2009年房地產(chǎn)估價師開發(fā)經(jīng)營與管理考試真題

1、2009年房地產(chǎn)估價師開發(fā)經(jīng)營與管理考試真題一、單項選擇題（共35題，每題1分，每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答案卡上涂黑其相應(yīng)的編號）1.對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（ ）。A.設(shè)計壽命B.經(jīng)濟壽命C.法定壽命D.自然壽命2.地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有（ ）的特性。A.變現(xiàn)性差B.易受政策影響C.依賴專業(yè)管理D.效益外溢和轉(zhuǎn)移3.甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%,乙物業(yè)的價值為1300萬

2、元和900萬元的可能性也均為50%.甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（ ）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險大C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小4.如果整個投資市場的平均收益率為15%,國債收益率為9%,房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.23,則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（ ）。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%5.2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬in2,其中可供銷售的住宅面積為1800萬，可供出租的住宅面積為450萬；當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬I112,其中銷售

3、的住宅面積為1680萬，出租的住宅面積為320萬。該市2008年住宅市場吸納率為（ ）。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%6.某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%,該市同期存量商品住宅的吸納周期是（ ）。A.半個月B.2個月C.半年D.2年7.房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括（ ）。A.房地產(chǎn)市場需求的廣泛性B.房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性C.土地所有權(quán)的排他性D.土地的有限性8.房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點上，空置率由（ ）。A.上升到下降B.下降到上升C.高于合理空置率到低于合理空置率D.低于合理空置率到高于合理空置率9.

4、橫道圖法用于項目建設(shè)階段的（ ）。A.質(zhì)量控制B.進度控制C.成本控制D.合同管理10.在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進項初步檢查。檢查后由（ ）列出質(zhì)量缺陷清單。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位11.需要使用損益平衡圖來制定房地產(chǎn)銷售價格的定價方法是（ ）。A.目標(biāo)定價法B.價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價法12.在一定時期內(nèi)，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（ ）。A.市場需求上限B.市場有效需求C.市場現(xiàn)實需求D.市場最低需求13.某市2008年住宅的預(yù)測銷售量為500萬，實際銷售量為650萬，平滑指數(shù)為0.75,利用指數(shù)平滑法預(yù)測的該市2009年住宅銷

5、售量為（ ）萬。A.500.0B.537.5C.612.5D.650.014.某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是（ ）戰(zhàn)略。A.形象差異化B.人員差別化C.服務(wù)差別化D.產(chǎn)品差別化15.某城市的居民對高層住宅經(jīng)歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反映了消費者市場的（ ）。A.替代性B.發(fā)展性C.地區(qū)性D.復(fù)雜性16.認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是（ ）。A.馬克思的利率決定理論B.可貸資金利率理論C.Is-1M曲線模型利率理論D.流動性偏好利率理論17.若名義利率為10%,通貨膨脹率為4%,則實際利率為（ ）。A.5.77

6、%B.6.00%C.10.00%D.14.40%18.某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%,則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為（ ）萬元。A.11.41B.11.49C.12.41D.12.4919.李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7.5%,按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為（ ）元。A.3456.09B.3505.95C.3509.74D.3705.7320.某房地產(chǎn)開發(fā)項目從購買土地使用權(quán)到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經(jīng)營，預(yù)計經(jīng)濟

7、壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項目的經(jīng)營期為（ ）年。A.37B.40C.43D.5021.某房地產(chǎn)開發(fā)項目，當(dāng)i =14%時，凈現(xiàn)值為450萬元；當(dāng)i =15%時，凈現(xiàn)值為-200萬元，平均資金成本率為13.2%,基準(zhǔn)收益率為10%.該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為（ ）。A.20%B.14.31%C.14.69%D.14.80%22.某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%,預(yù)計該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率為（ ）。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%2

8、3.趙某以12000元/的價格購買了230的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%,每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（ ）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.0524.房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（ ）之間進行。A.獨立方案B.互斥方案C.凈現(xiàn)值法D.等額年費用法25.對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時，應(yīng)采用的方法是（ ）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費用法26.下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（ ）。A.空置率與有效毛收入呈反向變動B.通過與物

9、業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響C.權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險和風(fēng)險報酬均增加D.金融機構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率27.各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時，以方案風(fēng)險大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是（ ）。A.凈現(xiàn)值B.凈現(xiàn)值期望值C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)28.下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是（ ）A.出租率B.基準(zhǔn)收益率C.成本利潤率D.財務(wù)杠桿比率29.某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40，總建筑面積為6800。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價為3000元

10、/，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為（ ）萬元。A.1800B.2040C.2100D.238030.將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報表是（ ）。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.借款還本付息估算表D.投資計劃與資金籌措表31.租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是（ ）。A.置業(yè)投資B.設(shè)備租賃C.售后回租D.權(quán)益融資32.商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險不包括（ ）。A.開發(fā)商違法預(yù)售B.借款人賴賬不還C.借款人拖延還款D.房地產(chǎn)市場供需失衡33.在貸款綜合評價中，項目風(fēng)險等級分為AAA、AA、A、和BBB、四個風(fēng)險等級，其中AAA級對

11、應(yīng)的風(fēng)險系數(shù)為（ ）。A.50%B.60%C.70%D.80%34.在寫字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費用通常由（ ）支付。A.業(yè)主B.承租人C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同35.某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的出租率為80%,所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為（ ）萬元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）1

12、.下列風(fēng)險中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險的有（ ）。A.市場供求風(fēng)險B.變現(xiàn)風(fēng)險C.利率風(fēng)險D.時間風(fēng)險E.資本價值風(fēng)險2.對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析（ ）。A.價格結(jié)構(gòu)B.總量結(jié)構(gòu)C.檔次結(jié)構(gòu)D.投資結(jié)構(gòu)E.租買結(jié)構(gòu)3.房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有（ ）。A.競爭性B.壟斷性C.外部性D.均衡性E.信息不對稱性4.房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括（ ）。A.工程質(zhì)量保修書B.可行性研究報告C.竣工圖D.住宅使用說明書E.竣工驗收備案表5.采取隨行就市定價法確定價格的情形有（ ）。A.開發(fā)商處于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位B.開發(fā)商難以估算

13、成本C.開發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近D.開發(fā)商打算與同行和平共處E.開發(fā)商具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實力6.房地產(chǎn)市場分析可以幫助開發(fā)商（ ）。A.選擇合適的項目位置B.尋找投資合作伙伴C.確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型D.判斷租買時機E.進行土地使用權(quán)出讓決策7.開發(fā)商進行房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容通常有（ ）。A.供需分析B.競爭分析C.市場占有率分析D.投資收益分析E.宏觀因素分析8.下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有（ ）。A.購買-持有-出租-出售B.購買一更新改造-出售C.購買一更新改造-出租-出售D.開發(fā)-銷售E.開發(fā)-持有-出租-出售9.投資回報率與資本金凈

14、利潤率的差異，主要在于前者考慮了（ ）。A.物業(yè)增值收益B.所得稅C.還本付息額D.投資者權(quán)益增加值E.權(quán)益投資10.下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（ ）。A.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差B.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率C.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率D.差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案E.采用差額投資內(nèi)部收益率進行多方案比選時，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案11.下列風(fēng)險分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險估計階段工作的有（ ）。A.風(fēng)

15、險產(chǎn)生的原因分析B.風(fēng)險發(fā)生的概率大小分析C.風(fēng)險因素檢驗D.風(fēng)險變量間的相關(guān)性分析E.風(fēng)險概率分布情況分析12.實物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因為房地產(chǎn)投資具有（ ）。A.可預(yù)測性B.不可控性C.不可逆性D.可延期性E.不可彎更性13.編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制（ ）。A.現(xiàn)金流量表B.損益表C.資金使用計劃D.資金籌措計劃E.資金來源與運用表14.按信托性質(zhì)分類，房地產(chǎn)投資信托基金的類型有（ ）。A.權(quán)益型B.抵押型C.傘型合伙D.多重合伙E.混合型15.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括（ ）。A.確立管理目標(biāo)B.制定維修養(yǎng)護方案C.制定安全保衛(wèi)方案D.提出預(yù)算E

16、.確定物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用表示正確，用表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分）1.具有相同市場價值的房地產(chǎn)，其投資價值因人而異。 （ ）2.房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。 （ ）3.量價彈性是指某時點的房地產(chǎn)交易量與該時點的房地產(chǎn)價格之比。 （ ）4.開發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)時，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個項目的平均銷售周期。 （ ）5.一個整體市場能夠細(xì)分為若干子市場，主要是因為顧客需求存在差異性。（

17、）6.個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。 （ ）7.只要商品住宅的價格不下跌，就不會發(fā)生次貸危機。 （ ）8.房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本中不包括含銷售稅金。 （ ）9.借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標(biāo)。 （ ）10.不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且其發(fā)生概率也未知的決策。 （ ）11.最高租售價格與預(yù)測租售價格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強。 （ ）12.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。 （ ）13.預(yù)租售收入可以作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源。 （

18、 ）14.無論是權(quán)益融資還是債務(wù)融資，資金融出方都要承擔(dān)項目的投資風(fēng)險。（ ）15.收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。（ ）四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；只有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后2位。請在答題紙上作答）（一）王某以12000元/的價格購買了10間建筑面積均為80的商鋪。購房款的60%來自銀行提供的10年期、年利率為7.5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購房時還支付了相當(dāng)于購房款1.5%的代理費及其他費用，于第2年末又投入自有資金40萬元對商鋪進行了裝修，同時辦理了產(chǎn)權(quán)證，在辦證時支付了相當(dāng)于購房款0.3%的手續(xù)費和3%的契稅。王某的經(jīng)營計劃是：第3年初將10間商鋪全部出租；第10年末以13000 元/的價格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第15年末以15000元/的價格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第20年末將剩余的商鋪以16000元/的價格全部賣掉（每次賣房時均支付了相當(dāng)于售價5.5%的銷售稅金、0.3%的手續(xù)費和1%的個人所得稅）。假設(shè)：在整個經(jīng)營期間，商鋪的租金保持200元/（月？）（按建筑面積計）不變，空置和收租損失不計，年