論物業(yè)管理公司與開發(fā)商權責的區(qū)分

1、中國某某信息學校學生畢業(yè)設計(論文)題 目：論物業(yè)管理公司與開發(fā)商權責的區(qū)分姓 名 ： 0000 班級、學號： 0000班、000號 系 (部) ： 經濟管理系 專 業(yè) ： 物業(yè)管理 指導教師 ： 00000 開題時間： 2008-6-4 完成時間： 2009-11-12 2009 年 11 月 12 日目 錄畢業(yè)設計任務書1畢業(yè)設計成績評定表2答辯申請書3-4正文5-6答辯委員會表決意見7答辯過程記錄表8 課 題 論物業(yè)管理公司與開發(fā)商權責的區(qū)分 一、 課題(論文)提綱0.引言1.物業(yè)管理公司和開發(fā)商發(fā)展的現(xiàn)狀及存在的問題。1.1物業(yè)公司與開發(fā)商的關系不明確。 1.2物業(yè)公司與開發(fā)商的責任和

2、權利分不清。1.3物業(yè)公司與開發(fā)商因權責不清而引起的糾紛。2.物業(yè)管理公司和開發(fā)商權責不清的主要原因。 2.1物業(yè)公司自身的缺陷和不足。 2.2開發(fā)商遺留問題過多，服務職責不到位。 2.3政府對物業(yè)管理不夠重視。 2.4物業(yè)管理相關的法律法規(guī)不完善。3.如何區(qū)分物業(yè)管理公司和開發(fā)商之間的權利與責任。 3.1理清物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關系。 3.2劃清物業(yè)公司與開發(fā)商的責任界線。3.3加大政府部門的干預和指導。3.4進一步完善我國物業(yè)管理法律制度的盲點。4.結論。二、內容摘要本文論述了有關物業(yè)公司與開放商發(fā)展的現(xiàn)狀，二者的關系，及其各自權利和責任的區(qū)分責任和權利的區(qū)分存在的問題，由于權利和責任不

3、清而引起的糾紛，并詳細分析了問題出現(xiàn)的根源，并就此提出一些針對性的解決對策。三、 參考文獻1宋建陽，物業(yè)管理概論，華南理工大學出版社2趙永莊，物業(yè)管理理論與實物，冶金工業(yè)大學出版社3王家福，物業(yè)管理條列解釋，中國物價出版社4梁慧星，中國物權法研究，中國法律出版社5崔藝紅，商品住宅物業(yè)糾紛問題的法律思考，西安財經大學出版社論物業(yè)管理公司與開發(fā)商權責的區(qū)分0000中文摘要： 本文論述了有關物業(yè)公司與開放商發(fā)展的現(xiàn)狀，二者的關系，及其各自權利和責任的區(qū)分責任和權利的區(qū)分存在的問題，由于權利和責任不清而引起的糾紛，并詳細分析了問題出現(xiàn)的根源，并就此提出一些針對性的解決對策。關鍵詞：物業(yè)公司；開發(fā)商；糾

4、紛與矛盾；權責；劃分。0.引言：伴隨著我國房地產市場的發(fā)展，我國城市住宅小區(qū)物業(yè)管理市場也獲得了飛速的發(fā)展，物業(yè)管理糾紛也隨之增多起來,物業(yè)管理在實踐中遇到了遇到諸多的困難和壓力，管理中許多不盡人意的現(xiàn)象也會隨處可見，暴露出了一系列的問題和矛盾。由于物業(yè)管理企業(yè)對開發(fā)商的先天依附和二者之間的內在關系，使得物業(yè)管理公司作為一個獨立的法人形態(tài)始終未得到完全的確立和顯示。而由此引發(fā)的外行指導內行的現(xiàn)象以及物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商權責不清等情況都嚴重阻礙了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。因此盡快劃分物業(yè)管理公司和開發(fā)商之間的權責關系，是當前物業(yè)管理中一個尤為重要的問題。1物業(yè)管理公司和開發(fā)商發(fā)展的現(xiàn)狀及存在的問題

5、1.1物業(yè)公司與開發(fā)商的關系不明確開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間通常是兩種關系：第一，從屬關系，即物業(yè)管理公司是開發(fā)商的分支機構或子公司，這種關系又被人稱作為是“父子關系”；第二，合同關系，開發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前期物業(yè)管理合同，聘請物業(yè)管理公司進行前期物業(yè)管理。據報道，目前中國有以上的物業(yè)公司是由房地產開發(fā)企業(yè)派生的，它們之間本來就是“老子”和“兒子”的關系，很容易出現(xiàn)對于房屋質量等問題不重視，以及開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間互相“踢皮球”的現(xiàn)象。尤其是在涉及開發(fā)商利益時，物業(yè)管理企業(yè)常對開發(fā)商予以袒護，以至于導致許許多多矛盾和糾紛。物業(yè)公司與開發(fā)物業(yè)的房地產公司產權關系不清。由于目前新開發(fā)的商品

6、房項目，前期物業(yè)企業(yè)大多是開發(fā)商指定，或是運作資金來自于房地產開發(fā)商，或是前期的物業(yè)公司法人和房產公司法人同為一人，或是物業(yè)管理公司是房地產開發(fā)公司的子公司，由房地產開發(fā)公司派生出來又依附于開發(fā)商，在很大程度上成為制約市場發(fā)展的首要因素。其表現(xiàn)在兩個方面，一是業(yè)主選擇物業(yè)公司權利得不到保證，簽訂的物業(yè)管理合同只此一家，突出的矛盾就是選聘的人不承擔義務，承擔義務的人沒有選聘的權利，這導致了業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾，雙方不是平等協(xié)商主體，沒有協(xié)商，就簽訂了合同，對業(yè)主顯失公平；二是業(yè)主入住之后，由于業(yè)主委員會另行選聘物業(yè)公司成本很高，操作困難，出現(xiàn)各種經濟利益糾紛，市場無法自行調節(jié)解決。因而，要整頓和

7、規(guī)范物業(yè)管理市場經濟秩序，引導物業(yè)管理同房地產開發(fā)公司進行產權剝離，培育產權清晰、自主經營、行為規(guī)范的物業(yè)企業(yè)，建立市場準入和退出機制，促進各要素在市場中自由流動。1.2物業(yè)公司與開發(fā)商的責任和權利分不清正是因為物業(yè)公司同開發(fā)商之間的關系不明確，使得雙方的權利與責任沒有明顯的劃分標準。進而才引發(fā)了雙方之間的糾紛案。最典型的表現(xiàn)就是接管驗收制度的幕后化，把物管的接管驗收往往等同于房地產的竣工驗收。這本應是兩個完全不同的階段。房地產的竣工驗收是將產品交付使用；而物管的驗收是委托管理。兩者混淆就會權責不清，這是導致糾紛的重要原因。我認為房地產開發(fā)涉及很多環(huán)節(jié)，可能前期的環(huán)節(jié)我們作為物業(yè)公司可能不會干

8、涉太多，從物業(yè)管理的角度出發(fā)，我們的責任就是給業(yè)主提供后續(xù)的服務，就是提供房地產開發(fā)的后續(xù)服務。因為物業(yè)公司同開發(fā)商有很多的關系，業(yè)主入住以后，開發(fā)商的責任很多時候還是分的不是很清楚，很多責任就會推卸到物業(yè)公司的頭上，這就會牽扯到很多問題，從物業(yè)的管理來說責任是很簡單、很清晰的，但是大部分的物管糾紛還是因為開發(fā)商后續(xù)的服務沒有跟上而導致的。權利和責任不分明是發(fā)生糾紛產生矛盾的根源。開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)責權利不對等。物管條例第24條規(guī)定國家“提倡”建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。然而，在實際操作中，不少地開發(fā)商自行組建物業(yè)管理企業(yè)，并

9、將其建設中的質量、服務承諾推到物業(yè)管理企業(yè)頭上，使其成為“替罪羊”。但由于物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商自行組建的，所以，開發(fā)商便將建設過程中的隱患推到物業(yè)公司頭上，而物業(yè)管理企業(yè)的經費首先來源于開發(fā)商，它不得不聽從其安排，否則就只有走人。 1.3物業(yè)公司與開發(fā)商因權責不清而引起的糾紛近年來，物業(yè)糾紛愈演愈烈，已經成為建設和諧社會中凸顯的不和諧音符。，因物業(yè)管理而產生的各類糾紛增長迅猛，同時在民事案件中所占比例也逐年加大。2007年受案194件，2008年受案1898件，增長192，2009年受案2649件，增長40：物業(yè)管理糾紛案件在同期受理的民商事案件總量中的比重也在不斷增加，從2007年的0.79

10、升至2009年的8.5。物業(yè)管理糾紛的情形多種多樣，較為復雜，主要表現(xiàn)在以下一些方面：首先，開發(fā)商和物業(yè)管理公司交接不到位，雙方的權利、義務關系沒有協(xié)調好，導致物業(yè)管理混亂。入住的消費者碰到的問題，開發(fā)商和物業(yè)管理公司互相推諉，誰也不負責任，這給消費者帶來了很大不便。由于房地產開發(fā)商在前期開發(fā)中存在瑕疵遺留的老大難問題造成業(yè)主的不滿，進而轉化為業(yè)主與物業(yè)管理公司的沖突。當前我國在房地產開發(fā)市場中，由于土地資源匱缺以及相關法律政策的漏缺不完善，表現(xiàn)為賣方（開發(fā)商）市場而購房消費者處于弱勢群體，導致當前房地產價格普遍居高不下，很多購房者淪為“房奴”一族并呼吁“不購房”以此對抗開發(fā)商。已經處于優(yōu)勢一

11、方的開發(fā)商得寸進尺，在開發(fā)房地產中屢屢違約不按商品房買賣合同履約，嚴重侵害了購房消費者的合法權益，諸如開發(fā)商無視雙方約定的交房條件：交房時還未達到一戶一表居民生活用水用電，小區(qū)道路未開通，消防未驗收合格，小區(qū)綠化為到位，甚至擅自變更設計等。此外，小區(qū)沒有配備二次供電設施設備，開發(fā)商擅自處分小區(qū)公共產權，未依法繳納專項維修資金等。因此導致近年來房地產糾紛頻頻發(fā)生，該類訴訟案件呈出不窮。隨著業(yè)主被動交房入住后以上問題的暴露以及前期物業(yè)管理公司是由開發(fā)商選聘（二者有著千絲萬縷的關系，前期物業(yè)管理公司總在袒護著開發(fā)商的利益），原本是購房者與開發(fā)商之間的糾紛，也就轉化為物業(yè)管理公司與業(yè)主的矛盾沖突。物業(yè)

12、管理中存在大量糾紛，其根源在于物業(yè)管理各方的責、權、利不一致，存在不公平、不合理之處。作為物業(yè)管理的主體，物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商應當是合作平等的契約關系。其含義包括三個方面：一是契約雙方地位平等，一方不得將自己的意志強加給對方；二是權利、義務對等，權責界定明確；三是契約雙方要嚴格依據約定辦事，遵守誠實守信原則。 2. 物業(yè)管理公司和開發(fā)商權責不清的主要原因2.1物業(yè)公司自身的缺陷和不足首先、物業(yè)管理企業(yè)還沒有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，管理體制不規(guī)范導致企業(yè)內部產權不明、權責不清、管理不科學，無法獨立經營運作；目前全國有相當一部分的物業(yè)管理企業(yè)仍然是房地產開發(fā)商衍生出來的，不少物業(yè)糾紛源于開發(fā)商與

13、物業(yè)公司一體化，導致物業(yè)管理公司在處理業(yè)主與開發(fā)商的糾紛時，不能以相對獨立的第三方立場介入事件，不僅無法化解矛盾，反而使得矛盾繼續(xù)升級。開發(fā)商和物業(yè)公司的關系呈現(xiàn)出“父子關系”或是“兄弟關系”， 這使得在房屋驗收和接管過程中，物業(yè)公司不敢為業(yè)主把關，為日后的糾紛埋下了隱患。其次，物業(yè)公司整體的人力資源素質不高，缺乏專業(yè)人才由于城市住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)對人力資源的管理存在紕漏，企業(yè)內部缺少相關的專業(yè)人才，而許多從業(yè)人員的職業(yè)素質又不高，使企業(yè)的服務質量水平無法跟上市場發(fā)展的要求，形成了不要質量只追求利益的惡性競爭，對整個行業(yè)造成傷害。據統(tǒng)計，目前我國一半以上的物業(yè)管理從業(yè)人員來自城市企、事業(yè)單位

14、下崗分流人員以及農村剩余勞動力，而這些從業(yè)人員在知識和技術上都很欠缺，有的甚至以前從來都沒有接觸過這一行，有些企業(yè)認為物業(yè)管理是簡單勞動，只要低薪聘請一些文化低 、沒有接受過專門培訓的人員也就可以了，致使企業(yè)員工素質低下，物業(yè)管理服務工作不到位，侵害了業(yè)主的利益。因而，服務水平遠遠達不到物業(yè)管理發(fā)展的要求。企業(yè)創(chuàng)品牌，人是最關鍵的因素，這是因為，物業(yè)管理企業(yè)的競爭，歸根到底是人才的競爭。人才是企業(yè)所有財富中具有決定意義、最為寶貴的財富，也是物業(yè)管理企業(yè)實施品牌發(fā)展戰(zhàn)略因素中的核心。目前，我國物業(yè)管理隊伍人才結構、整體素質都難以適應創(chuàng)建物業(yè)管理品牌企業(yè)的需要。2009年從業(yè)人員的學歷狀況-圖一：

15、2.2開發(fā)商遺留問題過多，服務職責不到位開發(fā)商的遺留問題長期得不到解決，這是造成兩者矛盾與糾紛的一個重要原因。據調查表明，物業(yè)管理糾紛中有近70%是開發(fā)商遺留問題引發(fā)的物業(yè)糾紛，由于房地產開發(fā)商的原因，小區(qū)分期建設及附屬配套工程未完全竣工而提前交房，一些配套設施如水、電、氣等工程不配套，遺留了一些問題，這些遺留問題長期得不到解決給物業(yè)公司后期工作的開展帶來了不少困難，嚴重影響到物業(yè)公司的服務質量。部分開發(fā)商在規(guī)劃設計、施工階段遺留下來的諸如工程質量低劣、配套設施不完善、虛假承諾以及更改原設計方案等問題較多。特別是墻體裂縫、房屋滲水等房屋質量問題近年來成為業(yè)主投拆的最大熱點。這本來是應該由開發(fā)商

16、解決的問題，但是，業(yè)主在找開發(fā)商交涉、索賠中得不到滿意答復時就會直接將矛頭對準了物業(yè)公司，此時物業(yè)公司就成為了開發(fā)商的“替罪羊”?！笆聦嵣?，不少物業(yè)糾紛多是因開發(fā)遺留問題或承諾不到位引起，糾紛兩端的主體是開發(fā)商和業(yè)主，而非物業(yè)公司與業(yè)主?！北本┚牢飿I(yè)管理公司企宣部經理柴嘉成認為，業(yè)主維權首先應該理清各種矛盾的源頭。比如房屋質量、綠地面積縮水、配套設施不到位等很多爭議較大的糾紛，都是開發(fā)商在工程建設上的遺留問題。而這些問題屬于業(yè)主與開發(fā)商簽訂購房合同的約定范疇，而非物業(yè)公司的管理范圍。”一位不愿具名的物業(yè)公司管理人員王先生表示，早在業(yè)主簽訂購房合同的時候，就應該預先考慮到住房質量以及相關配套設

17、施問題，從而與開發(fā)商做出相應約定，而不是等到入住發(fā)現(xiàn)問題后，將賬全賴在物業(yè)公司頭上。北京市建委對2008年年底至2009年物業(yè)糾紛的一項調查表明，40%以上的物業(yè)糾紛，由開發(fā)商遺留的問題導致?！氨M管如此，有經驗的物業(yè)公司在進駐住宅項目之前，就應該前期介入，預先摸清開發(fā)遺留問題，比如工程質量、設計缺陷等等，并通過和開發(fā)商溝通、協(xié)商，在進入之前解決問題?！北本┌残判形飿I(yè)公司市場總監(jiān)表示，如果開發(fā)商不愿意投入經費解決遺留問題，物業(yè)公司完全可以選擇不進入。但不可避免有一些小型物業(yè)公司迫于競爭壓力，在開發(fā)商不愿解決遺留問題的情況下，還是會選擇接管小區(qū)。在進入新項目時，物業(yè)管理公司中標與否的大權完全掌握在

18、開發(fā)商手中，如物業(yè)管理開辦費給與不給，給多少，都是開發(fā)商說了算，否則將遭遇出局。因此，有些物業(yè)公司為了中標，在與開發(fā)商交接項目的過程中，處處遷就、妥協(xié)。這也為日后頻發(fā)物業(yè)糾紛埋下了隱患。表一：2008年十二省會城市商品房施工面積與竣工面積倍數比序號123456789城市濟南貴陽鄭州長沙南昌武漢合肥南京西安施工面積1571.52462.24864.24225.31825.93798.13970.74098.6838.7竣工面積172.2307.6691.8750.6331.1869.8940.41058.6763.3施工面積/竣工面積9.18.07.05.65.54.44.23.91.12.3政

19、府對物業(yè)管理不夠重視政府對物業(yè)管理在城市管理中的重要性認識不足，正面宣傳引導不夠現(xiàn)階段各地政府還沒有把物業(yè)管理當作城市管理的一個重要環(huán)節(jié)，只是或多或少地將其視為一種實現(xiàn)住宅商品化的輔助手段。忽視了城市居住區(qū)管理是一個城市管理的重要組成部分。這種體制下使社區(qū)的物業(yè)管理不能融入城市管理的范疇，一定程度上阻礙了城市管理前進的步伐。具體原因有以下幾點：首先，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理是以房地產業(yè)為依托發(fā)展起來的，作為其一個售后服務部門，并沒有引起政府和相關部門的重視，加之物業(yè)管理所涉及的部門過多、服務種類復雜，因而導致政府制定的物業(yè)管理法規(guī)不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要，尤其是在規(guī)范物業(yè)管理市場方面，沒有一

20、個具有針對性、指導性的文件或法規(guī)。其次，由于長期受計劃經濟體制的影響，政府與物業(yè)管理企業(yè)沒有完全分開，政府仍習慣于對企業(yè)經營活動進行直接干預，缺少服務意識使得政府職能嚴重錯位或越位，導致物業(yè)管理企業(yè)缺少自由發(fā)展的空間。再次，政府在對物業(yè)管理企業(yè)的管理上，缺乏服務意識，沒有建立一套宏觀的管理目標和行之有效的管理手段，尤其在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，是實行招投標制還是采取自愿形式，沒有一個明確的政策規(guī)定，使企業(yè)的發(fā)展在一些方面陷入盲目狀態(tài)。最后，政府對物業(yè)管理的宏觀管理目標不明確，是進行分業(yè)經營還是分業(yè)與聯(lián)合經營共存，物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，政府沒有出臺相應的扶持政策，導致物業(yè)管理過分依賴于開發(fā)商，難

21、以真正獨立出來。2.4物業(yè)管理相關的法律法規(guī)不完善物業(yè)管理規(guī)范性文件不是很多，可操作性也不是很強，目前除了建設部發(fā)布的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法和國家發(fā)改委、建設部共同發(fā)布的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法外，我國的民法通則、合同法等法律中尚無專門物業(yè)管理的規(guī)定，加之已有法規(guī)的規(guī)定又不夠詳盡，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。首先，物業(yè)法規(guī)落后于實踐；現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)制度，目前還處于起步階段，存著不全面、不嚴密、不具體及不夠協(xié)調的缺陷，相關法規(guī)精神，因各地物業(yè)管理法規(guī)制度的執(zhí)行細則均有不同版本，各施各法，上下無法統(tǒng)一形成完整、系統(tǒng)的體系，這些法規(guī)性的文件之間明顯存在著不協(xié)調，甚至相互矛盾。

22、物業(yè)管理的法規(guī)建設落后于物業(yè)管理的實踐，故專業(yè)管理公司的管理難度亦相應地增加。其次，物業(yè)管理法規(guī)制度不健全；縱觀市場，實際上國內有不少法規(guī)制度已正式頒布執(zhí)行，這對物業(yè)管理市場的規(guī)范及管理有一定的作用。可是這些法規(guī)制度雖然存在，但相關政府機構沒有落實監(jiān)管或監(jiān)管不力，引致漏洞。同時，在市場上還缺乏針對商業(yè)辦公大廈及商場的物業(yè)管理法規(guī)制度，現(xiàn)階段，物業(yè)管理法規(guī)制度僅局限于住宅物業(yè)，以致專業(yè)的物業(yè)管理公司在管理商業(yè)辦公大廈及商場時均無法可依，只能按照其經驗制訂相關的物業(yè)管理規(guī)定，造成各家物業(yè)管理公司因無所適從而各施各法，引起混亂及不必要的糾紛。3 如何區(qū)分物業(yè)管理公司和開發(fā)商之間的權利與責任3.1理清

23、物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關系物業(yè)公司要盡快“割斷與母體”的關系，使物業(yè)管理公司真正成為獨立的具有法人地位的物業(yè)管理公司?；旧鲜欠抗芩墓拷洜I維修人員和各單位的后勤、管房的人員組織起來的翻牌公司。牌子是新的，但機制和觀念是舊的，開發(fā)商本想早樓盤樹品牌，可由于“肥水不流外人田”的觀念的支配成立的物業(yè)公司，實質上是開發(fā)企業(yè)母體所附屬品，是“老子”與“兒子”的關系開發(fā)中留下的問題由“兒子”承擔。這些所謂的物業(yè)管理公司，沒有自身的激勵機制，對此物業(yè)管理公司非常有必要進行改制，使其成為“產權明確”、“責權明晰”、“政企分開”、“管理開學”的現(xiàn)代企業(yè)，以企業(yè)法人的模式運作，走向市場，向市場要效益，在市場競

24、爭中求生存求發(fā)展，以適應市場經濟的發(fā)展要求。個人建議，為規(guī)范物業(yè)公司應坐到以下幾點：第一，結合國內外一些先進的管理體制，逐步完善我國的物業(yè)管理體制；第二，加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質等級管理，對其資質進行審查，進行業(yè)主投標，提高設立物業(yè)管理企業(yè)的條件，逐步實現(xiàn)規(guī)范化管理；第三，創(chuàng)造、完善 、維護公平的競爭的物業(yè)管理市場機制，杜絕開發(fā)商自己設立物業(yè)公司自己管理的壟斷情況，在適當的時候盡快采取公開由業(yè)主進行投標的形式，由業(yè)主自己選擇規(guī)模大、實力雄厚、物業(yè)管理業(yè)績突出、物業(yè)管理所用人員素質高、責任心強的物業(yè)公司進行管；第四，由政府部門規(guī)定業(yè)主委員會成立時間，督促開發(fā)商及時成立業(yè)主委員會?？梢栽O立類似履約

25、保證金制度的制約機制在開發(fā)商有意拖延不設立業(yè)主委員會時，給予必要的經濟制裁；第五，對物業(yè)管理公司實行隨時抽查和年檢制度，對不合格的物業(yè)管理公司進行相應懲罰和制裁措施，對物業(yè)公司與開發(fā)商之間的糾紛可以按照有關的法定程序進行必要的調解。只有這樣才能徹底理清物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關系，讓物業(yè)公司真正從開發(fā)商中間獨立出來，物業(yè)公司需依靠本身的實力而不是事事都要依賴于開發(fā)商這棵大樹。3.2劃清物業(yè)公司與開發(fā)商的責任界線由于我們國家的物業(yè)管理行業(yè)建立還沒幾年，物業(yè)管理公司一般與開發(fā)商存在著千絲萬縷的關系。最明顯的列子就是物業(yè)管理公司一般都是開發(fā)商的下屬公司。在這種情況下物業(yè)公司代表的是開發(fā)商而不是業(yè)主。當

26、業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生爭議時，物業(yè)公司往往會維護開發(fā)商而不是業(yè)主的利益。我國新的物業(yè)管理條例中已經明確規(guī)定物業(yè)公司應當由業(yè)主組成的業(yè)主大會來確定。在開發(fā)商開發(fā)過程中，可以由開發(fā)商臨時委托物業(yè)公司來進行前期物業(yè)管理，一旦成立業(yè)主大會就應當重新確定物業(yè)公司。但在實踐過程中，由于法律意識淺薄、管理不力，二者權責仍沒有明確分開。為此盡快劃清物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間的權責關系就顯得尤為重要了，要劃清物業(yè)公司與開發(fā)商的責任界線就必須做到以下幾點：首先，與開發(fā)商撇清關系，自主經營，主動撲捉商機、積極參與市場競爭，在競爭過程中一方面培養(yǎng)和提升員工隊伍的整體素質和業(yè)務能力，另一方面不斷積累經驗、改進服務中的不足之處，

27、從而逐漸增強自身實力，為同開發(fā)商建立平等的合作機制奠定基礎。其次，早期介入有必要，開發(fā)商開發(fā)項目在規(guī)劃、設計、施工階段應通過招標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)的前期管理，并明示雙方的權利和責任。再次，物業(yè)公司須嚴格按照法定程序做好物業(yè)的接管驗收工作，尤其是在處理開發(fā)商遺留的問題上更不可草率行事。為防止留下今后糾紛隱患，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應當站在業(yè)主的立場上和從保證 今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度，特別注意以下幾個方面：接管驗收中若發(fā)現(xiàn)物業(yè)質量瑕疵，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)建設單位對存在的物業(yè)質量瑕疵整修、加固補強，直至完全合格。對于其他質量問題，可約定期限由開 發(fā)建設單

28、位負責維修，也可以采用費用補償的辦法，由接管方處理。落實物業(yè)的保修事宜。就開發(fā)建設方與建筑施工單位關系而言，建設工程在保修期限內發(fā)生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。但就 開發(fā)建設方與其物業(yè)購買業(yè)主、承租使用人的關系而言，開發(fā)建設方應負物業(yè)保修責任，是物業(yè)保修第一責任人。房地產開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產開發(fā)項目的質量承擔責任。在物業(yè)保修實務中，有兩種主要做法：一是 由開發(fā)商負責保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，在需要時用于代修，保修期滿，按時結算；二是由物業(yè)管理企業(yè)負責保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。因此，在接管驗收之后 ，若業(yè)主提出物業(yè)質量瑕疵問題和保

29、修請求時，應先了解清楚保修責任具體承擔者是誰，否則會造成搞錯保修責任人的糾紛。物業(yè)管理企業(yè)應督促開發(fā)建設方移交物業(yè)整套竣工驗收資料和竣工圖，包括產權資料和技術資料。為盡快發(fā)揮投資效益，開發(fā)建設單位應及時提出接管驗收申請。接管單位應在15日內審核完畢，及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收。經接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應 在7日內簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作就完成了。3.3加大政府部門的干預和指導政府應成為現(xiàn)代物管行業(yè)的堅強后盾。政府應首先完善物業(yè)管理領域的相關法律法規(guī)，旨在規(guī)范物管企業(yè)和業(yè)主雙方的行為，這樣才能使物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有法可依。同時，采

30、取各種措施大力推進物業(yè)管理企業(yè)以公開、公平、公正的招投標方式獲取物業(yè)管理項目，營造公平競爭的行業(yè)氛圍，借此引導行業(yè)自律，提高行業(yè)的服務水平、管理水平。在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的自由競價還沒有形成的背景下，保留物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法，實行政府指導價是一種現(xiàn)實的選擇，但應妥善處理好業(yè)主選擇權和政府指導價的關系?？v觀我國很多行業(yè)的成長歷程，在它們由小變大、由弱變強的過程中，政策的支持都是不可或缺的因素。雖然任何一個行業(yè)都有義務承擔相應的社會責任，物業(yè)管理行業(yè)也不例外，但現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)屬于相對新興的服務行業(yè)，而且是微利行業(yè)，沒有能力承載過多的社會責任，所以，對于物業(yè)管理行業(yè)承擔的社會責任政府是否可以考

31、慮給予一定的政策補助，來扶持這個還處在“幼兒”階段的行業(yè)。喚起社會各界的呵護和業(yè)主的理解?！八茌d舟，亦能覆舟”，行業(yè)的興衰與社會的整體氛圍有著密切的聯(lián)系。物業(yè)管理起步晚，發(fā)展還不成熟，需要得到社會的廣泛關愛。對于廣大業(yè)主，應通過多種形式和多種渠道的深入溝通與交流，贏得他們的支持，使他們能與物管企業(yè)一起為小區(qū)的建設、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展添磚加瓦，最終達到雙贏。加大宣傳力度，提升行業(yè)形象?，F(xiàn)代社會的宣傳效應不能忽視。現(xiàn)代物業(yè)管理，應走出行業(yè)的狹小天地，走上社會的廣闊舞臺。一方面通過與媒體合作，廣泛宣傳物業(yè)人良好的精神風貌；另一方面，鼓勵行業(yè)內文字駕馭能力較強的同志加強物業(yè)管理行業(yè)的政策宣傳工作，引

32、導業(yè)主明白消費，讓廣大業(yè)主了解物管、理解物管，進而支持物管。大力加強行業(yè)隊伍建設。外因是條件，內因才是根本?，F(xiàn)代物管行業(yè)的發(fā)展，應重點致力于自身隊伍建設。要多渠道多形式引進高素質的管理和專業(yè)技術人才，同時制定一系列的優(yōu)惠政策留住人才，既要做到引得進、留得住，更要做到留人留心留智，依靠人才來提升行業(yè)的管理水平和經營水平。與此同時，加大內部培訓力度培養(yǎng)人才。在此基礎上，打造一支技術精通、愛崗敬業(yè)、誠信服務的優(yōu)秀團隊，徹底改變行業(yè)的面貌，提升業(yè)主的滿意率。3.4進一步完善我國物業(yè)管理法律制度的盲點一個完善的物業(yè)管理法律制度將有助于規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，推動房地產市場，促

33、進城市社區(qū)建設。因此從法律上補足這一盲點是解決此類問題的重中之重。從立法上明確劃分建設單位與物業(yè)管理企業(yè)的權利、義務和責任（包括前期物業(yè)管理）。首先應當在立法中明確建設單位對開發(fā)完畢已竣工驗收合格的小區(qū)住宅必須實行前期物業(yè)管理，其組成應由建設單位在當地房管部門指導下進行。為進一步完善我國有關的物業(yè)管理法律規(guī)范。2003年發(fā)布的物業(yè)管理條例可以說是物業(yè)管理制度發(fā)展中的一個里程碑。它對于規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和業(yè)主的責、權、利，以及水電氣暖等等其他一些方面的法律關系，都有非常明確的法律規(guī)范。它出臺以后，對于解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題，推行物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，都會起到非常重要的作用。但由于其本身條文規(guī)范相對原則、涉及面較窄等問題，對在現(xiàn)實中存在的許多物業(yè)管理的問題都不能很好的解決。嚴格實施分業(yè)經營、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理應該是住宅小區(qū)建設完成，投入使用以后的事，但在發(fā)展初期大多數的物業(yè)管理都是開