不動(dòng)產(chǎn)登記理論與實(shí)務(wù)(20151213)_第1頁(yè)
不動(dòng)產(chǎn)登記理論與實(shí)務(wù)(20151213)_第2頁(yè)
不動(dòng)產(chǎn)登記理論與實(shí)務(wù)(20151213)_第3頁(yè)
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1、不動(dòng)產(chǎn)登記理論與實(shí)務(wù)國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心馬俊科一、近期工作進(jìn)展二、登記制度內(nèi)容解讀三、登記實(shí)務(wù)介紹目目 錄錄第一部分 近期工作進(jìn)展統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)一一近近期期工工作作進(jìn)進(jìn)展展截至12月4日:1.全國(guó)335個(gè)市州中已有323個(gè)完成職責(zé)整合,占96%;2857個(gè)縣區(qū)中有2629個(gè)完成職責(zé)整合,占92%。2.全國(guó)306個(gè)市州、2476個(gè)縣區(qū)完成行政機(jī)構(gòu)建設(shè),分別占91%和87%。3.全國(guó)282個(gè)市州、2280個(gè)縣區(qū)成立了經(jīng)辦事業(yè)單位,分別占84%和80%。統(tǒng)一登記依據(jù)二二近近期期工工作作進(jìn)進(jìn)展展1.不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則已經(jīng)廣泛征求社會(huì)各界及相關(guān)部門意見(jiàn),并經(jīng)部務(wù)會(huì)議審議通過(guò)和不動(dòng)產(chǎn)登記第4次部

2、際聯(lián)席會(huì)議討論協(xié)調(diào)一致,已經(jīng)會(huì)簽后上報(bào)國(guó)務(wù)院,近期將擇機(jī)發(fā)布實(shí)施。2.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則等有關(guān)政策意見(jiàn)和技術(shù)方案已經(jīng)印發(fā)或發(fā)布試行。3.不動(dòng)產(chǎn)登記操作指南、登記人員管理辦法等正在有序推進(jìn),不動(dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)日益完善。統(tǒng)一登記簿證三三近近期期工工作作進(jìn)進(jìn)展展統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)證書(shū)樣式在3月1日與條例實(shí)施同步啟用。截至12月4日,全國(guó)已有北京 、天津、重慶3個(gè)直轄市,23個(gè)地市,128個(gè)縣區(qū)開(kāi)始實(shí)施統(tǒng)一登記并頒發(fā)新版證書(shū)和證明,累計(jì)頒發(fā)新版不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)40多萬(wàn)本、涉及不動(dòng)產(chǎn)抵押等的不動(dòng)產(chǎn)登記證明43多萬(wàn)份。統(tǒng)一信息平臺(tái)四四近近期期工工作作進(jìn)進(jìn)展展1.利用“云計(jì)算”等前沿

3、技術(shù),制定了信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)總體方案和相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),印發(fā)了相關(guān)文件,基本完成了信息平臺(tái)建設(shè)的頂層設(shè)計(jì)。包括:不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)(試行)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫(kù)技術(shù)規(guī)范(試行)2.11月在青島召開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)調(diào)度會(huì),部分地方交流了信息平臺(tái)建設(shè)情況,就四個(gè)技術(shù)規(guī)范征求意見(jiàn):不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)接入技術(shù)規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)建設(shè)技術(shù)規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記信息協(xié)同共享規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)成果匯交規(guī)范統(tǒng)一信息平臺(tái)四四近近期期工工作作進(jìn)進(jìn)展展3.部與國(guó)家林業(yè)局進(jìn)行了國(guó)有重點(diǎn)林區(qū)登記資料、登記數(shù)據(jù)的移交;國(guó)家海洋局的資料也已經(jīng)移交給國(guó)土資源部,并舉行了相關(guān)網(wǎng)絡(luò)的開(kāi)通儀式;與住建部就不動(dòng)產(chǎn)登

4、記信息平臺(tái)和個(gè)人住房信息系統(tǒng)的共享銜接進(jìn)行了溝通,并在共建共享方面達(dá)成共識(shí)。信息平臺(tái)實(shí)質(zhì)性建設(shè)工作已經(jīng)全面展開(kāi),已經(jīng)正式開(kāi)始上線試運(yùn)行。第二部分 制度內(nèi)容解讀立法總體考慮一一體例結(jié)構(gòu)二二主要內(nèi)容三三制度內(nèi)容解讀立法總體考慮一一1、管理導(dǎo)向的現(xiàn)實(shí)障礙2、權(quán)利沖突的司法困境立法總體考慮一物權(quán)法(2007年):第10條第2款:國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。 第246條:法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前,地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。立法總體考慮一一(一)以保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益,維護(hù)交易安全為核心功能定

5、位,明確不動(dòng)產(chǎn)登記的基本規(guī)則為重要方向。盡可能淡化行政管理的色彩,著重突出不動(dòng)產(chǎn)登記的基本功能。(二)以物權(quán)法為依據(jù),尊重實(shí)踐和其他與不動(dòng)產(chǎn)登記不沖突的現(xiàn)行立法。條例的起草始終貫穿“包容和創(chuàng)新”理念。以物權(quán)法的立法理念和基本制度為指導(dǎo),在法律術(shù)語(yǔ)和具體制度設(shè)計(jì)上與物權(quán)法的規(guī)定基本保持一致,尊重其他法律的有關(guān)規(guī)定,吸收現(xiàn)行各類登記辦法的有關(guān)內(nèi)容,豐富登記的種類和內(nèi)容。充分借鑒各地登記實(shí)踐的有益做法和經(jīng)驗(yàn),對(duì)現(xiàn)行法律亟需修改的一些問(wèn)題,按照先立后破的原則,在條例中做了創(chuàng)設(shè)性規(guī)定,力求立法能夠順應(yīng)登記實(shí)踐的新要求。立法總體考慮一一(三)以宏觀制度構(gòu)架為主,兼顧具體制度內(nèi)容及操作細(xì)節(jié)。條例以程序法為主

6、,兼顧實(shí)體法。為高效利用立法資源,采取“抓大放小”的方式,明確重點(diǎn),對(duì)于個(gè)別具體內(nèi)容以授權(quán)立法的形式銜接,為出臺(tái)細(xì)則和辦法提供依據(jù),對(duì)于申請(qǐng)登記應(yīng)當(dāng)提交的材料及其審核要求未過(guò)多涉及,留待條例的實(shí)施細(xì)則予以細(xì)化規(guī)定。(四)以便民利民和保障交易安全為導(dǎo)向,落實(shí)實(shí)質(zhì)上的統(tǒng)一登記。條例以統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)為抓手,力求實(shí)現(xiàn)其他三個(gè)統(tǒng)一,達(dá)到實(shí)質(zhì)上的統(tǒng)一而非形式統(tǒng)一;同時(shí),規(guī)定了登記代理制度、登記信息查詢、登記資料目錄公示等制度,以方便企業(yè)和群眾申請(qǐng)辦理登記;規(guī)定了登記人員制度、到場(chǎng)申請(qǐng)、登記機(jī)構(gòu)與有關(guān)部門信息聯(lián)網(wǎng)等制度,方便登記機(jī)構(gòu)高效開(kāi)展登記審核工作,最大限度保證登記內(nèi)容的真實(shí)性和市場(chǎng)交易安全,方便群

7、眾辦理。條例的體例結(jié)構(gòu)二二 總則總則(第1-7條) 不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿(第8-13條) 登記程序登記程序(第14-22條) 登記信息共享與保護(hù)登記信息共享與保護(hù)(第23-28條) 法律責(zé)任法律責(zé)任(第29-32條) 附則附則(第33-35條) 組織規(guī)范組織規(guī)范形式結(jié)構(gòu)形式結(jié)構(gòu)實(shí)質(zhì)結(jié)構(gòu)實(shí)質(zhì)結(jié)構(gòu)程序規(guī)范程序規(guī)范細(xì)則的體例結(jié)構(gòu)二二 總則總則 不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿 登記程序登記程序 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記 其他登記其他登記 不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢、不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢、 保護(hù)和利用保護(hù)和利用法律責(zé)任法律責(zé)任 附則附則 制度細(xì)化制度細(xì)化形式結(jié)構(gòu)形式結(jié)構(gòu)實(shí)質(zhì)結(jié)構(gòu)實(shí)質(zhì)結(jié)構(gòu)操作規(guī)范操作規(guī)范條例的

8、基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記其他登記1 1 不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì):行政行為說(shuō)?民事行為說(shuō)?雙重屬性說(shuō)? 不動(dòng)產(chǎn)登記是重要的物權(quán)公示方式,貫徹物權(quán)的公示公信原則,不創(chuàng)設(shè)新權(quán)利義務(wù)關(guān)系(意思自治),屬于程序性行政行為。(科學(xué)把握:調(diào)查確權(quán)登記調(diào)處工作邊界) 不動(dòng)產(chǎn)登記在法律屬性上有雙重性,它既是登記機(jī)構(gòu)實(shí)施的公法行為,也是對(duì)民事主體

9、的物權(quán)歸屬產(chǎn)生重要影響的私法行為。針對(duì)前一屬性,條例側(cè)重于規(guī)范,以促進(jìn)登記機(jī)構(gòu)依法行為;針對(duì)后一屬性,條例側(cè)重于保護(hù),維護(hù)合法權(quán)益。1 1第1條: 為整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé),規(guī)范登記行為,方便群眾申請(qǐng)登記,保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益,根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法等法律,制定本條例。(1)整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)。 根據(jù)國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案和國(guó)務(wù)院第31次常務(wù)會(huì)議確定的“四統(tǒng)一”精神,明確將土地、房屋、草原、林地、海域等分散在不同部門的登記職責(zé)整合由一個(gè)部門負(fù)責(zé)。 將職責(zé)整合作為暫行條例的立法目的之一,旨在最大限度地消除分散登記的體制障礙,為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定制度基礎(chǔ),這是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法過(guò)渡性特征的體現(xiàn),

10、也是“暫行”兩字的體現(xiàn)。1 1 (2)規(guī)范登記行為。 這是程序性規(guī)范的內(nèi)在之義,也是落實(shí)四中全會(huì)精神的體現(xiàn)。通過(guò)程序規(guī)范,強(qiáng)化責(zé)任意識(shí),使登記機(jī)構(gòu)依法登記,確保登記結(jié)果的正當(dāng)性和準(zhǔn)確性,增強(qiáng)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力。 條例全文頻繁使用“依法”、“應(yīng)當(dāng)”、“及時(shí)”等立法語(yǔ)言,其根本目的旨在更好地約束登記機(jī)構(gòu),規(guī)范登記行為。按照法定職責(zé)必須為的原則,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格依法履責(zé)。 (3)方便群眾。 通過(guò)整合登記職責(zé),減少辦證環(huán)節(jié),減輕群眾負(fù)擔(dān);合理設(shè)置登記程序和實(shí)現(xiàn)登記信息共享,方便群眾登記申請(qǐng)和辦理。 便民利民、高效服務(wù)是貫穿條例始終的一條重要主線,涉及登記申請(qǐng)、受理、登簿、發(fā)證以及信息共

11、享與應(yīng)用服務(wù)的工作全流程。1 1 (4)保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益。 以“四統(tǒng)一”為抓手,保證各類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容得到全面、準(zhǔn)確的明晰和確認(rèn),以不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力為基礎(chǔ),保障權(quán)利人合法的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。這是條例的根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn),更是條例立法的核心。 一直以來(lái),社會(huì)上對(duì)條例的立法目的一直存在誤解,與反腐、小產(chǎn)權(quán)房、房地產(chǎn)調(diào)控等等聯(lián)系在一起。 不動(dòng)產(chǎn)登記立法的核心功能和目的只有一個(gè):就是保護(hù)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,維護(hù)市場(chǎng)交易安全,絕非為了干預(yù)、增負(fù)或設(shè)卡。條例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)

12、信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則2 21 1、工作原則、工作原則保護(hù)權(quán)益保護(hù)權(quán)益(第(第1 1條)條)嚴(yán)格管理嚴(yán)格管理(第(第4 4條第條第2 2款)款)方便群眾方便群眾(第(第4 4條第條第2 2款)款)2 2、法律原則、法律原則統(tǒng)一登記原則統(tǒng)一登記原則(第(第4 4條第條第1 1款)款)合法登記原則合法登記原則(第(第2 2條第條第1 1款)款)申請(qǐng)登記原則申請(qǐng)登記原則(第(第1414條)條)屬地登記原則屬地登記原則(第(第7 7條)條)穩(wěn)定連續(xù)原則穩(wěn)定連續(xù)原則(第(第4 4條第

13、條第2 2款、款、第第3 3款)款)2 2第4條:國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。 不動(dòng)產(chǎn)登記遵循嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利,不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響?!眹?yán)格管理原則:規(guī)范登記行為,強(qiáng)化政府責(zé)任,提高登記質(zhì)量,增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力;穩(wěn)定連續(xù)原則:保證物權(quán)穩(wěn)定,條例施行前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效,已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利不因登記機(jī)構(gòu)和程序的改變而受到影響。不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合和統(tǒng)一登記,不影響各部門繼續(xù)行使其權(quán)屬管理、交易管理等法定職責(zé)。方便群眾原則:切實(shí)提高行政效率,減輕群眾和企業(yè)負(fù)擔(dān),助

14、力大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新,2 2一體登記原則:房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記,保持權(quán)利主體一致。(房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)以土地、海域?yàn)榛A(chǔ)一體登記,建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)與該土地、海域范圍內(nèi)的房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)應(yīng)當(dāng)一并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、查封登記;土地或者海域上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物未一并登記的,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在辦理轉(zhuǎn)移登記或者變更登記時(shí)一并申請(qǐng)登記。)(以符合登記條件為前提)連續(xù)登記原則:未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的,不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記,法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。(預(yù)告登記、預(yù)查封登記等例外)屬地登記原則:不

15、動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理。(國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)用島用海和國(guó)有重點(diǎn)林區(qū)等例外)依申請(qǐng)登記原則:不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行,但法律、行政法規(guī)以及實(shí)施細(xì)則另有規(guī)定的除外。(如依職權(quán)登記、依囑托登記)條例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則3 3第2條: 本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)登記,是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法

16、定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。 本條例所稱不動(dòng)產(chǎn),是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。 關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)第186 條規(guī)定:“土地、附著于土地的建筑物及其定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)?!?擔(dān)保法第92 條規(guī)定:“本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物?!睏l例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則

17、4 4第3條: 不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等,適用本條例。以權(quán)利為線索、以權(quán)利為線索、 以形態(tài)為補(bǔ)充以形態(tài)為補(bǔ)充 條例最大程度地吸收和整合了目前涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的行政法規(guī)和部門規(guī)章有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記類型的規(guī)定,針對(duì)物權(quán)法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和注銷的規(guī)定,規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記等登記類型。 針對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及登記的事項(xiàng),規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等登記類型。4 4首次登記的界定與適用不動(dòng)產(chǎn)首次登記是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記。明確總登記、初始登記、設(shè)立登記的關(guān)系。細(xì)則規(guī)定:市、縣人民政府可

18、以根據(jù)情況對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)未登記的不動(dòng)產(chǎn),組織開(kāi)展集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記。依照前款規(guī)定辦理首次登記所需的權(quán)屬來(lái)源、調(diào)查等登記材料,由人民政府有關(guān)部門組織獲取。4 4變更登記界定與適用 指因權(quán)利人的姓名或者名稱、身份證類型或身份證明號(hào)碼發(fā)生變更,不動(dòng)產(chǎn)的所在街道或門牌號(hào)等坐落、名稱、用途、面積等自然狀況發(fā)生變更,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來(lái)源等權(quán)利狀況發(fā)生變化等不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。(一)權(quán)利人的姓名、名稱、身份證或者戶口簿等類型、身份證或者戶口簿等號(hào)碼發(fā)生變更的;(二)不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等自然狀況變更的;(三)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來(lái)源

19、等權(quán)利狀況發(fā)生變化的;(四)同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的;(五)抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的;(六)最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的;(七)地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的;(八)共有性質(zhì)發(fā)生變更的;(九)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。下列情形之一的,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記:4 4轉(zhuǎn)移登記界定及適用 指因買賣、互換、贈(zèng)與、繼承、受遺贈(zèng)等原因?qū)е虏粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。(一)買賣、互換、贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的;(二)以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資(入股)的;(三)法人或者其他組織因合并、分立等原因

20、致使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;(四)不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;(五)繼承、受遺贈(zèng)導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;(六)共有人增加或者減少以及共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的;(七)因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;(八)因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的;(九)因需役地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的;(十)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。因下列情形導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的,當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記:4 4注銷登記界定及情形適用 指因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅而進(jìn)行的登記。(一)不動(dòng)產(chǎn)滅失的;(二)權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;(三)因不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、征收或者收回的;(四)人

21、民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)致使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的;(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 注意:不動(dòng)產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者已經(jīng)辦理預(yù)告登記,所有權(quán)人、使用權(quán)人因放棄權(quán)利申請(qǐng)注銷登記的,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供抵押權(quán)人、地役權(quán)人、預(yù)告登記權(quán)利人同意的書(shū)面材料。有下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記:條例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則5 5 第5

22、條 下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利,依照本條例的規(guī)定辦理登記:(一)集體土地所有權(quán); (二)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);(三)森林、林木所有權(quán); (四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);(五)建設(shè)用地使用權(quán); (六)宅基地使用權(quán); (七)海域使用權(quán); (八)地役權(quán); (九)抵押權(quán); (十)法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。所有權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)物物權(quán)權(quán)體體系系土地所有權(quán)土地所有權(quán)建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)國(guó)有建設(shè)用地使國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)用權(quán)集體建設(shè)用地使集體建設(shè)用地使用權(quán)用權(quán)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)租賃國(guó)有土地使用權(quán)租賃國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出

23、資或入股國(guó)有土作價(jià)出資或入股國(guó)有土地使用權(quán)地使用權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)地役權(quán)國(guó)家土地所有權(quán)國(guó)家土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)海域使用權(quán)海域使用權(quán)礦業(yè)權(quán)礦業(yè)權(quán)漁業(yè)權(quán)漁業(yè)權(quán)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)林地使用權(quán)林地使用權(quán)草地使用權(quán)草地使用權(quán)探礦權(quán)探礦權(quán)采礦權(quán)采礦權(quán)水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)?水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)?無(wú)居民海島使用權(quán)?無(wú)居民海島使用權(quán)?抵押權(quán)抵押權(quán)一般抵押權(quán)一般抵押權(quán)最高額抵押權(quán)最高額抵押權(quán)森林或林木使用權(quán)森林或林木使用權(quán)森林或林木所有權(quán)森林或林木所有權(quán)取水權(quán)?經(jīng)營(yíng)權(quán)?取水權(quán)?經(jīng)營(yíng)權(quán)?-5 5 物權(quán)

24、法之前,民法通則擔(dān)保法土地管理法城市房地產(chǎn)管理法農(nóng)村土地承包法森林法草原法漁業(yè)法海域使用管理法等法律中包含了相當(dāng)數(shù)量的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其登記規(guī)范。 物權(quán)法第條規(guī)定:“物權(quán)的種類和內(nèi)容,由法律規(guī)定?!?物權(quán)法中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括:土地的國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等。 實(shí)踐中,存在權(quán)利沖突和交錯(cuò)、其他權(quán)利擴(kuò)容納入等問(wèn)題的應(yīng)對(duì)。 與自然資源產(chǎn)權(quán)制度改革精神和方向的契合? 信托登記?農(nóng)用地的使用權(quán)?水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)?取水權(quán)?探礦權(quán)?采礦權(quán)?條例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本

25、概念基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則6 6 第6條 國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。 縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作,并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一是前提和基礎(chǔ)。國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案和國(guó)務(wù)院第31次常務(wù)會(huì)議決定,整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,將分散在多個(gè)部門的

26、不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān),理順部門職責(zé)關(guān)系,減少辦證環(huán)節(jié),減輕群眾負(fù)擔(dān)。要求由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé),基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。 厘清主管部門與實(shí)施主體之間的關(guān)系。6 6 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為縣級(jí)以上人民政府依法確定的、統(tǒng)一負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的部門。如:縣人民政府確定由該縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作,則縣國(guó)土資源局為該縣不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),登記簿證加蓋“縣國(guó)土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記專用章”。各級(jí)國(guó)土資源主管部門內(nèi)設(shè)的、不具有獨(dú)立法人資格的不動(dòng)產(chǎn)登記局(處、科、股),不能作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。國(guó)土資源主管部門直屬的事

27、業(yè)單位可以經(jīng)授權(quán)辦理具體的不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù),但不能作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)外行使行政職能。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定盡快刻制并啟用“不動(dòng)產(chǎn)登記專用章”。重要變化:登記機(jī)構(gòu)是部門,不再是人民政府。 國(guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式(試行)的通知 截止11月19日,省級(jí)層面已完成職責(zé)整合;市縣層面,335個(gè)市(州)中已有293個(gè)市(州)完成市級(jí)職責(zé)整合,其中226個(gè)市(州)完成了行政機(jī)構(gòu)整合;2857個(gè)縣(區(qū))中有2323個(gè)縣(區(qū))完成縣級(jí)職責(zé)機(jī)構(gòu)整合,其中15個(gè)省份全面完成市縣級(jí)職責(zé)整合。6 6 第11條: “不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備與不動(dòng)產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)

28、加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的管理和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)?!?不動(dòng)產(chǎn)登記人員與機(jī)構(gòu)息息相關(guān)。登記生效主義為原則,登記對(duì)抗為例外的制度模式下,登記崗位的特殊性以及提高不動(dòng)產(chǎn)登記人員素質(zhì)的迫切性,決定了進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)登記人員隊(duì)伍的門檻應(yīng)具有相當(dāng)?shù)母叨?。類型:土地登記持證上崗人員、房屋登記官及其他不動(dòng)產(chǎn)登記工作從業(yè)人員。目標(biāo):打造一支專業(yè)化、高水平的不動(dòng)產(chǎn)登記專業(yè)隊(duì)伍。6 6關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記人員的界定承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記審核、登簿的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)熟悉相關(guān)法律法規(guī),具備與其崗位相適應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)等方面的專業(yè)知識(shí)。國(guó)土資源部會(huì)同有關(guān)部門組織開(kāi)展對(duì)承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記審核、登簿的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的考核培訓(xùn)。下一步,制定登記人員管

29、理辦法,確保平穩(wěn)銜接過(guò)渡和規(guī)范管理。細(xì)化登記人員的考核、培訓(xùn)及管理等。條例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則7 7第7條第1款: “不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理;直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記?!蔽餀?quán)法第10條第1款規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記,由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理?!?尊重現(xiàn)

30、實(shí)、體現(xiàn)統(tǒng)一,以屬地登記為原則,分級(jí)登記為例外。 屬地管轄所指向的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)具有唯一性:即不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。土地管理法實(shí)施條例第4條規(guī)定“設(shè)區(qū)的市人民政府可以對(duì)市轄區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體所有的土地實(shí)行統(tǒng)一登記?!蔽瓷婕皣?guó)有土地登記管轄,實(shí)踐中做法多樣。 為了便于實(shí)踐操作,規(guī)定“直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記”。7 7 跨區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記管轄的特別規(guī)范:分別辦理、協(xié)商辦理和指定辦理 細(xì)則:不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依照條例第七條第二款的規(guī)定,協(xié)商辦理或者接受指定辦理跨縣級(jí)行政區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記的,應(yīng)當(dāng)在登記完畢后將不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以及

31、不動(dòng)產(chǎn)坐落、界址、面積、用途、權(quán)利類型等登記結(jié)果告知不動(dòng)產(chǎn)所跨區(qū)域的其他不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。第7條第2款: “跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)的登記,由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的,由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理;協(xié)商不成的,由共同的上一級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門指定辦理。”7 7國(guó)家級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊管轄 鑒于此類國(guó)有資產(chǎn)的特殊保護(hù)以及保障和服務(wù)功能,依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定,國(guó)家對(duì)這些不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行特殊的管理。 考慮到這些不動(dòng)產(chǎn)在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記中一直采用分級(jí)管轄登記原則的歷史,在堅(jiān)持屬地登記原則的基礎(chǔ)上,對(duì)這些特殊不動(dòng)產(chǎn)的登記管轄作特別規(guī)范,有利于更好地保護(hù)國(guó)有資產(chǎn),保持不

32、動(dòng)產(chǎn)登記工作的連續(xù)性和穩(wěn)定性。第7條第3款:“國(guó)務(wù)院確定的重點(diǎn)國(guó)有林區(qū)的森林、林木和林地,國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)項(xiàng)目用海、用島,中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地等不動(dòng)產(chǎn)登記,由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門規(guī)定。”7 7國(guó)家級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊管轄 會(huì)同辦理?參照辦理?授權(quán)立法國(guó)務(wù)院確定的重點(diǎn)國(guó)有林區(qū)的森林、林木和林地,由國(guó)土資源部受理并會(huì)同有關(guān)部門辦理,依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的項(xiàng)目用海、用島的登記,由國(guó)土資源部受理,依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地等不動(dòng)產(chǎn)登記,依照國(guó)土資源部在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法等規(guī)定辦理。條例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原

33、則法定原則3基本概念基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則8 8第8條第1、2款規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿?!眹?guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式(試行)的通知 (國(guó)土資發(fā)201525號(hào) )明確規(guī)定: (一)自2015年3月1日起,全面啟用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式。不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)、

34、不動(dòng)產(chǎn)登記證明和不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)審批表,具體樣式、內(nèi)容及使用填寫說(shuō)明見(jiàn)附件。 (二)不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照統(tǒng)一的登記簿樣式自行制作使用。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以結(jié)合地方實(shí)際,針對(duì)不同的權(quán)利登記事項(xiàng),對(duì)登記簿做相應(yīng)調(diào)整,但不得隨意減少登記簿的內(nèi)容。 (三) 各省(區(qū)、市)國(guó)土資源主管部門(不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門)要加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿證使用情況的監(jiān)管。采取檢查、指導(dǎo)等多種方式監(jiān)督不動(dòng)產(chǎn)登記簿證在本區(qū)域的規(guī)范使用。 不動(dòng)產(chǎn)登記簿設(shè)置8 8第8條第1款規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。” 細(xì)則關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)單元的界定 不動(dòng)產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線固定封閉,且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。 沒(méi)有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林

35、、林木定著物的,以土地、海域權(quán)屬界限封閉的范圍為不動(dòng)產(chǎn)單元。 有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的,以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界限封閉的范圍為不動(dòng)產(chǎn)單元。 前款所稱房屋,包括獨(dú)立成幢、有固定界限的封閉空間,以及區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、有固定界限的封閉空間。 國(guó)土資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知(國(guó)土資發(fā)201541號(hào))對(duì)不動(dòng)產(chǎn)單元的編碼規(guī)則做了詳細(xì)規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)單元8 8第8條第3款規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項(xiàng):(一)不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;(二)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來(lái)源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況;

36、(三)涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng);(四)其他相關(guān)事項(xiàng)。 登記簿記載的對(duì)象包括:不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利信息(包括所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán))、涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制(如預(yù)告登記、查封登記等)、提示的事項(xiàng)(如異議、補(bǔ)證或換證等)。登記簿內(nèi)容8 8統(tǒng)一體現(xiàn)物的編成原則。對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取人的編成原則的做法進(jìn)行技術(shù)銜接處理。以宗地和宗海為單位編成,彰顯以土地和海域?yàn)榛A(chǔ)的原則,可以實(shí)現(xiàn)無(wú)縫銜接和本底全覆蓋。登記簿編成 不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成,一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動(dòng)產(chǎn)單元編入一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿。 8 8第9條:“不動(dòng)產(chǎn)登記簿可以采用電子介質(zhì),暫不具備條件的,可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。不動(dòng)

37、產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿唯一、合法的介質(zhì)形式。 不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行異地備份,并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式?!?隨著信息技術(shù)的發(fā)展,不動(dòng)產(chǎn)登記簿頁(yè)的電子化是大勢(shì)所趨,故要求以采取電子介質(zhì)為優(yōu)先原則,并與紙質(zhì)簿頁(yè)并存,這已為國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)所證明。鑒于傳統(tǒng)紙介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿頁(yè)仍有存在價(jià)值,故不宜采用一刀切的方式強(qiáng)制推行電子化方式。也延續(xù)土地登記辦法第15條第3款、房屋登記辦法第24條第2款的經(jīng)驗(yàn)。登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì),暫不具備條件的,可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。采用電子介質(zhì)的地區(qū),應(yīng)按照登記簿的樣式,對(duì)現(xiàn)有登記信息系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)改造或系統(tǒng)重構(gòu)開(kāi)發(fā),采用菜單式組合、固定電子表格等方式制

38、作登記簿。采用紙質(zhì)介質(zhì)的地區(qū),應(yīng)按照統(tǒng)一登記的模式,采用活頁(yè)等方便增頁(yè)和編訂的方式制作登記簿。 登記簿介質(zhì)8 8規(guī)范登記機(jī)構(gòu)行為,強(qiáng)化登記簿管理是重要的立法精神。不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)一經(jīng)登入登記簿,就具有法律效力,非經(jīng)法定程序,其中的記載事項(xiàng)不為任何人、也不因任何原因而改變。除依法予以更正登記外不得修改登記事項(xiàng),更正登記程序的啟動(dòng)以登記錯(cuò)誤為前提。重點(diǎn)把握好準(zhǔn)確、完整和清晰的法定要求。登記簿管理第10條:“ 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將各類登記事項(xiàng)準(zhǔn)確、完整、清晰地記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。 任何人不得損毀不動(dòng)產(chǎn)登記簿,除依法予以更正外不得修改登記事項(xiàng)?!? 8一是明確登記簿的責(zé)任主體,落實(shí)專人負(fù)責(zé)制。在物權(quán)

39、法基礎(chǔ)上,進(jìn)一步要求登記機(jī)構(gòu)指定專人負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的保管。同時(shí),強(qiáng)調(diào)登記機(jī)構(gòu)必須建立健全安全責(zé)任制度,予以法定化,便于登記簿保管工作的常態(tài)化、制度化。二是充分考慮紙質(zhì)介質(zhì)登記簿的特性,提出具體安全保護(hù)的措施要求。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立符合安全保護(hù)要求的專門場(chǎng)所,存放登記簿和權(quán)籍圖等登記原始資料。除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者為避免遭受損害外,不得將登記簿攜出登記機(jī)構(gòu)。登記簿保管第12條:“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的保管,并建立健全相應(yīng)的安全責(zé)任制度。 采用紙質(zhì)介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的,應(yīng)當(dāng)配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護(hù)設(shè)施。 采用電子介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的,應(yīng)當(dāng)配備專門的存

40、儲(chǔ)設(shè)施,并采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施?!? 8三是主動(dòng)適應(yīng)信息化時(shí)代網(wǎng)絡(luò)安全的要求,從軟件和硬件上明確電子介質(zhì)登記簿的防護(hù)措施,要求采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施,應(yīng)對(duì)各類網(wǎng)絡(luò)安全風(fēng)險(xiǎn)(黑客入侵等),確保登記簿資料的安全運(yùn)行管護(hù),保證電子數(shù)據(jù)安全。任何單位和個(gè)人不得擅自復(fù)制或篡改電子介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿信息。各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取措施保障不動(dòng)產(chǎn)登記信息安全。任何單位和個(gè)人不得泄露不動(dòng)產(chǎn)登記信息。 登記簿保管第12條:“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的保管,并建立健全相應(yīng)的安全責(zé)任制度。 采用紙質(zhì)介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的,應(yīng)當(dāng)配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護(hù)設(shè)施。 采用電子介質(zhì)不動(dòng)

41、產(chǎn)登記簿的,應(yīng)當(dāng)配備專門的存儲(chǔ)設(shè)施,并采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施。”8 8這是比較法視角下的通行做法,臺(tái)灣等均進(jìn)行了制度規(guī)范。由于登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù),一旦滅失或者損壞,將給權(quán)利人及利害關(guān)系人帶來(lái)不測(cè)和損害,故而,本條明確登記簿的修復(fù)、重造等重建機(jī)制,以確保不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)利狀況有據(jù)可查。物權(quán)法第16條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。”不動(dòng)產(chǎn)登記簿及權(quán)籍圖由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存。借鑒臺(tái)灣做法。重造包括補(bǔ)造和重造等方式,四川汶川地震時(shí)期的做法就是重造的實(shí)踐(國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于做好災(zāi)后地籍檔案恢復(fù)和土地登記工作的通知(國(guó)土資廳發(fā)2008113號(hào))

42、不動(dòng)產(chǎn)登記轄區(qū)會(huì)因行政區(qū)域更改等原因而變更,由此導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管轄區(qū)域發(fā)生變化時(shí),需要進(jìn)行登記簿移轉(zhuǎn),這是屬地登記的內(nèi)在要求。登記簿保存和移交條例第13條:“不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存。不動(dòng)產(chǎn)登記簿損毀、滅失的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。 行政區(qū)域變更或者不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)將不動(dòng)產(chǎn)登記簿移交相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)?!睏l例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律責(zé)任條條例例的的制制度

43、度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則9 91.依申請(qǐng)的程序申請(qǐng)受理審查、決定 審查決定辦理2.依囑托的程序囑托受理審查辦理3.依職權(quán)的程序 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記具有物權(quán)變動(dòng)效力,具有公示性和公信力,登記的真實(shí)性與準(zhǔn)確性非常重要,而程序的合法性和合理性,將為登記內(nèi)容的準(zhǔn)確性提供保障。9 9申請(qǐng)受理審核登簿發(fā)證登記已經(jīng)完成登記已經(jīng)完成 (物權(quán)法物權(quán)法第第14條條)9 9登記申請(qǐng)第14條第1款: “因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的,應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)”。(一)申請(qǐng)?jiān)瓌t:雙方申請(qǐng)是原則,單方申請(qǐng)是例外條例第14條第1款明確了雙方申請(qǐng)為原則,而第2款規(guī)定了7種單方申請(qǐng)的例外。民

44、事法律行為,一般以雙方意思表示的一致為前提。因法律行為而產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)情形(不動(dòng)產(chǎn)買賣、互換、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、抵押等),都屬于雙方法律行為,故體現(xiàn)到不動(dòng)產(chǎn)登記工作,需要雙方申請(qǐng)。雙方申請(qǐng)為原則,既符合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的實(shí)質(zhì),也有利于保證登記的真實(shí)與準(zhǔn)確,防止登記錯(cuò)誤。9 9 登記申請(qǐng)第14條第2款: “屬于下列情形之一的,可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng):(一)尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的;(二)繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;(三)人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;(四)權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化,申請(qǐng)變更登記的;(五)不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利

45、人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利,申請(qǐng)注銷登記的;(六)申請(qǐng)更正登記或者異議登記的;(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形。 單方法律行為中,不宜也無(wú)法要求共同申請(qǐng),只能單方申請(qǐng)。主要考慮充分尊重現(xiàn)實(shí),強(qiáng)調(diào)的是“可以”單方申請(qǐng),而非必須。9 9登記申請(qǐng)(一)尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的,主要考慮一些不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記如農(nóng)村集體土地所有權(quán)初始登記、房屋所有權(quán)初始登記均只有一方當(dāng)事人,故只能單方申請(qǐng)。(二)非法律行為導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情形的,包括繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的,人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的,即物權(quán)法第二十八、二十九規(guī)定的

46、情形。此類登記屬于宣示性質(zhì),不屬于登記生效,況且如繼承、遺贈(zèng)情形時(shí),被繼承人已經(jīng)死亡,只能單方申請(qǐng)。(三)權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化,申請(qǐng)變更登記的;此種情況下,僅涉及權(quán)利人姓名、名稱的變化,或不動(dòng)產(chǎn)的坐落、位置、面積等自然狀況的變化,不涉及權(quán)利歸屬和內(nèi)容的變化,可以單方申請(qǐng)。(四)不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利,申請(qǐng)注銷登記的;此類情況下由于不涉及市場(chǎng)交易等法律行為,僅是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)客體滅失或權(quán)利人自動(dòng)放棄導(dǎo)致的權(quán)利消滅,可以單方申請(qǐng)。(五)申請(qǐng)更正登記或者異議登記的,按照物權(quán)法第十九條的精神,此兩類屬于限制登記的類型,不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人或者利害關(guān)系人可以單方申請(qǐng)。(七)法律、行

47、政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形,屬于兜底條款,預(yù)留銜接空間。9 9 登記申請(qǐng)u 處分共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請(qǐng),但共有人另有約定的除外。u 按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動(dòng)產(chǎn)份額,應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。u 建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記,依照本細(xì)則第三十六條的規(guī)定辦理。共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的特殊規(guī)定9 9登記申請(qǐng)第15條: “當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記?!?明確了申請(qǐng)主體范圍和到場(chǎng)申請(qǐng)制度。登記申請(qǐng)主體,可以自己申請(qǐng),也可以他人代理申請(qǐng) 條例第15條第1款沒(méi)有強(qiáng)制要求當(dāng)事人必須

48、親自到現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng),允許由代理人代為申請(qǐng)。該規(guī)定貫徹落實(shí)了條例第1條中“方便群眾申請(qǐng)登記”的立法目的。 民法通則第63條:“公民、法人可以通過(guò)代理人實(shí)施民事法律行為?!笨紤]不動(dòng)產(chǎn)登記的政策性和技術(shù)性要求較高等現(xiàn)實(shí)因素,條例明確將登記代理人制度納入立法。 【注意】代理包括法定代理與委托代理。代理人可以是普通的民事主體,也可以是專業(yè)從事不動(dòng)產(chǎn)代理的機(jī)構(gòu)和人員。 【注意】到場(chǎng)申請(qǐng)與網(wǎng)絡(luò)申請(qǐng)?網(wǎng)上預(yù)約與申請(qǐng)受理的關(guān)系?9 9關(guān)于監(jiān)護(hù)人的代為申請(qǐng)考慮登記申請(qǐng)的代理 無(wú)民事行為能力和限制民事行為能力人申請(qǐng)登記時(shí)應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為申請(qǐng)。 貫徹和銜接民法通則第16-18條規(guī)定:未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人

49、;無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人的指定監(jiān)護(hù);監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé),保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益,除為被監(jiān)護(hù)人的利益外,不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。 細(xì)則規(guī)定:(1)無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的,應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。 (2)監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記的,應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人的身份證或者戶口簿、有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系等材料;因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)登記的,還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書(shū)面保證。 (3)父母之外的監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)的,有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系材料可以是人民法院指定監(jiān)護(hù)的法律文書(shū)、經(jīng)過(guò)公證的對(duì)被監(jiān)護(hù)人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的材料或者其他材料。9 9委托代理登記申請(qǐng)的代理 當(dāng)事

50、人可以委托他人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。 代理申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的,代理人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供被代理人簽字或者蓋章的授權(quán)委托書(shū)。自然人處分不動(dòng)產(chǎn),委托代理人申請(qǐng)登記的,應(yīng)當(dāng)與代理人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書(shū),但授權(quán)委托書(shū)經(jīng)公證的除外。境外申請(qǐng)人委托他人辦理處分不動(dòng)產(chǎn)登記的,其授權(quán)委托書(shū)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理認(rèn)證或者公證。9 9對(duì)中央關(guān)于土地登記代理人制度改革的精神理解登記申請(qǐng)的代理 2014年7月22日國(guó)務(wù)院關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項(xiàng)目等事項(xiàng)的決定(國(guó)發(fā)201427號(hào))公布取消一批準(zhǔn)入職業(yè)資格,包括土地登記代理人。核心在于簡(jiǎn)政放權(quán),向市場(chǎng)和社會(huì)放權(quán)。 8月13日人社部下發(fā)關(guān)于做好國(guó)務(wù)

51、院取消部分準(zhǔn)入職業(yè)資格相關(guān)后續(xù)工作的通知,對(duì)取消部分準(zhǔn)入資格相關(guān)后續(xù)工作提出具體要求。經(jīng)溝通,將取消的土地登記代理人等五項(xiàng)準(zhǔn)入類職業(yè)資格調(diào)整為水平評(píng)價(jià)類職業(yè)資格,不再實(shí)行職業(yè)準(zhǔn)入制。對(duì)取得職業(yè)資格證書(shū)的人員不再實(shí)行注冊(cè)管理,不再將職業(yè)資格管理和特定繼續(xù)教育和培訓(xùn)硬性鉤掛。 土地登記代理人資格是調(diào)整,而不是取消。9 9申請(qǐng)撤回(三)申請(qǐng)撤回 條例允許可以撤回申請(qǐng),貫徹了自愿的原則,是對(duì)當(dāng)事人自愿原則的充分尊重。 但必須以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前為基本前提,一旦記載于登記簿后不允許撤回?!咀⒁狻咳绻w申請(qǐng)人提出撤回登記申請(qǐng)的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記申請(qǐng)書(shū)以及相關(guān)材料退還申請(qǐng)人

52、。【注意】雙方申請(qǐng)的單方撤回問(wèn)題?第15條第2款: “不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前,申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)?!? 9申請(qǐng)材料四)申請(qǐng)材料 條例第16條詳細(xì)規(guī)定了申請(qǐng)人的提交材料范疇、申請(qǐng)材料的真實(shí)性責(zé)任、信息公開(kāi)服務(wù)三大方面,既體現(xiàn)了便利登記申請(qǐng)人的登記申請(qǐng),也為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記申請(qǐng)受理提供了依據(jù),同時(shí)落實(shí)了登記申請(qǐng)材料真實(shí)性的責(zé)任主體。物權(quán)法第11條: “當(dāng)事人申請(qǐng)登記,應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。”9 9申請(qǐng)材料條例第16條:申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交下列材料,并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé):(一)登記申請(qǐng)書(shū);這是申請(qǐng)任何一種登記類型、任何一種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)

53、利登記的必備要件。(二)申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書(shū);身份證明材料是核驗(yàn)申請(qǐng)人或代理人身份真實(shí)性的唯一憑證,具體包括身份證、軍官證、護(hù)照以及組織機(jī)構(gòu)代碼證等。(三)相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū);這類材料是不動(dòng)產(chǎn)登記記載內(nèi)容或事項(xiàng)的主要來(lái)源依據(jù),屬于申請(qǐng)資料的核心,如不動(dòng)產(chǎn)買賣合同、繼承或遺贈(zèng)文書(shū)等。(四)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料;此類材料主要反映不動(dòng)產(chǎn)登記客體的面積、坐落等自然屬性狀況,是不動(dòng)產(chǎn)客體特定化的內(nèi)在要求。(五)與他人利害關(guān)系的說(shuō)明材料;主要在申請(qǐng)異議登記或者查詢、復(fù)制登記資料,涉及相關(guān)利害關(guān)系人時(shí)提交此類材料。(六)法律、行政法規(guī)

54、以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。屬于兜底性條款,并給條例實(shí)施細(xì)則預(yù)留的銜接空間。 9 9申請(qǐng)材料條例第16條第1款要求申請(qǐng)人不但要按照要求提交齊備的登記材料,還要對(duì)全部申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé),與物權(quán)法第21條和條例第29條的有關(guān)登記錯(cuò)誤賠償制度相呼應(yīng)。 貫徹落實(shí)政府信息公開(kāi)條例要求,行政機(jī)關(guān)對(duì)反映本行政機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)設(shè)置、職能、辦事程序等情況的政府信息應(yīng)當(dāng)主動(dòng)公開(kāi)。政府信息公開(kāi)工作機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)組織編制本行政機(jī)關(guān)的政府信息公開(kāi)指南、政府信息公開(kāi)目錄和政府信息公開(kāi)工作年度報(bào)告的具體職責(zé)。 體現(xiàn)便民利民,方便群眾,履職好社會(huì)化服務(wù)的原則!第16條第2款:“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場(chǎng)所和門戶網(wǎng)站公開(kāi)申請(qǐng)登記

55、所需材料目錄和示范文本等信息。”9 9關(guān)于登記申請(qǐng)材料的具體要求申請(qǐng)材料 申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)。 申請(qǐng)登記材料應(yīng)當(dāng)提供原件。因特殊情況不能提供原件的,可以提供復(fù)印件,但申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供復(fù)印件與原件一致的材料。9 9關(guān)于公證的問(wèn)題:操作需求、制度供給與司法實(shí)踐三者的協(xié)調(diào)。申請(qǐng)材料 1991年司法部、建設(shè)部關(guān)于房屋登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知。房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程規(guī)定:用于申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的下列材料應(yīng)經(jīng)公證:1.因繼承、受遺贈(zèng)事實(shí)申請(qǐng)相關(guān)房地產(chǎn)登記的繼承文書(shū)、受遺贈(zèng)文書(shū),但人民法院的生效法律文書(shū)確認(rèn)相關(guān)房地產(chǎn)的繼承、受遺贈(zèng)事實(shí)的除外;2.境外申請(qǐng)人委托他人申請(qǐng)

56、房地產(chǎn)登記的委托書(shū);3.父母之外其他人處分未成年人的房地產(chǎn)申請(qǐng)登記的,應(yīng)提供對(duì)未成年人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的證明,但人民法院指定監(jiān)護(hù)除外。公證法第十一條 根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請(qǐng),公證機(jī)構(gòu)辦理下列公證事項(xiàng):(一)合同;(二)繼承;(三)委托、聲明、贈(zèng)與、遺囑;(四)財(cái)產(chǎn)分割;(五)招標(biāo)投標(biāo)、拍賣;(六)婚姻狀況、親屬關(guān)系、收養(yǎng)關(guān)系;(七)出生、生存、死亡、身份、經(jīng)歷、學(xué)歷、學(xué)位、職務(wù)、職稱、有無(wú)違法犯罪記錄;(八)公司章程;(九)保全證據(jù);(十)文書(shū)上的簽名、印鑒、日期,文書(shū)的副本、影印本與原本相符;(十一)自然人、法人或者其他組織自愿申請(qǐng)辦理的其他公證事項(xiàng)。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公證的事項(xiàng),

57、有關(guān)自然人、法人或者其他組織應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理公證。主要考慮:缺乏依據(jù),違背自愿申請(qǐng)?jiān)瓌t,增加負(fù)擔(dān),待后續(xù)完善。9 9登記原因證明材料申請(qǐng)材料 因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn),當(dāng)事人申請(qǐng)登記的,應(yīng)當(dāng)提交死亡證明、遺囑、全部法定繼承人的基本情況以及與被繼承人的親屬關(guān)系證明等,也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書(shū)。9 9申請(qǐng)受理?xiàng)l例第17條: “不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料,應(yīng)當(dāng)分別按照下列情況辦理: (一)屬于登記職責(zé)范圍,申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式,或者申請(qǐng)人按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的,應(yīng)當(dāng)受理并書(shū)面告知申請(qǐng)人; (二)申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的,應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正,申

58、請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正后,應(yīng)當(dāng)受理并書(shū)面告知申請(qǐng)人; (三)申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的,應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容; (四)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的,應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)告知申請(qǐng)人不予受理的,視為受理。9 9申請(qǐng)受理1.決定是否受理的審查要點(diǎn)審查要點(diǎn)包括:(1)是否屬于本登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍。物權(quán)法第10條第1款規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記,由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。”條例第7條對(duì)登記的管轄、跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記的辦理機(jī)構(gòu)以及三類特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)作出了規(guī)定。(2)申請(qǐng)材料是否齊全。物權(quán)法第12條第2款規(guī)定,申請(qǐng)

59、登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的,登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料。(3)申請(qǐng)材料是否符合法定形式。只有全部符合這三個(gè)條件,登記機(jī)構(gòu)才應(yīng)予以受理。9 9申請(qǐng)受理2.貫徹高效便民的原則(1)對(duì)于符合條件或全部補(bǔ)正的,應(yīng)當(dāng)受理,不得拖延。(2)對(duì)于申請(qǐng)材料有錯(cuò)誤但可以當(dāng)場(chǎng)更正的,應(yīng)當(dāng)讓申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正,然后受理;給申請(qǐng)人提供了及時(shí)救濟(jì)渠道。(3)對(duì)于材料不齊全或不符合法定形式的,要當(dāng)場(chǎng)一次性告知如何補(bǔ)正,切實(shí)方便群眾。(4)對(duì)于不屬于自己登記職責(zé)范圍的申請(qǐng),不能一推了之,應(yīng)當(dāng)場(chǎng)告訴申請(qǐng)人到哪個(gè)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。9 9申請(qǐng)受理3、強(qiáng)調(diào)書(shū)面形式,彰顯規(guī)范,防止?fàn)幾h 無(wú)論受理還是不受理,都應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知,而

60、非口頭形式。一旦不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理的,視為受理。 告知需要補(bǔ)正的內(nèi)容也應(yīng)采取書(shū)面形式。 借鑒: 行政許可法第32條:行政機(jī)關(guān)受理或者不予受理行政許可申請(qǐng),應(yīng)當(dāng)出具加蓋本行政機(jī)關(guān)專用印章和注明日期的書(shū)面憑證第17條第2款: 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理的,視為受理。9 9 學(xué)界的實(shí)質(zhì)審查和形式審查之爭(zhēng)從未間斷。依法履職“合理審慎職責(zé)”的提法,有限度的實(shí)質(zhì)審查。查驗(yàn)條例第18條:不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的,應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn): (一)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致;(二)有關(guān)證明材料、文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致;

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