物業(yè)管理制度

1、?大家在過去十年中曾給予我的大力支持和幫助！物業(yè)管理根本制度與政策馬鞍山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委學習掌握物業(yè)管理根本制度與政策的必要性? 為什么物業(yè)管理培訓要開設(shè)根本制度與政策這節(jié)課？? 這節(jié)課能給你們帶來什么？? 對你們目前的工作有什么幫助？知法才會用法，處理事情才會有條理、有底 氣，做到心中有數(shù)第一、是防止和正確處理物業(yè)管理矛盾糾紛的需要;第二、是日常工作開展的需要。第一、是防止和正確處理物業(yè)管理矛盾糾紛的需要一、俗話說，物業(yè)管理是大籮筐，什么都往里裝。可是，哪些改裝，哪些不改裝，你是否知道？1 、什么是物業(yè)管理？ 2 、物業(yè)效勞企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)？ 3、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)物業(yè)裝飾裝修和使用

2、等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行什么義務(wù)？ 4 、對物業(yè)區(qū)域的平安防范的承當什么責任義務(wù) ？ ?安徽省物業(yè)管理條例? 5、違約責任。 最高院關(guān)于物業(yè)效勞糾紛司法解釋第 3條。二、大家都知道，物業(yè)效勞矛盾糾紛多。那么為什么多？這其中深層次原因是什么？那么如何防止？如何處理 ？ 人大調(diào)研除了業(yè)主的需求千差外別以外， 建筑物區(qū)分所有權(quán)往往是引 起物業(yè)管理糾紛的癥結(jié) 所在。 了解?物權(quán)法?第 6章和司法解釋。三、物業(yè)管理綜合效勞涉及面廣，涉及的部門、政策法規(guī)也多，什 問題該向什么部門反映，你是否一一清楚？ ?馬鞍山市物業(yè)管理實施方法? 第二、是日常工作開展的需要 不僅是標準化效勞、提升水平

3、的需要，也是企業(yè)經(jīng)營的需要。 我們來看看文件是怎么規(guī)定的？馬住建 2021 229號?關(guān)于開展馬鞍山市物業(yè)管理示范工程考評活動的通知?二、申報條件? 參評工程符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全；物業(yè)效勞企業(yè)已建立各項管理規(guī) 章制度；物業(yè)效勞企業(yè) 無重大責任事故 ；未發(fā)生 經(jīng)主管部門確認屬實的有關(guān)收費、 效勞質(zhì)量等方面的 重大投訴 ；一年內(nèi)未被市相關(guān)部門和單位通報批評并且符合以下 條件的。? 1、住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積4萬川以上，別墅區(qū)建筑面積1萬卅以上，大廈建筑面 積1萬卅以上且非住宅建筑面積占60%以上。規(guī)劃總建筑面積8萬卅以上分期建設(shè)的 工程，已建成交付使用面積應(yīng)占總規(guī)劃面積 50%以上

4、。? 2、由物業(yè)效勞企業(yè)實施專業(yè)化 管理一年以上 ，且入住率或使用率達 80%以上。本節(jié)課的主要內(nèi)容? 一、物業(yè)管理政策框架體系 系統(tǒng)回憶和整理 ? 二、物業(yè)效勞常用政策條款規(guī)定線? 三、物業(yè)管理的法律根底面? 四、法規(guī)文件解讀點? 五、案例分析 穿插講 一、物業(yè)管理政策框架體系? ?中華人民共和國 憲法?它是國家的根本大法，是我國一切法律、法規(guī)的母法。其他法律、法規(guī)是憲法的子法。子法如與母法的內(nèi)容相違背，子法那么無效。除了母 法憲法之外，我們可以把其余一切法律、法規(guī)分為以下四大部門。即： 1刑事； 2民事； 3經(jīng)濟； 4行政。? ?中華人民共和國 民法通那么 ? 民事? ?中華人民共和國合同

5、法? 經(jīng)濟? ?中華人民共和國 物權(quán)法 ? ?中華人民共和國勞動法? ?中華人民共和國消費者權(quán)益保護法法?一、物業(yè)管理政策框架體系續(xù) 1? 國務(wù)院?物業(yè)管理條例? 建設(shè)部?前期物業(yè)管理招標投標管理暫行方法? 建設(shè)部?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法? 建設(shè)部?住宅專項維修資金管理方法? 建設(shè)部?業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)那么?原?業(yè)主大會規(guī)程?廢止? 建設(shè)部?前期物業(yè)效勞合同示范文本? 住建部?物業(yè)承接查驗方法? 建設(shè)部?電梯應(yīng)急指南?一、物業(yè)管理政策框架體系續(xù) 2? 建設(shè)部?物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定? 建設(shè)部?物業(yè)管理師資格考試實施方法? 建設(shè)部?物業(yè)管理師資格認定考試方法? 建設(shè)部?住宅室內(nèi)裝飾裝修

6、管理方法? 建設(shè)部?關(guān)于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知? 國家發(fā)改委、建設(shè)部?物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審方法試行? 國家發(fā)改委、建設(shè)部?物業(yè)效勞收費明碼標價規(guī)定?一、物業(yè)管理政策框架體系續(xù) 3? 國家發(fā)改委、建設(shè)部?物業(yè)效勞收費管理方法? 國家稅務(wù)總局 勞動和社會保障部 ?關(guān)于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有 關(guān)稅收政策具體實施意見的通知? ?安徽省物業(yè)管理條例? ?安徽省物業(yè)專項維修資金管理暫行方法? 一、物業(yè)管理政策框架體系續(xù) 4 安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 安徽省開展和改革委員會安徽省財政廳 安徽省人力資源和 社會保障廳 安徽省地方稅務(wù)局安徽省物價局 安徽省國家稅務(wù)局 共同發(fā)布 一、物業(yè)管理政策框架體系續(xù)

7、5? ?馬鞍山市 物業(yè)管理實施方法 ? ?馬鞍山市人民政府關(guān)于老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的實施意見? ?關(guān)于實行 物業(yè)管理工程經(jīng)理責任制 的通知? ?關(guān)于開展馬鞍山市物業(yè)管理示范工程考評活動的通知? ?關(guān)于實行新建住宅交付使用核準制度的通知? ?馬鞍山市住宅小區(qū) 物業(yè)效勞等級 指導(dǎo)標準? ?馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合效勞等級 收費標準 ? ?關(guān)于調(diào)整住宅裝飾 裝修垃圾清運費 標準的通知?一、物業(yè)管理政策框架體系續(xù) 6? ?馬鞍山市二次供水工程技術(shù)導(dǎo)那么? ?馬鞍山居住小區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)技術(shù)標準? ?最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用 法律假設(shè)干問題的解釋? ?最高人民法院關(guān)于審理物

8、業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干 問題的解釋?一、物業(yè)管理政策框架體系? 大家最熟悉的是以下幾個政策 ：? 國務(wù)院?物業(yè)管理條例? ?安徽省物業(yè)管理條例? ?馬鞍山市物業(yè)管理實施方法?及兩個標準? ?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法? ?物權(quán)法?和兩個司法解釋? 以上將是講課重點講解方式? 點 有側(cè)重點地解讀兩個法規(guī)文件? 線 以一個工程整個管理流程為主線， 從工程經(jīng)理工作實際出發(fā)，來梳理所涉及到的最根本的物業(yè)管理政策及其條款? 面 從宏觀的層面上，追本求源，探究物業(yè)管理的法律根底、物業(yè)效勞常用政策條款規(guī)定以一個工程為主線，幾個主要環(huán)節(jié)：從拿工程 到承接查驗交付接管裝修管理日常效勞 退出管理整個過程應(yīng)

9、掌握的相關(guān)知識：1、關(guān)于招標方式2、關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分3、關(guān)于投標資格工程規(guī)模與資質(zhì)等級4、關(guān)于招標投標有關(guān)程序及規(guī)定5、關(guān)于標書編制6、關(guān)于前期物業(yè)效勞合同簽訂與備案7、交付接管與承接查驗8、裝修管理與收費、物業(yè)效勞常用政策條款規(guī)定 續(xù)9、日常管理與收費10、業(yè)主大會成立11、創(chuàng)優(yōu)12、工程經(jīng)理考核13、資質(zhì)申報14 、物業(yè)管理全覆蓋與安置房管理15、維修資金使用16 、電梯管理和維修17、退出管理1、關(guān)于招標方式 ?馬鞍山市物業(yè)管理實施方法? 第四章 前期物業(yè)管理 第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物 業(yè)效勞企業(yè)實施前期物業(yè)管理； 投標人少于 3 個或者建筑面積 5

10、萬平米以 下的住宅物業(yè)，經(jīng)市物業(yè)管理主管部門批準，可以采用 協(xié)議方式 選聘物 業(yè)效勞企業(yè)。5萬至10萬平方米含 5萬和 10萬的工程，可以采用 邀請招 標的方式；住宅物業(yè)超過規(guī)劃總面積 10 萬平方米以上的工程應(yīng)當實行 公 開招標。2、關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分 ?安徽省物業(yè)管理條例 ? 第十五條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當充分考慮 共用設(shè)施設(shè)備、 建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、 規(guī)模經(jīng)營、 方便管理、降低管理本錢等因素，按照以下規(guī)定進行 ：一新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的，應(yīng) 當按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；二新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物

11、業(yè)應(yīng)當與住宅小區(qū)劃分為同一個物業(yè)管 理區(qū)域；2、關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分?安徽省物業(yè)管理條例 ?三地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合 并為一個物業(yè)管理區(qū)域；四商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立 共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。 本條例施行前已經(jīng)建成并實施物業(yè)管理的住宅物業(yè)， 可以繼續(xù)作為一個獨立的物業(yè)管 理區(qū)域。尚未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應(yīng)當創(chuàng)造條件實施物業(yè)管理。2、關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分 ?安徽省物業(yè)管理條例 ? 第十六條 新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前， 應(yīng) 當按照前條規(guī)定劃

12、分物業(yè)管理區(qū)域，向設(shè)區(qū)的市、縣市人民政府房地產(chǎn)行政主 管部門 申請劃分登記 。建設(shè)單位應(yīng)當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由設(shè)區(qū)的市、縣市人民政府房地 產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽取業(yè)主意見后作出決定，并在相 關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。3關(guān)于投標資格工程規(guī)模、資質(zhì)等級 1 ?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法? 第八條 一級資質(zhì)物業(yè)效勞企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理工程。 二級資質(zhì)物業(yè)效勞企業(yè)可以承接 30萬平方米以下的住宅工程和 8萬平 方米以下的非住宅工程的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 三級資質(zhì)物業(yè)效勞企業(yè)可以承接 20萬平方米以下住宅工程和 5萬平方 米以下的非住宅工

13、程的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。3關(guān)于投標資格工程規(guī)模與資質(zhì)等級 2 ?馬鞍山市物業(yè)管理實施方法? 第二十六條 外地物業(yè)效勞企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動應(yīng)當 到市物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。備案后才可以投標 4、關(guān)于招標投標有關(guān)程序及規(guī)定 ?前期物業(yè)管理招標投標管理暫行方法? 第十二條 公開招標的招標人可以根據(jù)招標文件的規(guī)定， 對投標申請人進行 資格預(yù) 審。實行投標資格預(yù)審的物業(yè)管理工程， 招標人應(yīng)當在招標公告或者投標邀請書中載明 資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。資格預(yù)審文件一般應(yīng)當包括 資格預(yù)審申請書格式、 申請人須知， 以及需要投標申請 人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派

14、出的工程負責人與主要 管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。前期物業(yè)管理招標投標管理暫行方法?第十三條 經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標的招標人應(yīng)當向資格預(yù)審合格的 投標申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點 和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。在資格預(yù)審合格的投標申請人過多時， 可以由招標人從中選擇 不少于 5 家資格預(yù)審合格的投標申請人。第十四條 招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。 公開招標的物業(yè)管理工程，自 招標文件發(fā)出之日起 至投標人提交投標文 件截止之日止，最短 不得少于 20日。?前期物業(yè)管理招標投標管理暫行方法? 第二十八條 評標由招標人依

15、法組建的 評標委員會 負責。 評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成， 成員為 5 人以上 單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的 三分之二 。評標委員會的專家成員，應(yīng)當由招標人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的 專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。與投標人有利害關(guān)系的人不得進入相關(guān)工程的評標委員會。?前期物業(yè)管理招標投標管理暫行方法? 第三十五條 評標委員會完成評標后，應(yīng)當向招標人提出書面評標報 告，說明評標委員會對各投標文件的評審和比擬意見，并按照招標文件 規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過 3名有排序的合格的 中標候選 人。招標人應(yīng)當按照中標候選人的排序確定中標人

16、。當確定中標的中標候選人 放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其 他中標候選人為中標人。舉例5、關(guān)于標書編制 1關(guān)于投標報價，收費等級標準和效勞等級標準要質(zhì)價相符 ，譬如招標文件要求二級效勞標準，那么投標報價就要在二級收 費標準范圍內(nèi)報價，為 有效報價 。2關(guān)于人員配備，幾級標準對應(yīng)不同的人員配備。 馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合效勞等級收費標準 馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)效勞等級指導(dǎo)標準 一級一、根本要求5、管理人員、專業(yè)操作人員按國家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，其中 具有中專以上學歷占總?cè)藬?shù)不低于 40% 。6、效勞人員建議配置標準：? 1 綜合管理人員：人均管理建

17、筑面積14000平方米以下；?2工程維修人員：人均管理建筑面積18000平方米以下；?3秩序維護人員：人均管理建筑面積7000平方米以下；?4環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積9000平方米以下?萬平方米 4-5 人馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)效勞等級指導(dǎo)標準二級一、根本要求5、管理人員、專業(yè)操作人員按國家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書， 其中具有中專以上學歷占總?cè)藬?shù)不低于 30% 。6、效勞人員建議配置標準：16000平方米以下；20000平方米以下；9000平方米以下；11000平方米以下1綜合管理人員：人均管理建筑面積2工程維修人員：人均管理建筑面積3秩序維護人員：人均管理建筑面積4環(huán)境管理

18、人員：人均管理建筑面積萬平方米 3-4 人馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)效勞等級指導(dǎo)標準三級一、根本要求5、管理人員、專業(yè)操作人員按國家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，其中 具有中專以上學歷占總?cè)藬?shù)不低于 20% 。6、效勞人員建議配置標準：18000 平方米以下；22000 平方米以下；11000 平方米以下；13000 平方米以下。1綜合管理人員：人均管理建筑面積2工程維修人員：人均管理建筑面積3秩序維護人員：人均管理建筑面積4環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積萬平方米 3人左右 馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)效勞等級指導(dǎo)標準 四級、根本要求5、管理人員、專業(yè)操作人員按國家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗

19、位證書，其中 具有中專以上學歷占總?cè)藬?shù)不低于 10% 。6、效勞人員建議配置標準：20000 平方米以下；24000 平方米以下；13000 平方米以下；15000 平方米以下。1綜合管理人員：人均管理建筑面積2工程維修人員：人均管理建筑面積3秩序維護人員：人均管理建筑面積4環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積 ? 萬平方米 2-3 人6、關(guān)于前期物業(yè)效勞合同簽訂與備案馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)效勞等級指導(dǎo)標準?馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合效勞等級收費標準 ? 前期物業(yè)效勞合同示范文本? 前期物業(yè)管理招標投標管理暫行方法? 安徽省物業(yè)管理條例? 馬鞍山市物業(yè)管理實施方法?6、關(guān)于前期物業(yè)效勞合同簽訂與備案?

20、安徽省物業(yè)管理條例?第四十一條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當向物 業(yè)買受人明示前期物業(yè)效勞合同及物業(yè)效勞企業(yè)名稱、效勞內(nèi)容、效勞 標準、收費標準、計費方式和起始時間等內(nèi)容。前期物業(yè)效勞合同作為物業(yè)買賣合同的附件 ，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè) 效勞企業(yè)具有約束力。前期物業(yè)效勞合同可以約定期限 ;約定期限未滿， 業(yè)主委員會與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的物業(yè)效勞合同生效的，前期物業(yè)效勞 合同終止。6、關(guān)于前期物業(yè)效勞合同簽訂與備案 ?馬鞍山市物業(yè)管理實施方法 ? 第三十二條 建設(shè)單位按照以下規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理招投標工作：一預(yù)售住宅商品房工程應(yīng)當在取得?商品房預(yù)售許可證?之前完成；二新建現(xiàn)售住宅

21、商品房工程應(yīng)當在現(xiàn)售前完成；三非出售的新建住宅物業(yè)應(yīng)當在交付使用前完成。建設(shè)單位應(yīng)當自招標結(jié)束之日起 15 日內(nèi)，與中標的物業(yè)效勞企業(yè)簽訂 書面的前期物業(yè)效勞合同，并 向物業(yè)工程所在地的區(qū)物業(yè)行政主管部門 登記后報市住建委備案。7、交付接管與承接查驗?物業(yè)承接查驗方法? 物業(yè)承接驗收是物業(yè)管理的根底工作，?條例?規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承 接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，應(yīng)當與建設(shè) 單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委 員會應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。一、物業(yè)承接查驗制度的意義1、物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)工程時對 共用部位、 公用設(shè)施設(shè)備 以及 檔案 資

22、料認真清點驗收，各方共同確認交接內(nèi)容和交接結(jié)果，有利于明確各 方的責、權(quán)、利。大家一定要重視舉例7、交付接管與承接查驗2、實行物業(yè)承接查驗制度， 可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊 端，加強建設(shè)與物業(yè)管理的銜接；而在新老物業(yè)企業(yè)交接時進行承接查 驗，有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責任 。二、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容 由于后天上午有專門課程安排，這里就不作詳細講解。 物業(yè)承接查 驗包括物業(yè)管理 資料移交 和物業(yè)現(xiàn)場驗收 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè) 備、物業(yè)用房移交以及環(huán)境驗收 兩局部 ，涉及到的政策有：建設(shè)部、 省廳、市。主要看 ?馬鞍山市物業(yè)管理實施方法? ?馬鞍山市物業(yè)管理實施方法?

23、第三十五條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合以下條件后，建設(shè)單位方可辦理 物業(yè)交付手續(xù) 。一水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)效勞用房、公 用場地、公用設(shè)施設(shè)備配置獨立的水、電計量裝置；二在城市管道燃氣主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)外燃氣管道的鋪設(shè)且與相應(yīng) 管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置；三 通信線、電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口鋪設(shè)到戶，平安監(jiān)控裝置及其他 平安防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求配置到位；四按照規(guī)劃要求完成消防設(shè)施建設(shè)；五按照規(guī)劃要求完成教育、文化、醫(yī)療 衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè)；?馬鞍山市物業(yè)管理實施方法?六按照規(guī)

24、劃要求完成小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或公路相連；七按照規(guī)劃 要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；八法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第三十六條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)效勞企業(yè)移交以下資料：一竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工 圖，分戶驗收等竣工驗收資料；二設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料，電梯設(shè)備還需提供出廠制造資料；三物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；四物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地設(shè)施設(shè)備清單；五園林施工圖紙及樹種清單； 六業(yè)主名冊；七物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。?馬鞍山市物業(yè)管理實施方法?第三十三條 實行物業(yè)效勞用房和物

25、業(yè)經(jīng)營性用房備案制度? 開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當向市縣物業(yè)管理主管部門辦理小區(qū)物業(yè)效勞用房和經(jīng)營性用房的備案。第三十四條 物業(yè)效勞用房和經(jīng)營性用房的配置應(yīng)當符合以下規(guī)定：? 一物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積 5 萬平方米含以下的，按照不少于建筑面 積100 平方米配置物業(yè)效勞用房。? 二物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積 25 萬平方米含以下，按照物業(yè)總建筑面積2%。配置，總建筑面積超過25萬平方米的，超過局部按1 %。的標準配置物業(yè)效勞用房。?三物業(yè)效勞經(jīng)營性用房，按照物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積 1.2 %。的比例在規(guī)劃 定位的商業(yè)用房中配置。?馬鞍山市物業(yè)管理實施方法?四農(nóng)民安置

26、房小區(qū)物業(yè)效勞經(jīng)營性用房，按照物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積 8% 比 例在規(guī)劃定位商業(yè)用房中配置。五物業(yè)效勞用房應(yīng)當在地面以上，一般安排在住宅中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附 近。配置電梯的物業(yè)，物業(yè)效勞用房原那么上在一層安排，沒有配置電梯的物業(yè)，物 業(yè)效勞用房樓層不得高于三層，并且具備采光、通風、水、電通信的正常使用功能， 符合辦理權(quán)屬登記條件。物業(yè)效勞用房應(yīng)當包括物業(yè)效勞辦公用房、 業(yè)主委員會辦公用房等。 其中， 業(yè)主委員會辦公用房面積不低于 20 平方米。物業(yè)效勞經(jīng)營性用房的配置比例， 土地行政主管部門在出讓土地時應(yīng)予以 明確。建設(shè)單位移交物業(yè)效勞用房、物業(yè)效勞經(jīng)營性用房不得收取任何費用。8、裝

27、修管理與收費?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?建設(shè)部令第 110?關(guān)于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知? ?關(guān)于調(diào)整住宅裝飾裝修垃圾清運費標準的通知? ?關(guān)于取消房屋裝飾裝修保證金決定?安徽省物業(yè)管理條例?8、裝修管理與收費 ?關(guān)于調(diào)整住宅裝飾裝修垃圾清運費標準的通知?1、物業(yè)效勞企業(yè)對普通住宅房屋裝修產(chǎn)生的建筑垃圾進行清運， 按建筑面 積每平方米 2.50 元向業(yè)主(物業(yè)使用人)收取清運費用。物業(yè)效勞企業(yè) 不得再向業(yè)主和裝修施工人員收取裝飾裝修管理費，更不得變換名目收 取類似其他形式的效勞費、工本費和保證金等費用。2、別墅和非住宅房屋裝修垃圾清運費，由物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。8、裝修管理與收費

28、 ?關(guān)于取消房屋裝飾裝修保證金決定? 2004 年，市物價局印發(fā)了?關(guān)于取消房屋裝飾裝修保證金決定? ， 市物價局會同市房地產(chǎn)管理局于 1998 年印發(fā)的?馬鞍山市城市物業(yè)管理 效勞收費暫行方法?第十七條，物業(yè)管理公司對業(yè)主和物業(yè)使用人裝修 房屋，可通過協(xié)議收取每戶 8001000 元的裝修保證金的規(guī)定停止執(zhí)行。 今后，物業(yè)管理公司再收取房屋裝修保證金屬價格違法行為，市物價部 門將依法予以查處。8、裝修管理與收費? 對區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)物業(yè) 裝飾裝修 方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企 業(yè)應(yīng)履行什么義務(wù)？?安徽省物業(yè)管理條例?第六十六條 物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當對業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進行指導(dǎo)和監(jiān)

29、督。?業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當事先告知物業(yè)效勞企業(yè) ; 物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和考前須知告知業(yè)主或者 物業(yè)使用人，并加強巡查。? 物業(yè)企業(yè)應(yīng)當： (1)履行告知義務(wù) (2) 履行制止義務(wù) (3)履行報告義務(wù)9、日常管理與收費 ?馬鞍山市物業(yè)管理實施方法? ?馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)效勞等級指導(dǎo)? ?馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合效勞等級收費標準? 是 作業(yè)手冊 。 ?最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法 律假設(shè)干問題的解釋?最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問 題的解釋?馬鞍山市物業(yè)管理實施方法? 第五條明晰了各部門的職責規(guī)劃、城管、

30、環(huán)保、公安、價格、工商、質(zhì)監(jiān)等行 政管理部門應(yīng)當按照各自職責范圍，協(xié)同實施本方法。? 一 規(guī)劃行政主管部門 。負責新建住宅小區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定明確各類公建配 套設(shè)施的配置，依法協(xié)助認定住宅小區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)。? 二 城管行政執(zhí)法部門 。負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的亂設(shè)攤點等行為進行查處，對 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)進行查處。? 三 環(huán)保行政主管部門 。負責對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的污染源依法實施監(jiān)督管理， 對違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為依法進行查處，對涉及環(huán)保的投訴和糾紛進行調(diào)查處 理。?馬鞍山市物業(yè)管理實施方法?四公安行政主管部門。 指導(dǎo)、催促物業(yè)效勞企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的平安防范工作，幫助指導(dǎo) 物業(yè)效

31、勞企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車輛以及易燃易爆物品的管理， 指導(dǎo)物業(yè)小區(qū)平安防范設(shè)施建 設(shè)，加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)外來人口的管理，做好燃放煙花爆竹和寵物的管理工作。五價格行政主管部門。 負責制定全市物業(yè)效勞收費管理實施細那么及相關(guān)政策規(guī)定，負責全市物業(yè) 效勞收費的監(jiān)督管理， 受理業(yè)主委員會和物業(yè)使用人對物業(yè)效勞收費的投訴， 依法查處物業(yè)效勞企業(yè) 的價格違法行為。六工商行政主管部門。 在審查企業(yè)公司、個體工商戶在設(shè)立開業(yè)或住所經(jīng)營場所變 更登記時，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除核驗其提交的住所使用證明外，還應(yīng)當核驗其提供的有利 害關(guān)系的業(yè)主同意的證明。?馬鞍山市物業(yè)管理實施方法? 物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當履行以

32、下義務(wù)： 以為業(yè)主效勞為宗旨，提高效勞質(zhì)量和水平； 按照物業(yè)效勞合同 ，提供衛(wèi)生保潔、共用部位及 設(shè)施設(shè)備 日常維修養(yǎng)護等效勞； 按照合同約定聘用專門人員維護小區(qū) 公共秩序 和做好小區(qū)平安防范工作， 經(jīng)常開展對業(yè)主的防火、 防盜宣? 七質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門。 負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進行平安監(jiān)察，催促物 業(yè)企業(yè)或使用單位做好特種設(shè)備的注冊登記、 維護保養(yǎng)、 作業(yè)人員持證上崗等工作， 查處安裝、 改造、 維修和使用中的違規(guī)行為? 第二十八條 ? 一 ? 二 ? 三按照合同約定， 依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定對小區(qū)內(nèi)的 特種設(shè)備 進行管理， 委托有資質(zhì)單位對電梯進行保養(yǎng)與定期傳； ? 四接受業(yè)

33、主、業(yè)主委員會和政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會的自律管理； 按照規(guī)定公布物業(yè)效勞費收支情況； 勸阻違章搭建、亂設(shè)攤點、占道經(jīng)營、毀壞綠地或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，勸阻不聽的，及時檢驗； ? 五 ? 六 ? 七報告業(yè)主委員會和政府有關(guān)行政主管部門；? 八協(xié)助街道、社區(qū)做好便民效勞和開展社區(qū)文化活動；? 九按照合同約定，依法提前解除物業(yè)效勞合同的，應(yīng)當在 90 日前書面告知合同的另一方，在物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)公告，并書面告知市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府；?馬鞍山市物業(yè)管理實施方法? 第四十條 物業(yè)效勞必須符合馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)效勞等級標準。? 第四十一條 業(yè)主應(yīng)當根

34、據(jù)物業(yè)效勞合同的約定按時足額交納物業(yè)效勞費用， 不應(yīng)以物業(yè)效勞合同 約定以外的事項為理由，遲交或拒交物 業(yè)效勞費用。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的低保戶家庭，其物 業(yè)效勞費用由縣、區(qū)人民政府承當。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由使用人交納物業(yè)效勞費用的， 從其約定；使用人不交納的，由業(yè)主負責交納。? 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè) 買受人的物業(yè)，物業(yè)效勞費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。? 根據(jù)房屋銷售合同約定，已經(jīng)驗收具備交付條件的物業(yè)， 因業(yè)主的原因未及時辦理入住手續(xù)的物業(yè)服 務(wù)費用，由業(yè)主全額交納。? 新建小區(qū)前期物業(yè)管理， 開發(fā)建設(shè)單位取得 “新建住宅符合交付使用條件證

35、明書 后，業(yè)主從次月起交 納物業(yè)效勞費。辦理交付使用手續(xù)之前的物業(yè)效勞費由開發(fā)建設(shè)單位交納。馬鞍山市物業(yè)管理實施方法? 第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以下共用部位、共用設(shè)施歸全體業(yè)主共有，其所 有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，其用途不得擅自改變：? 一物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營性用房；? 二門衛(wèi)室、監(jiān)控室、共用走廊；? 三按規(guī)劃配套建設(shè)使用的公用非機動車車庫、露天機動車位；? 四公共綠化、道路、場地；? 五建設(shè)單位在房屋銷售合同中未明確所有權(quán)歸屬，且不能證明其享有所有權(quán)的 其它配套設(shè)施；? 六其它依法歸全體業(yè)主的設(shè)施設(shè)備。兩個物業(yè)管理司法解釋? 司法解釋是最高司法機關(guān)對司法工作中具體應(yīng)用法律、法規(guī)問 題所作

36、的解釋。? 在進入司法訴訟程序中， 這些司法解釋往往會起到關(guān)鍵性作用。 因此，在進入具體的司法訴訟程序中，要特別關(guān)注這些司法解 釋，進行仔細研究，以免由于不清楚司法解釋而喪失勝訴時機。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件 具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋 為正確審理物業(yè)效勞糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán) 益，根據(jù)?中華人民共和國 民法通那么 ?、?中華人民共和國 物權(quán)法 ?、?中華人民共和國 合同法?等法律規(guī)定，結(jié)合民 事審判實踐，制定本解釋。本司法解釋，第 1-4 條是關(guān)于合同，第 5-7 條是關(guān)于收 費，第 8-10條是關(guān)于合同終止。第三條 物業(yè)效勞企業(yè) 不履行或者不完全履行 物業(yè)效勞 合

37、同約定 的或者法律、 法規(guī)規(guī)定 以及相關(guān) 行業(yè)標準確定 的維修、 養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)效勞企業(yè)承當繼續(xù)履 行、采取補救措施或者賠償損失等 違約責任 的，人民法院應(yīng) 予支持。物業(yè)效勞企業(yè)公開作出的效勞承諾及制定的效勞細那么， 應(yīng)當認定為物業(yè)效勞 合同的組成局部。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件 具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋 對不履 行合同約定，造成業(yè)主人身和財產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng) 承當相應(yīng)的 合同責任，而非法定 責任。 物業(yè)管理企業(yè)就業(yè)主受到的人身 和財產(chǎn)損害承當責任有一個前提物件， 就是物 業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè) 效勞合同的約定， 即物業(yè)管理企業(yè) 存在違約行為 。 未能履

38、行包括根 本 不履行和不完全履行兩種情形。 根據(jù)合同法的規(guī)定， 物業(yè)管理企業(yè)根本 不履行合同義務(wù)和 不完全履行合同義務(wù)的， 均需承當違約責任 。 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利、義務(wù)和責任，除了?條例? 和其他法 律法規(guī)的明文規(guī)定外， 來自于物業(yè)效勞合同的約定。 如果物 業(yè)管理企業(yè)完全遵守了法律法規(guī) 的規(guī)定和物業(yè)效勞合同的約定，那么即使 業(yè)主人身、財產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害業(yè)管 理企業(yè)也不一定因此承 擔法律責任。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件 具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋 第五條 物業(yè)效勞企業(yè) 違反物業(yè)效勞合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)

39、收費， 業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請求物業(yè)效勞企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。第六條 經(jīng)書面催交， 業(yè)主 無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)效勞企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的， 人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)效勞企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供效勞， 業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)效勞為抗 辯理由的，人民法院不予支持。第十條 物業(yè)效勞合同的權(quán)利義務(wù) 終止 后，業(yè)主委員會請求物業(yè)效勞企業(yè) 退出物業(yè)效勞區(qū)域、移交物業(yè)效勞用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)效勞所必 需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)效勞企業(yè)拒絕退出、移

40、交，并以存在事實上的物業(yè)效勞關(guān)系為 由，請求業(yè)主支付物業(yè)效勞合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院 不予支持。 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋? 為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)?中華人民共和國物權(quán)法?等法律的 規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。? 第一條 業(yè)主的認定 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有局部所有權(quán)的人， 應(yīng) 當認定為物權(quán)法第六章所稱的 業(yè)主 。? 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為， 已經(jīng)合法占有建筑物專有局部， 但尚未依法辦理所有權(quán)登記的 人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱

41、的業(yè)主。? 第二條 露臺的歸屬 建筑區(qū)劃內(nèi)符合以下條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當認定為物權(quán)法 第六章所稱的專有局部：? 一具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；? 二具有利用上的獨立性，可以排他使用；? 三能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。? 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等， 應(yīng)當認定為物 權(quán)法第六章所稱專有局部的組成局部。 本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律 假設(shè)干問題的解釋? 第三條 共有局部的認定 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有局部外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下局部，也 應(yīng)當認定為物權(quán)

42、法第六章所稱的共有局部：? 一建筑物的根底、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)?根本結(jié)構(gòu)局部 ，通道、樓梯、大堂等 公共通行局部 ， 消防、公共照明等 附屬設(shè)施、設(shè)備 ，避難層、設(shè)備層或者 設(shè)備間等結(jié)構(gòu)局部 ；? 二其他不屬于業(yè)主專有局部，也不屬于市政公用局部或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。? 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地， 依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)， 但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地 或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。? 第四條 外墻利用是否屬于侵權(quán)的認定 業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有局部特定使用功 能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有局部相對應(yīng)的外墻面等共有局部的，不應(yīng)認定為侵權(quán)。但 違反法律、

43、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。? 第六條 增設(shè)車位的歸屬 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之 外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當認定為物權(quán)法第 七十四條第三款所稱的車位。? 第七條其他重大事項認定 改變共有局部的用途、利用共有局部從 事經(jīng)營性活動、處分共有局部，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依 法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十六條第一款 第七項規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的 “其他重大事項 。 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋? 第八條 建筑面積確實認 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有局部面積和建

44、筑物總面 積，可以按照以下方法認定：? 一專有局部面積，按照不動產(chǎn) 登記簿 記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的 實 測 面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載 的面積計算；? 二建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。? 第九條 業(yè)主人數(shù)確實認 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照以下方法 認定：? 一 業(yè)主人數(shù)，按照專有局部的數(shù)量計算，一個專有局部按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已 出售但尚未交付的局部，以及同一買受人擁有一個以上專有局部的，按一人計算；? 二總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律

45、假設(shè)干問題的解釋第十條住改非 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房， 未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng) 有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或 者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人 民法院不予支持。第十一條 有利害關(guān)系的業(yè)主的認定 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物 內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十七條所稱 “有利害關(guān)系的業(yè)主 。建筑區(qū)劃內(nèi)， 本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量 受到或者可能受到不利影響。第十二條 訴訟時效 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的

46、決定侵害其合法權(quán)益或 者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院 撤銷該決定的， 應(yīng)當在知道或者應(yīng)當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起 一年內(nèi)行使。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律 假設(shè)干問題的解釋? 第十三條哪些事項應(yīng)當公開 業(yè)主請求公布、查閱以下應(yīng)當向業(yè)主公開的情況 和資料的，人民法院應(yīng)予支持：? 一建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；? 二管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)那么，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議 記錄；? 三 物業(yè)效勞合同、共有局部的使用和收益情況；? 四 建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況

47、；? 五其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律 假設(shè)干問題的解釋第十四條 擅自處置共有局部 建設(shè)單位或者其他行為人 擅自占用、處分業(yè)主共有局部、改變其使用功能或者進行經(jīng) 營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認處分行為 無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。屬于前款所稱擅自進行經(jīng)營性活動的情形，權(quán)利人請求 行為人將扣除合理本錢之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人 對本錢的支出及其合理性承當舉證責任。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律 假設(shè)干問題的解釋第十五條 損害他人合法

48、權(quán)益的認定 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強制性標準、 管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施以下行為的，可以認定為物權(quán)法第 八十三條第二款所稱的其他 “損害他人合法權(quán)益的行為 ：一損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物 品等危及建筑物平安或者阻礙建筑物正常使用；二違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；三違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；四違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有局部。? 第十九條 本解釋自 2021 年 10月 1日起施行。? 因物權(quán)法施行后實施的行為 引起的建筑物區(qū)

49、分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。10、業(yè)主大會成立?業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)那么?馬鞍山市物業(yè)管理實施方法?1成立條件 第十條符合以下條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議：一入住率達 50% 以上的；二首批物業(yè)交付滿 2 年，并且入住率超過 30% 的；三首批物業(yè)交付滿 3 年的 2首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費 第十一條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承 擔。建設(shè)單位依據(jù)規(guī)劃設(shè)計小區(qū)的總戶數(shù)，按照每戶 5 元的標準，在辦理 “新建住宅 符合交付使用條件證明書 前，一次性交由所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代管， ?？顚Ｓ茫Y(jié)余經(jīng)費轉(zhuǎn)該小區(qū)業(yè)主委員會管理。?馬鞍山市物業(yè)管理實施方法? 3 會議形式

50、第十五條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面 征求意見的形式，但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有局部占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且 占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。凡需投票表決的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主本人簽字，業(yè)主委托代 理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當辦理書面委托手續(xù)。業(yè)主不參加會議也不委托代理 人參加會議的，視為棄權(quán)。? 4 重大事項決定 第十六條 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建 建筑物及附屬設(shè)施的， 應(yīng)當經(jīng)專有局部占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3 以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定選聘物業(yè)效勞企業(yè)等其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利 的重大事項，應(yīng)當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有局部占建筑物

51、總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總 人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。?馬鞍山市物業(yè)管理實施方法? 5業(yè)主委員會人數(shù) 第十八條 業(yè)主委員會人數(shù)應(yīng)當是 5-11 名 的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)效勞企業(yè)中兼職。 小區(qū)建筑面 積為5萬平方米以下業(yè)主委員會成員為5名， 5 萬平方米以上、15萬平方米以下業(yè)主委員會成員為 7 名， 15 萬平方米以上業(yè) 主委員會成員為 9-11 名的單數(shù)。11、創(chuàng)優(yōu)? ?關(guān)于開展馬鞍山市物業(yè)管理示范工程考評活動的通知? 建設(shè)部 ?關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)大廈、工業(yè)區(qū) 標準及有關(guān)考評驗收工作的通知?12、工程經(jīng)理考核?關(guān)于實行物業(yè)管理工程經(jīng)理責任制的通知? 一、根本規(guī)定? 一物業(yè)管理

52、工程經(jīng)理 以下簡稱工程經(jīng)理 是指物業(yè)效勞企業(yè)按照物業(yè)效勞 含 前期物業(yè)合同約定委派的物業(yè)工程負責人。? 二物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)向受委托的物業(yè)管理工程委派工程經(jīng)理，一名物業(yè)工程經(jīng)理 所管理的物業(yè) 工程數(shù)量一般不得超過兩個。 一名工程經(jīng)理 同時管理兩個工程的，應(yīng) 當征得兩個工程合同甲方的同意， 其管理物業(yè)總建筑面積 不得超過二十萬平方米。? 三工程經(jīng)理應(yīng)參加市住建委組織的業(yè)務(wù) 培訓和繼續(xù)教育并取得合格證書 。四 工程經(jīng)理應(yīng)被物業(yè)效勞企業(yè)聘用并 在市住建委登記注冊 。12、工程經(jīng)理考核? 五、管理考核一市住建委負責全市物業(yè)管理工程經(jīng)理監(jiān)管與年度考核。 各縣區(qū)物業(yè)管理主管部門 負責轄區(qū)內(nèi)的工程經(jīng)理日常檢查、

53、指導(dǎo)與考核。二工程經(jīng)理的日常效勞實績納入信用檔案管理。 工程經(jīng)理本人以及所管工程獲得表 彰獎勵等，在其業(yè)績信息中予以登記，發(fā)生違法違規(guī)行為經(jīng)查證屬實的，在其不良 信息中予以登記。三物業(yè)管理工程經(jīng)理考核評分采取扣分制。 依據(jù)管理效勞效果和違規(guī)、 違約行為的 嚴重程度，扣分類型分為 1分、2分，3分、5分、10分、15 分、20 分、25 分8種分值。四以周期為評分機制，一周期為 12 個月。在一個評分周期內(nèi)，根據(jù)物業(yè)管理工程 經(jīng)理的評分情況，依照以下方式處理：13、資質(zhì)申報? ?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法? 第三條物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。第四條 國務(wù)院建設(shè)主管部門負責一級物業(yè)效勞企業(yè)

54、資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負責二級物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管 理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā) 和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和 管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。第五條 各資質(zhì)等級物業(yè)效勞企業(yè)的條件如下：物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法?一一級資質(zhì)：1. 注冊資本人民幣 500 萬元以上；2. 物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30 人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20 人，工程、財

55、務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；3. 物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4. 管理兩種類型以上 物業(yè)， 并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占以下相應(yīng)計算基數(shù)的百分比 之和不低于 100% ： 1 多層住宅 200 萬平方米； 2 高層住宅 100 萬平方米； 3 獨立式住宅別墅 15 萬平方米； 4 辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 50 萬平方米。5. 建立并嚴格執(zhí)行效勞質(zhì)量、效勞收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良 的經(jīng)營管理業(yè)績。物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法?二二級資質(zhì)：1.注冊資本人民幣 300 萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、 管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少 于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 10 人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具 有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；3. 物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4. 管理兩種類型以上物業(yè)， 并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占以下相應(yīng)計算基 數(shù)的百分比之和不低于 100% ：1多層住宅 100 萬平方米；2高層住宅 50 萬平方米；3獨