物業(yè)設備設施巡查要點及重點[共15頁]

1、 物業(yè)設備設施巡查要點隨著社會的發(fā)展,物業(yè)設備設施復雜程度越來越大。同時也要求設備管理人員掌握更多的知識和技能才能管理好物業(yè)的設備設施?，F在把設備設施巡查要點做一個總結。為確保設備的性能良好, 正常高效運行。各專業(yè)維修保養(yǎng)運行人員必須做到 三嚴 四會。設備達到三干凈 四不漏五良好。三嚴：1、 嚴格管理好設備及安全保護裝置,確保設備完好無損,效用正常。線纜布置整齊,接線牢固可靠。設備運轉正常。工具附件齊全,標志清晰醒目。2、 嚴格執(zhí)行設備運行管理規(guī)程。完全按規(guī)程操作,遵守交接班制度及值班制度,認真做好當班記錄,嚴格檢查設備運行情況。認真做好節(jié)能措施,節(jié)省能耗和物耗。3、 嚴格執(zhí)行設備維修保養(yǎng)制度

2、。認真編制設備維修保養(yǎng)計劃,制定完整詳細的檢查保養(yǎng)項目。認真做好維修和巡查記錄。四會：1、 會使用本專業(yè)設備,熟悉設備原理、結構、性能,能熟練操作、能取得本專業(yè)上崗證書和一定的等級證書。2、 會保養(yǎng)。掌握保養(yǎng)的程序要求,保證設備無灰塵、無油污。設備外觀正常,內部效用良好。3、 會檢查。熟悉設備運行檢查程序及方法。掌握檢測器具的實用。4、 會排除故障。能正確判斷故障先兆及產生原因,掌握故障排除方法,能準確及時地修復。三干凈：設備干凈、機房干凈、作業(yè)場所干凈。1 四不漏：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣。五良好：性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調整良好。設備、設施巡查主要從以下各主要系統設備

3、房處為重點,主要有1 變壓器房 2 高低壓配電房 3 發(fā)電機房 4 電梯機房 5 生活水泵房 6 消防水泵房 7 空調主機房 8 空調風機房 9 消防氣體間。變壓器房巡查要點房間巡查要點：1、 室內溫度不超過 35 度,墻上內配掛溫濕度計,房間較小室內不能通過風機降溫的需要裝設空調。2、 室內濕度在室溫 30 度以上時不得超過 85%,否則需要除濕處理。3、 室內墻面、地面干凈整潔。4、 進門上方有三或五瓦的長明節(jié)能燈,其它燈無人時關閉,打開照明開關室內有充足的照明滿足巡查和維修需要。5、 室內空氣清新定期送排風。6、 門上有指示和警示標識入戶門檻有擋鼠板。7、 室內有符合要求的滅火器和應急燈

4、,消防對講電話是否通話正常。8、 設備巡查記錄本、外來人員出入登記本懸掛在進門的右邊。9、 上墻制度、文件齊全。變壓器機附屬設備巡查要點：10、 變壓器密閉外罩良好,附屬設施齊全,不自帶外罩的變壓器隔離護欄完好。11、 變壓器震動和電磁噪聲在允許范圍內,沒有異音。12、 變壓器溫度在規(guī)定允許范圍內,超過 90 度要密切關注并采取降溫措施。2 13、 變壓器的二次側電壓在 400 伏以內但不能低于 380 伏. 二次側電流在額定電流以內。14、 變壓器各部位外觀應沒有變色焦糊狀。15、 變壓器沒有絕緣糊焦味。16、 每年年度保養(yǎng)要停電檢查電繞組的絕緣并對接線端子緊固,外部要清潔。高低壓配電房巡查

5、要點房間巡查要點： 1、室內溫度不超過 30 度,墻上內配掛溫濕度計,房間較小室內不能通過風機降低溫度的需要裝設空調。 2、室內濕度在室溫接近 30 度時不得超過 85%,否則需要除濕處理。 3、室內墻面、地面干凈整潔。 4、進門上方有三或五瓦的長明節(jié)能燈,其它燈無人時關閉,打開照明開關室內有充足的照明滿足巡查和維修需要。5、保持室內空氣清新定期送排風。 6、門上有指示和警示標識入戶門檻有擋鼠板。 7、室內有符合要求的滅火器和應急燈,消防對講電話是否通話正常。 8 設備巡查記錄本、外來人員出入登記本懸掛在進門的右邊。 9、上墻制度、文件齊全 10 墻上要有準確清晰的配電系統圖。高低壓配電柜巡查

6、要點： 1、電配柜的電壓在 400 伏以內但不能低于 380 伏. 電源進線電流在額定電流以內。 2、配電柜內設備應沒有變色焦糊狀。 3、配電柜內沒有絕緣燒糊焦味。4、開關通過電流接近額定值時要分析與關注。 5、配電柜沒有異常聲響 6、檢查高壓配電柜旁直流屏,看顯示參數是否正常。 7、查看低壓電容柜是否正常,無功補償功率因數不低于 0.95 并且運行在自動狀態(tài)。 8、定期用遠紅外測溫儀測量低壓母線接頭,溫度不能超過 60 度,否則需要采取措施改進。 9 每年年度保養(yǎng)要停電檢查母線、開關等的絕緣并對接線端子緊固,外部要清潔。上墻文件：設備房管理作業(yè)指導書 、低壓配電系統操作及保養(yǎng)作業(yè)指導書必須指

7、3 定責任人、應當懸掛或備有低壓配電系統圖,各開關應注明線路去向,并與系統圖對應；各配電柜內應當有二次線路圖。保養(yǎng)記錄：設備保養(yǎng)計劃 、變壓器保養(yǎng)記錄表 、設備（設施）維修記錄表 、低壓配電系統運行記錄表 、低壓配電柜保養(yǎng)記錄表其它： 溫度計、擋鼠板、消防設施、在危險區(qū)域懸掛標志牌并畫安全標識線。發(fā)電機房巡查要點房間巡查要點： 1、室內溫度不超過 35 度,墻上內配掛溫濕度計,房間溫度過高時通過風機降低溫度。 2、室內濕度在室溫接近 30 度時不得超過 85%,否則需要除濕處理。3、室內墻面、地面干凈整潔。 4、進門上方有三或五瓦的長明節(jié)能燈,其它燈無人時關閉,打開照明開關室內有充足的照明滿足

8、巡查和維修需要。5、室內每周要有不少于半小時的送排風。 6、門上有指示和警示標識入戶門檻有擋鼠板。 7、室內有符合要求的滅火器和應急燈,如配有氣體滅火系統需檢查是否正常,消防對講電話是否通話正常。8 設備巡查記錄本、外來人員出入登記本懸掛在進門的右邊。 9、上墻制度、文件齊全。發(fā)電機及附屬設備巡查要點： 1、檢查油箱、油路有沒有漏油。 2、檢查蓄電池液位是否正常,電池電壓是否在正常范圍內（ 27 伏左右）。3、檢查潤滑油油位看是否缺油,通過顏色初步判斷機油老化程度。4、檢查柴油箱油位,油位要保持在中高位,能滿足發(fā)電機帶負荷運行八小時。5、檢查冷卻水箱是否缺水,水量過低需要補充蒸餾水加適量的防銹

9、劑。檢查有沒有每月試機運行,時間在 10-15 分鐘,運行參數是否正常,聯動的送排風設備能正常工作 7、發(fā)電機控制開關是否在自動狀態(tài)。 8、檢查配電開關和電纜及接線端子是否正常。6、通過保養(yǎng)記錄4 生活水泵房（配電控制室）巡查要點房間巡查要點： 1、室內溫度不超過 35 度,墻上內配掛溫濕度計,溫度高時可以開風機通風降溫。 2、室內濕度在室溫高于 30 度時不得超過 85%,否則需要除濕處理。3、室內墻面、地面干凈整潔。 4、進門上方有三或五瓦的長明節(jié)能燈,其它燈無人時關閉,打開照明開關室內有充足的照明滿足巡查和維修需要。 5、保持室內空氣清新定期送排風。 6、門上有指示和警示標識入戶門檻有擋

10、鼠板。 7、室內有符合要求的滅火器和應急燈, 消防對講電話是否通話正常。 8 設備巡查記錄本、 外來人員出入登記本懸掛在進門的右邊。 9、上墻制度、文件齊全 10、墻上要有準確清晰的供水系統圖。水池、水泵等設備設施巡查要點： 1、水池一年要清洗二次并取得水務局相關檢測合格證。 2、水池頂清潔無雜物,水池箱蓋要加鎖。 3、水池溢流管口、排氣管口、排水管口均需要加裝不銹鋼制作的防蟲網。 4、水池液位管要有標高,水管內裝無毒色球便于觀察水位。 5、水池、水泵、閥門及管道要有標識,設備要有設備卡。6、檢查水泵和閥門是否漏水。 7 水泵及配套電機震動和運行聲音正常。 8 設備運行參數在正常范圍內。9、設

11、備、設施外觀正常、干凈。 10、控制柜門內有控制系統圖。 11、電機、控制柜內沒有異味。 12、檢查集水坑排水泵設備是否正常。 13、控制柜內元器件沒有變色現象。 14、柜內及外引線路接頭沒有松動現象。上墻文件：設備房管理作業(yè)指導書 、給排水系統操作及保養(yǎng)作業(yè)指導書 、懸掛管網走向圖、指定責任人保養(yǎng)記錄：設備保養(yǎng)計劃、控制柜保養(yǎng)記錄表 、水箱（池）清洗加藥記錄表、給排水系統設施月檢表 、設備（設施）維修記錄表 、水箱（池）清洗消毒計劃表 、水泵運行記錄表 、水泵月保養(yǎng)記錄表其它： 溫度計、擋鼠板、消防設施、在危險區(qū)域懸掛標志牌并畫安全標識線。5 消防水泵房（配電控制室）巡查要點房間巡查要點：

12、1、室內溫度不超過 35 度,墻上內配掛溫濕度計,溫度高時可以開風機通風降溫。 2、室內濕度在室溫高于 30 度時不得超過 85%,否則需要除濕處理。3、室內墻面、地面干凈整潔。 4、進門上方有三或五瓦的長明節(jié)能燈,其它燈無人時關閉,打開照明開關室內有充足的照明滿足巡查和維修需要。 5、室內每周要有不少于半小時的送排風。 6、門上有指示和警示標識入戶門檻有擋鼠板。 7、室內有符合要求的滅火器和應急燈,消防對講電話是否通話正常。 8 設備巡查記錄本、 外來人員出入登記本懸掛在進門的右邊。 9、上墻制度、文件齊全 10、墻上要有準確清晰的消防供水系統圖。水池、水泵及管道閥門巡查要點： 1、水池一年

13、要清洗二次并取得水務局相關檢測合格。2、水池頂清潔無雜物,水池箱蓋要加鎖。 3、水池溢流管口、排氣管口、排水管口均需要加裝不銹鋼制作的防蟲網。 4、水池液位管要有標高,水管內裝無毒色球便于觀察水位。 5、水池、水泵、閥門及管道要有標識,設備要有設備卡。6、水泵和閥門是否漏水。 7 水泵及配套電機震動和運行聲音正常。 8 設備運行參數在正常范圍內。9、設備、設施外觀正常、干凈。 10、控制柜門內有控制系統圖。 1 1、電機、控制柜內沒有異味。 12、檢查集水坑排水泵設備是否正常。 1 3、控制柜內元器件沒有變色現象。14、柜內及外引線路接頭沒有松動現象。中控室（含消防控制室） ：上墻文件：設備房

14、管理作業(yè)指導書 、監(jiān)控中心管理作業(yè)指導書 、安防系統運行和維護保養(yǎng)作業(yè)指導書 、突發(fā)事件處理作業(yè)指導書 、滅火應急管理作業(yè)指導書 、監(jiān)控點分布圖、指定責任人6 保養(yǎng)記錄：設備保養(yǎng)計劃、設備（設施）維修記錄表 、閉路監(jiān)控系統月保養(yǎng)記錄表、消防檢查和保養(yǎng)記錄表其它：溫度計、消防設施電梯機房巡查要點房間巡查要點： 1、室內溫度不超過 35 度,墻上配掛溫濕度計,房間較小室內不能通過風機降溫的需要裝設空調。 2、室內濕度在室溫 30 度以上時不得超過 85%,否則需要除濕處理。 3、室內墻面、地面干凈整潔。 4、進門上方安裝三或五瓦的長明節(jié)能燈,其它燈無人時關閉,打開照明開關室內有充足的照明滿足巡查和

15、維修需要。5、室內空氣清新定期排風。 6、門上有指示和警示標識入戶門檻有擋鼠板。 7、救援工具齊全,有操作說明 。8、 室內有符合要求的滅火器和應急燈,消防對講電話和電梯對講電話是否通話正常。 9、設備巡查記錄本、 外來人員出入登記本懸掛在進門的右邊。 10、上墻制度、文件齊全電梯曳引機及附屬設施巡查要點： 1、檢查電梯曳引機、 減速器、 限速器、 控制柜、電源柜是否有灰塵,是否有異音。 2、檢查電梯曳引機、控制柜是否有糊焦味。 3、檢查減速器油位是否正常。 4、鋼絲繩平層標識是否清晰。 5、檢查電梯鋼絲繩、曳引輪磨損是否超過標準。 6、潤滑部位是否缺油。 7、電梯轎廂選層按鈕顯示效用是否正常

16、。8、電梯門機系統安全觸板、光幕效用有效,開關門速度無異常。 9、電梯轎廂照明燈、應急照明燈對講電話、視頻監(jiān)控是否正常。 1 0、電梯轎廂的導靴磨損有無異常。 11、層門三角鎖靈活可靠、安全標識清晰。 12、井道行程開關、平層開關、減速開關、限位開關、極限開關工作正常。 13、井道照明是否正常。 14、底坑緩沖器開關、油位是否正常。底坑安全開關、急停開關效用正常。 15、補償鏈離底坑距離符合標準,對重框架與緩沖器距離符合標準。7 上墻文件：設備房管理作業(yè)指導書 、電梯維護保養(yǎng)作業(yè)指導書 、指定責任人保養(yǎng)記錄：設備保養(yǎng)計劃 、設備（設施）維修記錄表 、電梯周檢表、電梯季檢表其它： 溫度計、消防設施、在危險區(qū)域懸掛標志牌并畫安全標識線、在電梯