物業(yè)管理費及構(gòu)成

1、物業(yè)管理費及構(gòu)成物業(yè)服務(wù)收費管理辦法中規(guī)定物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支岀構(gòu)成包括以下部 分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;（即人員費用，包括基本工資、按規(guī)定提取的福 利費、加班費和服裝費等）2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、 維護費用；（包括；公共建筑（如過道、門廳、樓梯及道路 環(huán)境）內(nèi)的各種土建零修費；給排水日常運行、 維修及保養(yǎng)費；電氣、燃氣、消防系統(tǒng)設(shè)備維修 保養(yǎng)費；公共照明費；易損件更新費等等）3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（包括：清潔工具、勞保用品、清潔環(huán)衛(wèi)、垃圾 外運、化糞清掏等）4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（包括：綠化工具費、綠化用水費、農(nóng)藥化肥費

2、、 雜草清運費、景觀維護費等）5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（即安全管理人員費用、安全器械裝備費等）6、辦公費用；（包括：交通費、通訊費、低值易耗辦公用品費、 辦公用房水電費等）7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保 險費用；9、法定稅費；（包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育附加費等）10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)管理收費的費用構(gòu)成：1. 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的 福利費：指人員的費用，包括基本工資，按規(guī)定 提取的福利費、加班費和服裝費，不包括管理、 服務(wù)人員的獎金（獎金是根據(jù)經(jīng)濟效益從盈利中 提取的）。人員費用的測算根據(jù)所管物業(yè)的檔次、 類型和總建

3、筑面積先確定各級各類人員的編制 數(shù)，然后再確定各自的基本工資標準，計算出基 本工資總額，再按工資總額計算各項福利提取的 數(shù)額，匯總為每月該項費用的總金額，最后再分 攤到每月每平方米建筑面積上。（1）基本工資：根據(jù)企業(yè)性質(zhì)并參考當?shù)氐?平均工資水平確定。（2）按規(guī)定提取的福利費（根 據(jù)當?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)確定）：包括福利基金 （如按工資總額的14%計算）、工會經(jīng)費（如按工 資總額的2%計算）、教育經(jīng)費（如按工資總額的 1. 5 %計算）、社會保險費包括待業(yè)保險（如按 工資總額的1%計算），醫(yī)療保險（如按工資總額的6%計算）、工傷保險、養(yǎng)老保險（如按工資總 額的19%計算）,住房基金（如按工資總額

4、的6% 計算）（含住房公積金）等。（3）加班費：按人均 月加班2天，再乘以日平均工資計算。日平均工 資按每月22個工作日計算。（4）服裝費：按每人 每年2套眼裝計算。其眼裝標準由企業(yè)自定。計 算出年服裝費總額后再除以12個月，即為每月 服裝費。2. 公共設(shè)施、設(shè)備日常運行維修及保養(yǎng)費, 包括：1=（1）公共建筑（如過道、門廳、樓梯及道路環(huán) 境）內(nèi)的各種土建零修費；（2）給排水日常運行、維修及保養(yǎng)費；（3）電氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費；（4）燃氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費；（5）消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費；（6）公共照明費；（7）不可預(yù)見費；（8）易損件更新準備金。不包括：業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修運

5、行、保養(yǎng)與維修費用;公共設(shè)施、設(shè)備的維修費用;電梯的運行、維修費用； 冬季供暖費;高壓水泵運行、維修費用;公用天線保養(yǎng)維修費;這些費用按國家和地方政府的現(xiàn)行規(guī)定和標準分別向產(chǎn)權(quán)人和使用人另行收取。3. 綠化管理費：指小區(qū)環(huán)境綠化的養(yǎng)護費用，包括：綠化工具費、勞保用品費、綠化用水 費、農(nóng)藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費。4. 清潔衛(wèi)生費：包括清潔工具、勞保用品、 衛(wèi)生防疫殺毒費、化糞池清掏費、垃圾外運費和 清潔環(huán)衛(wèi)所需之其他費用。5保安費：對封閉式小區(qū)公共秩序的維持費用。不是封閉式小區(qū)不能收保安費。包括：保 安器材裝備費（保安系統(tǒng)、保安器材等）；保安人 員人身保險費（如每年投保2萬元人身意外傷害

6、 險，保險費率為4%。）；保安用房及保安人員住房 租金（如保安用房按每人8平方米計算，住房月 租金為8元/平方米）o6. 辦公費：交通費（車輛及保險維護費用）、 通訊費、低值易耗辦公用品費、書報費、廣告宣 傳社區(qū)文化費、辦公用房租金（含水電費）、其他 雜項等。7. 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊率：固定資 產(chǎn)包括：交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程 維修設(shè)備、其他設(shè)備等。固定資產(chǎn)平均折舊年限 一般為5年。8. 利潤：利潤率按各地物價主管部門根據(jù) 本地區(qū)實際情況確定，一般普通住宅小區(qū)平均利 潤率不高于社會平均利潤率為上限。9. 法定稅費：法定稅費指按現(xiàn)行稅法物業(yè) 管理企業(yè)在進行企業(yè)經(jīng)營活動過程中應(yīng)繳納

7、的 稅費。物業(yè)管理企業(yè)享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠 政策，應(yīng)繳納的稅費主要是兩稅一費（代收代繳 部分不計征）O（1）營業(yè)稅：按企業(yè)經(jīng)營總收入的5%征收;（2）城市建設(shè)維護稅：按營業(yè)稅7%計征；（3）教育附加費：按營業(yè)稅3%計征。以上9項費用即為費用構(gòu)成，測算出來后全部相加就是公共性服務(wù)費用。如果一個住宅小區(qū) 沒有其他資金來源渠道，只靠物業(yè)管理收費維持 運轉(zhuǎn)。則每戶收費標準即為前9項之和再除以總 建筑面積和12個月，即得出每月每平方米應(yīng)交 金額。如果小區(qū)還有多種經(jīng)營收入可以補貼到物 業(yè)管理收費中，如有小區(qū)配套公建房出租收入、 停車費收入、維修養(yǎng)護專項基金利息的補貼等， 則先測算出其他收入補貼到每月每建筑平方米 的數(shù)額，再用總費用扣減，結(jié)果即為每戶應(yīng)交物 業(yè)管理費。舉例來說：如果經(jīng)過上述9項費用測算，小 區(qū)公共性服務(wù)費用為2元/平方米，如果小區(qū)沒 有其他收入來源，則為了維持小區(qū)正常物業(yè)管理 運轉(zhuǎn)，每戶需按2元/平方米交費。如果小