大連金石灘溫泉井抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告

1、大連金石灘溫泉井抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告大連市劉明剛房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所致委托方函大連名水溫泉開發(fā)工程有限公司：受貴公司委托，本所秉著客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則，對(duì)貴公司獲得合法的礦產(chǎn)資源勘查許可證并自行開發(fā)的、位于大連金石灘旅游度假區(qū)金石廣場(chǎng)的金石名水一號(hào)溫泉井的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為二年十二月五日，估價(jià)目的為抵押貸款。本所根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣（大寫）貳仟玖佰萬元左右。大連市房地產(chǎn)

2、估價(jià)事務(wù)所法定代表人：劉明剛二年十二月十五日估價(jià)師聲明（同房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范） 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 （一）估價(jià)假設(shè)條件： 1、委托方合法取得礦產(chǎn)資源勘查許可證以及開工建設(shè)的必需的合法證件，并以所確認(rèn)其未來的用途評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。2、本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于完好狀態(tài)并達(dá)到委托方所提供的使用功能為假設(shè)前提。3、由于估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是體現(xiàn)在其未來的收益上。依據(jù)最高最佳使用原則，本報(bào)告是在估價(jià)對(duì)象的基礎(chǔ)上，擬建一棟集餐飲、客房、療養(yǎng)、健身、娛樂、洗浴為一體的綜合型大酒店來進(jìn)行測(cè)算分析的。4、在估價(jià)對(duì)象收益年限中，金石灘旅游度假區(qū)僅有金石名水一號(hào)溫泉井存在。5、估價(jià)對(duì)象的使用收益年限至少在20年以上

3、，每天出水量至少在500立方米以上。（二） 估價(jià)限制條件： 1、估價(jià)對(duì)象能否如期完工、委托方提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與實(shí)際投產(chǎn)時(shí)是否有變，均對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生一定影響。 2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，金石灘旅游度假區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化較大，及因過量的開采影響估價(jià)對(duì)象的使用情況，不能直接使用本評(píng)估結(jié)論。 3、本次評(píng)估結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。4、 本次評(píng)估未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方委托方全稱：大連名水溫泉開發(fā)工程有限公司 法定代表人：譚績(jī)彰 住所：大連市沙河口區(qū)中山路522號(hào)二、估價(jià)方估價(jià)方全稱：大連市房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所 法定代表人：劉明

4、剛 住所：大連市西崗區(qū)黃河街80號(hào) 估價(jià)資格等級(jí)：一級(jí) 三、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象位于大連金石灘旅游度假區(qū)金石廣場(chǎng)，為大連名水溫泉開發(fā)工程有限公司開發(fā)的金石名水一號(hào)溫泉井。溫泉井深1510米。該井鉆孔開孔孔徑為444.5mm，中間孔徑為311.0mm，中孔孔徑215.9mm，每天出水量至少在500立方米以上。具體指標(biāo)見技術(shù)報(bào)告。四、估價(jià)目的為估價(jià)對(duì)象辦理抵押貸款提供價(jià)值參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)經(jīng)委托方確認(rèn)，本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定為二年十二月五日。六、價(jià)值定義根據(jù)估價(jià)目的及委托方的要求，本報(bào)告評(píng)估估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)下的公開市場(chǎng)價(jià)格。所謂公開市場(chǎng)價(jià)值即在公開市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格。公開市場(chǎng)是指：在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)

5、行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握足夠的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開且不具有排他性。七、估價(jià)依據(jù)1、委托方與本評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂的評(píng)估委托書；2、證號(hào)2100000010120中華人民共和國(guó)礦產(chǎn)資源勘查許可證；3、地質(zhì)礦產(chǎn)部沈陽綜合巖礦測(cè)試中心的“分析報(bào)告”；4、遼寧水文地質(zhì)工程地質(zhì)勘查院頒發(fā)的“金石名水一號(hào)溫泉井基本情況”；5、委托方提供的相關(guān)資料；6、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄；7、有關(guān)大連金石灘旅游度假區(qū)及大連市餐飲、酒店及健身、娛樂中心的相關(guān)資料；8、估機(jī)構(gòu)掌握的其它相關(guān)資料；八、估價(jià)原則本評(píng)估報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下

6、，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：合法原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；最高最佳使用原則；替代原則等。九、估價(jià)方法 本估價(jià)報(bào)告采用收益法進(jìn)行評(píng)估，并運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析的有關(guān)方法，結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，最終確定估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果。十、估價(jià)結(jié)果本評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則。按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)總價(jià)約為人民幣（大寫）貳仟玖佰萬元。十一、估價(jià)人員 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 劉 明 剛中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 趙 尊 黨 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 孫 育 勤中國(guó)注

7、冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 李 惠 濱 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 劉 濤房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 員： 王 洪 明十二、估價(jià)作業(yè)日期二年十二月五日至二年十二月十五日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告起原則上規(guī)定為一年，但市場(chǎng)狀況變化很大時(shí)，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期不超過半年。估價(jià)技術(shù)報(bào)告 溫泉擁有飲用、保健、康樂等方面的廣泛用途，它具有的浴用、飲用、吸入等多重功效。對(duì)多種疾病進(jìn)行以溫泉為主的綜合治療總有效率達(dá)94.6，同時(shí)對(duì)保健、護(hù)膚具有一般藥物、化妝品不可比擬的作用，已經(jīng)被越來越多的人所認(rèn)識(shí)，逐漸成為人們一種新的消費(fèi)時(shí)尚。溫泉不僅可以為旅游度假增添新的時(shí)尚消費(fèi)，吸引更多的游客，更能夠圍

8、繞溫泉資源的開發(fā)利用招商引資，吸引更多的資金，促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。金石名水一號(hào)溫泉井作為特殊的收益性物業(yè)，其商業(yè)價(jià)值主要體現(xiàn)在未來與其相配套的物業(yè)的收益上，故除對(duì)溫泉井的個(gè)別因素進(jìn)行分析外，還將對(duì)影響擬建成物業(yè)收益的因素，及由于溫泉井帶來的額外收益的因素進(jìn)行分析。影響其價(jià)值的因素有：一、個(gè)別因素分析金石名水一號(hào)溫泉井深1510米。該井鉆孔開孔孔徑為444.5mm，中間孔徑為311.0mm，中孔孔徑215.9mm，全孔均下入鋼級(jí)n80的套管，其中篩管總長(zhǎng)度304.07m，外徑為177.8mm。鉆孔所揭露的含水層為震旦系長(zhǎng)嶺子組、橋頭組地層，主要巖性為鈣質(zhì)板巖、石英巖及互層。金石名水一號(hào)溫泉井具有

9、承壓性，呈自流狀，日自流量16m3/d。采用200kj20400型深井潛水泵抽水，經(jīng)過168小時(shí)7個(gè)落程的抽水試驗(yàn)，最大降深152米時(shí)，單井涌水量為500m3/d，井內(nèi)溫度為38，停泵5小時(shí)后，水井恢復(fù)自流狀態(tài)。金石名水一號(hào)溫泉井屬于非巖漿型地?zé)幔吹責(zé)崽荻葻豳Y源，從水質(zhì)分析結(jié)果和水量大小看，可作為醫(yī)療保健用水。水樣已經(jīng)過原地礦部沈陽綜合巖礦測(cè)試中心和日本中央溫泉研究所化驗(yàn)分析，溫泉水化驗(yàn)類型為cl-na型，礦化度為2077mg/l，ph=7.71，富含多種礦物質(zhì)，詳情見附件的水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告表。 金石溫泉具有以下功效浴用 神經(jīng)痛、關(guān)節(jié)炎、跌打損傷、不孕癥；飲用 腸胃??；吸入 慢性支氣管炎、咽喉炎

10、。另外，金石溫泉屬弱食鹽泉，具有解除疲勞、松弛神經(jīng)之功效，對(duì)病后康復(fù)也有著良好的醫(yī)療效果。二、區(qū)域因素分析 大連金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)是1992年10月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立，以接待海外游客為主的綜合性旅游度假區(qū)，同時(shí)也是國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。 金石灘位于遼東半島南端，黃海沿岸，毗鄰大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，大窯灣國(guó)際深水港和大連保稅區(qū)。陸地面積62平方公里，海域面積58平方公里。三面環(huán)海，由東部半島、西部半島及兩個(gè)半島之間的開闊腹地和海水浴場(chǎng)組成。經(jīng)過多年建設(shè)，金石灘的基礎(chǔ)設(shè)施已基本完備，已經(jīng)形成以大連金石高爾夫俱樂部為主的綠色中心，以中國(guó)國(guó)際游艇俱樂部為主的藍(lán)色中心，以滑雪、滑草場(chǎng)和國(guó)際狩獵俱樂部為主的銀色

11、中心，以歐亞花卉為產(chǎn)品的鮮花生產(chǎn)、銷售基地的3個(gè)中心和一個(gè)基地的格局。 大連金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)經(jīng)過八年的開發(fā)建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)配套設(shè)施，自然景觀，以及相配套的酒店、餐飲業(yè)已經(jīng)形成規(guī)模。其中規(guī)模較大的有：金石錨地賓館、金石宮大酒店、華龍大酒店、金山賓館、國(guó)際會(huì)議中心、玫瑰莊園等，成為金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)每年迎接海內(nèi)外來賓的主要場(chǎng)所。 金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)距市中心稍遠(yuǎn)，約有56公里，距離周水子國(guó)際機(jī)場(chǎng)約52公里，距離大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)約22公里，通過5號(hào)快速路與大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)相連，通過5號(hào)快速路、振興路只需40分鐘即可方便地通達(dá)大連市區(qū)。三、市場(chǎng)背景分析大連市位于遼東半島的最南端，東臨黃海，

12、西瀕渤海，南與山東半島隔海相望，北依遼闊的東北平原，并處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的圈首、京津門戶和東北亞地區(qū)的中心地帶，堪稱東北之窗是我國(guó)重要的港口、工業(yè)、貿(mào)易和旅游城市，同時(shí)也是我國(guó)北方最具活力、最具開放色彩的城市之一。江澤民總書記于1999年3月視察大連時(shí)欣然題詞：百年風(fēng)雨洗禮，北方明珠生輝。這幾年，大連的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和利用外資情況在全國(guó)范圍內(nèi)都保持著較高的水平，經(jīng)濟(jì)秩序、社會(huì)秩序穩(wěn)定，地方財(cái)稅收入一直穩(wěn)步增長(zhǎng)，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)展順利，旅游業(yè)、金融業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)一直穩(wěn)步發(fā)展。大連金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)自1992年底建區(qū)以來，游客人數(shù)每年以20的速度遞增，1997年進(jìn)區(qū)游客達(dá)110萬余人。因此有關(guān)專家預(yù)

13、測(cè)，大連的旅游客源將會(huì)出現(xiàn)更迅猛的增長(zhǎng)勢(shì)頭，作為大連三大旅游景點(diǎn)之一的大連金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)，將會(huì)成為中高消費(fèi)層游客的首選地點(diǎn)。四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析金石溫泉是繼大連市區(qū)周邊普蘭店安波溫泉、瓦房店李官溫泉之后，在大連市區(qū)邊緣發(fā)現(xiàn)的又一個(gè)水質(zhì)好，開采量大的溫泉。金石溫泉與上述的溫泉相比，具有以下的優(yōu)勢(shì)：1、交通方便安波溫泉與李官溫泉距大連市中心約140公里，距開發(fā)區(qū)約115公里，乘車去安波大約需要2小時(shí)的車程，去李官大約需要1小時(shí)20分鐘的車程。與安波溫泉、李官溫泉相比，金石溫泉距大連市中心約有56公里，距離周水子國(guó)際機(jī)場(chǎng)約52公里，距離大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)約22公里，通過5號(hào)快速路與大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)

14、區(qū)相連，通過5號(hào)快速路、振興路只需40分鐘即可方便地通達(dá)大連市區(qū)。 2、消費(fèi)人群成熟溫泉具有浴用、飲用、吸入等多重功效，深受人們的歡迎，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，以溫泉為主綜合治療總有效率達(dá)94.6。全國(guó)每年都會(huì)有近千萬人通過洗溫泉浴來治療各種疾病，洗溫泉浴已經(jīng)越來越成為人們消費(fèi)的時(shí)尚。安波溫泉與李官溫泉是單純的以溫泉為主的休閑地方，而金石溫泉所處的金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)是國(guó)家級(jí)的旅游區(qū)，度假區(qū)內(nèi)有眾多的旅游景點(diǎn)及休閑項(xiàng)目，每年均有百萬以上的游客進(jìn)區(qū)旅游，加上交通便利，對(duì)喜歡洗溫泉浴的消費(fèi)人群提供了非常便利的條件，這是李官溫泉與安波溫泉無法與之相比的。五、最高最佳使用分析 估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最有效使用為前

15、提進(jìn)行估價(jià)。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用，本估價(jià)對(duì)象是明顯收益性的物業(yè)，擬以估價(jià)對(duì)象為中心，建立一個(gè)集餐飲、客房、健身、療養(yǎng)、娛樂為一體的綜合性物業(yè)為最高最佳使用。六、估價(jià)方法選用 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，本評(píng)估報(bào)告選用收益法。七、估價(jià)測(cè)算過程由于估價(jià)對(duì)象屬于特殊物業(yè)，在大連市市場(chǎng)中沒有交易案例，但該物業(yè)具有明顯的收益特點(diǎn)，按照最高最佳使用原則，本報(bào)告采用收益法進(jìn)行評(píng)估。具體技術(shù)思路為：在估價(jià)對(duì)象所在的場(chǎng)地，擬建一棟高檔次的、綜合性的大酒店，由于估價(jià)對(duì)象的存在，在同一供需圈內(nèi)，該綜合性大酒店將會(huì)有超過其它酒店的收益，這部分收益即是

16、估價(jià)對(duì)象所帶來的，采用適當(dāng)?shù)馁Y本化率對(duì)估價(jià)對(duì)象在未來可使用年限(經(jīng)濟(jì)收益年限)內(nèi)各年的純收益進(jìn)行資本化還原，評(píng)估確定其估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。本報(bào)告中假設(shè)估價(jià)對(duì)象在未來可使用的經(jīng)濟(jì)收益年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年純收益，且各年的資本化率保持不變，確定計(jì)算公式為：p=a/r【11/（1r）n】 公式中： p估價(jià)對(duì)象建成投入使用時(shí)的價(jià)格； a-年純收益； r-資本化率； n-收益年限； 測(cè)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格：（一）估價(jià)對(duì)象的年純收益a根據(jù)估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)及特點(diǎn)，對(duì)該類物業(yè)進(jìn)行調(diào)查分析，扣除其自身的個(gè)別因素，得出大連市該類物業(yè)的客觀收入和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)并以此計(jì)算其純收益。1、年毛收入據(jù)委托方提供，擬利用金石溫泉資源建一

17、棟規(guī)模與金石錨地賓館、金石宮大酒店相類似的大酒店，同時(shí)在它的旁邊建一座配有標(biāo)準(zhǔn)泳池的游泳館,并于2001年9月30日竣工投入使用。通過對(duì)金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)內(nèi)規(guī)模較大的酒店，及李官溫泉、安波溫泉進(jìn)行調(diào)查分析，目前金石灘度假區(qū)內(nèi)的酒店平均上客率大約在45，估計(jì)由于溫泉的原因，擬建成物業(yè)的上客率大約在80以上。則分項(xiàng)預(yù)測(cè)。由于有估價(jià)對(duì)象，大酒店建成后每年所帶來的毛收入： 客房收入：265萬元 餐廳收入：120萬元 游泳場(chǎng)館收入：360萬元 其它收入：70萬元 總計(jì)： 815萬元2、年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用(a)營(yíng)業(yè)成本：營(yíng)業(yè)成本包括各項(xiàng)服務(wù)成本、能源費(fèi)、維修費(fèi)用及每年的固定資產(chǎn)(包括游泳場(chǎng)館和館內(nèi)不可分離的設(shè)備

18、設(shè)施)折舊等，根據(jù)大連金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)同類酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)估算，年?duì)I業(yè)成本約為170萬元左右。(b)營(yíng)業(yè)費(fèi)用：包括服務(wù)人員工資及福利、開辦費(fèi)攤銷和廣告、宣傳、交際費(fèi)，根據(jù)大連金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)同類酒店近幾年此項(xiàng)費(fèi)用平均水平估算，年?duì)I業(yè)費(fèi)用約為150萬元左右。(c)營(yíng)業(yè)稅及附加：按營(yíng)業(yè)收入的5.55%計(jì)算，約為45萬元左右。(d)管理費(fèi)用：包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理人員工資及福利、差旅費(fèi)等各種費(fèi)用，估算這部分年管理費(fèi)用約為70元左右。(e)財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括流動(dòng)資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算約為25萬元左右。(f)經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)：根據(jù)調(diào)查和2000年大連市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料中賓館酒店業(yè)財(cái)

19、務(wù)狀況報(bào)表，估算年經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)約為80萬元左右。年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)： 540萬元3、純收益純收益年經(jīng)營(yíng)收入年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用815萬元540萬元 275萬元（二）資本化率（r）的確定本報(bào)告中按相關(guān)行業(yè)基準(zhǔn)投資收益率標(biāo)準(zhǔn)確定資本化率，即：資本化率(r)=基準(zhǔn)投資收益率(i)基準(zhǔn)投資收益率(i)=實(shí)質(zhì)利率權(quán)數(shù)+平均投資利潤(rùn)率權(quán)數(shù)通過對(duì)近幾年的大連市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料的分析，確定資本化率(r)為：r=6.28%（三）收益年限（n）的確定根據(jù)有關(guān)專家及遼寧水文地質(zhì)工程地質(zhì)勘查院出具的“金石名水一號(hào)溫泉井基本情況”，金石名水一號(hào)溫泉井的開采年限至少為20年，本報(bào)告采取保守原則，確定估價(jià)對(duì)象的開采年限為20年，故確定其

20、收益年限為20年。通過上述分析，將純收益、資本化率和經(jīng)濟(jì)收益年限代入計(jì)算公式，測(cè)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格為：p=a/r1-1/(1+r)n =3080萬元根據(jù)委托方的要求，評(píng)估估價(jià)對(duì)象的目前價(jià)值，故將2001年9月30日的價(jià)值折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，本報(bào)告折現(xiàn)率取6.25，則估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的價(jià)值為：3080/（16.25）2900萬元八、評(píng)估結(jié)果經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查與分析測(cè)算，報(bào)告評(píng)估結(jié)果如下：估價(jià)對(duì)象在能夠進(jìn)行商業(yè)性開發(fā)建設(shè)，或能夠自由地進(jìn)入市場(chǎng)交易，市場(chǎng)上存在足夠的合作方、買方和賣方，并無特殊情況出現(xiàn)的條件下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格總值為人民幣(大寫)貳仟玖佰萬元左右。估價(jià)師心得溫泉擁有飲用、保健、

21、康樂等方面的廣泛用途，具有浴用、飲用、吸入等多重功效，目前已經(jīng)被越來越多的人所認(rèn)識(shí)，逐漸成為人們一種新的消費(fèi)時(shí)尚。經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)注意到利用溫泉吸引消費(fèi)者，賺取高額的利潤(rùn)。但是開采溫泉是高風(fēng)險(xiǎn)的，同時(shí)作為估價(jià)人員進(jìn)行溫泉井評(píng)估，也是極少遇到的，從現(xiàn)場(chǎng)勘查、數(shù)據(jù)搜集，到完成估價(jià)報(bào)告，整個(gè)過程都是在挑戰(zhàn)，同時(shí)也是在學(xué)習(xí)。1 首先是估價(jià)方法的選擇鉆探溫泉井是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的項(xiàng)目，如果鉆探不成功，前期的投資就打水漂了。但是如果成功的鉆探一口好井，無論是水溫、水質(zhì)及保健、醫(yī)療等功效極佳的一口溫泉井，將會(huì)吸引眾多的消費(fèi)者前來消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)者將會(huì)因此而有高額的利潤(rùn)。根據(jù)委托方提供的資料，本報(bào)告中的溫泉井無論在各方

22、面在大連地區(qū)均是最好的。成功鉆探這口溫泉井后，委托方準(zhǔn)備在這口井的基礎(chǔ)上，建一座集餐飲、客房、娛樂、桑那、游泳為一體的四星級(jí)酒店，規(guī)模與該區(qū)域最大酒店相似。依據(jù)委托方提供的資料，及我們前期的大量工作，委托方擬建項(xiàng)目符合最高最佳使用原則，具有明顯收益的特點(diǎn)，故本報(bào)告選用收益法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算。成本法存在的問題是利潤(rùn)無法確定，鉆探溫泉同普通的房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)不同，它是高風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)行為，風(fēng)險(xiǎn)與收益同正比，利潤(rùn)是取50，還是100，還是200，沒有一個(gè)具體可參考的標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)比較法根本沒有可比實(shí)例，假設(shè)開發(fā)法中，不確定的因素比收益法中的還要多。因此本報(bào)告最終選用收益法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算。2 技術(shù)思路。根據(jù)我們調(diào)查及掌握的資料，在同一地區(qū)，相同或相似的兩宗物業(yè)，有溫泉項(xiàng)目物業(yè)的收益要明顯高于沒有溫泉項(xiàng)目的物業(yè)，剔除經(jīng)營(yíng)者的正常利潤(rùn)，那么這塊高出的收益即是由于溫泉存在帶來的，采用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，年限采用委托方提供權(quán)威報(bào)告中的可開采年限，計(jì)算得出溫泉井的價(jià)值。3 數(shù)據(jù)的搜集及利用應(yīng)該說本報(bào)告中，最關(guān)鍵的是這個(gè)環(huán)節(jié)，委托方僅提供擬建項(xiàng)目的規(guī)模及標(biāo)