總部大廈地下停車場經(jīng)營管理方案(20160422)

1、橫琴總部大廈停車場經(jīng)營管理方案珠海大橫琴城市公共資源經(jīng)營管理有限公司2016-4-19目錄一、地下停車場概況及使用情況分析1二、地下停車場物業(yè)管理成本分析4三、地下停車場收費(fèi)方案9四、停車場經(jīng)營合作模式15一、 地下停車場概況及使用情況分析1、 地下停車場概況（1）車場位置總部大廈（一期）地下停車場共分三層，位于大廈樓宇的負(fù)一、二、三層。共有2組進(jìn)出口。分別位于大廈的北面及西面，出口限高2.1米及3米各一個(gè)。（2）車位分布地下停車場共配置車位489個(gè)，其中中型車位18個(gè)，子母車位15個(gè)。大廈戶數(shù)與車位配比率為1：1.5，車位分布情況如下：B1層：小型車位：60個(gè)，中型車位18個(gè)，無障礙車位6個(gè)

2、，B2層：小型車位195個(gè)，B3層：小型車位210個(gè)，合計(jì)共489個(gè)車位。（3）車場配套設(shè)施設(shè)備情況a.停車場收費(fèi)系統(tǒng)b.停車場消防系統(tǒng)c.停車場智能巡車系統(tǒng)d.停車場照明系統(tǒng)e.停車場通風(fēng)系統(tǒng)f.停車場監(jiān)控系統(tǒng)2地下停車場車位使用情況分析（1）車場用戶分析a.辦公用戶：即大廈辦公樓各公司員工b.商業(yè)用戶：即商場消費(fèi)的客人c.其他用戶：即口岸綜合體內(nèi)有停車需求的客戶（2）車場使用分析橫琴總部大廈地處橫琴口岸綜合體黃金地帶，來往口岸車輛故對(duì)停車場的使用時(shí)段做以下分析：a. 工作日（周一至周五）使用情況分析如下：用戶類別使用時(shí)間使用比例備注辦公用戶AM8:00-PM18:0045%商業(yè)用戶AM10

3、:00-PM10:0035%其他用戶不固定時(shí)間20%b. 節(jié)假日（周六、日及國假）使用情況分析如下：用戶類別使用時(shí)間使用比例備注辦公用戶AM8:00-PM18:005%商業(yè)用戶AM10:00-PM10:0060%其他用戶不固定時(shí)間35%二、地下停車場物業(yè)管理成本分析1、地下停車場物業(yè)管理成本測算橫琴總部大廈（一期）地下停車場物業(yè)成本測算序號(hào)成本月支出車位數(shù)量（個(gè)）按車位分?jǐn)偝杀荆ㄔ?個(gè)/月）停車場面積（m2）按面積分?jǐn)偝杀荆ㄔ?平方/月）備注199946.86 489204.39 30029.37 3.33 不含能耗2139739.26 489285.77 30029.37 4.65 含能耗注

4、明：1、第一種方式，地下停車場成本測算只包括物業(yè)人工、設(shè)備維修保養(yǎng)及其他支出等相關(guān)費(fèi)用，不包括停車場照明、排風(fēng)、排污等相關(guān)設(shè)備所產(chǎn)生的能耗費(fèi)用。地下停車場成本支出總預(yù)算（不含能耗）序號(hào)項(xiàng)目月度年度備注1人工成本23,800.53 285,606.34 2單項(xiàng)業(yè)務(wù)外包62,000.00 744,000.00 3其他費(fèi)用支出1,500.00 18,000.00 4公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用10,600.00 127,200.00 5營業(yè)稅金2,046.33 24,555.96 合計(jì)99,946.86 1,199,362.31 地下停車場成本支出總預(yù)算（含能耗）序號(hào)項(xiàng)目月度年度備注1人工成本23,800.

5、53 285,606.34 2單項(xiàng)業(yè)務(wù)外包62,000.00 744,000.00 3其他費(fèi)用支出1,500.00 18,000.00 4公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用10,600.00 127,200.00 5公共能耗41,838.73 502,064.80 6營業(yè)稅金4,431.14 53,173.66 合計(jì)139,739.26 1,730,044.80 （一）人工成本費(fèi)用測算項(xiàng)目子項(xiàng)職位人數(shù)工資（元/人/月）月成本年成本（按13個(gè)月計(jì)）備注停車場收費(fèi)員4380015,200.00 197,600.00 兩個(gè)中央收費(fèi)處，分早、中、晚三班及輪休人員小計(jì)4380015,200.00 197,600.00

6、 福利養(yǎng)老、醫(yī)療、工商、失業(yè)保、生育險(xiǎn)工資總額*15%2,280.00 27,360.00 高溫費(fèi)150/人*月250.00 3,000.00 法定五個(gè)月節(jié)日加班費(fèi)節(jié)日加班按實(shí)結(jié)算：人均日工資300%11天人數(shù)75%625.86 7,510.34 平時(shí)加班依法按實(shí)結(jié)算教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)工資總額*1.5%228.00 2,736.00 勞保費(fèi)含服裝、勞保用品等2500元/人，兩年折舊416.67 5,000.00 食宿費(fèi)1200元/人/月4,800.00 57,600.00 小計(jì)8,600.53 103,206.34 合計(jì)23,800.53 285,606.34 （二）單項(xiàng)業(yè)務(wù)外包報(bào)價(jià)職位人數(shù)工資（元

7、/人/月）月成本年成本備注車場管理員8580046,400.00 556,800.00 早、中、晚三班及輪休人員保潔技工240008,000.00 96,000.00 熟練操作清潔車，晚班機(jī)動(dòng)組，輪休人員保潔員238007,600.00 91,200.00 早、中班日常班組及輪休人員小計(jì)121360062,000.00 744,000.00 （三）其他費(fèi)用支出項(xiàng)測算表序號(hào)項(xiàng)目測算方法月度年度備注1滅火器材更新綜合測算1000120002交通標(biāo)志更新綜合測算5006000總計(jì)150018000（四）設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用預(yù)算序號(hào)項(xiàng)目分項(xiàng)月度年度備注1停車場智能化維保道閘系統(tǒng)200024000安防智

8、能化系統(tǒng)（監(jiān)控系統(tǒng)）1500180002照明系統(tǒng)車場照明及指示燈材料更換1500180003給排水系統(tǒng)排污泵等及相關(guān)閘閥維修更換1800216004土建維修車道路面及附屬設(shè)施維修3000360005消防系統(tǒng)煙感器、溫感器、消防卷簾門等8009600總計(jì)10600127200（五）公共能耗費(fèi)用測算序號(hào)項(xiàng)目分項(xiàng)月度年度備注1地下車庫照明停車庫37152.00 445824.00 車場照明總功率為86KW,按60%運(yùn)行2地下車庫新風(fēng)系統(tǒng)停車場送排風(fēng)1865.00 22380.00 車場送排風(fēng)機(jī)總功率373KW，日常50%運(yùn)行，每月累計(jì)運(yùn)行10小時(shí)車場誘導(dǎo)風(fēng)機(jī)1328.40 15940.80 總功率1

9、4.76KW,每天運(yùn)行3小時(shí)4停車場積水井排污系統(tǒng)電費(fèi)1493.33 17920.00 排污量按90%計(jì)算，排污泵平均流量25m/小時(shí)合計(jì)41838.73 502064.80 三、地下停車場收費(fèi)方案（一） 周邊地區(qū)地下停車場收費(fèi)情況分析1、廣州地區(qū)同類型項(xiàng)目收費(fèi)情況項(xiàng)目名稱物業(yè)類型車位收費(fèi)定價(jià)24小時(shí)最高上限備注臨時(shí)卡月租正佳廣場商業(yè)10元/小時(shí)，5元 /半小時(shí)1600元/月80元 /輛珠江新城CBD保利中心甲級(jí)寫字樓8元/小時(shí)，4元 /半小時(shí)1500元/月80元 /輛體育中心CBD中信廣場甲級(jí)寫字樓10元 /小時(shí)，5元 /半小時(shí)2000元 /月80元 /輛2、 珠海本地同類型項(xiàng)目收費(fèi)情況項(xiàng)目

10、名稱物業(yè)類型車位收費(fèi)定價(jià)24小時(shí)最高上限備注臨時(shí)卡月租華發(fā)商都商業(yè)5元 /小時(shí)，2.5元 / 半小時(shí)無100暫行富華里中海大廈寫字樓5元/小時(shí)，2.5元 /半小時(shí)300元/月60元粵海環(huán)球?qū)懽謽?元/小時(shí)，3元/半小時(shí)周一至五：500元不限時(shí)：600元拱北口岸口岸綜合體6元 /小時(shí)，3元 /半小時(shí)1200元 /月120元橫琴臨時(shí)口岸口岸綜合體6元 /小時(shí)，3元 /半小時(shí)無60元該定價(jià)為地面停車價(jià)格分析：1、根據(jù)廣州等一線城市商業(yè)及甲級(jí)寫字樓臨時(shí)停車位每小時(shí)價(jià)格平均在8至10元之間，停車月卡價(jià)格不低于1500元。2、珠海商業(yè)、寫字樓及口岸綜合體臨時(shí)停車位每小時(shí)價(jià)格平均在5至6元之前，停車月卡價(jià)格

11、不低于300元。（二）總部大廈地下停車場收費(fèi)方案1、收費(fèi)方式a.臨時(shí)卡人工收費(fèi)：停車場設(shè)有兩個(gè)人工收費(fèi)處，分別設(shè)在一樓商場大廳和負(fù)一樓電梯廳，方便客戶交費(fèi)。自助收費(fèi)：每個(gè)電梯廳首層設(shè)有自助繳費(fèi)機(jī)，客戶可以通過微信、支付寶、網(wǎng)銀進(jìn)行自助繳費(fèi)。b.固定卡固定卡（如月卡、年卡）的辦理需持相關(guān)手續(xù)到物業(yè)服務(wù)中心前臺(tái)辦理繳費(fèi)。2、費(fèi)用單價(jià)（1）臨時(shí)停車時(shí)段車型單價(jià)1天（24小時(shí)）最高限額免費(fèi)時(shí)限（小時(shí)）免費(fèi)要求備注8：01-22：00及節(jié)假日全天時(shí)段小型車61002憑購物小票50元以上15分鐘后開始計(jì)費(fèi)，超過15分鐘按半小時(shí)計(jì)費(fèi)，中型車81202憑購物小票50元以上15分鐘后開始計(jì)費(fèi)，超過15分鐘按半小

12、時(shí)計(jì)費(fèi)，22:01-8:00小型車3按時(shí)計(jì)費(fèi)無免費(fèi)15分鐘后開始計(jì)費(fèi)，超過15分鐘按半小時(shí)計(jì)費(fèi)，中型車4按時(shí)計(jì)費(fèi)無免費(fèi)15分鐘后開始計(jì)費(fèi)，超過15分鐘按半小時(shí)計(jì)費(fèi)，（2）年卡時(shí)段車型單價(jià)備注周一至周五小型車6500不提供固定車位（月卡9折優(yōu)惠）中型車8600不提供固定車位（月卡9折優(yōu)惠）子母車位9700提供固定車位（月卡9折優(yōu)惠）（3）月卡時(shí)段車型單價(jià)備注周一至周五小型車600不提供固定車位中型車800不提供固定車位子母車位900提供固定車位說明：以上費(fèi)用參考廣州、珠海等同級(jí)別物業(yè)項(xiàng)目收費(fèi)單價(jià)，結(jié)合橫琴島自貿(mào)區(qū)周邊大型物業(yè)收費(fèi)情況及本項(xiàng)目物業(yè)成本支出計(jì)算得出。2、橫琴總部大廈停車收入預(yù)算橫琴總

13、部大廈停車收入預(yù)算類別月度收入（元）年度收入（元）備注臨時(shí)卡7727049272448月卡63540762480年卡20628247536合計(jì)85687210282464臨時(shí)卡收入預(yù)算時(shí)段類別車型單價(jià)（元）時(shí)間（小時(shí)）天數(shù)計(jì)算比率車位數(shù)月度年度備注8：0122：00（周一至五）臨時(shí)卡小型車6142235%456294940.83539289.6中型車8142235%1815523.2186278.422：018：00（周一至五）臨時(shí)卡小型車3102215%45645144541728中型車4102215%182376285120：0124：00（即周六、日及法定節(jié)假日）臨時(shí)卡小型車624875

14、%4563939844727808中型車824875%1820736248832小計(jì)7727049272448月卡收入預(yù)算時(shí)段類別車型單價(jià)（元）戶數(shù)開卡占比月度年度備注周一至周五月卡小型車60032030%57600691200中型車8001810%144017280子母車10001530%450054000小計(jì)63540762480年卡收入預(yù)算時(shí)段類別車型單價(jià)（元戶數(shù)開卡占比月度年度備注周一至周五年卡小型車648032010型車8640185%6487776子母車108001520%270032400小計(jì)206282475363、 停車卡辦理權(quán)限及辦理流程（1）停車

15、卡辦理權(quán)限及流程類別辦理權(quán)限每戶辦卡數(shù)量辦理流程備注年卡僅限業(yè)主或業(yè)戶辦理不限數(shù)量業(yè)主或業(yè)戶憑房產(chǎn)證（或購房合同）原件、身份證、汽車行駛證、駕駛證到物業(yè)辦理年卡甲方因特殊情況，需要一鋪發(fā)放超過規(guī)定限量年卡的，甲方必須給出相關(guān)證明，業(yè)主憑證明方可發(fā)卡月卡權(quán)限辦公樓及商鋪業(yè)戶主辦理不限數(shù)量業(yè)戶憑租房合同原件、身份證、汽車行駛證、駕駛證到物業(yè)辦理月卡限時(shí)免費(fèi)票券售銷協(xié)議規(guī)定的客戶根據(jù)協(xié)議內(nèi)量數(shù)發(fā)放業(yè)戶憑租房合同原件、免費(fèi)卡發(fā)放數(shù)量證明到物業(yè)辦理臨時(shí)卡所有客戶及外來車輛不限無后附臨時(shí)卡繳費(fèi)流程（2）臨時(shí)卡繳費(fèi)流程車輛進(jìn)場進(jìn)口取卡車輛停車人工收費(fèi)自助繳費(fèi)出口收卡車輛出場4、 關(guān)于免費(fèi)停車票券發(fā)放的建議因商業(yè)客戶的用戶較復(fù)雜，需要給予在一定時(shí)間內(nèi)免費(fèi)的，甲方應(yīng)在租賃協(xié)議內(nèi)注明每月給予免費(fèi)的