土地一二三級開發(fā)

1、土地一二三級開發(fā)土地一級二級三級開發(fā)概念一、土地二級開發(fā)土地一級開發(fā)是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內的城市 國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償， 并進行適當的市政配套設施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件 （熟地），再對熟地進行有償出讓或轉 讓的過程。房地產開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級開發(fā)土地一級開發(fā)一般工作程序程序一：確定土地一級開發(fā)項目程序二：確定一級開發(fā)單位程序三：辦理建設意見（根據聯(lián)席會要求辦理）程序四：辦理交通評價文件審批（根據聯(lián)席會要求辦理）程序五：辦理古樹處理意見（根據聯(lián)席會要求辦理）程

2、序六：辦理文物保護意見（根據聯(lián)席會要去辦理）程序七：辦理環(huán)境評價文件審批（根據聯(lián)席會要求辦理）程序八:辦理規(guī)劃意見書程序九：辦理土地一級項目開發(fā)項目核準程序十：取得征地批復（實施征地）程序十一：辦理拆遷許可證（實施拆遷）程序十二：編制市政基礎設施實施方案程序十三：組織驗收，評估土地成本程序十四：納入土地儲備庫或直接入市交易土地開發(fā)市場相關知識儲備一、土地一級開發(fā)1.1 土地一級開發(fā)概念土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內的城 市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償, 并進行適當的市政配套設施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”、

3、“五通一平”或“七通一平”的建設條件 （熟地），按期達到土地出讓標準的土 地開發(fā)行為。“三通一平”是指：達到宗地外通路、通電、通上水及宗地內土地平整；“五通一平”是指：通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內場地平整；“七通一平”是指：除了五通一平外，實行市政供熱和供氣的地區(qū)還應該 達到宗地外通燃氣、通熱力。土地一級開發(fā)是土地出讓前的運作方式，開發(fā)的主體應是當地政府或由當 地政府指定的土地開發(fā)企業(yè)，而土地一級開發(fā)的結果是要使“生地”成為“熟 地”，達到出讓的標準。在大多數城市主要是由政府來操作，也有政府委托企 業(yè)來做，政府負責管理和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質的土地儲備機 構來做。1.2

4、 土地一級開發(fā)的流程土地一級開發(fā)項目必須符合市政府的社會發(fā)展計劃、城市總體規(guī)劃、土地 利用總體規(guī)劃、年度土地利用計劃、年度土地供應計劃（國有土地不受年度土 地利用計劃的制約）及土地儲備開發(fā)計劃。（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門的同 意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。（二）市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預審。（三）通過土地預審的項目，根據項目的性質，委托市、區(qū)縣土地儲備機 構負責組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā) 地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、 開發(fā)計劃、實施方式等。（四）編制了開發(fā)實施方案的項目

5、上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、 建設、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設項目土地一級開發(fā) 的實施方案中土地、產業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設資質、交通及環(huán)保等條件提出 原則意見。（五）通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體1、土地儲備機構負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦 理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。其中通過招標 方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地 儲備開發(fā)成本的2%以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開 發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。2、通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措

6、資金、 辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委 托協(xié)議。（六）土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門 辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、 環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應按照有關規(guī)定辦理相應手續(xù)。（七）如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續(xù)或存 量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關 手續(xù)，并獲得市人民政府的批準。（八）在取得市人民政府的

7、批準文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關委 辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續(xù)。組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按 規(guī)定承擔回遷房建設。（九）組織驗收建設項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗 收審核的內容：（1）審核土地一級開發(fā)成本；（2）組織驗收土地開發(fā)程度是否 達到合同的要求；（3）根據委托合同支付相應土地開發(fā)費或管理費；（4）納入市土地儲備庫。1.3 土地一級開發(fā)中涉及的法律問題土地一級開發(fā)在各個階段涉及土地征收、評估、拆遷、拆除、基礎設施建 設等諸多具體工作。內容分為兩部分：一是在農村集體土地所有權向國有土地 所有權轉變的

8、過程中，征收農民土地涉及的土地補償、人員安置、地上物拆除、土地平整、基礎設施建設等；二是開發(fā)城市國有土地涉及的拆遷居民安置、國有企業(yè)拆遷補償、地上建筑物拆除、土地平整、基礎設施建設等。1.3.1 土地征收及拆遷補償土地征收具有下列特點：（1）征收土地的主體必須是國家。只有國家才享有征收集體土地的權利，實際行使第征收權的是各級土地管理機關和人民政府， 他們對外代表國家具體行使。（2） 土地征收是國家行政行為，具有強制性。（3） 土地征收是國家為了公共利益的需要。（4） 土地征收必須以土地補償為必備條件。土地征收是有償的行政強制行為，土地被征收的集體經濟組織及成員應當 依法取得經濟上的補償。（5）

9、 土地征收的標的只能是集體所有的土地。國有土 地不需要通過其他方式取得所有權，國家可直接行使處分權利，但對土地使用 權人應作相應補償。土地征收補償問題是征收工作中的至關重要的一個環(huán)節(jié)。征地補償協(xié)議是 指權利人在土地管理部門發(fā)布的征地補償、安置方案后，權利人和土地管理部 門達成征收國有土地使用權的補償、安置方案的協(xié)議。依據征用土地公告辦法南京市城市房屋拆遷管理辦法等相關規(guī)定， 征收國有土地使用權的安置、補償協(xié)議的內容應包含以下內容：（1）實行貨幣補償的，應載明補償標準、補償金額、補貼金額、結算方式、付款期限；（2）實行產權調換的，應載明安置房屋的權屬、安置地點、建筑面積、用途、結構、 搬遷過渡期

10、限和方式、產權調換差價款金額、差價結算方式、交款期限；（3）違約責任和解決爭議的方式；（4）搬遷當事人需要訂立的其他條款。搬遷公有住宅房屋的，搬遷人應當與被搬遷人、房屋承租人簽訂搬遷補償安置協(xié)議。拆遷補償協(xié)議的具體制作詳見附件一范本。1.3.2 土地一級開發(fā)協(xié)議當政府委托企業(yè)進行土地一級開發(fā)時，就涉及土地一級開發(fā)協(xié)議、土地一級開發(fā)監(jiān)管委托協(xié)議等相關協(xié)議。詳見附件二范本。、土地二級開發(fā)2.1 土地二級開發(fā)的概念即土地使用者將達到規(guī)定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程， 包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。以房地產為例，房地產二級市場，是 土地使用者經過開發(fā)建設，將新建成的房地產進行出售和出

11、租的市場。即一般 指商品房首次進人流通領域進行交易而形成的市場。2.2 土地二級開發(fā)流程同樣以房地產項目為例，大體上分為五個階段：（一）項目決策階段發(fā)地產房地產開發(fā)項目書面決議（股東大會，股東會，董事會皆可以形成 書面決議文件）。項目可行性研究并出具可行性研究報告（項目可行性研究專家 會涉及律師，房地產市場分析師，環(huán)境評估師，會計師，稅務師等），可行性主要分為三方面的可行性投資收益的可行性，大致性的可行性方案與詳細的可行 性論證方案，其中包括法律方案，選址方案，財務方案，涉稅方案，環(huán)境方案 等。另外要有充裕的資金保證，對于房地產開發(fā)決策階段前期可能的項目融資 或其他融資方式，律師早期即可以介入

12、項目。（二）前期準備階段1、向土地管理部門取得土地使用權證：其方式包括劃撥，出讓，兼并 收購，招，拍，掛的方式等等，必須符合法律規(guī)定。其中涉及眾多的合同審查，文件的報批備案，應該有專業(yè)律師進行風險控制。2、 征地拆遷，向政府或專項拆遷管理部門獲得房屋拆遷許可證，房屋 拆遷驗收合格證：拆遷過程中的涉及的程序，方式，文件的取得，拆遷安置補 償協(xié)議等等，都應有律師介入。3、 規(guī)劃設計，向建設規(guī)劃部門取得建設項目選址意見書和附件，建 設用地規(guī)劃許可證，隨后憑以上一書一證取得建設工程規(guī)劃許可證以及建 設用地批準書同時取得建設用地劃撥決定書或簽訂國有土地使用權出讓合同（根據土地取得的方式不同），然后到地籍

13、辦理國有土地使用權證 拆遷辦辦理拆遷許可證。其后憑建設項目選址意見書和附件建設用地 規(guī)劃許可證取得建筑規(guī)劃方案批準意見書。隨后申辦建設工程規(guī)劃許可 通知書接到通知后辦理施工許可證。其中還涉及到很多費用的收據與證明， 應妥善保存。4、項目報建登記，申請招標，辦理投標手續(xù)，確定勘驗，設計，施工，監(jiān) 理隊伍，確定具體實施人的資質，嚴格控制，申請建設工程項目報建申請表， 保存相應收費憑證，充分準備申請投標手續(xù)，確定中標，簽訂確認書，并及時 簽訂招標投標合同。2.3 土地二級開發(fā)中涉及的法律問題轉讓以出讓方式取得的土地使用權在土地二級開發(fā)市場中，在土地使用權流轉之前，對土地使用權出讓合同 的法律審查尤為

14、重要，下面就土地使用權出讓合同的主要法律問題作一闡述：（一）土地使用權出讓合同的法律性質土地使用權出讓合同（以下簡稱“出讓合同”）是國有土地使用權出讓行為 的法律表現(xiàn)形式。出讓合同是一種比較特殊的合同，出讓合同屬于民事合同還 是行政合同，理論界一直存有爭議，但主流觀點認為其是民事合同。國家機關 無疑具有行政主體資格，但是國家機關也可以參與民事活動。雖然出讓合同中 往往會包括土地管理部門的行政管理職能以及單方解除、變更合同之類的內容， 但是該等內容本身出于法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，并非是因為雙方約定而 有效。任何一個典型的民事合同都默認一個基本前提，即不得違反法律、行政 法規(guī)的強制性規(guī)定，該等

15、規(guī)定不論雙方是否在合同中具明，均是客觀存在且雙 方必須遵守的。自然，合同的性質也不會因為是否在其中具明了該等強制性規(guī) 定就發(fā)生變化。就出讓合同而言，在法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定之外，如土 地位置、面積、價格、期限、違約責任等事宜，合同雙方系按平等自愿的原則 達成合意而訂立的，完全符合民事合同的基本特征。 對此，最咼人民法院在2004 年11月23日出臺的關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問 題的解釋（以下簡稱解釋）中，實質上已經確認了按一般的民事合同糾紛 審理出讓合同糾紛的處理原則。（二）出讓主體的資格（1）出讓主體是市、縣人民政府的土地管理部門。城市房地產管理法第11條規(guī)定，土地

16、使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用 者簽訂。解釋第1條也明確規(guī)定，市、縣人民政府土地管理部門是出讓合同 關系中的出讓主體。（2）出讓主體不包括市轄區(qū)人民政府、經濟技術開發(fā)區(qū)管委會。國家土地 管理局在對出讓國有土地使用權有關問題請示的答復（1991國土函字第71號）中已經明確指出，城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例中的縣級人 民政府不包括市轄區(qū)。對經濟技術開發(fā)區(qū)出讓主體的問題，國土資源部認為開 發(fā)區(qū)管委會和市轄區(qū)人民政府不具備出讓主體資格，其土地管理部門自然也不 具備。解釋對經濟技術開發(fā)區(qū)管委會作為出讓主體作了明確規(guī)定，對解釋實施前（2005年8月1日）開發(fā)區(qū)管委會作為出讓主

17、體訂立的出讓合同，按無權 處分原則視作效力待定合同，在起訴前經過市、縣人民政府土地管理部門追認 的，可以認定有效。（三）出讓標的物的范圍出讓標的物為國有土地使用權。依據法律規(guī)定，土地使用權出讓制度只是 針對國有土地實行的一種土地利用制度，土地管理法第63條規(guī)定，農民集 體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使 用權依法發(fā)生轉移的除外。該法第 43條、第44條還規(guī)定，任何單位和個人進 行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地 ；建設占用土地，涉及農 用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批

18、手續(xù)。城市房地產管理法第8條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅 國有土地的使用權方可有償出讓?？梢?，集體土地使用權本身不可以作為出讓 合同標的物，除非依法轉化為國有土地使用權，然后才可以用于出讓。（四）出讓價格的形成方式與協(xié)議作價的效力1、出讓價格的形成包括兩種方式：市場形成（通過招、拍、掛）和協(xié)議形成。 根據城市房地產管理法第十二條的規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等 各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓；沒有條件，不能采取 拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式，協(xié)議作價的出讓金不得低于按國 家規(guī)定所確定的最低價。招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權

19、規(guī)定（國土資源部【2002】第11號令，以下簡稱規(guī)定）對經營性用地只允許采用招、拍、 掛的方式形成出讓價格,不允許采用協(xié)議作價的方式。2、協(xié)議作價出讓合同的效力。根據規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住 宅等各類經營性用地，不得協(xié)議作價。(1) 經營性用地協(xié)議作價出讓合同是否一概無效就此，城市房地產管理法第十二條作出了例外規(guī)定，如果沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，如無人參與競買或者投標的情形，允許采取協(xié)議作價出讓的方式。該規(guī)定 出臺背景和初衷是可以理解的，即防止暗箱操作，杜絕腐敗行為，防止國有資 產流失。問題是，如果符合城市房地產管理法第十二條之例外規(guī)定，協(xié)議 作價的方式在特定情況下是允許的。根

20、據我國合同法第五十二條的規(guī)定， 合同在違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的情況下才是無效的。另，根據我國立法法的規(guī)定，規(guī)定屬于部委規(guī)章層次的規(guī)范性法律文件，其效力比法 律、行政法規(guī)為低。(2) 協(xié)議作價低于國家確定的底價時出讓合同的效力認定有觀點認為，城市房地產管理法第十二條已明確規(guī)定，采取雙方協(xié)議方 式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價，其目的就在 于防止出讓人和受讓人隨意甚至惡意串通，以極低的價格獲取土地使用權，導 致“炒地”現(xiàn)象大量出現(xiàn)，損害國家和社會公共利益。民法通則第五十八條、 合同法第五十二條對惡意串通、損害國家和社會公共利益的行為均明確規(guī) 定為無效。因此，出讓金低于當地政府按國家規(guī)定所確定的最低價的，出讓合 同整體無效。對此，解釋第三條規(guī)定：“經市、縣人民政府批準同意以協(xié)議 方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低于訂立合同時當地政府按照國家 規(guī)定確定的最低價的，應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無效。當 事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納