第八章無形資產(chǎn)及其他長期資產(chǎn)

1、2015第八章第八章 無形資產(chǎn)及其他長期資產(chǎn)無形資產(chǎn)及其他長期資產(chǎn)主講：王鳳姬主講：王鳳姬本章學(xué)習(xí)目標(biāo)本章學(xué)習(xí)目標(biāo)u通過本章學(xué)習(xí)，你應(yīng)能夠：1.了解無形資產(chǎn)的分類以及無形資產(chǎn)的定義；2.熟練掌握無形資產(chǎn)的確認(rèn)與計量；3.掌握無形資產(chǎn)的攤銷方法以及無形資產(chǎn)出售和報廢的核算；本章結(jié)構(gòu)與要點：本章結(jié)構(gòu)與要點：取得取得持有持有處置處置q無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)的內(nèi)容的內(nèi)容q無形資產(chǎn)的無形資產(chǎn)的入賬價值入賬價值q無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓q無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)的攤銷的攤銷q無形資產(chǎn)的無形資產(chǎn)的期末計價期末計價第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)一、無形資產(chǎn)的概念、特征、內(nèi)容及分類二、無形資產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量三、無形資產(chǎn)

2、的后續(xù)計量：攤銷、減值四、無形資產(chǎn)處置：出售、出租、報廢一、無形資產(chǎn)的概念、特征、內(nèi)容及分類一、無形資產(chǎn)的概念、特征、內(nèi)容及分類（一）無形資產(chǎn)概念（一）無形資產(chǎn)概念 是指企業(yè)擁有或控制的沒有實物形態(tài)的可是指企業(yè)擁有或控制的沒有實物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。無實物形態(tài)無實物形態(tài)的的非貨幣性長期非貨幣性長期資產(chǎn)資產(chǎn)目的目的生產(chǎn)商品生產(chǎn)商品提供勞務(wù)提供勞務(wù)出租他人出租他人管理目的管理目的一、無形資產(chǎn)的概念、特征、內(nèi)容及分類一、無形資產(chǎn)的概念、特征、內(nèi)容及分類（二）無形資產(chǎn)的特征（二）無形資產(chǎn)的特征特征特征無實物形態(tài)無實物形態(tài)屬于非貨幣性長期資產(chǎn)屬于非貨幣性長期資產(chǎn)具有可辨認(rèn)性具有可

3、辨認(rèn)性目的是使用而非出售目的是使用而非出售能帶來長期經(jīng)濟利益能帶來長期經(jīng)濟利益經(jīng)濟利益的不確定性較大經(jīng)濟利益的不確定性較大有償取得有償取得一、無形資產(chǎn)的概念、特征、內(nèi)容及分類一、無形資產(chǎn)的概念、特征、內(nèi)容及分類（三）無形資產(chǎn)的內(nèi)容（三）無形資產(chǎn)的內(nèi)容專利權(quán)專利權(quán)v只有能夠帶來只有能夠帶來較大經(jīng)濟價值較大經(jīng)濟價值，并且并且花費了支出花費了支出的專利權(quán)才能作為的專利權(quán)才能作為無形資產(chǎn)核算無形資產(chǎn)核算商標(biāo)權(quán)商標(biāo)權(quán)v我國商標(biāo)權(quán)的有效期為我國商標(biāo)權(quán)的有效期為10年年并可申請延長注冊期并可申請延長注冊期特許權(quán)特許權(quán)著作權(quán)著作權(quán)v只有支付了費用的特許權(quán)只有支付了費用的特許權(quán)才作為無形資產(chǎn)核算才作為無形資產(chǎn)核

4、算包括精神權(quán)利和經(jīng)濟權(quán)利包括精神權(quán)利和經(jīng)濟權(quán)利土地使用權(quán)土地使用權(quán)v未花代價未花代價取得的土地使用權(quán)不能作取得的土地使用權(quán)不能作 無形資產(chǎn)核算無形資產(chǎn)核算v花費支出花費支出取得的土地使用權(quán)應(yīng)資本化取得的土地使用權(quán)應(yīng)資本化 為無形資產(chǎn)核算為無形資產(chǎn)核算v支出包括支出包括土地出讓金土地出讓金和和土地出讓價款土地出讓價款非專利技術(shù)非專利技術(shù)v不受法律保護不受法律保護v若自創(chuàng)取得：若自創(chuàng)取得：研究費用研究費用作管理費用，作管理費用，開發(fā)階段的滿足資本化條件的以及開發(fā)階段的滿足資本化條件的以及成功時成功時發(fā)生的注冊費、律師費等發(fā)生的注冊費、律師費等資本化為無形資產(chǎn)核算資本化為無形資產(chǎn)核算v若外購取得：發(fā)

5、生的若外購取得：發(fā)生的一切支出一切支出資本化為資本化為 無形資產(chǎn)核算無形資產(chǎn)核算一、無形資產(chǎn)的概念、特征、內(nèi)容及分類一、無形資產(chǎn)的概念、特征、內(nèi)容及分類（四）無形資產(chǎn)分類1.按能否辯認(rèn)分類（可辯認(rèn)和不可辯認(rèn)）2.按取得來源分類（購入、自行開發(fā)、投入、接受抵債取得、非貨幣性交易換入）3.按有無使用期限分類（有期限、無期限）二、無形資產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量二、無形資產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量（一）無形資產(chǎn)的確認(rèn)（一）無形資產(chǎn)的確認(rèn)1.符合無形資產(chǎn)定義符合無形資產(chǎn)定義2.同時滿足同時滿足以下兩個確認(rèn)條件以下兩個確認(rèn)條件確認(rèn)條件確認(rèn)條件該資產(chǎn)的該資產(chǎn)的經(jīng)濟利益經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)很可能流入企業(yè)該資產(chǎn)的該資產(chǎn)的成

6、本成本能夠能夠可靠地計量可靠地計量確認(rèn)確認(rèn) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)各種無形資產(chǎn)能否予以各種無形資產(chǎn)能否予以“資本化資本化”的規(guī)定的規(guī)定 專專利利權(quán)權(quán)外購?fù)赓?確認(rèn)為確認(rèn)為“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)” 自自創(chuàng)創(chuàng) 研究階段研究階段 所有支出計入所有支出計入“管理費管理費用用” 開發(fā)階開發(fā)階段段 成功成功 確認(rèn)為確認(rèn)為“無形資無形資產(chǎn)產(chǎn)” 失敗失敗 計入計入“管理費管理費用用” 非專利技術(shù)非專利技術(shù)外購?fù)赓?確認(rèn)為確認(rèn)為“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)” 自創(chuàng)自創(chuàng) 與專利權(quán)相同與專利權(quán)相同商標(biāo)權(quán)商標(biāo)權(quán)外購?fù)赓?確認(rèn)為確認(rèn)為“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)” 自創(chuàng)自創(chuàng) 廣告費廣告費”銷售費用銷售費用” 投資者投入投資者投入 確按投資合同或協(xié)議

7、約定確按投資合同或協(xié)議約定的價值確定的價值確定著作權(quán)著作權(quán)外購?fù)赓?確認(rèn)為確認(rèn)為“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)” 自創(chuàng)自創(chuàng) 不確認(rèn)為不確認(rèn)為“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)” 特許經(jīng)營權(quán)特許經(jīng)營權(quán)確認(rèn)為確認(rèn)為“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)” 商譽商譽不確認(rèn)為不確認(rèn)為“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)”，單獨計入，單獨計入“商商譽譽”； 自創(chuàng)商譽不確認(rèn)為自創(chuàng)商譽不確認(rèn)為“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)” 二、無形資產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量二、無形資產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量（二）無形資產(chǎn)初始計量（二）無形資產(chǎn)初始計量無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。1.1.外購無形資產(chǎn)外購無形資產(chǎn) 外購無形資產(chǎn)的成本，包括外購無形資產(chǎn)的成本，包括購買價款、相

8、關(guān)稅費購買價款、相關(guān)稅費以及直接歸屬于使該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的以及直接歸屬于使該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其其他支出他支出。 例：甲公司例：甲公司20072007年年3 3月月1010日從某研究所購買一日從某研究所購買一專利權(quán)，雙方協(xié)商確定的價款專利權(quán)，雙方協(xié)商確定的價款200200萬元，在辦萬元，在辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中，支付律師費用理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中，支付律師費用0.80.8萬元。萬元。借：無形資產(chǎn)借：無形資產(chǎn)專利權(quán)專利權(quán) 2 008 000 2 008 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 2 008 000 2 008 000 在實質(zhì)上具有融資性質(zhì)的延期支付情況下，在實質(zhì)上具有融資性質(zhì)的延

9、期支付情況下，無形資產(chǎn)的成本如何確定無形資產(chǎn)的成本如何確定 購買無形資產(chǎn)的價款超購買無形資產(chǎn)的價款超過正過正常信用條件延期支付常信用條件延期支付，實質(zhì)上具，實質(zhì)上具有融資性質(zhì)的：有融資性質(zhì)的： 無形資產(chǎn)的成本無形資產(chǎn)的成本以購買以購買價款的價款的現(xiàn)值現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定。為基礎(chǔ)確定。實際支實際支付的價款付的價款與與購買價款的現(xiàn)值購買價款的現(xiàn)值之間之間的差額，的差額， 計入計入“未確認(rèn)融資費用未確認(rèn)融資費用” ” 價、稅、費等價、稅、費等購買價款的現(xiàn)值購買價款的現(xiàn)值購買價款購買價款兩者的差額兩者的差額具體見課本P150 例8.1 、 8.2（二）無形資產(chǎn)初始計量（二）無形資產(chǎn)初始計量2.投資者投入的無

10、形資產(chǎn) 投資者投入的無形資產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)以合同或協(xié)議約定的價值確定，如果合同或協(xié)議價格不公允時，應(yīng)以無形資產(chǎn)的公允價值作為初始成本 。借：無形資產(chǎn)借：無形資產(chǎn) （投資各方確認(rèn)價值或公允價值投資各方確認(rèn)價值或公允價值） 貸：實收資本（股本）貸：實收資本（股本） （合同價）（合同價）（借或貸）（借或貸） 資本公積資本公積 （差額差額）u例：某公司接受甲投資者以其所擁有的專利例：某公司接受甲投資者以其所擁有的專利權(quán)投資，專利權(quán)的賬面價值為權(quán)投資，專利權(quán)的賬面價值為50000元，投資元，投資合同約定的價值為合同約定的價值為45000元，專利權(quán)的公允價元，專利權(quán)的公允價值為值為36000元，已辦妥相關(guān)手

11、續(xù)。元，已辦妥相關(guān)手續(xù)。u 借：無形資產(chǎn)借：無形資產(chǎn) 36000u 資本公積資本公積 9000u 貸：實收資本貸：實收資本 45000（二）無形資產(chǎn)初始計量（二）無形資產(chǎn)初始計量3.3.自行開發(fā)無形資產(chǎn)自行開發(fā)無形資產(chǎn)區(qū)分研究階段支出與開發(fā)階段支出區(qū)分研究階段支出與開發(fā)階段支出 研究階段支出，應(yīng)當(dāng)于發(fā)生時計入研究階段支出，應(yīng)當(dāng)于發(fā)生時計入當(dāng)期損益當(dāng)期損益 開發(fā)階段支出，符合一定條件時，可開發(fā)階段支出，符合一定條件時，可資本化資本化（二）無形資產(chǎn)初始計量（二）無形資產(chǎn)初始計量自行開發(fā)無形資產(chǎn)的核算自行開發(fā)無形資產(chǎn)的核算 首先，在首先，在“研發(fā)支出研發(fā)支出”科目中歸集科目中歸集 期末，對于期末，對

12、于不符合資本化不符合資本化條件的研發(fā)支出，轉(zhuǎn)條件的研發(fā)支出，轉(zhuǎn)人當(dāng)期人當(dāng)期管理費用管理費用；符合資本化符合資本化條件但尚未完成的開條件但尚未完成的開發(fā)費用，繼續(xù)保留在發(fā)費用，繼續(xù)保留在“研發(fā)支出研發(fā)支出”科目中，待開發(fā)科目中，待開發(fā)項目完成達(dá)到預(yù)定用途形成無形資產(chǎn)時，再將發(fā)生項目完成達(dá)到預(yù)定用途形成無形資產(chǎn)時，再將發(fā)生的實際成本轉(zhuǎn)入的實際成本轉(zhuǎn)入無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)。 2007年1月1日，甲公司的董事會批準(zhǔn)研發(fā)某項新技術(shù)，該公司董事會認(rèn)為，研發(fā)該項目具有可靠的技術(shù)和財務(wù)等資源的支持，并且一旦研發(fā)成功將降低該公司的生產(chǎn)成本。該公司在研究開發(fā)過程中發(fā)生材料費用6 000 000元、人工費用3 000

13、000元、使用其他無形資產(chǎn)的攤銷費用500 000元以及其他費用2 000 000元，總計11 500 000元，其中，符合資本化條件的支出為5 000 000元。2007年12月31日，該項新技術(shù)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定用途。（1 1）發(fā)生研發(fā)支出）發(fā)生研發(fā)支出借：研發(fā)支出借：研發(fā)支出費用化支出費用化支出6 500 0006 500 000資本化支出資本化支出5 000 0005 000 000貸：原材料貸：原材料6 000 0006 000 000應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付職工薪酬3 000 0003 000 000銀行存款銀行存款2 000 0002 000 000累計攤銷累計攤銷500 000500 000

14、（2 2）20072007年年1212月月3131日，該項新型技術(shù)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定用途：日，該項新型技術(shù)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定用途：借：管理費用借：管理費用6 500 0006 500 000無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)5 000 0005 000 000貸：研發(fā)支出貸：研發(fā)支出費用化支出費用化支出6 500 0006 500 000資本化支出資本化支出5 000 0005 000 000u【練習(xí)】【練習(xí)】某企業(yè)自行研究開發(fā)一項新產(chǎn)品專某企業(yè)自行研究開發(fā)一項新產(chǎn)品專利技術(shù)，在研究開發(fā)過程中發(fā)生材料費利技術(shù)，在研究開發(fā)過程中發(fā)生材料費40 40 000 000000 000元、人工工資元、人工工資10 000 00010

15、 000 000元，以及其元，以及其他費用他費用30 000 00030 000 000元，總計元，總計80 000 00080 000 000元，元，其中，符合資本化條件的支出為其中，符合資本化條件的支出為50 000 00050 000 000元，期末，該專利技術(shù)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定用途。元，期末，該專利技術(shù)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定用途。 借：研發(fā)支出借：研發(fā)支出費用化支出費用化支出 30 000 000 30 000 000 資本化支出資本化支出 50 000 000 50 000 000 貸：原材料貸：原材料 40 000 000 40 000 000 應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付職工薪酬 10 000 000 10

16、 000 000 銀行存款銀行存款 30 000 000 30 000 000 期末：借：管理費用 30 000 000 無形資產(chǎn) 50 000 000 貸：研發(fā)支出費用化支出 30 000 000 資本化支出 50 000 000三、無形資產(chǎn)的后續(xù)計量三、無形資產(chǎn)的后續(xù)計量（一）無形資產(chǎn)攤銷（一）無形資產(chǎn)攤銷1.攤銷方法：直線法、工作量法、加速攤銷法攤銷方法：直線法、工作量法、加速攤銷法2.攤銷期限：攤銷期限：（1）合同有規(guī)定，但法律未規(guī)定的，不得超過）合同有規(guī)定，但法律未規(guī)定的，不得超過合同規(guī)定的期限合同規(guī)定的期限（2）合同未規(guī)定，但法律有規(guī)定的，不得超過）合同未規(guī)定，但法律有規(guī)定的，不得

17、超過法律規(guī)定的期限法律規(guī)定的期限（3）合同、法律都分別規(guī)定年限，不得超過兩）合同、法律都分別規(guī)定年限，不得超過兩者較短者者較短者三、無形資產(chǎn)的后續(xù)計量三、無形資產(chǎn)的后續(xù)計量（一）無形資產(chǎn)攤銷（一）無形資產(chǎn)攤銷3.攤銷的范圍：攤銷的范圍：（1）使用）使用壽命為有限壽命為有限的的應(yīng)在使用壽命內(nèi)系應(yīng)在使用壽命內(nèi)系統(tǒng)合理統(tǒng)合理攤銷攤銷 （2）使用壽命）使用壽命不確定不確定的的不攤銷不攤銷 無法預(yù)見無形資產(chǎn)為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益期限的，無法預(yù)見無形資產(chǎn)為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益期限的，應(yīng)當(dāng)視為使用壽命不確定的無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)視為使用壽命不確定的無形資產(chǎn)三、無形資產(chǎn)的后續(xù)計量三、無形資產(chǎn)的后續(xù)計量（一）無形資產(chǎn)攤銷（一）

18、無形資產(chǎn)攤銷4.無形資產(chǎn)攤銷的核算：無形資產(chǎn)攤銷的核算：攤銷金額攤銷金額=成本預(yù)計殘值已計提減值成本預(yù)計殘值已計提減值（其中預(yù)計產(chǎn)值除特殊說明外，一般為（其中預(yù)計產(chǎn)值除特殊說明外，一般為 0 ） u【練習(xí)】某股份有限公司從外單位購得一項商標(biāo)權(quán)，【練習(xí)】某股份有限公司從外單位購得一項商標(biāo)權(quán)，支付價款支付價款30 000 00030 000 000元，款項已支付，該商標(biāo)權(quán)的元，款項已支付，該商標(biāo)權(quán)的使用壽命為使用壽命為1010年，不考慮殘值的因素。年，不考慮殘值的因素。取得無形資產(chǎn)時：取得無形資產(chǎn)時： 借：無形資產(chǎn)借：無形資產(chǎn)商標(biāo)權(quán)商標(biāo)權(quán) 30 000 000 30 000 000 貸：銀行存款貸

19、：銀行存款 30 000 000 30 000 000 按年攤銷時：按年攤銷時：借：管理費用借：管理費用 （30 000 00030 000 0001010）3 000 00 3 000 00 貸：累計攤銷貸：累計攤銷 3 000 000 3 000 000使用壽命不確定的無形資產(chǎn)使用壽命不確定的無形資產(chǎn)不攤銷不攤銷復(fù)復(fù)核核使用壽命使用壽命有限無形資產(chǎn)有限無形資產(chǎn) 至少每年年終，對使用壽命有限至少每年年終，對使用壽命有限的無形資產(chǎn)的使用壽命及攤銷方的無形資產(chǎn)的使用壽命及攤銷方法進(jìn)行復(fù)核。法進(jìn)行復(fù)核。使用壽命不使用壽命不確定無形資產(chǎn)確定無形資產(chǎn)在每個會計期間對使用壽命不確在每個會計期間對使用壽命

20、不確定的無形資產(chǎn)的使用壽命進(jìn)行復(fù)定的無形資產(chǎn)的使用壽命進(jìn)行復(fù)核。核。三、無形資產(chǎn)的后續(xù)計量三、無形資產(chǎn)的后續(xù)計量（二）無形資產(chǎn)期末計價（二）無形資產(chǎn)期末計價1.無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)銷與減值比較無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)銷與減值比較三、無形資產(chǎn)的后續(xù)計量三、無形資產(chǎn)的后續(xù)計量（二）無形資產(chǎn)期末計價（二）無形資產(chǎn)期末計價2.無形資產(chǎn)減值無形資產(chǎn)減值 減值損失一經(jīng)確認(rèn)，不得轉(zhuǎn)回減值損失一經(jīng)確認(rèn)，不得轉(zhuǎn)回練習(xí)：練習(xí)：20132013年年1212月月3131日，海爾公司某項專利權(quán)日，海爾公司某項專利權(quán)的賬面價值的賬面價值580580萬元。（萬元。（1 1）若該項專利權(quán)估計）若該項專利權(quán)估計其可收回金額為其可收回金額為560560

21、萬元；萬元；（2 2）若該項專利權(quán)估計其可收回金額為）若該項專利權(quán)估計其可收回金額為600600萬萬元元。第一種情況：應(yīng)計提減值準(zhǔn)備金額第一種情況：應(yīng)計提減值準(zhǔn)備金額=580-560=20萬元萬元賬務(wù)處理：借：資產(chǎn)減值損失賬務(wù)處理：借：資產(chǎn)減值損失 20萬元萬元 貸：無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 20萬元萬元第二種情況：由于可收回金額賬面價值，不需減值第二種情況：由于可收回金額賬面價值，不需減值 四、無形資產(chǎn)處置四、無形資產(chǎn)處置（一）轉(zhuǎn)讓所有權(quán)（出售）（一）轉(zhuǎn)讓所有權(quán)（出售）借：銀行存款借：銀行存款 累計攤銷累計攤銷 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 營業(yè)外支出（若為損失）營業(yè)外支出（

22、若為損失） 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn) （賬面余額）（賬面余額） 應(yīng)交稅費應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交營業(yè)稅 營業(yè)外收入營業(yè)外收入（若為收益）（若為收益）u例華聯(lián)股份有限公司購入專利權(quán)成本為例華聯(lián)股份有限公司購入專利權(quán)成本為260000260000元，按元，按1010期限攤銷。在使用期限攤銷。在使用4 4年以后，將年以后，將其出售，出售價格其出售，出售價格180000180000元。元。計算：計算：已攤銷金額已攤銷金額26000026000010104=1040004=104000（元）（元）攤余價值攤余價值260000-104000=156000260000-104000=156000（元）（元）應(yīng)

23、交營業(yè)稅應(yīng)交營業(yè)稅1800001800005%=90005%=9000（元）（元） 凈收益凈收益180000-156000-9000156000-9000=15000（元）（元）借：銀行存款借：銀行存款 180000 180000 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn) 156000 156000 應(yīng)交稅金應(yīng)交稅金 9000 9000 營業(yè)外收入營業(yè)外收入出售無形資產(chǎn)收益出售無形資產(chǎn)收益1500015000四、無形資產(chǎn)處置四、無形資產(chǎn)處置借：銀行存款借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn)（二）轉(zhuǎn)讓（二）轉(zhuǎn)讓使用權(quán)（出

24、租）使用權(quán)（出租）無形資產(chǎn)出租屬于附營業(yè)務(wù)無形資產(chǎn)出租屬于附營業(yè)務(wù)租金收入租金收入記入記入“其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入”出租成本（支付的相關(guān)稅費用、出租期期價值攤銷）出租成本（支付的相關(guān)稅費用、出租期期價值攤銷） 計入計入“其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本”四、無形資產(chǎn)處置四、無形資產(chǎn)處置（三）無形資產(chǎn)報廢（三）無形資產(chǎn)報廢 無形資產(chǎn)預(yù)期不能為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益無形資產(chǎn)預(yù)期不能為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的的將該無形資產(chǎn)的將該無形資產(chǎn)的賬面價值予以轉(zhuǎn)銷賬面價值予以轉(zhuǎn)銷。賬務(wù)處理：賬務(wù)處理：借：累計攤銷（已計提的累計攤銷）借：累計攤銷（已計提的累計攤銷） 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（已計的提減值準(zhǔn)備）無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（已計的提

25、減值準(zhǔn)備） 營業(yè)外支出（差額）營業(yè)外支出（差額） 貸：無形資產(chǎn)（賬面余額）貸：無形資產(chǎn)（賬面余額）【練】【練】甲公司擁有的一項專利技術(shù)預(yù)期不能甲公司擁有的一項專利技術(shù)預(yù)期不能為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益，將其予以轉(zhuǎn)銷。該專為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益，將其予以轉(zhuǎn)銷。該專利技術(shù)的賬面余額為利技術(shù)的賬面余額為10 000 00010 000 000元，累計攤元，累計攤銷額為銷額為4 000 0004 000 000元，已計提的減值準(zhǔn)備為元，已計提的減值準(zhǔn)備為 5 000 0005 000 000元。元。借：營業(yè)外支出借：營業(yè)外支出 1 000 000 1 000 000 累計攤銷累計攤銷 4 000 000 4 00

26、0 000 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 5 000 000 5 000 000 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn)10 000 00010 000 000第二節(jié)第二節(jié) 長期待攤費用（自學(xué)）長期待攤費用（自學(xué)）u一、長期待攤費用的概念u指企業(yè)已經(jīng)支出，但攤銷期限在指企業(yè)已經(jīng)支出，但攤銷期限在1年以上（不含年以上（不含1年）的各項費用。年）的各項費用。包括：以經(jīng)營租賃方式租入的包括：以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)發(fā)生的改良支出、開辦費等固定資產(chǎn)發(fā)生的改良支出、開辦費等u二、長期待攤費用的核算u2007年年4月月1日，某企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入一項固日，某企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入一項固定資產(chǎn)，租賃期限為定資產(chǎn)

27、，租賃期限為5年，該項固定資產(chǎn)尚可使用年限年，該項固定資產(chǎn)尚可使用年限為為10年。為了提高該項固定資產(chǎn)的生產(chǎn)效率，該企業(yè)年。為了提高該項固定資產(chǎn)的生產(chǎn)效率，該企業(yè)于購進(jìn)時對租賃資產(chǎn)進(jìn)行了改良，并支出了于購進(jìn)時對租賃資產(chǎn)進(jìn)行了改良，并支出了96 000元元的改良費用。賬務(wù)處理為：的改良費用。賬務(wù)處理為：發(fā)生改良支出時：發(fā)生改良支出時：借：長期待攤費用借：長期待攤費用 96 000貸：銀行存款貸：銀行存款 96 000每月攤銷時：每月攤銷時：月攤銷額月攤銷額=96000/5/12=1600借：管理費用借：管理費用 1600 貸：長期待攤費用貸：長期待攤費用 1600第三節(jié)第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性

28、房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)的概念和范圍一、投資性房地產(chǎn)的概念和范圍二、投資性房地產(chǎn)的初始計量二、投資性房地產(chǎn)的初始計量三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換五、投資性房地產(chǎn)的處置五、投資性房地產(chǎn)的處置一、投資性房地產(chǎn)的概念和范圍一、投資性房地產(chǎn)的概念和范圍 （一）投資性房地產(chǎn)的性質(zhì) 投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物和土地使用權(quán)；投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。二者均屬于企業(yè)的日?；顒?，所獲得的經(jīng)濟利益總流入構(gòu)成企業(yè)的收入。（二）投資性房地產(chǎn)的范圍

29、（二）投資性房地產(chǎn)的范圍屬于投資性房地產(chǎn)的項目已出租的土地使用權(quán)（有產(chǎn)權(quán)）.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（有產(chǎn)權(quán)）（有產(chǎn)權(quán)）已出租的建筑物（有產(chǎn)權(quán)）（有產(chǎn)權(quán)）不屬于投資性房地產(chǎn)的項目自用房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)u【單選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)【單選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的是（）。的是（）。A.A.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋B.B.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋 C.C.企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)D.D.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物【答案】B

30、【解析】選項A屬于企業(yè)的存貨；選項C屬于無形資產(chǎn)。選項D，企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物，產(chǎn)權(quán)不屬于企業(yè)，所以不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，也不屬于企業(yè)的資產(chǎn)。一、投資性房地產(chǎn)的概念和范圍一、投資性房地產(chǎn)的概念和范圍（三）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件（三）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件資性房地產(chǎn)只有在資性房地產(chǎn)只有在符合定義符合定義的前提下，的前提下，同時滿足同時滿足下列下列條件的，才能予以確認(rèn)：條件的，才能予以確認(rèn)：（1 1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；企業(yè)；（2 2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。二、投資性

31、房地產(chǎn)的初始計量二、投資性房地產(chǎn)的初始計量u投資性房地產(chǎn)無論采用哪一種后續(xù)計量模式，取投資性房地產(chǎn)無論采用哪一種后續(xù)計量模式，取得時均應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。得時均應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。u投資性房地產(chǎn)的成本一般應(yīng)當(dāng)包括取得投資性房投資性房地產(chǎn)的成本一般應(yīng)當(dāng)包括取得投資性房地產(chǎn)時和直至使該項投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使地產(chǎn)時和直至使該項投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所實際發(fā)生的各項必要的、合理的支出。用狀態(tài)前所實際發(fā)生的各項必要的、合理的支出。外購的房地產(chǎn)只有在外購的房地產(chǎn)只有在購入的同時即開始出購入的同時即開始出租才能直接確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)租才能直接確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。如果購入時尚未對外出

32、租，則應(yīng)先將其確如果購入時尚未對外出租，則應(yīng)先將其確認(rèn)為認(rèn)為固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)，直至，直至對外出租對外出租時，再從時，再從固固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。二、投資性房地產(chǎn)的初始計量二、投資性房地產(chǎn)的初始計量（一）外購的投資性房地產(chǎn)（一）外購的投資性房地產(chǎn)1.成本：購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。采用成本模式計量的企業(yè)，外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)時，采用成本模式計量的企業(yè)，外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)時，采用公允價值模式計量的企業(yè)，采用公允價值模式計量的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置科目下設(shè)置“成本成本”和和“公允價值變動公允價值變動”兩個明細(xì)科目。兩個

33、明細(xì)科目。并在外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)時，并在外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)時，例如：課本例如：課本P160 P160 例例8.138.13舉例舉例1u20072007年年3 3月，甲企業(yè)計劃購入一棟寫字樓用于對外月，甲企業(yè)計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。出租。3 3月月1515日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期乙企業(yè)，為期5 5年。年。4 4月月5 5日，甲企業(yè)實際購入寫字日，甲企業(yè)實際購入寫字樓，支付價款共計樓，支付價款共計12001200萬元。萬元。1.1.采用成本法核算：采用成本

34、法核算： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 12 000 000 12 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 12 000 000 12 000 0002.2.采用公允價值法核算：采用公允價值法核算：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 12 000 000 12 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 12 000 000 12 000 000舉例舉例22013年12月1日，順達(dá)公司將原外購暫時不用的倉庫用于出租。該倉庫原值為500000元，已計提折舊300000元，已計提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50000元。1.采用成本法核算：采用成本法核算：2.2.采用公允價值法計算：采用公允價值法計

35、算：借：投資性房地產(chǎn)成本 150000 累計折舊 300000 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 50000 貸：固定資產(chǎn) 500000借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 150000150000 累計折舊累計折舊 300000300000 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 5000050000 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn) 500000500000二、投資性房地產(chǎn)的初始計量二、投資性房地產(chǎn)的初始計量（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)1.成本：由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用等建造過程中發(fā)

36、生的建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計入當(dāng)非正常性損失直接計入當(dāng)期營業(yè)外支出期營業(yè)外支出，不計入建造成本。，不計入建造成本。采用成本模式計量的企業(yè)，自行建造的投采用成本模式計量的企業(yè)，自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，采用公允價值模式計量的企業(yè)，自行建造采用公允價值模式計量的企業(yè)，自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，與外購房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的要求類似【練】【練】20122012年年1 1月，甲企業(yè)從其他單位購入一塊土月，甲企業(yè)從其他單位購入一塊土地的使用權(quán)，并在這塊土地開始自行建造三棟廠房。地的使用權(quán)，

37、并在這塊土地開始自行建造三棟廠房。20132013年年1010月，甲企業(yè)預(yù)計廠房即將完工，與乙公司月，甲企業(yè)預(yù)計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工（達(dá)到預(yù)公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工（達(dá)到預(yù)定使用狀態(tài)）時開始使用。定使用狀態(tài)）時開始使用。20132013年年1111月月1 1日，三棟日，三棟廠房同時完工（達(dá)到預(yù)定使用狀態(tài)）。該塊土地使廠房同時完工（達(dá)到預(yù)定使用狀態(tài)）。該塊土地使用權(quán)的成本為用權(quán)的成本為600600萬元；三棟廠房的實際造價萬元；三棟廠房的實際造價均為均為1000

38、1000萬元，能夠單獨出售。萬元，能夠單獨出售。u甲企業(yè)根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制如下會計分錄：甲企業(yè)根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制如下會計分錄： u土地使用權(quán)中的對應(yīng)部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)中的對應(yīng)部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)=600=600（1000100030003000）=200=200（萬元）（萬元） 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 10 000 000 10 000 000 貸：在建工程貸：在建工程 10 000 000 10 000 000 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)已出租土地使用權(quán)已出租土地使用權(quán) 2 000 000 2 000 000 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn)土

39、地使用權(quán)土地使用權(quán) 2 000 000 2 000 000 三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 企業(yè)企業(yè)通常通常應(yīng)當(dāng)采用應(yīng)當(dāng)采用成本模式成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，也可采用續(xù)計量，也可采用公允價值模式公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。后續(xù)計量。同一企業(yè)同一企業(yè)只能只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。一經(jīng)確定，一經(jīng)確定，不得隨意更改。不得隨意更改。三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量（一）采用成本模式計量

40、的投資性房地產(chǎn)（一）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn) 應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按月計提折舊，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按月計提折舊，或者按照無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按月攤銷成本?；蛘甙凑諢o形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按月攤銷成本。1.1.按月計提折舊時：按月計提折舊時：借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊2.2.按月計提折舊時：按月計提折舊時：借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計攤銷貸：投資性房地產(chǎn)累計攤銷三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量（一）采用成本模式計量的投資性房地（一）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn) 3.取得的

41、租金收入時：取得的租金收入時：借：銀行存款、庫存現(xiàn)金等借：銀行存款、庫存現(xiàn)金等 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入4.4.存在減值現(xiàn)象時：存在減值現(xiàn)象時：借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備減值損失一經(jīng)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，將不得確認(rèn)，將不得轉(zhuǎn)回轉(zhuǎn)回三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量（二）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)（二）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)（1）投資性房地產(chǎn)所在地）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的有活躍的房地產(chǎn)房地產(chǎn)交易交易市場市場。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)

42、的市場價格同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值公允價值作出合理的估作出合理的估計。計。三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量（二）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)（二）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以不需要計提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值計量的公允價值計量。公允價值的變動公允價值的變動計入當(dāng)期計入當(dāng)期損損益益。 采用公允價值模式計量的會計處理采用公允價值模式計量的會計處理資產(chǎn)負(fù)債表日，資產(chǎn)負(fù)債表日，高于低于當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價值高于賬面價值：當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價值

43、高于賬面價值：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價值低于賬面價值：當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價值低于賬面價值：借：公允價值變動損益借：公允價值變動損益 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動詳細(xì)見：課本詳細(xì)見：課本P162 P162 例例8-168-16【練】甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)?！揪殹考灼髽I(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。20207 7年年8 8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓租賃約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓租賃給乙公

44、司使用，租賃期為給乙公司使用，租賃期為l0l0年。當(dāng)年年。當(dāng)年1010月月1 1日，日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為為90 000 00090 000 000元。甲公司采用公允價值模式對元。甲公司采用公允價值模式對該項出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。該項出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。20207 7年年l2l2月月3131日，該寫字樓的公允價值為日，該寫字樓的公允價值為92 000 00092 000 000元。元。20208 8年年1212月月3131日，該寫字樓的公允價值為日，該寫字樓的公允價值為93 93 000 000000 000元。元。甲企

45、業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1 1）20207 7年年1010月月1 1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租租借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本）寫字樓（成本）90 000 00090 000 000貸：在建工程貸：在建工程90 000 00090 000 000（2 2）20207 7年年1212月月3131日，以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬日，以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益損益借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 2 000 0002 000

46、 000 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益2 000 0002 000 000（3 3）20208 8年年1212月月3131日，公允價值又發(fā)生變動日，公允價值又發(fā)生變動借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 1 000 00 1 000 00 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益1 000 0001 000 000u（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更 為保證會計信息的可比性，投資性房地產(chǎn)的計為保證會計信息的可比性，投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，應(yīng)當(dāng)作為會

47、計成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，按計量模式變更時投資性房政策變更處理，按計量模式變更時投資性房地產(chǎn)的公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期地產(chǎn)的公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。初留存收益。一定條件下一定條件下【例【例7 7】甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司】甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。20209 9年年1 1月月1 1日，甲企業(yè)認(rèn)為，出租給乙公司日，甲企業(yè)認(rèn)為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的

48、條件，較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公決定對該項投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量。該寫字樓的原造價為允價值模式計量。該寫字樓的原造價為90 000 90 000 000000元，已計提折舊元，已計提折舊2 700 0002 700 000元，賬面價值為元，賬面價值為87 300 00087 300 000元。元。20209 9年年1 1月月1 1日，該寫字樓的日，該寫字樓的公允價值為公允價值為95 000 00095 000 000元。假設(shè)甲企業(yè)按凈利元。假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤的潤的l0%l0%計提盈余公積。計提盈余公積。甲企業(yè)的賬務(wù)處

49、理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本）寫字樓（成本）95 000 00095 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊 2 700 0002 700 000貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 90 000 00090 000 000利潤分配利潤分配未分配利潤未分配利潤6 930 0006 930 000盈余公積盈余公積 770 000 770 000四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式（一）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式一是企業(yè)董事會或類似機構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地一是企業(yè)董事會或類似機構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)的用

50、途形成正式的產(chǎn)的用途形成正式的書面決議書面決議二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的實際狀態(tài)上的改變改變投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換1.1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)（1 1）成本模式：）成本模式：借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊( (攤銷攤銷) ) 貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額）貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額） 累計折舊累計折舊借借: :投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：貸： 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備【

51、例例】某年某年7 7月末，甲企業(yè)將出租在外的廠房月末，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，收回，8 8月月1 1日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，該日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計量，截至該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計量，截至某年某年7 7月月3131日，賬面價值為日，賬面價值為37 650 00037 650 000元，其元，其中，原價中，原價50 000 00050 000 000元，累計已計提折舊元，累計已計提折舊12 12 350 000350 000元。元。甲企業(yè)某年甲企業(yè)某年8 8月月

52、1 1日的賬務(wù)處理如下：日的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 50 000 00050 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊 12 350 00012 350 000貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 50 000 00050 000 000 累計折舊累計折舊12 350 00012 350 0001.1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)（2 2）公允價值模式：）公允價值模式： 公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值公允價值作作為自用房地

53、產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入價值的差額計入當(dāng)期損益當(dāng)期損益。（公允價值變動損。（公允價值變動損益）益）借：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)（公允價值）借：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)（公允價值） 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 公允價值變動（或借記）公允價值變動（或借記） 公允價值變動損益（或借記）公允價值變動損益（或借記）四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2.2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)（1 1）成本模式：）成本模式：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 累計折舊或累計攤銷累計折舊或累計攤銷 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或無形資

54、產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2.2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)（2 2）公允價值模式：）公允價值模式：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本（公允價值）成本（公允價值） 累計折舊或累計攤銷累計折舊或累計攤銷 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或存貨跌價準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或存貨跌價準(zhǔn)備 公允價值變動損益（差額在借方）公允價值變動損益（差額在借方） 貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品 資