欽州市皇庭翡翠華府可行性研究報告

1、一、一、 項目總論項目總論 1.11.1 項目項目簡介簡介 1.1.11.1.1 項目位置項目位置 欽州.皇庭國際新城位于欽州市河?xùn)|新區(qū)核心地帶，公共場館的東北面，南臨規(guī)劃子材西大街， 距規(guī)劃的子材大橋 1.7KM、距市行政中心 1.0KM,有蓬萊大道穿過，交通十分便利。欽州.皇庭國 際新城為體育公園配套房地產(chǎn)開發(fā)項目，用地性質(zhì)以居住為主，兼容商業(yè)用地?？傆玫孛娣e.33， 含 B 地塊（翡翠公館） 、C 地塊（翡翠華府） 、D 地塊（體育公園）三大塊。整個項目統(tǒng)一規(guī)劃， 分期建設(shè)，先期開發(fā) C 地塊（翡翠華府） 。翡翠華府基地位于欽州市蓬萊大道西側(cè)，呈方形。該地 塊以西面小區(qū)主入口道路為界，分

2、期建設(shè)，規(guī)劃凈用地面積為.41，包含會所、幼兒園、沿街商 鋪及 18 層住宅、11+1 層住宅、低層住宅及高級公寓等。宗地位置如圖： 1.1.21.1.2 項目總體規(guī)劃要求項目總體規(guī)劃要求 皇庭國際新城項目由欽州皇庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)開發(fā)，皇庭翡翠華府項目屬于皇庭國 際新城第二期，項目毛用地面積.93，規(guī)劃凈用地面積.41 平方(約 200.3 畝),規(guī)劃地上總建筑面 積約.4 萬，地下室建筑面積 41787.32 平米，建筑占地 49442.11 平米，容積率 2.5，項目分 為高層住宅、小高層住宅、低層公寓、商業(yè)及配套等業(yè)態(tài)。其中，18 層住宅建筑面積（2712 戶） 為.5，11 層

3、住宅建筑面積（160 戶）為 20127.36，6 層住宅建筑面積（170 戶）為 16334.1，低層住宅建筑面積（137 戶）為 30444.64，高級公寓建筑面積（12 戶）為 3091.38，居住戶數(shù) 3191 戶，居住人口可達 1.1 萬余人。 1.1.31.1.3 項目規(guī)劃指標項目規(guī)劃指標 翡翠華府總體經(jīng)濟技術(shù)指標表翡翠華府總體經(jīng)濟技術(shù)指標表 毛用地面積（毛用地面積（） .93 地下室建筑面積（地下室建筑面積（） 41787.32 凈用地面積（凈用地面積（） .41 容積率容積率 2.5 地面以上總建筑面積地面以上總建筑面積 .4 建筑占地面積（建筑占地面積（） 49442.11

4、幼兒園 2302.21 建筑密度建筑密度 37% 會所（不含物管） 2793.09 綠地面積（綠地面積（） 41662.11 商業(yè) 30523.27 綠地率綠地率 31.20% 公廁（設(shè)于地下室） 30 小汽車停車位（個）小汽車停車位（個） 1102 變配電房（設(shè)于地下室） 300 地下停車位 819 物業(yè)管理用房（） 359.78 室外生態(tài)停車位 283 住宅建筑面積（住宅建筑面積（） 摩托車停車位 1270 18 層住宅建筑面積（2712 戶） .5 自行車停車位 4200 11 層住宅建筑面積（160 戶） 20127.36 住宅總戶數(shù)（戶） 3191 6 層住宅建筑面積（170 戶）

5、16334.1 低層住宅建筑面積（137 戶） 30444.64 90以上 1028 戶，面積.1，占總面 積 59.27% 高級公寓建筑面積（12 戶） 3091.38 90以下 2163 戶，面積.9，占總面 積 40.73% 架空層建筑面積架空層建筑面積 3557.45 居住人口（人）居住人口（人） 11168.5 1.21.2 集團簡介及理念集團簡介及理念 1.2.11.2.1 集團介紹集團介紹 皇庭地產(chǎn)集團是經(jīng)中國工商行政管理部門核準成立的大型專業(yè)地產(chǎn)企業(yè)集團，以房地產(chǎn)業(yè)為 主營業(yè)務(wù)，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、工程管理顧問、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介顧問等。 集團及下屬控股房地產(chǎn)開發(fā)公司自

6、1997 年即開始從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，已開發(fā)房地產(chǎn)面積近 50 萬平方米，具有代表性的項目有“皇庭居” 、 “皇庭彩園” 、 “皇庭世紀”及“皇庭香格里”等皇 庭系列品牌項目。目前在深圳地區(qū)在建項目深圳皇庭港灣國際，建筑面積約 10 萬平方米，屬深圳 高端產(chǎn)品、主要客戶群為企業(yè)中高級管理人員及高級技術(shù)人員等。公司實力雄厚，開發(fā)的樓盤在 深圳地區(qū)享有較高的社會聲譽。 集團下屬公司皇庭物業(yè)是深圳市物業(yè)管理協(xié)會會員單位，并在同行中率先通過 ISO9001:2000 國際質(zhì)量體系認證。公司管理面積逾 70 多萬平方米，所管轄的皇庭居、皇庭彩 園、皇庭香格里和皇庭世紀等系列精品物業(yè)小區(qū)均獲得了“優(yōu)秀小區(qū)

7、” 、 “安全文明小區(qū)” 、 “花園 式園林小區(qū)” 、 “青年文明號”等榮譽稱號。集團下屬公司中行監(jiān)理是國家核定的第一批甲級監(jiān)理 單位，現(xiàn)已成為深圳市監(jiān)理工程師協(xié)會常務(wù)理事、副會長單位。擁有建設(shè)部核準的 5 項甲級資質(zhì) 和 1 項乙級資質(zhì)，是深圳市監(jiān)理行業(yè)的前三甲，2005 年元月被評為中國深圳行業(yè)十強企業(yè)，是深 圳市頗具影響力的監(jiān)理公司。 集團下屬公司皇庭置業(yè)，主要從事房地產(chǎn)顧問、地產(chǎn)金融經(jīng)紀等綜合服務(wù)體系，提供房地產(chǎn) 開發(fā)、土地出讓到二手房租售的全程專業(yè)服務(wù)。公司秉承“惜您所托”的經(jīng)營理念，以誠信、專 業(yè)、優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)值的服務(wù)宗旨贏得了市場的認可和關(guān)注，目前發(fā)展態(tài)勢良好。 集團全資下屬子公司欽

8、州皇庭房地產(chǎn)開發(fā)公司負責(zé)廣西地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，將在欽州推出 “皇庭翡翠灣” 、 “翡翠華府” 、 “翡翠公館” 、 “欽州體育公園”項目，總建筑面積約 60 萬平方米， 將為欽州帶來全新的建筑理念和前所未有的居住享受。 1.2.21.2.2 企業(yè)理念企業(yè)理念 皇庭地產(chǎn)集團貫徹專業(yè)化經(jīng)營思想，注重人才團隊建設(shè)，現(xiàn)已成為中國房地產(chǎn)行業(yè)中技術(shù)力 量及專業(yè)技術(shù)人才儲備最為雄厚的企業(yè)之一?；释サ禺a(chǎn)集團建立了科學(xué)化的組織架構(gòu)和規(guī)范化的 管理模式，形成了以“創(chuàng)想未來生活” 、 “誠信、務(wù)實、專業(yè)、創(chuàng)新”為核心的企業(yè)價值觀及獨具 特色的企業(yè)文化，逐步樹立和強化了皇庭地產(chǎn)品牌，被評為“全國質(zhì)量、服務(wù)誠信示范企業(yè)

9、”及 “中國最具影響力深圳品牌” 。 1.31.3 項目開發(fā)單位概況項目開發(fā)單位概況 欽州市皇庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2006 年 9 月經(jīng)工商行政管理部門核準在廣西成立,注冊資 金為 1000 萬元。公司以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù),經(jīng)營范圍包括基礎(chǔ)工程和市政工程。 根據(jù)集團的發(fā)展戰(zhàn)略，立足深圳，輻射廣西，廣西作為環(huán)北部灣區(qū)域，東盟經(jīng)濟合作區(qū)的總 部，發(fā)展前景廣闊。欽州皇庭地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的地產(chǎn)項目屬于欽州市政府招商引資的項目， 得到了當(dāng)?shù)卣拇罅χС郑蠚J州市政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求。公司機構(gòu)按照“精干、高效”的 原則，現(xiàn)設(shè)置有：營銷策劃部、投資發(fā)展部、成本管理部、工程采購部、項目部、規(guī)劃設(shè)計

10、部、 行政人事部、計劃財務(wù)部，現(xiàn)有員工 61 人。公司秉承皇庭集團“創(chuàng)想未來生活”的開發(fā)宗旨，憑 借皇庭集團十年的探索和實踐的積淀，著力于為欽州人民提供高檔、時尚、舒適、具有綜合素質(zhì) 高及高性價比特征的產(chǎn)品。 目前在欽州地區(qū)在建項目為“皇庭國際新城”項目，該項目總建筑面積約 60 萬平方米，由四 部分組成，分別為“皇庭翡翠灣” 、 “皇庭翡翠華府” 、 “皇庭翡翠公館”及“國際體育公園” 。其中 “皇庭翡翠華府”建筑面積約為 33 萬平方米，位于欽州市蓬萊大道西面、中央政務(wù)區(qū)、政府八大 場館核心區(qū)位，周邊綠色景觀資源豐富，將打造成欽州市首席親水人文高尚名宅。公司貫徹專業(yè) 化經(jīng)營思想，注重人才團

11、隊建設(shè)，技術(shù)力量及專業(yè)技術(shù)人才儲備雄厚。并且建立了科學(xué)化的組織 架構(gòu)和規(guī)范化的管理模式，形成了以“創(chuàng)想未來生活” ， “誠信、務(wù)實、專業(yè)、創(chuàng)新”為核心的企 業(yè)價值觀及獨具特色的企業(yè)文化，逐步樹立和強化了皇庭地產(chǎn)品牌。目前公司與欽州市政府的洽 談,進一步擴大投資,增加土地儲備,同時也擬在廣西南寧儲備項目,為公司在廣西的持續(xù)發(fā)展奠定堅 實基礎(chǔ)。 1.41.4 編制依據(jù)編制依據(jù) 本項目可行性報告根據(jù)欽州皇庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和欽 州市有關(guān)規(guī)劃，在實地考察與市場研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目的開發(fā)融資 提供科學(xué)的決策依據(jù)。 此外，本項目可行性研究報告編制依據(jù)

12、還有： 欽州市國土資源局國有土地使用權(quán)證 、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ； 欽州市皇庭國際新城項目紅線圖； 欽州市國土資源局欽州市房地產(chǎn)發(fā)展報告 ； 欽州市統(tǒng)計局相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)、欽州市市場調(diào)研報告。 1.51.5 結(jié)論結(jié)論 由于項目規(guī)模在欽州較大，社區(qū)配套相對齊全，樓盤整體檔次較高，對推動欽州市房地產(chǎn)市 場的發(fā)展，改善欽州市居民居住條件將會產(chǎn)生重大作用，本項目并可解決 1.1 萬余位居民住房問 題，社會效益非常明顯。 通過一系列環(huán)境保護措施，將項目建設(shè)對水、植被、動植物等造成的影響降到了最低且保護 了生態(tài)的原生性、完整性，環(huán)境效益明顯。 本項目的財務(wù)收益非常可觀：本項目預(yù)計總銷售收入為萬元，總投資為本

13、項目預(yù)計總銷售收入為萬元，總投資為 6414864148 萬元，稅后凈萬元，稅后凈 利潤利潤 2967429674 萬元，投資利潤率萬元，投資利潤率 46.26%46.26%。因此，從社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益來看，本項目。因此，從社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益來看，本項目 可行。可行。 同時，隨著欽州市房地產(chǎn)市場的逐步完善，憑借我司及集團投資母公司完善的營運管理機制、 優(yōu)秀的各類專業(yè)人才和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗,本項目必將取得成功,并成為當(dāng)?shù)卮祟愴椖恐械囊坏?亮麗的風(fēng)景線。 二、二、 項目投資環(huán)境及市場分析項目投資環(huán)境及市場分析 2.12.1 市場宏觀環(huán)境市場宏觀環(huán)境 2006 年 1 月 1

14、6 日，中國國務(wù)院正式批準實施廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃 ，標志著廣西 北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)已納入國家發(fā)展戰(zhàn)略。北部灣位于中國南海西北部，是指中國的廣西沿海、 廣東雷州半島、海南西部，以及越南東北部所圍成的海域，即通常所說的兩國四方。廣西北部灣 經(jīng)濟區(qū)處于北部灣頂端的中心位置，主要包括南寧市、北海市、欽州市、防城港市所轄區(qū)域范圍， 同時，包括玉林市、崇左市的交通和物流。土地面積 4.25 萬平方公里，海域總面積近 13 萬平方 公里，海岸線長 1595 公里，人口 1240 余萬。 廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的功能定位是：立足北部灣、服務(wù)三南（西南、華南和中南） 、溝通東中 西、面向東南亞，充分發(fā)揮連接多

15、區(qū)域的重要通道、交流橋梁和合作平臺作用，以開放合作促開 發(fā)建設(shè)，努力建成中國東盟開放合作的物流基地、商貿(mào)基地、加工制造基地和信息交流中心， 成為帶動、支撐西部大開發(fā)的戰(zhàn)略高地和開放度高、輻射力強、經(jīng)濟繁榮、社會和諧、生態(tài)良好 的重要國際區(qū)域經(jīng)濟合作區(qū)。 廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)是中國西部唯一沿海的地區(qū)。處于中國東盟自貿(mào)區(qū)、泛北部灣經(jīng)濟合作 區(qū)、大湄公河次區(qū)域、中越兩廊一圈、泛珠三角經(jīng)濟區(qū)、西南六省（區(qū)、市）協(xié)作等多個區(qū)域合 作交匯點，南擁北部灣，背靠大西南，東連珠三角，面向東南亞，西南與越南接壤。是中國沿海 與東盟國家進行陸上交往的樞紐，是促進中國與東盟全面合作的重要橋梁和基地，區(qū)位優(yōu)越，戰(zhàn) 略地位突

16、出，發(fā)展?jié)摿薮?，其對于加快廣西發(fā)展，深入實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，完善中國沿海沿 邊區(qū)域發(fā)展布局，推進中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)都具有十分重大的意義。 2.22.2 欽州市投資環(huán)境分析欽州市投資環(huán)境分析 2.2.12.2.1 欽州市概況欽州市概況 欽州地處廣西沿海地區(qū)中心位置，是華南經(jīng)濟圈、西南經(jīng)濟圈與東盟經(jīng)濟圈的結(jié)合部，是西 南地區(qū)最便捷的出海通道，是連接中國西南、華南、中南與東盟大市場的重要樞紐。位于南寧、 北海、欽州、防城港“3+1”北部灣（廣西）經(jīng)濟圈的核心位置，距離南寧 128 公里、防城 43 公 里、北海 100 公里。距南寧北海機場僅 100 公里?，F(xiàn)轄二縣四區(qū)，即靈山縣、浦北縣、欽

17、南區(qū)、 欽北區(qū)、欽州港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和欽城管理區(qū)，總?cè)丝?310 多萬，總面積 10843 平方公里。 2.2.22.2.2 欽州市經(jīng)濟發(fā)展欽州市經(jīng)濟發(fā)展 2007 年，全市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)快速協(xié)調(diào)發(fā)展。全市生產(chǎn)總值 303.87 億元，按戶籍平 均人口計算，全市人均生產(chǎn)總值達到 8626 元，增長 14.7%。全市生產(chǎn)總值突破 300 億元，人均 生產(chǎn)總值突破 1000 美元，綜合經(jīng)濟實力進一步增強。 2007 年全市全社會固定資產(chǎn)投資 166.29 億元。房地產(chǎn)開發(fā)投資加快發(fā)展，共完成投資 23.46 億元，增長 85.43%。商品房銷售面積 80.7 萬平方米，增長 6.56%；商品房銷

18、售額 17.02 億元。全市 500 萬元以上投資項目共有 466 個，比去年同期多 36 個；500 萬元以上投資 項目累計完成投資 102.2 億元。2007 年，全市財政收入達到 23.56 億元。2007 年欽州港區(qū)實 現(xiàn)生產(chǎn)總值 30.19 億元，同比增長 40%。實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 83.9 億元，全社會固定資產(chǎn) 投資完成 57.29 億元，財政收入 6.03 億元。 2.2.32.2.3 欽州市規(guī)劃情況欽州市規(guī)劃情況 欽州市委、市政府制訂并實施了“以港興市，以市促港，項目支撐，開放帶動，建設(shè)臨海工 業(yè)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略。 2010 年，預(yù)計全市生產(chǎn)總值達到 400 億元以上（2

19、005 年價格，下同） ， 五年平均增長 15%以上；財政收入達到 38 億元，五年平均增長 22%；工業(yè)總產(chǎn)值達到 550 億元， 五年平均增長 25%；全社會固定資產(chǎn)投資累計完成 650 億元，比“十五”增長 1.5 倍。2010 年， 城鎮(zhèn)人口達到 125 萬，城鎮(zhèn)化率提高到 35%。中心城市 人口 40 萬以上，建設(shè)用地 50 平方公里。2010 年，城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12000 元，農(nóng)民人均純收入 4000 元，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4.5%以內(nèi)，城鎮(zhèn)居民 人均居住面積 22 平方米，農(nóng)村居民人均居住面積 24 平 方米，城市人均公共綠地面積 10 平方米，五年城鎮(zhèn)新增 就業(yè)

20、人數(shù) 15 萬人、新增農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移人數(shù) 25 萬人。 十一五及十二五計劃中，將繼續(xù)實施“東進、南拓”和“通江達?！钡某鞘锌臻g發(fā)展戰(zhàn)略， 2020 年形成由主城區(qū)、欽州港區(qū)、犀牛腳濱海新區(qū)、大番坡濱海新區(qū)組成的濱海組團式結(jié)構(gòu)。 2.2.42.2.4 欽州市房地產(chǎn)市場特征及趨勢欽州市房地產(chǎn)市場特征及趨勢 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 到目前為止，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 128 家（其中市區(qū) 94 家），取得三級資質(zhì) 14 家， 四級資質(zhì) 31 家，暫定資質(zhì) 83 家。比 2006 年底的 95 家增加了 33 家，比 2005 年底的 70 家 增加了 58 家。 房地產(chǎn)投資 據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全市房地產(chǎn)開發(fā)

21、 2007 年 112 月累計完成投資達 23.46 億元,同比增 長 85.42%。(如表 1) 表表 1.1.按用途完成開發(fā)投資數(shù)據(jù)表按用途完成開發(fā)投資數(shù)據(jù)表( (萬元萬元) ) 20072007 年年 1 11212 月月前年同期前年同期同比增長同比增長(%)(%) 完成投資 85.42 開發(fā)資金來源 2007 年 112 月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達 24.08 億(其中國內(nèi)貸款 2.6624 億元,自籌資金 1.25528 億元, 其他資金 8.8144 億元。)與前年同期相比增長 87.86%。(如表 2) 表表 2.2.房地產(chǎn)資金來源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表房地產(chǎn)資金來源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表( (萬元萬元)

22、) 土地征用與購置 20072007 年年 1 11212 月月前年同期前年同期同比增長同比增長(%)(%) 資金來源合計 87.86 其中：國內(nèi)貸款 266241893440.61 利用外資 475221114.9 自籌資金 7550366.25 其它 8814433510163.03 據(jù)欽州市土地交易中心網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示：至 2007 年 12 月底止,市區(qū)（含欽州港）內(nèi)房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)土地購置 16 宗，面積和土地購置成交價款分別是 2066.02 畝和.26 萬元,土地購置成交均 價為 53.47 萬元/畝。(如表 3)所述數(shù)據(jù)已含市永福大橋東岸分三年時間向受讓人的整合用地。由 欽州市土地

23、交易中心提供（含南、北區(qū)及欽州港數(shù)椐不含兩縣數(shù)據(jù)）。 表表 3.3.土地購置數(shù)據(jù)表土地購置數(shù)據(jù)表( (畝、萬元、畝畝、萬元、畝/ /萬元萬元) ) 20072007 年年 1 11212 月月20062006 年年 1 11212 月月同比增長同比增長(%)(%) 土地購置面積（畝） 2066.02650.256210.58 土地購置成交價款 .2620614426.58 土地購置成交均價 53.4731.769.55 商品房建設(shè) 2007 年 112 月全市的商品房新開工面積、竣工面積均有不同程度的増加。 (如表 4)如下 數(shù)據(jù)由各級建設(shè)主管部門提供。 表表 4.4.商品房建設(shè)數(shù)據(jù)表商品房建

24、設(shè)數(shù)據(jù)表( (萬萬 M2)M2) 20072007 年年 1 11212 月月20062006 年年 1 11212 月月同比增長同比增長(%)(%) 新開工面積 145.9373.0899.68 竣工面積 75.6550.3950.13 商品房交易 市區(qū)（含港區(qū)）當(dāng)月多層建筑均價為 2500.0 元/平方米；小高層及高層均價達 2700 元/平 方米左右。另全市的商品房空置情況已有明顯改善,到 2007 年 12 月底止合計空置面積 11.58 萬 平方米,比 06 年合計空置面積 15.28 萬平方米減少了 3.70 萬平方米。(如表 5)空置部分主要還是 營業(yè)性用房。 表表 5.5.商品

25、房交易數(shù)據(jù)表商品房交易數(shù)據(jù)表 名名 稱稱20072007 年年 1212 月份月份20062006 年年 1 11212 月月備注備注 商品住房銷售額(萬元) 22127.5 由建設(shè)主管部門提供 商品住房銷售面積(萬 M2) 8.6577.59 商品住房均價(元/M2) 25581650 2007 年 112 月商品房累計 空置面積(萬 M2) 11.5815.28 由統(tǒng)計部門提供 房地產(chǎn)交易 與 2006 年同期相比，市區(qū)（含欽州港）房地產(chǎn)交易情況良好。據(jù)市房地產(chǎn)監(jiān)理處、交易中心 統(tǒng)計，2007 年 12 月底止共辦理房屋貸款抵押（含現(xiàn)房、在建工程和預(yù)購商品房抵押）7462 宗， 抵押面積

26、156.18 萬平方米，抵押登記金額 25.26 億元，分別比 2006 年同期增長 53.6、42.0 %和 81.96 %；共辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記（含普通房、已購公房的買賣; 未含繼承和 贈與登記）627 宗，面積 11.0 萬平方米，交易登記金額 12305.9 萬元,分別比 06 年同期增長 10、21.14%和 95.65%;共辦理商品房合同備案登記 5781 宗,面積 67.52 萬平方米,同比增長 72.62%、60.26%。 表表 6.6.房地產(chǎn)交易情況數(shù)據(jù)表房地產(chǎn)交易情況數(shù)據(jù)表 20072007 年年 1 11212 月月20062006 年年 1 11212 月月同比增長同比增

27、長(%)(%) 房屋抵押宗數(shù) 7462485853.6 房屋抵押面積(萬 M2) 156.18109.9842 房屋抵押金額(萬元) 81.96 房屋轉(zhuǎn)讓宗數(shù) 62757010 房屋轉(zhuǎn)讓面積(萬 M2) 119.0821.14 房屋轉(zhuǎn)讓金額(萬元) 12305.996289.895.65 商品房合同備案登記宗數(shù) 5781334972.62 合同備案登記面積(萬 M2) 67.5242.1360.26 分析：分析： 與 2006 年同期相比，商品房新開工、在建和竣工面積均有不同程度的增加。預(yù)計今年可售商 品房仍將大幅增加，商品住房緊缺現(xiàn)象將可得到逐步緩解。另因北部灣新區(qū)納入國家戰(zhàn)略等利好 消息，

28、受國家宏觀調(diào)控影響，估計房價將保持平衡，購房者將有更大的選擇空間。 2.2.52.2.5 欽州房地產(chǎn)市場總體特征欽州房地產(chǎn)市場總體特征 根據(jù)對欽州房地產(chǎn)市場的調(diào)研，主要呈現(xiàn)如下特征： 價格上升快，價差小，出現(xiàn)售價“一刀切”現(xiàn)象 2006 年下半年開始銷售價格急劇上升，商品房整體價格由 1400 元/平方米左右上升到 目前 2600 元/平方米（指多層住宅）左右，最低售價 2000 元/平方米左右，最高售價 3300 元/平方米，且市區(qū)與港區(qū)差別不大，均在 2800 元/平方米，各個樓盤銷售價格相近，價差小， 出現(xiàn)售價“一刀切”現(xiàn)象。 消費心理日趨成熟 經(jīng)過幾年的市場培育及引導(dǎo)，消費者的傳統(tǒng)保守

29、思想開始瓦解，價值取向發(fā)生變化，消費 心理及消費行為日趨理性與成熟，消費時除考慮價格、地段位置、環(huán)境、戶型等基本因素外， 也關(guān)心項目的品牌、配套、文化內(nèi)涵、綠化、物管等深層次因素，考慮除房子居住功能以外的 人文因素。 產(chǎn)品開發(fā)由初級到中高級過度，過渡進入品質(zhì)品牌階段 隨著城市發(fā)展需要，欽州房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過幾年市場的初級培育，即將完成產(chǎn)品階段使命， 過渡進入品質(zhì)品牌階段；也因地價的不斷上漲，向天空要土地的開發(fā)時代必然導(dǎo)致高層產(chǎn)品成 為市場主流產(chǎn)品。 客戶區(qū)域來源廣泛 住宅購買群體以欽州當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主、機關(guān)、事業(yè)、企業(yè)單位人員為主，以及欽州市所管轄 的周邊的各縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)的進城人士等，市場輻射范圍日趨擴

30、大。 大盤時代興起，品質(zhì)樓盤引領(lǐng)市場 2007 年下半年開始，各區(qū)版塊逐漸出現(xiàn)百畝以上的大盤，打破了原來由“世紀新城”、 “悉尼陽光”、“長榮新城”構(gòu)成的“三大盤圍城”格局，呈現(xiàn)大盤百花齊放的態(tài)勢，大地產(chǎn) 大格局大投資已經(jīng)成為欽州城市開發(fā)潮流，并將逐步改寫欽州房產(chǎn)格局，優(yōu)化欽州房地產(chǎn)產(chǎn)品 結(jié)構(gòu)，引領(lǐng)欽州房產(chǎn)在資源利用最大化的基礎(chǔ)上，提升整個市場的產(chǎn)品水平和消費水平，如中 地江濱國際、嘉華東方明珠等。 消費需求開始趨向多元化 欽州居民家庭觀念濃厚，兩代、三代甚至四代同堂的現(xiàn)象很普遍，購買商品房時往往從大 家庭角度考慮。隨著年輕人觀念的轉(zhuǎn)變，開始考慮脫離大家庭自營小家的打算，一房兩房開始 受到市場

31、的青睞，同時投資需求的變化必要求對產(chǎn)品也要開始走向多元化。 中低收入群體消費欲望激活，緊湊實用型小戶緊缺 欽州市場原積累消費力已經(jīng)消化得差不多，在市場日趨發(fā)展壯大，價格增長迅猛的情況下， 一直處于觀望狀態(tài)的低收入家庭的消費需求一直沒有得到有效釋放，如今這個群體的購房欲望 已經(jīng)被激發(fā)出來，但就目前欽州市場而言，80 平米以下的兩房及 100 平米以下的三房等緊湊 型戶型相對好賣。 開發(fā)理念和操盤水平亟待提高，市場面臨重洗牌 部分開發(fā)商開發(fā)理念陳舊，投資只憑經(jīng)驗，忽視科學(xué)決策，重視后期銷售，不重視前期的 市場定位策略。不去分析尋找客戶的需求，不重視樓盤差異化營銷，而熱衷于跟風(fēng)開發(fā)。 2.32.3

32、項目周邊在售案例樓盤分析項目周邊在售案例樓盤分析 2.3.12.3.1 中地濱江花園中地濱江花園 （1）基本信息 項目地址欽州永福東大街，二橋與揚帆大道交接口處 開發(fā)商開發(fā)商廣西中地置業(yè)有限公司 樓盤規(guī)模樓盤規(guī)模占地 70.66 萬平方米（一期平方米） ，總建面 168 萬平方米（一期平方米） 預(yù)約和開盤時間預(yù)約和開盤時間2008 年 1 月 1 日開盤 銷售情況銷售情況推出多層二房和三房基本售罄，高層小戶型公寓銷售良好，準備推出 18 層三房和兩房 總體銷售率總體銷售率約 30%折扣后均價折扣后均價2850 元/平方米 優(yōu)惠折扣優(yōu)惠折扣一次性 97 折，按揭 99 折 推廣語推廣語/ /主打

33、特點主打特點欽州東區(qū)，中地在造一座城 （2）項目產(chǎn)品統(tǒng)計及優(yōu)劣勢分析 一期首批單位戶型配比 總數(shù)總數(shù)戶型戶型套數(shù)套數(shù)面積面積比例比例 單間 2563842% 二房 8078-11013% 三房 18013029% 608 四房 102160-18016% 項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢項目 168 萬平方米的規(guī)模、威尼斯水岸主題園林、項目臨江景觀、臨政務(wù)區(qū)地段、項目基本一梯 兩戶型 項目劣勢項目劣勢現(xiàn)階段項目周邊配套不成熟 （3）產(chǎn)品上的亮點 在規(guī)劃上保證了人車的絕對分流，同時二房以上戶型基本保持南北走向，通透性較強； 園林規(guī)劃上有明確的主題性，運用大量的帶狀水系保證各樓座都有水景可觀； 戶型方正實用，各個

34、戶型都保證了超大的景觀陽臺和凸窗，同時三房引入了小錯層的概 念，四房的樓中樓還引入空中庭院的概念。 2.3.22.3.2 廣場麗園二期廣場麗園二期 （1）基本信息 項目地址欽州思源街 19 號 開發(fā)商開發(fā)商廣西欽州正元房地產(chǎn)開發(fā)中心 預(yù)約和開盤時間預(yù)約和開盤時間2007 年 10 月 1 日開盤 銷售情況銷售情況一房已經(jīng)售完，二房有少許剩余，四房余最西邊的三套，三房則還有少部分選擇。購 房直接交房款，不收定金。 總體銷售率總體銷售率約 86%均均 價價2760 元/ 優(yōu)惠折扣優(yōu)惠折扣一次性 98 折，按揭 99 折 推廣語推廣語/ /主打特點主打特點都市繁榮和城市寧靜生活的雙重體驗/欽州灣廣場

35、核心地帶 （2）項目產(chǎn)品統(tǒng)計及優(yōu)劣勢分析 戶 型 配 比 總數(shù)總數(shù)戶型戶型套數(shù)套數(shù)面積面積比例比例 單間 6033.2832% 一房 3046.2916% 二房 5764% 三房 3092.5316% 185 四房 60157.46-159.7832% 宣傳方式宣傳方式售樓處周圍的墻體廣告、子材西大街與欽州灣大道交匯處戶外廣告牌 項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢1、一期的成功開發(fā)，為二期奠定了良好的銷售基礎(chǔ)；2、靠近欽州灣廣場，生活配套齊全；3、 自帶會所；4、居家大社區(qū)；4、戶型方正，開間大 項目劣勢項目劣勢1、樓盤除南面外，其余三面緊靠馬路，噪音大；2、兩梯六戶；3、與一期相比價格太高 （3）產(chǎn)品上的亮點

36、 產(chǎn)品在規(guī)劃上沒有太多的亮點，但一期的園林景觀相對良好，受到市場的好品； 二期產(chǎn)品戶型比較的方正實用，多數(shù)采用一梯兩戶南北朝向的板式建筑；三房加入了錯 層的設(shè)計。 2.3.32.3.3 華信香江花園二期華信香江花園二期 （1）項目基本情況 項目地址欽州沙井大道 開發(fā)商開發(fā)商廣西欽州華信置業(yè)有限責(zé)任公司 預(yù)約和開盤時間預(yù)約和開盤時間開盤:2007 年 7 月 8 日 銷售情況銷售情況一期單位基本售罄，還剩余部分四房單位，二期推出二房和三房銷售近 5 成。 樓中樓和四房單位相對滯銷 總體銷售率總體銷售率約 50%折扣均價折扣均價2700 元 優(yōu)惠折扣優(yōu)惠折扣一次性和按揭均 97 折 推廣語推廣語/

37、 /主打特點主打特點人與自然之和諧/電梯洋房，現(xiàn)樓銷售 （2）項目產(chǎn)品統(tǒng)計及優(yōu)劣勢分析 戶 型 配 比 總套數(shù)總套數(shù)戶型戶型套數(shù)套數(shù)面積面積比例比例 二房約 100 83-9647% 三房 160109-13138% 第二批 3 棟小高層，共 300 套左右 樓中樓 32170-20015% 宣傳方式宣傳方式新興路全線路牌、工地圍墻廣告、樓體、沙井大道路燈旗 項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢1、戶型方正，全部南北通透；2、三房以上戶型的主人房都帶有洗手間 項目劣勢項目劣勢1、小區(qū)周邊環(huán)境差，是所有車輛進入南北高速公路的必經(jīng)之路，噪音極大； 2、周邊幾乎都是私人汽配店和破舊農(nóng)民房，而無任何生活配套，3、由于地段

38、 較偏，治安環(huán)境差；4、小區(qū)規(guī)模小戶數(shù)相對多，園林小，無會所； （3）產(chǎn)品上的亮點 所有戶型采用了雙陽臺的設(shè)計，廚房都套著一個生活陽臺。 主要臥室都采用凸窗的設(shè)計，擴大室內(nèi)的采光面； 戶型開間相對緊湊，交通動線相對較短，功能分區(qū)相對明晰，互不干擾； 大面積的四房戶型和樓中樓戶型分別引入了入戶花園和空中大露臺空間。 2.3.42.3.4 錦繡家園二期錦繡家園二期 （1）項目基本情況 項目地址欽州市新興街（原市政府） 開發(fā)商開發(fā)商欽州錦園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 預(yù)約和開盤時間預(yù)約和開盤時間2007 年底 銷售情況銷售情況二期單位基本售罄，還剩余部分四房單位，一房，二房售罄，三房還剩 5 套。樓中樓和四

39、房單位相對滯銷。 總體銷售率總體銷售率約 90%折扣均價折扣均價2750 元/ 優(yōu)惠折扣優(yōu)惠折扣一次性 98 折，按揭 99 折 推廣語推廣語/ /主打特點主打特點名宅領(lǐng)袖生活樣板 （2）項目產(chǎn)品統(tǒng)計及優(yōu)劣勢分析 戶 型 配 比 總套數(shù)戶型戶型套數(shù)套數(shù)面積面積比例比例 一房 30476118.3% 二房 33879220.1% 三房 3612713022.0% 四房 4713716028.7% 164 復(fù)式 1825411.0% 宣傳方式宣傳方式人民路公交站臺廣告、路牌廣告、工地圍墻 項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢市區(qū)中心地段，一期成熟品質(zhì)社區(qū)，開發(fā)商名譽，入戶花園，270 度轉(zhuǎn)交凸窗 項目劣勢項目劣勢周邊

40、區(qū)域環(huán)境較差，處于村民自建房內(nèi)，小區(qū)建筑密度略大 （3）產(chǎn)品上的亮點 二期地塊較小，中心水景主題景觀園林，做到戶戶觀水；一房一廳靈活多變，可改二房一廳一 衛(wèi)，主臥配備大景觀陽臺； 二房二廳戶型方正實用，南北通透，擁有 8入戶花園，主臥配有 7景觀大陽臺，衛(wèi)生間干 濕分區(qū)；三房二廳中三室朝南，大開間客廳且配有大面積景觀凸窗，餐廳設(shè)置 180 度圓形落地景 觀窗；小四房緊湊實用，交通動線少，功能分區(qū)明晰，主臥配有落地凸窗，衛(wèi)生間配有凸窗。 2.3.52.3.5 悉尼陽光悉尼陽光 （1）項目基本情況 項目地址欽州永福東大街 16 號 開發(fā)商開發(fā)商廣西上元置業(yè)有限公司 預(yù)約和開盤時間預(yù)約和開盤時間開盤

41、:2007-6-1 銷售情況銷售情況較差，相對二房銷售較為良好 總體銷售率總體銷售率約 20%折扣均折扣均 價價2750 元 優(yōu)惠折扣優(yōu)惠折扣一次性 98 折，按揭 99 折 推廣語推廣語/ /主打特點主打特點所以選擇悉尼陽光，因為尺度衡量 （2）項目產(chǎn)品統(tǒng)計及優(yōu)劣勢分析 戶 型 配 比 總套數(shù)戶型戶型套數(shù)套數(shù)面積面積比例比例 二房 14086-10044% 三房 150128-13447% 四房 101503% 320 五房 201866% 宣傳方式宣傳方式白海豚酒店前的三面立柱廣告、永福西大街到項目位置的路燈旗 項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢1、一期前幾棟樓的成功銷售，加上直觀的社區(qū)環(huán)境，創(chuàng)造了良好的銷

42、售條件；2、大 社區(qū)，居家氛圍好；3、地處城市新的發(fā)展中心，升值潛力大；4、有會所及良好的商 業(yè)規(guī)劃并已招商成功；5、小區(qū)建筑品質(zhì)高，檔次高；6 周邊很安靜，無噪音騷擾； 項目劣勢項目劣勢1、目前所處位置較偏；2、周邊生活配套還跟不上；3、圍合格局影響物業(yè)的通透和 采光；4、1/2 的戶型是東西朝向；5、樓間距小，兩棟樓之間的間距僅 18 米；6、 四房的戶型設(shè)計差，廁所對著入戶門；7、各戶型的陽臺都很小。 （3）產(chǎn)品上的亮點 在園林上采取圍合式組團園林，每個圍和主團采取不同風(fēng)格的園林； 戶型上沒有太大的亮點，但是各個房間都帶有凸窗，部分戶型主臥采取的轉(zhuǎn)角凸窗的設(shè)計。 2.3.62.3.6 中

43、央公館中央公館 （1）項目基本情況 項目地址育才路與福興八街交匯處 開發(fā)商開發(fā)商欽州萬春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 預(yù)約和開盤時間預(yù)約和開盤時間開盤：2007-10-2 銷售情況銷售情況4 棟小高層，國慶開盤至今，三房剩余僅 2 套，兩房因套數(shù)多還有部分剩余， 四房剩余約 6 套 總體銷售率總體銷售率約 65%均均 價價2800 元 優(yōu)惠折扣優(yōu)惠折扣一次性 96 折，按揭 97 折 推廣語推廣語/ /主打特點主打特點廣場中央，城市理想家 （2）項目產(chǎn)品統(tǒng)計及優(yōu)劣勢分析 戶 型 配 比 總數(shù)總數(shù)戶型戶型套數(shù)套數(shù)面積面積比例比例 二房約 100 84-94.0570% 三房約 30 130.7321% 約

44、 142 四房 12151.529% 宣傳方式宣傳方式欽州灣廣場戶外廣告、公交站牌廣告、工地圍墻 項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢1、靠近中心區(qū)；2、社區(qū)較大，綠化率高；3、帶會所、幼兒園、休閑中心等社區(qū)配套； 4、絕大多數(shù)戶型南北通透，多面采光；5、全部戶型雙陽臺設(shè)計，多面采光； 項目劣勢項目劣勢1、小區(qū)三面都是農(nóng)民房，治安無保障；2、周邊生活配套欠缺，生活不便利；3、多數(shù)戶 型開間小，客廳寬度僅 3 米多；4、一梯四戶全部都是門對門的設(shè)計；5、四房的戶型全部 是廁所對入戶門，且兩個臥室對客廳，無動靜分區(qū)。 （3）產(chǎn)品上的亮點 小區(qū)在規(guī)劃布局、園林景觀和戶型設(shè)計上沒有太多的亮點，唯一可以值得一提的 是中間兩

45、棟高層的樓間距達 58 米，各個戶型的臥室都配有凸窗。 2.3.72.3.7 錦繡尊品錦繡尊品 （1）項目基本情況 項目地址欽州灣廣場金穗街 開發(fā)商開發(fā)商融合集團 預(yù)約和開盤時間預(yù)約和開盤時間未定 銷售情況現(xiàn)正進行客戶預(yù)約工作 總體銷售率總體銷售率 - 折扣均價折扣均價 - 優(yōu)惠折扣優(yōu)惠折扣 - 推廣語推廣語/ /主打特點主打特點金領(lǐng)、中心、品質(zhì)觀 （2）項目產(chǎn)品統(tǒng)計及優(yōu)劣勢分析 推出戶 型 配 比 總數(shù)總數(shù)戶型戶型套數(shù)套數(shù)面積面積比例比例 180 三房 180129-133- 宣傳方式宣傳方式欽州灣廣場、欽州高速路路口，工地圍墻 項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢低密度住宅，景觀園林，觀光電梯，入戶花園，架空

46、層泛會所，游泳池，發(fā)展商品牌 項目劣勢項目劣勢都是高層，周邊居住形象較差 （3）產(chǎn)品上的亮點 在規(guī)劃上，所有樓座純南北走向，底層用商鋪圍合保證小區(qū)的安全性和私密性。 在景觀上，雙水景主題園林，綠化率達 60%。 在戶型上，首批推出單位全為三房，保證所有房間朝南，客廳前設(shè)置入戶花園， 主臥設(shè)置了轉(zhuǎn)角落地大凸窗。 2.8.82.8.8 遠辰金灣藍岸遠辰金灣藍岸 （1）項目基本情況 項目地址安州大道與金海灣大道交界處 開發(fā)商開發(fā)商欽州遠辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 預(yù)約和開盤時間預(yù)約和開盤時間2008 年 7 月 6 日 銷售情況首批推出單位銷售近 8 成，二房全部銷售完畢，三房剩余 20%，四房剩余 50

47、% 總體銷售率總體銷售率 80% 折扣均價折扣均價2600 元/ 優(yōu)惠折扣優(yōu)惠折扣一次性 97 折，按揭 99 折 推廣語推廣語/ /主打特點主打特點臨江觀湖，水岸名門 （2）項目產(chǎn)品統(tǒng)計及優(yōu)劣勢分析 首批推出戶型配比 總數(shù)總數(shù)戶型戶型套數(shù)套數(shù)面積面積比例比例 二房 808466% 三房 40102-11633% 122 套 五房 22071% 宣傳方式宣傳方式工地圍墻，一橋戶外，三元廣場 項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢14000荷蘭水岸園林，欽江美景和 1600 畝白石湖公園，南北通戶型，12000地 下車庫和 6000半地下車位 項目劣勢項目劣勢三橋和安州大道噪音，片區(qū)生活氛圍不成熟 （3）產(chǎn)品上的亮點

48、 小區(qū)實現(xiàn)完全人車分流，全部為地下車庫，小區(qū)呈圍合分布，保證較好的安全性； 小區(qū)中心 14000荷蘭風(fēng)情親水園林，欽州最大樓間距（最寬處達 100 米） ； 南向采用雙層真空玻璃，防止三橋的噪音； 戶型緊湊實用，一梯四戶基本保持南北通透，客廳都帶景觀大陽臺，各臥室都帶凸窗。 2.8.92.8.9 翰林福第翰林福第 （1）項目基本情況 項目地址欽州人民路（原南北區(qū)政府） 開發(fā)商開發(fā)商廣西中恒興投資發(fā)展有限公司 預(yù)約和開盤時間預(yù)約和開盤時間2008 年 8 月 銷售情況現(xiàn)正進行客戶積累 總體銷售率總體銷售率 - 預(yù)約價格預(yù)約價格3000 元/ 優(yōu)惠折扣優(yōu)惠折扣 - 推廣語推廣語/ /主打特點主打特

49、點天賦稀貴，大地觀止 （2）項目產(chǎn)品統(tǒng)計及優(yōu)劣勢分析 首批推出戶型配比 總數(shù)總數(shù)戶型戶型套數(shù)套數(shù)面積面積比例比例 一房 51645-5455% 二房 13279-8214% 三房 25297-11727% 936 套 四房 361424% 宣傳方式宣傳方式工地圍墻 項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢規(guī)模、原生態(tài)大樹、30000 平方米新加坡園林、位置、成熟配套，戶型 項目劣勢項目劣勢老城區(qū)域周邊環(huán)境較為嘈雜，分攤率過大 （3）產(chǎn)品上的亮點 基本南北朝向規(guī)劃，中心主題性水系園林，商業(yè)內(nèi)外街的設(shè)置； 戶型上始終保證緊湊實用的原則，功能分區(qū)合理，交通動線短，戶戶臥室都有凸窗的 設(shè)置，大面積的主臥空間設(shè)有轉(zhuǎn)角凸窗，有的

50、臥室?guī)мD(zhuǎn)角戶型景觀露臺。 2.8.102.8.10 在售樓盤產(chǎn)品總結(jié)在售樓盤產(chǎn)品總結(jié) 市場上在售樓盤產(chǎn)品上，銷售較為良好的都呈現(xiàn)以下特點： 保持南北通透，一梯兩戶最受追捧，樓間距保持良好的采光； 戶型空間功能分區(qū)明晰，交通動線短，實用率高； 二房保持客廳和主臥朝南，三房保持客廳、主臥和書房朝南，客廳套南向陽臺； 戶型在面積上，二房 78-85，小三房 95-110，大三房 120-125，四房 145- 150，在市場上銷售狀況良好； 產(chǎn)品上擁有入戶花園，轉(zhuǎn)角落地窗和大露臺的戶型最受追捧。 三、三、 項目分析及評價項目分析及評價 3.13.1 項目及地塊解析項目及地塊解析 3.1.13.1.1

51、 項目基本情況介紹項目基本情況介紹 本項目的開發(fā)商為欽州皇庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是深圳皇庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的 全資子公司?；释H新城項目分四期開發(fā)，其中一期為皇庭翡翠灣，二期為翡翠華 府，三期為體育公園，四期為皇庭國際公館。項目一期皇庭翡翠灣項目位于于永福西 大街欽江二橋南、濱江北路西面，地塊東臨欽江，西面為新華路，北面為永福西大街。憑 借深圳高水平開發(fā)的理念、良好的產(chǎn)品規(guī)劃與設(shè)計，以及深圳知名公司的品牌號召力與營 銷策略，目前皇庭翡翠灣項目已經(jīng)成為欽州房地產(chǎn)市場的知名項目，于 2008 年 5 月 10 日開盤銷售。實現(xiàn)了欽州住宅價格的最高。目前皇庭翡翠灣已實現(xiàn) 50%以上的銷售 率，在

52、 2008 年房市低迷的環(huán)境下，創(chuàng)造了欽州市場的奇跡。 皇庭國際新城的二期、三期、四期位于欽州市行政文化中心以南的主城區(qū)。根據(jù) 欽州城市總體規(guī)劃（調(diào)整） （2003-2020）的規(guī)劃方案，主城區(qū)是欽州市未來行政、商 業(yè)、居住、文化中心。 欽州市行政文化中心區(qū)為全新規(guī)劃、全新建設(shè)的城市核心區(qū)，目前行政中心大樓及廣 場已經(jīng)建成投入使用， “八大場館”也已經(jīng)完成施工前的準備工作，片區(qū)即將進入建設(shè)高峰 期，一個嶄新的欽州核心區(qū)即將以震撼性的城市景觀與城市功能展現(xiàn)出來。 3.1.23.1.2 交通條件交通條件 本項目位于欽州市河?xùn)|新區(qū)核心地帶， “欽州八大場館”的東北面，項目地塊中有蓬萊 大道穿過，通過

53、蓬萊大道約 0.5 KM 處，與欽州市主干道永福東大街相連并交匯于市行政 中心廣場，南臨規(guī)劃子材西大街，距規(guī)劃的子材大橋 1.7KM，除蓬萊大道外，項目周邊均 為規(guī)劃建設(shè)中的新的市政道路，待周邊路網(wǎng)建設(shè)完成后，本項目交通十分便利。目前蓬萊 大道已部分竣工并連接到永福東大街，周邊其他道路均以開工或完成規(guī)劃。 3.1.33.1.3 地形、地勢地形、地勢 本項目宗地四周為規(guī)整的長方形，其中住宅用地為“凹”字形，環(huán)繞著地塊內(nèi)體育公 園的高爾夫球場。地形開敞整齊，有利于建筑物的排布規(guī)劃。宗地內(nèi)地勢基本平整，除高 爾夫球場用地內(nèi)有少許坡地起伏外，住宅用地基本呈自然的平地，地塊的平整工程量少。 3.23.2

54、 項目項目 SWOTSWOT 分析分析 優(yōu)勢： 中央政務(wù)區(qū)核心區(qū)位優(yōu)勢； 項目規(guī)模大、檔次高，保證了項目的整體 品質(zhì)，有居住舒適優(yōu)勢； 項目周邊未來市政規(guī)劃資源豐富； 高爾夫稀缺景觀優(yōu)勢； 地形地勢便于規(guī)劃。 劣勢： 目前片區(qū)尚未成熟； 目前公交等市政配套尚不完善； 機會： 北部灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的持續(xù)利好； 重大項目落戶欽州，帶來了豐富的高檔住 宅需求； 城市經(jīng)濟、行政、居住、文化中心的配套 支持； 作為舊改項目有政策支持。 威脅： 短期內(nèi)要付出較高的市場引導(dǎo)成本； 區(qū)域內(nèi)未來新開發(fā)項目多，未來競爭比 較激烈。 目前市場大環(huán)境相對低迷，但欽州房價 相對比較理性。 通過以上分析，本項目具備欽州最頂級

55、產(chǎn)品的素質(zhì)，區(qū)位價值、產(chǎn)品價值、高爾夫物 業(yè)是本項目最大的優(yōu)勢。 “中國東盟”自由貿(mào)易區(qū)、 “北部灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”使得北部灣經(jīng) 濟成為中國經(jīng)濟增長新的一極，亦為本項目帶來了高端客戶的來源。 四、四、 市場定位市場定位 4.14.1 項目定位依據(jù)項目定位依據(jù) 市場基本面欽州經(jīng)濟運行良好，招商引資及城鎮(zhèn)化進程速度加快，房地產(chǎn)市場交 投兩旺，價格持續(xù)上升； 地塊條件絕對稀缺資源和產(chǎn)品，無直接競爭對手； 項目目標快速開發(fā)、持續(xù)經(jīng)營、穩(wěn)步提升品牌； 4.24.2 項目定位項目定位 4.2.14.2.1 項目整體定位項目整體定位 本項目 會籍專署果嶺別墅 高爾夫社區(qū)生態(tài)景觀宅邸 值得珍藏的鉆石級產(chǎn)品 4.2

56、.24.2.2 項目形象地位項目形象地位 行政中心，高端人群居住領(lǐng)地； 高爾夫景觀、生態(tài)居所，貴胄之地； 50 萬平米國際城邦，城市精英上流居所； 4.2.34.2.3 項目價格定位項目價格定位 項目可售物業(yè)有住宅、商鋪和地下停車位。各類物業(yè)銷售均價采用平均值分析參考法預(yù)測 如下： 普通住宅普通住宅 價值實現(xiàn)程度價值實現(xiàn)程度價值構(gòu)成要素比較價值構(gòu)成要素比較權(quán)重權(quán)重 本項目模擬華信香江花園東方巴黎錦繡家園二期 中地濱江 A 區(qū)位地段資源比較 35%28%23%28%30%27% B項目自身要素比較 65%62%40%60%60%53% 合 計 100%90%63%88%90%80% 本項目標定價

57、格的類比計算本項目標定價格的類比計算 我們由價值提升和實現(xiàn)要素對比分析可以得知，各個類比樣本的價值實現(xiàn)程度分別為： 華信香江花園 63% 東方巴黎 88% 錦繡家園二期 90% 中地濱江 80% 四個項目的平均值為：80.25% 附近樓盤銷售平均價附近樓盤銷售平均價 根據(jù)持續(xù)的跟蹤調(diào)查，華信香江花園東方巴黎錦繡家園二期中地濱江目前實現(xiàn)的銷售 均價為： 華信香江花園：2780 元/平米 (現(xiàn)房) 東方巴黎：2900 元/平米(期房) 錦繡家園二期：2900 元/平米（期房） 中地濱江 ：2800 元/平米（期房） 四個項目的平均價格為：2845 元/平米 本項目的價值模擬權(quán)重為 90%，則我們可

58、以算出本項目住宅類比價值算術(shù)平均值范圍為： 284590%80.25%（5%）=3104（5%）=（29483259）元/。 結(jié)合當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場發(fā)展因素，并考慮項目在欽州集高級會所、幼兒園等設(shè)施于一體，在欽結(jié)合當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場發(fā)展因素，并考慮項目在欽州集高級會所、幼兒園等設(shè)施于一體，在欽 州暫無可比產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，確定普通住宅銷售均價為州暫無可比產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，確定普通住宅銷售均價為 33003300 元元/。而高級公寓住宅等根據(jù)市。而高級公寓住宅等根據(jù)市 場情況，保守預(yù)測銷售均價為場情況，保守預(yù)測銷售均價為 50005000 元元/左右。左右。 商鋪銷售均價的測定商鋪銷售均價的測定 附近樓盤商鋪銷售均

59、價表 樓盤名稱均價元/租金元/ 中金建材名城1000030-45 香水街900025-35 錦繡名店街800025 綜合均價9000 元/ 分析：分析：本項目處在欽州未來發(fā)展的重點政務(wù)、生活片區(qū)河?xùn)|新區(qū)，各項建設(shè)都處 在起步并蓬勃發(fā)展階段?？紤]此處的商業(yè)發(fā)展是機遇與困難并存。此片區(qū)作為欽州發(fā)展的 重點新興片區(qū)，商業(yè)配套還很缺乏，生活便利性較差，在本項目購置商鋪需要一定時間的 等待才能得到相應(yīng)的投資回報，但一旦發(fā)展起來，前景不可估量。結(jié)合現(xiàn)時的主客觀情況， 建議商鋪銷售的初定價格為 5000 元/。 4.2.44.2.4 項目客戶定位項目客戶定位 低層住宅/聯(lián)排客戶定位： 40 歲左右，有良好的

60、財富積累、有資金有實力，以城市為生； 精神上追求的層面較高，處于城市的生活高端，追求相對私密的生活空間； 更追求更大的成功，對交際圈要求極高。 高層小高層住宅客戶定位 按職業(yè)分： 公務(wù)員、教師、企事業(yè)單位中高級管理人員； 收入較高的個體戶、個體經(jīng)營業(yè)者； 私營企業(yè)主或公司管理層； 部分外地投資客戶 按年齡分：2545 歲左右； 按置業(yè)次數(shù)分：二次置業(yè)為主、一次置業(yè)次之，少量多次置業(yè)； 按置業(yè)目的分：以自用為主，極少部分為投資； 家庭結(jié)構(gòu)：3、4 人的小家庭或三代同堂 五、五、 項目規(guī)劃設(shè)計分析項目規(guī)劃設(shè)計分析 5.15.1 與城市區(qū)域定位相符性分析與城市區(qū)域定位相符性分析 5.1.15.1.1