某高等院校教職工住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告

1、目 錄 第一章 總 論.1 第二章 項目建設(shè)的必要性 .4 第三章 市場分析 .7 第四章 項目建設(shè)條件 .20 第五章 項目規(guī)劃設(shè)計方案 .22 第六章 環(huán)境保護、節(jié)能及職業(yè)安全衛(wèi)生 .34 第七章 項目管理、實施進度及招標 .38 第八章 投資估算及資金籌措 .44 第九章 財務(wù)評價 .48 第十章 結(jié)論與建議 .50 附表、附圖和附件 第一章 總 論 第一節(jié) 概 述 項目名 稱：*大學*驛郡教職工住宅小區(qū) 建設(shè)單 位： *置業(yè)有限公司 委托單 位： *置業(yè)有限公司 項目法 人： 項目聯(lián)系人： 建設(shè)地 址： 一、承建單位基本情況 *大學是一所以工學、理學、管理學為主體，以電子、信息學科為特

2、色， 具有工學、理學、文學、經(jīng)濟學、管理學和教育學等多個學科門類，博士、碩 士、本科等多層次教育協(xié)調(diào)發(fā)展的高等學校。學校前身是1942 年創(chuàng)辦于山 東抗日根據(jù)地的戰(zhàn)郵干訓班，是我黨、我軍早期培養(yǎng)通信人才的搖籃，辦學歷 史已有 63 年。學校于 1958 年改建為本科高等院校，是郵電部（ 1999 年 3 月 后為信息產(chǎn)業(yè)部）部屬重點院校；自2000 年 2 月起實行中央與地方共建，以 江蘇省管理為主的管理體制。學校是國務(wù)院首批批準的碩士、學士學位授予單 位。九十年代又取得了博士學位授予權(quán)，學位點涵蓋了電子信息技術(shù)主要的學 科領(lǐng)域，已形成比較齊全的信息技術(shù)學科群。學校具有先進的教學科研設(shè)施， 是

3、全國為數(shù)不多、具備大規(guī)模系統(tǒng)地培養(yǎng)信息科技專業(yè)人才實力的高校。學校 是信息產(chǎn)業(yè)部（原郵電部）部級培訓基地及 亞太電信組織 （）培訓 基地之一。 *大學現(xiàn)有 3 個校區(qū)，*校區(qū)、*校區(qū)、*校區(qū) 以，占地面積共 3003.6 畝，學校有較好的教學、科研、體育、生活設(shè)施。固 定資產(chǎn)總值 7.1 億元，其中教學、科研儀器設(shè)備總資產(chǎn)15648 萬元?，F(xiàn)有實 驗室 44 個，主要儀器設(shè)備 13000 臺（套），大型儀器設(shè)備有 267 套。 學校設(shè)有 10 個學院（經(jīng)濟與管理學院、通信與信息工程學院、計算機學 院、自動化學院、光電工程學院、數(shù)理學院、傳媒技術(shù)學院、繼續(xù)教育學院、 應(yīng)用技術(shù)學院、吳江職業(yè)技術(shù)學

4、院）、 2 個系（外語系、社會科學系）、 4 個研究所（光纖通信、信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、圖像處理與圖像通信、信號與信息處理） 以及研究生部、體育部等教學科研機構(gòu)。此外，學校還舉辦有獨立學院- *大學通達學院。已建省部級重點學科6 個、省部級重點實驗室 11 個。 學校已建成一個以千兆光纖為骨干的技術(shù)先進的寬帶高速校園網(wǎng)，通過 cernet 及 chinanet 雙路由與 internet 聯(lián)網(wǎng)，為教學、科研提供了良好的網(wǎng) 絡(luò)條件?，F(xiàn)代教育技術(shù)中心為電教、網(wǎng)上教育提供了現(xiàn)代化的手段。 圖書藏量 80 萬冊，其中信息、通信、電子、計算機類專業(yè)書籍在我國高校中 屬藏書量最高的院校之一，圖書館建有網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)并與

5、校園網(wǎng)相聯(lián)，達到國內(nèi)先 進水平。 學校設(shè)有 5 個博士學科、專業(yè)， 13 個碩士學科、專業(yè)， 32 個本科專業(yè)。 具有在職人員以同等學力申請碩士學位授予權(quán)，同時還有4 個學科具有工程 碩士學位授予權(quán)?，F(xiàn)有各類在校學生總數(shù)2 萬多人，其中，博士研究生 116 人；碩士研究生 3102 人（全日制碩士生 1551 人，以同等學力申請碩士學位 865 人，工程碩士研究生 686 人）；本科生 13979 人；?？粕?1916 人。另外 還有繼續(xù)教育學院學生 6000 多人。 學?，F(xiàn)有教職工 1400 余人，其中專任教師、科研人員 800 余人，專業(yè) 技術(shù)人員中具有高級專業(yè)技術(shù)職務(wù)的近400 人。具有

6、博士、碩士學位的教師 占教師總數(shù)的 55%；有博士生導師、碩士生導師 120 余名，還聘請了包括我 國數(shù)名兩院院士在內(nèi)的多位海內(nèi)外知名學者為名譽教授或兼職教授。 學?？蒲幸?guī)模在九十年代初進入全國高校前百名行列?！熬盼濉币詠?， 經(jīng)國家、省、部等各級鑒定的科研項目達312 項，多項處于國內(nèi)領(lǐng)先、有的 達到國際先進水平。共獲省、部級獎34 項。學校在現(xiàn)代信息交換與通信網(wǎng)絡(luò)、 無線移動通信與電磁兼容、信息理論與通信信號處理、管理信息系統(tǒng)、圖像處 理與數(shù)字視頻技術(shù)、計算機通信與信息網(wǎng)絡(luò)安全、光通信與量子信息處理、非 線性電路與智能優(yōu)化技術(shù)等學科領(lǐng)域的研究工作開展活躍，并有一定優(yōu)勢。近 五年出版學術(shù)專著、

7、譯著 100 余種，發(fā)表學術(shù)論文近 3000 篇，其中相當一 部分被 sci、ei、istp 等世界三大檢索系統(tǒng)收錄。 *學報自然科學版 是我國通信及電子類的核心期刊之一，被教育部評為“高校自然科學優(yōu)秀期 刊”并獲信息產(chǎn)業(yè)部和江蘇省優(yōu)秀期刊稱號。 學報社會科學版也被定為 省“一級刊物”。 *大學已與英、美、俄、德、加等國的12 所大學建立校際合作關(guān)系。 先后有 700 多位國外、境外專家學者來學校講學、進行學術(shù)交流，學校已多次 主辦國際與地區(qū)性學術(shù)會議，在國際上具有一定的聲譽。近年累計選派了 210 余人次出訪或參加國際學術(shù)會議 學校還建有體育館、游泳池、乒乓球室、體操房、籃球場、足球場等運動

8、 場所和設(shè)施。公寓化管理的學生宿舍舒適美觀，間間通電話，寬帶接入，餐廳 寬敞清潔，并有郵政、電信營業(yè)廳、洗衣房等服務(wù)設(shè)施，為學子提供良好的生 活和學習條件。 二、項目背景 在高等教育步入大眾化的進程中，高等教育一方面要擴大招生規(guī)模，拓 展專業(yè)，滿足社會需求，另一方面要進一步提高人才培養(yǎng)質(zhì)量。那么優(yōu)秀的 師資力量則是保證質(zhì)量的關(guān)鍵。而 筑巢引鳳便是為教職工辦的 一件實事、大 事、好事，是一項 “民心工程”。 三、可行性研究報告編制依據(jù) 1、國家“十五”教育發(fā)展專項規(guī)劃； 2、土地競拍競得書（復印件）； 3、地塊規(guī)劃范圍及外部條件圖； 4、*市規(guī)劃局對于本地塊的建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點； 5、國家、省

9、、市有關(guān)設(shè)計和建筑規(guī)范、標準； 6、項目單位提供的有關(guān)資料； 7、項目單位委托與江蘇捷宏咨詢有限公司簽定的技術(shù)咨詢委托合同。 四、編制可行性研究報告原則及主要內(nèi)容 本項目可行性研究本著 “經(jīng)濟合理，技術(shù)可行、滿足規(guī)模要求 ”的原則， 以當前實際需求及發(fā)展預測、資金籌措能力等為基礎(chǔ)，對項目建設(shè)的必要性以 及項目方案的規(guī)模、技術(shù)、經(jīng)濟等方面進行分析比較，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定確定 合理的建設(shè)規(guī)模和投資估算。主要內(nèi)容包括： 1、項目建設(shè)必要性分析； 2、項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容確定； 3、建設(shè)選址及建設(shè)條件分析； 4、工程技術(shù)方案分析； 5、項目總投資估算及社會、經(jīng)濟效益分析預測。 第二節(jié) 研究結(jié)論及建議 一、

10、研究結(jié)論 本項目建設(shè)是 *大學*校區(qū)建設(shè)的重要組成部分，其實施直接關(guān)系 到*教職工的住房供應(yīng)，將以其優(yōu)良的規(guī)劃設(shè)計、合適的市場價格，有效地 擴大住房需求。同時，本項目高品位、高質(zhì)量的開發(fā)建設(shè)，將對整個*大 學城乃至*市的高校教職工住房建設(shè)起到 “引導示范”作用，帶動周邊住 宅建設(shè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的積極發(fā)展，營造地方經(jīng)濟的新增長點。 本項目的建設(shè)將產(chǎn)生較好的 社會和經(jīng)濟效益，其建設(shè)是必要和及時的， 項目建設(shè)將采用一些較為先進的技術(shù)和材料，建設(shè)方案合理，投資效果良好， 項目建設(shè)是可行的。 二、建議 依據(jù)我國的國情，普通商品住宅將在相當長的一段時期內(nèi)扮演重要角色， 其生命力取決于其是否符合市場經(jīng)濟規(guī)律、是

11、否能走上自身良性循環(huán)發(fā)展的軌 道、是否能起到與其它類型住宅供給互為補充的作用。為促進住宅建設(shè)健康有 序的發(fā)展，建議如下： 1、在項目實施期間要注意市場動態(tài)，應(yīng)對市場變化，防范未來市場變化 風險，提高相關(guān)資源使用效率。 2、要認真抓好規(guī)劃及設(shè)計，搞好物業(yè)管理。加強對建設(shè)和使用全過程的 質(zhì)量管理，包括規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量、工程質(zhì)量，也包括物業(yè)管理的質(zhì)量。積極推行 招投標建設(shè)方式，降低建房成本。 3、在住房設(shè)計和建筑標準上強調(diào)住房的實用性，著重在設(shè)計理念上有所 創(chuàng)新突破：即在較低的價位下，選擇適當超前的設(shè)計標準和建筑技術(shù)，保證在 一個相當長時期內(nèi)項目的適用性和資源配置的合理性；并且著力于良好建筑和 城市環(huán)境

12、空間關(guān)系的形成和創(chuàng)造，以實現(xiàn)項目建設(shè)乃至城市總體的可持續(xù)發(fā)展。 4、項目建設(shè)資金需要建設(shè)單位投資和銀行貸款支持解決，為順利申請銀 行貸款，在總投資中，需要建設(shè)單位投入的資金數(shù)額建議建設(shè)單位妥善落實。 第二章 項目建設(shè)的必要性 第一節(jié) 高等教育事業(yè)發(fā)展的需要 一、高等教育發(fā)展趨勢 高等教育在培養(yǎng)高層次專門人才、提高公民素質(zhì)和推動社會經(jīng)濟發(fā)展等 方面具有舉足輕重的作用。過去 15 年，我國高等教育飛速發(fā)展，尤其是 1999 年開始擴招，使高等教育的毛入學率以每年平均兩個百分點的速度增加， 2004 年高校毛入學率超過 19%。目前，我國的高等教 育規(guī)模已經(jīng)超過美國， 躍居世界第一。但規(guī)模世界第一不

13、等于質(zhì)量第一 ，規(guī)模世界第一更不等于毛 入學率第一。目前，美國、加拿大等國家的毛入學率在80%以上。19%，意味 著中國高等教育才剛剛邁入大眾化階段，不容盲目樂觀。 據(jù)專家預測，未來 15 年，高等教育的需求仍然會非常旺盛， 并呈以下 五大發(fā)展趨勢： 1、發(fā)展方向大眾化。由于我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，民眾對高等教育的需求 日趨旺盛，經(jīng)過連續(xù)幾年的擴招，普通高校在校人數(shù)已由1998 年的 340 萬 人，增加到 2001 年的 718 萬人，提前 10 年實現(xiàn)高等教育毛入學率達到 11% 的目標，2002 年更達到 14.8%。根據(jù)規(guī)劃， 2010 年，我國高校毛入學率將達 到 23%。種種跡象表明，

14、我國的高等教育已開始由 “精英教育”走向“大眾化”。 這和世界高等教育發(fā)展的大趨勢比較吻合。我國高等教育的大眾化時代正向我 們走來，高校的擴招將持續(xù)一個相當長的時期。 2、辦學方式多元化。一是辦學體制多元化，過去那種單靠政府包辦大學 的單一模式已經(jīng)被打破，高等教育辦學體制正向多樣化方向發(fā)展。現(xiàn)在除國立 大學外，還有民辦大學，一些國立大學的內(nèi)部可能會出現(xiàn)相應(yīng)調(diào)整，出現(xiàn) “一校兩制”甚至“一校多制”的現(xiàn)象。二是投資渠道多元化，據(jù)統(tǒng)計，從 1998 年到 2001 年，我國高等學校新增加的教育投資，只有20%來自政府， 80%來自銀行貸款和社會力量投入。 3、辦學模式市場化。由于市場經(jīng)濟體制的確立，

15、高校價值的確認越來越 偏重于社會的認可。高校的畢業(yè)生要接受社會的嚴格選擇，高校的科研成果同 樣要接受市場的嚴格選擇，高校正從 “象牙塔”走向社會，并最終完全融入 國民經(jīng)濟的主戰(zhàn)場，一些高校的專業(yè)設(shè)置、招生就業(yè)越來越充分考慮社會的需 求。高校與高校之間、高校與科研院所之間、高校與企業(yè)之間的分割正在被打 破。 4、辦學途徑國際化。隨著科技的不斷發(fā)展和經(jīng)濟全球化步伐的加快，特 別是加入世貿(mào)組織后，我國高等教育將更加廣泛地參與全球范圍內(nèi)的教育服務(wù) 競爭。國內(nèi)高校與國外高校、研究機構(gòu)的國際化交流合作空前活躍。 5、辦學手段信息化。信息技術(shù)的應(yīng)用與普及較早地在高校得以實現(xiàn)?，F(xiàn) 代信息技術(shù)正在向高校教學、科

16、研的每一個環(huán)節(jié)滲透，并將徹底改變傳統(tǒng)的教 學模式，大幅度提高教育資源的利用效率，多媒體教學、數(shù)字化校園、網(wǎng)上大 學已被人們熟悉，我國高等教育正在走向全面的信息化。 二、項目建設(shè)必要性分析 *大學是一所帶有鮮明行業(yè)特色的高等院校，培養(yǎng)社會急需的各類應(yīng) 用型人才是學校的優(yōu)勢和特長所在。 近年來，*大學在各級領(lǐng)導的正確指 引和廣大教職工的努力下，已經(jīng)取得了很大的成績?！笆晃濉睍r期是我國 邁向第三步戰(zhàn)略目標的關(guān)鍵時期，從戰(zhàn)略決定方向、人才決定勝負、管理決定 效率的視角全面審視學校建設(shè)與發(fā)展中的主要問題和制約因素，*大學發(fā) 展的總體水平還有待提高。 *大學已經(jīng)提出要增強事業(yè)發(fā)展的緊迫感，抓 住機遇，加

17、快發(fā)展，構(gòu)筑優(yōu)勢，創(chuàng)建特色，提高辦學質(zhì)量和辦學效益，以增強 競爭力，與江蘇省經(jīng)濟大省的地位相適應(yīng)。 在國家大力發(fā)展教育的宏觀背景 下，教育部領(lǐng)導、省委省政府領(lǐng)導都明確要求學校加快培養(yǎng)江蘇經(jīng)濟社會發(fā)展 急需的具有實踐技能的應(yīng)用型人才 ，將學校建成我省大規(guī)模系統(tǒng)地 培養(yǎng)高層 次信息科學專業(yè)人才的 主要基地。 近年來，*大學已迅速地進行了新校區(qū)的多 方面建設(shè)，大 大改善了 辦學條件，給廣大學子提供了一個規(guī)劃科學、布局合理、功能分區(qū)、配套完 整、整體協(xié)調(diào)、風格新型的信息科技類大學校園 。在擴大規(guī)模后，教職工人 數(shù)達到了 1500 多人，后勤用房現(xiàn)出了較大的缺口。 如不能及時解決，必將對 教職工的穩(wěn)定性

18、產(chǎn)生一定的影響， 因此迫切需要建設(shè)適應(yīng)事業(yè)發(fā)展的配套設(shè) 施，為學校的教職工提供一個良好的工作和生活環(huán)境 。 第二節(jié) 項目建設(shè)是 *市總體經(jīng)濟發(fā)展的需要 房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經(jīng)營行業(yè)， 是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展可以加速市場經(jīng)濟的進程。根據(jù) *市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 “九五”計劃 和 2010 年遠景目標綱要精神，從 “九五”開始已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點培育發(fā)展 產(chǎn)業(yè)。 按照市委、市政府戰(zhàn)略部署， *市房地產(chǎn)業(yè)在 “九五”期間充分發(fā)揮了先 導性產(chǎn)業(yè)的作用。 “十五”期間加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場化、現(xiàn)代化步伐， 堅持“

19、統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè) ”的原則，按照以新區(qū)建設(shè)開 發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設(shè)為重點，進一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源 配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為*市國民經(jīng)濟發(fā) 展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當前經(jīng)濟建設(shè)中的重要舉措。 隨著主城居住人口的不斷疏散、交通條件的便利， *主城區(qū)的居民已 將交通便捷，生活輔助設(shè)施不斷完善的 *房產(chǎn)列為重要的選擇對象； * 本地居民隨著生活水平的提高也想使自己的居住條件上一個臺階；此外，目前 城市中的中高收入階層已將購買第二、甚至第三居所作為一種長線投資。也有 一些人因休閑、追求居住環(huán)境及老人頤養(yǎng)天年等原因需在環(huán)境優(yōu)美、空氣清 新的地

20、區(qū)購買住宅。 本工程為住宅建設(shè)項目，對進一步加快 *市住宅建設(shè)， 滿足都市擴容后人們尤其是 大學城內(nèi)的老師 對中高檔住宅日益增長的消費需 求，改善人們居住環(huán)境，培育新的經(jīng)濟增長點具有十分積極的意義。 第三章 市場分析 第一節(jié) 投資環(huán)境分析 一、政策優(yōu)勢 作為省市在*地區(qū)共建的唯一一所大學城，*大學城得到了省市政府給 予的極大關(guān)注和支持，并在建設(shè)發(fā)展過程中享受省、市政府制定的一系列優(yōu)惠政 策： 、組織領(lǐng)導：省、市政府共同建設(shè)*大學城，成立建設(shè)領(lǐng)導小組，由省、 市和所在區(qū)主要領(lǐng)導參加，協(xié)調(diào)、決策大學城發(fā)展事宜。 、管理機構(gòu)：成立*大學城管委會(正局級機構(gòu))，代表市政府在大 學城規(guī)劃范圍內(nèi)全面履行經(jīng)

21、濟、行政管理職能，享受市級管理權(quán)限。按照業(yè)務(wù) 工作實行雙重領(lǐng)導，事權(quán)統(tǒng)一于管委會的原則，市政府各有關(guān)職能部門全力支 持、配合大學城建設(shè)，做好各項工作。有關(guān)部門在*大學城管委會設(shè)立分支機 構(gòu)，或授權(quán)管委會辦理各項審批手續(xù)。管委會采取“一站式”辦公，并執(zhí)行“首問負 責制”和“限期辦結(jié)制”，提高辦事效率。 、土地政策：*大學城 47 平方公里規(guī)劃范圍內(nèi)的土地實行統(tǒng)一規(guī)劃， 統(tǒng)一征用、拆遷和安置，統(tǒng)一出讓、劃撥，統(tǒng)一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，統(tǒng)一招投標，統(tǒng) 一扎口管理的“六統(tǒng)一”政策。征地指標由省市計劃單列。市土地資源儲備中心在 管委會設(shè)立分中心，負責對土地劃撥、出讓的具體操作，核發(fā)土地使用權(quán)證。出 讓土地的收入

22、全部留交管委會，實行專戶存儲，收支兩條線。 、規(guī)費扶持政策：*大學城 47 平方公里規(guī)劃范圍內(nèi)的各項建設(shè)規(guī)費，由 管委會負責收取，作為市政府對管委會的扶持投入，全部留管委會統(tǒng)一使用。 二二、規(guī)規(guī)劃劃優(yōu)優(yōu)勢勢 *新市區(qū)堅持高起點規(guī)劃，專門邀請國內(nèi)外著名規(guī)劃單位和設(shè)計師編制 總體規(guī)劃、景觀規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃、人文規(guī)劃、中心區(qū)城市規(guī)劃等七項規(guī)劃，并 嚴格控制管理，確保高標準的規(guī)劃落實到位。 南至滬寧高速公路、北至寧鎮(zhèn) 公路、西至繞城公路、東至七鄉(xiāng)河，規(guī)劃總用地面積80 平方公里。是 * 總體規(guī)劃確定的 “一城三區(qū)”之一，是以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)， 是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)

23、展的新市區(qū)。2010 年規(guī)劃人 口 24 萬左右，遠景規(guī)劃人口按 60 萬預留。 根據(jù)*市宏觀規(guī)劃，未來幾年內(nèi)將有 60 萬老城居民向新區(qū)疏散，而 *新市區(qū)正是適應(yīng) *“東進南延”（向城東*地區(qū)、城南江寧地區(qū)發(fā) 展）和“三個集中，一個疏散 ”（向*、河西、東山新市區(qū)集中，主城區(qū) 疏散）城市發(fā)展戰(zhàn)略的新市區(qū)。憑借著高起點的規(guī)劃建設(shè)、大學城特有的文化 氛圍和地天獨厚的生態(tài)環(huán)境， *新市區(qū)必將在 *市的新城市發(fā)展規(guī)劃中 占據(jù)先機和優(yōu)勢。 本項目所在位置是在 *新市區(qū)整體規(guī)劃制定前發(fā)展起來的集中居住片區(qū)， 目前商業(yè)配套設(shè)施嚴重缺乏，根據(jù) *新市區(qū)整體規(guī)劃，該項目與其南面的 社區(qū)中心將成為這個成熟集中居

24、住片區(qū)的商業(yè)、行政中心。 三、人文優(yōu)勢 大學城集中區(qū)占地 27 平方公里，現(xiàn)已有 *師范大學（含中北學院）、 *財經(jīng)大學、*大學、*中醫(yī)藥大學、 *森林公安高等?？茖W校、 *理工大學紫金學院、 *工業(yè)職業(yè)技術(shù)學院、 *信息職業(yè)技術(shù)學院、 應(yīng)天學院、*體育學院、 *技師學院 11 所高校已經(jīng)或即將建成，不久的 將來還將有國內(nèi)一流的大學落戶這里。 *外國語學校 *分校、*國際 學校和*師范大學附屬實驗學校等一流的中小學也都已建成招生。截至 2005 年底，在校學生數(shù)已突破 10 萬人。 四、生態(tài)優(yōu)勢 *新市區(qū)地處寧鎮(zhèn)山脈，地區(qū)山巒起伏，植被茂盛，自然生態(tài)環(huán)境得天 獨厚。*新市區(qū)依托自然景觀，將城市

25、人工環(huán)境與自然生態(tài)環(huán)境有機結(jié)合， 構(gòu)成位于廣闊山林背景中的分散組團式的城市環(huán)境空間。 *大學城所處的地域環(huán)境景觀優(yōu)美，周邊為群山環(huán)繞，九鄉(xiāng)河、七鄉(xiāng)河 從北至南縱貫而過，桂山、靈山、龍王山等點綴其間；山水環(huán)抱、林木茂盛、 風景秀麗，構(gòu)成主城東部生態(tài)防護網(wǎng)的主骨架，呈現(xiàn)低山丘陵地區(qū)特色，山丘、 崗地和谷地平原相間分布。山體主要走向為東西方向，高度一般在50 米以 上，最高為靈山 155 米。丘崗的標高一般在 2550 米左右。谷地平原標高在 15 米左右，總趨勢向東北方向微微傾斜，地形坡度13，自然植被生長 茂盛，是紫金東麓保存完好的生態(tài)環(huán)境，是 *地區(qū)僅存不多的風水寶地， 具有無法類比的生態(tài)優(yōu)勢

26、。 *西靠紫金山，北依棲霞山，東達寶華山、湯 山，南臨青龍山，為幾大名勝風景區(qū)所環(huán)抱。區(qū)內(nèi)山水資源豐富，*市環(huán) 保局評估結(jié)果顯示，區(qū)內(nèi)的大氣、水質(zhì)、噪音等各項指標均達到國家一級旅游 區(qū)標準，是全市生態(tài)環(huán)境最好的區(qū)域之一。（ 1）山體占全區(qū)總面積的 65%左 右，主要有桂山、靈山、龍王山以及七鄉(xiāng)河、九鄉(xiāng)河等，山體秀麗、河湖清澈， 生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。（ 2）空氣質(zhì)量極佳， *地區(qū)為盆地狀，外界的污染源難以 侵入，無污染物質(zhì)。（ 3）周邊無噪音污染影響和污染源、危險源。（ 4）規(guī) 劃建設(shè)“綠色城市”和“適居城市”， 綠地面積占總面積的 62.5%。 五五、交交通通優(yōu)優(yōu)勢勢 目前*大學城中心區(qū)有公交 97

27、 路、310 路、107 路、108 路四條線路 經(jīng)過。 從*大學城中心區(qū)出發(fā)，北抵 312 國道，南達滬寧高速公路，東西分 別是繞越高速公路和繞城高速公路。 通往*的地鐵二號線東延線已正式開工，將于2009 年與二號線同步竣 工通車。 *大學城中心區(qū)距主城核心（新街口）距離15 公里，25-30 分鐘車程； 距繞城公路 4 公里，4-5 分鐘的車程；距新莊立交 10 公里，12-15 分鐘車程； 距模范馬路 13 公里，15-18 分鐘車程。 正因為有了便捷、快速的交通， *大學城中心區(qū)對開發(fā)商的吸引力才 更強勁。 六、信息優(yōu)勢六、信息優(yōu)勢 大學城有眾多的高等院校、科研機構(gòu)和其他文化事業(yè)團體

28、，匯集了大批專業(yè) 人才，擁有許多圖書館和文化標志建筑物，文化氛圍濃厚，文化設(shè)施完善。大型 國際會議和各類國際活動頻繁，并由此產(chǎn)生了大量的政治、經(jīng)濟、文化信息，借 助大學城的高速數(shù)字化傳播網(wǎng)絡(luò)，使大學城成為現(xiàn)代信息傳播平臺和國內(nèi)最大的 數(shù)碼港之一。 七、設(shè)施優(yōu)勢七、設(shè)施優(yōu)勢 自 2002 年初大學城啟動建設(shè)以來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導下，在市 建委、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門的關(guān)心支持下，大學城工委、管委會積極融入全 市發(fā)展大局，站在新市區(qū)建設(shè)和發(fā)展的高度從事大學城建設(shè)，高標準建成了一 大批基礎(chǔ)設(shè)施工程。 截至 2005 年底，大學城共完成基礎(chǔ)設(shè)施投入80 多億元，全面建成了 *大道、文苑路、仙境路

29、、學院路、仙霞路、文瀾路、仙堯路等一批道路工 程。目前，整個大學城道路施工總里程達46.2 公里，累計施工面積近 215 萬平方米，地區(qū)路網(wǎng)框架已基本形成。除道路工程以外，園林景觀綠化已完成 山體和道路綠化超過 90 萬平方米；部分河道整治以及排澇泵站已建成并投入 使用；地區(qū)水、電、氣等公用設(shè)施的主干管也已全部隨道路建設(shè)鋪設(shè)到位，污 水處理廠建設(shè)的前期準備工作也正在抓緊進行之中。 第二節(jié) 市場供求分析 一、市場供給分析 日前，*市房地產(chǎn)市場管理部門公布了 2003 年前兩季度的市場分析 報告。報告顯示， *商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，并呈現(xiàn)出以下特點： 1、高中低檔住宅的結(jié)構(gòu)為 172 。 根

30、據(jù)建設(shè)部對高中低價位住宅的劃分標準，目前 *可以將 5000 元/ 平方米以上的稱為高價位住宅， 30005000 元/平方米的稱為中價位住宅， 3000 元/平方米以下的稱為低價位住宅。從 *目前三者的比例結(jié)構(gòu)來看， 市場供應(yīng) 70的樓盤在 30005000 元/平方米這一價位區(qū)間， 5000 元/平方 米以上的住宅項目占 10左右，3000 元/平方米以下的占 20，總體供應(yīng)結(jié) 構(gòu)基本合理。 另外，*市 2003 年將進一步加大經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度，經(jīng)適房計劃 完成竣工面積約 50 萬平方米，可向市場提供更多的低價位住房。與此同時， 2003 年前兩季度，市場高檔產(chǎn)品的供應(yīng)也不斷增加，如上

31、半年萬科金色家園 二期、仁恒玉蘭山莊的推出，組成了2003 年*房地產(chǎn)高端市場的一道靚麗 風景。 2、商品住宅供需比例為 11.8。 2003 年前兩季度 *市（不包括江寧區(qū)）共新發(fā)商品房銷售許可證 103 個，新批上市商品房銷售面積 153.1 萬平方米，其中住宅 123.1 萬平方 米（多層住宅 52.1 萬平方米，小高層住宅 42.8 萬平方米，高層住宅 28.2 萬平方米）。但是，全市商品住宅的合同銷售面積卻高達222.5 萬平方米。 其中，白下區(qū)和建鄴區(qū)住宅銷售面積較高，分別達44.8 萬平方米和 43.8 萬 平方米。 從供給量的現(xiàn)狀來看，目前 *中高檔價位項目的市場供應(yīng)量偏大，而

32、 中低價位項目相對較少，難以滿足今后主流客戶的需求，供需不匹配的情況比 較嚴重。 此外，種種跡象都表明，今后一段時期 *商品住宅的供應(yīng)量會增加， 但結(jié)合市場需求的變化趨勢分析， *房地產(chǎn)市場供需不匹配的矛盾還將持 續(xù)，但高檔物業(yè)市場的供需矛盾情況有望率先得到緩解，中檔物業(yè)市場將面臨 較大的壓力，低檔物業(yè)市場的供需矛盾年內(nèi)無法得到較大改觀。 3、低價住宅上揚比重將會增大。 目前*市一些土地實行競拍招標，商家為搶到土地，不計成本地高價 搶拍，結(jié)果水漲船高，房價上漲也就水到渠成了。據(jù)了解，目前*市樓盤 的品質(zhì)也有了明顯提升，無論從規(guī)劃、建筑形態(tài)、環(huán)境園藝、工程用料等硬件 建設(shè)，還是服務(wù)、配套等軟件配

33、置，都使得開發(fā)投入增加，房價自然也會隨之 上漲。 盡管如此，隨著 “一城三區(qū)”城市擴展的逐步推進，土地供應(yīng)將以城郊 接合部為主，受新一輪城市建設(shè)的推動，這類地區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)置將逐步完善。 這些因素都將促使低價住宅上揚比重增大。 二、市場需求分析 目前，*市正處于城市化高速發(fā)展的階段，城市化率每年提高2 個 百分點，至 2005 年城市化率將達到 75。這為*市房地產(chǎn)業(yè)在相當長一 段時間內(nèi)保持高速增長提供了強大的動力。但目前，*市房地產(chǎn)投資占固 定資產(chǎn)投資比例不到 25，低于全國同類城市 2 至 3 個百分點。據(jù)測算， *市由于改善居住、人口增長、拆遷等原因每年需新增500 萬平方米以上 的住宅

34、，而目前的供應(yīng)量平均在 300 萬平方米左右，供需矛盾突出。因此， *房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要廣泛吸引各類資金，改善供應(yīng)不足的現(xiàn)狀。 1、發(fā)展態(tài)勢：未來 15 年仍是高速期。 依據(jù)國際經(jīng)驗和發(fā)展規(guī)律表明，當人均gdp 處于 1500 至 8000 美元之 間，人均建筑面積 35 平方米以下，是房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期。 *2002 年 人均 gdp 已達 2760 美元，按人均 gdp 每年 12的增長速度計算，達到 8000 美元的目標需要 15 年；2002 年*市居民人均建筑面積為 21.4 平方米，按 每年 1 平方米增幅計算，達到 30 平方米的目標需要近 10 年。因此，未來 10 至 15

35、 年內(nèi)*房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展期，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?2、住宅消費需求旺盛。 近年來，*房價上升總體較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場價格處于穩(wěn)中有升的 發(fā)展態(tài)勢，但區(qū)域之間增長存在不平衡性，商品住宅價格均勻上漲，部分區(qū)域 成為熱點。2003 年“房展會”的數(shù)據(jù)顯示，參展樓盤單價 3000 至 4000 元的 占 42，4000 至 5000 元的占 12，5000 元以上的占 9。*市經(jīng)濟持續(xù) 穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和居民 儲蓄存款大幅增長為房產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了強有力的支撐。據(jù)統(tǒng)計，*居民為 改善居住條件和年輕人結(jié)婚購房成為購房主力軍，約占交易量的60；城市 被拆遷

36、居民購房，約占交易量的 25，外地購房約占 10。 2003 年*城建力度較大，老城環(huán)境改造、新區(qū)建設(shè)使房屋拆遷量大增， 拆遷使購房的預期消費轉(zhuǎn)化為即期消費，獲取的拆遷補償為居民購房提供了物 質(zhì)基礎(chǔ)。二級市場的放開帶動了整個房地產(chǎn)市場的聯(lián)動，房改房上市審批手續(xù) 的簡化，影響房改房上市的各種政策壁壘已基本消除，越來越多的市民通過賣 舊房購新房的方式來提升住房品質(zhì)，改善居住條件。此外，由于*市居民 正處在“一次置業(yè)”，再加上從眾心理作用，居民紛紛追漲買房，兩者相互強 化，導致購房需求進一步放大。據(jù)資料顯示， 2002 年，*市商品房空置率 僅為 6.52，遠低于 19的全國平均水平，今年 1 至

37、8 月份，商品房空置面 積繼續(xù)下降，僅為 56.84 萬平方米。 隨著住宅制度的不斷完善，促進住房消費政策的落實。*市居民住宅 商品化消費意識不斷得到提高，住宅消費需求旺盛。主要有： 拆遷安置需求： *市城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)較重。隨著華商大 會、十運會的舉行，舊城改造量更大，這些拆遷安置所產(chǎn)生的住房消費需求， 具備相當規(guī)模。 新增需求：gdp 的家庭可支配增量將有一定比例進入住宅消費。如按我 國目前城鎮(zhèn)居民可用住房支出占整個消費支出7的比例推算， *市年消 費支出 3 萬元的家庭用于住房消費支出在 2100 元。*市 1994 年2000 年 人均居住面積年平均增長 0.34 平方米，按

38、現(xiàn)有市區(qū) 282 萬人計算，年需增加 近 96 萬平方米。*市城市化水平的不斷提高，城市人口不斷增長，對住房 需求也不斷提高。 改善居住條件的需求，商品住宅銷售面積暢旺。經(jīng)過對*市 712 封 市民來信的統(tǒng)計和 1000 戶居民訪問分析，就目前 *市整體講，購房需要率 較高，很多人有購房打算。 圖 1：*居民住房需求情況分析 從*市民購房需求情況分析中（見圖 1）更能明顯地看出市民對購置 商品房的需求意向。在 6 年內(nèi)有購房需求的占近 50%。3 年內(nèi)有購房需求的占 20%。但這些需求意向距有效需求還有一段差距，其中，經(jīng)典樓盤的優(yōu)勢、地 位是一個不可忽視的因素。經(jīng)典樓盤不但可以將有效需求進一步

39、吸引到開發(fā)的 樓盤中來，還可以催化另一部分需求較為強烈、但短時間內(nèi)不會實現(xiàn)的購買行 為。 3、市場需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。 隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大，使 *近郊區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速， 開發(fā)熱點區(qū)域更加分散，不同區(qū)域的不同產(chǎn)品都將有更好的市場環(huán)境，也都各 具吸引力；近郊區(qū)較低的土地開發(fā)成本使多樣化的產(chǎn)品設(shè)計和更低密度的小區(qū) 規(guī)劃成為可能，極大地豐富了不同產(chǎn)品的市場供給份額?；A(chǔ)設(shè)施的改善和產(chǎn) 品供給的豐富為需求市場的多元化發(fā)展提供了可能。 客戶需求一方面向多元化發(fā)展，另一方面也正向兩極化發(fā)展。從客戶的 主體特征變化來看，一部分原有的中高收入的客戶在近幾年收入有了較大的提 高，需要將原有的住

40、宅進行更新?lián)Q代，同時一些新生的年輕首次購房者和拆遷 戶也開始進入需求市場。這使得需求有向低端市場和高端市場兩極發(fā)展的趨勢。 從購買力特征來看，客戶購買能力出現(xiàn)兩極分化是推動需求市場向“金字塔” 兩端發(fā)展的原動力。 三、*市房地產(chǎn)市場預測 （一）房地產(chǎn)價格和供給 增幅都將放緩。 近年來，長三角以制造業(yè)為基礎(chǔ)的強勁的經(jīng)濟增長速度，是房地產(chǎn)價格 不斷升高的最重要原因，但 對房地產(chǎn)價格， 首先要分析 房地產(chǎn)供求平衡關(guān)系 2年內(nèi)買房 15% 3年內(nèi)買房 5% 4年內(nèi)買房 3% 5年內(nèi)買房 10% 6年內(nèi)買房 15% 6年內(nèi)不買房 52% 的變動。 1、需求方面的變動 （1）經(jīng)濟增長，外來人口增多。與珠三

41、角相似，長三角地區(qū)的外來人口 急劇增長，隨著外來人口的素質(zhì)和財富的增加，他們越來越多地要求當?shù)靥峁?更為優(yōu)越的生活和創(chuàng)業(yè)資源，房地產(chǎn)就是其中之一。每個城市都有一個類似的 現(xiàn)象，最好的住宅買者多為外地人。 （2）城市改造，拆遷戶增多。隨著拆遷法制化進程的推進，實物補償改 成了貨幣補償，拆遷戶得到的補貼也大幅增長，拆遷戶借機改善住房條件的愿 望也越來越強烈，二手房市場和商品房市場涌進了最為迫切的需求者。 （3）財富積累，投資購房增多。時至今日，中國經(jīng)濟走出了一條經(jīng)典經(jīng) 濟學書上沒有描述過的景氣現(xiàn)象：經(jīng)濟增長與通貨緊縮并行。一方面，股市持 續(xù)低迷，利率不斷調(diào)低。另一方面，社會高收入階層財富日積月累，

42、急于尋找 合適的投資保值渠道。房地產(chǎn)市場恰恰成全了這部分投資者。 （4）收入增長，換房成時尚。隨著收入的不斷增加，對生活質(zhì)量的要求 不斷提高，住房的更新?lián)Q代成為時尚，包括公積金制度以及單位貨幣補貼等的 一系列住房制度改革政策更使這一要求成為現(xiàn)實可能。 （5）優(yōu)惠政策刺激住房消費。銀行對個人住房消費信貸提供高至80 的強力金融支持 、財政補貼以及所得稅退稅、公積金貸款限制放寬等優(yōu)惠政策， 均刺激了消費力提前釋放。 2、供給方面的變動 （1）土地拍賣，地價推進。土地拍賣已經(jīng)不再存在任何理論障礙。 （2）建筑成本上漲。政府規(guī)劃和建設(shè)標準提高，房地產(chǎn)商追求品質(zhì)，采 用新材料以及降低容積率、提高綠化率等

43、，都造成單位面積建筑成本上漲。 （3）住房制度改革，改變供應(yīng)規(guī)律。以前，單位分房面積較小，周期較 長，房地產(chǎn)主要面對機構(gòu)顧客，而與最終用戶距離較遠?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)商直接 面對最終用戶，從選址到設(shè)計到營銷均以客戶需求為導向。 （4）土地資源短缺，有效供給不足。長三角地區(qū)是世界上人口最密集的 地區(qū)之一，也是土地資源最為短缺的區(qū)域之一，這是支持房地產(chǎn)價格上漲的長 期因素。從近期來看，由于市民交通方式的限制，大部分人使用公交和自行車、 助動車，能有效開發(fā)房地產(chǎn)的土地只限于基礎(chǔ)設(shè)施較為完備的地區(qū)。 由以上分析可知，長三角的房地產(chǎn)價格是需求和供給變動的多種因素相 互作用的產(chǎn)物。 房地產(chǎn)價格和供給 增幅都將放

44、緩也就成為必然 。 （二）市場競爭激烈 *為了加快發(fā)展城市建設(shè)，對外來資本在房地產(chǎn)市場上給予減免 5.5營業(yè)稅、少收服務(wù)費的優(yōu)惠政策，這使外來的開發(fā)商利潤率增大。同時， *房地產(chǎn)市場公平競爭的環(huán)境也吸引外地投資者的眼光，無論是招拍掛的土 地出讓方式，還是對出讓土地上的拆遷處理，讓市場主體都在平等的地位上。 在種種利好因素的作用下，外地開發(fā)商不斷涌入 *，這些異地開發(fā)的企業(yè) 通常很有實力。而 *原先的實力型開發(fā)商更不會輕易放棄 *市場，都在 快速搶占市場，房地產(chǎn)市場競爭因而更加激烈。 （三）*市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 *市房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢可用以下幾點來概況： 1、根據(jù)消費市場調(diào)查結(jié)論， *在一定

45、時期內(nèi)，三室二廳房型仍為主 導房型。小高層的購買趨向明顯上升。面積在80m2120m2 最受歡迎。 2、對大環(huán)境的配套及社區(qū)服務(wù)的要求已是 *購房者的首選要素。 3、排除市政建設(shè)等外界因素，目前 *購房市場仍有相當大的潛力。 在調(diào)查中近 37%的人在 12 年內(nèi)計劃購房，計劃一年以內(nèi)購房的為14.3%。 說明現(xiàn)已有 51%強的人有購房意向。 四、銷售價格預測 （一）項目所在地環(huán)境分析 本項目地塊這塊地位于*大學城仙霞路北，學子路東， 處于 312 國 道、學海路仙境路文瀾路形成的 “井”字形公路網(wǎng)之間，屬規(guī)劃建設(shè)中的 *亞東新城區(qū)。 *是*開發(fā)的重點， 是*總體規(guī)劃確定的 “一城三區(qū)”之一，是

46、以 發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)，是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài) 環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。 2010 年規(guī)劃人口 24 萬左右，遠景規(guī)劃人口按 60 萬 預留。*新市區(qū)位于風景秀麗的紫金山東麓，北抵312 國道，南達滬寧高 速公路，東西分別以規(guī)劃中的公路三環(huán)和繞城公路為界，距新生圩深水外貿(mào)港 口 6.5 公里，距規(guī)劃中的龍?zhí)渡钏赓Q(mào)港口 6 公里，通過繞城公路和機場高 速可直達祿口新機場。地鐵 2 號線和 4 號線將分別從紫金山南北兩側(cè)進入 *，在*新市區(qū)南側(cè)交匯后，在 *內(nèi)部形成環(huán)狀軌道交通網(wǎng)，連接新 市區(qū)各功能分區(qū) 。公路、軌道、鐵路、航空、水運等對外交通條件一應(yīng)俱全 。 大運量、低

47、能耗、出行便捷的交通網(wǎng)絡(luò) 。 *西靠紫金山，北依棲霞山，東達寶華山、湯山，南臨青龍山，為幾 大名勝風景區(qū)所環(huán)抱。區(qū)內(nèi)山水資源豐富 ，山體占全區(qū)總面積的 65%左右， 主要有桂山、靈山、龍王山以及七鄉(xiāng)河、九鄉(xiāng)河等，山體秀麗、河湖清澈，生 態(tài)環(huán)境優(yōu)良；*地區(qū)為盆地狀，外界的污染源難以侵入，無污染物質(zhì)，空 氣質(zhì)量極佳。周邊無噪音污染影響和污染源、危險源。 是規(guī)劃建設(shè)中的“綠 色城市”和“適居城市”，綠地面積占總面積的 62.5%。*市環(huán)保局評估結(jié)果 顯示，區(qū)內(nèi)的大氣、水質(zhì)、噪音等各項指標均達到國家一級旅游區(qū)標準，是全 市生態(tài)環(huán)境最好的區(qū)域之一 ，是*地區(qū)僅存不多的風水寶地，具有無法類 比的生態(tài)優(yōu)勢。

48、 7000 年前，我們的祖先就在此繁衍生息，具有深厚的歷史文化底蘊，自 古以來就是一個修身治學的好地方。南朝梁代（公元502-557 年）梁文帝第 六子蕭宏、第九子蕭恢，第十子蕭瞻等歷史名人都葬于* 。其墓前神道 上的辟邪石刻和石柱石刻造型雄渾、簡練，別具神韻，是*地區(qū)歷史悠久 文化的象征。 *得天獨厚的地理位置、深厚的歷史文化底蘊、優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境 引來了眾多房產(chǎn)商關(guān)注的目光。從亞東建發(fā)單槍匹馬闖入*，相繼開發(fā)出 一批精品住宅后，伴隨著大學城入駐院校的不斷增多和各項配套設(shè)施建設(shè)的日 益成熟，到 2005 年，*樓市開始漸入佳境，棲霞建設(shè)、棲霞房產(chǎn)、 * 地產(chǎn)、賽世地產(chǎn)等眾多地產(chǎn)商紛至沓來，

49、掀起了 *房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。 （二）本項目主要特色 1、教職工住宅小區(qū)位置概況： 擬建教職工住宅小區(qū)位于 312 國道、學海路仙境路文瀾路形成的 “井” 字形公路網(wǎng)之間，屬規(guī)劃建設(shè)中的 *亞東新城區(qū)； 擬建教職工住宅小區(qū)從 地貌上屬丘陵山地地帶，小區(qū)地勢平坦，周圍地勢起伏，山青水秀，風景獨特， 交通便利，水文、地質(zhì)等自然條件好，適宜建筑，是比較理想的住宅建設(shè)用地。 教職工住宅小區(qū)毗鄰多所大中小學校園；目前教育廳、南大、南師大等多 所大學在此已經(jīng)建設(shè)或計劃建設(shè)教職工住宅小區(qū)；因此，這里公共基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)已具有一定規(guī)模，而且，隨著新城區(qū)的逐步建設(shè)，將為小區(qū)提供良好的教育 和生活環(huán)境。 2、本項目規(guī)

50、劃： 為了把教職工住宅小區(qū)建成一個富于創(chuàng)新，并充分體現(xiàn)現(xiàn)代與傳統(tǒng)的中 國民居特點的花園式新型住宅小區(qū)理念 ,體現(xiàn)個性、整體協(xié)調(diào)、風格獨特的園 林式、生態(tài)型、智能化、現(xiàn)代化，按照 “美觀、舒適、經(jīng)濟、實用 ”的要求 進行規(guī)劃設(shè)計教職工住宅，且具有良好的社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益。 a、總體規(guī)劃： (1) 教職工住宅小區(qū)建筑 主要采用現(xiàn)代風格，要充分體現(xiàn)時代氣息，主 色調(diào)以淺色為主（少量用跳色），以營造出明快、活潑、大方的氛圍； (2) 教職工住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計上具有超前意識， 能適應(yīng)現(xiàn)代化不斷發(fā) 展的需要； (3) 結(jié)合當?shù)厍鹆晟降氐臈l件，充分利用地形地貌，注意節(jié)約用地，使 整個建筑群層次分明

51、，錯落有致； (4) 教職工住宅小區(qū)內(nèi)各功能區(qū)之間 既相對獨立 ，又便于貫穿， 利于社 區(qū)管理。 (5) 根據(jù)*市規(guī)劃局建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點，經(jīng)測算，教職工住宅各種 戶型建筑面積及建筑高度分布方案如下表所示： 90 平方米120 平方米140 平方米160 平方米 20%45%30%5% b、單體設(shè)計： (1) 設(shè)計兩、三幢相呼應(yīng)的小高層建筑，其中有一 至兩幢小高層作為教 職工住宅小區(qū)內(nèi)的主標志性建筑 ，立面風格有鮮明的時代感， 充分體現(xiàn)我校 信息科技類高等學校教職工住宅特點； (2) 所有建筑物按 7 度抗震烈度設(shè)計。部分建筑可結(jié)合建設(shè)人防設(shè)施，平 時可用作地下停車庫。 (3) 在教職工生活

52、密集的建筑物周圍適當位置，設(shè)自行車停車場。 (4) 考慮到后勤設(shè)施為教職工住宅小區(qū)和周邊社區(qū)服務(wù)的需要，將綜合 服務(wù)樓設(shè)置在副大門附近。 (5) 建筑物適當融入中國傳統(tǒng)特色 (以屋頂變化來實現(xiàn) )，體現(xiàn)*地區(qū) 的歷史文化氣息 。 c、入口設(shè)計： (1) 主大門設(shè)在教職工住宅小區(qū)西南邊的學海路上，有創(chuàng)意，避免與其它 小區(qū)門相雷同，又與小區(qū)整體建筑風格相適應(yīng)。 (2) 副大門設(shè)在西北角、東圍墻邊， 與其周圍公共服務(wù)設(shè)施結(jié)合建設(shè)。 d、環(huán)境設(shè)計： 教職工住宅小區(qū)環(huán)境設(shè)計首先 突出設(shè)計主大門至主標志建筑，其次在各 區(qū)片主要位置設(shè)主題景點，結(jié)合建筑物四周、道路兩側(cè)、小型水面等景觀（行 道樹及綠化帶宜采用

53、常綠植物），精心設(shè)計，實現(xiàn)春華、夏蔭、秋實、冬綠， 使教職工住宅小區(qū)成為四季如春、花園式、生態(tài)型的小區(qū)。 e、管網(wǎng)設(shè)計： 小 高 層多 層內(nèi) 部 出 售對 外 出 售 60%40%70%30% 教職工住宅小區(qū)的各類管網(wǎng)設(shè)計時做到：設(shè)計全面，布局合理，具有超 前意識，充分預留管線位置； 供水系統(tǒng)設(shè)計中 考慮建設(shè)儲水池，以備市政管道斷水或用水高峰水壓不足 之需； 燃氣管道的設(shè)計 考慮能滿足天然氣的使用； 配電設(shè)計有一定的富余量，配電房外進線要考慮雙回路的功能； 對計算機網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng) 設(shè)計要求能滿足教職工住宅小區(qū)當前建設(shè)信息化 住宅小區(qū)和今后相當長一段時間的發(fā)展需要。 f、道路交通設(shè)計： 充分利用現(xiàn)

54、有地形，做好道路交通設(shè)計。在全區(qū)要有機動車的環(huán)形通道， 交通密集處要做到人車分流。在社區(qū)服務(wù)區(qū)等區(qū)域設(shè)小型停車場，條件允許可 設(shè)地下停車場。 g、其它： 在作教職工住宅小區(qū)總體規(guī)劃方案時，應(yīng) 認真審閱征地規(guī)劃紅線內(nèi)的各 種設(shè)施，熟悉地形。 （三）項目房產(chǎn)價格的確定 經(jīng)過近幾年發(fā)展， *房價已于 2005 年開始穩(wěn)定在 4500 元平方米左 右。但隨著 2007 年鼓樓醫(yī)院、金鷹國際商城以及個別知名高校確定入駐， 5 月初*在售的幾家樓盤紛紛調(diào)高房價，許多樓盤多層項目的售價超過 5500 元平方米。 2006 年下半年，*市決定將于 2007 年 7 月啟動地鐵 2 號線東延* 工程，2009

55、年通車。這一消息給 *樓市再次注入強心針，部分樓盤銷售單 價連續(xù)突破 6000 元大關(guān)，如尚東區(qū)翡翠谷項目均價起超每平方米6200 元， 東方天郡項目成交均價也保持在每平方米6000 元以上，個別項目的花園洋房 和別墅類物業(yè)出現(xiàn)熱銷勢頭。數(shù)據(jù)顯示， *大學城樓價上半年均價達到每 平方米 4600 多元，相比去年下半年只上漲了 21，這一漲幅相對于同類 型的物業(yè)趨勢屬于平穩(wěn)上升。進入下半年， *板塊突然發(fā)力，個別項目單 價甚至每平方米漲了 800 元。 從目前已知的樓盤開工、建設(shè)量預計， *高檔住宅的上市量將達到 6 萬平方米，中高檔物業(yè)成主流的銷售形勢必然帶動 *樓盤品質(zhì)的進一步提 升及房價的

56、進一步上揚，未來 *房地產(chǎn)板塊上漲空間仍較大。 *房價較快的漲幅曾引起房管部門的注意， *大學城管委會主任梁 學忠主任公開表示，管委會正在研究相應(yīng)對策，通過土地供應(yīng)、容積率等手段 調(diào)整房價。并對一些推出的土地 實行限房價、競地價的開發(fā)策略， 爭取開發(fā) 出 2000 多套的預定價格 3300 元平方米的中低價商品房，定向供應(yīng)大學城 低收入的教師群體，不僅將為 *引來、留住大批高素質(zhì)人群，還將使 * 板塊房地產(chǎn)市場價格保持平穩(wěn)的態(tài)勢。 *大學城里的老師是未來 *房地產(chǎn)的重要購買人群， 2000 多套的 教師廉價房其實只是解決了一小部分購房者的需求，而且還受到了特殊人群的 類別限制。從市場情況上來看

57、，并不是投放2000 多套廉價房就能解決 * 板塊的置業(yè)需求。 根據(jù)房價、7 成 15 年商業(yè)按揭貸款計算得知，年總收入5 萬元以上的 家庭可以購買總價值 40 萬元左右的房產(chǎn)。而年收入在 5 萬元以上的家庭在所 有受調(diào)查者中占 10%，本地塊開發(fā)產(chǎn)品約 2443 戶，而*市年收入 5 萬元以 上的家庭在 20 萬戶左右，所以，本項目只需要在目標人群中的市場占有率達 到 1.2%，則本項目銷售任務(wù)即可達成。 所以，基于以上幾方面的原因，本項目 對外的預期銷售價格暫定為高層 5500 元/平方米，小高層 5200 元/平方米。 第四章 項目建設(shè)條件 第一節(jié) 項目選址確定 該地塊是*大學于 200

58、6 年 11 月 1 日，在土地拍賣會上以 3.8 億元 的價格獲得的土地開發(fā)資格 。該地塊位于 *市棲霞區(qū)*大學城仙霞路北， 學子路東地塊，用地總面積為 117660.7 平方米，其中市政配套用地面積 9978.6 平方米，實際出讓面積為 107682.1 平方米（其中社區(qū)中心及社區(qū)綠 地面積 10000 平方米）；規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地；容積率： 1.6； 建筑密度：25%；建筑高度： 35 米；綠地率： 35%。 第二節(jié) 教職工住宅小區(qū)建設(shè)條件 一、教職工住宅小區(qū) 概況 擬建教職工住宅小區(qū)位于 312 國道、學海路仙境路文瀾路形成的 “井” 字形公路網(wǎng)之間，屬規(guī)劃建設(shè)中的 *亞東新城

59、區(qū)。 從地貌上該地塊屬丘陵山地地帶，小區(qū)地勢平坦，周圍地勢起伏，山青 水秀，風景獨特，交通便利，水文、地質(zhì)等自然條件好，適宜建筑，是比較理 想的住宅建設(shè)用地。 教職工住宅小區(qū)毗鄰多所大中小學校園；目前教育廳、南大、南師大等 多所大學在此已經(jīng)建設(shè)或計劃建設(shè)教職工住宅小區(qū)；因此，這里公共基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)已具有一定規(guī)模，而且，隨著新城區(qū)的逐步建設(shè)，將為小區(qū)提供良好的教 育和生活環(huán)境。 二、自然條件 *屬北亞熱帶季風氣候區(qū)，氣候濕潤，四季分明，無霜期較長，雨水 充沛，光照充足。主要氣象特征如下： 1、氣 溫： 最熱月平均氣溫 27.9（7 月） 最冷月平均氣溫 2.3（1 月） 年平均溫度 15.5 極

60、端最高氣溫 40.4 極端最低氣溫 -14.0 2、降 水： 年平均降水量 1012.1mm 年最大降水量 2006.0mm 年最小降水量 479.8mm 日最大降水量 195.2mm 月最大降水量 507.8mm 降水主要集中在 6-9 月；梅雨季節(jié)一般在 6 月下旬到 7 月中旬。 3、風： 7 月主導風向及頻率 se27sw10 1 月主導風向及頻率 c31n14 夏季平均風速 1.8m/s 冬季平均風速 2.2m/s 4、雪： 最大積雪深度 50cm 5、凍 土： 最大凍土深度 9cm 6、日 照： 歷年平均日照時數(shù) 2148.3h 平均日照百分率 49% 7、無霜期： 歷年無霜期 2