經(jīng)濟適用住房問題探析論文

1、經(jīng)濟適用住房問題探析論文 目前，我國政府在實施住房分配貨幣化政策的過程中，針對中低收入者的住房問題，采取的是大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房的做法，即建設(shè)由政府扶持、保本微利銷售的經(jīng)濟適用住房向中低收入的家庭提供，此外還有少量的廉租住房提供給最低收入者家庭，以解決他們的住房問題。經(jīng)濟適用住房政策實施以來，雖然取得了一定的成效，但也暴露出一些問題，似乎叫好不叫座。認真研究分析問題所在，不斷完善經(jīng)濟適用住房政策，對我國居民住房問題的解決和房地產(chǎn)市場乃至整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展都具有極為重要的意義。下面將就發(fā)展中的幾個問題做一探討。 一、科學評估“中低收入家庭”經(jīng)濟狀況，正確引導住房消費需求的有效增長 經(jīng)濟適用住

2、房是為了解決中低收入家庭住房問題而建的，這里首先涉及到的就是中低收入家庭的界定和家庭收入衡量兩個方面的問題。 從理論上說，家庭總收入應(yīng)包括家庭總資產(chǎn)和現(xiàn)期收入兩部分。家庭總資產(chǎn)可以用家庭擁有的不動產(chǎn)與金融資產(chǎn)的價值來衡量，具體包括家庭在銀行、合作社、郵局等的存款、股票、國庫券、公積金等有價證券和其他投資，以及自己居住的房產(chǎn)和其他不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)價值；現(xiàn)期收入應(yīng)指家庭所有成員的工資收入（第一、二職業(yè)收入）和其他工資外收入（如社會保障津貼等）。因此，要衡量判斷一個特定家庭收入水平必須綜合考慮這兩部分因素。 但是，從實踐來看，由于目前我國尚未建立個人收入申報制度，這使得政府難以準確核實家庭的真實收入，從

3、而使“中低收入家庭”變成一個十分寬泛而模糊的概念。我們目前認定是否為“中低收入家庭”，主要是看其家庭收入的實際狀況。按照貨幣化分房的有關(guān)政策，各地對中低收入標準因地區(qū)經(jīng)濟水平而定。一般來說，家庭收入在社會平均值70%以下屬低收入家庭；家庭收入在社會平均值70%-120%之間屬中等收入家庭；家庭收入在社會平均值120%以上屬高收入家庭。這些界定從數(shù)據(jù)和比例上講是清楚的，從理論上分析，也是合理的。但是，從實際操作看，由于缺少對家庭收入核定的有效手段，由于隨著市場經(jīng)濟體制的逐步推進，家庭收入的可靠性和穩(wěn)定性經(jīng)常發(fā)生變化，這使得對中低收入家庭的界定困難重重。目前我國經(jīng)濟適用住房的政策對象難以界定的家庭

4、收入標準，因而在實踐操作過程中致使一些需要住房的中低收入家庭沒有買到房，而另一部分已經(jīng)有了住房的中低收入家庭或不應(yīng)購買經(jīng)濟適用住房的高收入家庭卻還在購買經(jīng)濟適用房，然后出租或在二級市場上出售，從而加深了貧富差別。 當然，科學評估“中低收入家庭”涉及到整個社會分配制度的運作、監(jiān)控機制，要完善這些機制在短期是難以實現(xiàn)的。但是，盡管如此，我們還是應(yīng)該創(chuàng)造條件，積極向這個方向努力，力求逐步準確、科學地對“中低收入家庭”進行評估，以完善住房市場流通體制，提升住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體效益水平。一是應(yīng)盡快建立個人收入申報制度并將其與已實行的個人存款實名制相聯(lián)系，準確掌握家庭收入情況，建立家庭收入檔案，嚴格審查、登

5、記，并實行動態(tài)管理，切實保障中低收入家庭的利益。二是應(yīng)建立起一種新的工薪階層住房供給的機制，改變中、低收入一勺燴的局面，提高政府住房政策的針對性。嚴格控制經(jīng)濟適用住房的標準，使中等偏低收入家庭成員真正成為政府補貼的享受主體。經(jīng)濟適用住房的標準應(yīng)包括區(qū)位、套面積、建筑層高、建筑物間距、小區(qū)綠化、配套設(shè)施和總價等多方面，應(yīng)做到既適用又經(jīng)濟。值得一提的是，經(jīng)濟適用住房的標準也應(yīng)該是一個動態(tài)指標。隨著經(jīng)濟發(fā)展總水平和人居條件的普遍提高，經(jīng)濟適用住房的比例應(yīng)逐步減小，而標準則可以作相應(yīng)的上調(diào)。三是積極引導居民樹立正確的消費觀念，提倡有能力的居民應(yīng)從市場上去實現(xiàn)“各盡所能，各居其屋”，而不是依賴經(jīng)濟適用性

6、房來解決住房問題。國外成功經(jīng)驗亦表明，住房問題的解決不可能一蹴而就。因此，政策補貼作為一種稀缺資源，只能用在最需要發(fā)揮效用的地方。在我國目前中央與地方財政均十分有限的情況下，有必要建立起效率優(yōu)先兼顧公平的各類收入階層消費需求的分流機制。當前，比較恰當?shù)霓k法是讓市場去細分。市場細分的基點在于居民的實際購買力、各類收入階層通過權(quán)衡自身支付能力、消費偏好來選擇購房還是租房，是進入經(jīng)濟適用住房還是一般商品房消費領(lǐng)域。 二、嚴格規(guī)范經(jīng)濟適用住房的價格構(gòu)成，確定其合理的定位，真正做到“雪中送炭”，達到解決中低收入家庭居住問題的目的 與完全意義上的商品房相比，經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成及價格形成機制有很大的差異，

7、具有特殊性，具體表現(xiàn)為：(1)價格殘缺。經(jīng)濟適用房的土地由行政劃撥，不存在繳納土地出讓金，土地的級差收益無法在價格中體現(xiàn)。(2)價格實行政府指導價。這種價格對市場供求關(guān)系的變動缺乏彈性，同時政府對開發(fā)經(jīng)濟適用房的開發(fā)商的利潤率作了限制。為控制在不超過3%的利潤率，這種利潤率沒有通過市場競爭而形成。(3)政府對經(jīng)濟適用房的消費對象有一定的限定，因而其價格只存在于局部市場。 目前，我國經(jīng)濟適用住房政策的實施，雖取得了可喜的成績，但它只解決了一部分中低收入者的住房問題，離現(xiàn)實需求還有很大差距。究其原因是多方面的，僅從居民的承受力這個角度來看，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，我國許多城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房的價格與一般家庭年

8、收入之比高達10倍甚至10倍以上，遠遠高于世行測算的合理比例3-6倍。另據(jù)中國社會調(diào)查事務(wù)所對北京、上海、重慶、武漢、廣州五市居民進行的一項調(diào)查顯示，有60%左右的人認為，目前經(jīng)濟適用房的價格太高；有15.24%的人認為可以考慮；認為可以接受的僅占24.65%。 分析造成經(jīng)濟適用住房價格偏高的原因，主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是盡管政策對經(jīng)濟適用住房的建設(shè)用地實施行政劃撥的扶持優(yōu)惠政策，但僅免收的是土地出讓金。有關(guān)的土地稅費、征地費、拆遷安置費并未減免，其中，目前拆遷安置補償費在地價款中占的比重最大，這直接增加了經(jīng)濟適用住房的建造成本。二是公建配套設(shè)施建設(shè)費用較高，加大了經(jīng)濟適用住房的建設(shè)成本。三

9、是一些開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設(shè)和銷售過程中，并沒有將國家給予的扶持優(yōu)惠政策落到實處，把政府要求減免的費用仍然打入成本，或加收不合理費用，從中賺取規(guī)定外的利潤。四是由于目前對經(jīng)濟適用住房的認購對象還缺乏嚴格的界定，加之審核確認制度不健全不規(guī)范，一些高收入者為了投資增值之目的，通過各種關(guān)系購買經(jīng)濟適用住房，也抬高了經(jīng)濟適用住房的價格。 經(jīng)濟適用住房是以經(jīng)濟為前提的，因此其合理的價格定位尤為關(guān)鍵。而在確定經(jīng)濟適用住房價格時，除了要考慮成本因素外，還應(yīng)兼顧中低收入家庭的支付能力。為此，在對經(jīng)濟適用住房的價格管理方面，筆者認為，首先應(yīng)盡快出臺適合我國國情的經(jīng)濟適用住房價格管理條例，嚴格規(guī)范價格構(gòu)成

10、，這是促進我國住房建設(shè)加快發(fā)展的重要保證。目前，應(yīng)嚴格按照國務(wù)院有關(guān)文件對經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成所做的原則性規(guī)定來規(guī)范經(jīng)濟適用住房的價格構(gòu)成，明確經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成各項因素的內(nèi)涵和外延，劃定哪些費用應(yīng)當計入成本，哪些不合理的費用應(yīng)取消。可考慮削減或免去以下費用：大市政或小區(qū)內(nèi)公建配套建設(shè)費、減半或免收一些行政事業(yè)性收費。 其次，經(jīng)濟適用房指導價格的制定應(yīng)遵循價格形成規(guī)律，各類經(jīng)濟適用房價格也應(yīng)有差異，避免“一刀切”。國家指導價格的制定應(yīng)充分體現(xiàn)價值規(guī)律和供求規(guī)律的作用，綜合各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平、房地產(chǎn)發(fā)展水平等方面因素，體現(xiàn)“物有所值”。具體而言，各地區(qū)、各類型經(jīng)濟適用房價的差別應(yīng)

11、包括地區(qū)、地段、結(jié)構(gòu)、標準、質(zhì)量、朝向的差別等等，以避免市場價差關(guān)系引發(fā)的混亂及形成新的空置和分配不公。 最后，應(yīng)強化價格審核制度，建立經(jīng)濟適用住房成本約束機制，嚴格限制一些開發(fā)商借“經(jīng)濟適用住房”之名，低價獲得土地，高價銷售房子，賺取額外利潤。 三、適度地確定經(jīng)濟適用住房的建設(shè)規(guī)模，提高城市發(fā)展的動態(tài)社會效益 經(jīng)濟適用住房建設(shè)是一項長期工作，即使是經(jīng)濟發(fā)達國家，仍存在建設(shè)經(jīng)濟適用住房的問題。建設(shè)經(jīng)濟適用住房在其政府公屋住房政策中，仍是不可或缺的重要部分。我國是發(fā)展中國家，建設(shè)經(jīng)濟適用住房將是一項長期的任務(wù)。因此，經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設(shè)決不能有短期行為，應(yīng)以市場為導向，以有效需求為基礎(chǔ)，合理確

12、定開發(fā)建設(shè)規(guī)模和建造標準。當然，以長遠發(fā)展的眼光來審視，大規(guī)模地修建低標準的經(jīng)濟適用房可能會引發(fā)新一輪的人居環(huán)境惡化和舊城改造危機，給未來的城市再開發(fā)帶來巨額的經(jīng)濟成本與社會代價。此外，全國目前尚有積壓商品房超過1億平方米，已經(jīng)嚴重影響了住宅商品的再生產(chǎn)過程。因此，在確定經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模時，應(yīng)認真研究各地市場需求狀況，要與本地區(qū)房價收入比高低、住房補貼水平、居民住房供應(yīng)關(guān)系狀況及住房二級市場發(fā)育水平等因素統(tǒng)籌考慮，以保障需求為宗旨，合理安排經(jīng)濟適用住房在住宅建設(shè)中的比例。具體來說，可采取如下策略。 首先，在經(jīng)濟適用住房政策與普通商品住房政策未并軌前，低標準的經(jīng)濟適用房的總規(guī)模應(yīng)依據(jù)地區(qū)或城市

13、的經(jīng)濟發(fā)展水平與市場化程度來綜合制定。在城市、市場化程度已很高的城市，應(yīng)減少或不進行經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設(shè)，而是代之以完善的金融政策促進商品房建設(shè)和銷售。而對于那些中西部經(jīng)濟不發(fā)達的地區(qū)和國有企業(yè)改革面臨困境的老工業(yè)基地城市，則可以根據(jù)具體情況適度提高低標準經(jīng)濟適用房的比例。 其次，經(jīng)濟適用住房應(yīng)該以銷定產(chǎn)。經(jīng)濟適用住房屬于商品房，不實行實物福利分配，而實行貨幣分配和商品交換，其生產(chǎn)和建設(shè)必須符合商品經(jīng)濟的規(guī)律。雖說經(jīng)濟適用住房建設(shè)的指導思想就是為了降低成本，使其價格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)，使中低收入家庭能夠買得起，但實際的房價仍可能超出中低收入家庭的承受能力；雖說住房消費者的支付和承受

14、能力不等于一次性地現(xiàn)金支付能力，還包括住房消費信貸的承受和支付能力，但它除了消費者要有穩(wěn)定的職業(yè)和收入外，還要有獲得和利用住房消費信貸的意愿。同時，經(jīng)濟適用住房作為商品，必然面臨消費者的評價和選擇。消費者對住房的評價是多方面的，包括居住性、耐久性、安全性、適用性、便利性、舒適性和經(jīng)濟性等的評價以及現(xiàn)實需求。消費者上述的種種因素，必然影響其對經(jīng)濟適用住房的購買需求。如果不考慮這些因素，想當然地進行經(jīng)濟適用住房的計劃和組織建設(shè)，勢必造成生產(chǎn)與銷售脫節(jié)和新建商品房的積壓。因此，經(jīng)濟適用住房的生產(chǎn)也應(yīng)該以銷售為基礎(chǔ)，實行以銷定產(chǎn)。經(jīng)濟適用住房的特性以及其銷售對象的確定性，使其已銷定產(chǎn)具有客觀確定性和存

15、在現(xiàn)實可行性。經(jīng)濟適用住房已銷定產(chǎn)除了進行市場預測，依據(jù)市場預測安排計劃和組織生產(chǎn)外，主要的具體辦法是實行預約、預定、預購和預售，即在經(jīng)濟適用住房建設(shè)正式立項以前，先依據(jù)環(huán)境和條件進行成本、價格匡算和實行預約，依據(jù)開發(fā)建設(shè)企業(yè)和住房消費者的預約而立項。在正式立項以后實行預定，依據(jù)預定而進行規(guī)劃和設(shè)計。在完成規(guī)劃和設(shè)計，并進入開發(fā)和建設(shè)后進行預購和預售。經(jīng)濟適用住房建設(shè)的預約、預定、預購和預售，實際上是程序化和系統(tǒng)化的住房商品信用貿(mào)易方式，用這種方式可以使經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)銷直接銜接起來。 第三，經(jīng)濟適用房的發(fā)展在一定程度上可以減少增量住宅形成新的空置房，但也可能對原有空置房的銷售構(gòu)成沖擊。因此，

16、為減少空置房地產(chǎn)資產(chǎn)的存量積壓損失、促進消化空置商品房納入經(jīng)濟適用房體系，應(yīng)把經(jīng)濟適用房與房地產(chǎn)二、三級市場結(jié)合，即開設(shè)經(jīng)濟適用房與可售公房置換業(yè)務(wù)。經(jīng)濟適用房發(fā)展中心及供應(yīng)商撥出部分經(jīng)濟適用房與上市的已售舊公房進行置換，采取平進平出的原則，以市場慣用的比較評估法對要求改善住房的住戶房屋進行評估，雙方價格確認后補差置換，在此基礎(chǔ)上把收購的舊房以經(jīng)濟適用房的價格和條件及配售程序進行配售。如此可擴大經(jīng)濟適用房配售的受益面，業(yè)務(wù)空間也將更為廣闊。 第四，在現(xiàn)階段，應(yīng)實行“補人頭”和“補磚頭”并舉的政策。發(fā)放住房補貼俗稱“補人頭”，免土地出讓金和規(guī)費減半的經(jīng)濟適用住房俗稱為“補磚頭”。盡管“補人頭”做

17、法更符合住房貨幣化發(fā)展的要求，但目前或者相當長的一段時間里，不少企業(yè)和單位還發(fā)不出住房補貼，即無法實現(xiàn)“補人頭”，政府用發(fā)展經(jīng)濟適用住房的辦法“補磚頭”，也是十分必要的。當然，“補人頭”是優(yōu)于“補磚頭”的一種政策選擇。因為，其一，能夠避免對住房市場的直接干預；其二，財政補貼的作用直接到達需要補貼的人員，并全部轉(zhuǎn)化為消費者的福利滿足，而不會在住房建設(shè)階段產(chǎn)生效益流失或被生產(chǎn)者所占有；其三，政府不需要付出巨額的監(jiān)督成本，提高了政府的市場調(diào)控效率；其四，能充分地鼓勵居民自置住房。因此，應(yīng)創(chuàng)造條件在一些地區(qū)的一些單位率先對自愿購房的中等偏低收入家庭采用更為有效的現(xiàn)金補貼方式，鼓勵他們從市場上解決居住問

18、題。總之，作為一項社會再分配政策工具，各地在實施經(jīng)濟適用住房政策時，應(yīng)因地制宜，量力而行。 四、合理調(diào)整經(jīng)濟適用住房建設(shè)中的政府職能，充分運用市場機制調(diào)節(jié)住房供求關(guān)系 解決向中低收入家庭的住房供應(yīng)，讓中低收入家庭有房可買問題，是各國政府住房管理的主要職能。發(fā)展經(jīng)濟適用住房是我國為保障中低收入家庭住房而制定的主要政策。目前，在一些城市，符合條件的中低收入家庭必須通過搖號輪候幾年才能買到住房，這既反映了近幾年我國較成功地啟動了個人住房消費，也反映出這些地方房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)構(gòu)性問題。同時，由于在經(jīng)濟適用住房的開發(fā)中，國家過分強調(diào)“三個到位”（計劃、政策、管理三到位），更由于地方政府對開發(fā)管理過嚴，一些

19、中小城市不論區(qū)位、地段及成本差異均較大，限價過死，不能形成動態(tài)需求增長的市場開發(fā)模式。因此，需要對此進行改革，合理調(diào)整政府職能，充分運用市場機制調(diào)節(jié)經(jīng)濟適用住房的開發(fā)模式和供求關(guān)系。 一是政府應(yīng)給予一定的政策傾斜，使房地產(chǎn)開發(fā)商能變政策行為為企業(yè)行為，自愿參與經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設(shè)。因為經(jīng)濟適用住房保持微利價格的特征，在一定程度上制約了開發(fā)商參與的主動性和積極性，為此，政府應(yīng)建立穩(wěn)定的經(jīng)濟適用房土地供應(yīng)渠道，在稅費、融資等方面提供相應(yīng)的優(yōu)惠政策，并確保優(yōu)惠政策到位，簡化手續(xù)，減少環(huán)節(jié)，以提高開放商參與的積極性，保證開發(fā)商可以利用自有資金和優(yōu)惠的銀行貸款自愿參與經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設(shè)。 二是地方政

20、府應(yīng)盡快建立和完善房改金融業(yè)務(wù)的方針和政策，調(diào)動各個商業(yè)銀行的積極性，讓商業(yè)銀行積極為經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)貸款。盡管房改金融業(yè)務(wù)屬于政策性業(yè)務(wù)，但是這項業(yè)務(wù)的開展必須與市場經(jīng)濟體制下商業(yè)銀行運作的模式相一致。凡是具有承辦房改金融業(yè)務(wù)能力的商業(yè)銀行，地方政府應(yīng)為他們承辦房改金融業(yè)務(wù)提供條件，讓他們積極參與，只有這樣才能調(diào)動各個商業(yè)銀行為經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)貸款的積極性。同時，應(yīng)制定對各個商業(yè)銀行的監(jiān)督措施。作為承諾貸款的商業(yè)銀行來說，經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)的貸款屬于指導性計劃，貸與不貸由商業(yè)銀行自行決定。在對經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)項目承諾貸款之前，應(yīng)對承建單位的資質(zhì)、資金、信譽、項目、銷售前景進行綜

21、合性的全方位的調(diào)查，然后確定貸與不貸。一旦確定并做出承諾，就必須要保證貸款的及時足額到位。如果做出承諾，但是貸款卻遲遲不能到位，地方政府應(yīng)把存入該行的房改資金全部轉(zhuǎn)出，人民銀行應(yīng)按照商業(yè)銀行法的有關(guān)規(guī)定給予一定的行政和經(jīng)濟處罰。各有關(guān)部門還應(yīng)對經(jīng)濟適用住房貸款的用項進行監(jiān)控，確保經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)貸款的專用性。對于那些打著經(jīng)濟適用住房建設(shè)貸款的招牌進行貸款，一旦貸款到位后用于它項的，商業(yè)銀行應(yīng)強制收回貸款，地方政府應(yīng)取消該單位承建經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)的資格。 三是政府應(yīng)有效運作住房金融，提高居民的支付能力，形成與供給相適應(yīng)的有效需求，解決房改與住房發(fā)展的燃眉之急。在完善住宅銷售金融服務(wù)體系方面，各銀行辦理的公積金貸款、按揭貸款，無論在宣傳上還是在簡化貸款手續(xù)提高辦事效率上，都在不斷加強力度。但要真正調(diào)動廣大中低收入者的購房熱情，進一步有針對性地完善經(jīng)濟適用房配售過程中的金融服務(wù)體系，是必不可少的有效途徑。而完善經(jīng)濟適用房配售金融服務(wù)體系的內(nèi)涵，是指消費者購房貸款的全過程，即從提出貸款申請及貸款合同的簽訂、房產(chǎn)權(quán)的登記或抵押、貸款擔保到司法公正、放款及還款等。這一過程各個環(huán)節(jié)的簡捷、流暢可以帶給消費者更多的便利。目前，在提高配售的金融服務(wù)效率方面，還應(yīng)該更多地努力。此外，從國外的經(jīng)驗來看，凡面向解決中低收入住房問題時，為了減少銀行的投資風險，均由政府出面擔保，由銀行進行較長期