深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及的稅費(fèi)

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)稅費(fèi)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)稅費(fèi)-劉麗麗、劉丹估價(jià)部新員工入職系列培訓(xùn)課程2007年10月本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2本課程主要內(nèi)容本課程主要內(nèi)容1 1、關(guān)于我國(guó)稅收制度的幾個(gè)基本概念、關(guān)于我國(guó)稅收制度的幾個(gè)基本概念2 2、深圳市房地產(chǎn)各級(jí)市場(chǎng)應(yīng)繳納稅費(fèi)、深圳市房地產(chǎn)各級(jí)市場(chǎng)應(yīng)繳納稅費(fèi)3 3、深圳市房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估涉及的相關(guān)稅費(fèi)、深圳市房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估涉及的相關(guān)稅費(fèi)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3 一、一、關(guān)于我國(guó)稅收制度的幾個(gè)基本概念關(guān)于我國(guó)稅收制度的幾個(gè)基本概念本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4稅收：稅收：u稅收是國(guó)家為實(shí)現(xiàn)其職能，憑借其政治權(quán)力，依法參與單

2、位和個(gè)人的財(cái)富分配，強(qiáng)制、無(wú)償?shù)厝〉秘?cái)政收入的一種形式。稅收特征稅收特征 ：1、強(qiáng)制性：u稅收參與社會(huì)物品的分配是依據(jù)國(guó)家的政治權(quán)力，而不是財(cái)產(chǎn)權(quán)力u稅收是以國(guó)家法律的形式規(guī)定的u對(duì)不同的所有者都是普遍適用的，任何單位和個(gè)人都必須遵守，不依法納稅者要受到法律的制裁。2、無(wú)償性：u稅收的無(wú)償性是就具體的征稅過(guò)程來(lái)說(shuō)的，表現(xiàn)為國(guó)家征稅后稅款即為國(guó)家所有，并不存在對(duì)納稅人的償還問(wèn)題。 3、固定性：u稅收的固定性是指課稅對(duì)象及每一單位課稅對(duì)象的征收比例或征收數(shù)額是相對(duì)固定的，而且是以法律形式事先規(guī)定的，只能按預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)征收，而不能無(wú)限度地征收。關(guān)于我國(guó)稅收制度的幾個(gè)基本概念關(guān)于我國(guó)稅收制度的幾個(gè)基本概念

3、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5u納稅人：納稅人：即納稅義務(wù)人，又稱為納稅主體，是稅法規(guī)定直接負(fù)有納稅義務(wù) 的單位和個(gè)人。納稅人包括自然人、法人和其他組織。u稅基：稅基：計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)的課稅基礎(chǔ)。u稅率：稅率：指應(yīng)征稅額占課稅對(duì)象數(shù)量的比例，它是計(jì)算應(yīng)納稅額的尺度，也是稅制的中心環(huán)節(jié)。u稅收的附加和減免：稅收的附加和減免： 附加是地方政府在正稅之外附加征收的一部分稅款； 減免是稅法規(guī)定對(duì)某些納稅人或課稅對(duì)象給與少征一部分稅款或全部免于征稅的規(guī)定。關(guān)于我國(guó)稅收制度的幾個(gè)基本概念關(guān)于我國(guó)稅收制度的幾個(gè)基本概念稅費(fèi)稅基稅費(fèi)稅基稅率稅率本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6 二、二、深圳市房地產(chǎn)各級(jí)市場(chǎng)應(yīng)繳納稅費(fèi)深圳市房地產(chǎn)各

4、級(jí)市場(chǎng)應(yīng)繳納稅費(fèi)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)u一級(jí)市場(chǎng)政府出讓土地（招拍掛）交易地點(diǎn)：深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局土地房產(chǎn)交易中心 http:/http:/u二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房和土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。 交易地點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商/代理商的售樓處http:/http:/ /u三級(jí)市場(chǎng)再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),即二手樓買(mǎi)賣(mài)u租賃市場(chǎng)將自有物業(yè)出租交易地點(diǎn)：房地產(chǎn)中介 http:/http:/ /本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。8一級(jí)市場(chǎng)涉及的相關(guān)稅費(fèi)一級(jí)市場(chǎng)涉及的相關(guān)稅費(fèi) 納稅方納稅方稅項(xiàng)稅項(xiàng)買(mǎi)方（投資商、開(kāi)發(fā)商）契稅印花稅交易服務(wù)費(fèi)賣(mài)方：政府（出讓環(huán)節(jié)）本報(bào)告是

5、嚴(yán)格保密的。9二級(jí)市場(chǎng)涉及的相關(guān)稅費(fèi)二級(jí)市場(chǎng)涉及的相關(guān)稅費(fèi) 納稅方納稅方稅項(xiàng)稅項(xiàng)買(mǎi)方（企業(yè)、機(jī)構(gòu)、個(gè)人）契稅印花稅賣(mài)方：開(kāi)發(fā)商（開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)）營(yíng)業(yè)稅城建稅教育費(fèi)附加印花稅土地增值稅企業(yè)所得稅銷(xiāo)售代理費(fèi)（傭金、廣告策劃等）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。10三級(jí)市場(chǎng)涉及的相關(guān)稅費(fèi)三級(jí)市場(chǎng)涉及的相關(guān)稅費(fèi) 納稅方納稅方稅項(xiàng)稅項(xiàng)買(mǎi)方（企業(yè)、機(jī)構(gòu)、個(gè)人）契稅印花稅轉(zhuǎn)移登記費(fèi)交易服務(wù)費(fèi)/傭金賣(mài)方：企業(yè)、機(jī)構(gòu)、個(gè)人（轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)）營(yíng)業(yè)稅城建稅教育費(fèi)附加印花稅土地增值稅企業(yè)（個(gè)人）所得稅交易服務(wù)費(fèi)/傭金本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。11租賃市場(chǎng)涉及的相關(guān)稅費(fèi)租賃市場(chǎng)涉及的相關(guān)稅費(fèi) 納稅方納稅方稅項(xiàng)稅項(xiàng)承租方（企業(yè)、機(jī)構(gòu)、個(gè)人）出租方

6、：企業(yè)、機(jī)構(gòu)、個(gè)人（出租環(huán)節(jié)）營(yíng)業(yè)稅城建稅教育費(fèi)附加印花稅房產(chǎn)稅房屋租賃管理費(fèi)租賃手續(xù)費(fèi)（傭金、廣告）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12契稅契稅u納稅人買(mǎi)方u稅基：銷(xiāo)售金額u稅率個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用普通住房：1.5 購(gòu)買(mǎi)其他房地產(chǎn)：3%u其他房地產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓（含出售、贈(zèng)與和交換），非普通住房、倉(cāng)庫(kù)、寫(xiě)字樓、商鋪、廠房、車(chē)庫(kù)等房屋的買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與和交換。 u法定繼承人繼承的或夫妻雙方離婚財(cái)產(chǎn)分割的房地產(chǎn)不需繳納契稅 買(mǎi)方稅費(fèi)買(mǎi)方稅費(fèi)1/41/4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。13契稅契稅相關(guān)法律法規(guī)相關(guān)法律法規(guī)發(fā)布單位發(fā)布單位執(zhí)行時(shí)間執(zhí)行時(shí)間政策名稱政策名稱文號(hào)文號(hào)主要內(nèi)容主要內(nèi)容國(guó)務(wù)院 1997.10.1 中

7、華人民共和國(guó)契稅暫行條例 國(guó)務(wù)院令1997第224號(hào) 首次規(guī)定境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)應(yīng)當(dāng)繳納契稅深圳市人民政府 1994.10.24 關(guān)于搞活深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干規(guī)定 深府1994230號(hào) 為了搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，規(guī)定暫免征契稅和教育費(fèi)附加 深圳市人民政府 1998.11.12 關(guān)于恢復(fù)征收契稅有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充通知 深府1998246號(hào) 決定從1998年10月1日起，在全市范圍內(nèi)恢復(fù)征收契稅適用稅率為3%。納稅人負(fù)擔(dān)，其余部分由財(cái)政部門(mén)返還。第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房（包括我市的福利房、微利房）的城鎮(zhèn)職工，免征契稅。 深圳市財(cái)政局 2004.1.1 關(guān)于契稅征收管理若干具體事項(xiàng)的通知 深財(cái)

8、20047號(hào) 稅率調(diào)整：2003.12.31之前轉(zhuǎn)移：稅率1；2004.1.1之后轉(zhuǎn)移土地、別墅和度假村為3，其它為1.5深圳市地稅局 2006.2.23 關(guān)于加強(qiáng)契稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知 深地稅發(fā)2006122號(hào) 從2006年1月1日起，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的，繼續(xù)執(zhí)行暫減半征收契稅的優(yōu)惠政策，適用稅率為1.5%：其他土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移一律按3%的稅率執(zhí)行。 買(mǎi)方稅費(fèi)買(mǎi)方稅費(fèi)1/41/4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。14印花稅印花稅/ /貼花貼花u納稅人納稅人買(mǎi)賣(mài)雙方u稅基稅基一、二、三市場(chǎng)：轉(zhuǎn)讓額租賃市場(chǎng)：租金收入u稅率稅率一、二、三市場(chǎng)：0.05租賃市場(chǎng)：0.1貼花：5元/本買(mǎi)方稅費(fèi)買(mǎi)方稅費(fèi)2/4

9、2/4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。15發(fā)布單位發(fā)布單位執(zhí)行時(shí)間執(zhí)行時(shí)間政策名稱政策名稱文號(hào)文號(hào)主要內(nèi)容主要內(nèi)容國(guó)務(wù)院1988.10.1 中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例 國(guó)務(wù)院令1988 11號(hào) 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)書(shū)立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人應(yīng)納稅憑證應(yīng)當(dāng)于書(shū)立或者領(lǐng)受時(shí)貼花。 印花稅印花稅相關(guān)法律法規(guī)相關(guān)法律法規(guī)買(mǎi)方稅費(fèi)買(mǎi)方稅費(fèi)2/42/4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。16轉(zhuǎn)移登記費(fèi)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)u交費(fèi)人交費(fèi)人買(mǎi)方u交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)個(gè)人：50元/宗企業(yè)：80元/宗買(mǎi)方稅費(fèi)買(mǎi)方稅費(fèi)3/43/4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。17發(fā)布單位發(fā)布單位執(zhí)行時(shí)間執(zhí)行時(shí)間政策名稱政策名稱文號(hào)文號(hào)主要內(nèi)容主要

10、內(nèi)容深圳市人大 1993.7.1 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例 房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、轉(zhuǎn)移、變更、終止等須依照本條例的規(guī)定進(jìn)行登記。依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。廣東省物價(jià)局 2001.12 關(guān)于取消和降低涉及住房建設(shè)收費(fèi)的通知 粵價(jià)2001323號(hào) 企業(yè)80元/zong個(gè)人50元 /轉(zhuǎn)移登記費(fèi)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)相關(guān)法律法規(guī)相關(guān)法律法規(guī)買(mǎi)方稅費(fèi)買(mǎi)方稅費(fèi)3/43/4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。18交易服務(wù)費(fèi)交易服務(wù)費(fèi)u交費(fèi)人交費(fèi)人買(mǎi)賣(mài)雙方u交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)u新建成商品住房按3元/平方米收取；u經(jīng)濟(jì)適用房的房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)減半計(jì)收；u存量商品住房和住房以外的按6元/平方米收取，交易雙方各承擔(dān)50% 。 u土地交易服務(wù)

11、費(fèi)按成交額的一定比例收取，成交額5000萬(wàn)元以下（含5000萬(wàn)元），按2%計(jì)收；成交額5000萬(wàn)元以上部分，超出部分按1%計(jì)收 買(mǎi)方稅費(fèi)買(mǎi)方稅費(fèi)4/44/4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。19發(fā)布單位發(fā)布單位執(zhí)行時(shí)間執(zhí)行時(shí)間政策名稱政策名稱文號(hào)文號(hào)主要內(nèi)容主要內(nèi)容國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部 2002.3.1 關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知 計(jì)價(jià)2002121號(hào) 規(guī)定房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)按建筑面積收，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：u新建商品住房每平米3元，經(jīng)濟(jì)適用房減半計(jì)收，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)；u存量住房每平方米6元，由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān) 50。深圳市物價(jià)局 2005.8.1 關(guān)于房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)問(wèn)題的批復(fù) 深價(jià)管函200516號(hào) u新建商品

12、住房每平米3元，經(jīng)濟(jì)適用房減半計(jì)收，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)u存量住房（二手房）和住房以外的房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)為每平方米6元，由交易雙方各承擔(dān)50%深圳市人民政府2001.3.6深圳市土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定（2001）深圳市人民政府令第100號(hào)u規(guī)定土地交易服務(wù)費(fèi)按成交額的一定比例收?。撼山活~5000萬(wàn)元以下（含5000萬(wàn)元），按2%計(jì)收u成交額5000萬(wàn)元以上部分，超出部分按1%計(jì)收 交易服務(wù)費(fèi)交易服務(wù)費(fèi)相關(guān)法律法規(guī)相關(guān)法律法規(guī)買(mǎi)方稅費(fèi)買(mǎi)方稅費(fèi)4/44/4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。20營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅u納稅人賣(mài)方u稅基：全額計(jì)收：轉(zhuǎn)讓額差額計(jì)收：轉(zhuǎn)讓額建購(gòu)價(jià)款應(yīng)補(bǔ)地價(jià)改良投資u稅率一、二、三級(jí)市場(chǎng)：5%個(gè)人租賃市場(chǎng)：

13、3應(yīng)補(bǔ)地價(jià)、改良投資均要有正規(guī)發(fā)票時(shí)方可予以扣除應(yīng)補(bǔ)地價(jià)、改良投資均要有正規(guī)發(fā)票時(shí)方可予以扣除賣(mài)方稅費(fèi)賣(mài)方稅費(fèi)1/51/5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。21營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅稅基、稅率稅基、稅率轉(zhuǎn)讓方類(lèi)型轉(zhuǎn)讓方類(lèi)型二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)租賃市場(chǎng)租賃市場(chǎng)企業(yè)u開(kāi)發(fā)商售樓，按銷(xiāo)售收入5全額征收。u開(kāi)發(fā)商自留房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓視為一手樓，按轉(zhuǎn)讓價(jià)5全額征收。u非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位銷(xiāo)售自建房或接受由個(gè)人贈(zèng)與的非購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)再銷(xiāo)售的，以取得的全部收入的5征收營(yíng)業(yè)稅。u企業(yè)購(gòu)買(mǎi)任何類(lèi)型房地產(chǎn)（包括土地）轉(zhuǎn)讓的，全部按差額的5征收。u年租金的5個(gè)人u轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。u轉(zhuǎn)讓自建自用免征營(yíng)業(yè)稅。u直

14、系親屬或配偶之間房地產(chǎn)贈(zèng)與，房地產(chǎn)繼承或夫妻雙方離婚財(cái)產(chǎn)分割的免征營(yíng)業(yè)稅 。u轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)不足5年的住宅，按轉(zhuǎn)讓額的5全額繳納營(yíng)業(yè)稅。u轉(zhuǎn)讓非普通住宅、非住宅按差額的5征收。u月租金1000元，按年月租金的3%計(jì)收賣(mài)方稅費(fèi)賣(mài)方稅費(fèi)1/51/5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。22營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅相關(guān)法律法規(guī)相關(guān)法律法規(guī)物業(yè)類(lèi)型界定物業(yè)類(lèi)型界定發(fā)布單位發(fā)布單位執(zhí)行時(shí)間執(zhí)行時(shí)間政策名稱政策名稱文號(hào)文號(hào)主要內(nèi)容主要內(nèi)容國(guó)務(wù)院1994.1.1中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例 國(guó)務(wù)院令1993136號(hào) 規(guī)定境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5深圳市地稅局 1999.8.16 轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部/

15、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅字1999210號(hào) 深地稅發(fā)1999360號(hào)關(guān)于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)買(mǎi)時(shí)間的認(rèn)定深圳規(guī)劃國(guó)土局房地產(chǎn)業(yè)管理處 2003.4.30 規(guī)定房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為差額征收，即營(yíng)業(yè)稅征收基數(shù)為交易價(jià)減去原購(gòu)入價(jià)的差額，營(yíng)業(yè)稅征收稅率仍為5深圳市地稅局 2005.6.9轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局/財(cái)政部/建設(shè)部200589號(hào) 深地稅發(fā)2005330 個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房2年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。深圳市地稅局2006.6.1轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知 深地稅函2006115個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交

16、易的，全額繳納營(yíng)業(yè)稅；超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，普通住房免征營(yíng)業(yè)稅，非普通住房按差額征收。賣(mài)方稅費(fèi)賣(mài)方稅費(fèi)1/51/5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。23營(yíng)業(yè)稅附加：城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅附加：城市維護(hù)建設(shè)稅u納稅人賣(mài)方u稅基：營(yíng)業(yè)稅u稅率1與營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納與營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納賣(mài)方稅費(fèi)賣(mài)方稅費(fèi)2/52/5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。24營(yíng)業(yè)稅附加：教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅附加：教育費(fèi)附加u納稅人賣(mài)方u稅基：營(yíng)業(yè)稅u稅率3u與營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納與營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納u深圳市從深圳市從20052005年年1111月月1 1日開(kāi)始征收（深地稅發(fā)日開(kāi)始征收（深地稅發(fā)20052005516516號(hào)）號(hào)）u對(duì)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)暫不征收教育費(fèi)

17、附加對(duì)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)暫不征收教育費(fèi)附加賣(mài)方稅費(fèi)賣(mài)方稅費(fèi)3/53/5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。25發(fā)布單位發(fā)布單位執(zhí)行時(shí)間執(zhí)行時(shí)間政策名稱政策名稱文號(hào)文號(hào)主要內(nèi)容主要內(nèi)容國(guó)務(wù)院1985.1.1 中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例 國(guó)發(fā)198519號(hào)凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，都是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人。深圳市 1999.8.16 轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部/國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅字1999210號(hào) 深地稅發(fā)1999360號(hào)深圳的稅率為1%。 國(guó)務(wù)院 1986.7.1 中華人民共和國(guó)征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定 國(guó)務(wù)院令1990第60號(hào)依照本規(guī)定繳納教育費(fèi)附加 。 深圳市地稅局 1995.10.19

18、轉(zhuǎn)發(fā)深圳政府關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的若干規(guī)定府1995239號(hào)深地稅發(fā)1995376號(hào) 對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,1995年10月1日起暫免征教育費(fèi)附加。 深圳市地稅局 2005.11.1 關(guān)于恢復(fù)征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓教育費(fèi)附加有關(guān)問(wèn)題的通知 深地稅發(fā)2005516號(hào) 從2005年11月1日起，按3%的附加率計(jì)征教育費(fèi)附加。營(yíng)業(yè)稅附加營(yíng)業(yè)稅附加相關(guān)法律法規(guī)相關(guān)法律法規(guī)賣(mài)方稅費(fèi)賣(mài)方稅費(fèi)2/52/5、3/53/5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。26土地增值稅土地增值稅u納稅人納稅人賣(mài)方u稅基稅基增值額u稅率稅率實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率1） 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。2） 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、

19、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。3） 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。4） 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。賣(mài)方稅費(fèi)賣(mài)方稅費(fèi)4/54/5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。27土地增值稅土地增值稅1 1、計(jì)算公式計(jì)算公式土地增值稅=增值額適用稅率-扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)增值額轉(zhuǎn)讓額-扣除項(xiàng)目金額增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額2 2、扣除項(xiàng)目金額、扣除項(xiàng)目金額u房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（地價(jià)+契稅+印花稅+建造成本)(1+20%)+管理費(fèi)+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)+銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+利息+融資成本u舊有房地產(chǎn)舊有房地產(chǎn)原建購(gòu)價(jià)+轉(zhuǎn)讓房地

20、產(chǎn)有關(guān)的各項(xiàng)稅金3 3、速算扣除系數(shù)、速算扣除系數(shù)u增值率50%，速算扣除系數(shù)為0u50%增值率100%，速算扣除系數(shù)為5%u100%增值率200%，速算扣除系數(shù)為15%u增值率200%，速算扣除系數(shù)為35%賣(mài)方稅費(fèi)賣(mài)方稅費(fèi)4/54/5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。28賣(mài)方稅費(fèi)賣(mài)方稅費(fèi)4/54/51 1、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)u個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免征土地增值稅u個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住超過(guò)5年以上的（含5年）的非住宅免征土地增值稅u居住滿3年不滿5年的，減半征收土地增值稅；居住不滿3年的計(jì)土地增值稅u個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類(lèi)物業(yè)，計(jì)土地增值稅2 2、企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊有房地產(chǎn)、企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊有房地產(chǎn)u企業(yè)轉(zhuǎn)讓所有各類(lèi)房地產(chǎn)均

21、計(jì)要土地增值稅u開(kāi)發(fā)商建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅u對(duì)企業(yè)重組、分立或聯(lián)營(yíng)中，房地產(chǎn)按評(píng)估價(jià)重新入帳后再轉(zhuǎn)讓，如購(gòu)買(mǎi)使用年限不足5年，應(yīng)以房地產(chǎn)原值作為扣除項(xiàng)目；如購(gòu)買(mǎi)使用超過(guò)5年（含5年），可經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，按以依法設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格作為扣除額。u關(guān)于以拍賣(mài)和法院判決、裁定等方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，由受讓方支付相關(guān)稅費(fèi)，其房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目的確定問(wèn)題：以拍賣(mài)和法院判決、裁定等方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，并由受讓方支付相關(guān)稅費(fèi)，土地增值稅扣除項(xiàng)目應(yīng)包括受讓方代轉(zhuǎn)讓方繳納的相關(guān)稅費(fèi)u工商銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款不扣土地增值稅土地增值稅土

22、地增值稅本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。29賣(mài)方稅費(fèi)賣(mài)方稅費(fèi)4/54/53 3、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題u土地增值稅采取土地增值稅采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的辦法征收，預(yù)征標(biāo)準(zhǔn)：的辦法征收，預(yù)征標(biāo)準(zhǔn)：1.對(duì)別墅、度假村、酒店式公寓按銷(xiāo)售收入的1%預(yù)征；2.對(duì)其他房地產(chǎn)按銷(xiāo)售收入的0.5%預(yù)征。u土地增值稅的清算單位土地增值稅的清算單位1.土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。u土地增值稅的清算條

23、件土地增值稅的清算條件符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：u房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；u整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；u直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：u已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；u取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；u納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。土地增值稅土地增值稅本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。30發(fā)布單位發(fā)布單位執(zhí)行時(shí)間執(zhí)行時(shí)間政策名稱政策名稱文號(hào)文號(hào)主要內(nèi)容

24、主要內(nèi)容國(guó)務(wù)院1994.1.1 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例 國(guó)務(wù)院令1993138號(hào) 規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。 深圳市地稅局 2005.11.1 關(guān)于我市開(kāi)征土地增值稅的通告 深地稅告20056決定深圳市從2005年11月1日起開(kāi)始征收土地增值稅，并規(guī)定征收管理方式深圳市地稅局2006.8.1深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅扣除項(xiàng)目等有關(guān)問(wèn)題的通知深地稅發(fā)2006454規(guī)定細(xì)化土地增值稅的扣除項(xiàng)目深圳市地稅局2007.2.1深圳市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知深地稅發(fā)2007

25、126規(guī)定從2007年2月1日開(kāi)始，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)清算，并規(guī)定清算單位和條件賣(mài)方稅費(fèi)賣(mài)方稅費(fèi)4/54/5土地增值稅土地增值稅相關(guān)法律法規(guī)相關(guān)法律法規(guī)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。31所得稅所得稅u納稅人納稅人賣(mài)方u稅基稅基轉(zhuǎn)讓額原建購(gòu)價(jià)應(yīng)補(bǔ)地價(jià)改良投資各項(xiàng)稅費(fèi)u稅率稅率個(gè)人20%企業(yè)15%賣(mài)方稅費(fèi)賣(mài)方稅費(fèi)5/55/5u企業(yè)所得稅按季度申報(bào)，年終匯算清繳，評(píng)估時(shí)不計(jì)，特殊要求計(jì)征時(shí)稅率為15%u個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房，免征個(gè)人所得稅（須到檔案大廈開(kāi)證明?。﹗個(gè)人出售自用5年以上的安居房取得的所得，免征個(gè)人所得稅u直系親屬或配偶之間房地產(chǎn)贈(zèng)與，房地產(chǎn)繼承或夫妻雙方離婚財(cái)產(chǎn)分割的免征個(gè)人所得

26、稅 。 扣除的合理費(fèi)用包括： u財(cái)產(chǎn)原值及購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)u轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)u裝修費(fèi)u貸款利息u手續(xù)費(fèi)u公正費(fèi)u.以正規(guī)發(fā)票為準(zhǔn)！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。32賣(mài)方稅費(fèi)賣(mài)方稅費(fèi)5/55/5所得稅所得稅相關(guān)法律法規(guī)相關(guān)法律法規(guī)發(fā)布單位發(fā)布單位執(zhí)行時(shí)間執(zhí)行時(shí)間政策名稱政策名稱文號(hào)文號(hào)主要內(nèi)容主要內(nèi)容深圳市地稅局 2000.7.5關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知 深地稅發(fā)2000464號(hào) 個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人稅。 深圳市地稅局 2000.8關(guān)于深圳市安居房上市有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知 深地稅發(fā)2000431號(hào)個(gè)人出售自用5年以上的安居房取得的所得，免征個(gè)人所得。國(guó)家

27、稅務(wù)總局2006.8.1 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)2006108號(hào)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。33房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅u納費(fèi)人納費(fèi)人房屋所有權(quán)人u稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)：企業(yè)：從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅原登記價(jià) 70% 1.2%個(gè)人：個(gè)人：從租計(jì)征房產(chǎn)稅年租金4%事業(yè)單位：事業(yè)單位：從租計(jì)征房產(chǎn)稅年租金12%出租方稅費(fèi)出租方稅費(fèi)1/31/3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。34房屋租賃管理費(fèi)房屋租賃管理費(fèi)u交費(fèi)人交費(fèi)人房屋所有權(quán)人u交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)房屋租賃管理費(fèi)年租金 2%出租方稅費(fèi)出租方稅費(fèi)2/32/3本報(bào)告是嚴(yán)格保密

28、的。35租賃手續(xù)費(fèi)租賃手續(xù)費(fèi)出租方稅費(fèi)出租方稅費(fèi)3/33/3u交費(fèi)人交費(fèi)人房屋所有權(quán)人u交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)租賃手續(xù)費(fèi)費(fèi)年租金 2%4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。36 三、三、深圳市房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估涉及的相關(guān)稅費(fèi)說(shuō)明深圳市房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估涉及的相關(guān)稅費(fèi)說(shuō)明本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。37抵押貸款評(píng)估涉及的相關(guān)稅費(fèi)抵押貸款評(píng)估涉及的相關(guān)稅費(fèi)企業(yè)名下物業(yè)企業(yè)名下物業(yè)u作為優(yōu)先于抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)必須在房地產(chǎn)價(jià)值中扣除。u抵押貸款評(píng)估中的預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)是假設(shè)估價(jià)對(duì)象變?yōu)椴涣假Y產(chǎn)時(shí)，以評(píng)估總值發(fā)生轉(zhuǎn)讓變更，賣(mài)方按規(guī)定應(yīng)繳納的稅費(fèi)。u當(dāng)權(quán)利人為企業(yè)且為公司貸款時(shí)扣稅方式有農(nóng)行和非農(nóng)行之分序序號(hào)號(hào)預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)農(nóng)行農(nóng)行非農(nóng)行非農(nóng)行1營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅2城建稅城建稅3教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加4印花稅印花稅5土地增值稅土地增值稅6企業(yè)所得稅（0）企業(yè)所得稅（0）7交易服務(wù)費(fèi)8訴訟費(fèi)用9拍賣(mài)費(fèi)用本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。38u依據(jù)：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行深圳分行關(guān)于修改抵押貸款保證額計(jì)算方法的通知（深農(nóng)銀辦2006122號(hào)）u訴訟費(fèi)用案件受理費(fèi)+申請(qǐng)執(zhí)行費(fèi) 案件受理費(fèi)按爭(zhēng)議標(biāo)大小的有七種比率；申請(qǐng)執(zhí)行費(fèi)按執(zhí)行金額有三個(gè)比率。u拍賣(mài)費(fèi)：根據(jù)抵押物所是深圳內(nèi)、外其計(jì)算方法不同。u拍賣(mài)費(fèi)、訴訟費(fèi)及執(zhí)行費(fèi)合計(jì)的計(jì)算公式如下 ： 拍賣(mài)費(fèi)、訴訟費(fèi)及執(zhí)行費(fèi)評(píng)估值（2.5%4%）（注：5000萬(wàn)元以下約為4%，5000萬(wàn)元到1億元之間約3%，1