成都紅湖假日大豐房地產(chǎn)項目全案策劃報告(終稿)227頁9

1、2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789目 錄第一部分 市場調(diào)研及策劃定位方案11第一部分 市場調(diào)研及策劃定位方案4一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來走勢分析4（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持平穩(wěn)快速發(fā)展4（二）房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀5（三）市場走勢7二、成都房地產(chǎn)宏觀市場分析9（一）成都房地產(chǎn)市場總體環(huán)境分析9（二）成都房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢14（三）房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)分析19三、成都市城北房地產(chǎn)市場及板塊分析23（一）城北市場概況23（二）成都市新城北房地產(chǎn)板塊分析26（三）成都市城北二三環(huán)房地產(chǎn)市場分析35四、項目區(qū)域大豐房

2、地產(chǎn)市場分析45（一）大豐鎮(zhèn)規(guī)劃45（二）大豐房地產(chǎn)市場分析49第二部分 商品住宅客戶構(gòu)成及購買行為分析62一、本部分報告的背景與總說明62（一）調(diào)研目的62（二）調(diào)研時間63（三）調(diào)查區(qū)域及樣本分布63（四）調(diào)研對象及有效樣本量63（五）調(diào)研方法63（六）質(zhì)控方法64二、住宅消費者數(shù)據(jù)分析65（一）居住現(xiàn)狀65（二）購房心理及偏好分析68（三）產(chǎn)品需求71（四）承受能力76（五）居住環(huán)境心理分析79（六）項目敏感性探測82（七）消費者背景84（八）總結(jié)89三、住宅潛在消費者數(shù)據(jù)分析90（一）居住現(xiàn)狀90（二）購房心理及偏好分析93（三）產(chǎn)品需求96（四）承受能力101（五）居住環(huán)境心理分析1

3、04（六）消費者對項目的認(rèn)知和建議106（七）消費者背景108（八）總結(jié)113四、已入住消費者數(shù)據(jù)分析115（一）居住房屋狀況115（二）現(xiàn)居住房屋歷史價值118（三）購房觀念120（四）區(qū)域評價121（五）已入住業(yè)主背景123（六）小結(jié)127五、商鋪投資者問卷數(shù)據(jù)分析128（一）商鋪投資者對于商鋪的理解128（二）需求狀況131（三）消費能力132（四）項目測試134（五）商鋪投資者背景137（六）小結(jié)141第三部分 項目市場定位及風(fēng)險分析142一、項目地塊分析142（一）項目區(qū)位及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)142（二）項目現(xiàn)狀143（三）項目地塊分析144二、項目定位150（一）市場定位150（二）主力客群

4、定位150（三）產(chǎn)品定位151（四）項目水資源定位153（五）市場價值定位153三、項目創(chuàng)新與現(xiàn)實的和諧處理154四、項目名稱建議及依據(jù)156（一） 主案名156（二）備用案名156（三）案名與主題語組合157五、項目商業(yè)評估158（一）現(xiàn)有紅湖商業(yè)樓評估158（二）新建項目商業(yè)項目評估160六、項目收益及風(fēng)險分析162（一）項目收益及敏感性分析162（二）幼兒園銷售分析168（三）投資風(fēng)險及規(guī)避169（四） 開發(fā)節(jié)奏建議176七、項目規(guī)劃設(shè)計策劃182（一）總體規(guī)劃182（二）建筑風(fēng)格定位183（三）主力戶型定位184（四）環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格184（五）規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書187第四部分 項目營銷

5、推廣策劃192一、區(qū)域市場動態(tài)分析192（一）項目區(qū)域房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況192（二）項目周邊競爭性樓盤調(diào)查193二、客群定位分析197（一）區(qū)域人口總量及地塊分布197（二）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人口就業(yè)狀況197（三）區(qū)域家庭情況分析198（四）目標(biāo)客群定位200三、價格定位及策略201（一）項目單位成本201（二）項目利潤目標(biāo)201（三）可類比項目市場價格202（四）價格策略202（五）價格分期策略205四、入市時機(jī)規(guī)劃207（一）宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析207（二）項目區(qū)域房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場簡狀208（三）項目入市時機(jī)建議210五、廣告策略210（一）廣告總策略210（二）推廣主線及階段性212（

6、三）廣告主題218（四）廣告效果監(jiān)控、評估、修正219六、媒介策略220七、媒介及推廣費用計劃221（一） 媒介選擇221（二）推廣費用計劃221八、公關(guān)活動策劃和現(xiàn)場包裝222（一）公關(guān)活動策劃222（二）現(xiàn)場包裝223九、項目物業(yè)管理建議227 第一部分 市場調(diào)研及策劃定位方案一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來走勢分析（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持平穩(wěn)快速發(fā)展1、gdp增長態(tài)勢依據(jù)2005年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，初步核算的全年國內(nèi)生產(chǎn)總值182321億元，比上年增長9.9%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10493元，實際增長9.6%，農(nóng)村居民人均純收入3255元，扣除價格上漲因素，比上年實際增長6.2%。2

7、006年1-3季度，受到了信貸和投資快速增長的推動，我國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“增長快、質(zhì)量高、運(yùn)行穩(wěn)”的特征，gdp穩(wěn)步增長，階段性同比增長均達(dá)到10%以上，具體如下：2006年1-3季度中國gdp狀況時間段1季度1-2季度1-3季度gdp（億元）4339091443141477同比增長10.3%10.9%10.7%結(jié)合2005年gdp狀況和2006年1-3季度gdp增長態(tài)勢來看，2006年第四季度我國的gdp將持續(xù)增長，增長幅度預(yù)計在10%，由此判斷我國2006年宏觀經(jīng)濟(jì)將持續(xù)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。根據(jù)2006年2月17日中科院發(fā)布的7項宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測報告，我國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入新一輪景氣周期的上升期。本輪周期始于200

8、4年，2006年全年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于上升階段,經(jīng)濟(jì)增速在上半年略微放緩之后,下半年將有所上升,經(jīng)濟(jì)已經(jīng)處于拐點后上揚(yáng)態(tài)勢，2006-2010年中國gdp年增長率將保持在8%，保持平穩(wěn)快速發(fā)展。2、宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期目前，中國整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速增長，但也同時出現(xiàn)了短期宏觀失衡的狀況，主要原因在于不斷飆升的貿(mào)易順差（如2006年10月中國貿(mào)易順差飆升至歷史最高水平238.3億美元）。貿(mào)易順差的不斷飆升使中國外匯儲備大幅增長，外匯儲備額已位居全球第一。由于預(yù)期中的全球經(jīng)濟(jì)放緩以及人民幣小幅升值將削弱中國出口增速，到2007年經(jīng)常項目盈余在中國gdp中的比例將趨于穩(wěn)定。同時，由于緊縮政策的實施削弱了內(nèi)部需求，中國

9、進(jìn)口面臨下行壓力，短期內(nèi)的進(jìn)口增長速度將放緩，但是長期來看，其增長態(tài)勢將不會有太大的改變。隨著國際壓力的增加，人民幣匯率將可能進(jìn)一步升值，從而削弱內(nèi)部需求的增長，但同時有助于解決經(jīng)常項目的大量盈余問題，不過僅依靠市場自身的匯率調(diào)整將不足以長期降低中國經(jīng)常項目的盈余規(guī)模，但是可以使資本流動發(fā)生合理變化，使中國經(jīng)濟(jì)重新達(dá)到平衡狀態(tài)。加上2008年奧運(yùn)會的推動和國際社會對于其之前對于中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長的信心，預(yù)計在最近的兩三年內(nèi)，宏觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持穩(wěn)步快速增長。（二）房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長國家統(tǒng)計局發(fā)布的報告顯示，2006年1月至10月，中國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14611億元，同比增

10、長24.1%，增幅比前三季度回落0.2%，但比去年同期加快了2.5個百分點。其中，商品住宅投資10268億元，同比增長28.4%。前10個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20592億元，同比增長29.2%；完成開發(fā)土地面積18391萬平方米，增長38.6%；完成房屋施工面積16.98億平方米，增長18.8%。（2）房地產(chǎn)價格微升2006年10月，全國70個大中城市房屋銷售價格比9月上漲0.4%，比去年10月上漲5.4%，漲幅也出現(xiàn)微升。繼8月、9月的連續(xù)回落后，10月的國房景氣指數(shù)止跌回升，總指數(shù)為103.40，比9月上升0.26點，比去年同期上升2.38點。（3）房屋空置面積增長2006年1月

11、至10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計完成房屋施工面積16.98億平方米，同比增長18.8%。其中，住宅施工面積13.26億平方米，同比增長19.6%；辦公樓施工面積6525萬平方米，同比增長13.0%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積2.07億平方米，同比增長13.6%。截至10月底，全國商品房空置面積為12241萬平方米，同比增長9.3%。其中，空置商品住宅6680萬平方米，增長7.7%。（三）市場走勢（1）房價增幅有望回落 房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行對整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行具有重要影響，國家繼2005年出臺的一系列政策和措施治理整頓房地產(chǎn)市場后，2006繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)管理、抑制房價過快

12、增長是主要政策目標(biāo)。與此目標(biāo)相配套，國家在繼續(xù)嚴(yán)把土地“閘門”、促進(jìn)集約用地的同時，將繼續(xù)增強(qiáng)土地參與房地產(chǎn)調(diào)控的針對性和有效性，“有保有壓、區(qū)別對待”，加大對中小戶型、中低價商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，高檔住宅供地將受到嚴(yán)格控制。（2）投資增速有望回升 由于一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策和措施的實施，2005年以來中國房地產(chǎn)投資增速下降。但由于保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行和內(nèi)需拉動的宏觀需要，將有望扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資增速大幅回落的趨勢。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品主要是住宅等生活消費品，市場需求大，可以拉動上游產(chǎn)業(yè)，消化鋼鐵、水泥、玻璃、氧化鋁等過剩產(chǎn)能。隨著世界經(jīng)濟(jì)增長放緩，外貿(mào)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動作用將弱化，擴(kuò)大內(nèi)需保持較

13、快經(jīng)濟(jì)增長的權(quán)重上升。內(nèi)需是大國經(jīng)濟(jì)增長的基本動力，也是多年來政府強(qiáng)調(diào)的經(jīng)濟(jì)工作的重要指導(dǎo)方針，鼓勵“為住而買”的住宅消費自在情理之中。（3）節(jié)能、環(huán)保型住宅將更加受到重視 我國住宅建筑能耗高，面對能源供給約束和能源價格居高不下的形勢，節(jié)能型住宅成為建設(shè)方向。2005年4月15日建設(shè)部頒布了關(guān)于新建居住建筑嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的通知，同年7月1日我國第一部公共建筑節(jié)能設(shè)計的綜合性國家標(biāo)準(zhǔn)公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)正式實施，2006年國家在貫徹執(zhí)行關(guān)于發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑的指導(dǎo)意見以及建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)方面加大力度，節(jié)能及環(huán)保型住宅已經(jīng)成為市場的一項新的標(biāo)準(zhǔn)。 （4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)分化 由于土地

14、市場、資本市場門檻的提高和房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量、后續(xù)管理越來越受到重視，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰過程將提速，市場競爭更加激烈。沒有土地儲備的中小企業(yè)生存將更加艱難，部分有低成本土地儲備的中小企業(yè)如不能及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略也將難以持續(xù)。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地區(qū)差異，尤其是房地產(chǎn)市場起步、發(fā)展階段和速度的地區(qū)差異，一些資本實力雄厚、管理理念先進(jìn)、產(chǎn)品與市場對路的房地產(chǎn)公司通過實施跨區(qū)開發(fā)，向二、三線城市進(jìn)軍等將進(jìn)一步強(qiáng)化競爭能力，在融資競爭和國際并購中占據(jù)一席之地。開發(fā)商之間、代理商之間的聯(lián)合也將成為趨勢。二、成都房地產(chǎn)宏觀市場分析（一）成都房地產(chǎn)市場總體環(huán)境分析1、城市地位與經(jīng)濟(jì)環(huán)境（1）城市地位成都：西部大開發(fā)

15、的戰(zhàn)略支撐點、西南地區(qū)重要中心城市、四川省省會城市、國家歷史文化名城、國家重點旅游城市，西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點，具有強(qiáng)大匯聚能力。成都作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點，西南地區(qū)重要的中心城市，四川省省會城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為完善，是西南地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地，現(xiàn)已形成以電子、機(jī)械、食品、冶金、化工、紡織、建筑工業(yè)為主的工業(yè)體系，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，現(xiàn)有各類專業(yè)技術(shù)人員達(dá)到49萬人，位居西部大城市前列，高校林立，人才優(yōu)勢明顯。且成都在西部具有良好的經(jīng)濟(jì)體制優(yōu)勢，投融資方式多元化，近年來證券市場和保險市場快速發(fā)展。同時成都又是國家歷史文化名城、重點旅游城市，對整個西南區(qū)域都具有較強(qiáng)的輻射和匯聚力。2004年以

16、來每年新增外來人口都超過30萬，2005年更是達(dá)到了35.5萬，機(jī)械人口增長20.6萬。這有效印證了成都對周邊乃至整個西南地區(qū)的強(qiáng)大匯聚能力，詳見下表： 近三年人口變動情況年份年末總?cè)丝冢ㄈf人）總戶數(shù)（萬戶）機(jī)械增長人口（萬人）2003年104433614.12004年106035114.32005年108236720.6（數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局）（2）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢，人民生活水平不斷提高。2005年，成都市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)2371億元，并且連年保持13%以上的增幅較快發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)比例逼近50%，第二產(chǎn)業(yè)比例約43%。農(nóng)業(yè)所占比例較小，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為合理。固定資產(chǎn)

17、投資2005年達(dá)1457億元，同比增長40.1%，呈快速增長態(tài)勢。宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢。同時良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行使居民收入快速提高，2005年城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達(dá)2074億元，同比增長20%，人均可支配收入達(dá)11359元，同比增長9.3%。人民生活水平快速提高。詳見下圖：2、城市規(guī)劃規(guī)劃方向：國際旅游樞紐城市、西部經(jīng)濟(jì)中心、現(xiàn)代特大中心城市、“一主六片”的大都市格局。成都市規(guī)劃發(fā)展定位為國際旅游樞紐城市、西部規(guī)模最大、最具活力、實力最強(qiáng)的城鎮(zhèn)群，創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、經(jīng)濟(jì)實力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市。未來城市人口為800-1000萬人。經(jīng)濟(jì)方面規(guī)劃建設(shè)成為西部重要經(jīng)濟(jì)中心，重點

18、建設(shè)一個基地（現(xiàn)代民用工業(yè)和國防工業(yè)基地）、二個樞紐（交通運(yùn)輸樞紐、郵政通訊樞紐）、三個中心（科教中心、商貿(mào)中心、金融中心）、四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)）、建設(shè)面向我國西部地區(qū)的中央商務(wù)區(qū)，形成西部地區(qū)最大規(guī)模的第三產(chǎn)業(yè)中心。區(qū)域空間布局：成都平原城市帶、成渝城市帶、城鎮(zhèn)密集區(qū)按照成都市城市總體規(guī)劃，成都發(fā)展格局將呈現(xiàn)“一主六組團(tuán)”的局面，即繞城以內(nèi)的主城區(qū)和新都青白江、龍泉、雙流（東升）、華陽、溫江、郫縣六個組團(tuán)。空間拓展方向近中期（2015年前）空間拓展以向東、向南方向為主，遠(yuǎn)期（2020年前）和遠(yuǎn)景（2020年后）以向南、北方向為主。3、北部新城規(guī)劃繼成都市

19、城市總體規(guī)劃（總綱）的修編完成并獲建設(shè)部批準(zhǔn)后，成都市新都區(qū)分區(qū)規(guī)劃（20042020年）是成都市第一個正式公開的分區(qū)規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃，新都外環(huán)路以內(nèi)都將納入成都中心城區(qū)的建設(shè)范圍。北部新城規(guī)劃：南起北三環(huán)，北達(dá)新都，西到金牛壩、東抵青白江、鳳凰山以及大豐、三河外環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域都將納入北部新城，規(guī)劃面積93平方公里，人口近百萬，通過北新干道和中心城區(qū)連成一片。其中，大豐、三河一帶將是發(fā)展重點，將和中心城區(qū)連成一片。目前“北部新城”已作為今年的重點項目已開始實施。城北副中心cbd荷花池五塊石從成都遠(yuǎn)景規(guī)劃可以看到，北部新城由兩大生態(tài)綠地包圍，發(fā)展重點為大豐鎮(zhèn)，鳳凰山一帶，與市區(qū)相連接主要是規(guī)劃中的

20、北新干線，其建成就直接加速北部新城的快速發(fā)展。（二）成都房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢1、土地市場成都市土地市場由于商品房市場的的快速發(fā)展，催生了土地放量的不斷放大，2003年以前土地市場供應(yīng)相對不足，這是成都2004年至2005年商品房價格上漲較快的根源原因之一。2004年以后供應(yīng)量快速上升，為商品房市場持續(xù)快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。同時，土地成交價格快速上漲。（數(shù)據(jù)來源：成都市國土局，2006年數(shù)據(jù)包括國際城南片區(qū)，其他為五城區(qū)）隨著國六條的出臺和實施，未來土地市場將保持供需基本均衡的格局，受新政影響中小套型土地出讓將增多，各區(qū)域土地價格仍將保持上升態(tài)勢。2、商品房市場（1）供求關(guān)系成都市場整體上需求旺盛

21、，維持供不應(yīng)求的態(tài)勢，至2005年供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，今年上半年供求基本平衡。（2）環(huán)域結(jié)構(gòu)住宅供應(yīng)與成交主要集中在二環(huán)路以外區(qū)域，二環(huán)路以內(nèi)供應(yīng)面積繼續(xù)縮減，二環(huán)至三環(huán)是目前供應(yīng)和需求的主要區(qū)域，但同時三環(huán)路以外區(qū)域供應(yīng)量快速增長，未來成為供應(yīng)和需求的主力區(qū)域?qū)⑹潜厝悔厔?。?）供應(yīng)結(jié)構(gòu)今年前5個月90平米以下住宅供應(yīng)占比較小，為22.1%。90平米以上住宅供應(yīng)仍為絕對主力，其中供應(yīng)的重點戶型面積區(qū)間為100-144平米，占比超過40%。從目前情況看，80平米以下、90-120平米以及180平米以上的戶型較為暢銷，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。預(yù)計未來1-2年內(nèi)，成都商品房市場仍將保持快速發(fā)展的態(tài)勢，但

22、隨著今年較大土地放量的不斷上市，以及對閑置土地的處置力度的加大，供求關(guān)系將走向和整體均衡，由于增量土地主要集中在新城及近郊片區(qū)，供需的主力將向三環(huán)以外發(fā)展，但新城及近郊片區(qū)供求關(guān)系將發(fā)生逆轉(zhuǎn)，出現(xiàn)供大于求的格局，由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。供求結(jié)構(gòu)的錯位將得到一定緩和，90平米以下中小戶型的供應(yīng)將加大，但100-140平米左右的戶型仍將是供需的主力區(qū)間。（4）價格及走勢a、從價格區(qū)間上看，單價在3000-4000元/平米之間的住宅供需缺口最大，需求量最大，單價在4000-5000元/平米之間的住宅供需兩旺，可看出，目前客戶對價位在4000元/平米左右的住宅需求量最大。預(yù)計未來1-2年內(nèi)4000-

23、5000元/平米的住宅將成為供需主力價位。b、價格走勢：保持穩(wěn)步增長，今年上半年受新政影響，促使高端房產(chǎn)價格及成交量上升，使6月份的價格出現(xiàn)較大的漲幅。 普通住宅受供求關(guān)系的影響預(yù)計仍將保持增長，但漲幅將逐步降低。（5）產(chǎn)品類型電梯公寓成為主導(dǎo)，隨著別墅土地供應(yīng)的限制、政府規(guī)劃向高、向密的指導(dǎo)以及高層市場接受度的提高未來電梯公寓將更加強(qiáng)勢的絕對主導(dǎo)。總結(jié)：成都房地產(chǎn)市場近幾年呈快速發(fā)展的態(tài)勢，房地產(chǎn)投資整體上不斷增長，市場需求旺盛，供應(yīng)略顯緊張，至今年上半年，供求關(guān)系得到緩和，基本達(dá)到均衡。供求結(jié)構(gòu)基本合理，但仍存在供需結(jié)構(gòu)上的錯位，商品房價格仍然保持上漲，但上漲幅度處于回落態(tài)勢。二手房市場穩(wěn)

24、步發(fā)展，成交量保持同比增長，由于新政原因成交情況呈現(xiàn)一些波動。（三）房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)分析為了抑制房價過快增長，維持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，確保金融體系和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境的健康和穩(wěn)定。國家從2004年開始相繼對房地產(chǎn)市場出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，詳見如下列表：1、宏觀政策頒布情況（1）2004年宏觀政策法規(guī)一覽表a、金融政策時間發(fā)文部門政策a、行業(yè)信貸規(guī)模2004年3月3日銀監(jiān)會商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引（征求意見稿）2004年6月3日中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知2004年9月2日銀監(jiān)會商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引b、行業(yè)信貸風(fēng)險時間發(fā)文部門政策2004年4月11日中

25、國人民銀行提高存款準(zhǔn)備金率0.52004年4月27日國務(wù)院將房地產(chǎn)開發(fā)的自有資本金比例從20提高到352004年1月1日中國人民銀行擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動空間 2004年10月28日中國人民銀行提高金融機(jī)構(gòu)存貸基準(zhǔn)利率，放寬人民幣貸款利率浮動空間，同時允許存款利率上調(diào)c、個人信貸政策時間發(fā)文部門政策2004年3月3日銀監(jiān)會商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引（征求意見稿）d、融資政策2003年銀監(jiān)會信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法b、土地政策時間發(fā)文部門政策2004年3月1日國土資源局國土部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通知2004年3月16日國土資源部國土資源部關(guān)于下達(dá)<2

26、004年全國土地利用計劃的通知2004年4月29日國務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的通知2004年9月22日人大常委中華人民共和國土地管理法修正案2004年10月28日國務(wù)院國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定2004年11月1日國土資源部土地利用年度計劃管理辦法修訂版2004年11月1日國土資源部建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法2004年11月10日國土資源部關(guān)于完善農(nóng)用地與土地征收審查報批工作的意見（2）2005年宏觀政策一覽表時間發(fā)文部門政策3月16日中央人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行個人住房貸款政策，房貸利率上調(diào)0.2個百分點3月26日國務(wù)院關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知4月27日國務(wù)院

27、新“國八條”5月11日中央七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知5月13日建設(shè)部經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法5月30日建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知10月11日國務(wù)院二手房交易必須交納個人所得稅12月中旬國稅局繼續(xù)加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)（3）2006年宏觀政策一覽表時間發(fā)文部門政策4月28日中央人民銀行年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%5月17日國務(wù)院國六條5月29日國務(wù)院國十五條細(xì)則5月31日國稅局關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知7月6日建設(shè)部關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見7月11日建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理

28、的意見7月24日國務(wù)院關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知7月26日國稅局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知8月1日國土資源局招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范，協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范9月19日成都市物價局公示商品房銷售價目表或商品房銷售價格和收費標(biāo)價牌10月10日國土資源局城鎮(zhèn)土地使用稅提高2倍10月20日成都市公安局關(guān)于深化戶籍制度改革深入推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的意見（試行）10月27日國務(wù)院住宅用地自動續(xù)期2、2004-2006政策對比分析近幾年政策發(fā)展趨勢2004年2005年2006年政策發(fā)布特點2004年對房地產(chǎn)的調(diào)控，主要是規(guī)范其房地產(chǎn)市場秩序，保證了我國房地產(chǎn)業(yè)朝著健康有

29、序的方向發(fā)展，表明政府以更長遠(yuǎn)的眼光來維持房地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展；房地產(chǎn)信貸收緊，對房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道和開發(fā)模式提出了更高。相比于2004年對房地產(chǎn)的調(diào)控，2005年有兩個重要的特點:第一是2005年政策的承接和連貫性比較強(qiáng)，中央確立政策導(dǎo)向，部委制定措施，地方執(zhí)行和出臺細(xì)則，自上而下的調(diào)控有目的，有步驟，有條理。第二是2004年的調(diào)控多是單個部委的政策，2005年的政策以組合拳為主，七部委意見，三部門通知，部委聯(lián)動，中央地方聯(lián)動成為本次調(diào)控的最大特點。相對2005年房地產(chǎn)調(diào)控，其主要特點：2006年政策繼續(xù)完善2005年政策調(diào)控，細(xì)化其政策條款，進(jìn)一步加大對投資購房者的打擊，從銀行利率，稅

30、收政策的方向逐步向土地政策傾向，政策調(diào)控力度較逐步加大。市場情況市場較為平穩(wěn)，并出現(xiàn)發(fā)展較快的趨勢，注重對開發(fā)企業(yè)的限定及土地供應(yīng)規(guī)范較大的打擊投資心理，房地產(chǎn)開發(fā)依然較快，市場價格上漲明顯住宅消費趨于理性，房價漲幅低于同期水平，繼續(xù)加大普通住宅市場供給調(diào)控所遇問題政策實施力度不強(qiáng)，以規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，調(diào)控政策細(xì)則并未出臺，調(diào)控力度不大主要發(fā)布調(diào)控信號，但實質(zhì)調(diào)控細(xì)則并未出臺，市場發(fā)展較快，調(diào)控力度沒有完全體現(xiàn)地方政府行為將直接體現(xiàn)此次調(diào)控政策效果未來發(fā)展趨勢從近年來政府發(fā)布實施宏觀調(diào)控政策來看，未來相當(dāng)長的時間里將保持政策的延續(xù)性，將更加注重政策的可執(zhí)行性。繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加大普通

31、住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用房）供給，抑制固定資產(chǎn)投資過快增長，遏制住房價格過快上漲為主要發(fā)展趨勢。市場依然過熱政府將繼續(xù)出臺相應(yīng)的調(diào)控政策。3、總結(jié)國家宏觀調(diào)控政策的主要調(diào)控方向?qū)⑹亲》抗?yīng)結(jié)構(gòu)，切實加大對中檔低住房的供給，打擊投機(jī)性購房，穩(wěn)定房價。投機(jī)型客戶在政策影響下必將受到抑制。物權(quán)法草案將對住宅項目帶來利好信息，土地年限自動續(xù)期，將征收物業(yè)稅，減少開發(fā)商利益，拉低房價。目前成都市對現(xiàn)有在售商品房銷售價格公開行為，將對在售項目公開化，透明化方向運(yùn)行；在對待市外購房者方面，進(jìn)一步放開和規(guī)范市外人員到我市入戶，有利于外地人購房。三、成都市城北房地產(chǎn)市場及板塊分析（一）城北市場概況1、商品房市場200

32、5年城北樓盤供應(yīng)面積50.45萬平米，僅占全市7.97%，而04年所占比率為10%，下降了近2.03%；2006年1-9月城北商品房總體供應(yīng)量批準(zhǔn)供應(yīng)面積38.13萬平米，批準(zhǔn)預(yù)售面積同比減少24%；成交量商品房47.34萬平米，同比減少6.2%，其中9月成交商品房7.19萬平米；（數(shù)據(jù)來源：成都房地產(chǎn)市場報告）（數(shù)據(jù)來源：成都房地產(chǎn)市場報告）從上表可以看出，城北的房地產(chǎn)開發(fā)量最小，但成交面積高于供應(yīng)面積，市場呈現(xiàn)出求大于供的趨勢。2、住宅市場概況供應(yīng)量：2006年1-9月城北共批準(zhǔn)預(yù)售住宅項目3496套共34.02萬平米，套數(shù)和面積分別同比上升6.8%和6.9%，其中9月單月無批準(zhǔn)預(yù)售住宅項

33、目。交易量：2006年1-9月城北交易商品住宅項目3708套共36萬平米，交易套數(shù)和交易面積分別同比增加10.2%和15.7%。其中9月交易住宅728套共6.74萬平米。近兩年城北房地產(chǎn)開發(fā)在全市各方位占比最小，這也是城北房地產(chǎn)發(fā)展的一大特征，從2006年數(shù)據(jù)來看，住宅開發(fā)供應(yīng)面積分別占到全市的6%；開發(fā)面積較小，但從成交面積來看，住宅成交比例分別為6.6%；成交面積大于供應(yīng)面積，求大于供成為城北房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。造成其供應(yīng)量小的原因：一是城北依托火車北站，建有大小專業(yè)市場140多個。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時區(qū)域環(huán)境較差。二是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對滯后的影響。區(qū)位形象很差，道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)緩慢。三是來自房

34、地產(chǎn)需求的影響。居民結(jié)構(gòu)以鐵路系統(tǒng)等國企職工和個體經(jīng)營者為主，對房屋檔次的要求相對偏低實用。四是供給的問題。目前，城北開的盤基本上都是經(jīng)濟(jì)型為主。3、總結(jié)歷年來，城北房地產(chǎn)發(fā)展較之成都其他區(qū)位相比都一直處于滯后的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在樓盤供應(yīng)量、開發(fā)品質(zhì)等都低于其他區(qū)位，主要是二三環(huán)路之間由于地塊拆遷較為困難，三環(huán)外道路交通情況并不理想、生活配套缺乏等因素造成這一現(xiàn)象，從在銷售情況看來，城北銷售量大于供應(yīng)量，整體發(fā)展現(xiàn)狀為求大于供，市場需求較為旺盛。（二）成都市新城北房地產(chǎn)板塊分析依據(jù)目前城北房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，已形成三環(huán)以內(nèi)和三環(huán)以外兩個區(qū)域板塊，其中，三環(huán)以外區(qū)域形成了北湖、新都新城區(qū)、天回、大

35、豐四個板塊，三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)主要在城北二三環(huán)之間，以下為詳細(xì)分析：成都市新城北房地產(chǎn)板塊分布圖板塊北湖板塊新都城區(qū)板塊大豐板塊天回鎮(zhèn)板塊板塊界定北湖位于成都三環(huán)路以北，西到大件路新都新城區(qū)蜀龍大道大豐鎮(zhèn)老成彭路天回鎮(zhèn)大件路1、北湖板塊（1）北湖概況北湖湖面達(dá)700余畝，目前湖區(qū)及周圍4000多畝的景區(qū)已經(jīng)建成并向游人開放。北湖地處12平方公里北郊風(fēng)光帶的核心區(qū)，緊鄰動物園、白蓮池和沙河北段風(fēng)景帶，這里是成都上風(fēng)口，具有良好的自然居家環(huán)境。根據(jù)規(guī)劃，北湖將建設(shè)成中國最大的城市觀鳥中心，交通便捷，北湖緊鄰動物園，而規(guī)劃中的地鐵1號線直達(dá)動物園，建成后可以快捷到達(dá)成都市區(qū)的任何地方。正因為具有諸

36、多優(yōu)勢，北湖作為成華區(qū)北部的中心風(fēng)景區(qū)，必將成為開發(fā)高檔社區(qū)的區(qū)域之一。（2）北湖房地產(chǎn)北湖區(qū)域現(xiàn)目前開發(fā)項目并不多，北湖印象等項目的開發(fā)，將逐步帶動區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，以北湖為核心景觀的房地產(chǎn)開發(fā)將是這一區(qū)域開發(fā)的特點，未來的土地儲備量較大，開發(fā)潛力巨大，但現(xiàn)目前配套設(shè)施不足，只以北湖為主要的開發(fā)特征，對房地產(chǎn)開發(fā)起到一定的制約。代表樓盤：北湖印象2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789項目名稱北湖印象電 話84209000價 位 分 析總 價 范 圍1039萬項目位置成都龍?zhí)端慢埱喹h(huán)線同樂生態(tài)社區(qū)

37、主 力 總 價1020萬開 發(fā) 商成都市樂迪投資可 售 戶 數(shù)一期約710套（?。﹩蝺r范圍21602600元/代理銷售無可 售 金 額（商）平均單價元/物業(yè)管理英聯(lián)華物業(yè)公司地下室面積無（商）一樓單價工程進(jìn)度現(xiàn)房樓 層 規(guī) 劃6+1 f、11+1 f地下室車位占地面積500畝，一期60余畝面 積 范 圍46130付 款 方 式定 金無總建面積約80萬公 攤 率首 付 款僅能一次性付款總建戶數(shù)綠 化 率30.05優(yōu) 惠 幅 度總銷金額容 積 率2.04物業(yè)管理費元/產(chǎn) 品 規(guī) 格室廳衛(wèi)廚面 積戶 數(shù)百 分 比訴 求客源區(qū) 域1-1-145.4746.91年 齡 層2-2-179.7883.88特

38、 性3-2-2111.79118.24躍1-2-174.82躍2-2-166.77躍3-2-285.44153.81躍4-2-2139.2159.76產(chǎn) 品 優(yōu) 缺 點 綜 合 分 析1、產(chǎn)品規(guī)劃 2、價格分析 3、項目優(yōu)劣勢分析產(chǎn)品規(guī)劃：產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)劃多層6+1f，11+1f為主，戶型面積區(qū)間46-130平米；戶型設(shè)計較為合理價格分析：項目以均價2400元/平米入市，由于土地性質(zhì)屬于集體，因此產(chǎn)權(quán)證無保證，價格無法拉升。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：周邊環(huán)境好；近幾年北湖風(fēng)景區(qū)的打造；交通便捷，總價低劣勢：項目屬鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項目，無產(chǎn)權(quán)證，無法進(jìn)行上市交易，對項目的價格拉升不足，無法進(jìn)行項目的推廣。周邊配套少地

39、理位置遠(yuǎn)；周邊房價普片很低。周邊配套不足；主 要 媒 體 種 類dm、pop主 要 訴 求 重 點生態(tài)居住區(qū)域主 要 暢 銷 原 因主 要 滯 銷 原 因銷 售 率一期90%位置圖： 北湖 項目市調(diào)資料表開盤日期：06年9月30日 市調(diào)日期：2006年11月15日 歸檔編號：001紅湖假日大豐項目營銷策劃代理應(yīng)標(biāo)文件/06/11/302、新都新城板塊蜀龍大道的通車為區(qū)域的開發(fā)奠定了堅實的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)，區(qū)域內(nèi)開發(fā)的項目眾多，萬科，中房、新希望、交大等品牌已進(jìn)入此區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，且土地儲備資源充足，主要以蜀龍大道靠近新都區(qū)為主要的開發(fā)區(qū)域，未來板塊區(qū)域以毗河沿線是新都板塊的開發(fā)熱點，價格將進(jìn)一

40、步的拉升，預(yù)計未來價格將高于其他板塊。代表樓盤：萬科雙水岸歸檔編號：002調(diào)查日期：2006年11月15日萬科雙水岸開盤時間2005年8月26日（2、3期）電話83365999價位分析總價范圍22-104萬元項目位置成都·新都區(qū)毗河?xùn)|路主力總價22-45萬元開 發(fā) 商成都萬科房地產(chǎn)公司可售戶數(shù)2期216戶3期84戶(2期)單價多層3100元/花洋3800元/別墅6300元/代理銷售正合地產(chǎn)可售金額約1.27億元(住)均價2800元/物業(yè)管理萬科物業(yè)地下建面(商)1f單價工程進(jìn)度1期主體、2期在建樓層規(guī)劃花洋/別墅地下室車位個占地面積637.5畝面積范圍80-260付款方式定 金2萬元

41、總建面積42萬(1期4.9萬）公 攤 率10%以下首 付 款三成總建戶數(shù)1期270戶綠 化 率36%(1期)優(yōu)惠幅度一次1%總銷金額約13億元容 積 率1(1期)物 管 費1.25元/平米,2.5元/平產(chǎn)品規(guī)劃項目說明：占地面積：637.5畝，規(guī)劃住宅用地400余畝，200余畝規(guī)劃為生態(tài)景觀用地。總建筑面積：42萬平米，綠地率35%。項目建筑類別目前為多層，項目物業(yè)類型包含住宅多層、花園洋房、聯(lián)排別墅及少量社區(qū)配套商業(yè)等。二期80%以套三為主,三期多層84戶,均價3100元/平米訴求客源區(qū) 域成都為主、新都次之年 齡30-50歲特征注重性價比部分投資者有一定事業(yè)基礎(chǔ)本項目綜合分析項目開盤節(jié)奏：

42、項目一期占地4.3萬平方米，總建筑面積4.9萬平方米，2006年4月22日開盤，開盤當(dāng)日銷售情況已完畢，現(xiàn)已基本售罄（余1套聯(lián)排別墅）；二期占地4.1萬平方米，總建筑面積4.4萬平方米， 2006年8月26日開盤。項目優(yōu)勢：1、規(guī)模效應(yīng)，占地637畝、總建面40萬，內(nèi)部配套齊全2、企業(yè)品牌：萬科房產(chǎn)擁有的企業(yè)品牌3、區(qū)位：成都城北，靠大件路與蜀龍大道；兩面臨成都飲用水源一級保護(hù)區(qū)毗河；周邊自然環(huán)境優(yōu)美4、產(chǎn)品規(guī)劃：200余畝的生態(tài)景觀用地，成都目前相對稀缺的多層以及花園洋房項目劣勢：1、周邊配套設(shè)施相對較少；2、公交系統(tǒng)相對欠缺主要媒體種類戶外，報版，電視，網(wǎng)絡(luò)主要訴求重點生態(tài)、河居主要暢銷原

43、因開發(fā)商品牌、規(guī)模、河景主要滯銷原因銷 售 率60%（2期）位置圖：3、天回鎮(zhèn)天回鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，主要以農(nóng)民自建房為主，舊城鎮(zhèn)特點明顯，由于與成都市區(qū)的交通通行能力較差，配套設(shè)施不完善，加之城北片區(qū)居住認(rèn)知度低，已嚴(yán)重影響到城北及天回鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場的開發(fā)，導(dǎo)致現(xiàn)天回鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)落后于城市其它區(qū)域，目前天回鎮(zhèn)價格相對成都市區(qū)優(yōu)勢明顯，主要受限于城北房地產(chǎn)開發(fā)起步晚，在售樓盤多層均價在3000元/平米左右，價格吸引力較強(qiáng)?，F(xiàn)有項目產(chǎn)品開發(fā)模式的多樣化，不局限于一般多層的開發(fā)，出現(xiàn)小高層電梯公寓，花園洋房及別墅類的建筑形態(tài)，更加注重居住環(huán)境及舒適度的產(chǎn)品開發(fā)模式，突出產(chǎn)品開發(fā)及景觀環(huán)境的營造，

44、提高居住品質(zhì)。從以上項目可以看出，其新開發(fā)天府江南最高，逐步突現(xiàn)區(qū)域的增值潛力巨大，現(xiàn)目前房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量較少，開發(fā)空間較大，隨著居住條件日益成熟及自然的環(huán)境優(yōu)勢，必將帶動大量樓盤的出現(xiàn)，預(yù)期未來區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)大量項目的開發(fā)。第 44 頁 天回片 區(qū)項目市調(diào)資料表項目名稱天府江南電 話83358080價 位 分 析總 價 范 圍13111萬項目位置成都市植物園對面主 力 總 價2439萬開 發(fā) 商成都天海集團(tuán)可 售 戶 數(shù)381戶（?。﹩蝺r范圍26004200元/代理銷售可 售 金 額約2億（住）平均單價2900元/物業(yè)管理深圳天海物業(yè)地下室面積3萬（商）一樓單價工程進(jìn)度部分封頂樓 層 規(guī) 劃6+1

45、f、11+1f地下室車位600個占地面積354畝（分三期）面 積 范 圍40-129付 款 方 式定 金20000總建面積38萬公 攤 率 913%首 付 款7成20年總建戶數(shù)2千戶綠 化 率60%優(yōu) 惠 幅 度排號35總銷金額10億容 積 率1.49物業(yè)管理費0.61.2元/產(chǎn) 品 規(guī) 格室廳衛(wèi)廚面 積戶 數(shù)百 分 比訴 求客源區(qū) 域北門片區(qū)為主2218316023%年 齡 層2550322115-13420229%特 性在該項目購房者以北門片區(qū)為主，并且以富森美家居合荷花池經(jīng)商的商人為主。4221814 0.5%別墅26415 2%本 項 目 產(chǎn) 品 優(yōu) 缺 點 綜 合 分 析地段 環(huán)境

46、生活及公共配套 產(chǎn)品規(guī)劃 價格分析項目swot分析城北區(qū)域的首席大盤，配套完善的高檔樓盤，位于天回鎮(zhèn)植物園對面，周邊環(huán)境較差，項目以江南特色為主打景觀，綠化率較高，小區(qū)內(nèi)部配套完善，項目以多層為主，輔以別墅的整體規(guī)劃，價格位于該區(qū)域的頂端。主 要 媒 體 種 類np、tv、pop、dm主 要 訴 求 重 點環(huán)境、配套主 要 暢 銷 原 因環(huán)境、配套、品質(zhì)主 要 滯 銷 原 因總價較高銷 售 率一期銷售完畢，二期11月開盤位置圖： 開盤日期：2006年11月二期 市調(diào)日期：2006-11-15 歸檔編號：003 天回片 區(qū)項目市調(diào)資料表項目名稱眾合·北尚電 話83587555價 位 分

47、 析總 價 范 圍2040萬項目位置天回鎮(zhèn)9路公交終點站主 力 總 價30萬開 發(fā) 商眾合天成房產(chǎn)可 售 戶 數(shù)二期342戶（住）單價范圍元/代理銷售可 售 金 額（?。┢骄鶈蝺r2800元/物業(yè)管理蓮花物業(yè)地下室面積（商）一樓單價工程進(jìn)度現(xiàn)房樓 層 規(guī) 劃 車 位397占地面積80畝面 積 范 圍80160付 款 方 式定 金10000總建面積31574公 攤 率10%首 付 款7成20年總建戶數(shù)600戶綠 化 率36.5%優(yōu) 惠 幅 度一次性3總銷金額容 積 率1.8物業(yè)管理費0.5元/產(chǎn) 品 規(guī) 格室廳衛(wèi)廚面 積戶 數(shù)百 分 比訴 求客源區(qū) 域成都北門為主221801006020%年 齡

48、層2850322100120138 34%特 性客戶以在成都北門做生意的商人為主，當(dāng)?shù)氐目蛻粢宰宰⌒蜑橹鳌?2213816014446%本 項 目 產(chǎn) 品 優(yōu) 缺 點 綜 合 分 析地段 環(huán)境 生活及公共配套 產(chǎn)品規(guī)劃 價格分析項目swot分析該項目位于9路終點站，周邊配套較成熟、完善，但由于該項目體量較小，因此小區(qū)內(nèi)部配套較差；此項目處天回鎮(zhèn)開發(fā)較早的項目，于去年就以開始銷售，但其銷售狀況不理想，主要表現(xiàn)在130平米以上的戶型，該項目的價格在該區(qū)域較高?，F(xiàn)目前推出二期，以價格優(yōu)勢競爭天府江南，小面積80平米銷售狀況最為良好，主 要 媒 體 種 類pop、dm、np主 要 訴 求 重 點價格、

49、配套、品質(zhì)主 要 暢 銷 原 因價格。綠化主 要 滯 銷 原 因大環(huán)境、交通、配套銷 售 率80%位置圖： 開盤日期：2005年3月 市調(diào)日期：2006-11-15 歸檔編號：0044、大豐板塊（詳見后）5、板塊對比分析成都市城北房地產(chǎn)市場板塊對比分析北湖板塊新都新城板塊天回鎮(zhèn)板塊大豐鎮(zhèn)板塊區(qū)域均價2500元/平米3200元/平米2900元/平米3000元/平米優(yōu)勢以北湖為主要自然景觀資源進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，交通便利，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，價格較低，未來發(fā)展?jié)摿^大，板塊競爭力強(qiáng) 以毗河沿岸為開發(fā)熱點區(qū)域，品牌開發(fā)，品質(zhì)較高，景觀、生態(tài)環(huán)境較好，居住氛圍將逐步成熟，開發(fā)熱點區(qū)域，土地資源豐富，開發(fā)潛力較大

50、，交通便利，板塊競爭力較大以植物園、動物園、銀杏園等自然景觀為開發(fā)熱點，開發(fā)以大件路兩側(cè)為主，外來開發(fā)商進(jìn)入開發(fā)，產(chǎn)品品質(zhì)逐步提高，地塊開發(fā)較少。物流商貿(mào)發(fā)達(dá)，未來北部新城發(fā)展的核心區(qū)域，地鐵1號線起點站，配套設(shè)施較為完善，區(qū)域市場開發(fā)潛力巨大，土地待整開發(fā)較多。劣勢開發(fā)項目較少，整體的居住氛圍較差，配套設(shè)施嚴(yán)重不足，主要以旅游型產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主,未來房地產(chǎn)發(fā)展時間較長配套不完善，價格較之其他板塊較高，未來面臨成都區(qū)位價值上的競爭，包括產(chǎn)品、價格等因素上的競爭劣勢舊城特點較為明顯，周邊配套較為缺乏，大件路道路交通能力較差，外部環(huán)境不佳，周邊物流產(chǎn)業(yè)拆遷進(jìn)度，區(qū)域購買力較弱舊城特點較為明顯，老成彭路道路交通能力較差，外部環(huán)境不佳6、總結(jié)