臨沂紫荊城項目市場調(diào)查設(shè)計方案

1、臨沂紫荊城項目市場調(diào)查方案合智偉業(yè)營銷策劃2009-7-27臨沂紫荊城項目市場調(diào)查設(shè)計方案為了獲取臨沂房產(chǎn)市場第一手資料，給銘源集團即將動工建設(shè)的臨沂紫荊城項目制定正確的開發(fā)與營銷策劃方案，提高本項目物業(yè)質(zhì)量和附加值，提高經(jīng)濟效益，我公司將運用科學的方法，有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集臨沂房地產(chǎn)市場的各種情報資料，尤其是本項目所在5公里區(qū)域范圍內(nèi)在建、完工及未來開發(fā)項目的營銷狀況及動態(tài)性影響情報資料進行實地調(diào)查，以期通過對市調(diào)資料進行仔細分析研究，為銘源集團決策提供可靠依據(jù)。一、 調(diào)研內(nèi)容 1、 臨沂市房地產(chǎn)市場整體態(tài)勢2、 紫荊城（下稱本項目）所在區(qū)位況狀及區(qū)位價值3、 本項目周圍項目物業(yè)狀況及

2、營銷態(tài)勢4、 本項目潛在購買者市場狀況及分布5、 銘源公司所關(guān)心的重要資料、數(shù)據(jù)二、 調(diào)研對象及調(diào)研方法（一）調(diào)研方式與記錄方法調(diào)研對象調(diào)研方式記錄方法備注臨沂規(guī)劃局電咨、面咨復印拷貝、拍照留存、網(wǎng)絡(luò)采集選擇好中介橋梁臨沂房管局電咨、面咨復印拷貝、拍照留存、網(wǎng)絡(luò)采集河東區(qū)政府及九曲街道辦電咨、面咨、公關(guān)復印拷貝、拍照留存、網(wǎng)絡(luò)采集團購策略、饋贈禮品競爭樓盤開發(fā)企業(yè)側(cè)面打聽、網(wǎng)絡(luò)采集本項目潛在客戶源企事業(yè)電咨、面咨團購策略、饋贈禮品黃頁競爭樓盤踩盤、電咨、觀察填寫表格、拍照留存、行為記錄工地廣告牌、樓書及宣單當?shù)鼐用裾勗捳{(diào)查問卷、饋贈禮品項目附近市場及公共配套設(shè)施觀察法實地考察、拍照留存附近商場

3、、景點、社區(qū)等人群聚集場所談話、觀察當?shù)刂饕襟w購買、傾聽實物收集或填寫表格銘源所關(guān)心的未知資料、數(shù)據(jù)中所涉及場所（二）針對各類市調(diào)對象應(yīng)注意的幾個問題1、為完善本表，請貴公司及時征集、提供未知資料或數(shù)據(jù)的名稱。另貴公司所關(guān)本項目資料也是上表所要收集的重要信息，敬請及時提供。2、臨沂規(guī)劃局、房管局等當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門作為本次調(diào)查的對象，主要目的是掌握臨沂城市規(guī)劃的規(guī)模及當?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展的一些具體事?lián)?，從而了解當?shù)睾暧^環(huán)境、法律政策對于本項目的影響程度。本次調(diào)查的是從其得到的數(shù)據(jù)并不一定與當?shù)貙嶋H數(shù)據(jù)相符，因此應(yīng)注意加以修正。本項目位于臨沂市河東區(qū)（資料不全，此項可能不準確）政府駐地九曲街道辦附近

4、，因此，河東區(qū)政府及街道辦機關(guān)干部應(yīng)是本項目花園洋房最重要的潛在客戶，因此在市調(diào)的同時應(yīng)同時注重公關(guān)力度。本項目潛在客戶源企事業(yè)包括周圍市場有購買能力的如醫(yī)院、學校等。這些企事業(yè)單位潛在購房客戶集中，有利于進行團購業(yè)務(wù)。因此，應(yīng)注意提前擬定團購優(yōu)惠政策。3、競爭對手的情況調(diào)查，主要調(diào)查項目附近樓盤的房型、價格、推出時間、銷售渠道、促銷策略及開發(fā)商實力等。 本次市調(diào)不同之處就是要對競爭樓盤的客戶量進行定量跟蹤調(diào)查，取得第一手資料。4、當?shù)鼐用裰姓{(diào)應(yīng)采取多種調(diào)查方法相結(jié)合的方式，如在通往河東區(qū)必經(jīng)之路的幾座橋梁定點隨機抽查訪問?？紤]到被訪問者的配合程度和態(tài)度，應(yīng)采取小禮物贈送的方式。5、對項目附

5、近市場及公共配套設(shè)施、附近商場、景點、社區(qū)等人群聚集場所進行市調(diào)不但能考察項目所在區(qū)域的商圈情況，提煉本項目的賣點，而且找到人群集聚點到后面的廣告推廣極有益處，有利于后期集中展開促銷。6、踩盤注意事項一1、形象好，樹立良好的第一印象：男士著休閑裝、整潔；女士化妝、清爽、整潔（注：在做問卷調(diào)查時，應(yīng)著職業(yè)裝，如配紫荊城廣告t恤效果更好）2、有信心，取得對方信任的最關(guān)鍵因素3、著裝（身份顯示）：男士別拎公文包，女士別拎紙袋4、二不、二忌 二不：不要太專業(yè)、不要留假電話 二忌：忌貶低別人樓盤，忌同性接觸踩盤注意事項二1、先打電話后上門進售樓處之前打電話咨詢，告之要上門2、表現(xiàn)沉著機智不要“眼觀六路”

6、，你進去售樓處銷售代表會自己跟上來的。不要多問，要看準時機再詢問。3、自己制造機會可以事先將自己的手機調(diào)到振動，再按響鈴聲，裝做買樓的自言自語，自會引起銷售代表注意，而有人來為你服務(wù)。4、時間選擇跑住宅的時候，最好選擇周六、周日上午10：3011：00或下午3：005：00；因為這個時候去的更可能是誠意客戶，并且這也是銷售代表最忙的時候，他不會太仔細分辨你是否是跑盤的。三、市調(diào)計劃完成時間事項執(zhí)行備注2009-8-1征集市調(diào)內(nèi)容與項目信息銘源集團、合智偉業(yè)制定市調(diào)方案銘源集團2009-8-8前期市場預調(diào)，制定詳盡市調(diào)路線方案合智偉業(yè)項目組制作調(diào)查問卷和調(diào)查表、設(shè)計表格圖片合智偉業(yè)設(shè)計部制作展架

7、展板外包購置小禮品及太陽傘等外包項目周圍環(huán)境調(diào)查合智偉業(yè)市調(diào)項目組社會環(huán)境調(diào)查合智偉業(yè)市調(diào)項目組競爭樓盤調(diào)查合智偉業(yè)市調(diào)項目組當?shù)仄髽I(yè)調(diào)查合智偉業(yè)市調(diào)項目組當?shù)鼐用裾{(diào)查（走訪）合智偉業(yè)市調(diào)項目組當?shù)鼐用裾{(diào)查（問卷）合智偉業(yè)市調(diào)項目組信息整理合智偉業(yè)策劃部2009-9-1市場調(diào)研報告撰寫合智偉業(yè)策劃部（三） 調(diào)查表樣式 競品個案調(diào)查表案名： 電話： 調(diào)查人： 日期：區(qū) 域地 址投資興建公開日期企劃銷售規(guī)劃用途住宅建筑設(shè)計網(wǎng) 站占地面積工程進度建筑面積規(guī)劃戶數(shù)建筑樓層地下 層使用年限買斷年出租年總銷售額優(yōu)惠條件一次性付款 折貸 款70 %年限 年一樓單價元/坪數(shù)分析一室一廳一衛(wèi) %頂樓單價元/二室

8、二廳一衛(wèi) %平均單價起價： 元/三室二廳一衛(wèi) %網(wǎng) 點無三室一廳一衛(wèi) %車 位室外 位 元/客 源區(qū)域內(nèi) %其他公設(shè)比例13 %投資 自用媒 體銷 售 率%地理位置企劃重點有利原因不利原因臨沂住宅調(diào)查問卷1、您的年齡： 20歲以下 2130歲 3145歲 46歲以上（光看不問）2、您的職業(yè)是： 機關(guān)、事業(yè)單位 國有企業(yè) 個體經(jīng)營戶或私營企業(yè)戶 其他3、您目前所住房屋屬性： 商品房 租房 有貸款房 和父母同住房 向單位租住4、您目前所住房屋的產(chǎn)權(quán)狀況為： 有產(chǎn)權(quán) 無產(chǎn)權(quán)5、您現(xiàn)家庭人均居住面積為（住房總面積/家庭常住人口）： 8m2以下 815 m2 1525 m2 25 m2以上6、您家庭每月

9、的收入： 1200元以下 12001500元 15002500元 25004000元 4000元以上7、您認為臨沂現(xiàn)有的房價如何： 貴 還可以 便宜8、您認為23年內(nèi)臨沂房價走勢如何： 會漲； 不會有太大變動； 下降。9、您目前是否考慮購買住宅： 不買 一年內(nèi)購買 三年內(nèi)購買 五年內(nèi)購買10、您如果購房會先選擇： 二手房 現(xiàn)房 半年左右的期房 一年左右的期房 二年左右的期房11、您購房目的： 結(jié)婚 投資 居?。ń鉀Q生活問題） 放租長期利益 居住（以改善生產(chǎn)質(zhì)量為目的） 商住兩用 其他12、如果購房，您喜歡哪一個樓層： 底樓 二樓-五樓 六樓-八樓 九樓-十一樓 十一樓以上 頂樓13、在環(huán)境、位

10、置與戶型幾個因素不能同時滿足時您會選擇： 環(huán)境一般，戶型較好 戶型環(huán)境均好（價格高） 地段好，環(huán)境一般 自然環(huán)境好，戶型一般 內(nèi)室環(huán)境好，戶型一般14、您傾向于哪一類戶型： 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室一廳 四室二廳 復式15、符合您住宅總建筑面積： 60 m2以下 6080 m2 80100 m2 100120 m2 120150 m2 150180 m2 180 m2以上16、您對所購住宅的公共部分要求什么樣的裝修水平： 普通裝修 高裝修 其它17、您比較傾向的付款方式是： 利用家庭儲蓄一次性付款 向親戚、朋友借款后一次性付款 向銀行按揭貸款 公積金貸款18、您能

11、夠接受最高房價（每平方米面積）： 8000元以下 800012000元 1200015000元 15002000元 20000以上19、您能按受的一套住宅最多房款總值是： 20萬元以下 20-30萬元 30-50萬元 50萬元以上 只要房子滿意，價格無所謂20、您在購房時如需銀行或公積金貸款，您能接受的每月還款金額是： 1500元以下 15002000元 2000元以下 20003000元 30004000元 4000元以上21、如果您購房，首期款能夠付多少： 10萬以下 10萬-20萬 20萬-30萬 30萬-40萬 40萬-50萬 50萬以上22、如果在金橋路路口開發(fā)的項目您愿意購房嗎：

12、愿意 不愿意 可以考慮23、能談?wù)勀鷮υ搮^(qū)域開發(fā)樓盤的一些看法嗎？ 再次感謝！ 簽名：強調(diào)：1、問卷由市調(diào)專員填寫，以提高速度及增加好感度。2、問卷為書面語，詢問時轉(zhuǎn)口語。3、問題背熟4、以上兩份表格內(nèi)容待銘源公司修定補充后定稿。三、 調(diào)研組織策劃項目組信息員一人協(xié)調(diào)專員一人市調(diào)小組三組，每組兩人四、 調(diào)研物料條件1、 數(shù)碼相機、上網(wǎng)筆記本2、 調(diào)查表、問卷、墊紙板6個3、 小禮物、瓶裝水4、 x展架3組、太陽傘3把、折疊椅3把5、 配套交通工具五、 調(diào)研費用六、 異地調(diào)研統(tǒng)籌（一） 籌備期籌備期工作重點：實地考察（采樣點預設(shè)、交通、住宿、工作環(huán)境）、問卷設(shè)計、人員培訓、物料準備，訪員對采樣點

13、的熟悉等。異地市場調(diào)查的前期統(tǒng)籌相當重要，涉及到的項目區(qū)位，相關(guān)競爭樓盤的區(qū)位，整個地區(qū)的交通狀況、單位等都要做到心中有數(shù)，這樣才可合理的設(shè)定取樣點，采集到有效的樣本群體。a實地考察在前期統(tǒng)籌中我們應(yīng)親自到執(zhí)行地進行細致的前期考察，前期考察主要是設(shè)定采樣點，調(diào)研隊伍前往采樣點的交通，實際工作環(huán)境，當?shù)孛襟w環(huán)境，以及在異地的住宿等問題。異地考察三級城市，要提前準備地圖。同時為了最大限度保證樣本人群的真實性，我們應(yīng)在其他項目銷售中心不遠處設(shè)立采樣點，重點攔截從銷售中心出來的購房人群。b問卷設(shè)計在問卷設(shè)計上除常規(guī)的戶型、面積、配套、競爭樓盤等外，我們應(yīng)特意加強甄別部分和訪談預熱項目。c物料準備物料準

14、備上，首先要體現(xiàn)正規(guī)，每個人的必要裝備為統(tǒng)一的胸牌，文件袋，訪問夾，市區(qū)地圖。統(tǒng)一的胸牌，文件袋，訪問夾可以顯示訪員來自正規(guī)的公司企業(yè)。在一定程度上可以打消被訪問人群的顧慮，為問卷的真實性提供了一定的保證。由于是異地作業(yè)，同時作業(yè)具有一定的分散性，地圖除可以讓我們更清楚的了解自己的區(qū)域位置，遇到消費者提到的樓盤，我們可以讓消費著告訴我們位置，為中期采盤提供便利，地圖還可以一定程度上避免訪員迷路。在物料上我們特意準備了x展架，我們訪員有限，x展架一定程度上可以留住部分真正需要購買住房人群的腳步。禮品以實用性和生活化，異地操作禮品的采購，應(yīng)就地選材，可以減路途上的負擔。禮品的采購，應(yīng)該是有計劃的階

15、段性采購，外地作業(yè)，大量采購禮品，需要存放賓館，有計劃的階段性采購，可以保證禮品的安全性。d訪問人員的招募和培訓異地作業(yè)我們要考慮到安全性，因此在訪員的招募上要保證每個組，有一個男士（一個小組兩個人，要保證有一個男士）。在選擇女孩子的同時，一定要杜絕十分漂亮的姑娘，訪問人員的招募應(yīng)該至少有兩個選擇環(huán)節(jié)：1.初次面試；2.培訓后的考核；確保每個訪問員都是出則能戰(zhàn)?；A(chǔ)培訓有四方面內(nèi)容廣告市調(diào)培訓/房地產(chǎn)專業(yè)知識培訓/問卷解讀/組織管理紀律培訓。訪員大多為初次接觸市場調(diào)查，或初次接觸地產(chǎn)調(diào)查，因此基礎(chǔ)培訓由為重要，能在一定程度上加強專業(yè)知識的學習。除了基礎(chǔ)培，重要的是加強訪問員自信心、加強團隊凝聚

16、力，和消除面對陌生人的緊張情緒，以及如何避免一些可能影響問卷真實性的細節(jié)。以多做幾場訪問模擬，再者可以通過上街模擬來完成。培訓中重點強調(diào)除了對問卷的了解外，就是一些執(zhí)行技巧和細節(jié)，重點問題：1）不求量，關(guān)鍵是保質(zhì)；在執(zhí)行中，訪問人員為了力爭完成工作量，會出現(xiàn)甄別不嚴格，用禮品引誘，導致出現(xiàn)虛假信息等情況。2）禮品的隱藏性，在實際訪談中能暴露禮品，裝禮品的袋子用報紙掩蓋。避免部分人員，沒有購房需求，沖著禮品而來。e訪員對采樣點的前期熟悉提前半天到達住宿地點二、作業(yè)中a嚴密的組織性作業(yè)理念：安全第一/紀律第一/真實高效；1）責任到人，各盡其責2）每天例會：晨會/晚會3）針對作業(yè)進行3重巡查4）針對

17、問卷進行3重審核b、實事求是，機動靈活c、對特定人群/重點人群的深入摸底d、對當?shù)厝巳罕容^認可的在開發(fā)樓盤和1-3年的入住樓盤進行走訪三、報告統(tǒng)計a嚴謹?shù)慕y(tǒng)計流程1）誰簽字誰負責。2）2人一組手工統(tǒng)計，手工錄入，保證不出差錯。b建立強大、細致的數(shù)據(jù)庫，總數(shù)據(jù)庫與人群數(shù)據(jù)庫相結(jié)合 螄羀芇蒀螃肂肀蒞螂螂芅芁袂襖肈薀袁羇芄蒆袀聿肇莂衿袈節(jié)莈袈羈膅蚇袇肅莀薃袆膅膃葿袆裊荿蒞蒂羇膁芁薁肀莇蕿薀蝿膀蒅薀羂蒞蒁蕿肄羋莇薈膆肁蚆薇袆芆薂薆羈聿蒈蚅肁芅莄蚄螀肇芀蚄袂芃蚈蚃肅肆薄螞膇莁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂薁螈螁莈蕆螈袃膁莃螇羆莆艿螆膈腿蚈螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀蒞螂螂芅芁袂襖肈薀袁羇芄蒆袀聿肇莂衿袈節(jié)莈袈羈膅蚇

18、袇肅莀薃袆膅膃葿袆裊荿蒞蒂羇膁芁薁肀莇蕿薀蝿膀蒅薀羂蒞蒁蕿肄羋莇薈膆肁蚆薇袆芆薂薆羈聿蒈蚅肁芅莄蚄螀肇芀蚄袂芃蚈蚃肅肆薄螞膇莁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂薁螈螁莈蕆螈袃膁莃螇羆莆艿螆膈腿蚈螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀蒞螂螂芅芁袂襖肈薀袁羇芄蒆袀聿肇莂衿袈節(jié)莈袈羈膅蚇袇肅莀薃袆膅膃葿袆裊荿蒞蒂羇膁芁薁肀莇蕿薀蝿膀蒅薀羂蒞蒁蕿肄羋莇薈膆肁蚆薇袆芆薂薆羈聿蒈蚅肁芅莄蚄螀肇芀蚄袂芃蚈蚃肅肆薄螞膇莁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂薁螈螁莈蕆螈袃膁莃螇羆莆艿螆膈腿蚈螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀蒞螂螂芅芁袂襖肈薀袁羇芄蒆袀聿肇莂衿袈節(jié)莈袈羈膅蚇袇肅莀薃袆膅膃葿袆裊荿蒞蒂羇膁芁薁肀莇蕿薀蝿膀蒅薀羂蒞蒁蕿肄羋莇薈膆肁蚆薇袆芆薂薆羈聿蒈

19、蚅肁芅莄蚄螀肇芀蚄袂芃蚈蚃肅肆薄螞膇莁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂薁螈螁莈蕆螈袃膁莃螇羆莆艿螆膈腿蚈螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀蒞螂螂芅芁袂襖肈薀袁羇芄蒆袀聿肇莂衿袈節(jié)莈袈羈膅蚇袇肅莀薃袆膅膃葿袆裊荿蒞蒂羇膁芁薁肀莇蕿薀蝿膀蒅薀羂蒞蒁蕿肄羋莇薈膆肁蚆薇袆芆薂薆羈聿蒈蚅肁芅莄蚄螀肇芀蚄袂芃蚈蚃肅肆薄螞膇莁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂薁螈螁莈蕆螈袃膁莃螇羆莆艿螆膈腿蚈螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀蒞螂螂芅芁袂襖肈薀袁羇芄蒆袀聿肇莂衿袈節(jié)莈袈羈膅蚇袇肅莀薃袆膅膃葿袆裊荿蒞蒂羇膁芁薁肀莇蕿薀蝿膀蒅薀羂蒞蒁蕿肄羋莇薈膆肁蚆薇袆芆薂薆羈聿蒈蚅肁芅莄蚄螀肇芀蚄袂芃蚈蚃肅肆薄螞膇莁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂薁螈螁莈蕆螈袃膁莃螇羆莆艿

20、螆膈腿蚈螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀蒞螂螂芅芁袂襖肈薀袁羇芄蒆袀聿肇莂衿袈節(jié)莈袈羈膅蚇袇肅莀薃袆膅膃葿袆裊荿蒞蒂羇膁芁薁肀莇蕿薀蝿膀蒅薀羂蒞蒁蕿肄羋莇薈膆肁蚆薇袆芆薂薆羈聿蒈蚅肁芅莄蚄螀肇芀蚄袂芃蚈蚃肅肆薄螞膇莁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂薁螈螁莈蕆螈袃膁莃螇羆莆艿螆膈腿蚈螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀蒞螂螂芅芁袂襖肈薀袁羇芄蒆袀聿肇莂衿袈節(jié)莈袈羈膅蚇袇肅莀薃袆膅膃葿袆裊荿蒞蒂羇膁芁薁肀莇蕿薀蝿膀蒅薀羂蒞蒁蕿肄羋莇薈膆肁蚆薇袆芆薂薆羈聿蒈蚅肁芅莄蚄螀肇芀蚄袂芃蚈蚃肅肆薄螞膇莁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂薁螈螁莈蕆螈袃膁莃螇羆莆艿螆膈腿蚈螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀蒞螂螂芅芁袂襖肈薀袁羇芄蒆袀聿肇莂衿袈節(jié)莈袈羈膅蚇袇肅莀薃

21、袆膅膃葿袆裊荿蒞蒂羇膁芁薁肀莇蕿薀蝿膀蒅薀羂蒞蒁蕿肄羋莇薈膆肁蚆薇袆芆薂薆羈聿蒈蚅肁芅莄蚄螀肇芀蚄袂芃蚈蚃肅肆薄螞膇莁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂薁螈螁莈蕆螈袃膁莃螇羆莆艿螆膈腿蚈螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀蒞螂螂芅芁袂襖肈薀袁羇芄蒆袀聿肇莂衿袈節(jié)莈袈羈膅蚇袇肅莀薃袆膅膃葿袆裊荿蒞蒂羇膁芁薁肀莇蕿薀蝿膀蒅薀羂蒞蒁蕿肄羋莇薈膆肁蚆薇袆芆薂薆羈聿蒈蚅肁芅莄蚄螀肇芀蚄袂芃蚈蚃肅肆薄螞膇莁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂薁螈螁莈蕆螈袃膁莃螇羆莆艿螆膈腿蚈螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀蒞螂螂芅芁袂襖肈薀袁羇芄蒆袀聿肇莂衿袈節(jié)莈袈羈膅蚇袇肅莀薃袆膅膃葿袆裊荿蒞蒂羇膁芁薁肀莇蕿薀蝿膀蒅薀羂蒞蒁蕿肄羋莇薈膆肁蚆薇袆芆薂薆羈聿蒈蚅肁芅莄蚄螀肇芀蚄袂芃蚈蚃肅肆薄螞膇莁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿節(jié)蠆肁膂薁螈螁莈蕆螈袃膁莃螇羆莆艿螆膈腿蚈螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀蒞螂螂芅芁袂襖肈薀袁羇芄蒆袀聿肇莂