征地拆遷審計講義

1、征地拆遷費用審計征地拆遷費用審計中國國際會計師事務所中國國際會計師事務所摘摘 要要一一. .征地拆遷費用審計定義征地拆遷費用審計定義二二. .征地拆遷費用審計重要性征地拆遷費用審計重要性三三. .征地拆遷費用審計方法征地拆遷費用審計方法四四. .征地拆遷費用審計流程征地拆遷費用審計流程五五. .征地拆遷費用審計報告征地拆遷費用審計報告征地拆遷費用征地拆遷費用（一）征地拆遷費用定義（一）征地拆遷費用定義征地費用征地費用拆遷費用拆遷費用復墾費復墾費植被恢復費植被恢復費征地管理費征地管理費費用表格實例費用表格實例點擊點擊其他費用其他費用土地補償費土地補償費安置補償費安置補償費青苗補償費青苗補償費其他

2、附著物補償費其他附著物補償費房屋及附屬設施拆遷費用房屋及附屬設施拆遷費用住房過渡費等其它費用住房過渡費等其它費用（一）征地拆遷費用定義（一）征地拆遷費用定義征地拆遷費用征地拆遷費用征地費用征地費用拆遷費用拆遷費用復墾費用復墾費用植被恢復費植被恢復費征地管理費征地管理費旱地復墾費旱地復墾費水田復墾費水田復墾費土地現(xiàn)狀土地現(xiàn)狀土地原始地類土地原始地類其他費用其他費用土地局土地局林業(yè)局林業(yè)局按比例計取按比例計?。ǘ┱鞯夭疬w費用審計定義（審計目的）（二）征地拆遷費用審計定義（審計目的） （三）征地拆遷費用審計雙方的責任（三）征地拆遷費用審計雙方的責任 （四）應了解的法律、法規(guī)（四）應了解的法律、法規(guī)

3、 依據(jù)依據(jù)獨立審計具體準則第獨立審計具體準則第5號號審計證據(jù)審計證據(jù)的要的要求，可以采用：求，可以采用：檢查：審閱征地拆遷原始表格相互是否平衡，計檢查：審閱征地拆遷原始表格相互是否平衡，計算是否符合標準等；算是否符合標準等；查詢：對有關人員進行書面和口頭詢問，以獲取查詢：對有關人員進行書面和口頭詢問，以獲取審計證據(jù)；審計證據(jù)；分析性復核：對被審計單位重要的比率或趨勢進分析性復核：對被審計單位重要的比率或趨勢進行分析，提高效率；行分析，提高效率；其它方法：審計人員認為必要的審計方法。其它方法：審計人員認為必要的審計方法。一一. .征地拆遷費用審計定義征地拆遷費用審計定義二二. .征地拆遷費用審計

4、重要性征地拆遷費用審計重要性三三. .征地拆遷費用審計方法征地拆遷費用審計方法四四. .征地拆遷費用審計流程征地拆遷費用審計流程n五五. .征地拆遷費用審計報告征地拆遷費用審計報告是否接受業(yè)務是否接受業(yè)務制定審計計劃制定審計計劃收集相關政策資料收集相關政策資料與征地負責人詳談與征地負責人詳談現(xiàn)場抽查現(xiàn)場抽查數(shù)據(jù)復核數(shù)據(jù)復核分析差異原因分析差異原因出具審計報告數(shù)據(jù)復核數(shù)據(jù)復核了解概況了解概況分析結果分析結果現(xiàn)場審計現(xiàn)場審計整理底稿寫報告整理底稿寫報告交換意見交換意見一一致致否是交流意見交流意見是 在接受委托前，應取得足夠的資料，以了解項目的情況，分析項目的風險等情況。(1)項目的立項報告、可研報

5、告等前期相關文件，及其批復；(2)項目法人的基本概況及其部門分工、管理；(3)征地拆遷規(guī)模、采取的工作方式、方法等情況；(4)審核所需的相關資料的可獲得性（包括文件及相關資料的時間性）；(5)征地拆遷費用支付情況；(6)其他需要了解的情況。 是否接受審計委托：分析審計目的、風險，考慮自身是否接受審計委托：分析審計目的、風險，考慮自身能力、獨立性，是否接受委托；能力、獨立性，是否接受委托；制定審計計劃：與年報相同，項目的基本情況、風險制定審計計劃：與年報相同，項目的基本情況、風險控制、審計重點、時間與人員安排及其他事項；控制、審計重點、時間與人員安排及其他事項；收集相關政策資料：征地拆遷工作大體

6、相同，但各地收集相關政策資料：征地拆遷工作大體相同，但各地有自己的具體措施、政策，及董事會決議等文件；有自己的具體措施、政策，及董事會決議等文件；與征地負責人詳談：在了解當?shù)卣吆?，與征地拆遷與征地負責人詳談：在了解當?shù)卣吆?，與征地拆遷負責人詳細交換意見，了解征地拆遷過程中的發(fā)生的負責人詳細交換意見，了解征地拆遷過程中的發(fā)生的個案、及處理情況。個案、及處理情況。A、數(shù)據(jù)復核、數(shù)據(jù)復核在在征地拆遷過程中，征地費用和拆遷費用的基礎描述表征地拆遷過程中，征地費用和拆遷費用的基礎描述表是計價的最原始基礎資料，是現(xiàn)場實際情況的紀錄、費是計價的最原始基礎資料，是現(xiàn)場實際情況的紀錄、費用計算的基礎，也是審

7、計的重點。用計算的基礎，也是審計的重點。復核丈量（或測量）方式、面積計算、附著物的描述等是復核丈量（或測量）方式、面積計算、附著物的描述等是否細致、正確、合理，各種分類是否準確；否細致、正確、合理，各種分類是否準確；復核匯總數(shù)據(jù)是否準確；復核匯總數(shù)據(jù)是否準確；復核補償費用計價是否準確，是否嚴格執(zhí)行計價標準，特復核補償費用計價是否準確，是否嚴格執(zhí)行計價標準，特殊的個案準處理是否合理、有無嚴密的描述；殊的個案準處理是否合理、有無嚴密的描述；依據(jù)工程所在地人民政府的補償政策、標準為依據(jù)，審計依據(jù)工程所在地人民政府的補償政策、標準為依據(jù)，審計人員計算補償費用并與上報資料對比，認真分析差異原因。人員計算

8、補償費用并與上報資料對比，認真分析差異原因。對報審的原始資料審核工作表（詳見附表）對報審的原始資料審核工作表（詳見附表）B、現(xiàn)場抽查、現(xiàn)場抽查 根據(jù)審計工作量的實際情況，可采取現(xiàn)場詳查或抽查、或兩者根據(jù)審計工作量的實際情況，可采取現(xiàn)場詳查或抽查、或兩者相結合的審計方式，并提前安排好抽查內(nèi)容、重點；相結合的審計方式，并提前安排好抽查內(nèi)容、重點； 現(xiàn)場抽查結果應作為審計主要結論依據(jù)，也是征地拆遷費用真現(xiàn)場抽查結果應作為審計主要結論依據(jù)，也是征地拆遷費用真實性、正確性及完整性的必需程序，通過此程序可以完全了解征地實性、正確性及完整性的必需程序，通過此程序可以完全了解征地拆遷實施過程、征地人員操作過程

9、、個案處理的步驟、方法等的準拆遷實施過程、征地人員操作過程、個案處理的步驟、方法等的準確程度：確程度：工程所在地負責征地拆遷相關部門座談，了解工程所在負責征地拆遷部門（單工程所在地負責征地拆遷相關部門座談，了解工程所在負責征地拆遷部門（單位）指導意見、征地拆遷概況、個案處理等的具體情況；位）指導意見、征地拆遷概況、個案處理等的具體情況；向工程所在地專項負責此項工作的有關人員了解具體征地拆遷全過程實施細節(jié)；向工程所在地專項負責此項工作的有關人員了解具體征地拆遷全過程實施細節(jié)； 以點帶面詳細抽明土地、房屋現(xiàn)狀的實際情況，面積的丈量、地類的劃分、附以點帶面詳細抽明土地、房屋現(xiàn)狀的實際情況，面積的丈量

10、、地類的劃分、附著物的描述等是否準確、真實、完整；著物的描述等是否準確、真實、完整；仔細認真地詢查被征拆遷物的操作過程，數(shù)據(jù)等的公示情況以及公眾反饋意見。仔細認真地詢查被征拆遷物的操作過程，數(shù)據(jù)等的公示情況以及公眾反饋意見。C、交換意見、交換意見 主要是就現(xiàn)場抽查中的一些疑問，向工程所在地的鄉(xiāng)、主要是就現(xiàn)場抽查中的一些疑問，向工程所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)征地拆遷負責人或當事人咨詢，以及詢問被審計單位征鎮(zhèn)征地拆遷負責人或當事人咨詢，以及詢問被審計單位征地負責人操作細則。地負責人操作細則。 現(xiàn)場詳查、抽查涉及的面較廣，實施前應詳細安排好現(xiàn)場詳查、抽查涉及的面較廣，實施前應詳細安排好時間、人員以及責任，在詳查

11、或抽查工作完成之后，如有時間、人員以及責任，在詳查或抽查工作完成之后，如有疑問應及時繼續(xù)現(xiàn)場復查，以期得到圓滿結果反饋于被審疑問應及時繼續(xù)現(xiàn)場復查，以期得到圓滿結果反饋于被審計單位。計單位。D、數(shù)據(jù)復核、數(shù)據(jù)復核 就現(xiàn)場詳查、抽查結果對前期的復核結果進行比較，就現(xiàn)場詳查、抽查結果對前期的復核結果進行比較，作進一步的復核。作進一步的復核。 A、分析差異原因、分析差異原因 根據(jù)復核的數(shù)據(jù)結果，結合現(xiàn)場抽查資料，分析差異根據(jù)復核的數(shù)據(jù)結果，結合現(xiàn)場抽查資料，分析差異原因。原因。一、征地拆遷過程中標準執(zhí)行過程，特別是一些標準的曲一、征地拆遷過程中標準執(zhí)行過程，特別是一些標準的曲解；解；二、被審計單位管

12、理不嚴，與縣征地辦溝通不力等管理原二、被審計單位管理不嚴，與縣征地辦溝通不力等管理原因造成的；因造成的；三、其他原因；三、其他原因； 對取得的全部底稿進行檢查、歸類，撰寫審計結論，對取得的全部底稿進行檢查、歸類，撰寫審計結論，形成初步審計報告。形成初步審計報告。B、整理底稿寫報告、整理底稿寫報告C、交換意見、交換意見 將初步審計結論與被審計單位交換意見；并同時建議將初步審計結論與被審計單位交換意見；并同時建議建設單位（業(yè)主）對此項費用在未行成法律事實前予以糾建設單位（業(yè)主）對此項費用在未行成法律事實前予以糾正。正。 在意見一致的情況下，出具正式審計報告。在意見一致的情況下，出具正式審計報告。D

13、、出具正式報告、出具正式報告 征地拆遷費用審計涉及面廣，實際情況復雜多樣，在審計過程征地拆遷費用審計涉及面廣，實際情況復雜多樣，在審計過程中應加強證據(jù)的收集工作，特別如下事項：中應加強證據(jù)的收集工作，特別如下事項： （1）土地類別應根據(jù)土地原始記載、以及多年耕作是否改變）土地類別應根據(jù)土地原始記載、以及多年耕作是否改變了土地的類別進行確定。確定時必須仔細認真核實被征土地的原承了土地的類別進行確定。確定時必須仔細認真核實被征土地的原承包合同、土地目前現(xiàn)狀等實際情況，結合土地法、被征土地當?shù)卣贤⑼恋啬壳艾F(xiàn)狀等實際情況，結合土地法、被征土地當?shù)卣C布的有關法規(guī)，確定合理的地類劃分，這是正確計

14、算土地征用府頒布的有關法規(guī)，確定合理的地類劃分，這是正確計算土地征用費用的原始基礎參數(shù)；費用的原始基礎參數(shù)； （2）對于更改土地用途的土地，應根據(jù)更改土地用途年限確）對于更改土地用途的土地，應根據(jù)更改土地用途年限確定土地現(xiàn)狀的類別；定土地現(xiàn)狀的類別； （3）青苗、附著物等描述的合理性：如成片的林地、零星樹）青苗、附著物等描述的合理性：如成片的林地、零星樹木、以及林木的屬性等，每畝土地合理種植密度一般為木、以及林木的屬性等，每畝土地合理種植密度一般為50到到60棵棵（育苗除外），是經(jīng)濟林的對是否掛果及年份都應有詳細的描述；（育苗除外），是經(jīng)濟林的對是否掛果及年份都應有詳細的描述； (4)房屋的類

15、別必須按結構正確劃分：一般有框架結構、排房屋的類別必須按結構正確劃分：一般有框架結構、排架結構、混合結構、磚混結構、磚木結構、泥墻瓦面、泥架結構、混合結構、磚混結構、磚木結構、泥墻瓦面、泥墻瓦面、木結構、片石結構等；墻瓦面、木結構、片石結構等； (5)丈量方法正確、統(tǒng)一，面積是各種賠償?shù)幕鶖?shù)，是費用計算丈量方法正確、統(tǒng)一，面積是各種賠償?shù)幕鶖?shù)，是費用計算正確的前提；正確的前提； (6) 被審計單位與工程所在地征地拆遷辦達成的一系列協(xié)議的被審計單位與工程所在地征地拆遷辦達成的一系列協(xié)議的真實性、合法性；真實性、合法性； (7)交納了征地管理費，但個別地方的土地部門不再負責征地拆交納了征地管理費，

16、但個別地方的土地部門不再負責征地拆遷具體工作，在實際中就會增加征地勞務費。這一費用無具體標遷具體工作，在實際中就會增加征地勞務費。這一費用無具體標準且無支出理由，應引起重視，以防費用的超支；準且無支出理由，應引起重視，以防費用的超支； (8)搞好群眾關系，這是獲得現(xiàn)場證據(jù)直接、真實、方便的途徑；搞好群眾關系，這是獲得現(xiàn)場證據(jù)直接、真實、方便的途徑；涉及到群眾切身的利益，交往中應注意取證的方式和方法；涉及到群眾切身的利益，交往中應注意取證的方式和方法； (9)其他在審計過程中認為重要的事項。其他在審計過程中認為重要的事項。A 審計日志審計日志B 各類會議記要各類會議記要(甲方提供的甲方提供的)C 審核工作底稿審核工作底稿（征地）（征地） 與與（房屋拆遷）（房屋拆遷）D其他材料其他材料審計報告樣本審計報告樣本審計報告附表審計報告附表復墾費、植被恢復費復墾費、植被恢復費點擊返