建筑法規(guī)課件-房地產(chǎn)3

1、 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷BY王荷 房地產(chǎn)管理法制度建設(shè)工程法規(guī) 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷 主要內(nèi)容：房地產(chǎn)管理管理主要內(nèi)容、教學(xué)要求及難點(diǎn)第四章第四章 房地產(chǎn)管理法制度房地產(chǎn)管理法制度2 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷一

2、、房地產(chǎn)管理法的概念 1、廣義：是指調(diào)整在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和各種服務(wù)活動(dòng)中形成的一定社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 2、狹義：城市房地產(chǎn)管理法共七章七十三條在第一章“總則”中增加一條，作為第六條：“為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！?第一節(jié) 概述 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷房地產(chǎn)開發(fā)用地指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需要使用的土地，

3、具體而言，就是對(duì)依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行投資開發(fā)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋的國(guó)有土地。1、土地使用權(quán)有償出讓制度2、土地使用權(quán)劃撥壟斷性壟斷性 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念與分類指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。土地開發(fā)：新區(qū)土地開發(fā)、舊城區(qū)改造房屋開發(fā)：住宅開發(fā)； 生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)性建筑物開發(fā)； 生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物及構(gòu)筑物的開發(fā)； 城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。 建筑法規(guī) Laws and Spec

4、ifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷第三節(jié) 房地產(chǎn)交易（一）房地產(chǎn)交易的概念 當(dāng)事人之間進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動(dòng)，還包括與房地產(chǎn)交易行為有著密切關(guān)系的房地產(chǎn)價(jià)格及體系、房地產(chǎn)交易的中介服務(wù)。 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷二

5、、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷在共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán) “ “同案并存同案并存” 1、出租房屋和共有房屋出售時(shí)，應(yīng)先征求共有人和承租人的意見，在同等條件下承租人和共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。共有人和承租人如放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)有明確的書面意思表示。 2、物權(quán)可以對(duì)抗債權(quán)，從法理上講，在同等條件下共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)優(yōu)先于

6、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷商品房預(yù)售1、符合的條件 根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （1）預(yù)售人已經(jīng)交付國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，取得了國(guó)有土地使用權(quán)證書； （2）預(yù)售人已經(jīng)取得了該建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （3）預(yù)售人投入建設(shè)的資金，按照提供預(yù)售的商品房計(jì)算，已經(jīng)達(dá)到了工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期； （4）預(yù)售人已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證。 建筑法規(guī) Laws and Specifications

7、for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷 “五證”，即開發(fā)商出具的國(guó)有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證。2、商品房預(yù)售許可證包括的內(nèi)容：（1）預(yù)售許可證編號(hào)； （2）發(fā)展商名稱； （3）項(xiàng)目名稱； （4）項(xiàng)目坐落地點(diǎn)； （5）土地使用權(quán)出讓合同書號(hào)、地塊編號(hào)；（6）批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積；（7）發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期；（8）附注內(nèi)容等。 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷（六）商品房銷售

8、 1、商品房銷售廣告和宣傳資料 如果雙方?jīng)]有在合同中約定，最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第三條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣方在廣告宣傳資料中就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體、確定，并對(duì)合同的訂立及商品房?jī)r(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。如果該說(shuō)明和允諾出賣方提供的由購(gòu)買方簽訂的合同文本即使未載入上述說(shuō)明和允諾，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，出賣方違反的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī)

9、 王荷2、商品房銷售面積誤差的處理方式面積誤差比（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積100例：（1）產(chǎn)權(quán)登記面積為104，合同約定面積為100，面積誤差比為4則3的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足，1的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)（2）產(chǎn)權(quán)登記面積為96，合同約定面積為100，面積誤差比為-4則3的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商返還，1的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商雙倍賠償3、交付時(shí)間 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷4、保修責(zé)任 商品住宅實(shí)現(xiàn)質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限

10、不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。 例如：工程質(zhì)量管理?xiàng)l例規(guī)定的屋面滲漏的最低保修期為5年，自竣工之日算起；規(guī)定中確定的保修期為3年，自交付之日起計(jì)算。 一商品住宅竣工1年后出售并交付使用，則存續(xù)期為5-14年，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購(gòu)房者的質(zhì)量保修期不低與4年。 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷三、房地產(chǎn)抵押（一）概念 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)

11、時(shí)，需依法履行抵押登記的法律行為。（二）房地產(chǎn)抵押的設(shè)定1、房屋產(chǎn)權(quán)抵押設(shè)定的含義 簽訂抵押合同、進(jìn)行抵押登記 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷（三）房地產(chǎn)抵押相關(guān)問題抵押權(quán)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓甲某某銀行乙某抵押合同、抵押登記2001.62002.62002.6未告知銀行和乙某轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)證上的所有人：甲某甲某以房屋為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，抵押時(shí)未取得妻子同意為由，認(rèn)為抵押合同無(wú)效問題：1）抵押合同是否有效 2）甲某與乙某的轉(zhuǎn)讓行為是否有效 建筑法規(guī) Laws and Specification

12、s for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷 婚姻關(guān)系存續(xù)期間，訟爭(zhēng)商品房確應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但這只是一種對(duì)內(nèi)關(guān)系。對(duì)外，訟爭(zhēng)商品房產(chǎn)權(quán)人為陳某，作為產(chǎn)權(quán)人的陳某不論是否征得妻子同意與他人確立的抵押關(guān)系都是有效的。 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。 債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。 建筑法規(guī) Laws and Sp

13、ecifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷 4、房地產(chǎn)抵押合同的成立與生效四、房屋租賃（一）房屋租賃的含義（二）房屋租賃合同 1、簽約前應(yīng)注意的兩點(diǎn)： （1）要看房屋的產(chǎn)權(quán)證是否與出租人同一個(gè)人； （2）看了解房屋是否已被抵押，否則，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)； 以上兩點(diǎn)因?qū)嶋H原因無(wú)法獲得真實(shí)情況，則應(yīng)爭(zhēng)取在合同里寫明 建筑法規(guī) Laws and Specifications

14、 for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷2、房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下主要條款：（1）出租房屋的坐落地點(diǎn)和特征。合同應(yīng)載明具體地點(diǎn)、門牌號(hào)碼、樓層、房屋的結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)備。（2）出租房屋的數(shù)量。在合同中要載明出租房屋的自然間數(shù)和面積。（3）出租房屋的用途。是用于生活還是生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)。（4）租金及交付租金的方法。合同中應(yīng)明確租金的數(shù)額、計(jì)租標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)租金的交付期限和具體日期。（5）租賃期限。即合同對(duì)雙方當(dāng)事人有約束力的時(shí)間范圍。（6）違約責(zé)任。即違反合同的民事責(zé)任。當(dāng)事人不履行或不適當(dāng)履行合同，所應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。（7）房屋質(zhì)量及維修問題。（8

15、）雙方當(dāng)事人認(rèn)為確有必要的其他約定事項(xiàng)。3、同時(shí)要將租賃合同報(bào)房產(chǎn)管理部門登記備案以便有法律糾紛時(shí)容易保護(hù)自己的權(quán)益。 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷實(shí)施登記備案制度（1）未登記的租賃合同是否無(wú)效？ 某單位（甲）在2000年6月27日與某賓館（出租方）簽定了4間辦公用房作為本單位的辦公室的房屋租賃合同，期限五年，年租金六千元，一年一交。時(shí)間過去一年了，我們要交納第二年的租金時(shí)，對(duì)方不收，而是要求我們迅速搬出。他們的理由是：該合同未到房管部門登記備案，是無(wú)效合同。甲認(rèn)為登記備

16、案是出租方的事?？紤]到裝修及單位名聲，甲答應(yīng)只要出租方賠償五萬(wàn)元即可在年底前搬出。出租方不理睬，強(qiáng)烈認(rèn)為這是無(wú)效合同，應(yīng)予立即搬出，并不應(yīng)賠償損失。 租賃合同有效，未辦理備案登記不影響合同的效力。城市房屋租賃管理辦法第32條 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷（2）無(wú)簽訂租賃合同 甲某從2003年9月租了一套二居房,月租為1500.00元.因此房是一位認(rèn)識(shí)的朋友住過因此就沒有簽定任何合同.2004年10月23日, 按以往的慣例，交了三個(gè)月的房租(2004.102005.1)，因

17、甲某不想繼續(xù)租下去就提前一個(gè)月前通知了房主, 房主以甲某住的時(shí)侯曾漏過水,樓下的人要求索賠為由向甲某索賠3000元.問題: 在甲某沒有簽定合同的情況下，房主有沒有權(quán)利向甲某索賠，索賠是否合理？若房主不退3000元,甲某想繼續(xù)租到05年1月，房主有沒有權(quán)利把甲某趕走 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷三個(gè)月期限的口頭租房合同是合法有效受到法律保護(hù)，合同當(dāng)事人雙方也均應(yīng)當(dāng)按照口頭約定執(zhí)行。 在租賃合同中，如果雙方?jīng)]有特別的約定，租賃物的維修義務(wù)由出租人承擔(dān)，除非是由于承租方的過錯(cuò)導(dǎo)

18、致租賃物毀損的。因此，房東要求你維修房屋或者賠償因此造成的損失都是不合法的。 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。因此，房主有權(quán)隨時(shí)解除合同。但應(yīng)退還余款。 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷出租人的權(quán)利：依照合同約定向承租人收取租金；對(duì)承租人用房情況監(jiān)督；法定解約權(quán)；期滿收回原房的權(quán)利出租人的義務(wù)：按約交房房屋，并使之達(dá)到合同約定的使用狀況；修繕房屋的義務(wù)；瑕疵擔(dān)保義務(wù)；納稅義務(wù)承租人的權(quán)利：在合同約定租期內(nèi)占有、使用房屋，并取得合

19、法收益；優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；優(yōu)先承租權(quán)；催告房主修繕房屋的權(quán)利 承租人的義務(wù)：依約交納租金；依約使用房屋；保管房地產(chǎn)非經(jīng)出租人許可不得轉(zhuǎn)租；租賃終止后返還原房（三）租賃雙方的主要權(quán)利和義務(wù)1、雙方的權(quán)利和義務(wù) 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷2、針對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)，需注意的問題（1）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（2）修繕及維修費(fèi)用支付房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，須在房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù) 出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)賣權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以

20、請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。在租賃期間，房屋的所有人將房屋予以出賣、贈(zèng)予、典當(dāng)或抵押后，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷甲某丙某租賃合同2001.62003.62002.3轉(zhuǎn)讓辦理了登記過戶手續(xù) 2001.10告知乙某，乙某表示無(wú)意購(gòu)買乙某問題：1、甲某與丙某的轉(zhuǎn)讓合同是否有效 2、丙某購(gòu)買了甲某的房屋后，是否有權(quán)要求乙某搬遷 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理

21、法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷第五節(jié) 城市房屋拆遷一、城市房屋拆遷概述房屋拆遷形式 自行拆遷、委托拆遷房屋拆遷協(xié)議 二、房屋拆遷補(bǔ)償2、拆遷補(bǔ)償形式三、房屋拆遷安置與補(bǔ)助房屋拆遷布置 搬遷補(bǔ)助費(fèi)；臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi) 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷拆遷人須遵守的規(guī)定 對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上房屋實(shí)施拆遷的單位，必須取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施房屋拆遷。 實(shí)施房屋拆遷前，拆遷人須向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；建設(shè)用

22、地規(guī)劃許可證；國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；拆遷計(jì)劃和拆遷方案；辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。 拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。 拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實(shí)施房屋拆遷。需要延長(zhǎng)拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請(qǐng)；房屋拆遷管理部門自收到延期拆遷申請(qǐng)之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建

23、筑法規(guī) 王荷拆遷管理部門能作為拆遷人嗎？ 房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。 房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。政府行政機(jī)關(guān)不得干預(yù)或強(qiáng)行確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以及直接參與和干預(yù)應(yīng)

24、由拆遷人承擔(dān)的拆遷活動(dòng)。 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議如何處理 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。 裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決

25、不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照城市房屋拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷2004年3月1日起施行的城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程是對(duì)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例中行政裁決和強(qiáng)制拆遷管理的細(xì)化，該規(guī)程對(duì)受理申請(qǐng)、做出裁決和強(qiáng)制執(zhí)行的條件、程序、時(shí)限，裁決書的內(nèi)容以及不服裁決的司法救濟(jì)程序等做出了詳細(xì)規(guī)定，并明確要求書面裁決和申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行必須經(jīng)房屋拆遷管理部

26、門領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定；增加了行政調(diào)解程序；建立了拆遷聽證制度；確立了拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的裁決原則；完善了拆遷裁決的司法救濟(jì)程序 在什么情況下可以強(qiáng)制拆遷？ 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象 新條例明確被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t是

27、對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，兼顧對(duì)使用人的安置。因?yàn)槭褂萌思闯凶馊讼鄬?duì)房屋出租人而言，是以支付租金而得到一定期限的房屋使用權(quán)。承租人取得的只是房屋的占有、使用權(quán)，而房屋的收益、處分權(quán)利仍屬于房屋所有權(quán)人。因此，新條例將租賃房屋的補(bǔ)償主體確定為房屋所有權(quán)人。 但房屋拆遷同時(shí)也會(huì)給承租人帶來(lái)一定的損失和不便，因此，要兼顧對(duì)使用人的安置。 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷拆遷補(bǔ)償方式 新條例規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N，可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 貨幣補(bǔ)償作為主要方式。 其

28、原因：一是貨幣補(bǔ)償操作簡(jiǎn)單，且一次性了斷，不會(huì)產(chǎn)生延長(zhǎng)過渡期限、被拆遷人或使用人不能及時(shí)回遷等后續(xù)問題；二是貨幣補(bǔ)償更方便被拆遷人選擇住房，不受地點(diǎn)等方面的限制；三是避免因安置用房質(zhì)量不好而使拆遷雙方產(chǎn)生矛盾；四是更好地體現(xiàn)新條例的立法思想，即有條件實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，盡可能實(shí)行貨幣補(bǔ)償。 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷貨幣補(bǔ)償 新條例規(guī)定了拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則-等價(jià)有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的辦法確定。 原條例過多

29、地考慮了“人”的因素，造成拆除同一標(biāo)的物，因居住人口不一，而補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一，導(dǎo)致被拆遷人在拆遷公告之前大量遷入戶口，加重了拆遷人的負(fù)擔(dān)，也加重了投資成本，增加了舊城改造的難度。而新條例把補(bǔ)償安置與戶口分離，淡化人口因素，以房屋價(jià)值作為補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)，既符合法理要求，也便于操作。 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷產(chǎn)權(quán)調(diào)換 新條例中的“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。也就是說(shuō)以易地

30、或原地再建的房屋，和被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋拆遷補(bǔ)償安置的方式之一，其特點(diǎn)是以實(shí)物形態(tài)來(lái)體現(xiàn)拆遷人對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償。無(wú)論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法，但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物。 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷 房屋登記辦法已于2008年1月22日經(jīng)建設(shè)部第147次常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2008年7月1日起施行。 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法（建設(shè)部令第57號(hào)）、建設(shè)部關(guān)于修

31、改的決定（建設(shè)部令第99號(hào)）同時(shí)廢止。 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷第六節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。 包括土地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記。 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷二、房地產(chǎn)權(quán)證書1、

32、土地證書證書共分四種：國(guó)有土地使用權(quán)證、集體土地所有權(quán)證、 集體土地使用權(quán)證、土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。 新版土地證書自年月日起正式啟用。 每種證書分特制精裝和普通簡(jiǎn)裝兩款 2、房屋產(chǎn)權(quán)證書 房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證 房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等的法律效力。 房屋他項(xiàng)權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人或者典權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人的法定憑證。房屋他項(xiàng)權(quán)證書由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。他項(xiàng)權(quán)利人依法憑證行使他項(xiàng)權(quán)利，受國(guó)家法律保護(hù)。 建筑法規(guī) Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地產(chǎn)管理法制度課程內(nèi)容課程建筑法規(guī) 王荷三、房屋權(quán)屬登記的類型 房地產(chǎn)權(quán)屬登記分總登記、土地使用權(quán)初始登記、房屋所有權(quán)初始登記、轉(zhuǎn)移登記