《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第六章講義課件

1、 第六章 租賃管理 本章分值一般在8-10分之間，以單項(xiàng)選擇和多項(xiàng)選擇題出現(xiàn)?？荚嚹康模簻y(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)租賃的形式、租賃管理與租賃方案、租賃合同的構(gòu)成要素和物業(yè)租賃管理中的客戶關(guān)系管理等的知識(shí)水平和實(shí)際應(yīng)用能力。第六章 租賃管理考試要求l掌握：物業(yè)租賃的特點(diǎn)，租金確定與調(diào)整的方法。l熟悉：物業(yè)租賃的分類方法，租賃管理的工作內(nèi)容，租賃方案與租賃策略，租賃合同的根本條款。l了解：物業(yè)租賃管理的模式和房屋租賃性質(zhì)管理的內(nèi)容，租賃管理中的市場(chǎng)營(yíng)銷工作，客戶關(guān)系管理及其在租賃管理中的應(yīng)用。第六章 租賃管理知識(shí)要點(diǎn)1 .房屋租賃的特征2 .物業(yè)租賃的分類方式3 .物業(yè)租賃管理模式的類型4 .租賃管理的工

2、作內(nèi)容第六章 租賃管理5. 租賃方案與策略主要涉及的工作內(nèi)容6. 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的租金水平確實(shí)定7. 房屋租賃合同的根本條款8. 實(shí)施客戶關(guān)系管理的目的與內(nèi)容第六章 租賃管理知識(shí)要點(diǎn)一、物業(yè)租賃及其特征二、物業(yè)租賃的分類三、物業(yè)租賃的管理模式四、房屋租賃的行政管理第一節(jié) 物業(yè)租賃概述第一節(jié) 物業(yè)租賃概述一、物業(yè)租賃及其特征一物業(yè)租賃的概念通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃，其含義有以下兩點(diǎn)：1. 出租人是房屋的所有權(quán)人。出租人可以是自然人；也可以是法人；可以是所有權(quán)人自己，也可以是共有人；也可以是經(jīng)所有權(quán)人委托的代理人或代管人；轉(zhuǎn)租是附屬出租的非獨(dú)立活動(dòng)。一物業(yè)租賃的概念2. 出租人將房屋出租給承租

3、人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也包括利用自有房屋以聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、入股經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)營(yíng)名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。第一節(jié) 物業(yè)租賃概述一、物業(yè)租賃及其特征二物業(yè)租賃的特點(diǎn)不轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。承租人在租賃期內(nèi)擁有房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和局部收益權(quán)。標(biāo)的是作為特定物的房屋。第一節(jié) 物業(yè)租賃概述一、物業(yè)租賃及其特征二物業(yè)租賃的特點(diǎn)房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系。我國(guó)法律規(guī)定，租賃合同必須采取書(shū)面形式。房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止。租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。第一節(jié) 物業(yè)租賃概述一、物業(yè)租賃及其特征以下中，不能成為房屋租賃主體的 A肢體殘疾的人 B沒(méi)有民事行為能力的人C未滿十四周歲公民

4、的法定監(jiān)護(hù)人 D企業(yè)的法定代表【正確答案】B【典型考題單項(xiàng)選擇題】第一節(jié) 物業(yè)租賃概述一按房屋所有權(quán)額性質(zhì)劃分1.公有房屋的租賃簡(jiǎn)稱公房租賃，公有房屋的所有權(quán)人是國(guó)家。分為直管公房的租賃房地產(chǎn)行政主管部門作為所有權(quán)人代表和自管公房的租賃由國(guó)家授權(quán)的國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位自行管理。二、物業(yè)租賃的分類第一節(jié) 物業(yè)租賃概述一按房屋所有權(quán)額性質(zhì)劃分2.私有房屋的租賃簡(jiǎn)稱私房租賃，除共有房屋外的其他所有房屋。 二、物業(yè)租賃的分類第一節(jié) 物業(yè)租賃概述二、物業(yè)租賃的分類二按房屋租賃期限劃分分為定期租賃、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃。1. 定期租賃：最常見(jiàn)的形式。期限屆滿，租約效力終止，租戶應(yīng)將物業(yè)交還給業(yè)主。不因業(yè)主或

5、租戶的死亡而失去法律效力。第一節(jié) 物業(yè)租賃概述二、物業(yè)租賃的分類2. 自動(dòng)延期租賃：除非租約中一方提出中止合約，夠那么視為自動(dòng)續(xù)約。該形式的租賃不因租約一方的死亡而失效。第一節(jié) 物業(yè)租賃概述二、物業(yè)租賃的分類3.意愿租賃：給租戶以時(shí)期不確定的物業(yè)租用權(quán)，其延續(xù)依賴雙方的意愿?？梢晕唇?jīng)提前通知而隨意中止，但通常提前以書(shū)面形式提出中止租賃的通知。與定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去自動(dòng)中止。第一節(jié) 物業(yè)租賃概述三按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分物業(yè)使用過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用，主要由稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的能源使用費(fèi)三局部組成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費(fèi)用支出，通常將物業(yè)租金分為：

6、毛租、凈租和百分比租金三種形式。二、物業(yè)租賃的分類第一節(jié) 物業(yè)租賃概述三按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分1.毛租。出租人收取的租金中，包含了上述所有三局部費(fèi)用，承租人在使用物業(yè)的過(guò)程中，不需要再另行交納任何費(fèi)用。二、物業(yè)租賃的分類第一節(jié) 物業(yè)租賃概述2.凈租。指出租人收取的租金中，不包含上述費(fèi)用的局部或全部，而不包含的費(fèi)用，需要由承租人另行繳納。凈租通常在長(zhǎng)期租賃中采用，租賃時(shí)間可達(dá)10年以上。3.百分比租金。通常也稱超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。二、物業(yè)租賃的分類第一節(jié) 物業(yè)租賃概述以下物業(yè)中，不適宜采用百分比租金的物業(yè)有 A住宅小區(qū) B政府辦公樓 C零售商業(yè) D大型購(gòu)物中心 E工業(yè)廠房【正確答案】A

7、BE【典型考題多項(xiàng)選擇題】第一節(jié) 物業(yè)租賃概述四按其他劃分方式1.按照房屋的使用用途，將房屋租賃分為居住用房租賃和非居住用房租賃。其中，非居住用房租賃又分為辦公用房、零售商業(yè)用房和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房的租賃。2.按照承租人的性質(zhì)，可分為國(guó)內(nèi)租賃與涉外租賃二、物業(yè)租賃的分類第一節(jié) 物業(yè)租賃概述物業(yè)租賃，根據(jù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)委托內(nèi)容與要求的不同，物業(yè)管理企業(yè)有不同的管理模式。常見(jiàn)的有包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和委托管理模式。三、物業(yè)租賃管理模式第一節(jié) 物業(yè)租賃概述一包租轉(zhuǎn)租模式 1.具體做法物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)將出租物業(yè)全部或局部包租下來(lái)；然后負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租，即物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)再零星出租。三、物業(yè)租賃管理模式第一

8、節(jié) 物業(yè)租賃概述一包租轉(zhuǎn)租模式 2.雙方責(zé)任和利弊業(yè)主：不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取包租的租金。在市場(chǎng)不景氣或不易把握時(shí)，通常采用該模式。三、物業(yè)租賃管理模式第一節(jié) 物業(yè)租賃概述一包租轉(zhuǎn)租模式 企業(yè)：既要承擔(dān)物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)，又要負(fù)責(zé)物業(yè)的管理效勞工作。除賺取物業(yè)管理費(fèi)用之外，還能從經(jīng)租活動(dòng)中獲得一定的批零差價(jià)。承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。三、物業(yè)租賃管理模式第一節(jié) 物業(yè)租賃概述第一節(jié) 物業(yè)租賃概述 1. 具體做法業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)以及租賃中的管理和效勞。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)只獲得代理傭金，代理傭金以租金收入的一定比例收取。二出租代理模式第一節(jié) 物業(yè)租賃概述2.雙方責(zé)任與利弊業(yè)

9、主：不負(fù)責(zé)物業(yè)租賃，但要承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取扣除代理傭金后的全部租金收入。企業(yè)：所獲得的收益主要是管理和效勞費(fèi)用。在經(jīng)租活動(dòng)中，企業(yè)所得到的只是傭金。二出租代理模式第一節(jié) 物業(yè)租賃概述三委托管理模式 1.具體做法業(yè)主自己直接負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)，不讓物業(yè)管理企業(yè)介人。業(yè)主只將物業(yè)管理效勞工作委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。第一節(jié) 物業(yè)租賃概述三委托管理模式 2.雙方責(zé)任及利弊業(yè)主：負(fù)責(zé)物業(yè)租賃的所有活動(dòng)，承擔(dān)全部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也獲取全部租金收入。企業(yè)：只負(fù)責(zé)物業(yè)管理和效勞，只獲取物業(yè)效勞費(fèi)用，只要沒(méi)有失職行為就不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。第一節(jié) 物業(yè)租賃概述四、房屋租賃的行政管理 一房屋租賃登記備案的一般程序 二房屋租賃的條件

10、 三房屋租賃中的違法行為及處分 第一節(jié) 物業(yè)租賃概述為標(biāo)準(zhǔn)房屋租賃行為，加強(qiáng)城市房屋租賃管理，建設(shè)部1995年頒發(fā)了?城市房屋租賃管理方法?。該方法規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度，其核心是對(duì)合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)?房屋租賃證? 。四、房屋租賃的行政管理 城市房屋租賃實(shí)行 制度。 A審批 B審核 C登記備案 D報(bào)告【正確答案】C【典型考題單項(xiàng)選擇題】第一節(jié) 物業(yè)租賃概述第一節(jié) 物業(yè)租賃概述四、房屋租賃的行政管理 房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的租賃合同。合同簽訂后，要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門登記備案。房屋租賃登記備案的一般程序?yàn)樯暾?qǐng)、審查、頒證三步。一房屋租賃登記備案的一般程序 第一節(jié)

11、 物業(yè)租賃概述二房屋租賃的條件 有以下情形之一的房屋不得出租：1.未依法取得?房屋所有權(quán)證?的；2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3.共有房屋未取得共有人同意的；4.權(quán)屬有爭(zhēng)議的；第一節(jié) 物業(yè)租賃概述二房屋租賃的條件 5.屬于違章建筑的；6.不符合平安標(biāo)準(zhǔn)的；7.已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；8.不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；9.有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。以下房屋中，不得用于出租的是 。 A權(quán)屬有爭(zhēng)議的 B不符合平安標(biāo)準(zhǔn)的 C共有房屋未取得共有人同意的 D已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的 E住宅小區(qū)中，業(yè)主未簽字同意?業(yè)主公約?的【正確答

12、案】ABCD【典型考題多項(xiàng)選擇題】第一節(jié) 物業(yè)租賃概述第一節(jié) 物業(yè)租賃概述1.偽造、涂改房屋租賃證的，注銷其證書(shū)，并可以處以罰款；2.不按期申報(bào)、領(lǐng)取房屋租賃證的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款；3.未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無(wú)效，沒(méi)收其非法所得，并可以處以罰款。三房屋租賃中的違法行為及處分一、租賃管理的概念和內(nèi)容二、租賃方案與策略三、租戶選擇四、租金確定與調(diào)整五、租約談判與簽約管理大綱不作要求六、租賃管理中的市場(chǎng)營(yíng)銷第二節(jié) 租賃管理與租賃方案一、租賃管理的概念和內(nèi)容第二節(jié) 租賃管理與租賃方案1.概念：租賃管理是針對(duì)包括寫(xiě)字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收

13、益性物業(yè)租賃活動(dòng)的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過(guò)程中和租約期滿時(shí)共三個(gè)階段。一、租賃管理的概念和內(nèi)容第二節(jié) 租賃管理與租賃方案2.各階段主要工作的內(nèi)容：租約簽訂前：制定租賃方案與策略、租戶選擇、租金確定和租約談判與簽約管理。一、租賃管理的概念和內(nèi)容第二節(jié) 租賃管理與租賃方案租約執(zhí)行中：房屋交付、收取租金、租金調(diào)整和租戶關(guān)系管理。租約期滿時(shí)：租金結(jié)算、租約續(xù)期或房屋空間收回管理。二、租賃方案與策略第二節(jié) 租賃管理與租賃方案1、確定可出租面積和租賃方式2、編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算租賃管理中租賃方案的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用租賃方案是對(duì)租賃過(guò)程中主要事項(xiàng)的安排，租賃策

14、略是為提升物業(yè)吸引力而制定的一些特殊手段。二、租賃方案與策略第二節(jié) 租賃管理與租賃方案3、定位目標(biāo)市場(chǎng)4、確定租金方案取決于同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系5、明確吸引租戶的策略宣傳手段和租約條款優(yōu)惠三、租戶選擇第二節(jié) 租賃管理與租賃方案 租戶選擇是租賃管理的核心內(nèi)容。選擇適宜的租戶，形成最正確租戶組合，對(duì)于保證經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的現(xiàn)金流收入，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。三、租戶選擇第二節(jié) 租賃管理與租賃方案1.潛在租戶所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型及聲譽(yù)；2.財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期贏利能力；3.所需要面積大小及空間組合；4.需要提供的特殊物業(yè)管理效勞的內(nèi)容。四、租金確定與調(diào)整第二節(jié) 租賃管理與租賃方案一租金的計(jì)算單位和所包含

15、的內(nèi)容租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算根底，通常有毛租金和凈租金之分。四、租金確定與調(diào)整第二節(jié) 租賃管理與租賃方案二根底租金與附加租金根底租金：經(jīng)營(yíng)性物業(yè)在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望到達(dá)的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金確定一個(gè)根底租金。四、租金確定與調(diào)整第二節(jié) 租賃管理與租賃方案二根底租金與附加租金附加租金：租約中載明的租金通常為根底租金，租戶可能還要按營(yíng)業(yè)額的一定比例支付附加的百分比租金。四、租金確定與調(diào)整第二節(jié) 租賃管理與租賃方案三租金的調(diào)整對(duì)于租期較長(zhǎng)的租戶例如3-5年以上，為保護(hù)雙方的利益，需要在租約中對(duì)租金如何調(diào)整

16、作出明確的規(guī)定。六、租賃管理中的市場(chǎng)營(yíng)銷第二節(jié) 租賃管理與租賃方案1.目的：市場(chǎng)營(yíng)銷的主要目的是為了吸引潛在的租戶，以獲取一個(gè)理想的出租率。五、租約談判與簽約管理大綱不作要求六、租賃管理中的市場(chǎng)營(yíng)銷第二節(jié) 租賃管理與租賃方案2.市場(chǎng)營(yíng)銷人員通常從四個(gè)方面來(lái)宣傳其所推廣的物業(yè)：價(jià)格優(yōu)勢(shì)物業(yè)本身的素質(zhì)良好的聲譽(yù)經(jīng)濟(jì)實(shí)用一、房屋租賃合同的概念和法律特征二、房屋租賃合同的根本條款第三節(jié) 房屋租賃合同一、房屋租賃合同的概念和法律特征第三節(jié) 房屋租賃合同一房屋租賃合同的概念房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。一、房屋租賃合同的概念

17、和法律特征第三節(jié) 房屋租賃合同二房屋租賃合同的法律特征1.雙務(wù)合同是指合同當(dāng)事人都享有權(quán)利和負(fù)有義務(wù)的合同。與之對(duì)應(yīng)的是單務(wù)合同。一、房屋租賃合同的概念和法律特征第三節(jié) 房屋租賃合同2.有償合同是指當(dāng)事人享有合同規(guī)定的權(quán)利時(shí)必須付出代價(jià)的合同。與之對(duì)應(yīng)的是無(wú)償合同。一、房屋租賃合同的概念和法律特征第三節(jié) 房屋租賃合同3.諾成合同是指當(dāng)事人意思表示一致即告成立的合同。與之對(duì)應(yīng)的是實(shí)踐合同雖然當(dāng)事人意思表示一致，但還須交付標(biāo)的物，才能成立的合同房屋租賃中，一旦簽署，就告成立，而無(wú)須出租人騰出空房子或承租人占有房子才算合同成立關(guān)于租賃合同生效的說(shuō)法，正確的選項(xiàng)是 。A簽訂租賃合同，并交付標(biāo)的房屋，合

18、同才能生效B簽訂租賃合同，并交納合同定金，合同才能生效C簽訂租賃合同，并交納首期租金，合同才能生效D簽訂租賃合同后立即生效【正確答案】D【典型考題單項(xiàng)選擇題】第三節(jié) 房屋租賃合同一、房屋租賃合同的概念和法律特征第三節(jié) 房屋租賃合同二房屋租賃合同的法律特征4.要式合同是指有特定形式和履行一定手續(xù)的合同。是相對(duì)不要式合同而言的。物業(yè)租賃合同是法定要式合同，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同。一、房屋租賃合同的概念和法律特征第三節(jié) 房屋租賃合同5.繼續(xù)性合同是指履行在一定的繼續(xù)的時(shí)間內(nèi)完成，而不是一時(shí)或一次完成的合同。房屋租賃當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)均與合同的存續(xù)期間相關(guān)，時(shí)間是合同的根本元素，因而房屋

19、租賃合同是繼續(xù)性合同。與之對(duì)應(yīng)的是一時(shí)性合同。關(guān)于房屋租賃合同的說(shuō)法，正確的選項(xiàng)是 。 A房屋租賃合同是單務(wù)合同 B房屋租賃合同是雙務(wù)合同C房屋租賃合同是要式合同 D房屋租賃合同不是有效合同E房屋租賃合同是繼續(xù)性合同【正確答案】BCE【典型考題單項(xiàng)選擇題】第三節(jié) 房屋租賃合同二、房屋租賃合同的根本條款第三節(jié) 房屋租賃合同一當(dāng)事人姓名或者名稱及住所二房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況三租賃用途四租賃期限五租金及支付方式六房屋的修繕責(zé)任二、房屋租賃合同的根本條款第三節(jié) 房屋租賃合同七轉(zhuǎn)租的約定八變更和解除合同的條件九租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)十當(dāng)事人約定的其他條款其中，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房

20、屋的修繕責(zé)任是?城市房地產(chǎn)管理法?規(guī)定的必備條款。房屋租賃合同中，限定承租戶使用房屋只能用于特定的使用功能，這類限定性規(guī)定包含在 條款之中。A租賃用途 B房屋的修繕責(zé)任 C轉(zhuǎn)租的約定 D租憑期限【正確答案】A【典型考題單項(xiàng)選擇題】第三節(jié) 房屋租賃合同二、房屋租賃合同的根本條款第三節(jié) 房屋租賃合同四租賃期限 租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)局部無(wú)效。租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。承租人有義務(wù)在租賃期限屆滿后返還所承租的房屋。二、房屋租賃合同的根本條款第三節(jié) 房屋租賃合同四租賃期限如需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前三個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同

21、意，重新簽訂房屋租賃合同。 房屋租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前 個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂房屋租賃合同。A1 B2 C3 D4【正確答案】C【典型考題單項(xiàng)選擇題】第三節(jié) 房屋租賃合同二、房屋租賃合同的根本條款第三節(jié) 房屋租賃合同六房屋的修繕責(zé)任出租住宅用房的，自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù)致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。二、房屋租賃合同的根本條款第三節(jié) 房屋租賃合同租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。張某將自己的一套已居住10年的住房租給

22、李某居住，李某入住的第二天，該住房陽(yáng)臺(tái)的遮陽(yáng)棚因年久失修墜落，將地面的行人砸傷，此次砸傷事件應(yīng)由 承擔(dān)賠償責(zé)任。A張某 B李某C該住房所在小區(qū)的物業(yè)效勞企業(yè) D該住房所在小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位【正確答案】A【典型考題單項(xiàng)選擇題】第三節(jié) 房屋租賃合同二、房屋租賃合同的根本條款第三節(jié) 房屋租賃合同七轉(zhuǎn)租的約定1.概念：是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。2.管理規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋的局部或者全部轉(zhuǎn)租給他人。二、房屋租賃合同的根本條款第三節(jié) 房屋租賃合同轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租人約定的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租

23、合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。七轉(zhuǎn)租的約定張某將房屋租給李某，李某又將房屋轉(zhuǎn)租給王某，在轉(zhuǎn)租合同存續(xù)期間，張某和李某按約定解除租賃合同。針對(duì)該情況，以下說(shuō)法中，正確的選項(xiàng)是 。 A李某與王某的轉(zhuǎn)租合同繼續(xù)有效B李某與王某的轉(zhuǎn)租合同同時(shí)失效C張某與李某此時(shí)不能解除租賃合同D張某與李某解除租賃合同的前提是要征得王某的同意【正確答案】B【典型考題單項(xiàng)選擇題】第三節(jié) 房屋租賃合同二、房屋租賃合同的根本條款第三節(jié) 房屋租賃合同八變更和解除合同的條件1.房屋租賃合同的變更凡發(fā)生以下情況之一，可以允許租賃合同的變更：1租賃一方當(dāng)事人更名、房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人家庭分戶或承租人死亡；二、房屋租賃合同的

24、根本條款第三節(jié) 房屋租賃合同八變更和解除合同的條件2出租房屋面積的增減、附屬物的增減；3租賃雙方約定改變租賃房的用途或增減房屋用途；4租金的增減或支付方式的改變；5雙方約定改變租賃期限或者期限長(zhǎng)短；二、房屋租賃合同的根本條款第三節(jié) 房屋租賃合同八變更和解除合同的條件2.租賃合同的終止合法租賃合同的終止一般有兩種情況：1合同的自然終止；2人為終止第三節(jié) 房屋租賃合同八變更和解除合同的條件1合同的自然終止；租賃合同到期，合同自動(dòng)終止；符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；當(dāng)事人協(xié)商一致的。第三節(jié) 房屋租賃合同2人為終止將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；將承租

25、的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的；將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的；無(wú)正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的；第三節(jié) 房屋租賃合同2人為終止公有住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的；承租人利用承租的房屋從事非法活動(dòng)的；成心損壞房屋的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的。以下情形中，屬于房屋租賃合同自然終止的是 A無(wú)正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的 B公有住宅無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的 C將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的 D因不可抗力致使房屋租賃合同不能繼續(xù)履行的【正確答案】D【典型考題單項(xiàng)選擇題】第三節(jié) 房屋租賃合同二、房屋租賃合同的根本條款第三節(jié) 房屋租賃合同九租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)1.出租人的

26、權(quán)利與義務(wù)出租人的權(quán)利：1有按期收取租金的權(quán)利；2有監(jiān)督承租人按合同規(guī)定合理使用房屋的權(quán)利；二、房屋租賃合同的根本條款第三節(jié) 房屋租賃合同九租賃雙方的權(quán)利與義務(wù) 出租人的權(quán)利：3有依法收回出租房屋的權(quán)利；4有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國(guó)家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定等權(quán)利。第三節(jié) 房屋租賃合同九租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)1.出租人的權(quán)利與義務(wù)出租人的義務(wù)：有按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用的義務(wù)；有保障承租人合法使用房屋的義務(wù)；有保障承租人居住平安和對(duì)房屋裝修、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行正常維修的義務(wù)；有組織住戶、依靠群眾管好房屋，接受租戶監(jiān)督，不斷改進(jìn)工作的義務(wù)。二、房屋租賃合同的根本條款第三節(jié) 房屋租賃合同九租

27、賃雙方的權(quán)利與義務(wù)2.承租人的權(quán)利與義務(wù)承租人的權(quán)利：有按照租約所列的房屋、規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)利；有要求保障房屋平安的權(quán)利；出租房屋出售時(shí)，有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)；有對(duì)物業(yè)管理狀況進(jìn)行監(jiān)督、建議的權(quán)利；經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利。第三節(jié) 房屋租賃合同2.承租人的權(quán)利與義務(wù)承租人的義務(wù)：有按期交納租金的義務(wù)；有按約定用途合理使用房屋，不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓他人的義務(wù)；有維護(hù)原有房屋、保護(hù)使用、妥善保管的義務(wù)；有遵守有關(guān)國(guó)家政府法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定的義務(wù)。二、房屋租賃合同的根本條款九租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)甲、乙雙方簽訂了廠房租賃合同，合同規(guī)定，甲于合同簽訂之日起將其擁有的廠房租賃給乙，乙應(yīng)于合同簽訂之日起承擔(dān)支付租金的義務(wù)，合同簽訂后，乙因自身原因遲滯1個(gè)月后入住該廠房，關(guān)于合同第1個(gè)月租金的說(shuō)法，正確的選項(xiàng)是 。 A乙方不應(yīng)該支付第一個(gè)