第十二章一級(jí)土地開發(fā)及代建工程結(jié)算業(yè)務(wù)

1、第十二章 一級(jí)土地開發(fā)及代建工程結(jié)算業(yè)務(wù)本章節(jié)主要涉及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中項(xiàng)目結(jié)算與收款的核算業(yè)務(wù)。主要涉及一級(jí)土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施工程代建等業(yè)務(wù)內(nèi)容。3.1一級(jí)土地整理3.1.1術(shù)語解釋及核算內(nèi)容一級(jí)土地整理：是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。設(shè)置“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一級(jí)土地整理”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本一級(jí)土地整理”、 “應(yīng)收賬款輔助核算：客商”等科目進(jìn)行核算。3.1.2 核算依據(jù)1銷售商品收入確

2、認(rèn)根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定，應(yīng)當(dāng)在同時(shí)滿足下列條件時(shí)予以確認(rèn)： （1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方； （2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制； （3）收入的金額能夠可靠的計(jì)量； （4）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)； （5）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。一級(jí)土地整理開發(fā)收入確認(rèn)的原則：公司在完成土地一級(jí)整理開發(fā)并移交給政府土地管理部門，在經(jīng)過土地招、拍、掛流程成交時(shí)確認(rèn)土地一級(jí)整理開發(fā)收入。2確認(rèn)收入的當(dāng)月應(yīng)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。3.1.3賬務(wù)處理3.1.3.1一級(jí)土地整理開發(fā)結(jié)算財(cái)務(wù)部門按土地儲(chǔ)備中心等部門經(jīng)過招、拍、掛流程完成土

3、地出讓手續(xù)的各宗土地的成交價(jià)格扣除土地儲(chǔ)備成本、計(jì)提的專項(xiàng)資金等的余額作為營(yíng)業(yè)收入金額，根據(jù)各宗土地出讓成交資料、專項(xiàng)資金計(jì)提表等資料完成一級(jí)土地整理收入確認(rèn)賬務(wù)處理。一級(jí)土地整理收入確認(rèn)通過“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一級(jí)土地整理”科目進(jìn)行核算。1賬務(wù)處理業(yè)務(wù)類型記賬分錄一級(jí)土地整理收入確認(rèn)借：應(yīng)收賬款輔助核算：客商貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一級(jí)土地整理應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅銷項(xiàng)稅額（一般計(jì)稅）應(yīng)交稅費(fèi)簡(jiǎn)易計(jì)稅（簡(jiǎn)易計(jì)稅）2附件要求各宗土地出讓成交匯總表及相關(guān)資料（根據(jù)管理需要靈活選擇）；專項(xiàng)資金計(jì)提表（根據(jù)管理需要靈活選擇）等。3審核要點(diǎn)審核各宗土地出讓匯總表的相關(guān)信息資料是否與明細(xì)資料相符，匯總數(shù)據(jù)是否正確；審核專

4、項(xiàng)資金計(jì)提的金額是否與相關(guān)政策文件相符；審核記賬憑證金額、客商單位輔助核算是否與原始憑證一致。3.1.3.2結(jié)算收款結(jié)算收款的收款方式主要為支票收款（銀行劃賬）等，財(cái)務(wù)部門審核收款銀行回單完成收款賬務(wù)處理。1賬務(wù)處理業(yè)務(wù)類型記賬分錄支票收款（銀行劃賬）借：銀行存款輔助核算：銀行賬號(hào)現(xiàn)金流量項(xiàng)目：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金貸：應(yīng)收賬款輔助核算：客商2附件要求收款銀行回單。3審核要點(diǎn)審核銀行回單是否加蓋銀行印章，收款金額是否與實(shí)際到賬金額一致；審核記賬憑證金額、對(duì)方單位輔助核算是否與原始憑證一致，現(xiàn)金流量項(xiàng)目輔助核算選擇是否正確。3.2代建管理費(fèi)3.2.1術(shù)語解釋及核算內(nèi)容代建管理費(fèi)是項(xiàng)目投資方

5、依據(jù)代建合同支付給代建單位實(shí)施項(xiàng)目的投資管理和工程建設(shè)管理的相關(guān)費(fèi)用。3.2.2核算依據(jù)參照“3.1.2 核算依據(jù)”進(jìn)行處理。注：至少必須同時(shí)符合以下條件才認(rèn)定為代建行為：與委托方式前簽訂委托代建合同并在合同中列明所收取的“代建費(fèi)”；以委托方名義辦理工程項(xiàng)目立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)；與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。3.2.3賬務(wù)處理根據(jù)代建工程實(shí)際完成工程量以及代建工程合同約定的的費(fèi)率計(jì)算代建管理費(fèi)的金額，財(cái)務(wù)部門依據(jù)代建管理費(fèi)計(jì)算表作賬務(wù)處理。材料銷售收入確認(rèn)通過“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入代建管理費(fèi)”科目進(jìn)行核算。1賬務(wù)處理業(yè)務(wù)類型記賬分錄代建管理費(fèi)收入確認(rèn)借：開發(fā)成本代建工程待攤投資代建管理費(fèi)輔助核算：工

6、程項(xiàng)目貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入代建管理費(fèi)應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅銷項(xiàng)稅額2附件要求代建委托合同（根據(jù)管理需要靈活選擇）；代建管理費(fèi)計(jì)算表。3審核要點(diǎn)審核代建管理費(fèi)計(jì)算表中的實(shí)際完成工程量是否與工程統(tǒng)計(jì)報(bào)表相符、計(jì)算費(fèi)率是否與代建委托合同一致；審核記賬憑證金額、客商單位輔助核算是否與原始憑證一致。注：若代建工程項(xiàng)目時(shí)代建單位代墊建設(shè)資金，向委托方收取的利息費(fèi)用應(yīng)按財(cái)稅（2016）33號(hào)文件的規(guī)定按按照貸款服務(wù)繳納增值稅。3.3 BT工程3.3.1術(shù)語解釋及核算內(nèi)容BT項(xiàng)目（Build Transfer）即建設(shè)移交，是指根據(jù)項(xiàng)目發(fā)起人通過與投資者簽訂合同，由投資者負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、建設(shè)，并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)將竣工后的項(xiàng)

7、目移交項(xiàng)目發(fā)起人，項(xiàng)目發(fā)起人根據(jù)事先簽訂的回購(gòu)協(xié)議分期向投資者支付項(xiàng)目總投資及確定的回報(bào)。設(shè)置“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入BT工程”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本BT工程”、“應(yīng)收賬款輔助核算：客商”等科目進(jìn)行核算。3.3.2核算依據(jù)參照“3.1.2 核算依據(jù)”進(jìn)行處理。BT工程的稅務(wù)處理參照關(guān)于建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅管理辦法(試行)的公告桂地稅公告2010年第8號(hào))的規(guī)定進(jìn)行處理（目前營(yíng)業(yè)稅已改為增值稅），BT相關(guān)稅務(wù)處理 按以下規(guī)定辦理：(1)無論項(xiàng)目公司是否具備建筑總承包資質(zhì)，對(duì)其應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方,按建筑業(yè)稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。(2)項(xiàng)目公司取得的回購(gòu)價(jià)款,包括工程建設(shè)費(fèi)用、融資費(fèi)用、管理費(fèi)用和合理回報(bào)等應(yīng)稅收入，應(yīng)按建筑業(yè)

8、稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。3.3.3賬務(wù)處理3.3.3.1 BT工程結(jié)算在BT項(xiàng)目建設(shè)完工并經(jīng)審價(jià)后確認(rèn)的回購(gòu)款作為工程結(jié)算收入。BT工程結(jié)算收入確認(rèn)通過“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入BT工程”科目進(jìn)行核算。1賬務(wù)處理業(yè)務(wù)類型記賬分錄BT工程結(jié)算收入確認(rèn)借：應(yīng)收賬款輔助核算：客商貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入BT工程應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅銷項(xiàng)稅額（一般計(jì)稅）應(yīng)交稅費(fèi)簡(jiǎn)易計(jì)稅（簡(jiǎn)易計(jì)稅）2附件要求BT項(xiàng)目回購(gòu)協(xié)議（根據(jù)管理需要靈活選擇）。3審核要點(diǎn)審核回購(gòu)協(xié)議的審批簽章是否完整、是否經(jīng)項(xiàng)目發(fā)起人簽字蓋章確認(rèn)；審核記賬憑證金額、客商單位輔助核算是否與原始憑證一致。3.3.3.2結(jié)算收款結(jié)算收款的收款方式主要為支票收款（銀行劃賬）等，財(cái)務(wù)部門

9、審核收款銀行回單完成收款賬務(wù)處理。1賬務(wù)處理業(yè)務(wù)類型記賬分錄支票收款（銀行劃賬）借：銀行存款輔助核算：銀行賬號(hào)現(xiàn)金流量項(xiàng)目：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金貸：應(yīng)收賬款輔助核算：客商2附件要求收款銀行回單。3審核要點(diǎn)審核銀行回單是否加蓋銀行印章，收款金額是否與實(shí)際到賬金額一致；審核記賬憑證金額、對(duì)方單位輔助核算是否與原始憑證一致，現(xiàn)金流量項(xiàng)目輔助核算選擇是否正確。3.4對(duì)外提供服務(wù)3.4.1術(shù)語解釋及核算內(nèi)容對(duì)外提供服務(wù)，是指通過對(duì)外提供服務(wù)獲得收益的行為。對(duì)外提供服務(wù)按合同或協(xié)議約定的標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)，設(shè)置“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入展會(huì)會(huì)務(wù)服務(wù)”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本展會(huì)會(huì)務(wù)服務(wù)”、“勞務(wù)成本服務(wù)項(xiàng)目 輔助核算：費(fèi)

10、用類別”、“應(yīng)收賬款輔助核算：客商”等會(huì)計(jì)科目進(jìn)行核算。3.4.2核算依據(jù)1.對(duì)外提供服務(wù)收入確認(rèn)應(yīng)遵循以下基本原則：（1）如果對(duì)外提供服務(wù)能夠在一個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)完成的，則可在提供勞務(wù)完成時(shí)一次性確認(rèn)收入。（2）如果單項(xiàng)勞務(wù)合同期在一個(gè)年度以上的，則于每年年末按工作進(jìn)度以完工百分比法確認(rèn)收入，年度中間可不確認(rèn)收入。工作進(jìn)度根據(jù)實(shí)際成本占計(jì)劃總成本的比例確定。收入確認(rèn)公式為：本期確認(rèn)收入金額=合同金額（累計(jì)發(fā)生實(shí)際成本占計(jì)劃總成本的比例）已累計(jì)確認(rèn)收入金額。2.1對(duì)外提供服務(wù)應(yīng)根據(jù)合同約定定期根據(jù)提供服務(wù)量結(jié)算服務(wù)費(fèi)，確認(rèn)服務(wù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下具體條件：（1）服務(wù)協(xié)議已簽訂；（2）服務(wù)費(fèi)發(fā)票已

11、開具；（3）服務(wù)成本已發(fā)生且準(zhǔn)確計(jì)量。3確認(rèn)收入的當(dāng)月應(yīng)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)服務(wù)成本。3.4.3賬務(wù)處理3.4.3.1 對(duì)外服務(wù)成本的歸集對(duì)外服務(wù)成本主要指對(duì)外服務(wù)過程中產(chǎn)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)等費(fèi)用。財(cái)務(wù)部門根據(jù)業(yè)務(wù)部門人員提供的費(fèi)用協(xié)議、發(fā)票、結(jié)算單、付款申請(qǐng)單、工資表等資料完成對(duì)外服務(wù)費(fèi)用審核以及成本歸集賬務(wù)處理。1賬務(wù)處理業(yè)務(wù)類型記賬分錄發(fā)生人工費(fèi)歸集借：勞務(wù)成本費(fèi)用類別輔助核算：服務(wù)項(xiàng)目貸：應(yīng)付職工薪酬工資、職工福利費(fèi)等使用材料等費(fèi)用歸集借：勞務(wù)成本費(fèi)用類別輔助核算：服務(wù)項(xiàng)目 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付賬款輔助核算：客商注：可根據(jù)實(shí)際情況，若使用的材料較多、價(jià)值較大，非一次性消耗完畢

12、時(shí)，可先在“原材料”科目核算，領(lǐng)用材料時(shí)再計(jì)入“勞務(wù)成本”科目。2附件要求付款申請(qǐng)單；工資表合同、協(xié)議（若適用）；發(fā)票；材料驗(yàn)收單（若適用）。3審核要點(diǎn)審核付款申請(qǐng)單、工資表是否按照本公司規(guī)定的程序進(jìn)行審批；審核發(fā)票類型是否符合規(guī)定，發(fā)票金額是否與結(jié)算單及合同規(guī)定一致；審核付款申請(qǐng)單與發(fā)票的金額是否一致；材料驗(yàn)收單是否有驗(yàn)收人簽字確認(rèn)；審核記賬憑證金額及供應(yīng)商輔助核算信息是否與原始憑證一致。3.4.3.2 服務(wù)費(fèi)收入對(duì)外提供服務(wù)根據(jù)合同約定達(dá)到確認(rèn)收入條件時(shí)，財(cái)務(wù)人員根據(jù)銷售發(fā)票以及提供勞務(wù)明細(xì)表完成服務(wù)費(fèi)收入確認(rèn)以及相關(guān)稅金計(jì)提賬務(wù)處理。1賬務(wù)處理業(yè)務(wù)類型記賬分錄服務(wù)費(fèi)收入確認(rèn)借：應(yīng)收賬款輔

13、助核算：客商貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入展會(huì)會(huì)務(wù)服務(wù) 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅銷項(xiàng)稅額相關(guān)稅金計(jì)提借：勞務(wù)成本費(fèi)用類別輔助核算：服務(wù)項(xiàng)目貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交教育費(fèi)附加應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交地方教育費(fèi)附加2附件要求發(fā)票；提供勞務(wù)明細(xì)表；各項(xiàng)稅金計(jì)提表。3審核要點(diǎn)審核“提供勞務(wù)明細(xì)表”信息與發(fā)票是否相符，簽字是否完整；審核“稅金計(jì)提表”中各項(xiàng)稅金計(jì)提基數(shù)、稅率是否正確，計(jì)算人員是否簽字或蓋章確認(rèn)；審核記賬憑證付款金額是否與原始憑證金額一致。3.4.3.3 服務(wù)費(fèi)成本對(duì)外提供服務(wù)收入確認(rèn)后，財(cái)務(wù)部門根據(jù)已歸集的服務(wù)成本完成服務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)賬務(wù)處理。1賬務(wù)處理業(yè)務(wù)類型記賬分錄服務(wù)費(fèi)成本結(jié)轉(zhuǎn)借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本展會(huì)會(huì)務(wù)服務(wù)貸：勞務(wù)成本費(fèi)用類別輔助核算：服務(wù)項(xiàng)目2附件要求服務(wù)費(fèi)明細(xì)表；序時(shí)賬。3審核要點(diǎn)審核序時(shí)賬中統(tǒng)計(jì)的服務(wù)成本是否與服務(wù)費(fèi)明細(xì)表中服務(wù)收入相對(duì)應(yīng)，金額是否正確；審核記賬憑證金額是否與原始憑證金額一致。3.4.3.4 服務(wù)費(fèi)收款服務(wù)費(fèi)收款方式主要為支票收款、電匯收款、網(wǎng)銀收款等，根據(jù)收款時(shí)點(diǎn)不同可分為預(yù)收款以及應(yīng)收款回收。財(cái)務(wù)部門審核收款銀行回單或票據(jù)，根據(jù)收款性質(zhì)以及收款時(shí)點(diǎn)選擇核算科目完成收款賬務(wù)處理。1賬務(wù)處理業(yè)務(wù)類型記賬分錄服務(wù)費(fèi)收款借：銀行存款輔助核算：銀行賬號(hào)現(xiàn)金流量項(xiàng)目：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金貸：應(yīng)收賬款輔助核算：客商服務(wù)費(fèi)預(yù)收款借：銀行存款輔助核算：銀