英國(guó)BLUE WATER購(gòu)物中心

1、bluewater 購(gòu)物中心 (肯特) 於佔(zhàn)地53英畝，擁有330 間商店 (www.bluewater.co.uk)(330 stores)的bluewater 購(gòu)物中心，縱情享受購(gòu)物之樂。這座位於肯特(kent) 的大型購(gòu)物及休閒勝地為每位顧客提供不同價(jià)格及種類的商品。如果你已買得太多，你可在超過50間餐廳、咖啡店與酒吧，以及如攀石、高爾夫球、踏單車、劃船和看電影等許多不同的休閒及戶外活動(dòng)中選擇其一。 meadowhall (雪菲爾)meadowhall (www.meadowhall.co.uk)購(gòu)物中心就在雪菲爾(sheffield)的購(gòu)物區(qū)之正中心。這裡的大型商店、專門店及設(shè)計(jì)師服裝

2、店每年吸引了二千五百萬(wàn)遊客到訪。雖然購(gòu)物中心內(nèi)空間偌大，但佈局精良，穿梭於各式店鋪選購(gòu)精品不用花上很多時(shí)間。此外，中心每月更有時(shí)裝展、舞臺(tái)表演及其他活動(dòng)舉行。 metro centre (紐卡素) 張開你的眼睛，踏進(jìn)metro centre這個(gè)購(gòu)物天堂 (www.metrocentre-gateshead.co.uk/ )(shoppers paradise)，你會(huì)在此找到一些在別處沒有的品牌和禮物。metro centre就是位於紐卡素(newcastle)3 英里之外， 有大量泊車位及餐廳，帶給你無限歡樂。 維多利亞及愛德華風(fēng)格的購(gòu)物廊 (卡地夫) 一些古舊的購(gòu)物廊與市中心的大街相連，難怪

3、卡地夫會(huì)被譽(yù)為拱廊城市。即使天氣不佳，你仍可在專門店中穿梭漫步，包括wally熟食店及neals yard天然草本藥品店。 trafford centre (曼徹斯特) 當(dāng)你到達(dá)後便會(huì)了解到為何曼徹斯特(manchester)的trafford centre (www.traffordcentre.co.uk)有消費(fèi)主義聖殿的綽號(hào) 廣闊的玻璃屋頂、光滑的大理石地板和不下數(shù)十間設(shè)計(jì)師店鋪。trafford centre絕對(duì)是一個(gè)購(gòu)物天堂，引人入勝的地方在於包羅萬(wàn)有。brent cross (倫敦)倫敦的brent cross (www.brentcross- )是英國(guó)最大的室內(nèi)購(gòu)物中心，最近並且

4、更新加了30家商店，專以高級(jí)時(shí)裝連鎖店著稱，massimo dutti、reiss、 hobbs、 h&m、tommy hilfiger、jigsaw 及 kew等品牌應(yīng)有盡有，建立了帶領(lǐng)時(shí)裝潮流的形象。 bullring (伯明翰) 位於伯明翰(birmingham)市中心的bullring (www.bullring.co.uk)購(gòu)物中心可謂光彩悅目。在此處購(gòu)物跟其他地方完全兩樣，這座劃時(shí)代的建築物表面覆蓋著一萬(wàn)五千塊鋁片，閃閃生輝，令人看得眼花撩亂。中心內(nèi)還有selfridges百貨公司的第四分店。 buchanan galleries (格拉斯哥)buchanan galleries

5、(www.buchanangalleries.co.uk)絕對(duì)是格拉斯哥(glasgow)的當(dāng)?shù)厝思斑[客必到的地方，這裡有john lewis、h&m、mango、open、next 及swarovski等超過80間高檔商店，還有不容錯(cuò)過的首飾專門店及玩具店。 英國(guó)blue water購(gòu)物中心 blue water購(gòu)物中心于1999年3月16日正式開幕。由澳洲最大購(gòu)物中心開發(fā)商lend lease公司所組的公 司，在kent郡datfort地方，由原為舊礦區(qū)的土地，共投資七億三千萬(wàn)美金所建的豪華購(gòu)物中心，其周圍并 圍繞著數(shù)百公頃的湖泊及停車場(chǎng)，總面積達(dá)一百七十萬(wàn)平方英尺的購(gòu)物中心，從倫敦小中心

6、只有30分鐘車 程，而從法國(guó)巴黎乘火車來此也只要2個(gè)半小時(shí)的車程。 blue water購(gòu)物中心，可說是當(dāng)今歐洲最大的郊區(qū)型購(gòu)物中心，在其1小時(shí)車程主商圈內(nèi)的人口即有千萬(wàn)人，它不但影響周圍的購(gòu)物中心，甚至吸引英國(guó)倫敦最主要的商業(yè)區(qū)west end的消費(fèi)者。lendlease正當(dāng) 初對(duì)歐洲市場(chǎng)研究報(bào)告中，選擇blue water現(xiàn)在的基地做為歐洲市場(chǎng)開發(fā)的第一步。lendlease公司對(duì)於市場(chǎng) 更是下了很大的功夫，他們不但訪問了22 000名消費(fèi)者，更詳細(xì)的調(diào)查他們的品味、習(xí)慣，生活方式等等資料，作為他們規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)，而受訪者更關(guān)心的問題更是考慮的重點(diǎn)。 在blue water市場(chǎng)定位決定之前

7、，就是根據(jù)其所做的市場(chǎng)調(diào)查，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)五項(xiàng)研究結(jié)果：1英國(guó)消 費(fèi)者認(rèn)為，他們所到任一購(gòu)物中心所看到的店都差不多。2希望能夠在室內(nèi)活動(dòng)時(shí)有新鮮的空氣，且希望 能到戶外走走。3希望能有賓至如歸的服務(wù)水準(zhǔn)。4不喜歡穿保安制服的人在賣場(chǎng)中巡邏。5男士們覺 得在購(gòu)物中心內(nèi)感到無趣。以下本文所簡(jiǎn)述的內(nèi)容，就是bluewater針對(duì)上述調(diào)查內(nèi)容所做的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在 開幕之前之後，確實(shí)映證了與其他英國(guó)境內(nèi)購(gòu)物中心的不同和，至本文整理時(shí)目前到訪bluewater的消費(fèi) 者，根據(jù)其人潮研究公司(footfall ltd)資料提供，未來半年內(nèi)尚有過半都是第一次到訪的，而對(duì)第一次到 訪的消費(fèi)者訪問，都對(duì)該中心印象深刻且

8、表愿意再訪。 bluewater購(gòu)物中心的規(guī)劃是等腰三角形的設(shè)計(jì)，三個(gè)角，三個(gè)邊，三個(gè)主力商店，johnlewis，house of fraser， marks and spencer各據(jù)一方，三個(gè)均等商機(jī)。連接的三個(gè)邊，則規(guī)劃為三個(gè)主題區(qū)，west mall 名為宴客廳guild hall (john lewis與houseof fraser之間)；south mall名為泰晤士漫步區(qū)thames walk(house of fraser與m&s之間) ：east mall名為玫瑰廳rose gallery (m&s與john lewis之間)。由於消費(fèi) 者的合理步行時(shí)間將影響到店家的來客數(shù)

9、，就瞞物中心內(nèi)總體而言，將影響人潮動(dòng)線預(yù)測(cè)及分析。配合消費(fèi)者行為分析，配置休息區(qū)及飲食區(qū)是延長(zhǎng)消費(fèi)者停留時(shí)間的準(zhǔn)則o bluewater就充分規(guī)劃了這個(gè)空間，主力店之間各設(shè)置fvillage3，日光、月光、星光等主題空間，提供極為舒適的場(chǎng)所，計(jì)畫引導(dǎo)消費(fèi)者發(fā)生下一段的消費(fèi)旅次，而三角的建筑造型，理論上亦使停車規(guī)劃的可及性及人車服務(wù)容易執(zhí)行。 在guild hall所訴求的是流行廣場(chǎng)，聚集的是高價(jià)位及有質(zhì)戚的零售商家，交 口：waterstones，habitat， vivella ， jaeger ，crabtree&evelyn，mango，mexx， reiss， muii， eddie

10、bauer，jigsaw，lk bennett，karen millen，diesel，h20，press&bastyan等等。在rosegallery所塑造的是在全家可以一起歡樂消費(fèi)的零售空間，所以開放式的空間，大地景觀的主題設(shè)計(jì)及如在市鎮(zhèn)中心(town centre) 的繁榮商街(high street)的氣氛是該主題區(qū)的重點(diǎn)。其主要的店家包括：body shop，levis，miss selfridge，burtons，dorothy perkins ， hmv， warner brothers，disney，holland & barrett，ravel，janenorman，dolc

11、is，river lsland，wh smith等。在thameswalk則是訴求娛樂消費(fèi)的店 家。其店面包括有：virgin bt love 2 learn，berkertex brides c&a boots，speedo，mothercare，jd sports+jessops nevada bobs dixons world of football等。 在開發(fā)階段時(shí)，lend lease global lnvestment plc公司開發(fā)部經(jīng)理mrdaniel mccoacken認(rèn)為這也是歐 洲目前最大的購(gòu)物中心，而blue water也是他們?cè)谟?guó)第一個(gè)主要的商業(yè)地產(chǎn)投資計(jì)劃。len

12、d lease公司是 由先前的地主取得開發(fā)權(quán)，而取得開發(fā)權(quán)不久之後，約在1993年英國(guó)正式公布了限制開發(fā)郊區(qū)型大型購(gòu)物中心的規(guī)定。原有的土地是屬于blue circle水泥公司的廢礦場(chǎng)，先前也有一些開發(fā)計(jì)劃，但由於景氣的緣 故，并未實(shí)現(xiàn)。而在lend lease公司取得土地後，英國(guó)的景氣也正好開始起飛。 lend lease公司正好在此一時(shí)機(jī)，克服了萬(wàn)難，而成功推動(dòng)此一計(jì)劃。最早的策略即是洽談?dòng)?guó)最高級(jí)的百貨公司johnlewis，這是一個(gè)國(guó)內(nèi)開發(fā)過程中應(yīng)該學(xué)習(xí)，相對(duì)難度也是頗高的過程，決定主力商店，可以幫助招商的洽談及建筑規(guī)劃的設(shè)計(jì)。而john lewis先前是拒絕在此開店，且認(rèn)為地點(diǎn)不很理

13、想。blue water零售的主管mrkeith stone還記得當(dāng)初是花了很大的精神來說服john lewis百貨公司，而主要的重點(diǎn)則放在未來的計(jì)劃，其空間、規(guī)劃管理等等有多么的完善，而租金則是在最後才談到的議題。而這個(gè)游說的團(tuán)體尚包括了十多位前荷蘭開發(fā)bredero公司的主管，而這些主管也與john lewis公司有很久的合作關(guān)系，由於他們的協(xié)助，也可說才促成此一談判. blue water可說是john lewis百貨公司進(jìn)駐的第一個(gè)瞞物中心，而 其面積將近33 000平方英尺，也是johnlewis在倫敦oxford street旗監(jiān)店以外最大的店面。 john lewis公司也對(duì)外說

14、明由於bluewater完善及高品味的格調(diào)及富饒優(yōu)美的周遭環(huán)境是吸引john lewis進(jìn)駐 最主要的原因。由于john lewis百貨的成功談判，lend lease公司才再說服其他英國(guó)當(dāng)今最好的主力商店， 包括mark &spencer、house offraser相繼的進(jìn)駐，其它的次主力商店也跟著完成招商的計(jì)劃。除了三個(gè)主力商店外，為滿足市場(chǎng)調(diào)查中，消費(fèi)者對(duì)多樣性店家的需求。 johnlewismarks&spencer house of fraser不是lendlease唯一極力爭(zhēng)取的客戶，事實(shí)上除了大量的廣告外，lend lease公司更在一開始即確定了市場(chǎng)的策略及目標(biāo)，其中包括了t

15、imberland，crabtree & evelyn，the gap及其它許多著名的歐洲廠家。mrstone認(rèn)為blue water是歐洲最大的區(qū)域型購(gòu)物中心，因此不只是吸引英國(guó)的零售商而已，而有許 多國(guó)際知名的名店也非常有興趣參與，不只是銷售他們的商品，更可在此打響知名度。在瞞物中心準(zhǔn)則中，商店的組合是根據(jù)年齡及消費(fèi)能力而安排，高級(jí)市場(chǎng)、中級(jí)市場(chǎng)、及運(yùn)動(dòng)三個(gè)區(qū)域，而 bluewater消費(fèi)群75是白領(lǐng)階級(jí)，占消費(fèi)總額的82，而另外的13則是由年輕流行消費(fèi)群所消費(fèi)。在320家主要的生活消費(fèi)及服飾為主的名店，其中有百分之二十的商店是來自美國(guó)，另外英國(guó)其他各地尚未 在購(gòu)物中心設(shè)店但是極有特色的零

16、售商(如： h20英國(guó)高級(jí)飾品及禮品專賣店，目前僅設(shè)點(diǎn)在格林威治村及科芬園(govent garden)或歐洲品牌(如：zara西班牙流行服飾品牌)?？傆?jì)57家國(guó)際品牌。同時(shí)一般英國(guó)人認(rèn)為購(gòu)物不應(yīng)該是一種混亂的采瞞，因此，blue water里就沒有一般雜貨的店鋪。 又針對(duì)另一項(xiàng)研究結(jié)果，來訪的客人希望也能夠有怡人的環(huán)境做戶外活動(dòng)。因此，在購(gòu)物中心的外 面，來訪的客人可享受約50公頃的室外停車空間及23公頃包括七個(gè)不同大小的湖泊，人們可在其中游湖、釣魚、野餐，并漫步在計(jì)有百萬(wàn)株花草樹木的花園中，盡情的享受大自然的美景，而在每一個(gè)入口的地方都有一個(gè)入口廣場(chǎng)，展現(xiàn)著迎接的氣氛，使人從一開始即有不一

17、樣的感受。 對(duì)於男仕們不愿意停留在購(gòu)物賣場(chǎng)中的問題，blue water也特別就商店組合方面予以解決，如：dixons是英國(guó)主要電子及照相器材的店面，進(jìn)駐在marks&spencer百貨公司的外面。因此，當(dāng)太太在 m&s買衣服時(shí)，先生則可以在dixons瀏覽一番。解決了男仕們等待女仕們?cè)诂斏儇泝?nèi)比較商品的時(shí)間問題。 為了使顧客有賓至如歸的服務(wù)，lend lease的招商及管理策略采取開放的態(tài)度，使得他們?cè)谟?guó)獨(dú)具一格，而一般的業(yè)者則他們的公司策略都采取保守的方式。而另一個(gè)策略，則是在四個(gè)mall主要的入口都有迎賓所的設(shè)置。到此來訪的客人可以將他們的衣物存放在衣帽間，在舒服的沙發(fā)上休息一下，同

18、時(shí)看看他們要怎么安排他們的購(gòu)物行程，這些特別的設(shè)計(jì)是參考美國(guó)迪斯奈樂園，ritz-carlton旅館及航空公 司貴賓室接待方式，在購(gòu)物中心業(yè)來說也是非常少有。這些設(shè)施真可比擬機(jī)場(chǎng)的接待室一般，lend lease公司為了這些措施，更參觀了美國(guó)第一流的商場(chǎng)，主題樂園等，包括了mall of america、south cost plaza 等及加拿大的west edonton mall，及迪斯奈樂園來吸取經(jīng)驗(yàn)。而三個(gè)休憩的村落(village)在 westmall： the village； 在 eastmall：wintergarden；在south mall：watercircus一則包括了餐廳、咖啡廳、 健身房、園藝店以及一個(gè)影城則平均分配在主力商店的中間。言及此，blue w