最新房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考題

1、最新房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考題最新房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考題一、甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng)， 租期 5 年。 估 價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不 允許估 價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓 產(chǎn)權(quán)清晰， 權(quán)屬證書齊全，用途合法，無(wú)違章搭建。問(wèn)題：1. 針對(duì)該類拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)？2. 裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定？3. 對(duì)己存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理？參考答案：估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意：1 ) 被拆遷人不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘，估價(jià)人員應(yīng)做好 無(wú) 利害關(guān)系第三人見證工作。并在報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明。2 ) 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分

2、戶初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示 7 日，并進(jìn)行 現(xiàn) 場(chǎng)說(shuō)明。3 ) 公示期滿后， 估價(jià)機(jī)構(gòu)將整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告提交委 托 人，并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報(bào)告。房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定； 協(xié)商 不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。二、某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其以劃撥 取 得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上 記載著 該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果 , 發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公 樓用于出租。(問(wèn)題 1)估價(jià)人員應(yīng)根據(jù) () 用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。A. 根據(jù)房屋所有

3、權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)B. 根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)C. 根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)D. 根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)( 問(wèn)題 2) 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛?，?yīng)通過(guò)下 列() 途徑。A. 自行改變B. 經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變C. 經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)D. 經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)答案： 1、B2、B該工廠假設(shè)為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押， 那么為抵押目 的的 評(píng)估價(jià)值應(yīng)為 ()A. 該兩幢建筑物抵押評(píng)估價(jià)值之和B. 該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃

4、撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金C. 該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格D. 該兩幢建筑及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的 價(jià) 格( 問(wèn)題 4) 該工廠假設(shè)將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險(xiǎn)，那么為保險(xiǎn)目的評(píng)估 的價(jià) 值應(yīng)為 ()A. 該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值B. 該兩幢建筑物的重新建造本錢C. 該兩幢建筑物的重新建造本錢結(jié)合成新折扣后的價(jià)值D. 該兩瞳建筑物的重新建造本錢結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地 的 價(jià)值答案： 3、D4、D三、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù) , 估 價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2006 年 6 月 15 日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓

5、 工程的 土地是 2001 年 6 月通過(guò)岀讓取得， 2002 年 6 月開始建設(shè)。 委托方提供 的實(shí)際成木價(jià)格為1800元/nV,包括土地取得成木、開發(fā)本錢、管理費(fèi)用、 銷售費(fèi)用.銷售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自 2001 年 6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí) . 認(rèn)為委 托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成木費(fèi)用 符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為 此，在采用本錢法估價(jià)時(shí)確定該房地 產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/nf.問(wèn)題：1 ) 估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤？2) 在此根底上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格？答案：1 ) 錯(cuò)誤有： 應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)本錢費(fèi)用。 應(yīng)根據(jù)

6、估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的 ' 開發(fā)周期，以此計(jì) 算投 資利息。 利潤(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。2) 還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊： 可能存在的施工質(zhì)量缺陷、 有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折 舊 可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí) (落后) 等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。 可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素 變 化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。A市某房地產(chǎn)開發(fā)公司B,擬在某市中心繁華地段進(jìn)行開發(fā)建設(shè)一商業(yè) 廣場(chǎng)。B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過(guò)正當(dāng)岀讓方式取得了該地塊的土地使用權(quán)，并繳納了土地出讓金。該工程建設(shè)中，B房地產(chǎn)開發(fā) 公司通過(guò)招標(biāo)方式， 選擇了施工及監(jiān)理單位。該工程建成后， B 房 地

7、產(chǎn)開發(fā)公司將該商業(yè)廣 場(chǎng)1-3層轉(zhuǎn)讓給C公司，將4-5層租給D公司。1 、 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，該地塊可以采取的出讓方式包括 () 。A. 拍賣方式B. 招標(biāo)方式C. 協(xié)議出讓D. 掛牌出讓2、 按照國(guó)家土地使用權(quán)年限的有關(guān)規(guī)定，該地塊岀讓的最高年 限為 () 年。A. 30B. 40C. 50D. 703、 假設(shè) B 房地產(chǎn)開發(fā)公司采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的， 應(yīng)當(dāng)向() 個(gè)以上 具備 承擔(dān)招標(biāo)工程的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā) 出投標(biāo)邀 請(qǐng)書。A. 1B. 2C. 3D. 4E. 5A. 旁站B. 巡視C. 平行檢驗(yàn)D. 僅聽取匯報(bào)5、關(guān)于該工程中標(biāo)人確定后，以下說(shuō)法正確的包括 -0。A

8、. 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知 所 有未中標(biāo)的投標(biāo)人。B. 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，但中標(biāo)結(jié)果不必通知所 有 未中標(biāo)的投標(biāo)人。C. 中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)工程，也不得將中標(biāo)工程肢解后分 別 向他人轉(zhuǎn)讓。D. 中標(biāo)人按照合同約定或者經(jīng)招標(biāo)人同意，可以將中標(biāo)工程的部 分 主體、關(guān)鍵性工作分包給他人完成E. 中標(biāo)人按照合同約定或者經(jīng)招標(biāo)人同意，可以將中標(biāo)工程的部 分 非主體、非關(guān)鍵性工作分包給他人完成6、B房地產(chǎn)開發(fā)公司和C公司，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后()日內(nèi)持 房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向 A 市房地 產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。A. 15B. 30C. 60D. 907、C 公司為獲得房地產(chǎn)權(quán)，應(yīng)辦理 () 。A. 到 A 市房地產(chǎn)行政主管部門， 辦理房屋所有權(quán)初始登記， 取得 ?房屋所有權(quán)證?取得 ? 房B. 到 A 市房地產(chǎn)行政主管部門， 辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記， 屋所有權(quán)證?C. 到 A 市土地管理部門，辦理?國(guó)有土地使用證?D. 到 A 市土地管理部門，辦理?國(guó)有土地所有證?E. 到 A 市土地管理部門，辦理?集體土地使用證?8、D公司應(yīng)辦理手續(xù)，其租賃行為才是合法的。A.