汽車交易市場(chǎng)項(xiàng)目可行性建議書（可編輯）

1、汽車交易市場(chǎng)項(xiàng)目可行性建議書 第一章 概 論一、 項(xiàng)目背景? 云南自古以來就是通往東南亞的重要門戶和橋梁，經(jīng)過多年的努力，鐵路、公路、河運(yùn)建設(shè)都取得了重大成就。通往省內(nèi)省外各大中城市的鐵路干線：貴昆鐵路，成昆鐵路，昆玉鐵路，昆河鐵路，南昆鐵路，廣大鐵路，內(nèi)昆鐵路以及已恢復(fù)通車的滇越鐵路，使得云南在改革開放中顯示出不可比擬得區(qū)位優(yōu)勢(shì)。隨著云南交通事業(yè)（主要是公路）的發(fā)展，我省汽車銷售量和保有量上升迅猛，每年汽車保有量上升約2030%，需求量的增加促進(jìn)了汽車銷售市場(chǎng)的發(fā)展。僅昆明地區(qū)銷車單位就達(dá)400多家。各汽車銷售單位各自建立了基地，大的占地3040畝，小的僅幾間鋪面，造成市場(chǎng)混亂、分散、管理上

2、不去、效益由于過度競(jìng)爭(zhēng)普遍不佳的狀況。從全國(guó)汽車市場(chǎng)情況看，近年汽車工業(yè)相對(duì)困難，但從發(fā)展看，汽車畢竟是國(guó)家作為和建筑房地產(chǎn)業(yè)齊平的支柱工業(yè)來發(fā)展，潛力很大，是具有發(fā)展前途的。目前，昆明地區(qū)汽車銷售市場(chǎng)主要有三大塊，即省機(jī)械系統(tǒng)（包括中汽昆貿(mào)、省汽車工業(yè)總公司及派生機(jī)構(gòu)、租賃公司、供銷公司、綜合經(jīng)營(yíng)公司等），省物資系統(tǒng)（包括省、市汽貿(mào)、汽修廠等），三大塊占有汽車銷售市場(chǎng)的80%，年銷售額分別是20億、15億、10億左右（銷售額各單位有互調(diào)車輛重復(fù)計(jì)算的情況），但近年來，幾家老牌公司由于負(fù)擔(dān)重、攤子大，經(jīng)營(yíng)上面臨很大困難，市場(chǎng)占有率不斷下降，這也為新公司的嵌入創(chuàng)造了很大有利時(shí)機(jī)?！袄ッ鲃P旋利汽車

3、城”的開發(fā)建設(shè)就是一個(gè)很好的例子。它率先打破了昆明汽車市場(chǎng)上各自為政，散、亂、差的局面，以吸引眾多商家、廠家入市的方法，在昆明汽車市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟，這一思路符合了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求，在開業(yè)一年后不僅收回了全部投資，而且取得了很大的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。如今只要進(jìn)“凱旋利”就能賺錢以成為眾多汽車商家的共識(shí)。但“昆明凱旋利汽車城”的家長(zhǎng)式私營(yíng)，以及開始就存在規(guī)模小、檔次低及配套不完善的問題，諸多因數(shù)限制了它今后的發(fā)展。可以設(shè)想，避開正在建設(shè)高架路的石安公路，在歷史上已形成汽車經(jīng)銷網(wǎng)點(diǎn)的附近、交通又便利的地段，建立一個(gè)具有汽車展銷、汽車租 、配件供應(yīng)、汽車檢測(cè)、評(píng)估定價(jià)、維修美容、倉儲(chǔ)配送、汽車拍賣和提供工商、

4、稅務(wù)、保險(xiǎn)、車輛管理“一條龍”的綜合服務(wù)十大功能的大型現(xiàn)代化汽車交易市場(chǎng)，是能取的良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的。市場(chǎng)所本著的以吸引眾多商家、廠家入世，帶動(dòng)昆明乃至全省的汽車銷售向規(guī)?；⒓w化、規(guī)范化方向發(fā)展的方針，不僅符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，也與省里準(zhǔn)備整頓汽車銷售市場(chǎng)的思路相吻合。二、 項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)設(shè)? 擬建的云南汽車交易市場(chǎng)本著檔次高、規(guī)模大、功能齊全的原則來建設(shè)。檔次高，本汽車交易市場(chǎng)一改目前汽車市場(chǎng)以露天為主的格局，把市場(chǎng)以16米寬的區(qū)內(nèi)道路分隔成七個(gè)區(qū)，均采用世界先進(jìn)的斜拉索結(jié)構(gòu)建蓋屋頂。整個(gè)屋頂僅由四根柱子斜拉而成，前四個(gè)區(qū)還采用玻璃幕墻，融自然美和現(xiàn)代美為一體，大廳視野開闊，為商家創(chuàng)造

5、最好的視覺效果。市場(chǎng)為創(chuàng)造良好的構(gòu)物環(huán)境，進(jìn)行分區(qū)管理，整個(gè)交易區(qū)劃分為三塊：進(jìn)口、國(guó)產(chǎn)轎車，中、小型貨車，汽車配件及裝飾。規(guī)模大本汽車交易市場(chǎng)可稱的上是云南乃至西南之最，整個(gè)交易區(qū)達(dá)三萬平方米，幾百家客商可進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，為商家提供了充分發(fā)展的場(chǎng)所，也為購(gòu)物者創(chuàng)造了廣闊的空間。功能齊全。功能齊全是本汽車交易市場(chǎng)的最大特色，除整車銷售外，與汽車相關(guān)的行業(yè)爭(zhēng)取都在市場(chǎng)內(nèi)形成，并完善各項(xiàng)配套服務(wù)功能。引進(jìn)工商、稅務(wù)、商檢、技術(shù)監(jiān)督、交通管理、車輛管理等職能部門入場(chǎng)，最大程度地方便商家辦理各種經(jīng)營(yíng)所需的手續(xù)，商家可為購(gòu)物者在市場(chǎng)內(nèi)辦理完汽車上路的各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)。市場(chǎng)還要成立信息中心，信息中心以科學(xué)化管理為手段

6、，開設(shè)與全國(guó)，全省相聯(lián)的計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)向客戶提供國(guó)家有關(guān)汽車及汽配生產(chǎn)的宏觀決策及國(guó)際內(nèi)市場(chǎng)汽車，汽配市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和價(jià)格信息，也可通過信息中心的計(jì)算機(jī)向全市，全省乃至全國(guó)發(fā)布市場(chǎng)自身的信息，信息中心還設(shè)有大屏幕彩顯，滾屏顯示市場(chǎng)內(nèi)各商家的商務(wù)信息。第二章 項(xiàng)目選址? 昆明市是云南省會(huì)，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是省人民政府所在地，同時(shí)也是云南交通、通訊的樞紐，隨著改革開放的進(jìn)一步深入，昆明已成為中國(guó)西南地區(qū)面向東南亞，南亞最便捷的橋梁樞紐，成為對(duì)越南、老撾、泰國(guó)等地開展邊貿(mào)最近的中轉(zhuǎn)基地。作為昆明市改革開放的窗口昆明（國(guó)家）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)新區(qū)，又有著得天獨(dú)厚得區(qū)域優(yōu)勢(shì)。開發(fā)區(qū)由新建區(qū)

7、、金鼎科技園、科技街、民辦科技園四部分組成，其中新建區(qū)規(guī)劃面積5?77平方公里，區(qū)內(nèi)的西二環(huán)路、海源中路已建成通車，與市區(qū)的主要干道人民西路、滇緬公路、學(xué)府路、北二環(huán)路銜接，形成了便捷的交通運(yùn)輸網(wǎng)。昆明西區(qū)電訊大樓已在區(qū)內(nèi)興建，竣工的道路沿線已鋪設(shè)通訊纜管，萬門程控電話已開通，可直撥國(guó)內(nèi)外各大中城市。水、電、氣各項(xiàng)配套設(shè)施已可滿足區(qū)內(nèi)各企業(yè)生活的需求，新區(qū)各類工業(yè)廠房及商住用房竣工面積已達(dá)68萬平方米，一座現(xiàn)代化的科技工業(yè)園已初具 形。綜合上述，“云南汽車交易市場(chǎng)”決定有償受讓五十年土地使用權(quán)形式，征用昆明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)新區(qū)m23地塊的七61.5畝土地。所建市場(chǎng)位于西二環(huán)路東面，北面立交橋

8、與昆明市的北二環(huán)路相連，南接滇緬公路、學(xué)府路，與昆明市交通重要樞紐及汽車、汽配、汽車修理廠云集之地黃土破、黑林鋪相鄰，距云南汽車廠可停放7000輛大車的立體停放庫僅一公里，地理位置十分優(yōu)越。第三章 承建單位? 市場(chǎng)由昆明高新汽車城有限公司牽頭，邀約昆明汽車市場(chǎng)上三家最大的汽車經(jīng)銷商共同投資承建，四家總投資二仟萬元，其中昆明高新汽車城有限公司投資800萬元（控股），占總投資額的40%。第四章 管理體制和勞動(dòng)定員? 市場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)方式上，力求以全新的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)機(jī)制，適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的需要。市場(chǎng)成立“市場(chǎng)管理委員會(huì)”，管理會(huì)由昆明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、云南省工商行政管理局、省交通廳、省

9、機(jī)械廳、昆明市公安局車輛管理所、昆明市技術(shù)監(jiān)督局、昆明市物價(jià)局、昆明市消防支隊(duì)、昆明市國(guó)家稅務(wù)局高新開發(fā)區(qū)分局、昆明市地方稅務(wù)局高新開發(fā)區(qū)分局、昆明高新汽車城有限公司等單位組成。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)具體如下：定員編制：共15名（其中兼職二名）管委會(huì)辦公室設(shè)主任一名，副主任二名（兼職）；行政部定員三名，設(shè)經(jīng)理一名；業(yè)務(wù)部定員三名，設(shè)經(jīng)理一名；保安部定員三名，設(shè)經(jīng)理一名，其余保安人員視情況臨時(shí)雇傭；財(cái)務(wù)部定員三名，設(shè)經(jīng)理一名，會(huì)計(jì)一名，出納一名；市場(chǎng)為充分體現(xiàn)服務(wù)于商家的特色，將專門設(shè)立以下幾個(gè)獨(dú)立部門：云南汽車市場(chǎng)商務(wù)中心，云南汽車市場(chǎng)廣告策劃中心，云南汽車市場(chǎng)汽車博覽會(huì)，汽車好友俱樂部。第五章 環(huán)境保護(hù)及

10、工業(yè)衛(wèi)生? 市場(chǎng)的建設(shè)嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)的安全、環(huán)保衛(wèi)生、放火設(shè)施于主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)驗(yàn)收的“三同時(shí)”規(guī)定，堅(jiān)持“預(yù)防為主、安全第一”的方針。? 市場(chǎng)無環(huán)境污染。在消防安全上嚴(yán)格按照國(guó)家放火有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，認(rèn)真制定防范措施及管理制度。第六章 投資估算及資金籌措? 市場(chǎng)總建筑面積為34445平方米。其中第一期工程開發(fā)a、b、c、d區(qū)，交易區(qū)建筑面積為10140平方米，輔助用房4052平方米。主要技術(shù)指標(biāo)：1、 建筑密度：35%2、 容積率：86%3、 綠化率為15.4%。一、投資估算1、 土地投資估算：以25萬元/畝計(jì)，61.5畝共計(jì)1539萬元。分三年付清：第一年支付301萬元第二年

11、支付458萬元第三年支付780萬元2、 建筑投資估算（一期功程）：主交易區(qū)：10140m2 * 1200元 12，168，000元輔助樓建筑：4052m2 * 750元 3，039，000元道路及綠化：150萬元車輛檢測(cè)線：200萬元小 計(jì)：18，707，000元一期工程投資總預(yù)算：34，097，000元。三、 資金籌措：1、 自籌：2000萬元；2、 第三年貸款：500萬元。第七章 財(cái)務(wù)分析一、現(xiàn)金流入分析： （一）收主交易區(qū)進(jìn)場(chǎng)押金。? 市場(chǎng)采取全新招商方案，主交易區(qū)在二年內(nèi)只收取押金，不收租金，凡進(jìn)場(chǎng)者，按100平米為經(jīng)營(yíng)單元，收押金5萬元，一年后退還。愿續(xù)進(jìn)場(chǎng)者，5萬元不退，補(bǔ)交500

12、0元押金；到時(shí)還要續(xù)進(jìn)場(chǎng)，55000元不退，場(chǎng)租在此押金中抵扣。第一年可收取押金：10140m2 * 500元/m2 5，070，000元，第二年可收取押金；507，000元 （二）租金收入：1、 辦公用房租金收入：第一年：4052m2 * 40元 * 12月 1，944，960元第二年：4052m2 * 40元 * 12月 1，944，960元第三年：4052m2 * 45元 * 12月 2，188，080元以后租金每三年按1%遞增。2、 主交易區(qū)租金收入：第三年：10140m2 * 40元/m2 * 12月 4，867，200元以后租金每三年按1%遞增。合 計(jì)：第一年：1，944，960元

13、第二年：1，944，960元第三年：7，055，280元 （三）營(yíng)業(yè)收入：1、 商務(wù)中心：為商場(chǎng)客戶提供服務(wù)及代辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照、收取汽車交易費(fèi)等。年回報(bào)：150萬元（稅后利潤(rùn)）。2、 汽車博覽會(huì)：一年兩次（春、秋兩季 ），年回報(bào)：30萬元（稅后利潤(rùn)）。3、 廣告策劃中心：在商城主交易區(qū)房頂可有2000平米（高5米，長(zhǎng)400米）廣告牌位，每平米180元/年，每年可收36萬元。加之其它廣告策劃業(yè)務(wù)收入，年回報(bào)可達(dá)50萬元（稅后利潤(rùn)）。4、 汽車好友俱樂部：年回報(bào)：20萬元（稅后利潤(rùn)）。（四）第一年自籌資金2000萬元。第三年貸款500萬元。前三年現(xiàn)金流入分別為：第一年：29，514，960元第二年：

14、4，951，960元第三年： 9，688，080元二、現(xiàn)金流出分析：1、 建設(shè)投資：18，707，000元土地投資：第一年支付301萬元第二年支付458萬元第三年支付780萬元2、 其它投資： （1） 商務(wù)中心：20萬元（含固定資產(chǎn)投入）。 （2） 廣告策劃中心：一次性支付廣告牌建設(shè)費(fèi)30萬元，流動(dòng)資金投入10萬元。3、 市場(chǎng)管理費(fèi)：40萬元4、 廣告宣傳費(fèi)：第一年150萬元，以后每年投入100萬元。5、 不可預(yù)見費(fèi)：按收入總計(jì)的10%計(jì)，每年約100萬元。6、 營(yíng)業(yè)稅金：指房地產(chǎn)租金收入營(yíng)業(yè)稅及附加，按5.5%計(jì)，第一年：1，944，960元 * 5.5% 106,972.80元第二年: 1

15、, 944, 960元 * 5.5% 106,972.80元第三年: 7, 055, 280元 * 5.5% 388,040.40元前三年現(xiàn)金流出分別為:第一年: 25,273,972.8元, 其中費(fèi)用性支出為 3,006,972.8元;第二年: 6,086,972.8元, 其中費(fèi)用性支出為 2,506,972.8元;第三年: 10,538,040.4元, 其中費(fèi)用性支出為 2,788,040.4元;三、 利稅估算：第一年稅前利潤(rùn) 1，944，960元 - 3，006，972，8元 -1，062，012，8 元凈 利 潤(rùn) -1，062，012，8元 + 250萬元 1，487，987，2 元第

16、二年稅前利潤(rùn) 1，944，960元 - 2，506，972，8元 -562，012，8元凈 利 潤(rùn) -562，012，8元 + 250萬元 1，987，987，2元第三年稅前利潤(rùn) 7，055，280元 - 2，88，040，4元 6，767，239，6元所 得 稅 6，767，239，6元 * 33% 2，233，189元 + 250萬元 7，034，050，6元四、 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及其評(píng)價(jià)前二年平均凈利潤(rùn) 1，737，987，2元，前三年總凈利潤(rùn) 10，510，025元? 1,737,987.2元全部投資利潤(rùn)率 * 100% 5.1% 前二年 ?34,097,000元? 7,034,050.6

17、元全部投資利潤(rùn)率 * 100% 20.63% 第三年 ? 34,097,000元? 23,586,976元靜態(tài)投資回報(bào)期 0.5年 建設(shè)期 + 3年 + 6.8年? 7,034,050.6元? 從上述分析來看,雖然該項(xiàng)目初期由于市場(chǎng)招商政策給予商家極大的優(yōu)惠,使得前二年回報(bào)率并不太高,但在上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)大力支持下,吸取各方的經(jīng)驗(yàn),如引入正大電子城的招商方法,利用開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策,實(shí)行最先進(jìn)、最完善的促銷管理措施；在市場(chǎng)中以上海大眾桑塔納，長(zhǎng)春一汽大眾奧迪、捷達(dá)，武漢神龍富康四大品牌為主體，國(guó)內(nèi)外多種品牌進(jìn)城為輔助，依托市場(chǎng)的各大股東進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；同時(shí)爭(zhēng)取把昆明市場(chǎng)上的汽車銷售大戶以各種方式吸引入市。那么炒熱市場(chǎng)，在第三年收取較高的場(chǎng)地租金是可行的，只要加強(qiáng)內(nèi)部管理，減少不必要開支，是完全可取得預(yù)期的投資利潤(rùn)率。而且以上分析，僅對(duì)一期工程的投資及相應(yīng)回報(bào)作了估算，全部土地受讓支出均計(jì)入投資估算，二期工程只是土建支出，且建設(shè)規(guī)模也小于一期工程，其投資回報(bào)率將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一期工程。綜合上述，云南汽車交易市場(chǎng)將依托高