房地產(chǎn)+家庭資產(chǎn)+不良資產(chǎn)

1、中國(guó)城市房地產(chǎn)供需情況分析一、供需體系指標(biāo)表1 供需體系指標(biāo)內(nèi)生指標(biāo)外生指標(biāo)解釋市場(chǎng)需求剛性需求適齡人口未購(gòu)房比例有效需求購(gòu)買力指標(biāo)新增需求外來(lái)人口流入指標(biāo)市場(chǎng)供應(yīng)短期供應(yīng)去化周期（當(dāng)前待售庫(kù)存/月均銷量）中長(zhǎng)期供應(yīng)土地儲(chǔ)備（過往8年住宅用地出讓-過往8年商品住宅銷售）/過往年均商品住宅銷售面積適齡人口未購(gòu)房比例：對(duì)城市2433歲常住人口未購(gòu)房比例進(jìn)行了測(cè)算，未購(gòu)房比例較高的城市未來(lái)剛性需求較強(qiáng)。購(gòu)買力指標(biāo)：用城市年均商品住宅銷售額對(duì)應(yīng)該城市非農(nóng)人口總儲(chǔ)蓄的比例來(lái)衡量購(gòu)買力，比值越小則顯示該城市整體購(gòu)買力越強(qiáng)外來(lái)人口流入指標(biāo)：（常住人口-戶籍人口）/常住人口，此比例較高時(shí)，表明該城市的人口吸附

2、能力較強(qiáng)。去化周期：一般認(rèn)為去化周期為6-12個(gè)月較為健康。土地儲(chǔ)備：用20072014 年累積的住宅用地成交建筑面積與商品住宅銷售面積之差除以過往年均商品住宅銷售面積，得到土地儲(chǔ)備可供消耗年數(shù)。如果出讓的住宅用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅的銷售，可供消耗年數(shù)偏高，則說(shuō)明該市場(chǎng)供大于求，投資潛力偏弱。二、需求指標(biāo)解析2.1剛性需求指標(biāo)：適齡人口未購(gòu)房比例計(jì)算說(shuō)明：假設(shè)所有城市戶均2.5 人，戶均住房面積100 平米。根據(jù)各年商品住宅銷售面積和相應(yīng)的購(gòu)房者年齡段比例計(jì)算出目標(biāo)人群的累計(jì)購(gòu)房面積，進(jìn)而根據(jù)戶均購(gòu)房面積和戶均人數(shù)計(jì)算出已購(gòu)房人數(shù)，從而推導(dǎo)出未購(gòu)房人數(shù)占比。表2 適齡人口未購(gòu)房比例排名（1-20）排

3、名城市適齡人口未購(gòu)房比例1深圳85.0%2溫州85.0%3湛江84.5%4邯鄲84.5%5東莞83.5%6北京82.6%7石家莊82.1%8泉州82.1%9太原81.6%10臺(tái)州81.6%11贛州81.6%12廣州81.1%13金華81.1%14上海80.6%15衡水80.6%16寧波80.6%17蘭州80.6%18寶雞80.6%19廈門80.1%20桂林80.1%注：適齡人口未購(gòu)房比例和以下幾個(gè)因素有關(guān)：城市外來(lái)人口比例、城市房?jī)r(jià)、城市居民購(gòu)買力水平、購(gòu)買意愿度水平等。因此，不同城市導(dǎo)致指標(biāo)的原因可能不同，應(yīng)具體城市具體分析。 結(jié)論：一線和四線城市的潛在剛性需求較好。2014年全區(qū)域24-3

4、3歲常住人口未購(gòu)房比例中，一線城市為85%，2線城市和2.5線城市分別為69%和68%，三線城市為79%，四、五線城市為81%；在地區(qū)分布上，東北地區(qū)為66%，華北地區(qū)為80%，華東地區(qū)為74%，華南地區(qū)為83%，華中和西北地區(qū)均為79%，西南地區(qū)則為68%2.2有效需求指標(biāo)購(gòu)買力水平計(jì)算說(shuō)明：用城市年均商品住宅銷售額對(duì)應(yīng)該城市非農(nóng)人口總儲(chǔ)蓄的比例來(lái)衡量購(gòu)買力，比值越小則顯示該城市整體購(gòu)買力越強(qiáng)表3 房地產(chǎn)購(gòu)買力水平排名（1-20）排名城市購(gòu)買力1南通9.50%2蘭州9.95%3太原10.40%4北京11.29%5石家莊12.19%6金華12.19%7衡水12.19%8寶雞12.19%9西寧1

5、2.19%10鄂爾多斯12.19%11深圳12.64%12溫州12.64%13廣州12.64%14上海12.64%15湘潭12.64%16唐山12.64%17佛山13.09%18嘉興13.09%19烏魯木齊13.09%20邯鄲13.54%結(jié)論：雖然房?jī)r(jià)高企，一線城市購(gòu)買能力整體仍然較好；區(qū)域上東北、西北、華北購(gòu)買力透支少2.3新增需求指標(biāo)外來(lái)人口比例表4 外來(lái)人口比例排名（1-20）排名城市（常住-戶籍）/戶籍1東莞77.0%2深圳75.3%3中山53.6%4廈門51.9%5佛山50.2%6蘇州41.9%7上海40.2%8北京38.5%9廣州38.5%10烏魯木齊38.5%11珠海35.2%1

6、2?？?1.8%13無(wú)錫30.2%14惠州30.2%15寧波28.5%16嘉興26.8%17天津26.8%18鄂爾多斯25.1%19呼和浩特25.1%20南京25.1%結(jié)論：過去10 年人口都流去一二線城市，區(qū)域上，華中、西北、西南均外流；三、供給指標(biāo)解析3.1短期供應(yīng)指標(biāo)存量去化周期計(jì)算說(shuō)明：當(dāng)前待售庫(kù)存/月均銷量（上海、杭州庫(kù)存中不包含保障房）圖1 截止2015年11月各典型城市存量去化周期結(jié)論：統(tǒng)計(jì)的39 個(gè)城市可售庫(kù)存去化周期在18.5 個(gè)月左右，其中一、二線城市去化周期（平均在12 個(gè)月以下）明顯好于其他中小城市（平均在20 個(gè)月以上）。二線城市中，蘇州、南京等城市去化周期較短3.2

7、中長(zhǎng)期供應(yīng)指標(biāo)土地儲(chǔ)備量計(jì)算說(shuō)明：用20072014 年累積的住宅用地成交建筑面積與商品住宅銷售面積之差除以過往年均商品住宅銷售面積，得到土地儲(chǔ)備可供消耗年數(shù)。如果出讓的住宅用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅的銷售，可供消耗年數(shù)偏高，則說(shuō)明該市場(chǎng)供大于求，投資潛力偏弱。土地儲(chǔ)備（年）=（過往8年住宅用地出讓-過往8年商品住宅銷售）/過往年均商品住宅銷售面積表5 土地儲(chǔ)備排名（1-20）排名城市土地儲(chǔ)備（年）1深圳-5.92三亞-4.23上海-3.14廣州-3.15東莞-2.06北京-1.57廈門-0.98合肥-0.99中山-0.410珠海-0.411成都-0.412包頭-0.413鄭州-0.414北海-0.41

8、5銀川0.216福州0.217南寧0.218南京0.719石家莊0.720南昌0.7圖2 各城市能級(jí)土地儲(chǔ)備情況結(jié)論：樣本城市中，僅有一線城市的住宅累計(jì)銷量超過過往土地供應(yīng)，而25 線城市均有不同程度的土地供應(yīng)溢出。從土地儲(chǔ)備去化周期角度看，一二線城市表現(xiàn)相對(duì)較好，平均去化周期分別為-3.3 年和3.3 年，而2.55 線城市去化周期均在5年以上3.3供應(yīng)指標(biāo)短期指標(biāo)VS長(zhǎng)期指標(biāo)圖3 典型城市房地產(chǎn)供應(yīng)情況分析結(jié)論：1、將短期庫(kù)存去化與長(zhǎng)期土地儲(chǔ)備結(jié)合起來(lái)看，篩選出庫(kù)存去化月數(shù)低（小于15 個(gè)月），且土地積壓較少（小于2 年）的城市，包括深圳、上海、北京、廈門、鄭州、合肥、南京等2、而短期去化

9、水平健康，未來(lái)仍將大量釋放供應(yīng)的城市包括武漢、寧波、大連、蚌埠、長(zhǎng)春等附表1 2015年11月典型城市房地產(chǎn)交易表結(jié)論：典型城市房地產(chǎn)成交量近9層環(huán)比上漲，其中漲幅較大的為南京、廈門、青島附表2 2015年1-9月典型城市房地產(chǎn)交易表結(jié)論：2015年前三季度，典型城市房地產(chǎn)成交量近9層同比上漲，且漲幅可觀；合肥、南充、南昌降幅明顯中國(guó)家庭（富裕家庭）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)一、家庭財(cái)富分級(jí)表1 各分位家庭資產(chǎn)狀況 2013年2011年全國(guó)城市農(nóng)村全國(guó)城市農(nóng)村10分位17,35022,40014,00018,565 22,100 15,400 20分位50,750104,40031,25046,250

10、 90,650 30,650 30分位103,900203,69956,55091,800 151,100 55,700 40分位169,300306,67190,900135,300 213,410 87,805 50分位252,200422,950129,600191,700 310,950 117,650 60分位362,680577,955180,400276,930 454,600 161,800 70分位523,200808,015248,450404,650 755,500 222,750 80分位812,2501,205,900362,000718,900 1,231,900

11、320,000 90分位1,542,0102,224,850619,8291,647,350 2,616,850 536,480 圖1各階層資產(chǎn)占比比較結(jié)論：我國(guó)最富有10%家庭擁有社會(huì)總財(cái)富60.6%二、富裕家庭的資產(chǎn)分布表2 家庭資產(chǎn)構(gòu)成表全國(guó)資產(chǎn)前5%資產(chǎn)前1%金融資產(chǎn)8.1%7.4%6.7%非金融資產(chǎn)91.9%92.6%93.3%負(fù)債5.8%4.6%5.3%凈資產(chǎn)94.2%95.4%94.5%結(jié)論：1、從全國(guó)來(lái)看，總資產(chǎn)中金融資產(chǎn)和非金融資產(chǎn)的比重分別為8.1%、91.9%，金融資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重非常低；2、隨著家庭資產(chǎn)的增加，富裕家庭呈現(xiàn)出金融資產(chǎn)下降及非金融資產(chǎn)上升的趨勢(shì)圖2金融資

12、產(chǎn)構(gòu)成結(jié)論：1、從全國(guó)來(lái)看，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)占金融資產(chǎn)比重最高，為62.1%；風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)占金融資產(chǎn)比重僅為24.3%，借出款占比為13.6%2、隨著家庭資產(chǎn)的增加，富裕家庭呈現(xiàn)出無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)資產(chǎn)下降及非風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)上升的趨勢(shì)表3 金融風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)構(gòu)成全國(guó)資產(chǎn)前5%資產(chǎn)前1%股票50.2%52.1%53.9%債券6.3%6.4%9.9%基金11.7%8.0%6.0%衍生品0.8%0.6%0.7%金融理財(cái)產(chǎn)品21.6%21.0%19.2%非人民幣4.4%5.7%6.6%黃金5.0%6.1%3.7%結(jié)論：1、 從全國(guó)來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)中股票所占比例最高，為50.2%；其次為金融理財(cái)產(chǎn)品和基金，所占比例分別為21.6%和1

13、1.7%。2、 富裕家庭中，股票資產(chǎn)占風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)比重略高于全國(guó)平均水平。中國(guó)金融不良資產(chǎn)現(xiàn)狀一、總體情況圖1 中國(guó)不良貸款變化趨勢(shì)結(jié)論：不良貸款有三次大幅下降，主要是由于三次不良資產(chǎn)的剝離，分別是：1、2004 年5 月，建行和中行剝離2000 多億元損失類貸款，同年6 月，建行和中行剝離2700 多億元可疑類貸款；2、2005 年6 月，工行剝離超過4000 億元可疑類貸款；3、2008 年底，農(nóng)行剝離處置不良資產(chǎn)8156.95 億元，其中可疑類貸款2173.23 億元、損失5494.45 億元、非信貸資產(chǎn)489.274 億元二、分機(jī)構(gòu)情況2.1分機(jī)構(gòu)不良貸款余額圖2 商業(yè)銀行分機(jī)構(gòu)不良貸款余

14、額結(jié)論1、 不良資產(chǎn)余額的絕對(duì)數(shù)大幅增長(zhǎng)：國(guó)有商業(yè)銀行不良資產(chǎn)規(guī)模急劇攀升。第三季度，農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行和建設(shè)銀行不良貸款繼續(xù)超千億元大關(guān)，分別是農(nóng)業(yè)銀行1791.58 億元，工商銀行1714.085億元，建設(shè)銀行1499.71 億元。2、 不良資產(chǎn)余額結(jié)構(gòu)比重趨于穩(wěn)定：國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行不良貸款和外資銀行的余額總的不良貸款余額的比重趨于平穩(wěn)，2015 年第三季度，占比分別為54.57%、20.18%、10.24%、13.85%和1.16%。但由于商業(yè)銀行不良資產(chǎn)總額在持續(xù)增加，所以各類機(jī)構(gòu)的不良款余額的絕對(duì)數(shù)也在不斷增加。2.2分機(jī)構(gòu)不良貸款比率圖3 商

15、業(yè)銀行分機(jī)構(gòu)不良貸款率結(jié)論：近期各類機(jī)構(gòu)不良貸款率均呈上升態(tài)勢(shì)1、其中，尤以農(nóng)村商業(yè)銀行不良貸款率最高，2015 年第三季度，農(nóng)村商業(yè)銀行不良貸款率為2.35%。2、商業(yè)銀行不良率1.59%3、 五大行不良資產(chǎn)壓力較大，平均不良率達(dá)1.55%。具體來(lái)看，農(nóng)業(yè)銀行不良率2.02%位居首位，其余依次是建設(shè)銀行1.45%、工商銀行1.44%、中國(guó)銀行1.43%和交通銀行1.42%。三、分區(qū)域情況表1 2014 年分地區(qū)不良貸款圖4 2012-2014 年分地區(qū)不良貸款率注：上圖分別是2012-2014 年六年間各地區(qū)不良貸款率的變遷，以上顏色從淺至深五個(gè)顏色分別代表不良率<0.8%、0.8%-

16、1.2%、1.2%-1.6%、1.6%-2%、>=2%五大分類結(jié)論：1、 不良貸款余額相比2013 年，不良資產(chǎn)余額大幅上漲。其中，內(nèi)蒙古、黑龍江、廣西漲幅最大，分別為182.5%，106.77%，86.25%；不良貸款從東南沿海開始向內(nèi)地蔓延，內(nèi)陸地區(qū)不良貸款余額迅速上升；從不良資產(chǎn)余額絕對(duì)數(shù)看，受基數(shù)影響，浙江、江蘇、廣東、山東、福建、上海等東南沿海發(fā)達(dá)省市由于基數(shù)較大，雖然增幅相對(duì)不大，但余額仍較大，居于前幾名2、 不良貸款余額相比2013 年，不良貸款率增幅也上升較快，尤其是內(nèi)蒙古、黑龍江、云南尤為突出，不良貸款率增幅分別為145.45%、70.33%、67.86%不良率的變化趨勢(shì)與不良貸款余額相似，從東南沿海向內(nèi)陸城市蔓延。3、總體而言，從2012 年到2014 年，不良率地區(qū)變化的明顯趨勢(shì)是從沿海向內(nèi)陸蔓延，尤其是北部和東北部省份的不良率逐年攀升，不良上升壓力明顯。沿海地區(qū)不良貸款高企由來(lái)已久，且基數(shù)較大四、行業(yè)分布4.1 分行業(yè)不良貸款余額表2 2