物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)理論分析

1、第一節(jié)第一節(jié) 產(chǎn)權(quán)理論產(chǎn)權(quán)理論產(chǎn)權(quán)制度、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度產(chǎn)權(quán)制度、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的產(chǎn)生背景的產(chǎn)生背景產(chǎn)權(quán)的界定、建筑物區(qū)分所有權(quán)各產(chǎn)權(quán)的界定、建筑物區(qū)分所有權(quán)各部分的權(quán)利和義務(wù)部分的權(quán)利和義務(wù)產(chǎn)權(quán)的概念及界定、建筑物區(qū)分所產(chǎn)權(quán)的概念及界定、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念、特征、組成和內(nèi)容有權(quán)的概念、特征、組成和內(nèi)容 產(chǎn)權(quán)：指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占土地的使用權(quán)。即： 房地產(chǎn)權(quán)利人以房地產(chǎn)為對象，對其直接進行支配并享有利益的排除他人干擾的權(quán)利。1.1 1.1 產(chǎn)權(quán)理論概述產(chǎn)權(quán)理論概述1.1 1.1 產(chǎn)權(quán)理論概述產(chǎn)權(quán)理論概述 從從法律法律的角度說，產(chǎn)權(quán)就是的角度說，產(chǎn)權(quán)就是財產(chǎn)權(quán)利財產(chǎn)

2、權(quán)利，是憑借財產(chǎn)所獲得的各種權(quán)，是憑借財產(chǎn)所獲得的各種權(quán)利的總和。利的總和。 是存在于任何客體之中或之上的權(quán)利。是存在于任何客體之中或之上的權(quán)利。 從從經(jīng)濟學(xué)經(jīng)濟學(xué)的角度說，產(chǎn)權(quán)是的角度說，產(chǎn)權(quán)是生產(chǎn)資料所有制關(guān)系生產(chǎn)資料所有制關(guān)系，即基本經(jīng)濟制度，即基本經(jīng)濟制度， 生產(chǎn)資料所有權(quán)的權(quán)能可以實現(xiàn)分割、分解及重組。生產(chǎn)資料所有權(quán)的權(quán)能可以實現(xiàn)分割、分解及重組。包括包括占有權(quán)、使用權(quán)、出借權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)占有權(quán)、使用權(quán)、出借權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)以及其他與財產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利以及其他與財產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利反映、體現(xiàn)反映、體現(xiàn)生產(chǎn)資料所有權(quán)關(guān)系的生產(chǎn)資料所有權(quán)關(guān)系的1.1 1.1 產(chǎn)權(quán)理論概述產(chǎn)權(quán)理論概述產(chǎn)權(quán)制度是一切經(jīng)濟制度的

3、基礎(chǔ)，產(chǎn)權(quán)制度是一切經(jīng)濟制度的基礎(chǔ)，任何經(jīng)濟制度都取決于產(chǎn)權(quán)制度。任何經(jīng)濟制度都取決于產(chǎn)權(quán)制度。清晰的產(chǎn)權(quán)明確規(guī)定了人與經(jīng)濟物清晰的產(chǎn)權(quán)明確規(guī)定了人與經(jīng)濟物品有關(guān)的行為準(zhǔn)則。品有關(guān)的行為準(zhǔn)則。1.1 1.1 產(chǎn)權(quán)理論概述產(chǎn)權(quán)理論概述私有物品、公共物品私有物品、公共物品1.1 1.1 產(chǎn)權(quán)理論概述產(chǎn)權(quán)理論概述1.1 1.1 產(chǎn)權(quán)理論概述產(chǎn)權(quán)理論概述產(chǎn)權(quán)如何界定產(chǎn)權(quán)如何界定建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)案例：案例：李女士最近有點煩，樓上新李女士最近有點煩，樓上新搬來的鄰居正在裝修，整天搬來的鄰居正在裝修，整天敲敲打打不說，李女士還發(fā)敲敲打打不說，李女士還發(fā)現(xiàn)自家房屋的的天花板出現(xiàn)現(xiàn)自家房屋的的天

4、花板出現(xiàn)了開裂痕跡，更可怕的是李了開裂痕跡，更可怕的是李女士感覺自家陽臺頂部樓板女士感覺自家陽臺頂部樓板似乎有點下沉，后來發(fā)現(xiàn)是似乎有點下沉，后來發(fā)現(xiàn)是樓上鄰居在陽臺上砌筑了墻樓上鄰居在陽臺上砌筑了墻體。這些現(xiàn)象讓其感到很是體。這些現(xiàn)象讓其感到很是不安，立馬向物業(yè)管理部門不安，立馬向物業(yè)管理部門反映了。反映了。如果你是物業(yè)管理部門的負如果你是物業(yè)管理部門的負責(zé)人，遇到這種情況你怎么責(zé)人，遇到這種情況你怎么辦？辦？ 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)：指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分享有的專業(yè)所有權(quán)、對共用部分享有的共用部分持分權(quán)和因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系

5、所生的成員權(quán)之總稱。 通俗理解通俗理解：指高層建筑物出現(xiàn)后，各業(yè)主對住宅等專有部分享有所有權(quán)，對電梯、過道等共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。1.2 1.2 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)1.2 1.2 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)在結(jié)構(gòu)和使用在結(jié)構(gòu)和使用上具有獨立性上具有獨立性, ,專屬于某人專屬于某人在結(jié)構(gòu)上供全體在結(jié)構(gòu)上供全體區(qū)分所有人共同區(qū)分所有人共同使用使用共同管理共同管理權(quán)，比如權(quán)，比如業(yè)主大會業(yè)主大會墻墻體體地地板板天天花花墻墻體體1.2 1.2 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)1.2 1.2 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)返回返回屋屋頂頂外外墻墻DEFCBA樓樓梯梯1.

6、2 1.2 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)道道路路D1E1F1C1B1A1部分共有部分共有兩方互有兩方互有全體共有全體共有1.2 1.2 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)返回返回1.2 1.2 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)1.2 1.2 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)登記登記公示性公示性一體性一體性專有權(quán)專有權(quán)的主導(dǎo)性的主導(dǎo)性復(fù)合型復(fù)合型權(quán)利主體權(quán)利主體的多重性的多重性建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征1.2 1.2 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)A AB BC CD D宅地基礎(chǔ)宅地基礎(chǔ)D DC CB BA A宅地基礎(chǔ)宅地基礎(chǔ)A AA1A1B BB1B1C CC1C1D D

7、D1D1宅地基礎(chǔ)宅地基礎(chǔ)建筑物區(qū)分所有權(quán)的種類建筑物區(qū)分所有權(quán)的種類1.3 1.3 住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)形態(tài)的研究住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)形態(tài)的研究101601501401301201102602502402302202103603503403303203104604504404304204803703804704乙丁丙甲101601501401301201102602502402302202103603503403303203104604504404304204803703804704乙甲丁丙宅地基宅地基礎(chǔ)礎(chǔ)101601501401301201102602502402302202103603503403303203

8、104604504404304204803703804704甲101601501401301201102602502402302202103603503403303203104604504404304204803703804704甲宅地基宅地基礎(chǔ)礎(chǔ) 上圖為某住宅區(qū)，甲、乙、丙、丁為連體或不連體的一梯兩戶上圖為某住宅區(qū)，甲、乙、丙、丁為連體或不連體的一梯兩戶的住宅樓，其中甲、丙各的住宅樓，其中甲、丙各6 6層只設(shè)步行樓梯，乙、丁各層加設(shè)升降層只設(shè)步行樓梯，乙、丁各層加設(shè)升降電梯，假設(shè)這些住宅均已分套出售，各有業(yè)主。電梯，假設(shè)這些住宅均已分套出售，各有業(yè)主。步梯電梯步梯電梯道路請問：請問： 該小區(qū)

9、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)以何種形式存在，并舉例說該小區(qū)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)以何種形式存在，并舉例說明。明。 該小區(qū)的物業(yè)管理公司向所有住戶收取電梯運該小區(qū)的物業(yè)管理公司向所有住戶收取電梯運行費、道路養(yǎng)護費的行為合理么？行費、道路養(yǎng)護費的行為合理么？ 104104住戶利用一樓的便利條件在相鄰綠地上建了住戶利用一樓的便利條件在相鄰綠地上建了一座花房。這種行為合理么？一座花房。這種行為合理么？1.3 1.3 住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)形態(tài)的研究住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)形態(tài)的研究物業(yè)管理為什么以產(chǎn)權(quán)理論為基礎(chǔ)？物業(yè)管理為什么以產(chǎn)權(quán)理論為基礎(chǔ)？產(chǎn)權(quán)理論產(chǎn)權(quán)理論建筑區(qū)分所有建筑區(qū)分所有進行合理的界定進行合理的界定明確管理明確管理區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)形態(tài)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)形態(tài)內(nèi)

10、容內(nèi)容：專有部分（專項服：專有部分（專項服務(wù)、特約服務(wù)）、共用部務(wù)、特約服務(wù)）、共用部分（常規(guī)服務(wù)）分（常規(guī)服務(wù)）責(zé)任責(zé)任：專有部分（業(yè)主自：專有部分（業(yè)主自己承擔(dān)）、共用部分（分己承擔(dān)）、共用部分（分別由物業(yè)管理公司與業(yè)主別由物業(yè)管理公司與業(yè)主大會及業(yè)主委員會承擔(dān)）大會及業(yè)主委員會承擔(dān)）費用費用：專有部分（業(yè)主自：專有部分（業(yè)主自己承擔(dān)）、共用部分（分己承擔(dān)）、共用部分（分別由物業(yè)管理費、專項維別由物業(yè)管理費、專項維修資金、業(yè)主大會及業(yè)主修資金、業(yè)主大會及業(yè)主委員會承擔(dān)）委員會承擔(dān)）明確產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)明確產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)提高資源的效率提高資源的效率減少糾紛減少糾紛作業(yè)：作業(yè)： 如圖所示

11、：如圖所示： 甲樓所在小區(qū)的物業(yè)管理甲樓所在小區(qū)的物業(yè)管理公司向住戶收取電梯運公司向住戶收取電梯運行費，該樓的一樓住戶行費，該樓的一樓住戶認為自己住在一樓不使認為自己住在一樓不使用電梯不用交電梯運行用電梯不用交電梯運行費，你認為這種行為合費，你認為這種行為合理么，為什么？理么，為什么？宅地基宅地基礎(chǔ)礎(chǔ)103603503403303203104604504404304204803703804704103603503403303203104604504404304204803703804704甲1036035034033032031046045044043042048037038047041036

12、03503403303203104604504404304204803703804704電梯第一節(jié)第一節(jié) 產(chǎn)權(quán)理論產(chǎn)權(quán)理論產(chǎn)權(quán)制度、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度產(chǎn)權(quán)制度、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的產(chǎn)生背景的產(chǎn)生背景產(chǎn)權(quán)的界定、建筑物區(qū)分所有權(quán)各產(chǎn)權(quán)的界定、建筑物區(qū)分所有權(quán)各部分的權(quán)利和義務(wù)部分的權(quán)利和義務(wù)產(chǎn)權(quán)的概念及界定、建筑物區(qū)分所產(chǎn)權(quán)的概念及界定、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念、特征、組成和內(nèi)容有權(quán)的概念、特征、組成和內(nèi)容 產(chǎn)權(quán)：指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占土地的使用權(quán)。即： 房地產(chǎn)權(quán)利人以房地產(chǎn)為對象，對其直接進行支配并享有利益的排除他人干擾的權(quán)利。1.1 1.1 產(chǎn)權(quán)理論概述產(chǎn)權(quán)理論概述1.1 1.1 產(chǎn)權(quán)理論概述產(chǎn)權(quán)理論概述產(chǎn)權(quán)制度是一切經(jīng)濟制度的基礎(chǔ)，產(chǎn)權(quán)制度是一切經(jīng)濟制度的基礎(chǔ)，任何經(jīng)濟制度都取決于產(chǎn)權(quán)制度。任何經(jīng)濟制度都取決于產(chǎn)權(quán)制度。清晰的產(chǎn)權(quán)明確規(guī)定了人與經(jīng)濟物清晰的產(chǎn)權(quán)明確規(guī)定了人與經(jīng)濟物品有關(guān)的行為準(zhǔn)則。品有關(guān)的行為準(zhǔn)則。屋屋頂頂外外墻墻