參考資料：景瑞地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷部三年職能規(guī)劃

1、市場(chǎng)營(yíng)銷部三年職能規(guī)劃市場(chǎng)營(yíng)銷部三年職能規(guī)劃(2010-2012)引子引子： 2016年的最重要的工作是抓好銷售，沒有實(shí)實(shí)在在的銷售業(yè)績(jī)的保證，年的最重要的工作是抓好銷售，沒有實(shí)實(shí)在在的銷售業(yè)績(jī)的保證，其它一切工作都將是無源之水、無本之木；其它一切工作都將是無源之水、無本之木； 加強(qiáng)一線的力量，保證一線獲得盡量好的資源支持也成為我們工作的加強(qiáng)一線的力量，保證一線獲得盡量好的資源支持也成為我們工作的重點(diǎn)；重點(diǎn)； 加強(qiáng)部門整體協(xié)作能力加強(qiáng)部門整體協(xié)作能力 加強(qiáng)部門整體協(xié)作能力，使?fàn)I銷、策劃、品牌加強(qiáng)部門整體協(xié)作能力，使?fàn)I銷、策劃、品牌、商業(yè)、研究等專業(yè)職能結(jié)合得更好。、商業(yè)、研究等專業(yè)職能結(jié)合得更

2、好。 從產(chǎn)品線角度著手，發(fā)展集團(tuán)品牌從產(chǎn)品線角度著手，發(fā)展集團(tuán)品牌 結(jié)合項(xiàng)目和產(chǎn)品的發(fā)展，努力從產(chǎn)品線的角度結(jié)合項(xiàng)目和產(chǎn)品的發(fā)展，努力從產(chǎn)品線的角度著手，使集團(tuán)品牌發(fā)展的同時(shí)，有更加完整的產(chǎn)品著手，使集團(tuán)品牌發(fā)展的同時(shí)，有更加完整的產(chǎn)品品牌的支撐。品牌的支撐。 在現(xiàn)有條件下，不斷完善部門管理制度和流程，在現(xiàn)有條件下，不斷完善部門管理制度和流程，使之規(guī)范化、系統(tǒng)化。使之規(guī)范化、系統(tǒng)化。 加強(qiáng)管理制度建設(shè)加強(qiáng)管理制度建設(shè)不斷提升專業(yè)水準(zhǔn)，加強(qiáng)系統(tǒng)能力不斷提升專業(yè)水準(zhǔn)，加強(qiáng)系統(tǒng)能力 建立人才梯隊(duì)和培訓(xùn)機(jī)制，既要加強(qiáng)部門內(nèi)部人員建設(shè)建立人才梯隊(duì)和培訓(xùn)機(jī)制，既要加強(qiáng)部門內(nèi)部人員建設(shè)，又要努力充實(shí)一線市場(chǎng)

3、營(yíng)銷力量。，又要努力充實(shí)一線市場(chǎng)營(yíng)銷力量。 建立人才梯隊(duì)和培訓(xùn)機(jī)制建立人才梯隊(duì)和培訓(xùn)機(jī)制 PART 1:市場(chǎng)策劃組市場(chǎng)策劃組現(xiàn)狀與職能現(xiàn)狀與職能現(xiàn)階段計(jì)劃現(xiàn)階段計(jì)劃職能職能市場(chǎng)策劃市場(chǎng)策劃 成為集團(tuán)所有項(xiàng)目的策劃核心，提供策略、評(píng)估方案和指導(dǎo)實(shí)施品牌品牌集團(tuán)品牌標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定及集團(tuán)發(fā)起的品牌推廣品牌品牌現(xiàn)狀現(xiàn)狀已具備已具備 品牌標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定及頒布 集團(tuán)基本品牌宣傳品設(shè)計(jì) 集團(tuán)品牌的基礎(chǔ)宣傳戶外、媒體維護(hù)等 本年內(nèi)開始集團(tuán)發(fā)起的品牌活動(dòng)的嘗試未具備未具備 整合品牌推廣：同時(shí)整合各種媒體資源，整合各項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣資源，主動(dòng)并有效的進(jìn)行品牌知名度推廣； 完善的“集團(tuán)項(xiàng)目”品牌管理機(jī)制和管理方式； 品牌準(zhǔn)確落地

4、的指導(dǎo)和監(jiān)管。市場(chǎng)策劃市場(chǎng)策劃現(xiàn)狀現(xiàn)狀已具備已具備 該部分職能尚在籌劃過程中； 開始嘗試進(jìn)行全集團(tuán)所有項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃整合工作。未具備未具備 集團(tuán)營(yíng)銷策略核心部門集團(tuán)營(yíng)銷策略核心部門：該部門真正的職能劃分尚未定性； 為所有項(xiàng)目提供市場(chǎng)策略的指導(dǎo)為所有項(xiàng)目提供市場(chǎng)策略的指導(dǎo)，并對(duì)執(zhí)行成果進(jìn)行監(jiān)控、評(píng)估。SWOT分析分析優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)： 兩大職能“品牌和市場(chǎng)策劃”均為企業(yè)核心職能。 品牌與策劃的同小組工作，有利于品牌在項(xiàng)目落地。同時(shí)可有效的在項(xiàng)目推廣中貫徹品牌，在品牌運(yùn)營(yíng)中推廣項(xiàng)目。 集團(tuán)市場(chǎng)部多年來均直接對(duì)應(yīng)各項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣，職能上有一致性劣勢(shì)劣勢(shì)： 品牌：具有全局戰(zhàn)略性，且需要聯(lián)動(dòng)集團(tuán)所有部門和人員，

5、因此，僅作為市場(chǎng)部分組下的一個(gè)分職能，不利于該工作的全面展開。 市場(chǎng)策劃：職能與市場(chǎng)部行使近3年的營(yíng)銷管理對(duì)接職能沖突，目前尚未徹底明晰。機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)： 品牌：隨著公司規(guī)模擴(kuò)大，尤其是上市成功后，品牌推廣將成為更為全方面的工作，該職能具備很好的發(fā)展前途，也具有強(qiáng)烈的發(fā)展必要。 市場(chǎng)策劃：隨著公司戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目不斷增多有，由一個(gè)統(tǒng)一部門進(jìn)行策劃的策略提供，實(shí)施監(jiān)控的必要性增大。市場(chǎng)策劃組可逐漸演變?yōu)椴邉澲行?，為“二?jí)管理”的實(shí)施提供保障威脅威脅： 品牌：集團(tuán)一旦上市，品牌推廣將多元化，且不同類型間專業(yè)度區(qū)隔明顯。集團(tuán)公關(guān)工作應(yīng)當(dāng)成為獨(dú)立的職能快。屆時(shí)，目前的架構(gòu)將無法支撐該項(xiàng)工作的需要。 市場(chǎng)策劃：

6、企業(yè)在未來幾年內(nèi)仍將采取散點(diǎn)布局的方式，項(xiàng)目的極端分散，使得策略很難確保準(zhǔn)確落地，策劃管理的效率和準(zhǔn)確難以協(xié)調(diào)。品牌職能發(fā)展規(guī)劃品牌職能發(fā)展規(guī)劃具備整合品牌推廣能力和全集團(tuán)品牌管理能力具備整合品牌推廣能力和全集團(tuán)品牌管理能力3.2.1.系統(tǒng)性的進(jìn)行集團(tuán)品牌運(yùn)作系統(tǒng)性的進(jìn)行集團(tuán)品牌運(yùn)作 集團(tuán)品牌戰(zhàn)略規(guī)劃 品牌形象設(shè)計(jì)及根據(jù)企業(yè)發(fā)展進(jìn)行調(diào)整 系統(tǒng)且整合的進(jìn)行推廣品牌，組合各種渠道 良好的媒體關(guān)系維護(hù) 全員品牌培訓(xùn)全集團(tuán)品牌管理及職能多樣化全集團(tuán)品牌管理及職能多樣化 品牌落地策略制定及頒布 有效的監(jiān)督執(zhí)行 集團(tuán)上市之后，品牌工作勢(shì)必多樣化發(fā)展：公關(guān)、品牌推廣、危機(jī)處理、財(cái)經(jīng)公關(guān)等均將成為大品牌運(yùn)營(yíng)的

7、一部分，并逐一專業(yè)化最終形成具備多職能板塊的品牌管理模式最終形成具備多職能板塊的品牌管理模式市場(chǎng)策劃發(fā)展規(guī)劃市場(chǎng)策劃發(fā)展規(guī)劃具備大營(yíng)銷能力的集團(tuán)策劃中心具備大營(yíng)銷能力的集團(tuán)策劃中心3.2.1.集團(tuán)市場(chǎng)策劃中心集團(tuán)市場(chǎng)策劃中心 設(shè)定年度集團(tuán)整體策劃工作的核心任務(wù)，及各項(xiàng)目策劃方向 評(píng)估、調(diào)整各項(xiàng)目的年度、半年度策劃方案 對(duì)重大營(yíng)銷時(shí)點(diǎn)提供策劃思路并指導(dǎo)實(shí)施 為所有項(xiàng)目提供策劃方面的工作指導(dǎo)和提供必要的支持。 策劃實(shí)施效果分析資源整合資源整合 整合并調(diào)配集團(tuán)擁有的營(yíng)銷資源，從而降低營(yíng)銷費(fèi)用 整合各項(xiàng)目獨(dú)立營(yíng)銷資源，形成資源共享和分配機(jī)制。 組織跨項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng) 與品牌資源整合，使品牌與產(chǎn)品營(yíng)銷形成良

8、性互動(dòng)，彼此促進(jìn)具備多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)營(yíng)，具備策略提供、指導(dǎo)和人才培具備多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)營(yíng)，具備策略提供、指導(dǎo)和人才培養(yǎng)的大營(yíng)銷策劃中心養(yǎng)的大營(yíng)銷策劃中心三年期職能規(guī)劃三年期職能規(guī)劃品牌（設(shè)定前提品牌（設(shè)定前提2010年成功上市）年成功上市）2012年2011年2010年品牌推廣多元實(shí)施能力品牌推廣多元實(shí)施能力及品牌落地管理能力及品牌落地管理能力 在戶外選點(diǎn)的基礎(chǔ)上，2010年集團(tuán)發(fā)起的品牌推廣涵蓋大眾媒體、新興媒體等多渠道。 增加全集團(tuán)品牌聯(lián)動(dòng)活動(dòng)的次數(shù)和擴(kuò)大影響力 培養(yǎng)品牌的獨(dú)立策劃、活動(dòng)運(yùn)作和面對(duì)普通客戶的公關(guān)能力品牌職能進(jìn)一步分化品牌職能進(jìn)一步分化 品牌推廣與公共關(guān)系職能拆分 品牌推廣職能更為全

9、面，直接具備全面的策劃、推廣、實(shí)施能力。且具備有力的全集團(tuán)品牌培訓(xùn)、管理能力。 公關(guān)成為獨(dú)立職能板塊，承擔(dān)媒體關(guān)系維護(hù)、危機(jī)公關(guān)處理、公關(guān)活動(dòng)組織等一般公關(guān)事務(wù)。形成集團(tuán)品牌中心形成集團(tuán)品牌中心 形成：品牌、公關(guān)兩大職能板塊；且兩個(gè)職能塊內(nèi)部功能繼續(xù)細(xì)化 品牌方面：品牌推廣、品牌管理（包括品牌內(nèi)部培訓(xùn)）兩項(xiàng)職能 公關(guān)方面：可進(jìn)一步分化出財(cái)經(jīng)公關(guān)部分 成為集團(tuán)品牌、公關(guān)工作的策略核心和管理機(jī)構(gòu)三年期職能規(guī)劃三年期職能規(guī)劃市場(chǎng)策劃（設(shè)定前提市場(chǎng)策劃（設(shè)定前提2010年成功上市）年成功上市）2012年2011年2010年市場(chǎng)策劃二級(jí)管理職能市場(chǎng)策劃二級(jí)管理職能定型定型 市場(chǎng)策劃組職能確認(rèn)，流程整改完

10、成 通過階段性計(jì)劃的共同參與編制來向各項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策略指導(dǎo) 組織跨項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng) 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（展示區(qū)開放、開盤等）營(yíng)銷策略方向性提供 重大活動(dòng)后評(píng)估形成市場(chǎng)策劃、產(chǎn)品定位兩形成市場(chǎng)策劃、產(chǎn)品定位兩大職能板塊大職能板塊 策劃、定位兩個(gè)職能獨(dú)立 策劃部分在2010年基礎(chǔ)上，完善資源整合能力。 進(jìn)行集團(tuán)所有項(xiàng)目的產(chǎn)品定位主導(dǎo)，包括新項(xiàng)目首次定位和已開發(fā)項(xiàng)目分期定位調(diào)整。 營(yíng)銷資源整合：進(jìn)行全集團(tuán)（包含項(xiàng)目）的營(yíng)銷資源整合，使資源可跨項(xiàng)目，跨地區(qū)使用形成集團(tuán)策劃中心形成集團(tuán)策劃中心 全面的大營(yíng)銷策劃中心 同時(shí)具備全集團(tuán)市場(chǎng)策略提供，營(yíng)銷指導(dǎo)、資源管理和營(yíng)銷執(zhí)行管理等多方面職能三年期職能規(guī)劃三年期職能規(guī)劃人

11、力資源規(guī)劃人力資源規(guī)劃組織架構(gòu)下人員規(guī)劃未來為組織架構(gòu)下人員規(guī)劃未來為: :一、大策劃工作職能模塊一、大策劃工作職能模塊策劃組織3人:策劃經(jīng)理1人兼職營(yíng)銷策劃工作;前期定位1人;營(yíng)銷策劃1人(按區(qū)域和項(xiàng)目劃分,和策劃經(jīng)理合理分工)工作要求和實(shí)現(xiàn):具備一線營(yíng)銷操作的能力,對(duì)項(xiàng)目完整操作有較為成熟的經(jīng)理,整合協(xié)調(diào)能力較為突出,可以較有效操控合作及代理公司.二、品牌發(fā)展工作職能模塊二、品牌發(fā)展工作職能模塊組織3人:品牌經(jīng)理1人,品牌執(zhí)行2人,其中含媒體關(guān)系1人工作要求和實(shí)現(xiàn):品牌落地策略制定及頒布,有效的監(jiān)督執(zhí)行,集團(tuán)品牌戰(zhàn)略規(guī)劃,品牌形象設(shè)計(jì)及根據(jù)企業(yè)發(fā)展進(jìn)行調(diào)整;集團(tuán)和項(xiàng)目品牌各類活動(dòng)及事件的規(guī)

12、劃操作;系統(tǒng)且整合的進(jìn)行推廣品牌，組合各種渠道,形成良好的媒體關(guān)系維護(hù). PART 2:商業(yè)運(yùn)營(yíng)組商業(yè)運(yùn)營(yíng)組序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱商業(yè)體量商業(yè)體量銷售面積銷售面積持有面積持有面積備注備注1寶山生活廣場(chǎng)500002300027000含2#樓及地下廣場(chǎng)。2徐匯新城440034001000售樓處因體量較大，不便分割打散銷售，需招商再租約銷售。3嘉城31000250006000現(xiàn)有商業(yè)預(yù)計(jì)，不含地下停車庫(kù)四期五期規(guī)劃商業(yè)。4常州曦城240001000014000含需短期內(nèi)持有商鋪，不含2#地塊規(guī)劃商業(yè)。5重慶藍(lán)溪谷地17000140003000主要是1#樓及其它樓的二層大面積商鋪。6舟山三期8000

13、05000030000當(dāng)前初步預(yù)計(jì)7太倉(cāng)榮御藍(lán)灣800008000若銷售需補(bǔ)交土地款，含1000平米會(huì)所8天津陽光尚城210002100短期內(nèi)持有，后再考慮以二手房銷售。9天津?qū)氎骓?xiàng)目604050401000持有部分為會(huì)所。10湖州西西那堤1000-1000主要是會(huì)所，先招商經(jīng)營(yíng)后銷售11美蘭湖嶺域6006000售樓處臨街商鋪，其余為物業(yè)配套用房合計(jì)合計(jì)2165002165001310401310409310093100為當(dāng)前已有項(xiàng)目商業(yè)初步預(yù)計(jì)。為當(dāng)前已有項(xiàng)目商業(yè)初步預(yù)計(jì)。商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)現(xiàn)狀現(xiàn)有項(xiàng)目需要持有招商體量，現(xiàn)有項(xiàng)目需要持有招商體量，近近10 10萬萬平米，體量巨大。平米，體量巨大。包

14、括：包括： 長(zhǎng)期持有：寶山生活廣場(chǎng)沃爾瑪、蘇寧電器等長(zhǎng)期持有：寶山生活廣場(chǎng)沃爾瑪、蘇寧電器等 短期持有：部分短期難以去化的小面積鋪位短期持有：部分短期難以去化的小面積鋪位 被迫持有：天津北辰陽光尚城、太倉(cāng)榮御藍(lán)灣被迫持有：天津北辰陽光尚城、太倉(cāng)榮御藍(lán)灣 主動(dòng)持有：舟山三期商業(yè)主力店等。主動(dòng)持有：舟山三期商業(yè)主力店等。商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)現(xiàn)狀序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱持有面積持有面積折算均價(jià)折算均價(jià)預(yù)計(jì)金額預(yù)計(jì)金額（萬元）（萬元）備注備注1寶山生活廣場(chǎng)270001400037800需要經(jīng)營(yíng)管理支持及商家維系。2嘉城6000100006000主要是東塊商業(yè)1#、2#樓的三、四層，作餐飲、娛樂之用，整個(gè)商業(yè)廣

15、場(chǎng)極需專業(yè)商業(yè)管理公司介入。3常州曦城1000070007000主要是16#、17#樓二至四層大面積鋪位，引進(jìn)主力店。4重慶藍(lán)溪谷地3000500015001#樓主力店區(qū)域，帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)街銷售和經(jīng)營(yíng)人氣。5舟山三期30000800024000確保整個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)特色的區(qū)域，需要招商先行，且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理。6太倉(cāng)榮御藍(lán)灣8000100008000前期經(jīng)營(yíng)管理，待旺鋪后平衡其價(jià)值與土地款，再?zèng)Q定是否銷售。7天津陽光尚城210080001680同上。合計(jì)合計(jì)87000870008598085980現(xiàn)有項(xiàng)目長(zhǎng)期持有部分商業(yè)匯總現(xiàn)有項(xiàng)目長(zhǎng)期持有部分商業(yè)匯總長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)價(jià)值，按折算均價(jià)測(cè)算長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)價(jià)

16、值，按折算均價(jià)測(cè)算超過超過8 8億億多，資產(chǎn)沉淀巨大。多，資產(chǎn)沉淀巨大。是集團(tuán)未來發(fā)展、擴(kuò)張、壯大、騰飛的重要戰(zhàn)略資金，是集團(tuán)未來發(fā)展、擴(kuò)張、壯大、騰飛的重要戰(zhàn)略資金，極需專業(yè)力量介入，整體盤活、收益、運(yùn)作這些資產(chǎn)。極需專業(yè)力量介入，整體盤活、收益、運(yùn)作這些資產(chǎn)。8600086000平米持有商業(yè)，未來經(jīng)營(yíng)按平均租金平米持有商業(yè)，未來經(jīng)營(yíng)按平均租金1 1元元/ /平米平米/ /天、天、穩(wěn)定出租率穩(wěn)定出租率75%75%測(cè)算，年租金達(dá)到測(cè)算，年租金達(dá)到23002300多萬。多萬。商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)現(xiàn)狀短期目標(biāo)：短期目標(biāo)：梳理存量資產(chǎn)、支持散鋪銷售和主力店招商、提供專業(yè)策略服務(wù)；中期目標(biāo)：中期目標(biāo)：理清權(quán)責(zé)

17、、明確主體、培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)、組建落實(shí)；遠(yuǎn)期目標(biāo)：遠(yuǎn)期目標(biāo)：統(tǒng)籌資產(chǎn)、專業(yè)運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作，并與集團(tuán)共同發(fā)展壯大。發(fā)展構(gòu)想發(fā)展構(gòu)想 景瑞生活廣場(chǎng)：景瑞生活廣場(chǎng)：自持面積招商、散鋪銷售，整體包裝推廣及基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)管理； 徐匯新城商業(yè)：徐匯新城商業(yè)：商業(yè)氛圍包裝、散鋪銷售支持； 嘉城商業(yè)：嘉城商業(yè)：策劃、定位、包裝、銷售、持有物業(yè)招商，及后期經(jīng)營(yíng)管理； 舟山舟山HOPSCA商業(yè)：商業(yè)：市場(chǎng)調(diào)研、業(yè)態(tài)定位、產(chǎn)品組合、設(shè)計(jì)規(guī)劃、策劃推廣及主力店預(yù)招商等； 重慶藍(lán)溪谷地商業(yè)：重慶藍(lán)溪谷地商業(yè)：業(yè)態(tài)優(yōu)化、工程改造、包裝推廣及銷售支持，主力商家談判、后期運(yùn)營(yíng)維系； 太倉(cāng)榮御藍(lán)灣、常州曦城商業(yè)：太倉(cāng)榮御藍(lán)灣、常州曦城商業(yè)：

18、市場(chǎng)調(diào)研、業(yè)態(tài)定位、面積分割、策劃推廣及銷售支持，主力店預(yù)招商及后期維系； 湖州、天津北辰與寶坻項(xiàng)目商業(yè)部分：湖州、天津北辰與寶坻項(xiàng)目商業(yè)部分：市場(chǎng)調(diào)研、業(yè)態(tài)定位、體量論證、面積分割、商家意向及銷售支持。主要目標(biāo)是當(dāng)前存量經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的梳理，與策劃、銷售、招商、經(jīng)主要目標(biāo)是當(dāng)前存量經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的梳理，與策劃、銷售、招商、經(jīng)營(yíng)等專業(yè)性工作介入，主要包括以下部分：營(yíng)等專業(yè)性工作介入，主要包括以下部分：短期目標(biāo)短期目標(biāo)加強(qiáng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)加強(qiáng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)重中之重重中之重 景瑞生活廣場(chǎng)：景瑞生活廣場(chǎng)：商業(yè)氛圍的包裝、營(yíng)造，余鋪的招商與銷售，已售散鋪的繼續(xù)代租服務(wù)，真正落實(shí)景瑞“舒適之道”，一切為客戶著想。 嘉城東塊商

19、業(yè)：嘉城東塊商業(yè)：需要資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司的介入，以專業(yè)力量、整合專業(yè)資源、全程操作商業(yè)，包括前期定位、包裝、宣傳及推廣，主力店招商執(zhí)行，提升投資者信心，直接促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)散鋪銷售，以及后期商業(yè)成功經(jīng)營(yíng)。 涉及到合作股東，建議由景瑞與華江聯(lián)合組建，景瑞控制、華江涉及到合作股東，建議由景瑞與華江聯(lián)合組建，景瑞控制、華江組建具體人員，同時(shí)前期也引入外部專業(yè)商業(yè)管理公司的經(jīng)驗(yàn)與組建具體人員，同時(shí)前期也引入外部專業(yè)商業(yè)管理公司的經(jīng)驗(yàn)與力量，未來將作為景瑞商業(yè)管理人才與團(tuán)隊(duì)的實(shí)踐地。近期提交力量，未來將作為景瑞商業(yè)管理人才與團(tuán)隊(duì)的實(shí)踐地。近期提交具體方案與華江公司討論，再向董事會(huì)匯報(bào)。具體方案與華江公司討論，再向

20、董事會(huì)匯報(bào)。 重慶藍(lán)溪谷地商業(yè)：重慶藍(lán)溪谷地商業(yè)：商業(yè)氛圍的包裝、營(yíng)造，整體商業(yè)的策劃與定位，主力商家的談判與簽約，分割散鋪的銷售與維護(hù)，因散鋪較多、當(dāng)前商業(yè)氛圍薄弱、投資者信心不強(qiáng)等，需要引入專業(yè)管理經(jīng)營(yíng)公司，打消投資者的顧慮，加快散鋪銷售。 太倉(cāng)榮御藍(lán)灣商業(yè)：太倉(cāng)榮御藍(lán)灣商業(yè)：短時(shí)間內(nèi)不利銷售，需要持有招商運(yùn)營(yíng)，因體量較大，達(dá)到8000平米，現(xiàn)有商業(yè)氛圍較弱，需遵從商業(yè)規(guī)律進(jìn)行操作，落實(shí)具體分工與責(zé)任主體，一方面提升其附加值，同時(shí)與小區(qū)高檔形象保持一致。重中之重重中之重 完成短期目標(biāo)； 積累商家資源，與重要商戶建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系； 整合上下游供應(yīng)商資源； 公司架構(gòu)模型確定及組建正式啟動(dòng)

21、； 資產(chǎn)管理公司發(fā)展方向和功能目標(biāo)明確； 商業(yè)地產(chǎn)定位、設(shè)計(jì)、策劃、銷售和招商結(jié)合明顯； 商業(yè)地產(chǎn)與金融服務(wù)聯(lián)動(dòng)準(zhǔn)備。通過不斷地介入、參與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作，逐步完善商業(yè)操作團(tuán)隊(duì)、通過不斷地介入、參與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作，逐步完善商業(yè)操作團(tuán)隊(duì)、明確具體功能、落實(shí)責(zé)任目標(biāo)，初步形成資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司雛形，并明確具體功能、落實(shí)責(zé)任目標(biāo)，初步形成資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司雛形，并開始以專業(yè)資產(chǎn)管理公司身份對(duì)外宣傳及獨(dú)立運(yùn)作。開始以專業(yè)資產(chǎn)管理公司身份對(duì)外宣傳及獨(dú)立運(yùn)作。中期目標(biāo)中期目標(biāo)籌建資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司籌建資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司重點(diǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)項(xiàng)目常州景瑞曦城商業(yè)：常州景瑞曦城商業(yè)：1#地塊三期商業(yè) 的整體定位、業(yè)態(tài)分布、業(yè)態(tài)配

22、比、租售策略、租售面積、宣傳推 廣、主力店招商、散鋪銷售及持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、商家維系等。將之前的經(jīng)驗(yàn)與資源順延，確保租售平衡、商鋪價(jià)值最大化。舟山舟山HOPSCAHOPSCA商業(yè)商業(yè) ：8萬平米商業(yè) ，無論是放在上海還放在外地三線城市，體量都不小，更何況是處于規(guī)劃發(fā)展中的魯家峙島，只有高標(biāo)準(zhǔn)、高定位的操作才能運(yùn)作成功，也將成為景瑞運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的重要里程碑。重點(diǎn)工作重點(diǎn)工作商家戰(zhàn)略合作伙伴：商家戰(zhàn)略合作伙伴：經(jīng)營(yíng)商家數(shù)量要求達(dá)到100家以上，集中在大型百貨、超市大賣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)及全國(guó)連鎖發(fā)展的餐飲、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)，要求均簽有戰(zhàn)略合作性協(xié)議，便于以后集團(tuán)“定單式”商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)與架構(gòu)完善

23、：團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)與架構(gòu)完善：經(jīng)過前期的積累與沉淀，商業(yè)地產(chǎn)操作團(tuán)隊(duì)磨合到位，同時(shí)組織架構(gòu)完善，與集團(tuán)及各項(xiàng)目公司責(zé)權(quán)利關(guān)系明確，在商業(yè)地產(chǎn)全程操作上作用明顯，并初步具備經(jīng)營(yíng)物業(yè)資本化運(yùn)作的能力。 全面承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)拓展/開發(fā)/銷售/經(jīng)營(yíng)的業(yè)績(jī)責(zé)任； 保全增值現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，并有效實(shí)現(xiàn)新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)總體的戰(zhàn)略目標(biāo)； 提高原有商業(yè)物業(yè)的增值潛力和盈利能力，同時(shí)通過模式創(chuàng)新及市場(chǎng)拓展尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)； 全面整合上下游外部專業(yè)機(jī)構(gòu)和資源，為集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)操作提供能力和管理上的保障； 商用物業(yè)資產(chǎn)全面資本化運(yùn)作，為整個(gè)集團(tuán)隨時(shí)提供資金周轉(zhuǎn)或戰(zhàn)略發(fā)展儲(chǔ)備上的支撐。通過積累管理經(jīng)驗(yàn)、完善管

24、理模式、不斷提升管理水平，為集團(tuán)公司通過積累管理經(jīng)驗(yàn)、完善管理模式、不斷提升管理水平，為集團(tuán)公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)提供支持和服務(wù)，并在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域內(nèi)努力商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)提供支持和服務(wù)，并在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域內(nèi)努力探索成功的、可復(fù)制的模式。探索成功的、可復(fù)制的模式。長(zhǎng)期目標(biāo)長(zhǎng)期目標(biāo)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司全面承擔(dān)商業(yè)開發(fā)、租售、經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司全面承擔(dān)商業(yè)開發(fā)、租售、經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程及前景發(fā)展過程及前景初期初期中期中期遠(yuǎn)期遠(yuǎn)期具備相應(yīng)的人員，不一定要具備相應(yīng)的人員，不一定要正式組建專門的公司，可以正式組建專門的公司，可以有雛形，包括策劃、招商和有雛形，包括策劃、招商和運(yùn)營(yíng)管理等專業(yè)性人才到位。運(yùn)營(yíng)管理等專業(yè)

25、性人才到位。正式籌建商業(yè)管理或資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正式籌建商業(yè)管理或資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，具備較完整的架構(gòu)和設(shè)公司，具備較完整的架構(gòu)和設(shè)置，與集團(tuán)和各項(xiàng)目公司權(quán)責(zé)置，與集團(tuán)和各項(xiàng)目公司權(quán)責(zé)清晰、方向明確、考核具體。清晰、方向明確、考核具體。作為一個(gè)獨(dú)立的、統(tǒng)一的資產(chǎn)作為一個(gè)獨(dú)立的、統(tǒng)一的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人出現(xiàn)，提供商業(yè)全程服經(jīng)營(yíng)人出現(xiàn)，提供商業(yè)全程服務(wù)，包括拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)和務(wù)，包括拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)和銷售、招商、運(yùn)營(yíng)，并實(shí)現(xiàn)自銷售、招商、運(yùn)營(yíng)，并實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)營(yíng)收支平衡。主經(jīng)營(yíng)收支平衡。提供項(xiàng)目定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)提供項(xiàng)目定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)和銷售等方面策略支持，同和銷售等方面策略支持，同時(shí)鋪助招商。時(shí)鋪助招商。全面負(fù)責(zé)集團(tuán)所有商業(yè)

26、型及經(jīng)全面負(fù)責(zé)集團(tuán)所有商業(yè)型及經(jīng)營(yíng)型資產(chǎn)的管理，并能在經(jīng)營(yíng)營(yíng)型資產(chǎn)的管理，并能在經(jīng)營(yíng)模式、集團(tuán)發(fā)展、規(guī)模資產(chǎn)、模式、集團(tuán)發(fā)展、規(guī)模資產(chǎn)、創(chuàng)收盈利及資本化運(yùn)作等方面創(chuàng)收盈利及資本化運(yùn)作等方面提供專業(yè)支撐。提供專業(yè)支撐。管理模式成熟、團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定、管理模式成熟、團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定、發(fā)展方向明確、經(jīng)營(yíng)能力持發(fā)展方向明確、經(jīng)營(yíng)能力持續(xù)、盈利前景看好，對(duì)整個(gè)續(xù)、盈利前景看好，對(duì)整個(gè)集團(tuán)的發(fā)展和壯大起到重要集團(tuán)的發(fā)展和壯大起到重要支持作用。支持作用。1 12 2年年1 12 23 3年年因各項(xiàng)目的進(jìn)展不一致，而且工作內(nèi)容要求存在差別，故當(dāng)前建議因各項(xiàng)目的進(jìn)展不一致，而且工作內(nèi)容要求存在差別，故當(dāng)前建議以以“項(xiàng)目部分區(qū)負(fù)

27、責(zé)制項(xiàng)目部分區(qū)負(fù)責(zé)制”組織人員架構(gòu)。組織人員架構(gòu)。市場(chǎng)部市場(chǎng)部商業(yè)組商業(yè)組項(xiàng)目項(xiàng)目A專業(yè)公司專業(yè)公司項(xiàng)目項(xiàng)目B項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)商業(yè)人員商業(yè)人員策劃策劃招商招商人員架構(gòu)人員架構(gòu)項(xiàng)目項(xiàng)目A A： 是指上海本市及商業(yè)體量規(guī)模較小的項(xiàng)目，由市場(chǎng)部商業(yè)是指上海本市及商業(yè)體量規(guī)模較小的項(xiàng)目，由市場(chǎng)部商業(yè)組直接操作執(zhí)行，或是與項(xiàng)目公司現(xiàn)有營(yíng)銷人員聯(lián)合操作；組直接操作執(zhí)行，或是與項(xiàng)目公司現(xiàn)有營(yíng)銷人員聯(lián)合操作； 包括：寶山生活廣場(chǎng)、嘉城商業(yè)、徐匯新城商業(yè)與天津項(xiàng)包括：寶山生活廣場(chǎng)、嘉城商業(yè)、徐匯新城商業(yè)與天津項(xiàng)目。目。項(xiàng)目項(xiàng)目B B： 外市或規(guī)模較大的項(xiàng)目，需要整合當(dāng)?shù)刭Y源，配置專門商外

28、市或規(guī)模較大的項(xiàng)目，需要整合當(dāng)?shù)刭Y源，配置專門商業(yè)業(yè) 人員，實(shí)行雙重管理。人員，實(shí)行雙重管理。 包括：太倉(cāng)商業(yè)、重慶商業(yè)包括：太倉(cāng)商業(yè)、重慶商業(yè) 、常州商業(yè)、舟山商業(yè)。、常州商業(yè)、舟山商業(yè)。當(dāng)前人員需求配置及作用當(dāng)前人員需求配置及作用當(dāng)前人員需求配置及作用當(dāng)前人員需求配置及作用根據(jù)各項(xiàng)目工程進(jìn)展，安排相應(yīng)人員，當(dāng)前以支持策劃、銷售、招商根據(jù)各項(xiàng)目工程進(jìn)展，安排相應(yīng)人員，當(dāng)前以支持策劃、銷售、招商為主的項(xiàng)目較多多，需要實(shí)施運(yùn)營(yíng)管理的逐步落實(shí)人員。為主的項(xiàng)目較多多，需要實(shí)施運(yùn)營(yíng)管理的逐步落實(shí)人員。項(xiàng)目類項(xiàng)目類型型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱工作內(nèi)容工作內(nèi)容需要人員需要人員備注備注項(xiàng)目項(xiàng)目A A寶山生活廣場(chǎng)寶山

29、生活廣場(chǎng)商家維護(hù)、包裝推廣3由商業(yè)組現(xiàn)有人員實(shí)行負(fù)責(zé)。嘉城運(yùn)營(yíng)管理公司的管理架構(gòu)、人員編制、責(zé)權(quán)關(guān)系等與華江公司再協(xié)調(diào)。嘉城商業(yè)嘉城商業(yè)商業(yè)策劃、招商、銷售及運(yùn)營(yíng)準(zhǔn)備、架構(gòu)組建徐匯新城徐匯新城商業(yè)銷售為主天津項(xiàng)目天津項(xiàng)目商業(yè)策劃、規(guī)劃、招商。與天津公司現(xiàn)有營(yíng)銷人員合作。項(xiàng)目項(xiàng)目B B太倉(cāng)商業(yè)太倉(cāng)商業(yè)8000平米商業(yè)定位、招商及后期運(yùn)營(yíng)準(zhǔn)備。1策劃、定位、主力招商，商業(yè)組提供支持，但散鋪招商仍需專置1人，整合當(dāng)?shù)厣碳屹Y源。重慶商業(yè)重慶商業(yè) 商業(yè)定位、銷售、主力店招商，運(yùn)營(yíng)管理介入1前期專設(shè)1人支持商鋪銷售、主力店招商，但運(yùn)營(yíng)管理需開始準(zhǔn)備，提升散鋪投資者信心。常州商業(yè)常州商業(yè)散鋪銷售、主力店招商

30、-前期調(diào)研、策劃、定位由集團(tuán)商業(yè)組負(fù)責(zé)，主力店意向與散鋪銷售與項(xiàng)目公司聯(lián)合執(zhí)行。舟山商業(yè)舟山商業(yè)前期策劃定位1前期調(diào)研、策劃、定位、設(shè)計(jì)、規(guī)劃及主力店意向由集團(tuán)商業(yè)組與項(xiàng)目公司合作，因體量很大，同時(shí)需要整合外部專業(yè)公司介入支持。合計(jì)合計(jì)6 6僅指當(dāng)前的時(shí)間，僅指當(dāng)前的時(shí)間，20102010年下旬嘉城、太倉(cāng)、重年下旬嘉城、太倉(cāng)、重慶項(xiàng)目均需運(yùn)營(yíng)管理介入，人員編制應(yīng)增加。慶項(xiàng)目均需運(yùn)營(yíng)管理介入，人員編制應(yīng)增加。中長(zhǎng)期人員需求配置中長(zhǎng)期人員需求配置 年份年份項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱09-10年年10-11年年11-12年年12-13年年備注備注寶山生活廣場(chǎng)寶山生活廣場(chǎng)1111專設(shè)1人，后期可與嘉城運(yùn)營(yíng)管理人

31、員結(jié)合。嘉城商業(yè)嘉城商業(yè)2355隨著運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施，相應(yīng)人員到位。太倉(cāng)商業(yè)太倉(cāng)商業(yè)1233招商、運(yùn)營(yíng)管理人員，可與上海項(xiàng)目人員結(jié)合。重慶商業(yè)重慶商業(yè)1332專職招商、運(yùn)營(yíng)管理人員。常州商業(yè)常州商業(yè)-134專職招商、運(yùn)營(yíng)管理人員。舟山商業(yè)舟山商業(yè)1235隨著項(xiàng)目進(jìn)度加快，相應(yīng)人員逐漸到位。其它散售商業(yè)其它散售商業(yè)-如天津徐匯等項(xiàng)目。合計(jì)合計(jì)6 6121218182020不含保安保潔、工程維不含保安保潔、工程維修等物業(yè)人員。修等物業(yè)人員。中長(zhǎng)期人員配置說明中長(zhǎng)期人員配置說明 需求人員主要集中于后期經(jīng)營(yíng)管理上，不含保安保潔、工程維修需求人員主要集中于后期經(jīng)營(yíng)管理上，不含保安保潔、工程維修等物業(yè)類人員，

32、每個(gè)項(xiàng)目步入正常經(jīng)營(yíng)管理后，人員控制在等物業(yè)類人員，每個(gè)項(xiàng)目步入正常經(jīng)營(yíng)管理后，人員控制在3-53-5人左右，人左右，前期招商及經(jīng)營(yíng)培育期人員較充足，后期轉(zhuǎn)入正軌運(yùn)營(yíng)后，人員相應(yīng)前期招商及經(jīng)營(yíng)培育期人員較充足，后期轉(zhuǎn)入正軌運(yùn)營(yíng)后，人員相應(yīng)調(diào)減或在項(xiàng)目之間整合；因?yàn)樯虡I(yè)大部分以直接銷售為主，余下的鋪調(diào)減或在項(xiàng)目之間整合；因?yàn)樯虡I(yè)大部分以直接銷售為主，余下的鋪位主要是大主力店和一些滯銷散鋪，主要提供整體商業(yè)包裝推廣、商位主要是大主力店和一些滯銷散鋪，主要提供整體商業(yè)包裝推廣、商業(yè)氛圍營(yíng)造、活動(dòng)促銷、商家維系等方面。業(yè)氛圍營(yíng)造、活動(dòng)促銷、商家維系等方面。 若管理物業(yè)體量較小，以項(xiàng)目部方式存在，商業(yè)體

33、量較大的，建議若管理物業(yè)體量較小，以項(xiàng)目部方式存在，商業(yè)體量較大的，建議成立管理子公司，從整體上進(jìn)行加強(qiáng)和把控。成立管理子公司，從整體上進(jìn)行加強(qiáng)和把控。具體人員配置及數(shù)量，目前只作出規(guī)劃和要求，后期根具體人員配置及數(shù)量，目前只作出規(guī)劃和要求，后期根據(jù)各項(xiàng)目實(shí)際情況決定。據(jù)各項(xiàng)目實(shí)際情況決定。寶山寶山廣場(chǎng)廣場(chǎng)太倉(cāng)太倉(cāng)商業(yè)商業(yè)嘉城嘉城商業(yè)商業(yè)重慶重慶商業(yè)商業(yè)常州常州商業(yè)商業(yè)舟山舟山商業(yè)商業(yè)是商業(yè)運(yùn)營(yíng)管是商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理起點(diǎn)，培養(yǎng)理起點(diǎn)，培養(yǎng)基地?；?。第一個(gè)完全持有項(xiàng)目，第一個(gè)完全持有項(xiàng)目，全程商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)全程商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)與管理實(shí)踐之地。與管理實(shí)踐之地。項(xiàng)目較多、操項(xiàng)目較多、操作復(fù)雜，商業(yè)作復(fù)雜，

34、商業(yè)運(yùn)作扎實(shí)期。運(yùn)作扎實(shí)期。商業(yè)體量大、操商業(yè)體量大、操作要求高，商業(yè)作要求高，商業(yè)運(yùn)作做強(qiáng)期。運(yùn)作做強(qiáng)期。培養(yǎng)機(jī)制培養(yǎng)機(jī)制 PART 3:統(tǒng)計(jì)分析組統(tǒng)計(jì)分析組目前主要職能目前主要職能 前期存量房源及車位的出售及辦理產(chǎn)證等事宜；前期存量房源及車位的出售及辦理產(chǎn)證等事宜； 手工報(bào)表定期統(tǒng)計(jì)，形成周報(bào)，月報(bào)；手工報(bào)表定期統(tǒng)計(jì)，形成周報(bào)，月報(bào)； 部門管理費(fèi)用預(yù)算，各項(xiàng)目銷售指標(biāo)及營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算；部門管理費(fèi)用預(yù)算，各項(xiàng)目銷售指標(biāo)及營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算； 未來市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)測(cè)及分析；未來市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)測(cè)及分析； 配合研發(fā)及拓展開展相關(guān)土研，客戶需求調(diào)研等工作；配合研發(fā)及拓展開展相關(guān)土研，客戶需求調(diào)研等工作； 相關(guān)流程的修

35、改和編訂；相關(guān)流程的修改和編訂； 部門檔案管理員；部門檔案管理員； 部門文員及對(duì)外聯(lián)絡(luò)員。部門文員及對(duì)外聯(lián)絡(luò)員。人員較少，但事務(wù)龐雜，既承擔(dān)著存量房的出售及售后事宜，也進(jìn)行著實(shí)時(shí)的銷售和回款等相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作及前期配合土研，各類預(yù)算等反復(fù)性較強(qiáng)的工作；人員調(diào)動(dòng)較頻繁 導(dǎo)致一些數(shù)據(jù)缺乏系統(tǒng)性，連續(xù)性；統(tǒng)計(jì)分析現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)分析現(xiàn)狀營(yíng)銷軟件運(yùn)用不完全，項(xiàng)目都存在銷售信息缺失或者信息資料不全的情況；資料儲(chǔ)備不足，營(yíng)銷系統(tǒng)運(yùn)用不完善，相關(guān)部門所需的臨時(shí)性和突發(fā)性工作的大量數(shù)據(jù)需手工整理和核實(shí)；信息和數(shù)據(jù)缺乏外部專業(yè)機(jī)構(gòu)支持，專業(yè)性不夠，在市場(chǎng)預(yù)測(cè)，大勢(shì)判斷等方面尤顯不足；1、前期存量車位和房產(chǎn)交由物業(yè)管理及

36、出售，其收入在集團(tuán)給予物業(yè)的補(bǔ)貼中扣除，并適當(dāng)留有激勵(lì)獎(jiǎng)金的份額；2、盡量保持人員的穩(wěn)定性，當(dāng)其它組人員不足時(shí)，可以考慮在集團(tuán)或者項(xiàng)目層面擴(kuò)充隊(duì)伍；3、完善營(yíng)銷系統(tǒng)，推進(jìn)更換營(yíng)銷系統(tǒng)軟件事宜，緩解人力上的不足；4、引入外部專業(yè)機(jī)構(gòu)權(quán)威信息，對(duì)宏觀、微觀市場(chǎng)精準(zhǔn)把握，及時(shí)預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)變化；5、提高定價(jià)能力、銷控能力；6、完善的流程制度管理。未來發(fā)展設(shè)想未來發(fā)展設(shè)想加強(qiáng)營(yíng)銷管理系統(tǒng)的管控加強(qiáng)營(yíng)銷管理系統(tǒng)的管控消費(fèi)需求研究 通過景瑞營(yíng)銷管理系統(tǒng)，完善各項(xiàng)目的客戶來訪調(diào)查問卷，形成一個(gè)強(qiáng)大的消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫(kù)，并定期進(jìn)行整理和分析，為景瑞新項(xiàng)目的前期定位提供消費(fèi)者需求分析，并為項(xiàng)目自身中后期的策劃調(diào)整提供有

37、力的支持。 但目前各項(xiàng)目營(yíng)銷管理系統(tǒng)實(shí)施力度不足，需要從集團(tuán)市場(chǎng)部從業(yè)務(wù)層但目前各項(xiàng)目營(yíng)銷管理系統(tǒng)實(shí)施力度不足，需要從集團(tuán)市場(chǎng)部從業(yè)務(wù)層面加強(qiáng)重視和管控，并加緊實(shí)施營(yíng)銷軟件的更換。面加強(qiáng)重視和管控，并加緊實(shí)施營(yíng)銷軟件的更換。把握數(shù)據(jù)的時(shí)效性 積極根據(jù)實(shí)際營(yíng)銷管理流程，調(diào)整營(yíng)銷管理系統(tǒng)相關(guān)模塊，有效配合營(yíng)銷流程制度管理。 目前營(yíng)銷管理與營(yíng)銷系統(tǒng)存在較大的脫節(jié)，后期需提升集團(tuán)管理層對(duì)系統(tǒng)各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表的查閱習(xí)慣，加強(qiáng)集團(tuán)市場(chǎng)部管理人員對(duì)系統(tǒng)各類模塊的應(yīng)用，強(qiáng)化項(xiàng)目市場(chǎng)部和營(yíng)銷代理公司對(duì)系統(tǒng)的有效維護(hù)與數(shù)據(jù)的及時(shí)錄入。加強(qiáng)營(yíng)銷管理系統(tǒng)的管控加強(qiáng)營(yíng)銷管理系統(tǒng)的管控 目前各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表仍以手工填報(bào)為主，且可

38、售未售房源銷售目前各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表仍以手工填報(bào)為主，且可售未售房源銷售價(jià)格與項(xiàng)目整體均價(jià)聯(lián)動(dòng)較弱對(duì)整盤均價(jià)指標(biāo)控制有一定的滯后價(jià)格與項(xiàng)目整體均價(jià)聯(lián)動(dòng)較弱對(duì)整盤均價(jià)指標(biāo)控制有一定的滯后性，故建議后期務(wù)必加強(qiáng)營(yíng)銷管理系統(tǒng)定價(jià)模塊的有效應(yīng)用。性，故建議后期務(wù)必加強(qiáng)營(yíng)銷管理系統(tǒng)定價(jià)模塊的有效應(yīng)用。定價(jià)能力、銷控能力提升 結(jié)合集團(tuán)年度銷售指標(biāo)和項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，通過定期的各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表，監(jiān)控各項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)的簽約銷售價(jià)格，進(jìn)行有效預(yù)警。PricePrice配合拓展的土地可行性研究配合拓展的土地可行性研究 根據(jù)集團(tuán)拓展部提供土地拓展方向，初步了解和掌握各區(qū)域市場(chǎng)的宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況（資料獲取途

39、徑：統(tǒng)計(jì)年鑒等各類官方報(bào)告、房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)庫(kù)或相關(guān)報(bào)告（如易居的CRIC系統(tǒng)）、實(shí)地調(diào)研）。 定期監(jiān)控各區(qū)域市場(chǎng)的房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)向，為土地獲取前的土研奠定扎實(shí)的市場(chǎng)研究基礎(chǔ)，提高項(xiàng)目可研的效率。 加強(qiáng)與外部專業(yè)機(jī)構(gòu)的合作，為可研積累充足的數(shù)據(jù)材料，便于加強(qiáng)與外部專業(yè)機(jī)構(gòu)的合作，為可研積累充足的數(shù)據(jù)材料，便于后續(xù)的分析和研判。后續(xù)的分析和研判。MarketMarket區(qū)域市場(chǎng)研究宏觀、微觀市場(chǎng)分析研究宏觀、微觀市場(chǎng)分析研究 加強(qiáng)對(duì)宏觀政策出臺(tái)的關(guān)注，解讀新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，為集團(tuán)各項(xiàng)目的營(yíng)銷策略提供積極的決策支持。但目前由于人員和資源的有限，故近期政策研究將以外部專業(yè)機(jī)構(gòu)為主，自身研

40、故近期政策研究將以外部專業(yè)機(jī)構(gòu)為主，自身研究為輔。究為輔。宏觀政策研究PolicyPolicy宏觀、微觀市場(chǎng)分析研究宏觀、微觀市場(chǎng)分析研究宏觀市場(chǎng)分析 了解和掌握全國(guó)和重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)的房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)與整理，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研究，形成定期的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析報(bào)告，為集團(tuán)層面的決策提供有效支持。 其中數(shù)據(jù)等相關(guān)資料，主要來源于各類一、二手統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)。 但目前部分三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息化起步晚，大量數(shù)據(jù)獲但目前部分三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息化起步晚，大量數(shù)據(jù)獲取有一定難度，尚需各項(xiàng)目市場(chǎng)部和項(xiàng)目營(yíng)銷代理公司提供有效支持取有一定難度，尚需各項(xiàng)目市場(chǎng)部和項(xiàng)

41、目營(yíng)銷代理公司提供有效支持。宏觀、微觀市場(chǎng)分析研究宏觀、微觀市場(chǎng)分析研究微觀市場(chǎng)分析 主要針對(duì)集團(tuán)現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和研究，并及時(shí)了解掌握競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷售動(dòng)態(tài)。 但由于人力和地域的限制，建議仍以項(xiàng)目公司市場(chǎng)部借助相關(guān)數(shù)但由于人力和地域的限制，建議仍以項(xiàng)目公司市場(chǎng)部借助相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行分析研究為主，集團(tuán)市場(chǎng)部整合監(jiān)控為輔。據(jù)庫(kù)進(jìn)行分析研究為主，集團(tuán)市場(chǎng)部整合監(jiān)控為輔。 目標(biāo)：目標(biāo)： 建立起長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)作的數(shù)據(jù)模型，集中針對(duì)已進(jìn)入的長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、重慶為核心的西南等地區(qū)以及其他重點(diǎn)城市項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)監(jiān)控分析 同時(shí)借助第三方機(jī)構(gòu)獲取全國(guó)具有重點(diǎn)參考意義的地區(qū)和省份的房地產(chǎn)情況信息，及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析

42、，從而提升對(duì)宏觀、微觀市場(chǎng)的預(yù)判能力。宏觀、微觀市場(chǎng)分析研究宏觀、微觀市場(chǎng)分析研究加強(qiáng)宏觀和微觀市場(chǎng)分析的舉措加強(qiáng)宏觀和微觀市場(chǎng)分析的舉措引入1-2家業(yè)內(nèi)有知名度和分析能力的第三方機(jī)構(gòu)，充分運(yùn)用其在國(guó)內(nèi)不同區(qū)域的分析信息優(yōu)勢(shì)。動(dòng)態(tài)跟蹤國(guó)家房地產(chǎn)方面相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，從而對(duì)未來能夠有一定幅度的預(yù)判能力提升。同時(shí)注重動(dòng)態(tài)跟蹤部分地區(qū)，如加強(qiáng)江蘇浙江、成都重慶、北京天津、深圳等地區(qū)的相關(guān)政策規(guī)定基礎(chǔ)備案工作。加強(qiáng)動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)監(jiān)控和分析能力：一是自身內(nèi)部已運(yùn)作項(xiàng)目的數(shù)據(jù)分析處理；二是外部的數(shù)據(jù)處理分析、獲取。請(qǐng)拓展部配合定期將重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域、城市規(guī)劃情況發(fā)展?fàn)顩r等相關(guān)的報(bào)告提供給我們進(jìn)行備案跟蹤。完善

43、流程制度管理完善流程制度管理1、對(duì)流程熟練掌握，并對(duì)新員工進(jìn)行流程相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)；2、根據(jù)公司發(fā)展需要及部門員工對(duì)流程運(yùn)用中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)與相關(guān)部門溝通解決；若不能解決，推動(dòng)修改流程及責(zé)權(quán)點(diǎn)。未來人員梯隊(duì)未來人員梯隊(duì) 當(dāng)前配置為當(dāng)前配置為2 2人，流動(dòng)性較強(qiáng)，希望未來人員相對(duì)穩(wěn)定，并適當(dāng)擴(kuò)充人，流動(dòng)性較強(qiáng)，希望未來人員相對(duì)穩(wěn)定，并適當(dāng)擴(kuò)充隊(duì)伍，形成較為固定的職責(zé)分工。隊(duì)伍，形成較為固定的職責(zé)分工。 統(tǒng)計(jì)經(jīng)理統(tǒng)計(jì)經(jīng)理1 1人人：主要負(fù)責(zé)預(yù)算類，流程等重大事項(xiàng)，并對(duì)下屬員工進(jìn)行培養(yǎng)和指導(dǎo)； 統(tǒng)計(jì)高級(jí)專員統(tǒng)計(jì)高級(jí)專員3 3人人：分管數(shù)據(jù)及系統(tǒng)管理（銷售及回款數(shù)據(jù)周報(bào)，月報(bào)，半年報(bào)）；市場(chǎng)形勢(shì)分析（

44、周報(bào)，月報(bào)，半年報(bào)，年報(bào)）；部門文員及檔案管理員，負(fù)責(zé)與其它部門對(duì)接等事項(xiàng)。 PART 4:營(yíng)銷管理組營(yíng)銷管理組重點(diǎn)工作重點(diǎn)工作提升銷控能力，加強(qiáng)項(xiàng)目營(yíng)銷管理；提升銷控能力，加強(qiáng)項(xiàng)目營(yíng)銷管理；加強(qiáng)流程制度的管理；加強(qiáng)流程制度的管理； 產(chǎn)品定位流程的管理； 回款流程管理； 價(jià)格管理； 對(duì)供應(yīng)商的管理。產(chǎn)品定價(jià)能力的管控和提升；產(chǎn)品定價(jià)能力的管控和提升；前期產(chǎn)品可行性研究；前期產(chǎn)品可行性研究；提升銷控能力，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷管理提升銷控能力，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷管理 加強(qiáng)與集團(tuán)審計(jì)法務(wù)部的溝通與合作與集團(tuán)審計(jì)法務(wù)部的溝通與合作，尋找出目前營(yíng)銷管理的營(yíng)銷管理的空白點(diǎn)空白點(diǎn)。 優(yōu)化目前的營(yíng)銷管理流程優(yōu)化目前的營(yíng)銷管

45、理流程，由審計(jì)法務(wù)部對(duì)流程的合理性進(jìn)行確認(rèn)。 對(duì)于優(yōu)惠執(zhí)行、價(jià)格管理、營(yíng)銷費(fèi)用使用優(yōu)惠執(zhí)行、價(jià)格管理、營(yíng)銷費(fèi)用使用等方面加強(qiáng)集團(tuán)管理加強(qiáng)集團(tuán)管理的強(qiáng)度的強(qiáng)度。 對(duì)于項(xiàng)目提出的各項(xiàng)營(yíng)銷方案，包括價(jià)格執(zhí)行方案、優(yōu)惠執(zhí)行價(jià)格執(zhí)行方案、優(yōu)惠執(zhí)行方案、營(yíng)銷推廣方案方案、營(yíng)銷推廣方案等集團(tuán)市場(chǎng)部加強(qiáng)前期制定過程管理加強(qiáng)前期制定過程管理，同時(shí)加強(qiáng)后期跟蹤管理加強(qiáng)后期跟蹤管理，建立相關(guān)模型，對(duì)于費(fèi)用、價(jià)格等量化指標(biāo)進(jìn)行定期更新。 在營(yíng)銷管理軟件中增加相應(yīng)模塊營(yíng)銷管理軟件中增加相應(yīng)模塊，對(duì)于敏感項(xiàng)進(jìn)行控制。具體實(shí)施具體實(shí)施 每批房源開盤前，與代理公司一起梳理所推房源基本情況和客戶需求構(gòu)成，就客戶所關(guān)注的房源，先

46、行手動(dòng)調(diào)整價(jià)格表，利用價(jià)格杠桿引導(dǎo)客戶向非熱點(diǎn)房源轉(zhuǎn)化； 分析客戶熱點(diǎn)關(guān)注房源的關(guān)注因素，對(duì)比非熱點(diǎn)房源，在銷售說辭中將非熱點(diǎn)房源優(yōu)勢(shì)著重強(qiáng)調(diào)，通過對(duì)比達(dá)成非熱點(diǎn)房源預(yù)先逼定的效果； 對(duì)于熱點(diǎn)房源，適當(dāng)進(jìn)行預(yù)留，非熱點(diǎn)房源放量大于熱點(diǎn)房源； 對(duì)于政府關(guān)系內(nèi)部預(yù)留房，建立相關(guān)表單，最大可能避免重復(fù)預(yù)留；對(duì)于項(xiàng)目公司開發(fā)配套人員，要提前溝通熱點(diǎn)與非熱點(diǎn)房源情況，項(xiàng)目公司開發(fā)配套人員預(yù)先盡可能對(duì)房源進(jìn)行引導(dǎo)。流程制度管理流程制度管理 不斷完善營(yíng)銷管理流程體系，對(duì)營(yíng)銷部流程制度的運(yùn)行及執(zhí)行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)不斷完善營(yíng)銷管理流程體系，對(duì)營(yíng)銷部流程制度的運(yùn)行及執(zhí)行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行及時(shí)的修訂或

47、調(diào)整，為進(jìn)一步提升營(yíng)銷管理能力提供監(jiān)控，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行及時(shí)的修訂或調(diào)整，為進(jìn)一步提升營(yíng)銷管理能力提供制度保障。制度保障。 重點(diǎn)關(guān)注：重點(diǎn)關(guān)注：產(chǎn)品定位管理流程；回款管理；銷售價(jià)格體系；加強(qiáng)對(duì)代理公司的管理和督導(dǎo)；供應(yīng)商管理。 在現(xiàn)有產(chǎn)品定位管理流程框架體系下，探討和逐步建立標(biāo)準(zhǔn)化在現(xiàn)有產(chǎn)品定位管理流程框架體系下，探討和逐步建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)產(chǎn) 品模式下產(chǎn)品定位的思路，力求找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，設(shè)計(jì)出適銷對(duì)品模式下產(chǎn)品定位的思路，力求找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，設(shè)計(jì)出適銷對(duì)路路 的產(chǎn)品；的產(chǎn)品； 通過對(duì)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)和客戶的前期深入研究，加強(qiáng)項(xiàng)目拓展通過對(duì)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)和客戶的前期深入研究，加強(qiáng)項(xiàng)目拓展階階 段產(chǎn)品定位

48、的深度。段產(chǎn)品定位的深度。 建立產(chǎn)品定位階段所必須的與外部定位機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目所占地同行建立產(chǎn)品定位階段所必須的與外部定位機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目所占地同行、 媒介及其他代理公司等各類渠道的溝通聯(lián)絡(luò)機(jī)制，增強(qiáng)市場(chǎng)、媒介及其他代理公司等各類渠道的溝通聯(lián)絡(luò)機(jī)制，增強(qiáng)市場(chǎng)、客客 戶調(diào)研數(shù)據(jù)來源的多樣化，為產(chǎn)品定位工作提供強(qiáng)有力的客觀戶調(diào)研數(shù)據(jù)來源的多樣化，為產(chǎn)品定位工作提供強(qiáng)有力的客觀數(shù)數(shù) 據(jù)支撐。據(jù)支撐。 建立起與設(shè)計(jì)、研發(fā)、工程、拓展等各職能部門的長(zhǎng)效溝通機(jī)建立起與設(shè)計(jì)、研發(fā)、工程、拓展等各職能部門的長(zhǎng)效溝通機(jī)制制 ，加強(qiáng)在產(chǎn)品定位階段的溝通以及產(chǎn)品形成和調(diào)整的參與力度。，加強(qiáng)在產(chǎn)品定位階段的溝通以及產(chǎn)品形成和調(diào)整

49、的參與力度。前期定位策劃工作需要與集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)以及盈利目標(biāo)相符合。前期定位策劃工作需要與集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)以及盈利目標(biāo)相符合。立足于景瑞未來全國(guó)布局的總體戰(zhàn)略，通過公司各項(xiàng)目前期定位立足于景瑞未來全國(guó)布局的總體戰(zhàn)略，通過公司各項(xiàng)目前期定位策劃工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和沉淀，建立自己系統(tǒng)性的數(shù)據(jù)庫(kù)，作為未策劃工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和沉淀，建立自己系統(tǒng)性的數(shù)據(jù)庫(kù)，作為未來其它項(xiàng)目的參考。來其它項(xiàng)目的參考。進(jìn)一步深化和完善產(chǎn)品定位管理流程，增強(qiáng)前期定位策劃能力以及在產(chǎn)品形成和調(diào)整進(jìn)一步深化和完善產(chǎn)品定位管理流程，增強(qiáng)前期定位策劃能力以及在產(chǎn)品形成和調(diào)整階段的參與度階段的參與度短期：短期：充分利用外部專業(yè)機(jī)構(gòu)的相關(guān)資源，

50、為我們提供專業(yè)服務(wù)(可安排相關(guān)費(fèi)用) 。中期：中期：對(duì)開發(fā)項(xiàng)目工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行沉淀總結(jié)，形成景瑞內(nèi)部系統(tǒng)性的案例數(shù)據(jù)庫(kù)，以求更準(zhǔn)確的了解和分析客戶屬性、產(chǎn)品信息以及價(jià)格運(yùn)行軌跡等關(guān)鍵要素。遠(yuǎn)期：遠(yuǎn)期：在景瑞已變成各項(xiàng)目區(qū)域有影響力的開發(fā)商階段，充分運(yùn)用自己的優(yōu)勢(shì)地位，多與有影響力和領(lǐng)先地位的開發(fā)商進(jìn)行溝通學(xué)習(xí)、汲取經(jīng)驗(yàn)，從而得到更多的信息支持、發(fā)展橫向聯(lián)動(dòng)機(jī)制。借同行之力提升我們自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。與全國(guó)性的代理機(jī)構(gòu)全國(guó)性的代理機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)期有效的溝通機(jī)制，通過了解他們對(duì)于項(xiàng)目全程銷售策略的執(zhí)行過程，從中收獲學(xué)習(xí)，形成我們自己一套完美的流程。市場(chǎng)部形成出外考察的固定機(jī)制出外考察的固定機(jī)制，提煉其他項(xiàng)目之

51、優(yōu)點(diǎn)同時(shí)進(jìn)行系統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，進(jìn)而不斷地提升自身競(jìng)爭(zhēng)力。市場(chǎng)部對(duì)設(shè)計(jì)產(chǎn)品的了解對(duì)設(shè)計(jì)產(chǎn)品的了解，可多與設(shè)計(jì)部、設(shè)計(jì)院等橫向溝通學(xué)習(xí)，進(jìn)而提升自身對(duì)設(shè)計(jì)的敏感性和感官能力。提升定位策劃能力的途徑提升定位策劃能力的途徑 優(yōu)化和完善回款管理流程，縮短應(yīng)收賬款回收時(shí)間優(yōu)化和完善回款管理流程，縮短應(yīng)收賬款回收時(shí)間由于各項(xiàng)目所在城市在按揭回款程序辦理方面存在的巨大差異性，需要在集團(tuán)總體回款管理流程體系下，根據(jù)各地實(shí)際情況完善優(yōu)化和完善回款管理流根據(jù)各地實(shí)際情況完善優(yōu)化和完善回款管理流程，制定更為具體和更具操作性三級(jí)或者四級(jí)回款操作流程或辦法程，制定更為具體和更具操作性三級(jí)或者四級(jí)回款操作流程或辦法，縮短回款

52、時(shí)間，保證集團(tuán)整體現(xiàn)金流的安全。建立起集團(tuán)市場(chǎng)部、集團(tuán)財(cái)務(wù)部和項(xiàng)目公司的定期、長(zhǎng)效溝通機(jī)制集團(tuán)市場(chǎng)部、集團(tuán)財(cái)務(wù)部和項(xiàng)目公司的定期、長(zhǎng)效溝通機(jī)制，保證各方信息和統(tǒng)計(jì)口徑的一致性和及時(shí)性。嚴(yán)格執(zhí)行達(dá)到首付款比例簽約的規(guī)定，對(duì)于付款拖延，抱有交房再辦貸款的客戶，一律不予以簽約。同時(shí)，盡量推介客戶辦理純商業(yè)貸款，以加快款項(xiàng)盡量推介客戶辦理純商業(yè)貸款，以加快款項(xiàng)審批速度審批速度。加強(qiáng)對(duì)代理公司的監(jiān)管和督導(dǎo)，建立起專門的針對(duì)代理公司的回款監(jiān)管和處專門的針對(duì)代理公司的回款監(jiān)管和處罰機(jī)制罰機(jī)制，增強(qiáng)代理公司在回款工作方面的積極性。 加強(qiáng)銷售價(jià)格管理，建立起完善的、系統(tǒng)的價(jià)格折扣體系加強(qiáng)銷售價(jià)格管理，建立起完善

53、的、系統(tǒng)的價(jià)格折扣體系在集團(tuán)“深耕三線，產(chǎn)品領(lǐng)先”的戰(zhàn)略方向下，三線城市將成為集團(tuán)未來幾年的主要戰(zhàn)場(chǎng)。由于三線城市市場(chǎng)的相對(duì)封閉性，各類關(guān)系人員盤根錯(cuò)節(jié)，維持項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系的穩(wěn)定性非常重要，因此，建立起完善的、系統(tǒng)的價(jià)格折扣體系勢(shì)在必行。項(xiàng)目公司營(yíng)銷部、項(xiàng)目總經(jīng)理、集團(tuán)市場(chǎng)部、集團(tuán)高管等層面的折扣點(diǎn)需要嚴(yán)格按照集團(tuán)制度流程，更為重要的是，對(duì)于不同層級(jí)的、不同渠道的關(guān)系客戶的折扣政策也需要統(tǒng)一口徑，做到信息的及時(shí)溝通，以確保整個(gè)價(jià)格體系的穩(wěn)固性。 除嚴(yán)格要求代理公司遵守公司相關(guān)規(guī)定外，針對(duì)可能出現(xiàn)的各類問題 制定出針對(duì)代理公司各項(xiàng)目部、各地區(qū)公司及其集團(tuán)公司等層級(jí)的溝通、反饋、投訴、獎(jiǎng)罰機(jī)制 增強(qiáng)

54、雙方信息溝通的暢通性和及時(shí)性，增強(qiáng)雙方信息溝通的暢通性和及時(shí)性，增強(qiáng)代理公司各層面對(duì)項(xiàng)目的責(zé)任心和投入度。增強(qiáng)代理公司各層面對(duì)項(xiàng)目的責(zé)任心和投入度。 加強(qiáng)對(duì)代理公司的管理和督導(dǎo)，制定和完善與代理公司各層面的溝通機(jī)制加強(qiáng)對(duì)代理公司的管理和督導(dǎo)，制定和完善與代理公司各層面的溝通機(jī)制建立起全國(guó)性或區(qū)域性的供應(yīng)商共享資料庫(kù)，增強(qiáng)對(duì)營(yíng)銷供應(yīng)商的管理建立起全國(guó)性或區(qū)域性的供應(yīng)商共享資料庫(kù)，增強(qiáng)對(duì)營(yíng)銷供應(yīng)商的管理優(yōu)秀的營(yíng)銷供應(yīng)商有利于公司提升在營(yíng)銷推廣、包裝、品牌宣傳等方面的品質(zhì)和水平，建立起全國(guó)性或區(qū)域性的供應(yīng)商共享資料庫(kù)建立起全國(guó)性或區(qū)域性的供應(yīng)商共享資料庫(kù)，逐步形成一批配合度高、質(zhì)量過硬的戰(zhàn)略合作供應(yīng)

55、商，推動(dòng)與營(yíng)銷供應(yīng)推動(dòng)與營(yíng)銷供應(yīng)商的共贏機(jī)制建設(shè)，以應(yīng)對(duì)集團(tuán)在三線城市快速擴(kuò)張過程中對(duì)高水平商的共贏機(jī)制建設(shè)，以應(yīng)對(duì)集團(tuán)在三線城市快速擴(kuò)張過程中對(duì)高水平營(yíng)銷供應(yīng)商的要求營(yíng)銷供應(yīng)商的要求。集團(tuán)市場(chǎng)部64產(chǎn)品定價(jià)的戰(zhàn)略要求和發(fā)展方向產(chǎn)品定價(jià)的戰(zhàn)略要求和發(fā)展方向快速周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略下，通過溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品利潤(rùn)最大化快速周轉(zhuǎn)快速周轉(zhuǎn)利潤(rùn)最大化利潤(rùn)最大化溢價(jià)溢價(jià)溢價(jià)集團(tuán)市場(chǎng)部65產(chǎn)品定價(jià)策略產(chǎn)品定價(jià)策略1 1、以市場(chǎng)需求導(dǎo)向的定價(jià)策略為主以市場(chǎng)需求導(dǎo)向的定價(jià)策略為主2 2、考慮供求關(guān)系，、考慮供求關(guān)系，3 3、考慮需求價(jià)格彈性和量?jī)r(jià)關(guān)系，、考慮需求價(jià)格彈性和量?jī)r(jià)關(guān)系，4 4、準(zhǔn)確把握客戶心理、準(zhǔn)確把握客戶心理5 5、以競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向的定價(jià)策略作為補(bǔ)充、以競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向的定價(jià)策略作為補(bǔ)充6 6、考慮競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品、價(jià)格、銷量與我們的關(guān)系、考慮競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品、價(jià)格、銷量與我們的關(guān)系集團(tuán)市場(chǎng)部66定價(jià)職能三年規(guī)劃目標(biāo)定價(jià)職能三年規(guī)劃目標(biāo) 定價(jià)應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目定位，充分反映項(xiàng)目的溢價(jià)能力 實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)是基礎(chǔ)，同時(shí)追求高溢價(jià)，把握好兩者關(guān)系，實(shí)現(xiàn)共贏 準(zhǔn)確把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，并保持高度的市場(chǎng)應(yīng)變性目目 標(biāo)標(biāo)集團(tuán)市場(chǎng)部67實(shí)現(xiàn)途徑和工作重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)途徑和工作重點(diǎn)定價(jià)專業(yè)