成本管理體系

1、-作者xxxx-日期xxxx成本管理體系【精品文檔】1.目的為提高集團成本管理水平，形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的成本管理體系，特制定本管理指引。2.范圍本管理指引旨在為集團所屬各地產(chǎn)公司建立責任成本體系，適用于萬科集團所屬各地產(chǎn)公司。3.職責 萬科集團成本管理委員會負責本管理指引的制訂、修改、指導、解釋與檢查落實，集團財務(wù)管理部成本組負責有關(guān)具體對接事宜。3.2 萬科集團所屬各地產(chǎn)公司負責貫徹實施本管理指引。4.方法與過程控制 4.1 責任成本體系釋義 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作過程是程序性很強的專業(yè)合作過程，各個專業(yè)過程所確定、形成的經(jīng)濟支出的迭加構(gòu)成了房地產(chǎn)成本。 房地產(chǎn)成本管理效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好

2、運作,房地產(chǎn)成本管理依賴于各環(huán)節(jié)之間有機協(xié)調(diào)與配合。 萬科責任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門的成本管理職責，并借助技術(shù)經(jīng)濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。 萬科責任成本體系旨在加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的責任成本體系。4.2 責任成本體系組成要素 責任主體：以公司設(shè)計、工程、項目經(jīng)理部、銷售等職能部門為責任主體，在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導部門和配合部門。 責任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范圍。 責任目標：按公司成本管理宗旨：以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。各個責任范圍內(nèi)成本管理目標應(yīng)以經(jīng)濟合理性、

3、產(chǎn)品競爭力、行業(yè)成本優(yōu)勢為追求目標。 反饋指標：以定量指標為主。反饋指標的系列數(shù)值反映項目成本特性，單一反饋指標高低并不能如實反映成本理性。 評價部門：及時計算并提供反饋指標。在各部門發(fā)表自我評價的基礎(chǔ)上，就各責任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評價意見，并形成系統(tǒng)的項目責任成本分析報告。 萬科責任成本體系之要素概括表責任范圍 責任主體 配合部門評價部門土地、報批報建費 項目發(fā)展部財務(wù)部建造成本 責1、建造內(nèi)容、建筑形式合理化設(shè)計部銷售部成本部 任 2、結(jié)構(gòu)指標合理化及施工圖質(zhì)量設(shè)計部工程部成本部 目 3、獲取競爭性的合理低價工程部成本部項目經(jīng)理部招標領(lǐng)導小組 標 4、現(xiàn)場

4、成本管理、施工質(zhì)量與效率 項目經(jīng)理部工程部工程部銷售費用 銷售部 財務(wù)部管理費用 各職能部門財務(wù)部4.3 責任成本體系的范例 萬科集團 房地產(chǎn)有限公司責任成本體系表主導部門配合部門反饋指標考核部門土地獲得成本項目發(fā)展部銷售部每平米地價土地獲得時間財務(wù)管理部開發(fā)前期準備費-報批報建費項目發(fā)展部辦公室報建費用節(jié)減率財務(wù)管理部-設(shè)計費設(shè)計部工程部每平米設(shè)計費成本管理部-三通及臨時設(shè)施費工程部設(shè)計部主體建造成本 (主體建筑工程費、主體安裝工程費)社區(qū)建造成本（社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設(shè)施費）: 規(guī)劃設(shè)計設(shè)計部銷售部項目部規(guī)劃設(shè)計周期成本管理部 結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計工程部設(shè)計部每平米鋼筋含量成本管理部

5、每平米含砼量成本管理部 招標及簽約工程部成本部招標比率成本管理部項目經(jīng)理部最低價定標比率成本管理部 材料采購工程部成本部甲定材料占造價比率成本管理部項目經(jīng)理部統(tǒng)購材料購買率 設(shè)計變更設(shè)計部工程部變更比率成本管理部 工程簽證項目經(jīng)理部工程部簽證比率成本管理部 工程結(jié)算成本部工程部項目部結(jié)算錯漏率工程管理部開發(fā)間接費 -工程管理費項目經(jīng)理部工程管理部每平米管理費財務(wù)管理部 -利息財務(wù)管理部 -營銷支持費用銷售部客戶事務(wù)部每平米營銷費管理費用各部門人均行政費用財務(wù)管理部每平米管理費用人均銷售收入銷售費用銷售部客戶事務(wù)部每平米銷售費用財務(wù)管理部每平米廣告費用人均銷售員面積稅金財務(wù)部實際交納稅率集團財務(wù)

6、部物業(yè)經(jīng)營損益物業(yè)管理公司物業(yè)實際盈虧額財務(wù)管理部上表供各公司建立責任成本體系參考用，其中：責任成本范圍至少應(yīng)包括上述劃分范圍，但可作更明細的劃分。 4.4 責任成本體系建立程序 由公司總經(jīng)理牽頭，成本管理部具體組織，按本指引劃分責任成本范圍，確定責任主體和配合部門，并進一步細分職責； 各公司可可根據(jù)本指引選擇、調(diào)整具體反饋指標，可自行協(xié)商確定反饋指標的合理區(qū)間。 經(jīng)各部門討論、總經(jīng)理批準，整理形成適用于本公司的“責任成本管理辦法”，報總部備案；并在公司內(nèi)作普及宣傳和具體執(zhí)行； 根據(jù)本公司管理能力和項目情況，制定適用于本公司的階段性目標,譬如： 招標金額定價比例90%以上設(shè)計變更占造價的比例3

7、%以下鋼筋含量的合理控制比率90%以上每平米質(zhì)量維修成本5元/平米規(guī)模經(jīng)濟成本優(yōu)勢50元/平米每平米售后物業(yè)凈支出0元/平米銷售費用占銷售收入比率 2.50%公司司成本管理部會同財務(wù)管理部按項目定期公布“責任成本考核報告”，并抄報集團成本管理委員會。5. 支持文件VKCW03-23-F1成本指標明細表【精品文檔】反饋指標單位計算公式備注土地獲得成本每平米地價元/平米 =土地獲得成本/總建筑面積與聽證會通過時的指標相比較土地獲得時間天 從購地簽約到土地按約定使用功能落實到萬科名下時為止。與聽證會通過時的指標相比較開發(fā)前期準備費-報批報建費報建費用節(jié)減率% =（按政策應(yīng)繳納報批報建費-實際交納報批

8、報建費）/按政策應(yīng)交納費用報批報建費可用廣義概念，將土地出讓金等包括在內(nèi)。-設(shè)計費每平米設(shè)計費元/平米 = 設(shè)計費總額/總建筑面積可分類計算每平米規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、景觀設(shè)計費-三通及臨時設(shè)施費每平米三通費用元/平米 =三通費用總額/總面積數(shù)每平米臨時設(shè)施費元/平米 =臨時設(shè)施費用總額/總建筑面積主體建造成本 (主體建筑工程費、主體安裝工程費)社區(qū)建造成本（社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設(shè)施費）: 規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計周期天自土地協(xié)議簽署日（或上一期動工之日）至施工圖完畢之日可區(qū)分為規(guī)劃方案周期和方案實施周期 結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計每平米鋼筋含量公斤/平米 =鋼筋總用量/總建筑面積可分類計算基礎(chǔ)、上

9、部結(jié)構(gòu)、屋面的鋼含量每平米含砼量立方/平米 =砼總用量/總建筑面積可分類計算基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)、屋面的砼含量，注明砼標號。 招標及簽約招標比率% =通過招標定價的合約總額/造價總金額也可按合同次數(shù)來統(tǒng)計。最低價定標比率% =最低價中標的招標合同總額/招標合同總金額 材料采購甲定材料占造價比率% =甲供、甲限及三方合同材料總額/主體建筑工程成本總額統(tǒng)購材料購買率% =參與集團統(tǒng)購的材料金額/統(tǒng)購品種的材料總額 設(shè)計變更變更比率% =設(shè)計變更造價總額/工程造價總額可分類計算設(shè)計錯漏、市場變更、客戶要求的變更比率 工程簽證簽證比率% =現(xiàn)場簽證的成本總額/工程造價總額 工程結(jié)算結(jié)算錯漏率%=（甲乙方結(jié)算價格 - 審核后結(jié)算價格）/審核后結(jié)算價格開發(fā)間接費 -工程管理費每平米管理費元/平米 =項目工程管理費總額/項目建設(shè)總面積 -利息 -營銷支持費用每平米營銷費元/平米 =項目營銷費用總額/項目建設(shè)總面積管理費用人均行政費用元/人 =行政費用總額/當年加權(quán)總?cè)藬?shù)每平米管理費用元/平米 =管理費用總額/當年結(jié)算面積人均銷售收入元/人 =銷售收入總額/當年加權(quán)總?cè)藬?shù)銷售費用每平米