建材超市商業(yè)項目可研報告

1、第一早項目概況一、項目名稱：北京市清河長毛絨廠項目二、項目地點(diǎn)：位于北京市海淀區(qū)清河橋東側(cè)，宗地范圍：東至前屯路，南至龍崗路，西至京昌高速路清河橋，北至公安黨校分院。三、占地面積：47917.9平方米（約71.8畝）四、項目現(xiàn)狀：地面建筑物面積23356.5平方米，絕大數(shù)為1-2層廠房，現(xiàn)廠區(qū)已經(jīng)停止生產(chǎn)，封閉待拆遷。五、選址位置圖：六、建筑規(guī)模：地上四層，地下一層?？偨ㄖ娣e 60000平方米其中：地上一層：12000平方米；地上二層：12000平方米；地上三層：12000平方米；地上四層：12000平方米；地下一層：12000平方米。七、項目背景及由來北京長毛絨廠成立于 1984 年 9

2、月，是隸屬于北京紡織控股有限責(zé)任公司的全民與集體 聯(lián)營企業(yè)，該廠自 1995 年由于經(jīng)營管理不善，企業(yè)負(fù)擔(dān)過重，造成連續(xù) 7 年虧損，已不能 清償債務(wù)，故申請并經(jīng)北京市高級人民法院裁定，宣告北京長毛絨廠于 2002 年 9 月 5 日破 產(chǎn)。長毛絨廠破產(chǎn)清算組于 2003年3月 13日委托長城國際拍賣公司發(fā)布拍賣公告，對該廠 進(jìn)行拍賣，包括房屋土地及房地配套設(shè)施、生產(chǎn)設(shè)備、存貨等財產(chǎn)，拍賣保證金 1600 萬元 人民幣，竟拍成功后，須于 3 個月內(nèi)付清余款。該土地現(xiàn)有 7 家租賃方，其中 6 家將于近期到期，只有北京福仁堂藥店于 2001 年 8 月 簽訂協(xié)議，租賃長毛絨廠 370 平方米用地

3、，租期 10 年。現(xiàn)已興建 3 層樓房，并已辦理了相 關(guān)手續(xù)。八、資產(chǎn)評估情況北京長毛絨廠破產(chǎn)清算組委托北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司于 2002 年對該項目進(jìn)行了 評估，評估值如下：財產(chǎn)評估總值為 5358.38 萬元，具體如下：1、土地使用權(quán)評估值 3162.58 萬元，2、機(jī)器設(shè)備評估值 364.16 萬元，3、地面建筑物評估值 1071.93 萬元，4、流動資產(chǎn)評估值 721.02 萬元，5、其它資產(chǎn)評估值 38.69 萬元，扣除貨幣資金和應(yīng)收帳款 636.02 萬元可供變現(xiàn)的實物資產(chǎn)為 4722.06 萬元第二章 投資環(huán)境及市場分析一、項目區(qū)位分析交通分析 ：該項目位于海淀區(qū)八達(dá)嶺高速公

4、路清河橋東側(cè)，地處北京城北通風(fēng)口，北五環(huán)北側(cè)， 距離北五環(huán)上清橋不超過 500 米，是河北北部、山西、內(nèi)蒙進(jìn)出北京的必經(jīng)之地，從該項 目到北二環(huán)德勝門僅需 15分鐘車程。該項目三面臨路，規(guī)劃地鐵 4號線從項目宗地東側(cè)通 過。該項目宗地處于地鐵十三號線（輕軌）環(huán)繞核心地帶，西望頤和園、圓明園、上地國 際科技創(chuàng)業(yè)園、中關(guān)村軟件園，北看西三旗高新建材工業(yè)開發(fā)區(qū)，東攜國家森林公園和亞 奧商圈，南顧清華、北大、人大等知名高校園區(qū)和中關(guān)村高科技園區(qū)，具有極好的區(qū)位優(yōu) 勢和交通優(yōu)勢。二、項目商圈分析 ：根據(jù)項目區(qū)位特點(diǎn)和項目周邊情況，將本項目按三、五、八公里半徑劃分為三層商圈：第一商圈（半徑三公里） ：八達(dá)

5、嶺高速沿線有金五星商廈、清河建材裝飾材料市場、環(huán) 三旗建材城、小營環(huán)島建材城、大中電器、金隅商廈、萬家燈火建材城等各類商業(yè)設(shè)施， 另外周邊還有普爾斯馬特會員店、清河百貨商店、天客隆超市（小營店） 。第二商圈（半徑五公里） ：八達(dá)嶺高速沿線健翔橋北有名流家居，西面有上地建材城，北面西三旗有好美家等商業(yè)設(shè)施。商圈內(nèi)有富潤家園、志新學(xué)苑、尚源國際公寓、學(xué)府園、 海豐園、澳林春天、北沙灘商住樓、上地家園、怡美家園、當(dāng)代城市家園、新康園、硅谷 先鋒、森林大第、楓丹麗舍、北京人家、龍城花園、領(lǐng)秀硅谷、金榜園、龍澤苑、知本時 代、萬潤家園、寬 HOUS、E 流星花園、富泉花園、金色假日酒店等大量房地產(chǎn)項目。

6、第三商圈（半徑八公里） ：本商圈東至亞奧商圈，向南接近北三環(huán)，向西涵蓋頤和園、 圓明園、上地信息產(chǎn)業(yè)基地，向北可輻射西三旗、回龍觀、昌平，同時可吸引部分延慶及 河北、內(nèi)蒙、山西客流。三、項目市場分析 ：據(jù)統(tǒng)計， 2002年，北京市商品房銷售面積達(dá) 1708.3 萬平方米,比上年增長 41.8%；商 品住宅銷售面積達(dá) 1604.4 萬平方米 , 比上年增長 42.3%。全市商品房施工面積為 75108 萬平方米，比上年增長 259；全市商品房竣工面積 23844 萬平方米，比上年增長 397。2002 年，本市商品住宅施工面積為 53976 萬平方米，比上年增長 24 1，占 全市住宅施工面積的

7、 887；商品住宅竣工面積 19262 萬平方米， 比上年增長 382， 占全市住宅竣工總面積的 880，提高 108 個百分點(diǎn)。住宅開發(fā)的顯示出良好勢頭。項目商圈面積約為 200 平方公里，商圈內(nèi)有固定人口約 130萬，商圈內(nèi)人均國內(nèi)生產(chǎn) 總值約為 27000元，人均年收入 17000元，商圈內(nèi)商品房銷售面積約為 200萬平方米 /年， 平均售價約為 40004500元/平方米，新房裝修支出約為 5 萬元/戶，另外還有大量的舊住 宅進(jìn)入家庭裝修更新時期， 家裝建材市場容量約為 3040 億元，東方家園市場份額預(yù)計約 為 3.5 億元，項目周邊建材攤位市場租金價格約 7-9 元/ 平方米?天

8、四、項目定位和市場前景項目商圈內(nèi)的各類建材市場以中低檔為主，只有名流家居、好美家等少數(shù)項目定位為 中高檔，但它們或品類缺乏或選址偏遠(yuǎn)，東方家園品類齊全，該項目又極具區(qū)位和交通優(yōu) 勢，故該項目定位為大型家裝建材超市，將具有良好的市場前景。第三章 項目投資成本分析一、項目投資估算本項目投資包括本項目的建設(shè)投資和開店費(fèi)用兩個部分（具體費(fèi)用詳見下表）。清河長毛絨廠項目建設(shè)投資測算表土地面積：47917平方米建筑面積：60000平方米序號項目名稱單方造價（元/平方米）總價（萬元）-一一土地成本11677000二二二前期費(fèi)用2001200建安費(fèi)用250015000四配套費(fèi)用3502100五財務(wù)費(fèi)用1277

9、62六不可預(yù)見費(fèi)1821092七總計456127366注：因該項目可供變現(xiàn)的實物資產(chǎn)評估值為4722.06萬元，政府為清償該廠破產(chǎn)債務(wù)支付7000萬元，因此該地塊土地成本暫定為 7000萬元。開店費(fèi)用主要包括四項費(fèi)用，共計 2342萬元。其中：（1）店內(nèi)設(shè)備費(fèi)：792萬元。（2）IT系統(tǒng)設(shè)備費(fèi)：150萬元。（3）開辦費(fèi)：400萬元。（4）流動資金：1000萬元。以上兩項費(fèi)用合計29708萬元第四章經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析銷售收入預(yù)計：預(yù)計正常年份該項目一層超市部分年銷售額為 3.5億元。地下一層及二、三、四層出租市場部分租金收入為7689萬元。年經(jīng)營成本1、人員工資： 360 萬元2、固定資產(chǎn)折舊：

10、872 萬元3、開辦費(fèi)攤銷： 80 萬元4、流動資金貸款利息： 60 萬元5、 經(jīng)營管理費(fèi)： 1750 萬元6、 物業(yè)費(fèi)用： 1080 萬元年經(jīng)營成本合計 ：4202 萬元。二、毛利額 =35000/1.17*18%+7689*94.5%=12650萬元三、 凈利潤 =12650-4202=8448萬元四、 稅后凈利潤 =8448*67%=5660萬元五、投資利潤率 =5660/29708*100%=19.05%六、 投資回收期 =29708/ （5660+952）=4.49 年第五章 風(fēng)險性分析對于該項目，影響其投資回報的因素主要有三個：前期土地成本、年銷售額、租金以下就這三個因素對投資回報

11、的敏感性進(jìn)行分析。:敏感性分析表序號項目變動幅度（%投資利潤率（%投資回收期（年）0019.054.49基本方案1土地成本-1019.504.39+ 1018.604.602年銷售額+ 1020.274.26-1017.804.753租金+ 1020.704.18-1017.404.85、投資利潤率的敏感性分析圖投資利潤率（%租金年銷售額土地成本19.0520 10 0 10 20敏感因素變動率（%三：投資回收期的敏感性分析圖租金年銷售額土地成本4.4920 10 0 10 20敏感因素變動率（%四：排序并確定敏感性因素： 租金？年銷售額？ 土地成本五：分析結(jié)論：在三個因素中，對投資效果影響最大的是租金水平，其次是東方家園一層店的 年銷售額，最后是前期土地成本。所以租金水平的確定是首先需要控制的。第六章 項目綜合評價一、 經(jīng)濟(jì)效益評價通過上述測算，本項目投資利潤率達(dá) 19.05%，投資回收期為 4.49 年，高于一般商業(yè) 房地產(chǎn)項目的平均利潤率，具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益，在經(jīng)濟(jì)效益上是可行的。二、 社會效益評價在清河興建東方家園建材超市，可將東方家園這一先進(jìn)的建材裝飾材料經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)一 步引入該區(qū)域，改善該區(qū)域的市場結(jié)構(gòu)和消費(fèi)