基準(zhǔn)地價評估課件

1、第九章第九章 基準(zhǔn)地價的評估基準(zhǔn)地價的評估了解我國地價體系構(gòu)成及地價更新的目的和了解我國地價體系構(gòu)成及地價更新的目的和途徑；熟悉地價的本質(zhì)及其特點，基準(zhǔn)地價途徑；熟悉地價的本質(zhì)及其特點，基準(zhǔn)地價測算的基本原理；掌握基準(zhǔn)地價的概念和評測算的基本原理；掌握基準(zhǔn)地價的概念和評估的工作程序、基準(zhǔn)地價更新的途徑。估的工作程序、基準(zhǔn)地價更新的途徑。 本章內(nèi)容本章內(nèi)容第一節(jié)第一節(jié) 我國的地價體系我國的地價體系 第二節(jié)第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理基準(zhǔn)地價測算原理 第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 第四節(jié)基準(zhǔn)地價更新第四節(jié)基準(zhǔn)地價更新 第一節(jié) 我國的地價體系我國的地價體系 一、一、

2、地價及地價特點地價及地價特點 （一）地價的概念（一）地價的概念馬克思曾經(jīng)對土地價格進(jìn)行了本質(zhì)的描述：馬克思曾經(jīng)對土地價格進(jìn)行了本質(zhì)的描述：“土土地價格不外是資本化的因而提前支付的地地價格不外是資本化的因而提前支付的地租。租?！蓖恋貎r格土地價格“不是土地的購買價格，而是不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格。土地所提供的地租的購買價格。”這里所講的這里所講的地租是指地租是指“租地農(nóng)場主為了獲得經(jīng)營土地的許可租地農(nóng)場主為了獲得經(jīng)營土地的許可而以租金形式支付給土地所有者的一切而以租金形式支付給土地所有者的一切”，也也就是土地收益。地租資本化實質(zhì)上是地租收益資就是土地收益。地租資本化實質(zhì)上

3、是地租收益資本化，土地價格是土地權(quán)利和土地收益的購買價本化，土地價格是土地權(quán)利和土地收益的購買價格。格。第一節(jié) 我國的地價體系我國的地價體系（二）土地價格的特點（二）土地價格的特點1.生產(chǎn)成本不同；生產(chǎn)成本不同； 2.供求變化不同；供求變化不同； 3.市場結(jié)構(gòu)不同；市場結(jié)構(gòu)不同； 4.價格差異不同；價格差異不同； 5.折舊現(xiàn)象不同。折舊現(xiàn)象不同。 第一節(jié) 我國的地價體系我國的地價體系（三）我國地產(chǎn)市場中的地價形式（三）我國地產(chǎn)市場中的地價形式目前的主要形式有：目前的主要形式有：1.根據(jù)地產(chǎn)市場狀況，政府對一定區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)收根據(jù)地產(chǎn)市場狀況，政府對一定區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)收益或交易價格等進(jìn)行歸納整理，形

4、成的區(qū)域平均價。益或交易價格等進(jìn)行歸納整理，形成的區(qū)域平均價。2.政府確定實施優(yōu)先購買權(quán)、防止地價暴漲或提前政府確定實施優(yōu)先購買權(quán)、防止地價暴漲或提前收回土地使用權(quán)確定補償額等管理措施所依據(jù)的地價收回土地使用權(quán)確定補償額等管理措施所依據(jù)的地價標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)。3.清產(chǎn)核資中反映單位和個人占用土地資產(chǎn)量的地清產(chǎn)核資中反映單位和個人占用土地資產(chǎn)量的地價標(biāo)準(zhǔn)。價標(biāo)準(zhǔn)。4.股份制企業(yè)中土地作價入股的地價標(biāo)準(zhǔn)。股份制企業(yè)中土地作價入股的地價標(biāo)準(zhǔn)。5.政府出讓土地使用權(quán)前確定的期望成交價格。政府出讓土地使用權(quán)前確定的期望成交價格。6.政府出讓土地使用權(quán)的出讓價格。政府出讓土地使用權(quán)的出讓價格。7.單位和個人有償

5、取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、單位和個人有償取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時形成的交易價格。抵押時形成的交易價格。8.單位和個人轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、劃撥土地使用權(quán)單位和個人轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、劃撥土地使用權(quán)時補交的地價、政府對地產(chǎn)作為單位和個人財產(chǎn)進(jìn)行時補交的地價、政府對地產(chǎn)作為單位和個人財產(chǎn)進(jìn)行管理時的土地價格。管理時的土地價格。第一節(jié) 我國的地價體系我國的地價體系第一節(jié) 我國的地價體系我國的地價體系 二、地價體系的概念及作用二、地價體系的概念及作用 （一）地價體系的概念（一）地價體系的概念 地價體系是在地產(chǎn)市場中，由若干個既相互聯(lián)系，又互有地價體系是在地產(chǎn)市場中，由若干個既相互聯(lián)系，又互有區(qū)別

6、的地價構(gòu)成的，共同滿足地產(chǎn)市場管理和運行需要區(qū)別的地價構(gòu)成的，共同滿足地產(chǎn)市場管理和運行需要的價格系列。的價格系列。 （二）地價體系的作用（二）地價體系的作用 根據(jù)當(dāng)前地產(chǎn)市場運行和管理的需要，我國的地價體系應(yīng)根據(jù)當(dāng)前地產(chǎn)市場運行和管理的需要，我國的地價體系應(yīng)發(fā)揮以下幾方面的作用：發(fā)揮以下幾方面的作用： 1.1.公示作用公示作用 2.2.參考作用參考作用 3.3.稅收和政策調(diào)控作用稅收和政策調(diào)控作用 4.4.對土地利用方式和利用程度的引導(dǎo)作用對土地利用方式和利用程度的引導(dǎo)作用第一節(jié) 我國的地價體系我國的地價體系三、我國地價體系的構(gòu)成三、我國地價體系的構(gòu)成(一一)基準(zhǔn)地價的概念和作用基準(zhǔn)地價的概

7、念和作用 1.基準(zhǔn)地價的含義基準(zhǔn)地價的含義 基準(zhǔn)地價是指按照城鎮(zhèn)不同的土地級別或均質(zhì)區(qū)段基準(zhǔn)地價是指按照城鎮(zhèn)不同的土地級別或均質(zhì)區(qū)段分別評估的商業(yè)、工業(yè)、居住等各類用途的單位面分別評估的商業(yè)、工業(yè)、居住等各類用途的單位面積土地使用權(quán)平均價格?；鶞?zhǔn)地價的評估是以城鎮(zhèn)積土地使用權(quán)平均價格?；鶞?zhǔn)地價的評估是以城鎮(zhèn)整體為單位進(jìn)行的，是該地區(qū)土地等級、特定用途、整體為單位進(jìn)行的，是該地區(qū)土地等級、特定用途、一定時間內(nèi)的使用權(quán)平均價格，反映了我國城鎮(zhèn)土一定時間內(nèi)的使用權(quán)平均價格，反映了我國城鎮(zhèn)土地利用所產(chǎn)生的實際經(jīng)濟(jì)效果，標(biāo)明了土地經(jīng)濟(jì)價地利用所產(chǎn)生的實際經(jīng)濟(jì)效果，標(biāo)明了土地經(jīng)濟(jì)價值運動的基準(zhǔn)線。值運動的

8、基準(zhǔn)線。第一節(jié) 我國的地價體系我國的地價體系2.基準(zhǔn)地價的主要作用基準(zhǔn)地價的主要作用(1)基準(zhǔn)地價客觀地反映了土地價值量大小及變動基準(zhǔn)地價客觀地反映了土地價值量大小及變動趨勢，表明了土地利用的經(jīng)濟(jì)效果；趨勢，表明了土地利用的經(jīng)濟(jì)效果；(2)為國家計征土地使用稅、土地增值稅等稅費提為國家計征土地使用稅、土地增值稅等稅費提供依據(jù)；供依據(jù)；(3)加強國家宏觀管理的手段，調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動在空加強國家宏觀管理的手段，調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動在空間布局的經(jīng)濟(jì)杠桿；間布局的經(jīng)濟(jì)杠桿；(4)進(jìn)一步評估標(biāo)定地價、出讓底標(biāo)等宗地地價的進(jìn)一步評估標(biāo)定地價、出讓底標(biāo)等宗地地價的基礎(chǔ)，起到估算初始值和修訂初始值的作用?；A(chǔ)，起到估算初

9、始值和修訂初始值的作用。第一節(jié) 我國的地價體系我國的地價體系 (二二)標(biāo)定地價的概念和作用標(biāo)定地價的概念和作用 1.標(biāo)定地價的含義標(biāo)定地價的含義 市、縣政府根據(jù)管理需要，評估的正常上地市場中，市、縣政府根據(jù)管理需要，評估的正常上地市場中，在正常的經(jīng)營管理條件下和政策作用下，具體宗地在在正常的經(jīng)營管理條件下和政策作用下，具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價格。標(biāo)定地價是宗地地價的一種，一定使用年期內(nèi)的價格。標(biāo)定地價是宗地地價的一種，評估時一般以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，根據(jù)地塊使用年限、評估時一般以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，根據(jù)地塊使用年限、市場行情、地塊大小、形狀、容積率限制、微觀區(qū)位市場行情、地塊大小、形狀、容積率限制

10、、微觀區(qū)位等條件，通過系數(shù)修正進(jìn)行評估。城鎮(zhèn)內(nèi)不具備基準(zhǔn)等條件，通過系數(shù)修正進(jìn)行評估。城鎮(zhèn)內(nèi)不具備基準(zhǔn)地價和系數(shù)修正標(biāo)準(zhǔn)時，也可以采用適宜的估價方法，地價和系數(shù)修正標(biāo)準(zhǔn)時，也可以采用適宜的估價方法，根據(jù)市場地價資料直接評估。根據(jù)市場地價資料直接評估。 第一節(jié) 我國的地價體系我國的地價體系 2.標(biāo)定地價的主要作用標(biāo)定地價的主要作用(1)確定土地出讓價格與政府優(yōu)惠幅度的依據(jù)；確定土地出讓價格與政府優(yōu)惠幅度的依據(jù)；(2)標(biāo)定地價是國家行使優(yōu)先購買權(quán)的依據(jù)；標(biāo)定地價是國家行使優(yōu)先購買權(quán)的依據(jù)；(3)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時補交土地使用權(quán)出讓劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時補交土地使用權(quán)出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。金的標(biāo)準(zhǔn)。(4)核

11、定地產(chǎn)增值，征收土地增值稅的標(biāo)準(zhǔn)。核定地產(chǎn)增值，征收土地增值稅的標(biāo)準(zhǔn)。(5)企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制企業(yè)中土地資產(chǎn)評估企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制企業(yè)中土地資產(chǎn)評估的標(biāo)準(zhǔn)。的標(biāo)準(zhǔn)。 第一節(jié) 我國的地價體系我國的地價體系 (三三)出讓底價出讓底價 出讓底價是政府根據(jù)正常市場狀況下地塊應(yīng)出讓底價是政府根據(jù)正常市場狀況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價水平，綜合考慮各種政策因素的影響，達(dá)到的地價水平，綜合考慮各種政策因素的影響，確定的某一塊土地出讓時最低的控制價格標(biāo)準(zhǔn)。確定的某一塊土地出讓時最低的控制價格標(biāo)準(zhǔn)。它也是土地使用權(quán)出讓時政府首先出示的待出讓它也是土地使用權(quán)出讓時政府首先出示的待出讓土地的最低地價的依據(jù)和確認(rèn)成交地價

12、的基礎(chǔ)。土地的最低地價的依據(jù)和確認(rèn)成交地價的基礎(chǔ)。在我國政府壟斷了土地供應(yīng)量，其出讓土地的價在我國政府壟斷了土地供應(yīng)量，其出讓土地的價格將對整個土地市場的地價產(chǎn)生重要影響，因此，格將對整個土地市場的地價產(chǎn)生重要影響，因此，出讓底價要兼顧當(dāng)前利益和長遠(yuǎn)利益綜合確定。出讓底價要兼顧當(dāng)前利益和長遠(yuǎn)利益綜合確定。第一節(jié) 我國的地價體系我國的地價體系 （四）交易價（四）交易價 交易價是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移雙方按照一定的法交易價是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移雙方按照一定的法律程序，在土地市場中實際達(dá)成的交易價格。市律程序，在土地市場中實際達(dá)成的交易價格。市場交易價一般是具體宗地一定使用年期的現(xiàn)實交場交易價一般是具體宗地一定使

13、用年期的現(xiàn)實交易價格，是交易雙方收支地價款的標(biāo)準(zhǔn)，也是契易價格，是交易雙方收支地價款的標(biāo)準(zhǔn)，也是契稅、土地增值稅、土地收益金的計稅基礎(chǔ)。交易稅、土地增值稅、土地收益金的計稅基礎(chǔ)。交易價一般通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、市場流通而實現(xiàn)，價一般通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、市場流通而實現(xiàn)，反映市場供求、政策因素、經(jīng)濟(jì)形勢、地價政策、反映市場供求、政策因素、經(jīng)濟(jì)形勢、地價政策、交易雙方心理等各要素綜合作用于某一宗地在某交易雙方心理等各要素綜合作用于某一宗地在某一時刻的價格。一時刻的價格。 第一節(jié) 我國的地價體系我國的地價體系 四四、基準(zhǔn)、基準(zhǔn)地價評估的途徑地價評估的途徑 根據(jù)城鎮(zhèn)地產(chǎn)市場狀況和資料條件，基準(zhǔn)地價評估

14、根據(jù)城鎮(zhèn)地產(chǎn)市場狀況和資料條件，基準(zhǔn)地價評估有兩個途徑：有兩個途徑：1.以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場交易資以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場交易資料為參考，綜合評估基準(zhǔn)地價。即按照料為參考，綜合評估基準(zhǔn)地價。即按照城鎮(zhèn)土地定城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程級規(guī)程，選擇能反映城鎮(zhèn)土地區(qū)位和土地收益差異，選擇能反映城鎮(zhèn)土地區(qū)位和土地收益差異的商業(yè)繁華條件、交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施等因素，借助的商業(yè)繁華條件、交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施等因素，借助一定的量化方法，采用多種因素分值加權(quán)求和的方法一定的量化方法，采用多種因素分值加權(quán)求和的方法劃分土地級別。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰲l件，抽查不同用途、劃分土地級別。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰲l件，抽

15、查不同用途、一定數(shù)量土地收益點代表該級別不同用途基準(zhǔn)地價一定數(shù)量土地收益點代表該級別不同用途基準(zhǔn)地價第一節(jié) 我國的地價體系我國的地價體系 2.劃分均質(zhì)地域基準(zhǔn)地價劃分均質(zhì)地域基準(zhǔn)地價 按土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場交易按土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場交易價格資料評估區(qū)域平均價格作為基準(zhǔn)地價。價格資料評估區(qū)域平均價格作為基準(zhǔn)地價。對于土地市場發(fā)育較好，土地交易資料較多對于土地市場發(fā)育較好，土地交易資料較多的城鎮(zhèn)，可根據(jù)影響地價的區(qū)域因素、個別的城鎮(zhèn)，可根據(jù)影響地價的區(qū)域因素、個別因素一致性的原則，把土地條件一致的區(qū)段因素一致性的原則，把土地條件一致的區(qū)段劃歸一個均質(zhì)地域，抽查不同用途、一定數(shù)劃歸一

16、個均質(zhì)地域，抽查不同用途、一定數(shù)量的地價信息點代表該區(qū)域不同用途的基準(zhǔn)量的地價信息點代表該區(qū)域不同用途的基準(zhǔn)地價。地價。 第二節(jié)第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理基準(zhǔn)地價測算原理一、基準(zhǔn)地價的概念和特點一、基準(zhǔn)地價的概念和特點基準(zhǔn)地價的概念基準(zhǔn)地價的概念所謂基準(zhǔn)地價，是按照城鎮(zhèn)不同的土地級別或均質(zhì)所謂基準(zhǔn)地價，是按照城鎮(zhèn)不同的土地級別或均質(zhì)區(qū)段分別評估的商業(yè)、工業(yè)、居住等各類用途的單區(qū)段分別評估的商業(yè)、工業(yè)、居住等各類用途的單位面積土地使用權(quán)的平均價格。位面積土地使用權(quán)的平均價格?；鶞?zhǔn)地價的特點基準(zhǔn)地價的特點 1.全域性全域性 2.分用途分用途3.平均性平均性第二節(jié)第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理基準(zhǔn)地價測算原

17、理4.有限性有限性 5.時效性時效性二、基準(zhǔn)地價的作用二、基準(zhǔn)地價的作用 1.1.調(diào)控地價水平調(diào)控地價水平2.2.反映地產(chǎn)市場中的地價變動趨勢，為投資決策等反映地產(chǎn)市場中的地價變動趨勢，為投資決策等提供依據(jù)提供依據(jù)3.3.國家征收土地稅的依據(jù)國家征收土地稅的依據(jù)4.4.進(jìn)一步評估標(biāo)定地價、出讓底價等宗地地價的基進(jìn)一步評估標(biāo)定地價、出讓底價等宗地地價的基礎(chǔ)，起到估算基值和修訂初始值的作用礎(chǔ)，起到估算基值和修訂初始值的作用第二節(jié)第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理基準(zhǔn)地價測算原理三、基準(zhǔn)地價測算的基本任務(wù)和原則三、基準(zhǔn)地價測算的基本任務(wù)和原則1.基本任務(wù)基本任務(wù)基準(zhǔn)地價測算以城市（鎮(zhèn)）為單位，測算基準(zhǔn)地價測算

18、以城市（鎮(zhèn)）為單位，測算出城鎮(zhèn)內(nèi)不同區(qū)域類型、不同用途土地的平出城鎮(zhèn)內(nèi)不同區(qū)域類型、不同用途土地的平均價格。當(dāng)區(qū)域內(nèi)土地利用類型單一時，只均價格。當(dāng)區(qū)域內(nèi)土地利用類型單一時，只測算一種用途的基準(zhǔn)地價。當(dāng)區(qū)域內(nèi)土地利測算一種用途的基準(zhǔn)地價。當(dāng)區(qū)域內(nèi)土地利用類型有多種方式時，則需分別評估出每種用類型有多種方式時，則需分別評估出每種用途的基準(zhǔn)地價。用途的基準(zhǔn)地價。第二節(jié)第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理基準(zhǔn)地價測算原理2.基準(zhǔn)地價的特點基準(zhǔn)地價的特點（1）全域性。城市內(nèi)的任何一個區(qū)域，應(yīng)有至少）全域性。城市內(nèi)的任何一個區(qū)域，應(yīng)有至少一種用途類型的基準(zhǔn)地價。一種用途類型的基準(zhǔn)地價。（2）分用途。同一區(qū)域中，不同

19、土地利用類型的）分用途。同一區(qū)域中，不同土地利用類型的土地，有不同的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)。土地，有不同的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)。（3）平均性?；鶞?zhǔn)地價反映一個區(qū)域中土地收益）平均性。基準(zhǔn)地價反映一個區(qū)域中土地收益或土地租金、價格的平均水平，可以采取平均數(shù)或眾或土地租金、價格的平均水平，可以采取平均數(shù)或眾數(shù)表示一個區(qū)域中的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)。數(shù)表示一個區(qū)域中的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)。第二節(jié)第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理基準(zhǔn)地價測算原理（4）有限性?；鶞?zhǔn)地價是有限年期的土地使用權(quán)）有限性。基準(zhǔn)地價是有限年期的土地使用權(quán)價格，按國家規(guī)定，不同用途土地使用權(quán)的出讓最價格，按國家規(guī)定，不同用途土地使用權(quán)的出讓最高期限是不一致的，則基準(zhǔn)地價的年

20、期也不同。高期限是不一致的，則基準(zhǔn)地價的年期也不同。（5）時效性?；鶞?zhǔn)地價只反映一定時間的價格標(biāo)）時效性?；鶞?zhǔn)地價只反映一定時間的價格標(biāo)準(zhǔn)。準(zhǔn)。3.3.基準(zhǔn)地價測算的原則基準(zhǔn)地價測算的原則（1）以現(xiàn)實土地用途為主以現(xiàn)實土地用途為主, ,適當(dāng)考慮規(guī)劃的原則適當(dāng)考慮規(guī)劃的原則（2 2）采取土地使用價值評估和土地收益、地租、）采取土地使用價值評估和土地收益、地租、地價測算相結(jié)合的方式進(jìn)行。地價測算相結(jié)合的方式進(jìn)行。第二節(jié)第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理基準(zhǔn)地價測算原理 (3)(3)土地使用價值評定和土地價格測算相結(jié)合的原則土地使用價值評定和土地價格測算相結(jié)合的原則(4)(4)各類用地分別評估各類用地分別評估

21、, ,多種方法綜合運用的原則多種方法綜合運用的原則(5)(5)與社會經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)與社會經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)的原則、相協(xié)調(diào)的原則(6)根據(jù)城市條件和市場狀況，選擇測算技術(shù)路線。根據(jù)城市條件和市場狀況，選擇測算技術(shù)路線。(7)(7)定性與定量相結(jié)合的原則定性與定量相結(jié)合的原則(8)(8)實用性和可操作性原則實用性和可操作性原則(9)(9)因地制宜、多種方法相結(jié)合的原則因地制宜、多種方法相結(jié)合的原則(10)(10)資料和數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確合理的原則資料和數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確合理的原則(11)(11)不同用途、不同方法的原則不同用途、不同方法的原則 第二節(jié)第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理基準(zhǔn)地價測算原理四、基準(zhǔn)地價測算的基

22、本原理四、基準(zhǔn)地價測算的基本原理 1.1.土地收益是基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)。土地收益是基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)。2.2.各行業(yè)對土地質(zhì)量的要求不同是形成各類用地各行業(yè)對土地質(zhì)量的要求不同是形成各類用地基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)?；鶞?zhǔn)地價的基礎(chǔ)。3.3.各類用途的土地在空間地域上都有其最佳區(qū)位各類用途的土地在空間地域上都有其最佳區(qū)位, ,使得各類用地的基準(zhǔn)地價具有不同的空間分布。使得各類用地的基準(zhǔn)地價具有不同的空間分布。4.4.土地利用的相對穩(wěn)定性和動態(tài)性是基準(zhǔn)地價相土地利用的相對穩(wěn)定性和動態(tài)性是基準(zhǔn)地價相對穩(wěn)定和不斷變化的前提。對穩(wěn)定和不斷變化的前提。5.5.土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收土地位置差異給土

23、地使用者帶來不同的土地收益。益。 第二節(jié)第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理基準(zhǔn)地價測算原理五、基準(zhǔn)地價測算的思路五、基準(zhǔn)地價測算的思路 基準(zhǔn)地價測算應(yīng)按照同一市場供需圈內(nèi)，土地使基準(zhǔn)地價測算應(yīng)按照同一市場供需圈內(nèi)，土地使用價值相同、等級一致的土地應(yīng)具有同樣的市場價用價值相同、等級一致的土地應(yīng)具有同樣的市場價格的原理。首先將城市土地按照影響土地使用價值格的原理。首先將城市土地按照影響土地使用價值優(yōu)劣的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分為土地條件均一優(yōu)劣的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區(qū)域或級別，并進(jìn)行不同區(qū)或土地使用價值相等的區(qū)域或級別，并進(jìn)行不同區(qū)域歸類。在同一類型區(qū)域中，從土地使用者

24、已取得域歸類。在同一類型區(qū)域中，從土地使用者已取得的土地超額利潤、土地交易中成交的地租和市場交的土地超額利潤、土地交易中成交的地租和市場交易價入手，測算出不同行業(yè)用地在不同土地級別或易價入手，測算出不同行業(yè)用地在不同土地級別或第二節(jié)第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理基準(zhǔn)地價測算原理土地條件均土地條件均質(zhì)區(qū)域上形成的土地級差收益或地價，質(zhì)區(qū)域上形成的土地級差收益或地價，以不同行業(yè)在各土地級區(qū)域上的最佳收益、成交價以不同行業(yè)在各土地級區(qū)域上的最佳收益、成交價格曲線，計算出城鎮(zhèn)土地的基準(zhǔn)地價。在此基礎(chǔ)上，格曲線，計算出城鎮(zhèn)土地的基準(zhǔn)地價。在此基礎(chǔ)上，得到級別綜合基準(zhǔn)地價。同時，為反映各級或區(qū)域得到級別綜合基準(zhǔn)

25、地價。同時，為反映各級或區(qū)域內(nèi)各行業(yè)用地特點和土地收益、成交地價的實際情內(nèi)各行業(yè)用地特點和土地收益、成交地價的實際情況，應(yīng)評估行業(yè)用地平均價作為行業(yè)基準(zhǔn)地價。對況，應(yīng)評估行業(yè)用地平均價作為行業(yè)基準(zhǔn)地價。對一些對區(qū)位條件敏感的行業(yè)，在級別基準(zhǔn)地價或區(qū)一些對區(qū)位條件敏感的行業(yè)，在級別基準(zhǔn)地價或區(qū)域基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，應(yīng)分區(qū)段、街道評估路線價域基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，應(yīng)分區(qū)段、街道評估路線價作為基準(zhǔn)地價。作為基準(zhǔn)地價。第二節(jié)第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理基準(zhǔn)地價測算原理六、基準(zhǔn)地價測算的基本要求六、基準(zhǔn)地價測算的基本要求1.1.土地等級評定或土地條件均值區(qū)劃分以城鎮(zhèn)土土地等級評定或土地條件均值區(qū)劃分以城鎮(zhèn)土地已發(fā)

26、生的改良現(xiàn)狀為準(zhǔn)地已發(fā)生的改良現(xiàn)狀為準(zhǔn)2.2.測算數(shù)據(jù)以現(xiàn)時土地收益、租金、地價為準(zhǔn)測算數(shù)據(jù)以現(xiàn)時土地收益、租金、地價為準(zhǔn)3.3.以級或區(qū)域為單位分行業(yè)測算土地收益和價格以級或區(qū)域為單位分行業(yè)測算土地收益和價格4.4.測算數(shù)據(jù)要符合數(shù)理統(tǒng)計要求測算數(shù)據(jù)要符合數(shù)理統(tǒng)計要求5.5.樣本數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確樣本數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確6.6.測算模型選擇要合理測算模型選擇要合理第二節(jié)第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理基準(zhǔn)地價測算原理七、基準(zhǔn)地價的確定與公布七、基準(zhǔn)地價的確定與公布（一）基準(zhǔn)地價確定的原則（一）基準(zhǔn)地價確定的原則1.以實際數(shù)據(jù)測算結(jié)果為準(zhǔn)，以比較評估結(jié)果為輔；以實際數(shù)據(jù)測算結(jié)果為準(zhǔn)，以比較評估結(jié)果為輔；2.土地市場發(fā)育

27、的城鎮(zhèn)，應(yīng)以市場交易資料評估結(jié)土地市場發(fā)育的城鎮(zhèn)，應(yīng)以市場交易資料評估結(jié)果為準(zhǔn)，利用級差收益測算結(jié)果進(jìn)行修正；果為準(zhǔn)，利用級差收益測算結(jié)果進(jìn)行修正；3.土地市場不發(fā)育的城鎮(zhèn)，應(yīng)以級差收益測算結(jié)果土地市場不發(fā)育的城鎮(zhèn)，應(yīng)以級差收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，用市場交易資料測算結(jié)果進(jìn)行驗證；為準(zhǔn)，用市場交易資料測算結(jié)果進(jìn)行驗證；4. 以評估結(jié)果為基礎(chǔ)，并應(yīng)充分體現(xiàn)政府的地價以評估結(jié)果為基礎(chǔ)，并應(yīng)充分體現(xiàn)政府的地價管理政策。管理政策。第二節(jié)第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理基準(zhǔn)地價測算原理（二）基準(zhǔn)地價的確定（二）基準(zhǔn)地價的確定1.以一種方法測算城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的，用該方法得以一種方法測算城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的，用該方法得到的級別或區(qū)

28、域商業(yè)商業(yè)、住宅、工業(yè)基準(zhǔn)地價為到的級別或區(qū)域商業(yè)商業(yè)、住宅、工業(yè)基準(zhǔn)地價為城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價；城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價；2.以兩種方法測算城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的，應(yīng)以級別或以兩種方法測算城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的，應(yīng)以級別或區(qū)域為單位，參考不同方法的測算結(jié)果，根據(jù)當(dāng)?shù)貐^(qū)域為單位，參考不同方法的測算結(jié)果，根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰻顩r和地價水平，確定各級別或區(qū)域中各土地市場狀況和地價水平，確定各級別或區(qū)域中各用途的基準(zhǔn)地價。用途的基準(zhǔn)地價。第二節(jié)第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理基準(zhǔn)地價測算原理（三）基準(zhǔn)地價的公布（三）基準(zhǔn)地價的公布 各城鎮(zhèn)評估的基準(zhǔn)地價，應(yīng)定期公布，以引各城鎮(zhèn)評估的基準(zhǔn)地價，應(yīng)定期公布，以引導(dǎo)土地市場的交易活動和土地利用。目前，直

29、導(dǎo)土地市場的交易活動和土地利用。目前，直觀反映基準(zhǔn)地價評估成果的有基準(zhǔn)地價圖和基觀反映基準(zhǔn)地價評估成果的有基準(zhǔn)地價圖和基準(zhǔn)地價成果表。一般情況下，基準(zhǔn)地價公布以準(zhǔn)地價成果表。一般情況下，基準(zhǔn)地價公布以級為單位，分商業(yè)、工業(yè)和住宅三種用途的基級為單位，分商業(yè)、工業(yè)和住宅三種用途的基準(zhǔn)地價。沒有劃分土地級別的，按條件類似區(qū)準(zhǔn)地價。沒有劃分土地級別的，按條件類似區(qū)域歸類后，公布區(qū)域基準(zhǔn)地價。域歸類后，公布區(qū)域基準(zhǔn)地價。第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 一、建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估一、建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估( (一一) )基準(zhǔn)地價評估區(qū)域的確定基準(zhǔn)地價評估區(qū)域的確定1.1.

30、劃分基準(zhǔn)地價評估區(qū)域的作用劃分基準(zhǔn)地價評估區(qū)域的作用(1)(1)基準(zhǔn)地價是區(qū)域平均地價基準(zhǔn)地價是區(qū)域平均地價, ,劃定區(qū)域是劃定區(qū)域是基準(zhǔn)地價的內(nèi)在要求基準(zhǔn)地價的內(nèi)在要求; ; (2)(2)劃定區(qū)域是基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)劃定區(qū)域是基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ); ;(3)(3)突出重點區(qū)域的交易樣點資料的調(diào)查突出重點區(qū)域的交易樣點資料的調(diào)查, ,保證調(diào)查樣點的數(shù)量和精度保證調(diào)查樣點的數(shù)量和精度; ;第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容(4)(4)保證所劃分的區(qū)域內(nèi)的樣點地價信息差異不大保證所劃分的區(qū)域內(nèi)的樣點地價信息差異不大, ,便于統(tǒng)計測算便于統(tǒng)計測算; ;(5)(5)有助于

31、分析地價與影響因素的關(guān)系有助于分析地價與影響因素的關(guān)系. .2.2.劃分基準(zhǔn)地價評估區(qū)域的方法劃分基準(zhǔn)地價評估區(qū)域的方法目前目前, ,劃分基準(zhǔn)地價評估區(qū)域的方法有兩種劃分基準(zhǔn)地價評估區(qū)域的方法有兩種: :(1)(1)利用影響城鎮(zhèn)土地使用價值的因素利用影響城鎮(zhèn)土地使用價值的因素, ,依據(jù)其在城依據(jù)其在城鎮(zhèn)內(nèi)部的差異性和一致性鎮(zhèn)內(nèi)部的差異性和一致性, ,劃分土地級別劃分土地級別; ;(2)(2)直接在城鎮(zhèn)土地利用分區(qū)的基礎(chǔ)上直接在城鎮(zhèn)土地利用分區(qū)的基礎(chǔ)上, ,按區(qū)域內(nèi)土按區(qū)域內(nèi)土地條件的差異地條件的差異, ,劃分不同的均質(zhì)區(qū)域劃分不同的均質(zhì)區(qū)域. .第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價

32、評估工作步驟和內(nèi)容( (二二) )劃分基準(zhǔn)地價評估區(qū)域的步驟劃分基準(zhǔn)地價評估區(qū)域的步驟1.1.選擇劃分區(qū)域的因素選擇劃分區(qū)域的因素; ;2.2.確定區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)確定區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn); ;3.3.調(diào)查有關(guān)資料調(diào)查有關(guān)資料; ;4.4.初步劃分區(qū)域初步劃分區(qū)域; ;5.5.實地校核調(diào)整實地校核調(diào)整; ;6.6.確定區(qū)域邊界確定區(qū)域邊界. .第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容( (三三) )基準(zhǔn)地價評估資料的調(diào)查基準(zhǔn)地價評估資料的調(diào)查1.1.制定資料調(diào)查評估計劃制定資料調(diào)查評估計劃; ;2.2.編制調(diào)查表格編制調(diào)查表格; ;3.3.人員培訓(xùn)人員培訓(xùn); ;4.4.劃分調(diào)查區(qū)

33、劃分調(diào)查區(qū); ;5.5.確定調(diào)查方法確定調(diào)查方法; ;6.6.資料調(diào)查的一般要求資料調(diào)查的一般要求: :(1)(1)調(diào)查資料必須及時填入表格調(diào)查資料必須及時填入表格, ,并由填表人簽名并由填表人簽名; ;(2)(2)收集到的市場交易資料要按實地位置標(biāo)注到收集到的市場交易資料要按實地位置標(biāo)注到相應(yīng)的基準(zhǔn)地價評估工作底圖上相應(yīng)的基準(zhǔn)地價評估工作底圖上; ;第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 (3)(3)調(diào)查資料應(yīng)在土地級別或均質(zhì)區(qū)域劃分的基礎(chǔ)調(diào)查資料應(yīng)在土地級別或均質(zhì)區(qū)域劃分的基礎(chǔ), ,以劃分的以劃分的地價調(diào)查區(qū)為單位進(jìn)行地價調(diào)查區(qū)為單位進(jìn)行; ; (4)(4)調(diào)查

34、樣本應(yīng)具有代表性調(diào)查樣本應(yīng)具有代表性, ,且分布要均勻且分布要均勻; ; (5)(5)所選樣本應(yīng)能同時獲得地價或用地效益和相對應(yīng)的土地所選樣本應(yīng)能同時獲得地價或用地效益和相對應(yīng)的土地條件資料條件資料; ; (6)(6)經(jīng)濟(jì)資料要求不少于近期連續(xù)兩年的數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)資料要求不少于近期連續(xù)兩年的數(shù)據(jù); ; (7)(7)地租地租、地價和用地效益以人民幣元為單位地價和用地效益以人民幣元為單位, ,準(zhǔn)確到小數(shù)準(zhǔn)確到小數(shù)點后一位點后一位. . 7.7.資料收集的途徑資料收集的途徑; ; 8.8.調(diào)查資料校核調(diào)查資料校核 樣本剔除；樣本剔除；樣本資料歸類。樣本資料歸類。第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)

35、地價評估工作步驟和內(nèi)容( (三三) )資料整理資料整理1.1.市場交易資料整理市場交易資料整理(1)(1)樣點地價計算樣點地價計算根據(jù)土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓資料計算樣點根據(jù)土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓資料計算樣點地價。樣點地價計算公式：地價。樣點地價計算公式： 出讓或轉(zhuǎn)讓的土地面積或?qū)嵨镎蹆r得的資金土地出讓方或轉(zhuǎn)讓方獲樣點地價 第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 根據(jù)土地使用權(quán)出租資料計算樣點地價。根據(jù)土地使用權(quán)出租資料計算樣點地價。樣點地價計算步驟如下樣點地價計算步驟如下:1)1)計算土地出租的純收益。公式為計算土地出租的純收益。公式為: 土地純收益土地純收益= =土地

36、總收益土地總收益- -土地總費用土地總費用 土地總費用主要包括：土地總費用主要包括：土地稅；土地稅；管理管理費；費；維修費。維修費。2)2)利用收益法計算樣點地價。公式為利用收益法計算樣點地價。公式為: : 樣點地價樣點地價= =土地純收益土地純收益/ /土地還原利率土地還原利率根據(jù)房屋買賣資料計算樣點地價。公式為根據(jù)房屋買賣資料計算樣點地價。公式為:樣點地價樣點地價=(房屋買賣價房屋買賣價-房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值-稅金稅金-管理費管理費)/土地面積土地面積其中：其中： 房屋買賣價是指房屋買賣時的真實價格。房屋買賣價是指房屋買賣時的真實價格。 稅金主要指房屋買賣時由賣主所應(yīng)交納的統(tǒng)一稅金主要指房屋買

37、賣時由賣主所應(yīng)交納的統(tǒng)一工商稅，統(tǒng)一工商稅一般為買賣價的工商稅，統(tǒng)一工商稅一般為買賣價的5%5%。 管理費主要是買賣過程中賣方所需交納的市場管理費主要是買賣過程中賣方所需交納的市場管理費，一般為買賣價的管理費，一般為買賣價的1.5%1.5%。第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 根據(jù)房屋出租資料計算樣點地價。計算步驟如下根據(jù)房屋出租資料計算樣點地價。計算步驟如下:1)1)確定房屋出租的總收益確定房屋出租的總收益 2)2)確定房屋出租的總費用確定房屋出租的總費用 包括包括 管理費、維修費、折舊費、保險費、稅金。管理費、維修費、折舊費、保險費、稅金。其中，管理費分為兩

38、部分：一是出租經(jīng)營過程中所消其中，管理費分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中所消耗的辦公用品的貨幣支出；二是按租金的一定比例計耗的辦公用品的貨幣支出；二是按租金的一定比例計算，通常是按年租金總額的算，通常是按年租金總額的2%5%計，我國也我按計，我國也我按維修費的維修費的10%18%計算的。計算的。 保險費一般是按建筑物重置價乘以保險費率計算保險費一般是按建筑物重置價乘以保險費率計算。第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 折舊費按下式計算：折舊費折舊費按下式計算：折舊費=房屋重置價格房屋重置價格年折年折舊率舊率 或者：折舊費或者：折舊費=(房屋重置價格房屋重置價格-殘值

39、殘值) 耐用年限耐用年限 =房屋重置價格房屋重置價格(1-殘值率殘值率)耐用年限耐用年限) )確定房屋出租的總收益確定房屋出租的總收益 房屋純收益房屋純收益= =房地總收益房地總收益- -房地總費用房地總費用) )確定房屋本身應(yīng)獲得的出租純收益。公式為：確定房屋本身應(yīng)獲得的出租純收益。公式為：n房屋還原利率）（房屋還原利率房屋現(xiàn)值房屋純收益111第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 其中：房屋現(xiàn)值按下述公式計算：其中：房屋現(xiàn)值按下述公式計算： 房屋現(xiàn)值房屋重置價格房屋現(xiàn)值房屋重置價格房屋成新度房屋成新度或：房屋現(xiàn)值或：房屋現(xiàn)值=房屋重置價格房屋重置價格-房屋已折舊

40、總額房屋已折舊總額 =房屋重置價格房屋重置價格-房屋年折舊額房屋年折舊額房房屋已使用年限屋已使用年限)計算土地純收益公式為：計算土地純收益公式為： 土地純收益房地純收益房屋純收益土地純收益房地純收益房屋純收益)計算樣點地價。公式為：計算樣點地價。公式為：第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 土地還原利率土地純收益樣點地價/n土地還原利率）（ 111根據(jù)土地使用權(quán)入股、聯(lián)營資料計算根據(jù)土地使用權(quán)入股、聯(lián)營資料計算樣點地價。公式為：樣點地價。公式為：第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 土地還原利率年租金樣點地價/n土地還原利率）（ 11

41、1根據(jù)以地?fù)Q房資料計算樣點地價。根據(jù)以地?fù)Q房資料計算樣點地價?；蛘呋蛘咄恋孛娣e出資方分成利潤比例出地方分成利潤比例出資方資金總額樣點地價1第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 轉(zhuǎn)讓的土地面積單位建筑面積面積轉(zhuǎn)讓土地方獲得的建筑樣點地價根據(jù)商品房銷售資料計算樣點地價。計算公式為根據(jù)商品房銷售資料計算樣點地價。計算公式為:用地面積稅費利息利潤建筑面積價同類建筑物單位面積造商品房售價地價 商品房的用地面積有兩種計算方法：商品房的用地面積有兩種計算方法：1）能明顯劃分出商品房用地面積，直接采用其用地）能明顯劃分出商品房用地面積，直接采用其用地面積為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算；面積為標(biāo)準(zhǔn)

42、進(jìn)行計算；2）很難劃分出用地面積的，可用下式計算：）很難劃分出用地面積的，可用下式計算：用地面積用地面積=建筑物占地面積規(guī)劃的建筑覆蓋率建筑物占地面積規(guī)劃的建筑覆蓋率第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 樣點地價土地面積現(xiàn)值被兼并企業(yè)設(shè)備、廠房資和各項補償費用付給被兼并企業(yè)職工工 根據(jù)征地、拆遷費用資料計算樣點地價。公式為：樣點根據(jù)征地、拆遷費用資料計算樣點地價。公式為：樣點地價地價=征地拆遷補償?shù)韧恋厝〉觅M用征地拆遷補償?shù)韧恋厝〉觅M用+土地開發(fā)費用土地開發(fā)費用+利息利息 +開發(fā)企業(yè)合理利潤開發(fā)企業(yè)合理利潤+土地增值收益土地增值收益+區(qū)位修正區(qū)位修正根據(jù)企業(yè)兼并資

43、料計算樣點地價。公式為：根據(jù)企業(yè)兼并資料計算樣點地價。公式為：=根據(jù)聯(lián)建分成資料計算樣點地價。公式為：根據(jù)聯(lián)建分成資料計算樣點地價。公式為：出地方分得的建筑面積出資方分?jǐn)偟耐恋孛娣e單位建筑面積的稅費房屋單位建筑面積造價樣點地價第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 出資方分?jǐn)偟慕ㄖ娣e容積率出地方分得的建筑面積單位建筑面積的稅費）價（房屋單位建筑面積造樣點地價或者或者其中：單位面積的稅費指建筑方按地方政府規(guī)定應(yīng)其中：單位面積的稅費指建筑方按地方政府規(guī)定應(yīng)交交納的建筑稅、城市設(shè)施配套費等費用，然后攤?cè)雴渭{的建筑稅、城市設(shè)施配套費等費用，然后攤?cè)雴挝晃唤ㄖ娣e的費用。建

44、筑面積的費用。第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 樣點地價修正樣點地價修正年期修正年期修正1）有限年期土地使用權(quán)地價修正到最高出讓年期）有限年期土地使用權(quán)地價修正到最高出讓年期地價的計算公式：地價的計算公式：mrrmmmPP11)1 (11)1 (11第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 mmrPP)1 (11mPm1 2）無限年期土地使用權(quán)地價修正到最高出讓年期）無限年期土地使用權(quán)地價修正到最高出讓年期地價的計算公式：地價的計算公式：式中：式中： 最高年限的土地使用權(quán)價格；最高年限的土地使用權(quán)價格；實際出讓年期或剩余使用年期；實際

45、出讓年期或剩余使用年期；Pm1有限年期出讓地價或使用剩余使用有限年期出讓地價或使用剩余使用年期轉(zhuǎn)讓地價；年期轉(zhuǎn)讓地價；m土地使用權(quán)法定最高出讓年限；土地使用權(quán)法定最高出讓年限；r土地還原利率；土地還原利率；P無限年期土地使用權(quán)價格；無限年期土地使用權(quán)價格；第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 交易期日修正交易期日修正交易期日修正應(yīng)以年為單位交易期日修正應(yīng)以年為單位, ,區(qū)別不同土地用途區(qū)別不同土地用途, ,根據(jù)年度統(tǒng)根據(jù)年度統(tǒng)計資料得到的地價平均上漲、下降幅度或地價指數(shù)，計算交計資料得到的地價平均上漲、下降幅度或地價指數(shù)，計算交易期日修正系數(shù)，計算公式為：易期日修

46、正系數(shù)，計算公式為： jjVVK/jjKPP 式中：式中：K Kj j 交易期日修正系數(shù)交易期日修正系數(shù) Vi 該類用途該類用途土地第土地第j年交易平均地價或地價指數(shù)年交易平均地價或地價指數(shù) V該類用途土該類用途土地評估年交易平均地價或地價指數(shù)地評估年交易平均地價或地價指數(shù) PP修正到評估修正到評估年的宗地地價年的宗地地價 Pj第第j年宗地的實際成交地價年宗地的實際成交地價第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 容積率修正容積率修正 容積率按修正區(qū)域進(jìn)行，以城市規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容容積率按修正區(qū)域進(jìn)行，以城市規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標(biāo)準(zhǔn)，容積率修正系數(shù)計算公式為：積率為標(biāo)

47、準(zhǔn)，容積率修正系數(shù)計算公式為： iinrVVK/ K Kr r容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù) Vin某一區(qū)域某一用途規(guī)某一區(qū)域某一用途規(guī)定容積率下單位面積平均地價定容積率下單位面積平均地價 Vi該區(qū)域該用該區(qū)域該用途在某一容積率下單位面積平均地價途在某一容積率下單位面積平均地價 第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 對不同容積率情況下發(fā)生的交易地價，按下式將對不同容積率情況下發(fā)生的交易地價，按下式將地價修正到規(guī)定容積率的價格：地價修正到規(guī)定容積率的價格： rrKPPP修正到規(guī)定容積率時的宗地地價，修正到規(guī)定容積率時的宗地地價，Pr某一容積某一容積率下的宗地交易成交價

48、格，率下的宗地交易成交價格，K Kr r容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)樣點地價的其他修正樣點地價的其他修正 根據(jù)市場地價資料情況，還可對樣點地價進(jìn)行交根據(jù)市場地價資料情況，還可對樣點地價進(jìn)行交易情況修正、地價樓層分配修正、易情況修正、地價樓層分配修正、基礎(chǔ)設(shè)施配套情基礎(chǔ)設(shè)施配套情況修正況修正第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 樣點地價資料整理樣點地價資料整理樣點地價的分類統(tǒng)計樣點地價的分類統(tǒng)計 在樣點地價計算和修正的基礎(chǔ)上，根據(jù)各城市規(guī)在樣點地價計算和修正的基礎(chǔ)上，根據(jù)各城市規(guī)劃的基準(zhǔn)地價評估區(qū)域，進(jìn)行樣點地價分類統(tǒng)計。劃的基準(zhǔn)地價評估區(qū)域，進(jìn)行樣點地價分類統(tǒng)計。

49、 以土地級別為評估區(qū)域的，應(yīng)分別統(tǒng)計各級別土以土地級別為評估區(qū)域的，應(yīng)分別統(tǒng)計各級別土地中商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的樣點地價交易類型和地中商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的樣點地價交易類型和數(shù)量；以均質(zhì)地域為評估區(qū)域的，應(yīng)按區(qū)段或區(qū)片數(shù)量；以均質(zhì)地域為評估區(qū)域的，應(yīng)按區(qū)段或區(qū)片分別統(tǒng)計不同交易形式下的樣點數(shù)。參見下表：分別統(tǒng)計不同交易形式下的樣點數(shù)。參見下表：第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 編號區(qū)域名租賃樣點數(shù)買賣樣點數(shù)其他類型樣點數(shù)合計樣點數(shù)00000全市 10000一級地 11000110011200012001區(qū)段區(qū)段區(qū)片區(qū)片 20000二級地 2100021001區(qū)

50、段區(qū)段 第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 樣點地價分布圖的編制樣點地價分布圖的編制 樣點地價圖一般土地用途分別表示，其表示方法可采樣點地價圖一般土地用途分別表示，其表示方法可采用直接表示法或樣點地價分級表示法。用直接表示法或樣點地價分級表示法。（四）樣點數(shù)據(jù)檢驗（四）樣點數(shù)據(jù)檢驗1.資料處理方法的檢驗資料處理方法的檢驗2.樣點資料歸類樣點資料歸類 資料歸類應(yīng)以基準(zhǔn)地價評估區(qū)域，即土地級別或均質(zhì)資料歸類應(yīng)以基準(zhǔn)地價評估區(qū)域，即土地級別或均質(zhì)地域為單位，按商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型，將地域為單位，按商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型，將經(jīng)過處理的樣點地價資料和企業(yè)

51、用地效益資料進(jìn)行分類經(jīng)過處理的樣點地價資料和企業(yè)用地效益資料進(jìn)行分類整理。整理。第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 表表1：地租、地價資料整理表：地租、地價資料整理表基準(zhǔn)地價評估區(qū)域及編號樣點編號土地用途交易方式成交地價（元/）修 正 后 地價（元/） 表表2：土地收益資料整理表：土地收益資料整理表 基 準(zhǔn) 地價 評 估區(qū) 域 及編號樣點編號土 地 用途用地效益（元/年）合 理 工資額（元/）樣 本 資本額（元/）土 地 級別 或 單元分值 第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 3.樣本總體分布類型檢驗樣本總體分布類型檢驗檢驗的目的

52、是：檢驗的目的是：確定用什么方法對樣本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確定用什么方法對樣本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、可靠性進(jìn)行檢驗；確性、可靠性進(jìn)行檢驗；為一些參考值的計算和為一些參考值的計算和測算模型的建立提供依據(jù)。測算模型的建立提供依據(jù)。4.剔除異常數(shù)據(jù)剔除異常數(shù)據(jù)第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 二、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的評估二、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的評估（一）農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)路線（一）農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)路線技術(shù)路線一：在農(nóng)用地定級的基礎(chǔ)上，采用農(nóng)用地技術(shù)路線一：在農(nóng)用地定級的基礎(chǔ)上，采用農(nóng)用地投入產(chǎn)出資料和市場交易資料評估基準(zhǔn)地價。投入產(chǎn)出資料和市場交易資料評估基準(zhǔn)地價。技術(shù)路線二：通

53、過設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)地塊，并評估其價值，技術(shù)路線二：通過設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)地塊，并評估其價值，以標(biāo)準(zhǔn)地塊的平均價格評估基準(zhǔn)地價。以標(biāo)準(zhǔn)地塊的平均價格評估基準(zhǔn)地價。技術(shù)路線三：根據(jù)農(nóng)用地定級綜合分值、市場交易技術(shù)路線三：根據(jù)農(nóng)用地定級綜合分值、市場交易資料和投入產(chǎn)出資料，建立綜合分值與地價的數(shù)學(xué)資料和投入產(chǎn)出資料，建立綜合分值與地價的數(shù)學(xué)模型，用以評估基準(zhǔn)地價。模型，用以評估基準(zhǔn)地價。第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 （二）采用技術(shù)路線一評估基準(zhǔn)地價（二）采用技術(shù)路線一評估基準(zhǔn)地價.劃分基準(zhǔn)地價區(qū)片劃分基準(zhǔn)地價區(qū)片 劃分基準(zhǔn)地價區(qū)片可采用以下方法：劃分基準(zhǔn)地價區(qū)片可采用以下方法：以

54、土地級別為基礎(chǔ)劃分基準(zhǔn)地價區(qū)片；以土地級別為基礎(chǔ)劃分基準(zhǔn)地價區(qū)片；根據(jù)土地質(zhì)量劃分基準(zhǔn)地價區(qū)片；根據(jù)土地質(zhì)量劃分基準(zhǔn)地價區(qū)片；.確定土地利用類型確定土地利用類型.資料調(diào)查資料調(diào)查資料調(diào)查的主要內(nèi)容資料調(diào)查的主要內(nèi)容農(nóng)用地定級成果資料農(nóng)用地定級成果資料第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 影響農(nóng)用地價格的因素資料。主要包括自然因影響農(nóng)用地價格的因素資料。主要包括自然因素、社會經(jīng)濟(jì)因素和特殊因素。自然因素主要包括素、社會經(jīng)濟(jì)因素和特殊因素。自然因素主要包括氣候、地形地貌、土壤、水文狀況等；社會經(jīng)濟(jì)因氣候、地形地貌、土壤、水文狀況等；社會經(jīng)濟(jì)因素主要包括社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

55、、交通條件、農(nóng)田基素主要包括社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、交通條件、農(nóng)田基本設(shè)施狀況、土地管理制度等；特殊因素主要是指本設(shè)施狀況、土地管理制度等；特殊因素主要是指特殊的氣候條件、特殊的土壤條件和特殊的環(huán)境條特殊的氣候條件、特殊的土壤條件和特殊的環(huán)境條件。件。 農(nóng)用地市場交易資料。主要包括農(nóng)用地承包、農(nóng)用地市場交易資料。主要包括農(nóng)用地承包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股、轉(zhuǎn)包等。出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股、轉(zhuǎn)包等。第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 農(nóng)用地投入產(chǎn)出資料。投入資料是指在農(nóng)副產(chǎn)品農(nóng)用地投入產(chǎn)出資料。投入資料是指在農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)過程中所必須支出的直接及間接費用，主要包括生

56、產(chǎn)過程中所必須支出的直接及間接費用，主要包括肥料費、人工費、機(jī)工費、農(nóng)藥費、材料費、水利費、肥料費、人工費、機(jī)工費、農(nóng)藥費、材料費、水利費、稅金與利息等。產(chǎn)出資料是指在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中的主稅金與利息等。產(chǎn)出資料是指在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中的主產(chǎn)物和副產(chǎn)物收入。產(chǎn)物和副產(chǎn)物收入。資料調(diào)查的一般要求資料調(diào)查的一般要求市場交易樣本資料調(diào)查應(yīng)以區(qū)片為單位進(jìn)行；市場交易樣本資料調(diào)查應(yīng)以區(qū)片為單位進(jìn)行；投入產(chǎn)出樣本資料調(diào)查采用分類抽樣調(diào)查方式進(jìn)投入產(chǎn)出樣本資料調(diào)查采用分類抽樣調(diào)查方式進(jìn)行，按用地類型分組，樣本要有代表性，分布均勻；行，按用地類型分組，樣本要有代表性，分布均勻；第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容

57、基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 將調(diào)查得到的市場交易樣本資料和投入產(chǎn)出資將調(diào)查得到的市場交易樣本資料和投入產(chǎn)出資料，按實際位置標(biāo)注到估價工作底圖上，工作底圖料，按實際位置標(biāo)注到估價工作底圖上，工作底圖一般為土地利用現(xiàn)狀圖；一般為土地利用現(xiàn)狀圖；及時審查所調(diào)查得到的資料及時審查所調(diào)查得到的資料及時整理所調(diào)查得到的資料及時整理所調(diào)查得到的資料.樣本地價的計算樣本地價的計算市場交易樣本地價的計算：可參照城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地市場交易樣本地價的計算：可參照城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估中相應(yīng)的樣點地價計算公式，并根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)價評估中相應(yīng)的樣點地價計算公式，并根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地交易的具體情況進(jìn)行計算。用地交易的具體情況進(jìn)行計算。第三節(jié)第三

58、節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 投入產(chǎn)出樣本地價計算：根據(jù)投入與產(chǎn)出數(shù)量，投入產(chǎn)出樣本地價計算：根據(jù)投入與產(chǎn)出數(shù)量，計算土地年純收益，并確定適當(dāng)?shù)耐恋刭Y本化利率，計算土地年純收益，并確定適當(dāng)?shù)耐恋刭Y本化利率，采用收益法計算樣本地價。采用收益法計算樣本地價。.樣本地價修正與處理樣本地價修正與處理樣本地價修正樣本地價修正 樣本地價修正是把樣本地價修正成為基準(zhǔn)地價樣本地價修正是把樣本地價修正成為基準(zhǔn)地價內(nèi)涵條件下的正常地價，主要包括：年期修正、交內(nèi)涵條件下的正常地價，主要包括：年期修正、交易期日修正、交易情況修正和農(nóng)用地熟化程度修正。易期日修正、交易情況修正和農(nóng)用地熟化程度

59、修正。第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 樣本地價處理樣本地價處理 主要包括繪制樣本地價分布圖、進(jìn)行樣本數(shù)據(jù)檢主要包括繪制樣本地價分布圖、進(jìn)行樣本數(shù)據(jù)檢驗。應(yīng)按不同用途在工作底圖上分別繪制樣本地價驗。應(yīng)按不同用途在工作底圖上分別繪制樣本地價分布圖，圖上要有清晰的土地級別界限和區(qū)片界限；分布圖，圖上要有清晰的土地級別界限和區(qū)片界限；樣本數(shù)據(jù)檢驗主要包括同一性檢驗和樣本數(shù)據(jù)檢驗主要包括同一性檢驗和t檢驗或均質(zhì)檢驗或均質(zhì)-方差檢驗。方差檢驗。.基準(zhǔn)地價的計算基準(zhǔn)地價的計算計算區(qū)片基準(zhǔn)地價計算區(qū)片基準(zhǔn)地價第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容

60、 （1）計算區(qū)片基準(zhǔn)地價）計算區(qū)片基準(zhǔn)地價 以區(qū)片為單位，按不同用途，采用以下公式計算以區(qū)片為單位，按不同用途，采用以下公式計算各區(qū)片的基準(zhǔn)地價。各區(qū)片的基準(zhǔn)地價。 式中：式中：Pla 某區(qū)片的基準(zhǔn)地價某區(qū)片的基準(zhǔn)地價i=1n Pli 某區(qū)片有效樣本的單位面積地價某區(qū)片有效樣本的單位面積地價 M 區(qū)片內(nèi)有效的地價樣本數(shù)區(qū)片內(nèi)有效的地價樣本數(shù) S 各有效樣本的宗地面積各有效樣本的宗地面積第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 Pla=Pli/M 或者 Pla=SiPli/Si 級別基準(zhǔn)地價計算級別基準(zhǔn)地價計算 在對以上得到的各區(qū)片基準(zhǔn)地價進(jìn)行比較、實地在對以上得到的各