商業(yè)地產(chǎn)策劃流程

1、商業(yè)地產(chǎn)策劃流程一. 市場(chǎng)調(diào)研：1.區(qū)域狀況調(diào)研：1.1區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)研1.2競(jìng)爭(zhēng)者狀況調(diào)研1.3市民消費(fèi)偏好調(diào)研（媒介偏好/消費(fèi)習(xí)慣/消費(fèi)承受力等）1.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)估1.5消費(fèi)者品牌認(rèn)同調(diào)研2.目標(biāo)購(gòu)買者調(diào)研2.1消費(fèi)群體細(xì)分，消費(fèi)動(dòng)機(jī)2.2項(xiàng)目問(wèn)題及機(jī)會(huì)調(diào)研2.3購(gòu)買能力調(diào)研3.品牌供應(yīng)商調(diào)研3.1品牌類別細(xì)分3.2品牌資料庫(kù)建立3.3項(xiàng)目問(wèn)題及機(jī)會(huì)調(diào)研3.4租金承受能力調(diào)研二.項(xiàng)目定位1.項(xiàng)目分析1.1項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力（賣點(diǎn)）分析1.2競(jìng)爭(zhēng)者比較分析（問(wèn)題及機(jī)會(huì)）2.項(xiàng)目定位2.1項(xiàng)目品質(zhì)功能定位2.2品牌形象定位3.目標(biāo)客戶（購(gòu)買者及承租者）4.業(yè)態(tài)組合及規(guī)劃建議5.賣場(chǎng)區(qū)域分割三.

2、基本vi（品牌視覺形象設(shè)計(jì)）包括基本元素：名稱/顏色/標(biāo)準(zhǔn)字/標(biāo)簽/吉祥物等應(yīng)用體系設(shè)計(jì)：招商手冊(cè)/招商廣告/銷售手冊(cè)/形象手冊(cè)/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等四.招商策略1.價(jià)格體系建立2.公開活動(dòng)及新聞配合3.媒介策略4.商業(yè)談判或推介會(huì)五.銷售策略1.價(jià)格體系建立2.公開活動(dòng)及新聞配合3.媒介策略4.商業(yè)談判或推介會(huì)以上費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商） 中期：招商及銷售代理一般代理a.服務(wù)內(nèi)容包括：作為代理單位參與招商及銷售。b.傭金預(yù)算及支付（重點(diǎn)） b1 鋪位純出租形式：1至5年（含5年）的租約按1.5個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；5年以上的租約按2個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；10年

3、以上的租約按4個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；如果租約達(dá)到20年按6個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；以上均按首年租為依據(jù)計(jì)算傭金。b1.1 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：中介成功，客戶支付首筆租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按b1中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場(chǎng)裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付乙方相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。b2 以純營(yíng)業(yè)額抽成或保底租金與營(yíng)業(yè)額抽成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，則我們將按下列方式計(jì)算應(yīng)收取的傭金。b2.1 如客戶以純營(yíng)業(yè)額抽成形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，在該類客戶中介成功后，待該客戶開張營(yíng)業(yè)滿六個(gè)月時(shí)，按該客戶開張營(yíng)業(yè)后首六個(gè)月的稅前平均月營(yíng)業(yè)額乘以該客戶在

4、合同中約定的項(xiàng)目方提成的百分比（即得出相當(dāng)于月租金），而得出項(xiàng)目平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以b1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶開張營(yíng)業(yè)之日起計(jì)的二百天內(nèi)一次性支付。b2.2 如客戶以保底租金與營(yíng)業(yè)額提成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，項(xiàng)目方先按客戶保底租金計(jì)算應(yīng)收取的租金，并以b1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付我們（預(yù)收租金）。待該客戶開張營(yíng)業(yè)滿六個(gè)月時(shí)再按項(xiàng)目方收取該客戶的平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以b1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算最終傭金數(shù)額，如最終傭金數(shù)額高于預(yù)收取傭金的，則項(xiàng)目方同意向我們支付差額部分傭金。b3 鋪位銷售形式：所有中介成功的商鋪，項(xiàng)目方將按該商鋪成

5、交總額的1%的標(biāo)準(zhǔn)支付我們代理傭金（廣告代理另計(jì)）。b3.1 商鋪銷售形式的代理傭金支付方式：項(xiàng)目方應(yīng)在我們中介成功之客戶簽定購(gòu)買合同之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)即支付50%的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），項(xiàng)目方應(yīng)在客戶支付第二期款項(xiàng)之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)全額支付。b4 除b1、b2、b3外其他合作經(jīng)營(yíng)的方式：項(xiàng)目方在我們中介成功客戶后將按“合作雙方最終達(dá)成合作的商鋪建筑面積人民幣1元/平方米（建筑面積）365天12個(gè)月”計(jì)算月基數(shù)，并按以下標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；1至5年的合作期按1個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；5年以上的合作期按2個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付

6、代理傭金。b4.1 除b1、b2、b3外其他合作經(jīng)營(yíng)的方式代理傭金支付方式：項(xiàng)目方在我們中介成功收取租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按b4中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場(chǎng)裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。b5以上所述的中介成功四字即指：出租形式：客戶與項(xiàng)目方簽署承租鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；銷售形式：客戶項(xiàng)目方筼署認(rèn)購(gòu)鏟佅卜議或合同，并依生效；其他合作經(jīng)營(yíng)方式：媢戶與項(xiàng)目方簽署合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議或吀同，嬸依法生慈。b6有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹之客戶，在本合同委托期限繓束后瘄一年內(nèi)，如與項(xiàng)目方簽署扻租鋪位的意向書戒合同項(xiàng)目方承諾仍按本合各中有關(guān)條款規(guī)定向

7、我們支付冟額仡理傭金。 非常代理根據(jù)前期項(xiàng)目報(bào)告及銷唬招商策略企劃制訂執(zhí)行細(xì)節(jié)企刐。全程參與招商銷售具體工乜的執(zhí)衄，執(zhí)行成本田項(xiàng)目方承擔(dān)。按照基本服務(wù)費(fèi)+佃金形式支仈費(fèi)畣。傭金讁算及支仐參照一般代吆執(zhí)行。具體另行協(xié)商。 后期：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容包括一.品牌形象完善二.促銷策略以季節(jié)節(jié)日為主要脈絡(luò)設(shè)計(jì)全年的特色活動(dòng)。三.開業(yè)策略開業(yè)活動(dòng)、開幕酒會(huì)儀式、引導(dǎo)期傳播、新聞發(fā)布會(huì)等。四.公開策略借助新聞力量，旨在短時(shí)間提升市場(chǎng)關(guān)注度，直接提升形象，間接促進(jìn)銷售。五.氣氛策略店內(nèi)/店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計(jì)，包括常規(guī)氣氛/季節(jié)節(jié)日氣氛/促銷等活動(dòng)氣氛。六.服務(wù)策略服務(wù)概念設(shè)計(jì)，服務(wù)規(guī)范建立，服務(wù)質(zhì)量控制體系設(shè)計(jì)等。七.管理策略導(dǎo)入iso質(zhì)量認(rèn)證。八.媒介策略全年媒介配合策略dm