房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅務(wù)及法律籌劃

1、律師文章房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓稅務(wù)籌劃青島周海濱實(shí)例：甲公司欲將其所擁有的已經(jīng)處于開發(fā)作業(yè)期的某房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓給乙公司，該房地產(chǎn)工程賬面價(jià)值約1億元，市場(chǎng)價(jià)值約為 1.5億元。一、工程直接轉(zhuǎn)讓此時(shí)實(shí)際主要為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。一 稅費(fèi)承當(dāng)情況轉(zhuǎn)讓方承當(dāng)稅費(fèi)：1、 營(yíng)業(yè)稅及附加：稅率 5.5%,稅款=1.5億元X 5.5%=825萬(wàn)；2、印花稅:稅率 0.05，稅款=1.5億元X 0.05%=7.5萬(wàn)；3、土地增值稅:增值額超出扣除工程金額的比率為1.5億一1.1億/1.1 億=36%應(yīng)繳納的增值稅為 4000萬(wàn)X 30%=1200萬(wàn)。轉(zhuǎn)讓方共繳納稅款2032萬(wàn)元。受讓方承當(dāng)稅費(fèi)：1、印花稅：稅率0.05

2、，稅款=1.5億元X 0.05%=7.5萬(wàn)；2、契稅:1.5 億X 3%=450萬(wàn)。受讓方共需繳納稅款457.5萬(wàn)元。二 利弊分析及風(fēng)險(xiǎn)提示利：相當(dāng)于物之買賣，法律關(guān)系簡(jiǎn)單明了弊：稅費(fèi)較高。該種情況適合于買賣雙方關(guān)系一般，無(wú)法通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓等架構(gòu)進(jìn)行 合作的情況。在實(shí)踐操作中，土地增值稅的計(jì)算成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)， 其中的可扣除工程及增值評(píng)估值得關(guān)注。同時(shí)提醒注意以下風(fēng)險(xiǎn)：1、上述稅目一般在合同中約定由受讓方承當(dāng)，因此受讓方需仔細(xì)核算稅費(fèi)本錢；2、另外要注意企業(yè)所得稅，轉(zhuǎn)讓方的企業(yè)所得稅容易被忽略，實(shí)踐中一般約定，本次土地轉(zhuǎn)讓所有的稅費(fèi)由受讓方承當(dāng)。那么，如果雙方無(wú)意于企業(yè)所得稅的交涉，應(yīng)明確約定

3、企業(yè)所得稅除外，下同；3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是主要的，但因?yàn)樯婕肮こ涕_發(fā)，會(huì)牽涉到開 發(fā)主體手續(xù)變更問(wèn)題。要在合同中明確。二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式即甲通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙，乙通過(guò)成為目標(biāo)公司股東的方式，到達(dá)間接控制土地的目的。一稅費(fèi)情況轉(zhuǎn)讓方：印花稅，稅率0.05，稅款=1.5億元X 0.05%=7.5萬(wàn)受讓方：印花稅，稅率0.05，稅款=1.5億元X 0.05%=7.5萬(wàn)備注：根據(jù)相關(guān)稅法?關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知? ?關(guān)于 企業(yè)改制重組假設(shè)干契稅政策的通知? 等的規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓一般不繳納 營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅。二利弊及風(fēng)險(xiǎn)提示禾I：稅費(fèi)較少；弊：需要面臨目標(biāo)公司的經(jīng)營(yíng)及債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

4、。風(fēng)險(xiǎn)提示：股權(quán)轉(zhuǎn)讓一般適用于雙方關(guān)系不錯(cuò)， 且轉(zhuǎn)讓方只有一個(gè)開發(fā)工程的 情況。股權(quán)轉(zhuǎn)讓雖然稅費(fèi)較少，但如果雙方因股東利益發(fā)生糾紛帶來(lái)的損 失與困擾也很大。在財(cái)務(wù)本錢與關(guān)系交易本錢之間，要審慎處理。三、工程公司模式模式：甲以房地產(chǎn)工程出資，作價(jià)1.5億元，乙以貨幣2億元出資， 共同組建工程公司丙。公司成立后，甲將其股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙。如上，該模式適用于甲方有多個(gè)工程的情況，雙方僅就該一個(gè)工程有合作意向。一稅費(fèi)情況1、契稅。根據(jù)契稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，以土地、房屋作價(jià)投資、入股的，視同土地使用權(quán)或房屋轉(zhuǎn)讓，應(yīng)納契稅。該契稅法律上由目標(biāo)公司丙承當(dāng)。契稅=1.5億X 3%=450萬(wàn)。2、印花稅稅率0.05，稅款=1.5億元X 0.05%=7.5萬(wàn)雙方均要繳納二利弊及風(fēng)險(xiǎn)提示利：降低稅費(fèi);弊：組建公司有時(shí)間本錢，且有評(píng)估費(fèi)等支出，交易本錢較大。綜上，