(項目拓展管理流程)某地產(chǎn)集團公司企業(yè)管理流程

1、信和集團管理流程工程拓展管理流程1.工程拓展及論證管理流程2.市場研究作業(yè)指引3.工程可行性報告內(nèi)容-最新 精品 Word 歡送下載 可修改工程拓展及論證管理流程編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人1.目的為保持公司可持續(xù)性開展，尋找房地產(chǎn)新工程并在確定工程前對其可行性進行科學(xué)論證。適用范圍適用于房地產(chǎn)新工程拓展論證管理工作，以及為之展開的相應(yīng)研究工作。3.術(shù)語和定義3.1. 新工程論證：包含“論和“證兩個過程，即對影響新工程的各個因素進行充分討論和預(yù)測，最后針對預(yù)測的綜合效果進行可行性求證。3.2. 房地產(chǎn)土地儲藏：為保證房地產(chǎn)公司未來工程開發(fā)的土地需求，

2、而預(yù)先進行的以控制土地開發(fā)權(quán)為目的購入土地的行為。3.3. 可行性研究：就是對擬購入的土地進行房地產(chǎn)工程技術(shù)經(jīng)濟上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對工程的經(jīng)濟效果進行預(yù)測，為投資決策提供依據(jù)。4.職責4.1. 秘書處：負責組織編制公司戰(zhàn)略規(guī)劃。4.2. 工程開展部4.2.4.2.4.2.負責進行根底研究，根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃編制?三年土地儲藏方案?。信息收集、甄別階段：以根底研究為指引進行土地信息收集，并給予篩選。開展工程確定階段：負責根據(jù)工程初步談判的結(jié)果，確定工程的運作方式，并通過 初步市場資料判斷確定工程的定位，結(jié)合工程經(jīng)濟初步測算，形成工程建議書，提交公司管理層審議。4.2.可行性研究階段：負責根

3、據(jù)工程的特點制定可行性研究方案，進行工程背景調(diào)研，組織各相關(guān)部門展開相應(yīng)流程工作，最終形成工程可行性報告。4.2.4.2.跟蹤。決策、評審階段：負責將可行性報告交由公司內(nèi)部評審。負責按照公司通過的工程合作條件，取得工程開發(fā)權(quán)利，并負責合作條件的實施和4.2.4.3負責辦理政府立項手續(xù)。風險控制部：開展工程確定階段：對擬開展工程背景資料提供法律意見。 4.4營銷部/代理公司：在開展工程確定階段介入，負責工程所在區(qū)域的初步市場調(diào)查及建議。在工程可行性研究階段介入，負責工程所在區(qū)域的市場調(diào)研，并根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果提出初步產(chǎn)品定位建議。4.5在工程可行性研究階段介入，營銷部根據(jù)初步產(chǎn)品定位建議提出營銷初

4、步方案。設(shè)計部：開展工程確定階段：根據(jù)工程開展部的要求，根據(jù)地塊的地理位置、地形地貌、規(guī)劃設(shè)計條件等特征和要求，提供地塊初步設(shè)計分析。工程可行性研究階段：現(xiàn)場勘察后根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進行工程規(guī)劃的分析，并根據(jù)產(chǎn)品定位建議，提出概念設(shè)計方案。4.6工程部在工程可行性研究階段，對現(xiàn)場勘察地塊的地形、地貌、周邊市政配套情況調(diào)查等進行工程建造的分析，并根據(jù)概念設(shè)計方案審核工程技術(shù)分析。4.7本錢管理部：開展工程確定階段：參加新開發(fā)區(qū)域市場本錢狀況調(diào)查；根據(jù)設(shè)計部提供的工程初步設(shè)計分析進行本錢初步測算。工程可行性研究階段：根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃草案和工程部提供的工程技術(shù)分析，進行建安本錢估算。

5、4.8財務(wù)部：在工程可行性研究階段，根據(jù)各專業(yè)部門提供的規(guī)劃、本錢、銷售方案等信息，進行經(jīng)濟效益預(yù)測和相關(guān)分析。4.9分管副總/總裁：在開展工程確定階段聽取工程的立項建議書，審核/批準是否進入可行性研究階段，指導(dǎo)工程開展方向。4.10 董事會對公司的?三年土地儲藏方案?進行審議，提出相關(guān)意見；在新工程可行性研究階段，聽取工程可行性研究成果匯報，提出綜合調(diào)整意見，審議?工程可行性研究報告?。4.11 董事長負責批準公司?三年土地儲藏方案?；負責批準?工程可行性研究報告?。55.1工作程序根底研究根底研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲藏動態(tài)方案、提高房地產(chǎn)新工程可行性分析技術(shù)水平所進行的持續(xù)性動態(tài)研究工

6、作。根底研究包含土地信息研究、宏觀市場研究、城市規(guī)劃動態(tài)研究、經(jīng)濟動態(tài)研究、政策法規(guī)研究、工程風險研究、公司戰(zhàn)略研究和競爭對手研究等分項研究工作。各分項研究工作由工程開展部完成，工程開展專員負責，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全。工程開展專員負責整個根底研究方案的制定，及時收集、分析各項動態(tài)信息，其研究成果可在即時報告中和以年度為節(jié)點的總結(jié)報告中表達。工程開展專員負責根底研究庫的整理，根底資料和研究成果經(jīng)整理、編號后放入各根底研究庫歸檔。5.2土地信息收集、甄別：工程開展部根據(jù)公司制定的戰(zhàn)略規(guī)劃，補充、修編?三年土地儲藏方案?，此方案須由公司董事會審批，由董事長批準。工程開展專員結(jié)合

7、公司土地儲藏方案的要求和日常工作安排，負責土地信息的匯總、整理和總結(jié)。a)b)c)土地信息的收集可通過如下幾種渠道進行：政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲藏中心進行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對擁有土地儲藏的企業(yè)進行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告。其他主動收集信息類：主動了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供給方案等信息；公司內(nèi)部部門及員工提供的土地信息，各類招商會與工程推介會等。其他被動收集信息類：土地信息人來電、 、約訪、推介等。了解到有效土地信息后，工程開展專員需于當日最遲不超過兩日內(nèi)填寫?土地信息采集表?，工程開展部不定

8、期對各土地信息進行合議，根據(jù)公司土地儲藏要求對土地信息進行初步判斷，會議由工程開展專員記錄并存檔。通過初步判斷，對符合公司土地儲藏方案的土地信息通過?土地信息采集表?的形式將土地情況向公司分管副總匯報，經(jīng)審核通過后進入開展工程確定階段；如未通過，那么由工程開展專員存入土地信息庫。此后由工程開展專員對該項土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤記錄。5.3開展工程確定對分管副總審核通過的擬開發(fā)目標工程，工程開展專員按統(tǒng)一格式及時填制每周的?新工程開展進度通報?，匯總上報部門負責人和公司分管副總。工程開展專員根據(jù)工程情況，可通過咨詢等了解該工程的背景資料，初步判斷工程的操作方式，資料匯總后提請風險

9、控制部法務(wù)專員提供意見，最終做出工程用地法律風險的判斷。工程開展專員對工程實地勘察和周邊市場的簡易調(diào)查，形成相應(yīng)報告。工程開展部根據(jù)調(diào)查報告提供的市場情況和工程特點做出初步工程定位必要時可由營銷部營銷籌劃主管配合進行初步工程定位工作，初步工程定位至少需包含以下內(nèi)容：a 工程的檔次、主要客戶群。b 工程在公司工程組合中的地位和大致開發(fā)周期。c 工程中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價。a)b)工程開展專員可根據(jù)工程的特殊性與否，進行后續(xù)處理：常規(guī)工程，易于規(guī)劃的：可與設(shè)計部、營銷部口頭溝通后確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，必要時由本錢管理部提交各種形式產(chǎn)品含根本配套的本錢數(shù)據(jù)，作為初步經(jīng)濟測算的

10、依據(jù)。特殊地形或包含特殊配套的工程：可將工程資料和初步產(chǎn)品定位交由設(shè)計部做出規(guī)劃設(shè)計草案，交本錢管理部做出建安本錢的粗略測算，作為初步經(jīng)濟測算的依據(jù)。工程開展專員根據(jù)工程情況，做出初步經(jīng)濟測算結(jié)果。工程開展專員綜合初步接觸土地工程后確定的土地獲取操作方式，形成簡易的?新工程開展報告?，經(jīng)部門內(nèi)部評審后，申請召開公司專項匯報會。專項匯報會是由公司管理層參加，判斷工程能否確定并進入可行性研究程序的評審會議，根據(jù)需要也可參加公司其他專業(yè)部門人員參加。會議事項包括：a) 準備?新工程開展報告?：包括工程簡介、周邊環(huán)境和市場介紹、未來開展趨勢和市場定位、合作方式及風險分析、設(shè)計要點和相應(yīng)本錢分析、公司策

11、略和開發(fā)周期、經(jīng)濟效益測算等。b) 工程開展專員需提前將?新工程開展報告?發(fā)給與會人員，為保密起見，土地情況和重要談判條件可以不涉及。c) 工程開展專員根據(jù)工程情況，可確定參加會議各專業(yè)部門的人員，須提前通知。d) 會議首先由工程開展專員做介紹，并確定主題由各專業(yè)部門進行討論和論證，最后綜合各部門意見。e) 公司總裁最終決定工程是否進入可行性研究階段，并根據(jù)各方面意見指導(dǎo)工程發(fā)展方向。工程經(jīng)評審確定后，進入可行性研究階段；未通過那么根據(jù)會議意見進行調(diào)整或放棄。會議內(nèi)容根據(jù)會議記錄形成會議紀要。對于評審?fù)ㄟ^的工程中，如果需要先到政府立項的，由工程開展部報批報建專員負責辦理政府立項手續(xù)。待立項手續(xù)

12、辦妥，再進入可行性研究階段。對于需要在獲取土地之后辦理政府立項手續(xù)的，同樣由報批報建專員在獲取土地之后負責辦理。5.4工程可行性研究工程可行性研究是對前期工程初步預(yù)測的論證，最終形成?工程可行性研究報告?。工程開展專員首先將專項匯報會上的意見匯總，根據(jù)工程情況，對于新開發(fā)大型項目，可向公司申請成立工程可研小組，并制訂?可行性研究方案?，該方案需包含各相應(yīng)工作的責任部門責任人、到達效果和時間要求，并根據(jù)時間節(jié)點列出甘特圖，發(fā)相關(guān)部門。工程開展專員根據(jù)可行性研究方案，組織完成如下工作：a組織公司各相關(guān)部門對工程進行現(xiàn)場勘察；b工程開展部進一步完善工程背景調(diào)研，包括：工程獲得方式的流程、土地方資信情

13、況、工程所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來開展趨勢等；c營銷部/代理公司對工程周邊市場進行詳細調(diào)研，制訂工程初步定位建議；d營銷部根據(jù)初步定位建議確定后形成?新工程初步市場定位建議?，交由公司設(shè)計部進行概念設(shè)計；e設(shè)計部根據(jù)先期對現(xiàn)場勘察地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進行工程規(guī)劃的分析，組織概念設(shè)計，形成概念設(shè)計方案，結(jié)合?新工程初步市場定位建議?，形成?新項目可行性論證規(guī)劃草案指標說明?；f 工程部進行工程技術(shù)分析；g本錢管理部根據(jù)審核后的規(guī)劃草案、?新工程可行性論證規(guī)劃草案指標說明?和工程技術(shù)分析，進行建安本錢測算；h同時營銷部制訂銷售初步方案；i 財務(wù)部根據(jù)規(guī)劃、本錢、銷售方案等信息，完成

14、經(jīng)濟效益預(yù)測分析，進行新工程經(jīng)濟指標測算。工程開展部最終組織各方面材料，形成?工程可行性報告?，申請召開公司新工程可行性論證決策評審會。對于小型工程，可由工程開展部完成上述可研過程活動，包括調(diào)研、產(chǎn)品定位、各項分析和測算，形成?工程可行性報告?，申請召開公司新工程可行性論證決策評審會。5.5決策評審公司新工程聽證會由工程開展部組織，公司董事會成員參加，聽取工程開展專員對工程可行性研究的匯報并進行討論。假設(shè)工程未獲評審?fù)ㄟ^，工程開展專員那么需要根據(jù)會議意見對可行性研究進行綜合調(diào)整或放棄該工程，并由工程開展專員將全部資料收集歸檔，納入信息庫。蹤。5.6a)b)假設(shè)工程獲評審?fù)ㄟ^，那么需上報公司董事

15、長批準。審批通過后，即可進入開發(fā)階段。工程開展部負責按照工程評審會通過的工程合作條件，進行工程獲取的實施和跟工程獲取工程獲取的方式，通常有兩種：政府招拍掛，按政府相關(guān)規(guī)定辦理各項手續(xù)；二級市場，包括直接土地轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、樓花轉(zhuǎn)讓三種。無論通過何種方式，公司合法地獲得工程土地的開發(fā)權(quán)力后，秘書處立即根據(jù)可行性研究的情況，按照?方案管理流程?的要求，組織制定?工程開發(fā)總體控制方案?，上報公司管理層審批。6工程開展部組織將工程拓展相關(guān)資料整理后移交至秘書處存檔。支持性文件6.16.26.377.17.27.37.47.5?市場研究作業(yè)指引?工程可行性研究報告模板?方案管理流程?相關(guān)記錄?土地儲藏方

16、案表?土地信息采集表?新工程開展進度通報?新工程初步市場定位建議?新工程可行性論證規(guī)劃草案指標說明?附?建造標準?XINHE-YG-WI-TZ-001XINHE-YG-WI-TZ-002XINHE-YG-WI-TZ-002XINHE-QR-TZ-01XINHE-QR-TZ-02XINHE-QR-TZ-03XINHE-QR-TZ-04XINHE-QR-TZ-0土地儲藏方案表XINHE-QR-TZ-01 2022年 2022年 2022年1、當年新儲藏總規(guī)模建筑面積2、目標開展方向A、目標一1區(qū)域位置要求2規(guī)模建筑面積3樓面地價水平4銷售凈利潤水平5最遲簽約時間6最早表達利潤時間7備選工程B、目標

17、二1區(qū)域位置要求2規(guī)模建筑面積3樓面地價水平4利潤水平5最遲簽約時間6最早表達利潤時間7備選工程C、目標三內(nèi)容同上3、關(guān)注開展方向4、預(yù)計地價支付最大需求5、年末土地儲藏預(yù)計6、預(yù)計土地經(jīng)營成果表達A、增加凈利潤預(yù)計B、增加銷售面積預(yù)計C、增加銷售額預(yù)計D、增加剩余資金預(yù)計E、增加新開工面積預(yù)計F、增加在建面積預(yù)計G、增加竣工面積預(yù)計7、2022 年土地儲藏方向與目標設(shè)想備注：本表根據(jù)公司確定的戰(zhàn)略規(guī)劃大綱分解編制；設(shè)置的年度可根據(jù)實際年份調(diào)整；土地信息采集表XINHE-QR-TZ-02信息來源：工程聯(lián)系人：實地考察日期：一、宗地根本情況概要宗地名稱區(qū)域位置填報日期：土地編號位置四至范圍東西南

18、北地段土地所有權(quán)歸屬土地方交易方土地使用權(quán)歸屬土地使用年期土地規(guī)劃用途技術(shù)指標 ( 根據(jù)對方闡占地面積平米建筑面積平米容積率.建筑覆蓋率其中：住宅商業(yè)%機動車位述)公建配套公廁垃圾站土地淵源土地現(xiàn)狀周邊環(huán)境周邊樓盤銷售情況合作方式及條件合作方式土地價格周邊可拓展土地付款條件 交地標準經(jīng)濟測算工程判斷意見分管領(lǐng)導(dǎo)意見后續(xù)跟進情況記錄最終成交情況附：1.2.3.4.工程本錢簡單測算：工程利潤簡單測算：工程位置圖：工程宗地圖：備注：1.2.3.本表由工程開展部工程開展專員組織填寫，并根據(jù)內(nèi)部會議記錄初步判斷意見，經(jīng)分管副總審核后存入公司土地信息資料庫；本表可根據(jù)工程實際情況，增加表格匯報工程；后附圖

19、片可根據(jù)資料掌握的實際情況附上；新工程開展進度通報 XINHEQRTZ03 填報單位： 填報日期：一、工程進展狀況及工作方案詳細內(nèi)容項目進展狀況接觸程度說明與土地方接觸程度，初步接觸、深入了解、有合作意向、準備上會還是準備簽約。談判情況談判進展情況，談判條件等發(fā)生重大變化。法律手續(xù)法律手續(xù)辦理程度，如：已取得的政府、法律文件依據(jù)等。焦點難點工程進展的主要難點和焦點。項目發(fā)展環(huán)境變化競爭對手競爭對手參加或退出，對手提出條件發(fā)生變化等，以及主要競爭對手在整個城市重大土地購置或其他投資。競爭樓盤對工程開展有影響的樓盤推出與封盤等。政府政策主要政府政策公布或變動及對工程開展的影響，政府倡導(dǎo)重點開發(fā)區(qū)域

20、和領(lǐng)域的提出或形成。城市規(guī)劃城市規(guī)劃發(fā)生重大變動或即將實施，重大城市規(guī)劃調(diào)整。市政配套整個城市重大市政建設(shè)如交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃和建立，主要道路的開工或通車，以及工程周邊市政配套的改變。其他因素如：房地產(chǎn)熱點開展區(qū)域的形成和改變等。下一步方案說明該工程下一步工作方案繼續(xù)跟進還是暫緩、終止、工作重點、采取的策略、突破點、是否需要工程開展工作小組介入、什么時間召開聽證會等。備注：本表由工程開展部工程開展專員每周填報，經(jīng)部門審核后匯總匯報分管副總。新工程初步市場定位建議 XINHE-QR-TZ-04工程編號填寫日期工程名稱一、規(guī)劃要點指標指標類型指標單位比擬建議數(shù)值備注用地平衡總用地面積平方米計容積率凈

21、用地面積平方米規(guī)劃容積率總建筑面積計容積率平方米其中：商業(yè)面積平方米住宅面積平方米其他配套面積平方米根本指標覆蓋率%綠化率%總戶數(shù)個二、可售建筑類型分布住宅分類建筑面積范圍戶型大小范圍客戶定位景觀要求內(nèi)外部裝修標準、廚衛(wèi)設(shè)置別墅住宅聯(lián)排住宅多層住宅小高層住宅高層住宅超高層住宅合計總體說明備注：屬于同種建筑類型但層數(shù)差異較大時，或有重大影響本錢情況時可單列其他可售物業(yè)建筑面積范圍分層考慮客戶定位備注(含經(jīng)營模式考慮)類型一類型二合計總體說明三、其他配套設(shè)施說明計算容積率局部占地面積范圍單位比擬建筑面積建議數(shù)值備注(含經(jīng)營模式考慮)會所平方米幼兒園平方米小學(xué)平方米其他平方米合計平方米總體說明不計容

22、積率局部指標單位比擬建議數(shù)值備注(含經(jīng)營模式考慮)車位個數(shù)個室外體育設(shè)施建筑面積平方米總體說明四、其他說明：總體市場定位總體裝修標準四、簽 字 欄要求完成時間填表校對審核簽 收備注：本表可根據(jù)工程實際情況進行調(diào)整，但需作說明本表由營銷部提出此表由營銷部填寫新工程可行性論證規(guī)劃草案指標說明含建造標準XINHE-QR-TZ-05工程編號填寫日期工程名稱一、指標統(tǒng)計指標類型指標單位定位建議數(shù)值實際數(shù)值備注用地平衡總用地面積平方米建筑用地面積平方米總建筑面積計容積率平方米其他不計容積率建筑面積平方米用地構(gòu)成小區(qū)道路平方米消防道路平方米人行道平方米廣場平方米綠化平方米水景平方米室外體育設(shè)施平方米室外泳池

23、平方米注明個數(shù)根本指標規(guī)劃容積率覆蓋率%綠化率%總戶數(shù)個車位數(shù)其中地面停車個二、建筑細部面積指標可售住宅分類占地面積建筑面積層高層數(shù)結(jié)構(gòu)類型電梯個數(shù)戶數(shù)內(nèi)外部裝修標準、廚衛(wèi)設(shè)置別墅住宅聯(lián)排住宅多層住宅小高層住宅高層住宅超高層住宅合計備注：屬于同種建筑類型但層數(shù)差異較大時，或有重大影響本錢情況時可單列計容積率配套占地面積建筑面積層高層數(shù)結(jié)構(gòu)類型內(nèi)外部裝修標準、設(shè)施設(shè)置商業(yè)會所幼兒園小學(xué)物業(yè)用房其它不計容積率配套占地面積建筑面積層高層數(shù)結(jié)構(gòu)類型裝修標準架空花園架空車庫地面停車地下商業(yè)街地下室面積三、其他說明：建筑概況1、 設(shè)計概念：產(chǎn)品表達的主題思想，主要設(shè)計風格、設(shè)計特點；2、 主要產(chǎn)品類型分布

24、：多層、高層，還是聯(lián)排別墅，及各種產(chǎn)品的樓棟數(shù)，各個樓棟大堂及電梯專修標準；3、 各種占地的配比是否恰當，車位布置是否合理；4、 商業(yè)物業(yè)獨立布置還是沿裙樓布置，商業(yè)人流入場考慮，是否布置扶梯、中央空調(diào)；園林小品標準其他配套設(shè)施內(nèi)容及規(guī)模單獨占地體育設(shè)施規(guī)模和標準說明總體裝修標準包含內(nèi)墻裝飾、外墻裝飾、廚衛(wèi)裝飾的標準；節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮；其他必要文字說明四、簽 字 欄填 表設(shè)計部設(shè)計管理人員審 核設(shè)計部負責人簽 收工程部簽 收本錢管理部備注：1、本表含附表?建造標準?由設(shè)計部設(shè)計管理人員根據(jù)?新工程初步市場定位建議?編制，經(jīng)設(shè)計部內(nèi)部校對審核后，作為進行工程技術(shù)分析和進行建安本錢測

25、算的依據(jù)。2、本表可根據(jù)工程實際情況進行調(diào)整，但需作說明。1. 目的建立信息資源平臺，制定土地儲藏方案，篩選甄別工程，提供評審工程的相關(guān)依據(jù)，同時為工程開發(fā)前期論證過程打下根底。2. 適用范圍適用于公司日常信息收集、區(qū)域市場研究、工程地塊研究等前期的工程論證過程。3. 術(shù)語和定義3.1. 日常信息收集：對各地房地產(chǎn)工程及相關(guān)信息進行收集和整理，建立根底信息庫資源平臺。3.2. 區(qū)域市場研究：針對某一區(qū)域的經(jīng)濟開展、產(chǎn)品現(xiàn)狀、開發(fā)動態(tài)、價格分布、營銷水平等方面，由工程開展部進行調(diào)研分析，初步判斷和預(yù)測區(qū)域市場。編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人3.3. 工程

26、地塊研究：針對具體工程或地塊所進行的信息收集、資料分析和研究，作為工程論證的依據(jù)。4. 職責4.1. 工程開展部. 負責日常信息收集工作；. 負責區(qū)域市場研究工作；. 負責工程地塊分析工作。4.2. 公司管理層. 確定工程重點開發(fā)區(qū)域。5. 作業(yè)內(nèi)容5.1. 日常根底研究. 產(chǎn)品研究：工程開展部對各地市場上出現(xiàn)的具有參考價值和代表性的產(chǎn)品，通過實地考察、參觀房展、 咨詢、網(wǎng)上搜索等方式，進行產(chǎn)品資料整理、分析，形成?樓盤調(diào)研表?，納入產(chǎn)品信息資料庫。. 土地信息收集：工程開展部對各地市場上出現(xiàn)的有代表性的開發(fā)土地，包括二級市場上的土地，進行整理、分析，形成土地信息資料庫。定期每月或每季度向分管

27、副總/總經(jīng)理上報，對公司開發(fā)工程有影響的重要的土地信息須及時上報。. 行業(yè)信息收集：工程開展部對國家、地方相關(guān)政策、開展商動態(tài)、專業(yè)論壇、主要競爭對手等信息進行整理、分析，形成行業(yè)信息資料，向根底信息庫歸檔。5.2. 區(qū)域市場研究. 確定區(qū)域的方式包括：. 公司管理層根據(jù)公司開展戰(zhàn)略和資源配置情況，確定重點開發(fā)區(qū)域。.1. 工程開展部根據(jù)有利于公司開發(fā)的原那么，選擇房地產(chǎn)開展區(qū)域，如具有區(qū)域中心價值的二線城市，具有旅游商業(yè)價值的地區(qū)，經(jīng)管理層審批后，確定為市場研究的對象。.2. 工程開展部選擇具有房地產(chǎn)開展示范意義的地區(qū)或城市，經(jīng)管理層審批后，確定為市場研究的對象。. 工程開展部按要求定期上報

28、?區(qū)域市場研究報告?，其內(nèi)容包括：a) 區(qū)域的宏觀環(huán)境，包括區(qū)域開展戰(zhàn)略、區(qū)域宏觀經(jīng)濟和宏觀政策。b) 區(qū)域市政總體規(guī)劃，包括城市開展規(guī)劃、交通開展規(guī)劃和其他根底設(shè)施現(xiàn)狀及開展規(guī)劃。c) 對房地產(chǎn)投資開發(fā)工程，調(diào)查和研究區(qū)域房地產(chǎn)相關(guān)政策判斷房地產(chǎn)走勢，包括供應(yīng)量、需求量、價格走勢、房地產(chǎn)開展方向和趨勢等。d) 區(qū)域環(huán)境條件和自然地理特征，包括區(qū)域自然地理概況、歷史背景和固定及流動人口等研究。e) 區(qū)域工程市場需求研究，包括住宅、商業(yè)、效勞式公寓、酒店、辦公樓以及其他業(yè)態(tài)的歷史供給情況，目前庫存情況、吸納和市場消化率、空置率、未來供給量、價格走勢等，根據(jù)這些市場分析條件，預(yù)測未來市場開展趨勢和

29、研究確定投資目標。5.3. 工程地塊研究針對管理層批示的具有開發(fā)可能性的工程或土地，工程開展部進行專項的調(diào)研，除記錄土地信息外，填寫?樓盤調(diào)研表?或?工程競爭樓盤跟蹤表?，并向部門負責人和公司分管副總以及管理層匯報工程開展進度及變化情況。6. 支持性文件 (無)7. 相關(guān)表格及記錄7.1. ?樓盤調(diào)研表?7.2. ?工程競爭樓盤跟蹤表?XINHE-QR-TZ-06XINHE-QR-TZ-07樓 盤 調(diào) 研 表XINHE-QR-TZ-06調(diào)研員姓名：樓盤名稱 開展商代理商環(huán)境設(shè)計建筑設(shè)計物業(yè)管理物管費內(nèi)部認購時間公開出售時間入伙時間地理位置車位數(shù)價格租售占地面積建筑面積容積率戶數(shù)樓層與棟數(shù)綠化率

30、實用率規(guī)劃/建筑/園林主要特點戶型及面積配比小區(qū)及周邊配套設(shè)施付款方式折扣及價格策略樓盤均價銷售情況總體銷售情況及不同戶型銷售期情況樓盤定位情況客戶定位特點工程主要推廣宣傳方式及賣點優(yōu)劣勢評價優(yōu)勢劣勢工程建設(shè)，建材情況開工時間：調(diào)研時間：20年 月 工程競爭樓盤跟蹤表調(diào)研內(nèi)容競爭樓盤階段性策略競爭能力分析對公司工程影響可借鑒策略主推產(chǎn)品價格策略推廣主題廣告策略活動營銷效果評估主要賣點市場影響XINHE-QR-TZ-07可行性研究報告內(nèi)容模板編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人目錄目錄 -2工程決策背景及摘要： . 3第一局部：工程概況 . 4第二局部：法律及

31、政策性風險分析 . 7第三局部：市場分析 . 9第四局部：規(guī)劃設(shè)計分析 . 11第五局部：工程開發(fā) . 13第六局部：投資收益分析 . 14第七局部：管理資源配置 . 17第八局部：綜合分析與建議 . 18第九局部：竟拍和投標方式取得土地需要注意的問題. 19第十局部：在新城市開發(fā)需要補充的內(nèi)容 . 21附件： . 2工程決策背景及摘要：一、外部環(huán)境1、 城市開展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對工程開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將公布等；2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略開展等方面的地位。例如，工程處在龍崗，要說明龍崗在深圳的

32、地位及作為深圳重點開發(fā)區(qū)位的情況。3、 工程淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；二、內(nèi)部因素1、 工程啟動對公司未來幾年開展戰(zhàn)略、開展規(guī)劃的意義一般 3 5 年，在公司開展中的地位是否核心工程；2、 公司進入重點區(qū)域市場、工程合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用；3、 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。第一局部：工程概況一、 宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。附圖：工程在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物如市

33、中心商圈、機場等的相對位置和距離、地段的定性描述與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系。二、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍；2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比擬；3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑小峽谷、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及工程開發(fā)進度的影響；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、土地的完整性，是否有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡

34、、江河湖泊等因素分割土地；7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。三、工程周邊的社區(qū)配套一周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、交通狀況1 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；2 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要開展商自己解決；3 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水

35、平4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場5、文化、體育、娛樂設(shè)施6、公園7、銀行8、郵局9、其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。二宗地周邊 3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、工程周邊環(huán)境根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況化工廠、河流湖泊污染等5、危險源情況如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等6、周邊景觀7、風水情況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。9、其他五、大市政配套都要說明距宗地距離、本錢、接入的可能性1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃開展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃

36、實施的時間，與宗地的關(guān)系影響。2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。4、通訊有線電視、 、網(wǎng)絡(luò)：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路本錢等。5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路本錢等。6、燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。六、規(guī)劃控制要點1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、住宅建筑面積、公建建筑面積，

37、公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積3、綜合容積率、住宅容積率4、建筑密度5、控高6、綠化率7、其他七、土地價格土地價格計算的方法，假設(shè)有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購置價格計算總地價、樓面地價。第二局部：法律及政策性風險分析一、合作方式及條件1、合作方根本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房面積、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承當營業(yè)稅的義務(wù)。3、付款進度及與拿地程序的配合4、其他合作的主要條件5、與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定二、土地法律性質(zhì)評估一現(xiàn)狀1、 土地所有權(quán)歸屬2、 土地使用權(quán)歸屬3、 土地的用途二規(guī)劃1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬3、規(guī)劃的用途三、取得土地使用權(quán)程序評估1、取得土地使用權(quán)的程序2、取得土地使用權(quán)需要的工作日3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件4、取得土地使用權(quán)的風險及控制取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決四、土地性質(zhì)變更的評估已經(jīng)是商品房用地可以不寫1、 土地性質(zhì)變更的程序和理由2、 土地性質(zhì)變更的政策支持