城市土地權屬管理

1、 內容提要 第一節(jié)第一節(jié) 土地制度與土地產權土地制度與土地產權 第二節(jié)第二節(jié) 土地權屬管理的任務和內容土地權屬管理的任務和內容 第三節(jié)第三節(jié) 土地權屬的確認土地權屬的確認 第四節(jié)第四節(jié) 土地權屬的流轉土地權屬的流轉 第五節(jié)第五節(jié) 土地權屬糾紛的調處土地權屬糾紛的調處2l土地制度土地制度l土地產權土地產權 31 1、土地制度的概念：、土地制度的概念：土地制度土地制度是一定社會制度下土地關系的總和，是關于土是一定社會制度下土地關系的總和，是關于土地這一基本生產資料的所有、使用、管理的原則、方式、地這一基本生產資料的所有、使用、管理的原則、方式、手段和界限等的法律規(guī)范和制度化體系。手段和界限等的法律

2、規(guī)范和制度化體系。狹義的土地制度的狹義的土地制度的主要內容主要內容包括包括土地所有制度土地所有制度和和土地使土地使用制度用制度。廣義的土地制度包括廣義的土地制度包括土地所有制度土地所有制度、土地使用制度土地使用制度、土土地規(guī)劃制度地規(guī)劃制度、土地保護制度土地保護制度、土地征用制度土地征用制度、土地稅收土地稅收制度制度和和土地管理制度土地管理制度等。等。42 2、土地所有制度、土地所有制度（Land Ownership） 土地所有制土地所有制，是指人們在一定的，是指人們在一定的社會經濟條件社會經濟條件下?lián)碛型料聯(lián)碛型恋氐牡氐慕洕问浇洕问健Ｋ砻魍恋剡@一生產資料的分配問題，。它表明土地這一生產

3、資料的分配問題，誰應該享有誰應該享有土地的所有權土地的所有權及其及其責責、權權、利利。 土地所有制土地所有制是整個土地制度的是整個土地制度的核心核心，是土地關系的，是土地關系的基礎基礎。 土地所有制的土地所有制的法律表現(xiàn)形式法律表現(xiàn)形式是是土地所有權土地所有權，即土地所有，即土地所有者對其土地享有者對其土地享有占有占有、使用使用、收益收益和和處分處分的權利。的權利。5z 形式：形式： 土地管理法土地管理法規(guī)定：中華人民共和國實行土地的規(guī)定：中華人民共和國實行土地的社會社會主義土地公有制主義土地公有制，即，即全民所有制全民所有制和和勞動群眾集體所有制勞動群眾集體所有制。z 土地全民所有制及其形成

4、：土地全民所有制及其形成： 我國土地的全民所有制具體采取的是我國土地的全民所有制具體采取的是社會主義國家所有社會主義國家所有制制形式，由形式，由國家國家代表全體勞動人民占有屬于全民的土地，代表全體勞動人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益和處分的權利。通過以下方式逐步行使占有、使用、收益和處分的權利。通過以下方式逐步建立：建立： 接管、沒收；接管、沒收； 贖買；贖買； 土地征收；土地征收； 立法。立法。我國現(xiàn)階段土地所有制度及其形成我國現(xiàn)階段土地所有制度及其形成6z 農村集體土地所有制及其形成：農村集體土地所有制及其形成： 我國土地的勞動群眾集體所有制，采取的是我國土地的勞動群眾集體所有

5、制，采取的是農民集體農民集體土地所有制土地所有制形式，形式，農村集體經濟組織農村集體經濟組織代表該組織的全體代表該組織的全體農民占有屬于該組織的集體土地，并對其行使經營、管農民占有屬于該組織的集體土地，并對其行使經營、管理權。通過以下方式逐步建立：理權。通過以下方式逐步建立： 土地改革土地改革個體農民土地所有制；個體農民土地所有制； 農業(yè)合作化運動農業(yè)合作化運動農業(yè)生產合作社集體土地所有制；農業(yè)生產合作社集體土地所有制； 人民公社化運動人民公社化運動人民公社土地所有制；人民公社土地所有制； 十一屆三中全會以來的土地承包制十一屆三中全會以來的土地承包制社會主義農民社會主義農民集體土地所有制。集體

6、土地所有制。7 土地使用制度土地使用制度，是人們在一定的土地所有制下使用土，是人們在一定的土地所有制下使用土地的地的形式、條件形式、條件和和程序程序的規(guī)定。它表明人們如何對土的規(guī)定。它表明人們如何對土地地加以利用加以利用和和取得收益取得收益，誰應當享有土地，誰應當享有土地使用權使用權及其及其責責、權權、利利。 土地使用制度的土地使用制度的核心內容核心內容是確定獨立于土地所有權的是確定獨立于土地所有權的土地使用權，以解決土地資源的合理與有效利用問題。土地使用權，以解決土地資源的合理與有效利用問題。 土地使用制度的土地使用制度的法律體現(xiàn)形式法律體現(xiàn)形式是是土地使用權土地使用權。 3 3、土地使用制

7、度、土地使用制度（Land Employment System）8我國現(xiàn)行的土地使用制度及其形成我國現(xiàn)行的土地使用制度及其形成z 形式：形式：由我國土地所有制度規(guī)定，由我國土地所有制度規(guī)定，土地使用制度土地使用制度包括包括城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)國有土地使用制度國有土地使用制度和和農村集體土地使用制度農村集體土地使用制度。z 城鎮(zhèn)國有土地使用制度及其形成：城鎮(zhèn)國有土地使用制度及其形成： （1）城鎮(zhèn)國有土地使用制度的基本特征）城鎮(zhèn)國有土地使用制度的基本特征：無償、無期限、：無償、無期限、無流動無流動 有償、有期限、有流動。有償、有期限、有流動。9 （2）城鎮(zhèn)國有土地使用制度的形成：）城鎮(zhèn)國有土地使用制度的形成：

8、 十一屆三中全會以后，進行了國有土地使用權有償十一屆三中全會以后，進行了國有土地使用權有償出讓試點，對合理、節(jié)約用地起到了積極作用；出讓試點，對合理、節(jié)約用地起到了積極作用； 為使土地使用權有償出讓、轉讓有法可依，第七屆為使土地使用權有償出讓、轉讓有法可依，第七屆人民代表大會第一次會議修訂人民代表大會第一次會議修訂憲法憲法第十條第四款：由第十條第四款：由“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。式非法轉讓土地。”修正修正為為“任何組織或個人不得侵占、任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，土地的使用權可以依

9、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。照法律的規(guī)定轉讓。” 修訂修訂土地管理法土地管理法第二條第二款、并增加第四款第二條第二款、并增加第四款和第五款；和第五款； 19901990年年5 5月國務院發(fā)布月國務院發(fā)布城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例和轉讓暫行條例。10z 農村集體土地使用制度及其形成：農村集體土地使用制度及其形成：（1）使用權的表現(xiàn)形式：）使用權的表現(xiàn)形式：農村土地承包經營權、集體建設農村土地承包經營權、集體建設用地使用權用地使用權（2）農村集體土地使用制度的形成：）農村集體土地使用制度的形成： （經歷從兩權結合到兩權分離的轉

10、變）（經歷從兩權結合到兩權分離的轉變） 個體農民土地所有制階段個體農民土地所有制階段個體農民既有土地所有個體農民既有土地所有權，又有土地使用權；權，又有土地使用權； 高級農業(yè)生產合作社和人民公社化階段高級農業(yè)生產合作社和人民公社化階段集體既有集體既有土地所有權，又有土地使用權；土地所有權，又有土地使用權； 家庭聯(lián)產承包責任制階段家庭聯(lián)產承包責任制階段集體擁有土地所有權，集體擁有土地所有權，個體農民擁有土地使用權。個體農民擁有土地使用權。11 （1 1）土地所有制是土地使用制的）土地所有制是土地使用制的前提前提； （2 2）土地使用制不僅是土地所有制的）土地使用制不僅是土地所有制的反映反映和和體

11、現(xiàn)體現(xiàn)，而且也是實現(xiàn)和鞏固土地所有制的一種而且也是實現(xiàn)和鞏固土地所有制的一種形式形式和和手手段段。4 4、土地使用制與土地所有制的關系、土地使用制與土地所有制的關系 土地制度變遷土地制度變遷是指新土地制度是指新土地制度( (或新土地制度結構或新土地制度結構) )產生，并否定、揚棄或改變舊土地制度產生，并否定、揚棄或改變舊土地制度( (或舊土地或舊土地制度結構制度結構) )的過程。的過程。5 5、土地制度變遷、土地制度變遷121 1、土地產權的涵義：、土地產權的涵義：指有關土地財產的一切權利的總指有關土地財產的一切權利的總和。它包括土地所有權、使用權、租賃權、抵押權、繼和。它包括土地所有權、使用

12、權、租賃權、抵押權、繼承權、地役權等多項權利。土地產權也像其他財產權一承權、地役權等多項權利。土地產權也像其他財產權一樣，必須有法律的認可并得到法律保護。樣，必須有法律的認可并得到法律保護。2 2、土地產權的特性：、土地產權的特性： 具有排他性；具有排他性； 土地產權客體必須具有可占用性和價值性；土地產權客體必須具有可占用性和價值性； 土地產權必須經過登記，才能得到法律的承認，并受到土地產權必須經過登記，才能得到法律的承認，并受到法律的保護；法律的保護； 土地產權具有相對性。土地產權具有相對性。133 3、土地所有權：、土地所有權：（1 1）涵義：）涵義：是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內自由使用

13、和處是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內自由使用和處分其土地的權利。土地所有權包括分其土地的權利。土地所有權包括土地占有權土地占有權、土地使用土地使用權權、土地收益權土地收益權和和土地處分權土地處分權等四方面的內容。等四方面的內容。 土地占有權土地占有權 指對土地進行實際支配和控制的權利。指對土地進行實際支配和控制的權利。 土地使用權土地使用權 指土地使用者依法對土地進行實際利用和取得指土地使用者依法對土地進行實際利用和取得收益的權利。收益的權利。 土地收益權土地收益權 指依據(jù)法律和契約取得土地所產生的經濟利益指依據(jù)法律和契約取得土地所產生的經濟利益的權利。的權利。 土地處分權土地處分權 指土地所有

14、人依法處置土地的權利。它決定土指土地所有人依法處置土地的權利。它決定土地的最終歸屬，是土地所有權的核心。地的最終歸屬，是土地所有權的核心。14（2 2）我國的土地所有權）我國的土地所有權 我國土地所有權分為我國土地所有權分為國家所有國家所有和和集體所有集體所有兩種：兩種： 國有土地所有權國有土地所有權主體：主體：國家，由國務院代表國家行使國家，由國務院代表國家行使客體：客體：一切屬于國家所有的土地。根據(jù)法律規(guī)定，包括：一切屬于國家所有的土地。根據(jù)法律規(guī)定，包括： 城市市區(qū)的土地；城市市區(qū)的土地； 依照法律規(guī)定屬于國家所有的農村和城市郊區(qū)的土地；依照法律規(guī)定屬于國家所有的農村和城市郊區(qū)的土地；

15、依照法律規(guī)定國家征收的土地；依照法律規(guī)定國家征收的土地；依照憲法規(guī)定屬國家所有的荒山、荒地、林地、山嶺和灘涂依照憲法規(guī)定屬國家所有的荒山、荒地、林地、山嶺和灘涂及其它土地。及其它土地。15內容內容與與限制：限制：（a）國有土地所有者代表國有土地所有者代表依法將國家土地所有權的部分權能讓與土地依法將國家土地所有權的部分權能讓與土地使用者。國家對土地依法享有使用者。國家對土地依法享有收益權，收益權，并保有最終并保有最終處分權。處分權。（b）國有土地所有者代表可依法通過）國有土地所有者代表可依法通過出讓出讓(含以出讓金出資或入股含以出讓金出資或入股)、租、租賃和劃撥賃和劃撥等方式將國有土地使用權讓與

16、土地使用者。國有土地所有者代等方式將國有土地使用權讓與土地使用者。國有土地所有者代表應遵守其與土地使用者訂立的土地表應遵守其與土地使用者訂立的土地出讓或租賃出讓或租賃合同，履行合同義務。合同，履行合同義務。國有土地所有者代表可國有土地所有者代表可依法收回依法收回國有土地使用權。國有土地使用權。（c）縣級以上地方人民政府及其職能部門對國有土地行使）縣級以上地方人民政府及其職能部門對國有土地行使處分權的權處分權的權限限劃分按劃分按土地管理法土地管理法4444條確定。條確定。不具有審批權限不具有審批權限或或超越審批權限超越審批權限處處分國有土地，其分國有土地，其處分行為無效。處分行為無效。（d d）

17、縣級以上地方人民政府縣級以上地方人民政府及其職能部門對國有土地行使及其職能部門對國有土地行使收益權收益權應依應依法向法向上級人民政府上級人民政府及其職能部門及其職能部門上繳土地收益上繳土地收益。國有土地收益中的新增。國有土地收益中的新增建設用地的土地有償使用費，建設用地的土地有償使用費，3030上繳上繳國家中央財政，國家中央財政，7070留給留給有關地有關地方人民政府。方人民政府。 16 集體土地所有權集體土地所有權 主體：主體：農民集體，一般包括三類：一是村農民集體，二是村民小組農民農民集體，一般包括三類：一是村農民集體，二是村民小組農民集體；三是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體。集體；三是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體

18、。 客體：客體：屬于農民集體所有的一切土地，包括：屬于農民集體所有的一切土地，包括：農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，原則上屬農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，原則上屬于集體所有；于集體所有；宅基地和自留地、自留山、屬于農民集體所有。宅基地和自留地、自留山、屬于農民集體所有。 內容內容與與限制：限制：（a）集體土地所有者及其代表依法對集體土地享有）集體土地所有者及其代表依法對集體土地享有占有、使用、收益占有、使用、收益和和處分處分四項權能；四項權能；（b）集體土地所有權在）集體土地所有權在收益收益方面受國家法律的方面受國家法律的限制；限制；（c）集體土地

19、所有者代表對土地行使）集體土地所有者代表對土地行使處分處分權的權的限制：限制： 受農民集體經濟組織成員受農民集體經濟組織成員共同意志共同意志的限制；的限制； 受國家受國家法律法律和和政府管理政府管理的限制。的限制。174 4、土地使用權、土地使用權: : （1 1）涵義：）涵義：是指使用土地的單位或個人在法律所允許的范圍是指使用土地的單位或個人在法律所允許的范圍內對依法交由其使用的國有土地或農民集體所有土地享有的內對依法交由其使用的國有土地或農民集體所有土地享有的占用占用、使用使用、收益收益及及依法部分處分依法部分處分的權利。的權利。 （2 2）我國的土地使用權）我國的土地使用權 根據(jù)根據(jù)土地

20、管理法土地管理法第九條的規(guī)定，土地使用權分為第九條的規(guī)定，土地使用權分為國有國有土地使用權土地使用權和和農民集體土地使用權農民集體土地使用權。18u 國有土地使用權國有土地使用權主體：主體：任何依法取得國有土地使用權的單位或個人任何依法取得國有土地使用權的單位或個人客體：客體：國家依法提供給單位或個人使用的國有土地國家依法提供給單位或個人使用的國有土地內容內容與與限制：限制： 國有土地使用權人對國有土地享有國有土地使用權人對國有土地享有占有權、使用權占有權、使用權，并依，并依權利取得方式之不同享有權利取得方式之不同享有不同的收益權、處分權不同的收益權、處分權。但對于。但對于依法律或者依約定不屬

21、于國有土地使用權客體的依法律或者依約定不屬于國有土地使用權客體的土地空間土地空間范圍范圍及及附著物和其他物附著物和其他物，不得行使上述權利。，不得行使上述權利。 國有土地使用權人不得國有土地使用權人不得擅自改變土地用途擅自改變土地用途。 國有土地使用權人行使權利不得違反國有土地使用權人行使權利不得違反法律法律、行政法規(guī)行政法規(guī)規(guī)定規(guī)定的其他義務和權利設定時的其他義務和權利設定時約定的義務約定的義務。19u集體土地使用權集體土地使用權主體：主體：依法使用農民集體所有土地的單位或個人依法使用農民集體所有土地的單位或個人客體：客體：使用權主體依法取得的承包地、自留地、自留山、宅使用權主體依法取得的承

22、包地、自留地、自留山、宅基地和農村集體建設用地等等基地和農村集體建設用地等等內容內容及及限制：限制： 集體土地使用權人對集體土地享有集體土地使用權人對集體土地享有占有權、使用權占有權、使用權。依土。依土地用途的不同和權利取得方式的不同，享有不同的地用途的不同和權利取得方式的不同，享有不同的收益權、收益權、處分權處分權。 集體土地使用權人行使權利，在集體土地使用權人行使權利，在權利客體范圍權利客體范圍方面有所限方面有所限制。對依法或依約定不屬于集體土地使用權客體的土地、制。對依法或依約定不屬于集體土地使用權客體的土地、空間范圍及物，不得行使上述權利?？臻g范圍及物，不得行使上述權利。 集體土地使用

23、權的取得及行使，不得集體土地使用權的取得及行使，不得違反法律、行政法規(guī)違反法律、行政法規(guī)規(guī)定規(guī)定的的義務義務和權利設定時和權利設定時約定的義務約定的義務。205 5、土地他項權利、土地他項權利: : 涵義：涵義：土地登記規(guī)則土地登記規(guī)則所稱土地他項權利，所稱土地他項權利，是指土地使用權和土地所有權以外的土地權利，是指土地使用權和土地所有權以外的土地權利，包括包括抵押權抵押權、承租權承租權以及以及法律、行政法規(guī)法律、行政法規(guī)規(guī)定規(guī)定需要登記的需要登記的其他土地權利。其他土地權利。21 土地他項權利依設定目的的不同可以分為土地他項權利依設定目的的不同可以分為土地抵押權土地抵押權、土地土地承租權承租

24、權和和其他土地他項權利其他土地他項權利。 土地抵押權土地抵押權是土地使用權人在是土地使用權人在法律許可法律許可的范圍內不移轉土地的范圍內不移轉土地占有而將占有而將土地使用權土地使用權作為債權擔保，在作為債權擔保，在債務人債務人不履行債務時，不履行債務時，債權人債權人有權對土地使用權及其上建筑物、其他附著物依法進有權對土地使用權及其上建筑物、其他附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)膿Ｐ酝恋厮棛嘈刑幏郑⒁蕴幏炙玫膬r款優(yōu)先受償?shù)膿Ｐ酝恋厮棛嗬?。利?土地承租權土地承租權是土地承租人按期向土地使用權人支付是土地承租人按期向土地使用權人支付租金租金而取而取得的得的一定期限一定期限

25、內對土地內對土地使用使用、收益收益的土地他項權利。的土地他項權利。土地他項權利的分類: 22 其他土地他項權利：其他土地他項權利： 地役權地役權是指為自己土地是指為自己土地( (需役地需役地) )的利用需要，而對他人土地的利用需要，而對他人土地( (供供役地役地) )加以支配的權利，包括在他人所有或者他人使用的土地上加以支配的權利，包括在他人所有或者他人使用的土地上實施一定行為實施一定行為或者或者限制限制土地所有權人、使用權人在其土地上實施土地所有權人、使用權人在其土地上實施一定行為的權利。地役權主要包括一定行為的權利。地役權主要包括通行權通行權、用水權用水權、建筑物地役建筑物地役權權、工作物

26、地役權工作物地役權和和嘹望地役權。嘹望地役權。 空中權空中權和和地下權地下權 空中權空中權主要指以他人土地為依托，在其上空建造并維持某種建筑主要指以他人土地為依托，在其上空建造并維持某種建筑物、工作物的權利。物、工作物的權利。 地下權地下權主要指在他人土地的地面以下埋設管道、電纜或者建造并主要指在他人土地的地面以下埋設管道、電纜或者建造并維持地下設施的權利。維持地下設施的權利。 土地借用權土地借用權是指借用人無償占有、使用出借人擁有土地使用權的是指借用人無償占有、使用出借人擁有土地使用權的土地的權利。土地的權利。 耕作權耕作權是指在他人土地上進行是指在他人土地上進行種植活動種植活動并獲取并獲取

27、收獲物收獲物的權利。的權利。23 l土地權屬管理的涵義土地權屬管理的涵義l土地權屬管理的任務土地權屬管理的任務l土地權屬管理的內容土地權屬管理的內容24一、土地權屬管理的涵義一、土地權屬管理的涵義 國家為合理利用土地、調整土地關系而依法對土地所國家為合理利用土地、調整土地關系而依法對土地所有權、使用權及他項權利進行的科學管理。有權、使用權及他項權利進行的科學管理。 二、土地權屬管理的任務二、土地權屬管理的任務（1 1）鞏固、維護和不斷完善社會主義土地）鞏固、維護和不斷完善社會主義土地公有制公有制（2 2）保護土地權屬人的合法）保護土地權屬人的合法權益權益，調動其合理開發(fā)、利，調動其合理開發(fā)、利

28、用土地和不斷改善土地使用條件的積極性用土地和不斷改善土地使用條件的積極性（3 3）調整）調整土地關系土地關系（4 4）規(guī)范）規(guī)范，發(fā)揮市場對土地資源的優(yōu)化配，發(fā)揮市場對土地資源的優(yōu)化配置作用置作用25土地使用權市場流轉一般可分為兩級：土地使用權市場流轉一般可分為兩級： 一級使用權流轉一級使用權流轉指土地所有者通過土地使用權指土地所有者通過土地使用權出出讓、租賃、作價出資（入股）、聯(lián)營讓、租賃、作價出資（入股）、聯(lián)營等方式，將等方式，將土地使用權從土地所有權中分離出來，提供給土土地使用權從土地所有權中分離出來，提供給土地使用者；地使用者； 二級使用權流轉二級使用權流轉是指從一級市場取得土地使用權

29、是指從一級市場取得土地使用權的土地使用者，通過的土地使用者，通過轉讓、出租、抵押轉讓、出租、抵押等方式將等方式將土地使用權再轉移給其他土地使用者。土地使用權再轉移給其他土地使用者。26三、土地權屬管理的內容三、土地權屬管理的內容（1 1）依法）依法確認確認土地權屬土地權屬（2 2）依法管理土地權屬）依法管理土地權屬變更變更，具體包括：，具體包括：土地所有權變更土地所有權變更土地使用權變更土地使用權變更他項權利變更及主要用途變更他項權利變更及主要用途變更（3 3）依法調處土地權屬）依法調處土地權屬糾紛糾紛（4 4）依法查處土地權屬）依法查處土地權屬違法違法行為行為（5 5）依法征收土地權屬）依法

30、征收土地權屬27與土地有關的稅費可以分為兩大類：與土地有關的稅費可以分為兩大類： 一是土地資源稅費，一是土地資源稅費，如如城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅、耕耕地占用稅地占用稅、土地閑置稅土地閑置稅、新菜地開發(fā)建設基新菜地開發(fā)建設基金金等；等； 二是與土地資產（權屬）有關的稅費，二是與土地資產（權屬）有關的稅費，如如土土地增值稅地增值稅、契稅契稅、印花稅印花稅、土地使用權出讓土地使用權出讓金金、土地使用權租金土地使用權租金、土地使用權股利土地使用權股利等。等。28確定土地權屬的概念確定土地權屬的概念確認土地權屬的一般原則確認土地權屬的一般原則國有土地使用權的確認國有土地使用權的確認集體土地所有權和

31、使用權的確認集體土地所有權和使用權的確認土地權屬的確認土地權屬的確認是土地權屬管理是土地權屬管理的核心內容。的核心內容。29 指依法確定土地權利的主體、客體和內容指依法確定土地權利的主體、客體和內容; ;一、確認土地權屬的概念一、確認土地權屬的概念二、確認土地權屬的一般原則二、確認土地權屬的一般原則1 1、城市土地國有化的原則、城市土地國有化的原則 城市市區(qū)即建成區(qū)的土地屬于國家所有；城市市區(qū)即建成區(qū)的土地屬于國家所有； 城市郊區(qū)中已經被國家依法沒收、征收、征購、征用為城市郊區(qū)中已經被國家依法沒收、征收、征購、征用為國有的土地屬于國家所有。國有的土地屬于國家所有。2 2、國有土地所有權性質不可

32、變更原則、國有土地所有權性質不可變更原則 國有土地可以由農民集體長期使用，但不能因此而改變國有土地可以由農民集體長期使用，但不能因此而改變土地所有權的性質；土地所有權的性質； 已經征用（收）過的土地，無論退還給原集體或撥給其已經征用（收）過的土地，無論退還給原集體或撥給其他集體使用，其國有土地的性質不得改變。他集體使用，其國有土地的性質不得改變。303 3、尊重歷史和現(xiàn)實，分階段處理土地權屬問題的原則、尊重歷史和現(xiàn)實，分階段處理土地權屬問題的原則 建國以來，我國土地所有權制度經過多次大調整。因此，建國以來，我國土地所有權制度經過多次大調整。因此，在確權工作中，既要根據(jù)當時的歷史條件和政策、又要

33、在確權工作中，既要根據(jù)當時的歷史條件和政策、又要充分考慮當前土地使用的實際狀況確定土地所有權、使充分考慮當前土地使用的實際狀況確定土地所有權、使用權和土地他項權利歸屬。用權和土地他項權利歸屬。4 4、界線與面積不吻合時的確權原則、界線與面積不吻合時的確權原則 一宗地的權屬界線清楚、合法，界線確定的實際用地面積一宗地的權屬界線清楚、合法，界線確定的實際用地面積與批準用地的面積不符的，一般情況下，應按界線確定的與批準用地的面積不符的，一般情況下，應按界線確定的土地權屬面積確認土地權屬。土地權屬面積確認土地權屬。 31三、國有土地使用權的確認三、國有土地使用權的確認1 1、 國有土地使用權的取得國有

34、土地使用權的取得（1 1）有償取得）有償取得出讓、作價出資（入股）、租賃、轉讓、出讓、作價出資（入股）、租賃、轉讓、出租、抵押出租、抵押 （2 2）無償取得）無償取得國有土地使用權劃撥國有土地使用權劃撥（3 3）依法承包經營取得）依法承包經營取得 （4 4）依照法律、政策規(guī)定取得）依照法律、政策規(guī)定取得 2 2、國有土地使用權的確認、國有土地使用權的確認 依土管法第依土管法第8 8條的規(guī)定：條的規(guī)定：“單位和個人依法使用的國有土單位和個人依法使用的國有土地，由地，由縣級以上地方人民政府縣級以上地方人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權。使用權?！?23 3、國有土地使用

35、權收回的條件（土管法、國有土地使用權收回的條件（土管法5858條）條） 為公共利益的需要使用土地的為公共利益的需要使用土地的; ; 為實施城市改造規(guī)劃，需要對土地進行調整的為實施城市改造規(guī)劃，需要對土地進行調整的; ; 土地有償出讓期限已滿的，使用者未申請續(xù)期或申請土地有償出讓期限已滿的，使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準的續(xù)期未獲批準的; ; 單位撤消、遷移等原因停止使用原劃撥的國有土地的單位撤消、遷移等原因停止使用原劃撥的國有土地的; ;經核準報廢的公路、機場、礦場等用地。經核準報廢的公路、機場、礦場等用地。33四、農村集體土地所有權和使用權的確認四、農村集體土地所有權和使用權的確認1 1

36、、農村集體土地所有權的取得、農村集體土地所有權的取得 現(xiàn)行的農民集體土地所有權是在土地改革、農業(yè)合作現(xiàn)行的農民集體土地所有權是在土地改革、農業(yè)合作化、人民公社化的基礎上建立起來的；土地管理法第化、人民公社化的基礎上建立起來的；土地管理法第1010條條規(guī)定，農民集體土地所有權的規(guī)定，農民集體土地所有權的主體主體是是村農民集體村農民集體或或村民小村民小組農民集體組農民集體或或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體。2 2、農民集體土地使用權的取得、農民集體土地使用權的取得（1 1）依法承包經營取得；）依法承包經營取得；（2 2）通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得；）通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得；（

37、3 3）依法用于非農建設；）依法用于非農建設；（4 4）依法用作宅基地、自留山、自留地。）依法用作宅基地、自留山、自留地。343 3、集體土地所有權與使用權的確認、集體土地所有權與使用權的確認 土管法土管法1111條規(guī)定：條規(guī)定：“農民集體所有的土地，由農民集體所有的土地，由縣級人民政縣級人民政府府登記造冊，核發(fā)證書，確認登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權所有權?！?土管法實施條例第土管法實施條例第4 4條第條第2 2款規(guī)定：款規(guī)定：“農民集體所有的土地農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由依法用于非農業(yè)建設的，由縣級人民政府縣級人民政府登記造冊，核發(fā)登記造冊，核發(fā)證書，確認證書，確認建設用地

38、使用權建設用地使用權?！?土管法土管法1414條規(guī)定：條規(guī)定：“土地承包經營期限為土地承包經營期限為3030年。發(fā)包方與年。發(fā)包方與承包方應當訂立承包方應當訂立承包合同承包合同，約定雙方的權利與義務，農民，約定雙方的權利與義務，農民的土地承包經營權收法律保護。的土地承包經營權收法律保護。” 農村土地承包法第農村土地承包法第2323條規(guī)定：條規(guī)定：“縣級以上地方人民政府縣級以上地方人民政府應應當向承包方頒發(fā)土地承包經營權證或者林權證等證書，并當向承包方頒發(fā)土地承包經營權證或者林權證等證書，并登記造冊，確認登記造冊，確認土地承包經營權土地承包經營權。 354 4、集體土地所有權的變更、集體土地所有

39、權的變更 農村集體經濟組織全部成員農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成的，原屬于其成員集體所有的土地轉變?yōu)閲宜?；員集體所有的土地轉變?yōu)閲宜校?因國家組織因國家組織移民、自然災害移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地，轉變?yōu)橐坪蟛辉偈褂玫脑瓕儆谶w移農民集體所有的土地，轉變?yōu)閲宜?；國家所有?國家依法國家依法征收征收農民集體土地，并給予補償，征收后的農民農民集體土地，并給予補償，征收后的農民集體土地所有權轉變?yōu)閲型恋厮袡?。集體土地所有權轉變?yōu)閲型恋厮袡唷? 5、集體土地使用權收回的條

40、件（土管法、集體土地使用權收回的條件（土管法6565條）條） 為鄉(xiāng)為鄉(xiāng)( (鎮(zhèn)鎮(zhèn)) )村村公共設施和公益事業(yè)公共設施和公益事業(yè)建設，需要使用土地的；建設，需要使用土地的； 不按照批準的不按照批準的用途用途使用土地的；使用土地的； 因因撤消、遷移撤消、遷移等原因而停止使用土地的。等原因而停止使用土地的。36 土地征收土地征收國有土地使用權流轉國有土地使用權流轉集體土地使用權流轉集體土地使用權流轉土地權屬流轉土地權屬流轉是指土地產權在不是指土地產權在不同經濟主體之間的流動和轉移。同經濟主體之間的流動和轉移。 37（一）土地征收的概念（一）土地征收的概念 國家為了社會公共利益的需要，依法給予農村集體

41、經國家為了社會公共利益的需要，依法給予農村集體經濟組織及農民補償后，將農民集體所有土地變?yōu)閲型恋貪M織及農民補償后，將農民集體所有土地變?yōu)閲型恋氐男袨?。的行為?土地征收與土地征用的土地征收與土地征用的區(qū)別區(qū)別：土地被征收以后，會發(fā)：土地被征收以后，會發(fā)生土地生土地所有權的改變所有權的改變；而土地征用只是土地；而土地征用只是土地使用權的改變使用權的改變。 土地征收與土地劃撥的土地征收與土地劃撥的區(qū)別區(qū)別：土地征收后原土地所有：土地征收后原土地所有者則喪失了對已征收土地的所有權；土地劃撥后的土地所者則喪失了對已征收土地的所有權；土地劃撥后的土地所有權仍屬于國家，用地單位只有使用權，原土地所有

42、者未有權仍屬于國家，用地單位只有使用權，原土地所有者未喪失對已劃撥土地的所有權。喪失對已劃撥土地的所有權。一、土地征收一、土地征收38（二）土地征收的特征（二）土地征收的特征 （1 1）土地征收的公益性）土地征收的公益性 （2 2）土地征收的強制性）土地征收的強制性 （3 3）土地征收的補償性）土地征收的補償性 （4 4）土地征收程序的合法性）土地征收程序的合法性（三）經濟發(fā)達國家土地征收的特點（三）經濟發(fā)達國家土地征收的特點 （1 1）國家征收土地必須是為了公共目的；）國家征收土地必須是為了公共目的； （2 2）征地必須經過法定程序；）征地必須經過法定程序； （3 3）征地補償標準大都接近或

43、等于土地市場價格。）征地補償標準大都接近或等于土地市場價格。39（四）土地征收的程序（四）土地征收的程序 （1 1）用地預審用地預審 土地管理部門對建設項目可行性研究報告土地管理部門對建設項目可行性研究報告或項目建議書中有關土地利用方面的內容進行預審?；蝽椖拷ㄗh書中有關土地利用方面的內容進行預審。 （2 2）用地申請與審查用地申請與審查 預審完畢后，用地單位向用地所在預審完畢后，用地單位向用地所在地的地、市、縣國土資源行政主管部門提出用地申請，受地的地、市、縣國土資源行政主管部門提出用地申請，受理用地申請的國土資源行政主管部門，對用地是否進行預理用地申請的國土資源行政主管部門，對用地是否進行預

44、審、用地位置、用地規(guī)模及占用耕地情況進行審查，對符審、用地位置、用地規(guī)模及占用耕地情況進行審查，對符合條件的，擬訂合條件的，擬訂“一書四方案一書四方案” 。 （3 3）批前公告和確認批前公告和確認 在土地征收報批前，要將擬征地在土地征收報批前，要將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑告之被征地農民；并的用途、位置、補償標準、安置途徑告之被征地農民；并由被征地農村集體經濟組織和農戶確認擬征土地現(xiàn)狀的調由被征地農村集體經濟組織和農戶確認擬征土地現(xiàn)狀的調查結果；確有必要時，應組織聽證會。查結果；確有必要時，應組織聽證會。40 （4 4）用地審批用地審批 將擬征土地的有關資料按要求整理成冊，報本級人

45、民政府將擬征土地的有關資料按要求整理成冊，報本級人民政府審核簽署意見后，逐級上報有批準權限的人民政府批準。有批準權限的人審核簽署意見后，逐級上報有批準權限的人民政府批準。有批準權限的人民政府審核征地方案，對符合條件的方案予以批準。民政府審核征地方案，對符合條件的方案予以批準。 （5 5）發(fā)布征地批準公告發(fā)布征地批準公告 經批準的征地方案由市、縣人民政府土地行政主經批準的征地方案由市、縣人民政府土地行政主管部門在被征地所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村范圍內予以公告。管部門在被征地所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村范圍內予以公告。 （6 6）辦理征地補償?shù)怯涋k理征地補償?shù)怯?被征收土地的所有權人、使用權人應在征地批準被征收土地的所

46、有權人、使用權人應在征地批準公告規(guī)定時間內，持土地權屬證明，到指定的地點辦理征地補償?shù)怯?。公告?guī)定時間內，持土地權屬證明，到指定的地點辦理征地補償?shù)怯洝?（7 7）發(fā)布征地補償安置方案公告發(fā)布征地補償安置方案公告 研究被征地農村集體經濟組織對征地補研究被征地農村集體經濟組織對征地補償安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的，應當舉行聽證會。償安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的，應當舉行聽證會。 （8 8）征地補償安置方案的報批與實施征地補償安置方案的報批與實施 將公告后的土地補償安置方案，連將公告后的土地補償安置方案，連同被征地農村集體經濟組織的意見及采納情況報市、縣人民政府審批。市、同被征

47、地農村集體經濟組織的意見及采納情況報市、縣人民政府審批。市、縣政府批準后，并報省國土資源廳備案，由市、縣國土資源行政主管部門縣政府批準后，并報省國土資源廳備案，由市、縣國土資源行政主管部門組織實施。按規(guī)定支付征地補償安置費。組織實施。按規(guī)定支付征地補償安置費。 （9 9）頒發(fā)頒發(fā)建設用地批準書建設用地批準書 由土地所在地的市、縣由土地所在地的市、縣( (市市) )土地行政主管土地行政主管部門向用地單位頒發(fā)。劃撥的，核發(fā)部門向用地單位頒發(fā)。劃撥的，核發(fā)國有土地劃撥決定書國有土地劃撥決定書。 （1010）土地登記土地登記 用地單位應依法申請土地登記，被征地方應依法申請土用地單位應依法申請土地登記，

48、被征地方應依法申請土地變更登記。地變更登記。41（五）征地補償與安置標準（五）征地補償與安置標準1 1、現(xiàn)有征地補償費的構成、現(xiàn)有征地補償費的構成 土地補償費土地補償費 青苗費青苗費 地上附著物補償費地上附著物補償費 安置補助費安置補助費 社會保障費用社會保障費用 新菜地開發(fā)建設基金新菜地開發(fā)建設基金拆遷補償費拆遷補償費422 2、征地費標準及計算方法、征地費標準及計算方法 土地補償費標準（土地補償費標準（土管法土管法47條條）征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的平均年產值的六至十倍六至十倍。征收其他土地的土地補償費標準，由省、自治區(qū)

49、、征收其他土地的土地補償費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費的標準規(guī)定。直轄市參照征收耕地的土地補償費的標準規(guī)定。43 安置補助費標準（安置補助費標準（土管法土管法47條條）征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的口數(shù)計算。需要安置的農業(yè)人口數(shù)農業(yè)人口數(shù)，按照被征收，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年安置補助費標準，為該耕地被征收前

50、三年平均年產值的產值的四至六倍四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的值的十五倍十五倍。征收其他土地的安置補助費標準，由省、自治區(qū)、征收其他土地的安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補助費的標準規(guī)定。直轄市參照征收耕地的安置補助費的標準規(guī)定。44征收耕地的安置補助費計算公式：征收耕地的安置補助費計算公式： F = SF = S（4 46 6） P PP P總總/ H/ H S S：被征收前三年平均年產值（元）：被征收前三年平均年產值（元） P P：征收耕地面積（公頃

51、）：征收耕地面積（公頃） P P總：某被征收耕地單位的耕地總面積總：某被征收耕地單位的耕地總面積 H H：某被征收耕地單位的總人口（農業(yè)人口）：某被征收耕地單位的總人口（農業(yè)人口） P P總總/ H/ H：人均耕地面積：人均耕地面積注意注意：土地補償費和安置補助費的總和不得超：土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前過土地被征收前3 3年平均年產值的年平均年產值的3030倍倍。45實例：實例：現(xiàn)征收某農村集體經濟組織耕地現(xiàn)征收某農村集體經濟組織耕地40公頃，該單位耕地總面積為公頃，該單位耕地總面積為400公頃，農業(yè)人口為公頃，農業(yè)人口為500人，被征收耕地前三年平均年產值為人，被征收耕

52、地前三年平均年產值為1000元元/公頃，公頃，試計算征收該耕地需要的土地補償費和安置補助費？試計算征收該耕地需要的土地補償費和安置補助費？（1）土地補償費土地補償費 = 前三年平均年產值*補償標準*被征收的耕地數(shù) = 1000*補償標準*40 由于補償標準為耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍六至十倍 因此，耕地補償費為240000400000元（2）安置補助費安置補助費 = 每一農業(yè)人口的安置補助費*需要安置的農業(yè)人口總數(shù) 需要安置的農業(yè)人口總數(shù) = 被征收的耕地數(shù)/征地前被征地單位人均耕地數(shù)= 40/（400/500）= 50（人） 每一農業(yè)人口的安置補助費 = 前三年平均年產值*補償標準

53、 = 1000*補償標準 由于每一農業(yè)人口的補償標準為耕地被征收前三年平均年產值的四四至六倍至六倍，每公頃最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍十五倍 安置補助費 = 每一農業(yè)人口的安置補助費*需要安置的農業(yè)人口總數(shù) = 1000*補償標準*50 因此，安置補助費為200000300000元，最高為1200000元46 新菜地開發(fā)建設基金收取標準新菜地開發(fā)建設基金收取標準在城市人口（不含郊縣人口。是指市區(qū)和郊區(qū)的在城市人口（不含郊縣人口。是指市區(qū)和郊區(qū)的非農業(yè)人口。下同）非農業(yè)人口。下同）100100萬以上的城市，每征用萬以上的城市，每征用1 1公頃菜地，繳納公頃菜地，繳納10500010

54、5000150000150000元。元。在城市人口在城市人口5050萬以上，不足萬以上，不足100100萬的城市，每征萬的城市，每征用用1 1公頃菜地，繳納公頃菜地，繳納7500075000105000105000元；元；在城市人口不足在城市人口不足5050萬的城市，每征用萬的城市，每征用1 1公頃菜地，公頃菜地，繳納繳納45000450007500075000元。元。 47 土地征收補償安置費的補充規(guī)定土地征收補償安置費的補充規(guī)定 依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使被依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使被征地農民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導致無地

55、征地農民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導致無地農民社會保障費用的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應當批準農民社會保障費用的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應當批準增加安置補助費增加安置補助費。 土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，當?shù)厝嗣裾梢哉鞯剞r民保持原有生活水平的，當?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a貼有償使用收入予以補貼。 省、自治區(qū)、直轄市人民政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一省、自治區(qū)、直轄市人民政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產值標準或區(qū)片綜合地價，征地補償做到

56、年產值標準或區(qū)片綜合地價，征地補償做到同地同價同地同價。 對有穩(wěn)定收益的項目，農民可以經依法批準的建設用地土地使對有穩(wěn)定收益的項目，農民可以經依法批準的建設用地土地使用權用權入股入股。 在城市規(guī)劃區(qū)內，當?shù)厝嗣裾畱攲⒁蛘鞯囟鴮е聼o地的農在城市規(guī)劃區(qū)內，當?shù)厝嗣裾畱攲⒁蛘鞯囟鴮е聼o地的農民，納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，并建立民，納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，并建立社會保障制度社會保障制度；在城市規(guī)劃區(qū)；在城市規(guī)劃區(qū)外，征收農民集體所有土地時，當?shù)厝嗣裾诒拘姓^(qū)域外，征收農民集體所有土地時，當?shù)厝嗣裾诒拘姓^(qū)域內為被征地農民留有必要的內為被征地農民留有必要的耕作土地耕作土地或安排相應的或安排相應的工

57、作崗位工作崗位；對不具備基本生產生活條件的無地農民，應當異地對不具備基本生產生活條件的無地農民，應當異地移民安置移民安置。48（六）有關征地的審批權限（六）有關征地的審批權限1、土地征收的審批權限（土管法、土地征收的審批權限（土管法45條）條）（1 1）征收下列土地，由）征收下列土地，由國務院國務院批準：批準：v 基本農田基本農田v 基本農田以外的耕地超過基本農田以外的耕地超過3535公頃的公頃的v 其他土地超過其他土地超過7070公頃的公頃的（2 2）征收以上規(guī)定以外的土地，由）征收以上規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、省、自治區(qū)、直轄市人民政府直轄市人民政府批準，并報國務院備案。批準，并報國務

58、院備案。492 2、農用地轉用的審批權限（土管法、農用地轉用的審批權限（土管法4444條）條）（1 1）國務院批準權限：）國務院批準權限： 國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的；的； 省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目；基礎設施建設項目； 直轄市、省、自治區(qū)人民政府所在地城市，城區(qū)人口在直轄市、省、自治區(qū)人民政府所在地城市，城區(qū)人口在100100萬以上的其他城市以及國務院指定的其他城市擴張用地。萬以上的其他城市以及國務院指定的其他城市擴張用

59、地。（2 2）省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準權限：）省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準權限： 上述規(guī)定以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用上述規(guī)定以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的。地的。 50國國有有土土地地使使用用權權流流轉轉 國有建設用地使國有建設用地使用權的流轉用權的流轉 國有農用地使用國有農用地使用權的流轉權的流轉 國有未利用地使國有未利用地使用權的流轉用權的流轉 國有建設用地使國有建設用地使用權的一級流轉用權的一級流轉 國有建設用地使國有建設用地使用權的二級流轉用權的二級流轉 國有農用地使用國有農用地使用權的一級流轉權的一級流轉 國有農用地使用國有農用地使用權的二

60、級流轉權的二級流轉 國有未利用地使國有未利用地使用權的一級流轉用權的一級流轉 國有未利用地使國有未利用地使用權的二級流轉用權的二級流轉 國有土地使用權出讓國有土地使用權出讓 國有土地使用權租賃國有土地使用權租賃 國有土地使用權作價出資國有土地使用權作價出資(入股入股) 國有土地使用權劃撥國有土地使用權劃撥 國有土地使用權轉讓國有土地使用權轉讓 國有土地使用權出租國有土地使用權出租 國有土地使用權抵押國有土地使用權抵押 發(fā)包發(fā)包 轉讓轉讓 出租出租 抵押抵押 誰開發(fā)，誰使用誰開發(fā)，誰使用承包承包 轉讓轉讓 出租出租 抵押抵押 二、國有土地使用權流轉二、國有土地使用權流轉51（一）國有建設用地使用