第8章投資性房地產(chǎn)

1、第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 8.1 投資性房地產(chǎn)概述 8.2 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 8.3 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 8.4 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 8.5 投資性房地產(chǎn)的減值和處置 8.6 其他資產(chǎn)的核算 內(nèi)容內(nèi)容8.1 8.1 投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)概述8.1.1 投資性房地產(chǎn)的概念和特征投資性房地產(chǎn)的概念和特征投資性房地產(chǎn)，是指為投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值賺取租金或資本增值，或者，或者兩兩者兼有而持有者兼有而持有的房地產(chǎn)的房地產(chǎn) 。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。計(jì)量和出售。 8.1.1 8.1.1 投資性房地產(chǎn)的概念和特征投資性房

2、地產(chǎn)的概念和特征投資性房地產(chǎn)具有以下特征：投資性房地產(chǎn)具有以下特征：（1）投資性房地產(chǎn)是一種）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營活動(dòng)經(jīng)營活動(dòng)（2）投資性房地產(chǎn)在）投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn) 8.1.2 8.1.2 投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)的范圍 投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。8.1.2 8.1.2 投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地

3、產(chǎn)的范圍1.屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目（1）已出租的土地使用權(quán)）已出租的土地使用權(quán) 已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓出讓或轉(zhuǎn)讓方式取方式取得并得并以經(jīng)營租賃方式出租以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計(jì)劃用的土地使用權(quán)。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。對(duì)于于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。對(duì)于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，則則不能確認(rèn)不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。為投資性房地產(chǎn)。土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使

4、用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。是土地交易一級(jí)市場，由國土資源管理部門代表國家通過拍賣、招標(biāo)、掛牌出讓和協(xié)議四種方式出讓土地。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指已取得土地使用權(quán)的土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為。是土地使用權(quán)交易二級(jí)市場，采取方式多為出售、交換和贈(zèng)與。8.1.2 8.1.2 投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)的范圍【例例8-1】2013年年6月月20日，日，A公司與公司與B公司簽訂了一項(xiàng)經(jīng)公司簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營租賃合同，約定自營租賃合同，約定自2013年年7月月1日起，日起，A公司以年租金公司以年租金700 000元租賃使用元租賃使用B公司擁有的一塊公司擁有的一塊30 000平方米的場地，租平

5、方米的場地，租賃期為賃期為5年。年。2013年年8月月1日，日，A公司又將這塊場地轉(zhuǎn)租給公司又將這塊場地轉(zhuǎn)租給C公司，以賺取租金差價(jià)，租賃期為公司，以賺取租金差價(jià)，租賃期為3年。假設(shè)以上交易不違年。假設(shè)以上交易不違反國家有關(guān)規(guī)定。反國家有關(guān)規(guī)定。8.1.2 8.1.2 投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)的范圍本例中，本例中，對(duì)于對(duì)于A公司而言公司而言，這項(xiàng)土地使用權(quán)不能予以確認(rèn)，這項(xiàng)土地使用權(quán)不能予以確認(rèn)，也不屬于其投資性房地產(chǎn)。也不屬于其投資性房地產(chǎn)。對(duì)于對(duì)于B公司而言公司而言，自租賃期開始，自租賃期開始日日(2013年年7月月1日日)起，這項(xiàng)土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)。起，這項(xiàng)土地使用權(quán)屬于投

6、資性房地產(chǎn)。8.1.2 8.1.2 投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)的范圍（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)出讓或轉(zhuǎn)讓的方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓讓的方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。但是，按照的土地使用權(quán)。但是，按照國家國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值的土持有并準(zhǔn)備增值的土地使用權(quán)。地使用權(quán)。8.1.2 8.1.2 投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)的范圍（3）已出租的建筑物）已出租的建筑物已出租的建筑物是指企業(yè)已出租

7、的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的的房屋等建筑物，包括房屋等建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的用于出租的建筑物。建筑物。8.1.2 8.1.2 投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)的范圍（3）已出租的建筑物）已出租的建筑物企業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握以下要點(diǎn)：企業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握以下要點(diǎn)：用于出租的建筑物是指用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。企業(yè)以經(jīng)。企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。已出租的

8、建筑物是企業(yè)已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。企業(yè)將建筑物出租，按企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)。8.1.2 8.1.2 投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)的范圍 1.不屬于投資

9、性房地產(chǎn)的項(xiàng)目不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目（1）自用房地產(chǎn)）自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)，即為自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有而持有的房地產(chǎn)，包括的房地產(chǎn)，包括自用建筑物自用建筑物(固定資產(chǎn)固定資產(chǎn))和自用土地使用權(quán)和自用土地使用權(quán)(無無形資產(chǎn)形資產(chǎn))。8.1.2 8.1.2 投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)的范圍 1.不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目（1）自用房地產(chǎn)）自用房地產(chǎn)企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍是否屬于投資性房地產(chǎn)？是否屬于投資性房地產(chǎn)？企業(yè)企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館擁有并自行經(jīng)營的旅館是否屬于投資性

10、房地產(chǎn)？是否屬于投資性房地產(chǎn)？8.1.2 8.1.2 投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)的范圍（2）作為存貨的房地產(chǎn)）作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)，通常指作為存貨的房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地商品房和土地。8.1.2 8.1.2 投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)的范圍如果某項(xiàng)房地產(chǎn)部分用于賺取租金或資本增值、部分自用，如果某項(xiàng)房地產(chǎn)部分用于賺取租金或資本增值、部分自用，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性

11、房地產(chǎn)；應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。8.28.2投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 8.2.1 8.2.1 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)只有在符合定義并同時(shí)滿足下列條件只有在符合定義并同時(shí)滿足下列條件時(shí)，才能時(shí)，才能予以確認(rèn)：予以確認(rèn)：（1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。（2）

12、該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。 8.2.1 8.2.1 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件A.對(duì)于對(duì)于已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，確認(rèn)為投資，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)一般為性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)一般為租賃期開始日租賃期開始日;B.企業(yè)企業(yè)持有以備經(jīng)營出租、可視為投資性房地產(chǎn)的空置建筑持有以備經(jīng)營出租、可視為投資性房地產(chǎn)的空置建筑物或在建建筑物物或在建建筑物，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)是企業(yè)董事會(huì)，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)是企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)就該事項(xiàng)或類似機(jī)構(gòu)就該事項(xiàng)作出正式書面決議的日期作出正式書面決議的日

13、期。C.對(duì)對(duì)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其確認(rèn)為投資性，其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)為企業(yè)將房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)為企業(yè)將該自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增該自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期值后轉(zhuǎn)讓的日期。 8.2.2 8.2.2 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量無論是采用投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量無論是采用成本模式或公允價(jià)值模成本模式或公允價(jià)值模式式，其初始計(jì)量均應(yīng)當(dāng)按照，其初始計(jì)量均應(yīng)當(dāng)按照成本成本進(jìn)行核算。進(jìn)行核算。 8.2.2 8.2.2 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 1.賬戶設(shè)置賬戶設(shè)置采用采用成本模

14、式成本模式計(jì)量的企業(yè)，應(yīng)設(shè)置計(jì)量的企業(yè)，應(yīng)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”賬戶，賬戶，比照比照“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)”賬戶進(jìn)行核算，反映投資賬戶進(jìn)行核算，反映投資性房地產(chǎn)的成本。性房地產(chǎn)的成本。采用采用公允價(jià)值模式公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在計(jì)量的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”賬賬戶下設(shè)置戶下設(shè)置“成本成本”和和“公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)”的兩個(gè)明細(xì)賬戶，其的兩個(gè)明細(xì)賬戶，其中中“成本成本”明細(xì)賬戶，反映投資性房地產(chǎn)取得的成本。明細(xì)賬戶，反映投資性房地產(chǎn)取得的成本。 8.2.2 8.2.2 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 2.投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的會(huì)

15、計(jì)處理投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的會(huì)計(jì)處理 （1）外購的投資性房地產(chǎn)外購的投資性房地產(chǎn)企業(yè)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行企業(yè)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量。取得時(shí)的實(shí)際成本，包括初始計(jì)量。取得時(shí)的實(shí)際成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購入投資性房地產(chǎn)時(shí)，借記量的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購入投資性房地產(chǎn)時(shí)，借記“投資性房地投資性房地產(chǎn)產(chǎn)”賬戶，貸記賬戶，貸記“銀行存款銀行存款”等賬戶；采用公允價(jià)值模式進(jìn)等賬戶；采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)

16、量的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購入投資性房地產(chǎn)時(shí)，借記行后續(xù)計(jì)量的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購入投資性房地產(chǎn)時(shí)，借記“投投資性房地產(chǎn)資性房地產(chǎn)成本成本”賬戶，貸記賬戶，貸記“銀行存款銀行存款”等賬戶。等賬戶。 8.2.2 8.2.2 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 【例例8-2】2013年年8月，月，A公司計(jì)劃購入寫字樓用于對(duì)外出租。公司計(jì)劃購入寫字樓用于對(duì)外出租。8月月20日，日，A公司與公司與B公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起，將寫字樓出租給樓購買日起，將寫字樓出租給B公司使用。租賃期為公司使用。租賃期為5年。年。8月月31日，日，A公司購入寫字樓，實(shí)際支付

17、購買價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)公司購入寫字樓，實(shí)際支付購買價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)共計(jì)25 000 000元。即日按照租賃合同出租給元。即日按照租賃合同出租給B公司。公司。 8.2.2 8.2.2 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 假定假定A公司采用公司采用成本模式成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量進(jìn)行后續(xù)計(jì)量借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 25 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 25 000 000假定假定A公司采用公司采用公允價(jià)值模式公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量進(jìn)行后續(xù)計(jì)量借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓成本成本 25 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 25 000 00

18、0 8.2.2 8.2.2 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 （2）自行建造自行建造的投資性房地產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)企業(yè)自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本企業(yè)自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。 8.2.2 8.2.2 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 （2）自行建造的投資性房地產(chǎn)）自行建造的投資性房

19、地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，應(yīng)按照確定的自行建造投資采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，應(yīng)按照確定的自行建造投資性房地產(chǎn)成本，借記性房地產(chǎn)成本，借記“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記賬戶，貸記“在建工在建工程程”或或“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量賬戶。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，應(yīng)按照確定的自行建造投資性房地產(chǎn)成本，借記的，應(yīng)按照確定的自行建造投資性房地產(chǎn)成本，借記“投資投資性房地產(chǎn)性房地產(chǎn)成本成本”賬戶，貸記賬戶，貸記“在建工程在建工程”或或“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。賬戶。 8.2.2 8.2.2 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 【例例8-3】201

20、3年年1月，月，A公司從其他單位購入一塊使用年限公司從其他單位購入一塊使用年限為為50年的土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房。年的土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房。2013年年11月，月，A公司預(yù)計(jì)廠房即將完工，與公司預(yù)計(jì)廠房即將完工，與B公司簽訂了經(jīng)公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給B公司使用。租賃合同公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時(shí)開始起租。約定，該廠房于完工時(shí)開始起租。2013年年12月月5日，兩棟廠日，兩棟廠房同時(shí)完工。該塊土地使用權(quán)的成本為房同時(shí)完工。該塊土地使用權(quán)的成本為9 000 000元元,至至2013年年12月

21、月5日，土地使用權(quán)已攤銷累計(jì)額日，土地使用權(quán)已攤銷累計(jì)額165 000元；兩棟廠元；兩棟廠房的實(shí)際造價(jià)均為房的實(shí)際造價(jià)均為10 000 000元，能夠單獨(dú)出售。為簡化處元，能夠單獨(dú)出售。為簡化處理，假設(shè)兩棟廠房分別占用這塊土地的一半面積，并且以占理，假設(shè)兩棟廠房分別占用這塊土地的一半面積，并且以占用的土地面積作為土地使用權(quán)劃分的依據(jù)。假定用的土地面積作為土地使用權(quán)劃分的依據(jù)。假定A公司采用公司采用成成本計(jì)量模式本計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 8.2.2 8.2.2 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 A公司的賬務(wù)處理如下：公司的賬務(wù)處理如下：土地使用權(quán)中的對(duì)應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投

22、資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)中的對(duì)應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) = 9 000 0001/2 = 4 500 000(元元)借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)廠房廠房 10 000 000 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)廠房廠房 10 000 000 貸：在建工程貸：在建工程廠房廠房 20 000 000借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)已出租土地使用權(quán)已出租土地使用權(quán) 4 500 000 累計(jì)攤銷累計(jì)攤銷 82 500 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 4 500 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 82 5008.2.3 8.2.3 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出

23、 1.資本化的后續(xù)支出資本化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本投資性房地產(chǎn)成本。8.2.3 8.2.3 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 1.資本化的后續(xù)支出資本化的后續(xù)支出采用采用成本模式計(jì)量成本模式計(jì)量的，投資性房地產(chǎn)進(jìn)入改擴(kuò)建或裝修階段的，投資性房地產(chǎn)進(jìn)入改擴(kuò)建或裝修階段后，應(yīng)當(dāng)將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程，借記后，應(yīng)當(dāng)將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程，借記“投資性房地投資性房地產(chǎn)產(chǎn)在建在建”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”等賬戶，貸記

24、等賬戶，貸記“投投資性房地產(chǎn)資性房地產(chǎn)”賬戶。發(fā)生資本化的改良或裝修支出，通過賬戶。發(fā)生資本化的改良或裝修支出，通過“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)在建在建”賬戶歸集，借記賬戶歸集，借記“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)在建在建”賬戶，貸記賬戶，貸記“銀行存款銀行存款”、“應(yīng)付賬款應(yīng)付賬款”等賬戶。改等賬戶。改擴(kuò)建或裝修完成后，借記擴(kuò)建或裝修完成后，借記“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記賬戶，貸記“投投資性房地產(chǎn)資性房地產(chǎn)在建在建”賬戶。賬戶。8.2.3 8.2.3 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 1.資本化的后續(xù)支出資本化的后續(xù)支出采用采用成本模式計(jì)量成本模式計(jì)量的，發(fā)生資本

25、化的改良或裝修支出，通過的，發(fā)生資本化的改良或裝修支出，通過“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)在建在建”賬戶歸集，借記賬戶歸集，借記“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)在建在建”賬戶，貸記賬戶，貸記“銀行存款銀行存款”、“應(yīng)付賬款應(yīng)付賬款”等賬戶。改等賬戶。改擴(kuò)建或裝修完成后，借記擴(kuò)建或裝修完成后，借記“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記賬戶，貸記“投投資性房地產(chǎn)資性房地產(chǎn)在建在建”賬戶。賬戶。8.2.3 8.2.3 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 1.資本化的后續(xù)支出資本化的后續(xù)支出采用采用公允價(jià)值模式公允價(jià)值模式計(jì)量的，投資性房地產(chǎn)進(jìn)入改擴(kuò)建或裝修計(jì)量的，投資性房地產(chǎn)進(jìn)入改擴(kuò)建或

26、裝修階段，借記階段，借記“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)在建在建”賬戶，貸記賬戶，貸記“投資性房投資性房地產(chǎn)地產(chǎn)成本成本”、“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)”等賬戶；等賬戶；在改擴(kuò)建或裝修完成后，借記在改擴(kuò)建或裝修完成后，借記“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本”賬戶，賬戶，貸記貸記“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)在建在建”賬戶。賬戶。8.2.3 8.2.3 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 1.資本化的后續(xù)支出資本化的后續(xù)支出企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其

27、作為投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。8.2.3 8.2.3 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出【例例8-48-4】20132013年年5 5月，月，A A公司與公司與B B公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。該廠房原價(jià)為同即將到期。該廠房原價(jià)為30 000 00030 000 000元，已計(jì)提折舊元，已計(jì)提折舊10 10 000 000000 000元。為了提高廠房的租金收入，元。為了提高廠房的租金收入，A A公司決定在租賃期公司決定在租賃期滿后對(duì)該廠房進(jìn)行

28、改擴(kuò)建，并與滿后對(duì)該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與C C公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將該廠房出租給約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將該廠房出租給C C公司。公司。20132013年年5 5月月3131日，日，與與B B公司的租賃合同到期，該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。公司的租賃合同到期，該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。20132013年年1212月月3131日，該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出日，該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出1 000 0001 000 000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給元，均已支付，即日按照租賃合同出租給C C公司。假定公司。假定A A公司公司采用成本計(jì)量模式

29、。采用成本計(jì)量模式。8.2.3 8.2.3 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出A A公司的賬務(wù)處理如下：公司的賬務(wù)處理如下：(1) 2013(1) 2013年年5 5月月3131日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房廠房在建在建 20 000 00020 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 10 000 00010 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 30 000 00030 000 0008.2.3 8.2.3 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出(

30、2) 2013(2) 2013年年5 5月月3131日至日至20132013年年1212月月3131日，發(fā)生改擴(kuò)建支出日，發(fā)生改擴(kuò)建支出借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房廠房在建在建 1 000 0001 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 1 000 0001 000 0008.2.3 8.2.3 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出(3) 2013(3) 2013年年1212月月3131日，改擴(kuò)建工程完工日，改擴(kuò)建工程完工借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 21 000 00021 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)廠房廠房在建在建 21 0

31、00 00021 000 0008.2.3 8.2.3 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出【例例8-5】2013年年5月，月，A公司與公司與B公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，同即將到期。為了提高廠房的租金收入，A公司決定在租賃期公司決定在租賃期滿后對(duì)該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與滿后對(duì)該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與C公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將該廠房出租給約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將該廠房出租給C公司。公司。2013年年5月月31日，日，與與B公司的租賃合同到期，該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。公司的租賃合同到

32、期，該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。2013年年5月月31日，該廠房賬面余額為日，該廠房賬面余額為30 000 000元，其中成本元，其中成本25 000 000元，累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)元，累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)5 000 000元。元。2013年年11月月30日該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出日該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出5 000 000元，均已元，均已支付，即日按照租賃合同出租給支付，即日按照租賃合同出租給C公司。假定公司。假定A公司采用公允價(jià)公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。值計(jì)量模式。8.2.3 8.2.3 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出A公司的賬務(wù)處理如下：公司的賬務(wù)處理如下

33、：(1) 2013年年5月月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房廠房在建在建 30 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)廠房廠房成本成本 25 000 000 公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 5 000 0008.2.3 8.2.3 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出(2) 2013年年5月月31日至日至2013年年11月月30日，發(fā)生改擴(kuò)建支出日，發(fā)生改擴(kuò)建支出借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房廠房在建在建 5 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 5 000 000(3) 2013年年11月月

34、30日，改擴(kuò)建工程完工日，改擴(kuò)建工程完工借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房廠房成本成本 35 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)廠房廠房在建在建 35 000 0008.2.3 8.2.3 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 2.費(fèi)用化的后續(xù)支出費(fèi)用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，如企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)所發(fā)生的支出，條件的，如企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)所發(fā)生的支出，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益，借記借記“其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本”

35、等賬戶，等賬戶，貸記貸記“銀行存款銀行存款”等賬戶。等賬戶。8.38.3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量：1.成本模式（通常情況）2.公允價(jià)值兩種模式（特定情況） 1. 1.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)1）應(yīng)按期(月)計(jì)提折舊或攤銷：借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)（2）取得的租金收入：借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 （3）經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會(huì)計(jì)期間已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)

36、回。不得轉(zhuǎn)回?！纠?-6】A公司將一棟寫字樓出租給B公司使用，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，假設(shè)這棟辦公樓的成本為36 000 000元，按照年限平均法計(jì)提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。經(jīng)營租賃合同約定，B公司每月等額支付A公司租金200 000元。A公司的賬務(wù)處理如下：(1) 每月計(jì)提折舊每月計(jì)提的折舊 = (36 000 00020)12 = 150 000(元)借：其他業(yè)務(wù)成本 150 000 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 150 000(2) 每月確認(rèn)租金收入借：銀行存款(或其他應(yīng)收款) 200 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 200 0002. 2.采用公允價(jià)值模式計(jì)

37、量的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，企業(yè)才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。（1）資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值時(shí)借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 貸

38、：公允價(jià)值變動(dòng)損益當(dāng)公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值時(shí)，按差額作相反的賬務(wù)處理。（2）取得的租金收入借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 【例8-7】2013年9月，A公司與B公司簽訂租賃協(xié)議，約定將A公司新建造的一棟寫字樓租賃給B公司使用，租賃期為10年。2013年12月1日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價(jià)為50 000 000元，2013年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為54 000 000元。假設(shè)A公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。A公司的賬務(wù)處理如下：(1) 2013年12月1日，甲公司出租寫字樓借：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本 50 000 000 貸：固定資產(chǎn)寫字樓 50 000 0

39、00(2) 2013年12月31日，按照公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值借：投資性房地產(chǎn)寫字樓公允價(jià)值變動(dòng) 4 000 000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 4 000 0008.3.2 8.3.2 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理。如在計(jì)量模式變更日時(shí)：(假定公允價(jià)值大于賬面價(jià)值時(shí))借：投資性房地產(chǎn)成本(公允價(jià)值) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸:投資性房地產(chǎn) 盈余公積 利潤分配未分配利潤已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式?！纠?-8】2010年，A公司將一棟寫字樓出租給B

40、公司，采用成本模式計(jì)量。2014年1月1日，假定A公司持有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允價(jià)值計(jì)量的條件，A公司決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該寫字樓進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2014年1月1日，該寫字樓的原價(jià)56 000 000元，已提折舊7 000 000元，未提減值準(zhǔn)備，公允價(jià)值為52 000 000元。A公司按凈利潤的10%提取盈余公積，假定不考慮所得稅因素。51A公司的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本 52 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 7 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓 56 000 000 盈余公積 300 000 利潤分配未分配利潤 2 700 0008.48.4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)

41、換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換8.4.1 8.4.1 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。8.4.1 8.4.1 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日以上所指確鑿證據(jù)包括兩個(gè)方面：一是企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議；二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改

42、變，如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。8.48.4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換8.4.1 8.4.1 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日（1）投資性房地產(chǎn)開始自用，即將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，即企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。（2）作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租，通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。8.4.1 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日（3）自用建筑物停止自用，改為出租。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、

43、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。（4）自用土地使用權(quán)停止自用，改用于賺取租金或資本增值。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的土地使用權(quán)改用于賺取租金或資本增值，該土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后，確定用于賺取租金或資本增值的日期。8.4.1 8.4.1 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日（5）房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對(duì)外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。在這種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期滿，企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將

44、其重新開發(fā)用于對(duì)外銷售的日期。8.4.2 8.4.2 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn) 1.1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)（1）成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)【例8-9】2013年11月1日，租賃期滿，A公司將出租的寫字樓收回，公司董事會(huì)就將該寫字樓作為辦公樓用于本公司的行政管理形成了書面決議。2013年11月1日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為70 000 000元，其中，原價(jià)為80 000 000元，

45、累計(jì)已提折舊10 000 000元。8.4.2 8.4.2 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn) 1.1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)A公司的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)寫字樓 80 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 10 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓 80 000 000 累計(jì)折舊 10 000 000 8.4.2 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn) 1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)企業(yè)將采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn) 投資性房地

46、產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)攤銷/累計(jì)折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備8.4.2 8.4.2 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn) 1.1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)（2）公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 【例8-10】按【例8-9】資料，現(xiàn)假定寫字樓在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為70 000 000元，其中，成本為67 000 000元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值3 000 000元；2013年11月1日，公允價(jià)值為75 000

47、 000元，其他條件不變。8.4.2 8.4.2 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn) 1.1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)（2）公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) A公司的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)寫字樓 75 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本 67 000 000 公允價(jià)值變動(dòng) 3 000 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益 5 000 0008.4.2 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn) 1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地

48、產(chǎn)（2）公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值） 貸：投資性房地產(chǎn)成本 公允價(jià)值變動(dòng)（或借方） 借或貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益（差額）8.4.2 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn) 1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)（2）公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日

49、的公允價(jià)值轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值公允價(jià)值變動(dòng)損益變動(dòng)損益）。）。8.4.2 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn) 2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨（1）成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨【例8-11】A房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的一棟寫字樓以經(jīng)營租賃的方式出租給其他單位使用。2013年6月1日，因租賃期滿，該房地產(chǎn)開發(fā)公司將出租的寫字樓收回，并作書面決議，將寫字樓重新開發(fā)用于出售。該項(xiàng)

50、房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為50 000 000元，其中，原價(jià)為70 000 000元，累計(jì)已提折舊17 000 000元，已計(jì)提減值準(zhǔn)備金額為3 000 000元。8.4.2 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn) 2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨（1）成本模式下的轉(zhuǎn)換A房地產(chǎn)開發(fā)公司的賬務(wù)處理如下：借：開發(fā)產(chǎn)品 50 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 17 000 000 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 3 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓 70 000 000 8.4.2 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性

51、房地產(chǎn) 2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨（1）成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨借：開發(fā)產(chǎn)品（轉(zhuǎn)換日賬面價(jià)值） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”轉(zhuǎn)入“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”嗎？8.4.2 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn) 2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨（2）公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨【例8-12】按【例8-11】資料，現(xiàn)假定寫字樓在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為70 000 0

52、00元，其中，成本為50 000 000元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值20 000 000元；2013年6月1日，公允價(jià)值為73 000 000元，其他條件不變。8.4.2 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn) 2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨（2）公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 借：開發(fā)產(chǎn)品 73 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本 50 000 000 公允價(jià)值變動(dòng) 20 000 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益 3 000 000 8.4.2 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房

53、地產(chǎn) 2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨（2）公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨借：開發(fā)產(chǎn)品（轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值） 貸：投資性房地產(chǎn)成本 公允價(jià)值變動(dòng)（或借方） 借或貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益（差額）8.4.2 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn) 2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨（2）公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為存貨的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益

54、（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。8.4.3 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 1.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（1）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)【例8-13】A公司擁有一棟本公司總部辦公使用的辦公樓，公司董事會(huì)就將該棟辦公樓用于出租形成了書面決議。2013年5月10日，A公司與B公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給B公司使用，租賃期開始日為2013年6月1日，租期為5年。2013年6月1日，這棟辦公樓的原價(jià)為45 000 000元，已計(jì)提折舊5 000 000元。假設(shè)A公司所在城

55、市不存在活躍的房地產(chǎn)交易市場。8.4.3 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 1.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（1）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)A公司的賬務(wù)處理如下：2013年6月1日借：投資性房地產(chǎn)辦公樓 45 000 000 累計(jì)折舊 5 000 000 貸：固定資產(chǎn)辦公樓 45 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 5 000 0008.4.3 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 1.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（1）

56、自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日的原值） 累計(jì)攤銷/累計(jì)折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日的原值） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備8.4.3 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 1.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)【例8-14】按【例8-13】資料，現(xiàn)假定該辦公樓所在地房地產(chǎn)交易活躍，其公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量，假定

57、A公司對(duì)出租的辦公樓采用公允價(jià)值模式計(jì)量。假定2013年6月1日，該辦公樓的公允價(jià)值為50 000 000元，其原價(jià)為45 000 000元，已計(jì)提折舊5 000 000元。其他條件不變。8.4.3 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 1.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)A公司的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)辦公樓成本 50 000 000 累計(jì)折舊 5 000 000 貸：固定資產(chǎn)辦公樓 45 000 000 其他綜合收益 10 000 00

58、08.4.3 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 1.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)若假定2013年6月1日，該辦公樓的公允價(jià)值為38 000 000元，則A公司的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)辦公樓成本 38 000 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益 2 000 000 累計(jì)折舊 5 000 000 貸：固定資產(chǎn)辦公樓 45 000 0008.4.3 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 1.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

59、自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值） 累計(jì)攤銷/累計(jì)折舊 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（賬面余額）差額在借方，計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”；在貸方，計(jì)入“其他綜合收益”。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入其他綜合收益的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。8.4.3 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)2.作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（1）存貨轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)存貨轉(zhuǎn)換為成本

60、模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)【例8-15】A公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，2013年4月10日，A公司董事會(huì)就將其開發(fā)的一棟寫字樓不再出售改用作出租形成了書面決議。A公司遂與B公司簽訂了租賃協(xié)議，將此寫字樓整體出租給B公司使用，租賃期開始日為2013年5月1日，租賃期為5年。2013年5月1日，該寫字樓的賬面余額為50 000 000元，已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備3 000 000元，轉(zhuǎn)換后采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。8.4.3 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)2.作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（1）存貨轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)存貨轉(zhuǎn)