河南鄭州英協(xié)花園項目策劃報告-167PPT

1、英英英英英英 協(xié)協(xié)協(xié)協(xié)協(xié)協(xié) 花花花花花花 園園園園園園 5 5 5 期期期期期期 營銷策劃提案報告營銷策劃提案報告 2 0 0 6 年 1 月 4 日 Observe all over the world,real estate pass 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理我們的課題我們的課題 品品 牌牌 立立 勢勢 客客 源源 定定 位位 營營 銷銷 策策 略略 品品 牌牌 破破 譯譯 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理 第一部分：品牌破譯論第一部分：品牌破譯論 專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州代表樓盤破譯鄭州代表樓盤 v 鄭州市中心板塊鄭州市中心板塊綜合分析綜合分析 關(guān)鍵詞：土地稀缺關(guān)鍵詞：土地稀缺 價格昂貴價格昂貴 以

2、沙口路、農(nóng)業(yè)路、東明路和航海路圍合的區(qū)域。 由于市中心土地稀缺，土地價格較高，項目多以高層住宅為主。 從房價來看，市中心高層住宅平均價格也為各區(qū)域之最，一般都在 3200元/M2以上；個別項目如天下城，達到4500元/M2 。由于市中 心 土地地段價值差別很大，加上不同開發(fā)商項目定位不同，導(dǎo)致了市 中心高層住宅房價差別波動很大。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州代表樓盤破譯鄭州代表樓盤 v 鄭州市中心板塊鄭州市中心板塊代表樓盤代表樓盤 長城康橋花園長城康橋花園 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：戶型設(shè)計90170m2 ，主力戶型115125m2，兩室、三室、 四室；單價均價3800元/，總價均價45萬元

3、/套；認籌促銷活動：交 1萬元定金，抵2萬放款；元旦優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠10000元/套，按揭 優(yōu)惠5000元/套。 綜合分析：綜合分析：小區(qū)總建筑面積16萬m2，由多層、小高層、高層組成， 綠化率 40%。鄭州新長城魅力開發(fā)，澳大利亞貝爾曼設(shè)計事務(wù)所 總建筑師顧忠良先生擔綱規(guī)劃設(shè)計。小區(qū)規(guī)劃采用曲線圍合，設(shè)計 大面積淺水景觀；底層設(shè)置架空層；戶型采用全明設(shè)計。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州代表樓盤破譯鄭州代表樓盤 v 鄭州市中心板塊鄭州市中心板塊代表樓盤代表樓盤 中凱海上香頌中凱海上香頌 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：60220m2、20余種戶型。均價3200元/m2。一次性付款 優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)

4、惠1%，還有12%彈性優(yōu)惠空間。 綜合分析：綜合分析：位于東明路與鄭汴路交叉口南100米，占地4萬平方米， 由9棟高層組成。典型海派建筑，呈現(xiàn)波浪形的弧線建筑，外立面 設(shè)計高貴雅致、氣度非凡， 裝飾線與面磚運用恰到好處，流暢明 快。整個小區(qū)被綠色長廊的濃濃綠意擁在懷里， 板式建筑波浪般 錯落分布，圍合出一個長250米、寬60米的巨大庭院。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州代表樓盤破譯鄭州代表樓盤 v 鄭州市中心板塊鄭州市中心板塊代表樓盤代表樓盤 開祥開祥天下城天下城 關(guān)鍵詞：戶型面積130平米有剩余，現(xiàn)200平米、220平米的大戶 型強勢銷售。均價4500元/M2左右。沒有優(yōu)惠。 綜合

5、分析：綜合分析：地處鄭州市中心繁華區(qū)域，河南省體育場舊址。小區(qū) 占地108畝， 總建筑面積近30萬m2，由10余棟高層、小高層住宅樓 及臨街商業(yè)房共同構(gòu)成。世界知名澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè) 計公司擔綱總體規(guī)劃和建筑規(guī)劃；景觀規(guī)劃則由澳大利亞貝爾高林 景觀設(shè)計公司擔綱。其主體建筑風格采用典雅現(xiàn)代主義，氣度不凡。 目前在售的高層為期御品大宅。天下城是名副其實的“豪地豪 宅”，每平米4500元房價引領(lǐng)鄭州高層住宅項目。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州代表樓盤破譯鄭州代表樓盤 v 鄭東新區(qū)板塊鄭東新區(qū)板塊綜合分析綜合分析 綜合分析：綜合分析：鄭東板塊是近兩年鄭州樓市最為火爆區(qū)域。隨著大批

6、 省外企業(yè)入駐鄭東新區(qū)，鄭東新區(qū)高層住宅開始涌現(xiàn)。2005下半年 入市的幾個住宅項目，很多都是高層。就房價而言，鄭東新區(qū)高層 住宅高起點高價格，房價一般在3500元/平方米以上，價格雖然不 低，但品質(zhì)也是相當棒。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州代表樓盤破譯鄭州代表樓盤 v 鄭東新區(qū)板塊鄭東新區(qū)板塊代表樓盤代表樓盤 順馳中央特區(qū)順馳中央特區(qū) 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：最高商業(yè)價值、最具投資潛力，均價3500元/m2。 綜合分析：綜合分析：位于鄭東新區(qū)七里河和中央大道交會處， 毗鄰客屬文 化中心和即將興建東區(qū)大型體育中心。南面緊鄰鄭汴路，北依鄭東 CBD核心，西接世紀迎賓大道，北鄰金水路；處于中原

7、的政治中心 和經(jīng)濟中心的包圍之中，地理優(yōu)勢得天獨厚。世界級現(xiàn)代簡約式建 筑，60米超大樓間距。電梯直接入戶，入戶空中花園，酒店式情景 大堂、家庭廳、觀景臺等。依托世界交流融通大趨勢，未來將是鄭 州商業(yè)價值最高居住城市片區(qū)，也是最具投資潛力的居住區(qū)域。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州代表樓盤破譯鄭州代表樓盤 v 鄭東新區(qū)板塊鄭東新區(qū)板塊代表樓盤代表樓盤 鑫苑中央花園鑫苑中央花園 產(chǎn)品：產(chǎn)品：多層建筑（多層建筑（93m2兩房、兩房、115m2三房）、高層、小高層酒店版式公寓、精裝三房）、高層、小高層酒店版式公寓、精裝 修生活公寓、挑高修生活公寓、挑高6米商鋪、商業(yè)休閑景觀大道米商鋪、商業(yè)

8、休閑景觀大道 環(huán)境：環(huán)境：中州大道景觀帶、中央綠地、組團綠地、園林小品、動情疊水、私家庭院、中州大道景觀帶、中央綠地、組團綠地、園林小品、動情疊水、私家庭院、 屋頂花園、入戶花園；屋頂花園、入戶花園； 配套：配套：小區(qū)附屬知名中小學、雙語幼兒園、多功能社區(qū)會所；國際級優(yōu)秀物管小區(qū)附屬知名中小學、雙語幼兒園、多功能社區(qū)會所；國際級優(yōu)秀物管 品牌：品牌：鄭州本地知名開發(fā)品牌、中國地產(chǎn)名企鄭州本地知名開發(fā)品牌、中國地產(chǎn)名企 客群：客群：10萬中原精英萬中原精英 市場信息：每平米均價市場信息：每平米均價3400元，多層已經(jīng)銷售，小高層在積極認籌中。沒有優(yōu)惠。元，多層已經(jīng)銷售，小高層在積極認籌中。沒有優(yōu)

9、惠。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州代表樓盤破譯鄭州代表樓盤 v 鄭東新區(qū)板塊鄭東新區(qū)板塊代表樓盤代表樓盤 中義阿卡迪亞中義阿卡迪亞 綜合分析：浙江中義集團進入鄭州地產(chǎn)市場首個品牌項目，位于 金水路和泰山路交叉口，占地約260畝，集多層、小高層、步行街 為一體的大型人文居住園區(qū)，演繹新經(jīng)典主義風格的人文居住模式。 小區(qū)坐落熊兒河南岸，緊鄰鄭東新區(qū)CBD核心，距金水路繁華中心、 未來大道商務(wù)中心僅3公里園區(qū)設(shè)有雙主題會所、游泳池、網(wǎng)球場、 雙語幼兒園等多項現(xiàn)代生活配套設(shè)施。一期工程于2004年12月18 日正式開盤，二期將在2005年順利進行。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州

10、代表樓盤破譯鄭州代表樓盤 v 鄭州東南板塊鄭州東南板塊綜合分析綜合分析 綜合分析：前兩年，這里的住宅主要是多層住宅，近兩年，隨著 東南板塊開發(fā)的升溫，加上未來大道打通工程和107國道東移，這 一板塊開始出現(xiàn)高層，主要還是大社區(qū)的點綴。東南板塊高層住宅 價格一般在2700元/平方米到3500元/平方米。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州代表樓盤破譯鄭州代表樓盤 v 鄭州東南板塊鄭州東南板塊代表樓盤代表樓盤 美景天城美景天城 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：現(xiàn)在推出19層高層，均價3200元/m2，2006年1月1日-3 日，一次性優(yōu)惠4-5%，按揭優(yōu)惠3%。 綜合分析：綜合分析：東毗中州迎賓大道，南接航

11、海大道，占地35萬平方米。 小區(qū)匯集英、法、意、荷四國建筑風格。三期“羅馬假日”7棟19層意 大利拿波里風格高層住宅，擁有美景天城最好的位置、最好的景觀、 最好的戶型，是美景天城開發(fā)以來集大成的產(chǎn)品。其戶型設(shè)計融入 了國際上先進的居住理念和建筑工藝，其中夾層戶型和一梯三戶南 北躍層戶型在鄭州絕無僅有。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州代表樓盤破譯鄭州代表樓盤 v 鄭州東南板塊鄭州東南板塊代表樓盤代表樓盤 格林假日、格林高爾夫格林假日、格林高爾夫 綜合分析：綜合分析：格林假日，位于鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，為小高層項目， 建筑面積1.1萬平方米，主力戶型120230平方米，該項目14層為 底商

12、。水、電、氣、暖配套齊全。 格林高爾夫公寓，12層小高層 項目，目前，在建建筑面積1.2萬平方米，主力戶型從90210平方 米，底商兩層，水、電、氣、暖配套齊全。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州代表樓盤破譯鄭州代表樓盤 v 鄭州東南板塊鄭州東南板塊代表樓盤代表樓盤 富田太陽城富田太陽城 綜合分析：綜合分析：地處東南板塊核心地帶，連接鄭州CBD、東開、空港 與老城區(qū)的“金三角”。由鄭州市振興房產(chǎn)開發(fā)。小區(qū)一期工程42 萬平方米，其中，位于社區(qū)中間的5、6、11、12、23號樓為一梯 三戶的小高層；戶型為三室兩廳兩衛(wèi)和頂層復(fù)式，面積從140平方 米到159平方米。戶型南北通透、動靜分區(qū)、

13、干濕分離、私密性強。 目前，其高層均價為每平方米2800元左右。 富田東方廣場，50-100平米， 2700元/平米 。剩余100多套。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州代表樓盤破譯鄭州代表樓盤 v 鄭州東區(qū)板塊鄭州東區(qū)板塊綜合分析綜合分析 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：財富大道 鄭州的黃金腰帶 綜合分析：綜合分析：該區(qū)域是鄭州房產(chǎn)發(fā)展較早的一個區(qū)域，隨著近年東 區(qū)房產(chǎn)開發(fā)節(jié)節(jié)升溫，東區(qū)房價也節(jié)節(jié)攀升。該區(qū)域高層住宅均價 一般在33004000元/m2。路段差別較大，金水路、經(jīng)三路沿線高 層一般價格較高。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州代表樓盤破譯鄭州代表樓盤 v 鄭州東區(qū)板塊鄭州東區(qū)板塊

14、代表樓盤代表樓盤 名門世家名門世家 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：每平米均價4000元。 綜合分析：綜合分析：位于金水路東段，開發(fā)商為河南省泰辰置業(yè)有限公司。 小區(qū)總建筑面積約16萬平方米，其中甲級寫字樓一棟，建筑面積約 6萬平方米，高層住宅建筑面積約7.5萬平方米，商鋪面積約2500平 方米，會所面積約1400平方米，地下停車場面積約22萬平方米， 整體建筑風格及園林景觀為后現(xiàn)代簡約主義法式風格。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州代表樓盤破譯鄭州代表樓盤 v 鄭州北區(qū)板塊鄭州北區(qū)板塊綜合分析綜合分析 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：北擴東移、政府規(guī)劃 綜合分析：綜合分析：農(nóng)業(yè)路以北、原107國道以西區(qū)域。“北擴”

15、戰(zhàn)略出爐和 隨后對市中心開發(fā)的限制，都為北區(qū)高層住宅開發(fā)提供了機會。北 區(qū)高層房屋均價一般在3000元/m23500元/m2，北環(huán)以內(nèi)較高，北 環(huán)以外略低?，F(xiàn)在靠近東風渠（靠近花園路）每平米均加大到4000 元-4300元。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州代表樓盤破譯鄭州代表樓盤 v 鄭州北區(qū)板塊鄭州北區(qū)板塊代表樓盤代表樓盤 建業(yè)森林半島建業(yè)森林半島 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：面積分布30-300多平方米。精裝修每平方米均價4500元； 毛坯房每平米均價4200-4400元。一次性優(yōu)惠6%，30%按揭優(yōu)惠 2%，50%按揭優(yōu)惠4%。 綜合分析：環(huán)抱70000平方米都市自然生態(tài)林，占地面積逾26

16、0畝， 為鄭州首個情景別墅社區(qū)。開闊的原生態(tài)水景、開揚的空間建筑群、 雙庭院二重天地加上中空式露臺，滿足業(yè)主對空間、對自然的需求。 開發(fā)商：建業(yè)住宅集團（中國）有限公司。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州代表樓盤破譯鄭州代表樓盤 v 鄭州北區(qū)板塊鄭州北區(qū)板塊樓盤代表樓盤代表 濱水帶濱水帶圣菲城圣菲城 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：戶型從90多平方米到260多平方米，可以滿足不同客戶 的不同需求。目前該項目熱烈認購中，均價據(jù)推測在每平方米3800 元-4300元以上。 綜合分析：綜合分析：位于花園路與渠東路交會處向西500米。開發(fā)商為河 南太極置業(yè)有限公司。該項目是太極置業(yè)有限公司繼“公館世家” 后推

17、出的一個大型高層社區(qū)，為濱河公園所環(huán)抱，總建筑面積30萬 平方米。項目體現(xiàn)“以人為本”的人文理念，注重建筑與周圍環(huán)境 的和諧，保證100住戶享有至少2個景觀面。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州代表樓盤破譯鄭州代表樓盤 v 鄭州北區(qū)板塊鄭州北區(qū)板塊樓盤代表樓盤代表 漢飛城市公園漢飛城市公園 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：2、3、4，5、6、7，8、9、10，分別為1個價位段，之 間差價分別為50元、70元；11、12層，復(fù)式設(shè)計，一房一價。一 次性優(yōu)惠1%，沒按揭優(yōu)惠。國慶期間，按揭優(yōu)惠1%，送1年物業(yè) 管理費。每平米均價3000元。 綜合分析：綜合分析：位于金水區(qū)宏達路以北、花園北路以西，占地面積

18、 258畝，一期規(guī)劃建筑12.6萬平米，以小高層、多層及聯(lián)體疊加別 墅組成的中、高檔住宅小區(qū)。開發(fā)商為河南漢飛置業(yè)有限公司。小 高層以二房、三房緊湊戶型為主，內(nèi)部園林景觀設(shè)置獨特，有人工 湖、自然坡景等。中國古典園林建筑風格獨特，文化氛圍濃厚。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州代表樓盤破譯鄭州代表樓盤 v 鄭州西部板塊鄭州西部板塊綜合分析綜合分析 綜合分析：西區(qū)高層的興起與西部板塊房地產(chǎn)開發(fā)升溫有很大關(guān) 系。隨著西區(qū)土地價值被重新發(fā)現(xiàn)，西區(qū)高層住宅項目也逐年增多。 但是，在各區(qū)域中，西部板塊高層均價最低，一般在3000元/平方 米以下，個別高層項目甚至賣到2500元/平方米以下。 臺灣

19、專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州代表樓盤破譯鄭州代表樓盤 v 鄭州西部板塊鄭州西部板塊代表樓盤代表樓盤 威尼斯水城威尼斯水城 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：30290平方，2500元/平方米，一期售完，二期啟動。 綜合分析：綜合分析：地中海風情盡顯的威尼斯水城，是河南省城開集團開 發(fā)的中高檔社區(qū)。位居鄭州市兩條主干道總部大道農(nóng)業(yè)路和桐柏路 交叉口，占地面積達400畝，是鄭州西區(qū)最有代表性的樓盤之一 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州代表樓盤破譯鄭州代表樓盤 v 鄭州西部板塊鄭州西部板塊代表樓盤代表樓盤 帝湖花園（王府）帝湖花園（王府） 關(guān)鍵詞：攜星級度假生活主張高調(diào)入市，低價策略入市。開盤前 均價

20、2800元/平方米，戶型30余種，面積30平米300平米，面積跨 度大，主力戶型三房兩廳二衛(wèi)。 綜合分析：由8棟2833層高層住宅、商務(wù)會所及地下車庫組成， 總建筑面積36萬平米，總投資額近6個億，建成后可容納住戶2100 戶，7000多人提供優(yōu)質(zhì)住宅。形態(tài)布局上采取半開放式，南面臨水， 單體錯落排列，形成流暢、舒展、錯落有致的整體，中間樓宇采用 轉(zhuǎn)向錯位，增加樓間空隙并和南北樓宇圍合形成院落，滿足居住者 多層次空間序列的要求。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州樓盤鑒定破譯鄭州樓盤鑒定 v 根據(jù)以上統(tǒng)計得出：根據(jù)以上統(tǒng)計得出： 鄭州市高層住宅單價均價分布：28004500元/m2；其分

21、布如下折線 圖： 鄭州市高層住宅單價分布折線圖 0 1000 2000 3000 4000 5000 12345678910 11 12 13 14 15 單價 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州樓盤鑒定破譯鄭州樓盤鑒定 v 根據(jù)以上統(tǒng)計得出：根據(jù)以上統(tǒng)計得出： 鄭州市高層住宅總價均價分布： 30000元/套600000元/套 鄭州市高層住宅總價分布折線圖 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 123456789 10 11 12 13 14 15 總價 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯破譯鄭州樓盤鑒定破譯鄭州樓盤鑒定 v

22、根據(jù)房產(chǎn)相關(guān)部門統(tǒng)計，根據(jù)房產(chǎn)相關(guān)部門統(tǒng)計，20052005年年1 1月月1111月價格走勢圖月價格走勢圖 2005年111月各月均價走勢圖 3312 3300 3042 2984 2781 3144 2637 2638 2599 2676 2526 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 2005年111月各月均價走勢圖 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯產(chǎn)品策略定位產(chǎn)品策略定位 價格小結(jié)：價格小結(jié)： 根據(jù)單價圖表統(tǒng)計： 鄭州市全市范圍內(nèi)， 2005年高層住宅單價均價平均值為3227 本案項目所在區(qū)域，2005

23、年高層住宅單價均價平均值為3500 根據(jù)2005年的111月份，均價增長速度月100元/平米 根據(jù)總價圖表統(tǒng)計： 鄭州市全市范圍內(nèi)， 2005年高層住宅總均價平均值為380000元/套 本案項目所在區(qū)域，2005年高層住宅總價均價平均值450000元/套 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯產(chǎn)品策略定位產(chǎn)品策略定位 價格策略定位 高單價低總價 根據(jù)項目所在區(qū)域，以及小區(qū)相應(yīng)配套，尊崇 中產(chǎn)生活，因此以單價提升產(chǎn)品品位。 根據(jù)鄭州消費者的消費行為以及消費習慣，同 時強勢占有市場，因此降低總價。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯產(chǎn)品策略定位產(chǎn)品策略定位 價格定位：價格定位： 英協(xié)花園前期開發(fā)物業(yè)，比同

24、一區(qū)域的同類產(chǎn)品，物業(yè)性質(zhì)屬于高 端產(chǎn)品，因此，其價格定比同一區(qū)域同類產(chǎn)品價格略高。根據(jù)一上 述據(jù)統(tǒng)計，鄭州全區(qū)范圍內(nèi)同類產(chǎn)品單價均價為每平米3227元，同 一區(qū)域內(nèi)同一產(chǎn)品單價均價為每平米3500元，又根據(jù)2005年的價 格上揚指數(shù)，因此，觀天印建議英協(xié)花園5期： 本案每平米單價均價為本案每平米單價均價為4000400045004500元元 同理， 本案每套單價均價為本案每套單價均價為2525萬萬7575萬萬 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯產(chǎn)品策略定位產(chǎn)品策略定位 產(chǎn)品定位小結(jié)：產(chǎn)品定位小結(jié)： 2005年，經(jīng)歷了宏觀調(diào)控，賣方市場更加理智，開發(fā)或銷售逐步走 向正規(guī)，并以提高產(chǎn)品性價比，增強

25、產(chǎn)品銷售力；另一方面，買方 市場消費行為也趨于理性，期望買到物有所值的好房子。根據(jù)鄭州 市2005年銷售走向，得出以下結(jié)論： 產(chǎn)品類型，開始呈現(xiàn)三分市場形式。 大戶型更大，滿足消費 者對豪華住房的需求，比如面積分布為200300m2， 這些 大都式復(fù)式或別墅物業(yè)；小戶型更小，30110m2，設(shè)計成 緊湊的一室、兩室、三室，比相應(yīng)戶型縮減58%左右，滿 足消費者對單一居住的需求，因此，2005年被稱為“小戶型 年”；120136m2三居室仍舊受到廣大消費者青睞； 而 144m2160m2戶型銷售抗性嚴重，這也是國家宏觀調(diào)控的 結(jié)果之一。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌破譯品牌破譯產(chǎn)品策略定位產(chǎn)品策略定位

26、產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 戶型格局分布（戶型格局分布（單位：單位：m2） 59.869.2889.45 雙拼戶型 59.8x269.28x289.45x2 112.8136.68178.9 格局2/2/12/2/23/2/23/2/24/2/25/2/2 比例40%35%25% 主力主力主力 雙拼戶型展示 四室兩廳（雙衛(wèi)）四室兩廳（雙衛(wèi)） 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理 第二部分：品牌立勢論第二部分：品牌立勢論 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢英協(xié)英協(xié)1515年輝煌路年輝煌路 英協(xié)人，鐵肩擔道義！ 歷經(jīng)15年企業(yè)成長之路， 秉承著打造“精品意識和文化意 識”，英協(xié)人為河南房產(chǎn)發(fā)展史上，寫下了激情飽滿地事業(yè)篇 章，為

27、提升河南人的居住品位，默默無聞地奉獻企業(yè)青春。 同時，英協(xié)人熱心社會公益事業(yè)，弘揚光大河南戲曲文化 事業(yè)，用愛心行動，在河南乃至全國范圍內(nèi)贏得企業(yè)口碑。 在在20062006年新一年營銷工作展開之前，讓我們年新一年營銷工作展開之前，讓我們 對英協(xié)花園烙下的品牌印記做一次簡單回顧對英協(xié)花園烙下的品牌印記做一次簡單回顧 。 一一. . 鎖鑰鄭州東區(qū)的橋頭堡鎖鑰鄭州東區(qū)的橋頭堡 英協(xié)花園別墅區(qū) 1998年 最昂貴，最藝術(shù)，最歐洲 英協(xié)花園園中苑 2001年3月以95%銷售率售罄 英協(xié)花園藝術(shù)家 2002中原地產(chǎn)中的“藝術(shù)家” 英協(xié)花園鼎峰公寓 2003年，攜手中國廣廈，鄭州城市新地 標，32層觀景居

28、家，百米擎天鄭東。 浪遏璀璨人生，奢享華麗生活。浪遏璀璨人生，奢享華麗生活。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢英協(xié)英協(xié)1515年輝煌路年輝煌路 二二. . 華貴的園藝規(guī)劃華貴的園藝規(guī)劃 歐洲細膩建筑風格精美的房子會唱歌 昂貴別墅、精美的園中苑、藝術(shù)氣質(zhì)的藝術(shù)家、氣勢磅礴、聳 入云端的百米建筑鼎峰公寓。 前庭后窗第三只眼景致的園林會欣賞 園中有景，景中有園，被美園麗景尊崇的家 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢英協(xié)英協(xié)1515年輝煌路年輝煌路 三三. . 品鑒華麗人生品鑒華麗人生 古樸典雅的英協(xié)豫園古樸典雅的英協(xié)豫園 高檔次綜合設(shè)施，集商務(wù)、會議、旅游、餐飲、住宿、 單位接待為一體的多功能商務(wù)會館

29、。 嘆為觀止的英協(xié)劇院嘆為觀止的英協(xié)劇院 私人投資興建的設(shè)備一流的多功能劇院，外景壯麗，華 麗高貴。它與英協(xié)商務(wù)會館配套二件，集會議、演出、宴會、 影視、娛樂為一體，具有多功能綜合實用性。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢英協(xié)英協(xié)1515年輝煌路年輝煌路 四四. . 貴家之子的成長搖籃貴家之子的成長搖籃 英協(xié)之星幼兒園 嬰兒的培育糨褓，幼兒成長的搖籃，讓您的孩子從小就生 活在文化的熏染里，藝術(shù)的殿堂里，讓孩子贏在起跑線上。 英協(xié)小學鄭州師專英協(xié)附小外語小學 一切為了孩子的健康成長，辦家長滿意學校，走特色品牌 之路。為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)越的生活環(huán)境，為經(jīng)濟條件較好的家庭的 孩子尋求優(yōu)質(zhì)教育的愿望。 臺灣

30、專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢英協(xié)英協(xié)1515年輝煌路年輝煌路 二二. .中原地產(chǎn)的藝術(shù)家中原地產(chǎn)的藝術(shù)家 藝術(shù)家的家園，家園中的藝術(shù)家。英協(xié)花園是鄭州市最高檔的綜 合住宅小區(qū)之一，在地產(chǎn)界以“領(lǐng)先一步， 市精品”著稱，這里的房 價在鄭州最貴， 在鄭州卻賣得最火，住在英協(xié)花園的人，一是很有 錢，一是很有文化，且很多是河南文藝戲曲界的大腕人物。 英協(xié)花園的生活品味和文化品位，正如藝術(shù)家們對藝術(shù)的完美追 求， 即熾烈又奔放，既豪約又俊逸，即尊貴又絢爛，即崔嵬又磅礴， 即歐洲又中國。 。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢英協(xié)英協(xié)1515年輝煌路年輝煌路 藝術(shù)的浸染，文化的熏陶，英協(xié)花藝術(shù)的浸染，文化的

31、熏陶，英協(xié)花 園的每一寸土地，無不被藝術(shù)所雕飾。園的每一寸土地，無不被藝術(shù)所雕飾。 中原地產(chǎn)的藝術(shù)家中原地產(chǎn)的藝術(shù)家 英協(xié)花英協(xié)花 園園 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢英協(xié)英協(xié)1515年輝煌路年輝煌路 經(jīng)過15年的品牌驗證，鄭州受眾對英協(xié)花園對英協(xié)花園的品牌感 知如下： 有品位，尊貴，有文化，有修養(yǎng)，有點接近奢侈 對比鑫苑中央花園、順馳中央特區(qū)、長城康橋花園、建業(yè)森林 半島等其他樓盤，消費者對英協(xié)花園的印象有些接近，卻不夠明晰。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢英協(xié)英協(xié)1515年輝煌路年輝煌路 Hasa、回家就是度假的開始、國際精英生活特區(qū)、澳洲海 岸度假生活 在硬件日趨同質(zhì)化得今天，以文化

32、、生活方式等心理層面 的要素為核心而進行的品牌定位可謂愈演愈烈。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢英協(xié)英協(xié)1515年輝煌路年輝煌路 不管是硬件的比拼，還是生活方式的推銷，各樓盤都務(wù)求在消不管是硬件的比拼，還是生活方式的推銷，各樓盤都務(wù)求在消 費額者心中建立一個獨特而清新的印象，而我們同樣回答：費額者心中建立一個獨特而清新的印象，而我們同樣回答： 20062006年，英協(xié)花園能夠在為中原人奉獻什么？年，英協(xié)花園能夠在為中原人奉獻什么？ 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢英協(xié)英協(xié)1515年輝煌路年輝煌路 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢英協(xié)英協(xié)1515年輝煌路年輝煌路 小小 結(jié)結(jié) 好產(chǎn)品自然用心做！

33、好產(chǎn)品自然用心做！ 好品質(zhì)自然會流傳！好品質(zhì)自然會流傳！ 好品牌自然得民心！好品牌自然得民心！ 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢英協(xié)英協(xié)1515年輝煌路年輝煌路 不尋常不尋常2005告訴我們：告訴我們： 唯立足產(chǎn)品，筑勢中原，我們只有唯立足產(chǎn)品，筑勢中原，我們只有 用專業(yè)、用品質(zhì)、用信譽、用超越用專業(yè)、用品質(zhì)、用信譽、用超越 踏踏實實踏踏實實 做做好品牌好品牌 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢英協(xié)花園立勢之道英協(xié)花園立勢之道 解解 決決 之之 道道 高性價比的建筑品質(zhì)（產(chǎn)品力強）高性價比的建筑品質(zhì)（產(chǎn)品力強） +USP（一種獨特的生活主張）（一種獨特的生活主張） +營銷推廣（整合營銷的執(zhí)行力）

34、營銷推廣（整合營銷的執(zhí)行力） 廣州廣州星河灣星河灣中國地產(chǎn)勞斯萊斯中國地產(chǎn)勞斯萊斯一個心情盛開的地方一個心情盛開的地方 成都成都金林半島金林半島華西別墅終極版華西別墅終極版高貴與生俱來高貴與生俱來 長城長城康橋花園康橋花園讓有身份的人悠然起來讓有身份的人悠然起來 順馳順馳中央特區(qū)中央特區(qū)全球生活，世界享受全球生活，世界享受 鑫苑鑫苑中央花園中央花園勢在四方，筑在中央勢在四方，筑在中央 綠城綠城百合公寓百合公寓百年建筑，一生好合百年建筑，一生好合 。 。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢英協(xié)花園立勢之道英協(xié)花園立勢之道 品牌 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢英協(xié)花園立勢之道英協(xié)花園立勢之道 品牌

35、是企業(yè)的旗幟，品牌之旗插到那里，那品牌是企業(yè)的旗幟，品牌之旗插到那里，那 里就是你的版圖；品牌是公開的，是永久得里就是你的版圖；品牌是公開的，是永久得 契約；因此品牌具有契約；因此品牌具有 唯一性 持久性 排他性 勢勢 在在 做做 好好 品品 牌牌 凝凝 造造 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢英協(xié)花園立勢之道英協(xié)花園立勢之道 成功的品牌是成功的品牌是 它能夠在消費者心中占有一個別人無法取代的位置它能夠在消費者心中占有一個別人無法取代的位置 我們的我們的PROUDCUT 它欲在消費者心中占有一個它欲在消費者心中占有一個怎樣怎樣的位置？的位置？ 尋找尋找OUR PROUDUCT與消費者的溝通點與消

36、費者的溝通點 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢英協(xié)花園立勢之道英協(xié)花園立勢之道 我們需要我們需要Our require 找到一個最能打動消費者并能激發(fā)購買行為的切入點找到一個最能打動消費者并能激發(fā)購買行為的切入點 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢英協(xié)花園立勢之道英協(xié)花園立勢之道 切入方向：根據(jù)影響地產(chǎn)銷售的三大方面切入方向：根據(jù)影響地產(chǎn)銷售的三大方面 我們的思考（我們的思考（thinking) 價價 格格 位置位置 產(chǎn)產(chǎn) 品品 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢英協(xié)花園立勢之道英協(xié)花園立勢之道 價價 格格 本項目產(chǎn)品定位，在鄭州眾多項目屬于高本項目產(chǎn)品定位，在鄭州眾多項目屬于高 檔項目，與競爭樓

37、盤相比，價格有些偏高，因檔項目，與競爭樓盤相比，價格有些偏高，因 此，無明顯價格優(yōu)勢。此，無明顯價格優(yōu)勢。 價格優(yōu)勢不凸現(xiàn)價格優(yōu)勢不凸現(xiàn) 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢英協(xié)花園立勢之道英協(xié)花園立勢之道 位位 置置 地塊周邊分布多家地塊周邊分布多家大市場大市場，人流量大，環(huán)境嘈雜，人流量大，環(huán)境嘈雜 地塊周邊分布多家地塊周邊分布多家不同定位樓盤不同定位樓盤，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜 地塊周邊分布多家地塊周邊分布多家同質(zhì)產(chǎn)品同質(zhì)產(chǎn)品，對本案銷售去化產(chǎn)生抗性，對本案銷售去化產(chǎn)生抗性 與同類物業(yè)產(chǎn)品相比與同類物業(yè)產(chǎn)品相比 位置優(yōu)勢不凸顯位置優(yōu)勢不凸顯 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢英協(xié)花園立勢之

38、道英協(xié)花園立勢之道 綜合上述分析，觀天印認為：綜合上述分析，觀天印認為： 本項目位置是客觀因素，無明顯競爭優(yōu)勢；盡管價格本項目位置是客觀因素，無明顯競爭優(yōu)勢；盡管價格 無明顯競爭優(yōu)勢，對鄭州房地產(chǎn)市場理性分析，采取無明顯競爭優(yōu)勢，對鄭州房地產(chǎn)市場理性分析，采取“高高 單價低總價單價低總價”策略，提高銷售額同時增強產(chǎn)品銷售力，增策略，提高銷售額同時增強產(chǎn)品銷售力，增 強本案價格的競爭優(yōu)勢；同時，要使強本案價格的競爭優(yōu)勢；同時，要使“本案本案”在眾多樓盤在眾多樓盤 中脫穎而出，就只能從產(chǎn)品本身上尋求突破口，而產(chǎn)品品中脫穎而出，就只能從產(chǎn)品本身上尋求突破口，而產(chǎn)品品 質(zhì)正是品牌的核心元素。質(zhì)正是品牌

39、的核心元素。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢英協(xié)花園立勢之道英協(xié)花園立勢之道 我們產(chǎn)品的賣點不勝枚舉我們產(chǎn)品的賣點不勝枚舉 “ “可以出可以出100100頁的樓頁的樓 書書” 現(xiàn)代簡約、清新、明快建筑風格 至美的單體建筑 完美的戶型設(shè)計 水動的社區(qū)景觀空間 高尚的精美社區(qū) 完善的中產(chǎn)生活配套 豐富的生活沙龍 時尚的休閑文化廣場 產(chǎn)品產(chǎn)品 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢英協(xié)花園立勢之道英協(xié)花園立勢之道 產(chǎn)品 完美戶型、靈動立體水空間（音樂完美戶型、靈動立體水空間（音樂 噴泉、溪水、疊水等）、多功能會噴泉、溪水、疊水等）、多功能會 所、休閑美食廣場、高尚建筑品質(zhì)所、休閑美食廣場、高尚建筑品質(zhì)

40、全方位智能物管全方位智能物管 有包裝優(yōu)勢有包裝優(yōu)勢 我們的切入點我們的切入點 位置優(yōu)勢不凸顯位置位置 無明顯價格優(yōu)勢 價格價格 品質(zhì)品質(zhì) 品牌品牌 找準品牌輻勢的突破口，挖掘產(chǎn)品 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢 立足鄭州，輻勢中原立足鄭州，輻勢中原 做足產(chǎn)品 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢產(chǎn)品賣點梳理產(chǎn)品賣點梳理 歐洲海灣風情人文社區(qū)歐洲海灣風情人文社區(qū) 10萬平方米海灣式雙拼高層公寓萬平方米海灣式雙拼高層公寓|中產(chǎn)生活主張中產(chǎn)生活主張 利好之一：利好之一：8000平方米海灣風情花園，親水、嬉水、樂水平方米海灣風情花園，親水、嬉水、樂水 利好之二：利好之二：600米水岸休閑步行花廊，融生活

41、于休閑、浪漫、米水岸休閑步行花廊，融生活于休閑、浪漫、 養(yǎng)生天倫的都市天堂養(yǎng)生天倫的都市天堂 利好之三：利好之三： 15萬平方架空層休閑式萬平方架空層休閑式living mall美食代廣場，美食代廣場， 衣、食、住、行、（娛）樂全無憂衣、食、住、行、（娛）樂全無憂 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢產(chǎn)品賣點梳理產(chǎn)品賣點梳理 歐洲海灣式浩瀚金水長灘歐洲海灣式浩瀚金水長灘 寬闊的水面，可以包羅生活的萬象，于是心向?qū)掗煹乃?，可以包羅生活的萬象，于是心向 往之，所以智者樂水。往之，所以智者樂水。 利好之四：利好之四：金水長灘金水長灘金水灣，下沉式室外游泳池金水灣，下沉式室外游泳池（金色的陽光，璀 璨的

42、生活，悠悠彎水畔，晶瑩剔透鵝卵石，兒童親水園 利好之五：利好之五：樂翔淺底樂翔淺底淺水灘，四季恒溫室內(nèi)游泳館（如果一條淺水灘，四季恒溫室內(nèi)游泳館（如果一條 魚不會游泳，那它還是魚嗎？魚不會游泳，那它還是魚嗎？） 利好之六：利好之六：動水之韻動水之韻噴泉音樂廣場（噴泉音樂廣場（琴瑟之音，或許不是鋼琴 演奏出來，H2O里流淌出的音符） 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢產(chǎn)品賣點梳理產(chǎn)品賣點梳理 富麗堂皇景秀園都富麗堂皇景秀園都 景中園，園中景景中園，園中景 所謂造景，以人為本，重在人為的參與性所謂造景，以人為本，重在人為的參與性 不僅遠觀，亦可近玩焉不僅遠觀，亦可近玩焉 利好之七：利好之七：園中有景

43、，景中有園，一草一木、一池一水、一園一景園中有景，景中有園，一草一木、一池一水、一園一景 （健身文化廣場、激情音樂天地、FANS英語角、碧水翠汀、水榭 花都、林蔭長廊、親子游樂園） 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢產(chǎn)品賣點梳理產(chǎn)品賣點梳理 中產(chǎn)生活休閑文化場景中產(chǎn)生活休閑文化場景 食在中原，行遍歐洲，一站式休閑時尚美食廣場食在中原，行遍歐洲，一站式休閑時尚美食廣場 滿足生活的欲望，不純粹是一種平淡的生活滿足生活的欲望，不純粹是一種平淡的生活 而是為了更好地享受生活而是為了更好地享受生活 利好之八：利好之八：小資加油站、美食代文化廣場小資加油站、美食代文化廣場無論是在酒吧燃燒生命，還 是在Liv

44、ingMALL里ENJOYING生活；不論是在解讀咖啡因，還是 在小資加油站里沐浴紅酒） 咖啡館、水療室、聊天吧、干洗店、中（西）快餐店、美食廣場、二十四咖啡館、水療室、聊天吧、干洗店、中（西）快餐店、美食廣場、二十四 小時便利店、袖珍門診室、足浴、按摩、鮮花店、家政小時便利店、袖珍門診室、足浴、按摩、鮮花店、家政 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢產(chǎn)品賣點梳理產(chǎn)品賣點梳理 追求完美的建筑空間追求完美的建筑空間 珍惜每一寸空間，做到物珍惜每一寸空間，做到物“超超”所值所值 房屋不只是盛放身心的水泥匣子，它也有生命房屋不只是盛放身心的水泥匣子，它也有生命 利好之九：利好之九：全明戶型，大尺度享受風

45、景的家（全明戶型，大尺度享受風景的家（臥室的舒適度，8.2米超大 面寬客廳，廚房、餐廳的情致，呈海灣式優(yōu)美陽臺或飄窗，明亮 衛(wèi)生間 格局方正，雙拼組合、動靜分離，干濕分離，私密性好，空氣質(zhì)素好格局方正，雙拼組合、動靜分離，干濕分離，私密性好，空氣質(zhì)素好 入戶花園、陽光客廳、生活景觀雙陽臺、觀光電梯入戶花園、陽光客廳、生活景觀雙陽臺、觀光電梯 空中花園、云頂花園空中花園、云頂花園 。 。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢產(chǎn)品賣點梳理產(chǎn)品賣點梳理 專署中產(chǎn)的配套設(shè)施專署中產(chǎn)的配套設(shè)施 生活的極致不是擁有，而是享受生活的極致不是擁有，而是享受 匹配中產(chǎn)階層的唯有品味匹配中產(chǎn)階層的唯有品味 您選擇的是

46、一種生活方式，您的思想?yún)s是您主宰您選擇的是一種生活方式，您的思想?yún)s是您主宰 利好十：利好十：Living MALL美食代廣場、文化休閑花廊美食代廣場、文化休閑花廊 利好十一：利好十一：智能化物業(yè)管理、全方位親情服務(wù)智能化物業(yè)管理、全方位親情服務(wù) 利好十二：利好十二：二十四小時便利店、迪歐咖啡、阿瓦山寨、銀行二十四小時便利店、迪歐咖啡、阿瓦山寨、銀行 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢品牌立勢產(chǎn)品賣點梳理產(chǎn)品賣點梳理 專署中產(chǎn)的配套設(shè)施專署中產(chǎn)的配套設(shè)施 生活的極致不是擁有，而是享受生活的極致不是擁有，而是享受 匹配中產(chǎn)階層的唯有品味匹配中產(chǎn)階層的唯有品味 您選擇的是一種生活方式，您的思想?yún)s是您主宰您選擇

47、的是一種生活方式，您的思想?yún)s是您主宰 利好十三：利好十三：英協(xié)商務(wù)會館、英協(xié)商務(wù)賓館、英協(xié)休閑豫園（劇英協(xié)商務(wù)會館、英協(xié)商務(wù)賓館、英協(xié)休閑豫園（劇 園）園） 利好十四：利好十四：英協(xié)之星（小區(qū)幼兒園）、鄭州師專附小英協(xié)外國語英協(xié)之星（小區(qū)幼兒園）、鄭州師專附小英協(xié)外國語 實驗小學、四十七中、建業(yè)外國語、建業(yè)小哈佛實驗小學、四十七中、建業(yè)外國語、建業(yè)小哈佛 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理 品牌立勢品牌立勢產(chǎn)品賣點梳理產(chǎn)品賣點梳理 知名品牌的建材配備知名品牌的建材配備 品牌建材緣于市場的檢驗與流傳品牌建材緣于市場的檢驗與流傳 每一種建材，每一型號的水泥、鋼筋、磚瓦每一種建材，每一型號的水泥、鋼筋、磚瓦 用品牌建

48、材雕飾每一棟建筑單體用品牌建材雕飾每一棟建筑單體 利好十五：利好十五：專注于建筑的每一個細節(jié)（外立面品牌、建筑線條、水電管專注于建筑的每一個細節(jié)（外立面品牌、建筑線條、水電管 道線、電梯品牌、公共樓梯扶手、塑鋼窗、中空玻璃等）道線、電梯品牌、公共樓梯扶手、塑鋼窗、中空玻璃等） 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理 品牌立勢品牌立勢產(chǎn)品賣點梳理產(chǎn)品賣點梳理 國際化建筑品質(zhì)國際化建筑品質(zhì) 建筑是凝固的音樂建筑是凝固的音樂 別人是以房為本別人是以房為本,先規(guī)劃房子先規(guī)劃房子,再設(shè)計景觀再設(shè)計景觀; 我們是：以景為本我們是：以景為本,先造景先造景,再建房；以人為本再建房；以人為本,充分充分 考慮居住的舒適性和人與自然的親

49、和性?？紤]居住的舒適性和人與自然的親和性。 把建筑輕放在水岸花園里把建筑輕放在水岸花園里 利好十六：利好十六：歐式建筑風格，專著于建筑的細節(jié)品質(zhì)表現(xiàn)； 唯美理念的建筑規(guī)劃、 小區(qū)規(guī)劃、道路規(guī)劃、消防 建筑與人們的和諧、建筑與風景的和諧 建筑與小區(qū)的和諧、建筑與建筑的呼應(yīng) 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理 品牌立勢品牌立勢產(chǎn)品賣點梳理產(chǎn)品賣點梳理 鎖鑰財富的核心地段鎖鑰財富的核心地段 景觀軸線中州大道景觀軸線中州大道VS財富大道鄭汴路財富大道鄭汴路 扼守鄭州東大門，鎖鑰鄭汴財智生活商圈扼守鄭州東大門，鎖鑰鄭汴財智生活商圈 利好十七：利好十七：財富地段（位居中州景觀大道與鄭汴路黃金交匯處）財富地段（位居中州景觀大

50、道與鄭汴路黃金交匯處） 中州大道：南北交通樞紐，鄭東新區(qū)與鄭州東區(qū)得分嶺線 鄭汴路：貫通鄭汴商圈與主流商業(yè)腹地二七商圈的交通主干道 交通網(wǎng)路：多條公交路線、東近新107國道、機場高速路 。 。 十字路口十字路口 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理 品牌立勢品牌立勢產(chǎn)品賣點梳理產(chǎn)品賣點梳理 魅力增值的發(fā)展區(qū)域魅力增值的發(fā)展區(qū)域 四域四域“狼狼”煙突起，百米建筑聳入云天煙突起，百米建筑聳入云天 北望商務(wù)北望商務(wù)CBD，東南瞰鄭州經(jīng)濟技術(shù)開，東南瞰鄭州經(jīng)濟技術(shù)開 發(fā)區(qū)，西聞鄭州鬧市中心都市味道。發(fā)區(qū)，西聞鄭州鬧市中心都市味道。 利好十八：雄踞東市中心地標地段，坐看商都云生風起利好十八：雄踞東市中心地標地段，坐看商都云

51、生風起 向西，都市繁華煙云不斷向東蔓延向西，都市繁華煙云不斷向東蔓延山雨欲來風滿樓山雨欲來風滿樓 鎮(zhèn)座中國十字路口，直抵鎮(zhèn)座中國十字路口，直抵CBD腹地，坐看云生風起腹地，坐看云生風起 向南，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，本是一場向南，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，本是一場“工業(yè)革命工業(yè)革命”，卻又引得無數(shù)，卻又引得無數(shù) “精精”鳳凰近來棲止鳳凰近來棲止。 。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理 品牌立勢品牌立勢產(chǎn)品賣點梳理產(chǎn)品賣點梳理 唯有唯有“破破”，才得，才得 “立立” Our product 是是 歐海式成熟社區(qū)歐海式成熟社區(qū) 歐海式金水長灘歐海式金水長灘 富麗型景秀園都富麗型景秀園都 歐海式休閑場景歐海式休閑場景 完美的建筑空間

52、完美的建筑空間 專署尊貴的配套專署尊貴的配套 品牌的建材配備品牌的建材配備 歐洲花情建筑品歐洲花情建筑品 質(zhì)質(zhì) 鎖鑰財富的地段鎖鑰財富的地段 增值的發(fā)展區(qū)域增值的發(fā)展區(qū)域 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理 品牌立勢品牌立勢產(chǎn)品賣點梳理產(chǎn)品賣點梳理 再次發(fā)問 如何使“本項目” 品牌的切入 點 與消費者 產(chǎn) 生 共 鳴 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理 第三部分：客源鑒定論第三部分：客源鑒定論 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理 品牌立勢品牌立勢目標客群定位目標客群定位 都市中產(chǎn)階層（都市中產(chǎn)階層（Upper Class） 十大歐海式人居標準十大歐海式人居標準 專為“都市中產(chǎn)階層（都市中產(chǎn)階層（Upper Class）”量身建 造 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代

53、理 品牌立勢品牌立勢目標客群定位目標客群定位 都市中產(chǎn)階層都市中產(chǎn)階層 理由：理由： 十大歐洲海灣風情人居標準十大歐洲海灣風情人居標準 游離于鄭州的生活狀態(tài)，喜歡享受生活，特別是歐洲風情的游離于鄭州的生活狀態(tài)，喜歡享受生活，特別是歐洲風情的 浪漫與尊貴。浪漫與尊貴。 q景中園、園中景，歐海風情水花園，未來人居氣息符合景中園、園中景，歐海風情水花園，未來人居氣息符合 目標消費群置業(yè)眼光目標消費群置業(yè)眼光 q尊貴社區(qū)，符合目標群體的品位和居住要求尊貴社區(qū)，符合目標群體的品位和居住要求 q我們的我們的PRICE可以為可以為“都市中產(chǎn)階層都市中產(chǎn)階層”接接 受受 。 。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理 品牌立勢品牌

54、立勢目標客群定位目標客群定位 都市中產(chǎn)階層（都市中產(chǎn)階層（Upper Class) 生活形態(tài)分析：生活形態(tài)分析： 什么是都市中產(chǎn)階層什么是都市中產(chǎn)階層？ 都市中產(chǎn)階層，他們也許是一個游離狀態(tài)的群體，工作起來可都市中產(chǎn)階層，他們也許是一個游離狀態(tài)的群體，工作起來可 以以南來北往南來北往，休閑時也可，休閑時也可東城西就東城西就,就是這么就是這么忘我忘我，這么，這么陶醉陶醉， 這么忘我地這么忘我地ENJOY LIFE。 v中產(chǎn)階層，因智慧他們博得人生的財富，他們樂于享受生活的富麗堂皇甚中產(chǎn)階層，因智慧他們博得人生的財富，他們樂于享受生活的富麗堂皇甚 至奢華。他們，是商人，也是企業(yè)的決策者，或經(jīng)商、或

55、是企業(yè)力中高層至奢華。他們，是商人，也是企業(yè)的決策者，或經(jīng)商、或是企業(yè)力中高層 管理者、或自主經(jīng)營者（企業(yè)老板）。管理者、或自主經(jīng)營者（企業(yè)老板）。 v他們也許安于做一他們也許安于做一 個奉獻者，城市白領(lǐng)、行政官員、金融、貿(mào)易、傳媒、個奉獻者，城市白領(lǐng)、行政官員、金融、貿(mào)易、傳媒、 演藝界、高科技、咨詢服務(wù)業(yè)等行業(yè)的從業(yè)者；灰色收入者。演藝界、高科技、咨詢服務(wù)業(yè)等行業(yè)的從業(yè)者；灰色收入者。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理 品牌立勢品牌立勢目標客群定位目標客群定位 都市中產(chǎn)階層（都市中產(chǎn)階層（Upper Class） 特征：特征： v他們家庭年收入在他們家庭年收入在150000以上以上 v也許他們不是家庭經(jīng)濟

56、收入策創(chuàng)造者，但他們可能是家庭消費也許他們不是家庭經(jīng)濟收入策創(chuàng)造者，但他們可能是家庭消費 的決策者的決策者 v社會地位在社會權(quán)力分布的層次中處于中間或偏上位置社會地位在社會權(quán)力分布的層次中處于中間或偏上位置 v相對其他人群，相對其他人群，“都市中產(chǎn)階層都市中產(chǎn)階層”是企業(yè)中高層管理者，或自主是企業(yè)中高層管理者，或自主 經(jīng)營的老板，或者都市高級白領(lǐng)占相當比例。經(jīng)營的老板，或者都市高級白領(lǐng)占相當比例。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理 品牌立勢品牌立勢目標客群定位目標客群定位 都市中產(chǎn)階層（都市中產(chǎn)階層（Upper Class） 工作兢業(yè)態(tài)度：工作兢業(yè)態(tài)度： v相對優(yōu)越的生活是以超時間工作為前提，以承擔更大相對優(yōu)

57、越的生活是以超時間工作為前提，以承擔更大 工作壓力及更高工作強度為代價工作壓力及更高工作強度為代價 ; v需要的話，可以每天只睡需要的話，可以每天只睡3個小時，其余時間用來工作個小時，其余時間用來工作;甚至可甚至可 以放棄假期，具有危機感、成就感雙重感受以放棄假期，具有危機感、成就感雙重感受; v收入較豐厚，有事業(yè)基礎(chǔ)收入較豐厚，有事業(yè)基礎(chǔ); v擔心自己落入較低階層擔心自己落入較低階層. 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理 品牌立勢品牌立勢目標客群定位目標客群定位 都市中產(chǎn)階層都市中產(chǎn)階層憂慮與對策憂慮與對策 v憂慮憂慮1：由于在社會、家庭中的多重角色，承受來自生活于工由于在社會、家庭中的多重角色，承受來自生活

58、于工 作的重重壓力，甚至害怕孤獨；作的重重壓力，甚至害怕孤獨；對策對策1：酒吧、咖啡館里排放酒吧、咖啡館里排放 壓抑，或者說一種消遣孤獨；或與朋友聚會會餐、休閑娛樂。壓抑，或者說一種消遣孤獨；或與朋友聚會會餐、休閑娛樂。 v憂慮憂慮2：對衰老尤恐懼，不論在生理、年齡上，在心理上對衰老尤恐懼，不論在生理、年齡上，在心理上 、知、知 識上；識上；對策對策2：加強個人培訓(xùn)、交際活躍是他們化解生存危機加強個人培訓(xùn)、交際活躍是他們化解生存危機 感而普通采用的方式。感而普通采用的方式。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理 品牌立勢品牌立勢目標客群定位目標客群定位 都市中產(chǎn)階層都市中產(chǎn)階層生活方式及態(tài)度生活方式及態(tài)度 今天的

59、努力工作，是為了明天更好地生活今天的努力工作，是為了明天更好地生活 不得不周旋于各種應(yīng)酬，也因此犧牲享受天倫之樂不得不周旋于各種應(yīng)酬，也因此犧牲享受天倫之樂 的大部分時間。的大部分時間。 拼命工作，甚至用瘋狂地工作排遣壓抑；回到家里，拼命工作，甚至用瘋狂地工作排遣壓抑；回到家里， 盡力做一個好丈夫（妻子）、好父母、好兒子，以填補盡力做一個好丈夫（妻子）、好父母、好兒子，以填補 平時對他們照顧的欠缺。平時對他們照顧的欠缺。 臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理 品牌立勢品牌立勢目標客群定位目標客群定位 都市中產(chǎn)階層都市中產(chǎn)階層生活方式及態(tài)度生活方式及態(tài)度 今天的努力工作，是為了明天更好地生活今天的努力工作，是為了明

60、天更好地生活 v拼命工作，跳脫拼命工作，跳脫 “養(yǎng)家糊口養(yǎng)家糊口”原始需求，創(chuàng)造一個物質(zhì)條件相對優(yōu)越的原始需求，創(chuàng)造一個物質(zhì)條件相對優(yōu)越的 生活環(huán)境。在餐飲方面不及南方人的講究，卻也獨得中原的生活環(huán)境。在餐飲方面不及南方人的講究，卻也獨得中原的“吃吃”文化；文化； 如果經(jīng)濟條件允許，他們對房子有著熱烈地追求，甚至豪華和排場。如果經(jīng)濟條件允許，他們對房子有著熱烈地追求，甚至豪華和排場。 v在置業(yè)投資以及理財方面，相對于發(fā)達城市還比較保守。近年來，一部在置業(yè)投資以及理財方面，相對于發(fā)達城市還比較保守。近年來，一部 分人也開始風險較小的投資，或購買保險，或儲蓄。分人也開始風險較小的投資，或購買保險，