公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)方案

1、公用設(shè)施設(shè)備的維修措施公用設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃公用設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)的目標(biāo)確保公共設(shè)備在使用中完好狀態(tài)，滿足服務(wù)要求，延長(zhǎng)其使用壽命，保 證其使用功能得正常發(fā)揮。公用設(shè)備、設(shè)施日常維修、保養(yǎng)的管理工程部作為公共設(shè)備設(shè)施的專業(yè)部門，根據(jù)公司設(shè)備管理指導(dǎo)書和行業(yè) 規(guī)范規(guī)定要求對(duì)設(shè)備設(shè)施實(shí)行管理。設(shè)備的管理主要為以下內(nèi)容：設(shè)備的日常運(yùn)行和使用公共設(shè)備的運(yùn)行管理由服務(wù)使用部門負(fù)責(zé)，如監(jiān)控系統(tǒng)由監(jiān)控中心 負(fù)責(zé)。期于基礎(chǔ)功能性系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理。運(yùn)行 管理為嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)根據(jù)公司設(shè)備管理的相關(guān)規(guī)定，設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡檢保養(yǎng) 和定期維護(hù)保養(yǎng)，據(jù)此設(shè)備設(shè)施的

2、日常巡視保養(yǎng)由使用部門或責(zé)任 部門負(fù)責(zé)，而設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)則均由工程部負(fù)責(zé)。設(shè)備的維護(hù) 保養(yǎng)根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃制定的保養(yǎng)任務(wù)書和維保記錄表 開展工作。設(shè)備故障的修理設(shè)備常見(jiàn)簡(jiǎn)單維修，要求當(dāng)日修復(fù)，較復(fù)雜或政府部門規(guī)定需專職 維修的可外發(fā)維修，但須在規(guī)定期內(nèi)完成。設(shè)備的大修改造公用設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)范圍：供配電系統(tǒng)給排水系統(tǒng)公共設(shè)施系統(tǒng)日常維修小修費(fèi)用從管理費(fèi)支付。大修費(fèi)用由工程部制訂維修計(jì)劃和維 修預(yù)算，經(jīng)業(yè)主審閱批準(zhǔn)后從管理費(fèi)中開支或由集團(tuán)公司和項(xiàng)目公司支 付。公共設(shè)備、維修保養(yǎng)計(jì)劃供配電系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)周期1供電情況24小時(shí)正常供電，出現(xiàn)故障立即排除每月2配電屏清潔每月3

3、電器儀表清潔、顯示正確、固定可靠每月4繼電器、接觸器清潔、接觸完好、無(wú)過(guò)熱、無(wú)噪音每月5控制回路動(dòng)作正常、標(biāo)識(shí)清晰、無(wú)變色、無(wú)老化每月6指示燈、按鈕、轉(zhuǎn)換開關(guān)清潔、標(biāo)識(shí)清晰、固定可靠、轉(zhuǎn)換靈活每月7繼電保護(hù)動(dòng)作正?？煽恳灰荒?空氣開關(guān)分?jǐn)嗾?、絕緣良好半年9避雷器動(dòng)作正常、試驗(yàn)合格二年10進(jìn)出線電源接觸良好、牢固可靠、相順正確一一年11配電屏對(duì)地測(cè)試接地良好一一年給排水系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)周期1供水系統(tǒng)24小時(shí)正常供水出現(xiàn)故障立即排除不定期清潔、油漆完好、無(wú)油垢每季度水泵壓力適合、運(yùn)行良好、無(wú)滲漏不定期電動(dòng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)靈活、電流正常、無(wú)過(guò)載、無(wú)過(guò) 熱每個(gè)月2機(jī)械滑油潤(rùn)滑良好、油位合適不定期3管道無(wú)滲

4、漏、無(wú)銹蝕、油漆完好不定期4閥門無(wú)滲漏、無(wú)銹蝕、開閉靈活、正確不定期5排污井無(wú)嚴(yán)重淤泥、無(wú)嚴(yán)重異味不定期房屋本體的維修管理目的建筑物維修管理的主要目的和任務(wù)是為了保證房屋的正常使用和延長(zhǎng) 房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損壞；保障房屋的 安全和正常使用。根據(jù)需要和可能適當(dāng)改善條件。建筑物維修管理的范圍與類型(1(1 )供電系統(tǒng)(2(2)供排水系統(tǒng)(3(3 )消防系統(tǒng)(4(4 )技防系統(tǒng)(1)(1) 結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ);(2)(2) 屋面、外墻;(3)(3) 門窗；(4)(4) 樓層通道類型指令和工作執(zhí)行項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)業(yè)主下發(fā)的工作指令進(jìn)行并完成。 工程完成的時(shí)間必須與指令單上的緊急程度的說(shuō)

5、明聯(lián)系起來(lái)，具體如下表：序號(hào)執(zhí)行工作種類完成時(shí)間備注1緊急24小時(shí)以內(nèi)2一般2-3天以內(nèi)3其他7天以內(nèi)由業(yè)主決定各種工作類型的執(zhí)行種類。這些決定基于下述準(zhǔn)則:(1)(1) 緊急(1 1)整修(2)(2) 般(2 2)翻修序號(hào)執(zhí)行工完成細(xì)節(jié)備注作種類1緊急1） 影響整幢大廈日常必須的缺陷，如供水、 供電主要污 水管堵塞，馬桶溢出污水等2） 危及生活、生命和財(cái)產(chǎn)的缺陷3） 影響房屋建筑安全的缺陷2一般1） 妨礙、煩擾或影響住戶的缺陷2） 在公共場(chǎng)所并影響住戶安全的缺陷3其他1） 維護(hù)工作2） 所有不屬于在上述兩項(xiàng)的維護(hù)、維修、更 換等工作建筑物維修管理的內(nèi)容預(yù)防性維修預(yù)防性維修采取的措施及方案，目

6、的在于避免可預(yù)見(jiàn)的、或可防止 的設(shè)備失效，并確定有其完好的標(biāo)準(zhǔn)及使用功能。大致上，預(yù)防性 措施有：?常年檢驗(yàn)，鑒定電氣裝置；?常年保養(yǎng)電氣連接點(diǎn)；?定期檢驗(yàn)避雷系統(tǒng)；?定期沖洗房屋污水排放管；?定期檢驗(yàn)房屋的結(jié)構(gòu)強(qiáng)度；?定期檢修閉路電視系統(tǒng)；?月度養(yǎng)護(hù)滅火系統(tǒng)；?月度養(yǎng)護(hù)水泵；例常維修項(xiàng)目一般常例維修工作是通過(guò)管理人員的日常巡視而執(zhí)行的?；旧希?巡視的范圍包括地面層空地、臺(tái)板，排污溝，門廊及房屋的構(gòu)件、 樓梯、電氣房、水泵室，屋頂和水池。?地面層綜合巡視這項(xiàng)巡視在于觀察在房屋底層的空地、臺(tái)板、排污溝，是否有任 何礙眼的破損、或可能有礙健康、安全的部件失修。?地面層詳細(xì)巡察除上述綜合巡視外，必

7、須更仔細(xì)地觀察地面層其他的搶修， 失養(yǎng)的?房屋綜合巡視管理人員在進(jìn)行房屋公共地方的綜合巡視時(shí)，將會(huì)觀察任何被忽 略或礙眼的破損，及其他清潔衛(wèi)生問(wèn)題。?房屋詳細(xì)巡察（外部）房屋詳細(xì)巡視是根據(jù)擬定的準(zhǔn)則、指標(biāo)，在房屋外部的公共地方 進(jìn)行周詳及仔細(xì)的巡察。?房屋詳細(xì)巡察（內(nèi)部）這項(xiàng)巡視僅局限于電氣房、監(jiān)控室、儲(chǔ)物室、儲(chǔ)水柜、照明部位。?鑒定養(yǎng)護(hù)也包括檢查確定下列各類鑒定之養(yǎng)護(hù)工作責(zé)任部門按期執(zhí)行：丄周期沖洗垃圾槽；月度沖洗房屋（公共部位）；+月度沖洗陰溝；丄 月度水泵及增壓器的養(yǎng)護(hù)；丄季度沖洗商用房屋的陰溝。?巡察及維修項(xiàng)目的記錄管理人員必須保存其巡察系統(tǒng)的記錄、記錄必須反映所觀察的破損項(xiàng)目、部位、

8、地點(diǎn)、修繕工程及竣工日期等。?維修項(xiàng)目的期限丄 首要層次之猝發(fā)性問(wèn)題，廣泛影響整座或局部房屋、危及房 屋或人命安全、引發(fā)極度的不便等，該層次搶修工作必須在 24小時(shí)內(nèi)完工。丄 次要層之應(yīng)急性問(wèn)題，造成某些或個(gè)別業(yè)主之不便，設(shè)施之 功能失效之類，則需在2天完工。 一般性之保養(yǎng)問(wèn)題，項(xiàng)目零星非緊急性者，可允許在3天內(nèi) 完成修理工作。周期性維修?周期性維修的重要性丄 有規(guī)劃防御性的保養(yǎng)，是避免其設(shè)施或部件在超越其有效使 用期后，導(dǎo)致全面失效、嚴(yán)重故障的良策。 修復(fù)設(shè)施或部件，從而確保其完整的功能，并有效而繼續(xù)地 操作、運(yùn)作。 提高現(xiàn)有設(shè)施的質(zhì)量。?周期性維修的類型+ 房屋的重新粉刷與修飾工程（5-7

9、年周期） 重修、更新房屋外貌，包括房屋周圍、公共場(chǎng)所的整體修飾 工程，改善設(shè)施、配備等。更換水供增壓器（7年周期）+ 包括更換增壓器的電機(jī)配備、控制盤已保持其效能。更換垃圾槽沖洗配備（7年周期）丄 沖洗機(jī)附件、配備，如噴水設(shè)備、定時(shí)器、控制盤等也同時(shí) 更新?！?重修建筑物屋頂工程（14年周期）4 根據(jù)屋頂防水的保用及使用期滿之后， 更換所有的覆蓋灰板,重鋪粘覆蓋（防雨層），若有必要也修整屋頂?shù)呐潘倍?。丄更新技防系統(tǒng)（約10年周期） 更新探頭、錄象機(jī)、矩陣、背景音樂(lè)播放等。+ 更新水管工程（約25年周期）丄 更換水用總管道，支流管道及其他配備。建筑物維修的標(biāo)準(zhǔn)建筑物維修標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目操作標(biāo)準(zhǔn)完成

10、細(xì)節(jié)平整光滑、不老化1 1） 無(wú)坑洼，不下凹2 2） 無(wú)積水，無(wú)裂縫彎道不阻塞1 1） 格子各彎道蓋良好無(wú)損2 2） 彎道不溢水護(hù)墻和排水溝斜度適當(dāng)，不阻塞1 1） 水溝內(nèi)無(wú)死水2 2） 水溝內(nèi)無(wú)澡類和淤泥3 3） 水溝內(nèi)平滑無(wú)聚集物多孔的水溝板在原位，不損壞1 1） 護(hù)墻水溝不暴露2 2） 格子不腐蝕伸縮縫完好、不漏水完好，接合處無(wú)雜草1 1樓層護(hù)墻照明和公用事業(yè)井完好1 1 ）井蓋不損壞2 2）井蓋不碎裂序號(hào)項(xiàng)目操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)清洗區(qū)保養(yǎng)好1 1） 陶瓷錦磚完好不碎，表面無(wú)油跡2 2） 彎道不阻塞3 3） 無(wú)積水供給管道和閥牢固，狀態(tài)良好1 1） 供給管道不阻塞，不會(huì)停供2 2） 供給管道

11、安裝在墻面，無(wú)污跡和銹3 3） 關(guān)閉裝置狀態(tài)良好墻面保養(yǎng)良好1 1） 墻壁無(wú)植物生長(zhǎng)，無(wú)亂刻字畫2 2） 油漆表面不剝落3 3） 墻面裂痕修補(bǔ)4 4） 墻面踢腳板不碎裂，涂層不隆起避雷器保養(yǎng)良好避雷器絕緣帶固定在墻上屋頂維修保養(yǎng)好水泥和油漆不剝落2 2樓層/ /護(hù)墻機(jī)電設(shè)備維修良好電氣設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)樓梯扶手保養(yǎng)良好1 1） 扶手牢固筆直，不腐蝕生銹2 2） 樓梯突邊不破碎、腐蝕3 3） 涂料不褪色地面維修良好1 1） 地面無(wú)積水2 2） 伸縮縫防水板完好，牢固3 3樓梯和公共走廊天花板維修完好無(wú)水泥和油漆剝落序號(hào)項(xiàng)目操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)墻壁維修良好1 1） 墻壁裂痕不超過(guò)2cm2cm2 2） 涂層不

12、隆起3 3） 水泥踢腳板不碎裂4 4） 每層和單位指示牌固定：不損壞和缺少機(jī)電設(shè)備維修良好以電氣設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)衛(wèi)生設(shè)備維修良好落水管和廢水管標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)4 4樓梯和公共設(shè)備供給管道維修良好1 1） 供水分表閥向內(nèi)傾斜2 2） 分表和供給管道接合處不滲漏3 3） 供給管道上無(wú)水泥和油漆4 4） 分表底部不生銹樓層和空地設(shè)備所有設(shè)備維修良好5 5桌和椅桌和椅固定不損壞1 1） 陶瓷錦磚完好，桌椅完好2 2） 桌表面無(wú)斑點(diǎn)3 3） 無(wú)凹痕，不碎裂和褪色4 4） 桌椅牢固埋置5 5） 木板不腐爛和損壞6 6） 金屬板不腐蝕、凹陷，缺少或變形序號(hào)項(xiàng)目操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)電梯平臺(tái)平臺(tái)維修良好1 1） 電梯平臺(tái)凸處不

13、損壞2 2） 平臺(tái)地面和墻面的磚不碎裂和缺少3 3） 按鈕和面板不損壞4 4） 按鈕指示燈正常5 5） 緊急開頭裝置標(biāo)志牌牢固，清楚線路埋設(shè)有序1 1） 電纜管道和夾板在原位2 2） 電線穿過(guò)夾板和電纜管道公共照明狀態(tài)良好1 1） 燈正常燈罩在原位2 2） 天花板接線盒在原位3 3） 燈柱底座不腐蝕，燈柱垂直電源插座和插頭正常1 1） 插座不損壞、脫體和腐蝕2 2） 插座蓋未損壞3 3） 電源插座蓋蓋上電源插頭和電源線正常1 1） 插座在原位2 2） 插座無(wú)燃燒跡象3 3） 變流器段開裝置完好6 6電氣設(shè)備排水管澆口維修良好1 1） 垂直和水平澆口完好，不腐蝕2 2） 接水平澆口不損壞序號(hào)項(xiàng)目

14、操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)燈維修良好1 1） 燈柱垂直牢固2 2） 燈柱不腐蝕和生銹3 3） 燈柱套管用混凝土澆至少250mm250mm 高4 4） 燈柱上油漆不褪色燈柱上編號(hào)清楚5 5） 燈臂牢固安裝在燈柱上6 6） 燈罩不損壞，燈正常7 7落水管和廢水管落水管和廢水管固定，狀態(tài)良好1 1） 豎直水管無(wú)銹斑2 2） 連接管不滲漏3 3） 清潔孔蓋上螺絲，緊固件完好通道的屋頂狀態(tài)良好1 1） 磚和覆蓋物不碎裂，損壞和滲漏2 2） 無(wú)滲漏3 3） 護(hù)墻間接縫完好屋架和板狀態(tài)良好屋架不變形，損壞，腐蝕和碎裂支承柱狀態(tài)良好1 1） 圓柱垂直，牢固埋置2 2） 圓柱不腐蝕和散裂3 3） 木版無(wú)蟲害侵蝕4 4）

15、柱上漆不剝落和褪色8 8通道地面狀態(tài)良好1 1） 磚完整，不碎裂2 2） 粉刷的裂紋不超過(guò) 2mm2mm寬無(wú)積 水序號(hào)項(xiàng)目操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)1 1） 小便池，洗臉盆和抽水馬桶無(wú)阻塞2 2） 彎道不損壞3 3） 地面彎道暢通衛(wèi)生裝置維修良好4 4） 洗臉盆和抽水馬桶不碎裂和損壞5 5） 供給管道不滲漏腐蝕6 6） 供給管道牢固固定在墻上7 7） 廢水管不滲漏和腐蝕墻維修良好1 1） 墻面無(wú)亂刻的字畫2 2） 涂料不剝落和褪色3 3） 墻面裂紋不超過(guò)2mm2mm4 4） 墻面涂層不隆起地面維修良好1 1） 磚不碎裂和缺少2 2） 磚無(wú)污跡天花板維修良好1 1） 無(wú)剝落混凝土2 2） 漆不剝落和褪色門

16、維修良好1 1） 門不損壞2 2） 門鎖裝置牢固、不松動(dòng)和損壞9 9公共廁所附屬裝置維修良好1 1） 烘手機(jī)狀態(tài)良好2 2） 衛(wèi)生紙卷筒架安裝就位，可使用3 3） 燈正常4 4） 線路穿過(guò)管道和板條序號(hào)項(xiàng)目操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)屋面中間蓋板保養(yǎng)良好屋面中間蓋板不損壞，在原位避雷器保養(yǎng)良好1 1） 避雷器垂直向上，埋置牢固2 2） 水平向避雷器絕緣防水層保養(yǎng)良好1 1） 防水層不碎裂或磨損2 2） 防水層牢固粘在屋頂蓋板上，無(wú)氣泡3 3） 防水層無(wú)積水輔助維修良好1 1） 屋頂無(wú)廢棄物2 2） 屋頂不用作儲(chǔ)藏間活動(dòng)鐵門和通氣門保養(yǎng)良好1 1） 搭扣和鉤環(huán)狀況良好，安裝牢固2 2） 通氣門和鐵門導(dǎo)軌平滑

17、3 3） 通氣門和鐵門不損壞和生銹1010屋頂墻上豎梯保養(yǎng)良好墻上豎梯安裝牢固，不損壞和生銹4.11智能化設(shè)備設(shè)施管理設(shè)備管理主要內(nèi)容是指從設(shè)備的更新改造、選型開始，一直到設(shè)備報(bào)廢為止 的設(shè)備管理的全過(guò)程。按設(shè)備管理中的不同階段，總程序可分為四個(gè)不同的運(yùn)行 程序：第一程序：設(shè)備的更新規(guī)劃、選型、訂購(gòu)、安裝調(diào)試及日常運(yùn)行 今后設(shè)備的更新規(guī)劃：根據(jù)物業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合業(yè)主的意見(jiàn)，制訂出 3-5 年中設(shè)備增添和更新改造的具體規(guī)劃，由工程部提出，報(bào)項(xiàng)目部總物業(yè)經(jīng)理 審核后提交公司相關(guān)部門審核，經(jīng)由我司分管領(lǐng)導(dǎo)審批同意后提交業(yè)主。設(shè)備的選型：選型應(yīng)考慮三個(gè)方面。第一是技術(shù)先進(jìn)，選用同類產(chǎn)品中效率 高，操

18、作簡(jiǎn)便，安全可靠并符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求的產(chǎn)品；第二是同類產(chǎn)品互換 性能好，選用檢修簡(jiǎn)便，零部件通用性強(qiáng)的產(chǎn)品；第三是經(jīng)濟(jì)合理，選用能 耗低和維修費(fèi)用較低的產(chǎn)品。設(shè)備訂購(gòu)：訂購(gòu)可由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，也可由業(yè)主直接訂購(gòu)，采購(gòu)時(shí)必須注意 隨機(jī)附件、技術(shù)資料和易損件的供應(yīng)等問(wèn)題， 訂購(gòu)合同按相關(guān)操作程序申報(bào)。入庫(kù)保管：設(shè)備到貨運(yùn)至物業(yè)后，必須及時(shí)開箱驗(yàn)收（進(jìn)口設(shè)備應(yīng)有外貿(mào)和 商檢人員到場(chǎng)），查驗(yàn)裝箱單、合格證書和技術(shù)文件等，按裝箱單仔細(xì)核對(duì) 品種，數(shù)量。認(rèn)定質(zhì)量合格的情況下， 登記造冊(cè)，辦理入庫(kù)手續(xù)。 有問(wèn)題時(shí)， 應(yīng)及時(shí)與有關(guān)單位交涉。 開箱驗(yàn)收過(guò)程應(yīng)有業(yè)主人員在場(chǎng)。 暫時(shí)不用的設(shè)備， 倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)按技術(shù)要求

19、做好保養(yǎng)工作后，封存入庫(kù)。資料員應(yīng)把全部資料 編冊(cè)存檔。設(shè)備安裝調(diào)試：安裝調(diào)試可由物業(yè)工程人員完成，也可委托供應(yīng)商找專業(yè)公 司進(jìn)行。對(duì)關(guān)鍵設(shè)備的安裝，物業(yè)工程人員應(yīng)全程在場(chǎng)共同參加。驗(yàn)收工作 由業(yè)主、物業(yè)項(xiàng)目部、公司物業(yè)部等共同參加。 特種設(shè)備（如電梯、 鍋爐等） 應(yīng)請(qǐng)政府部門參加。最后會(huì)簽驗(yàn)收單。設(shè)備移交、入帳及建檔：依據(jù)設(shè)備竣工驗(yàn)收單，由工程部會(huì)同客戶服務(wù)部門 向使用部門移交（如保安部、物業(yè)部等） ，根據(jù)設(shè)備統(tǒng)一編號(hào)，填寫設(shè)備登 記卡，立入臺(tái)帳，工程部管理的設(shè)備應(yīng)移交相關(guān)技術(shù)班組。培訓(xùn)計(jì)劃：技術(shù)員上崗前的操作培訓(xùn)和考核工作由工程主管負(fù)責(zé)，在行政人 事部備案，每年應(yīng)制定相應(yīng)各工種的培訓(xùn)計(jì)劃。

20、日常管理：設(shè)備移交后，應(yīng)會(huì)同使用部門或班組制定設(shè)備的操作規(guī)程及完好 標(biāo)準(zhǔn)，按操作規(guī)程運(yùn)行操作，定期檢查確保設(shè)備正常運(yùn)行。第二程序：設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)， 即設(shè)備一級(jí)、 二級(jí)保養(yǎng)和設(shè)備大修， 工程部應(yīng)編制年 度維修計(jì)劃， 設(shè)備的一、二級(jí)保養(yǎng)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及外判保養(yǎng)的項(xiàng)目。 外判項(xiàng)目 中應(yīng)審核合同中有關(guān)保養(yǎng)程序和計(jì)劃，并在合同執(zhí)行中配合和監(jiān)督。一級(jí)保養(yǎng)：物業(yè)大廈或項(xiàng)目的動(dòng)力、電氣設(shè)備等，可每月按一級(jí)保養(yǎng)的內(nèi)容 進(jìn)行一次保養(yǎng)工作，保養(yǎng)內(nèi)容根據(jù)相關(guān)設(shè)備和系統(tǒng)的保養(yǎng)要求和程序進(jìn)行。 一級(jí)保養(yǎng)由領(lǐng)班督促檢查，工程主管抽查。二級(jí)保養(yǎng)：設(shè)備使用三個(gè)月后按規(guī)定進(jìn)行二級(jí)保養(yǎng)工作，根據(jù)保養(yǎng)程序和要

21、求，逐項(xiàng)開展。二級(jí)保養(yǎng)由領(lǐng)班和工程主管 / 經(jīng)理進(jìn)行驗(yàn)收并備案。設(shè)備大修：一般設(shè)備使用一年后，可進(jìn)行大修程序工作（視各設(shè)備、系統(tǒng)情 況而定）。大修項(xiàng)目確定后，應(yīng)填寫大修申請(qǐng)表，編制大修方案，明確修理 內(nèi)容、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并做好技術(shù)資料及備件準(zhǔn)備工作。對(duì)大型重要設(shè)備或系統(tǒng) 建議由專業(yè)公司承擔(dān)大修工作，修理過(guò)程中，要做好現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量及進(jìn)度監(jiān)督工 作，大修結(jié)束，應(yīng)組織竣工驗(yàn)收工作并將大修技術(shù)資料完整歸檔。第三程序：設(shè)備的技術(shù)改造設(shè)備的技術(shù)改造， 設(shè)備在運(yùn)行一段時(shí)間后， 會(huì)發(fā)現(xiàn)某些系統(tǒng)和設(shè)備配套不盡 合理等情況，需在設(shè)備原有基礎(chǔ)上作一些技術(shù)、效率、安全、環(huán)保和節(jié)能等方面 的技術(shù)改造， 工程部須對(duì)改造的原因、

22、方案提出可行性報(bào)告， 上報(bào)項(xiàng)目部最高負(fù) 責(zé)人，經(jīng)公司工程部審核后， 發(fā)文給集團(tuán)公司和項(xiàng)目公司建議改造， 設(shè)備的技術(shù) 改造程序與大修程序相同。第四程序：設(shè)備的更新報(bào)廢設(shè)備的報(bào)廢原則為：國(guó)家指定的淘汰產(chǎn)品。已超過(guò)使用期限，損壞嚴(yán)重，修理費(fèi)用昂貴。因受自然災(zāi)害或事故損壞，而修理費(fèi)接近或超過(guò)原設(shè)備價(jià)值的設(shè)備。雖能運(yùn)轉(zhuǎn)，但有嚴(yán)重隱患，而修理費(fèi)用昂貴的設(shè)備 無(wú)法修復(fù)的設(shè)備。設(shè)備報(bào)廢應(yīng)由使用部門提出申請(qǐng)，由工程部會(huì)同有關(guān)技術(shù)單位進(jìn)行評(píng)判 和技術(shù)鑒定，確認(rèn)后，由工程部出具書面報(bào)告報(bào)項(xiàng)目部最高負(fù)責(zé)人，價(jià) 值超過(guò)人民幣 2000 元的應(yīng)報(bào)浙元物業(yè)公司工程部審批，經(jīng)公司客戶服 務(wù)部最高負(fù)責(zé)人同意后，報(bào)集團(tuán)公司和項(xiàng)目

23、公司審批通過(guò)后，方可辦理 報(bào)廢手續(xù)。智能化管理內(nèi)容智能化系統(tǒng)的前期管理業(yè)戶智能化系統(tǒng)須知單元裝修須知使用智能化系統(tǒng)須知門禁系統(tǒng)的使用智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行方案巡更系統(tǒng)的運(yùn)行方案閉路監(jiān)視系統(tǒng)的運(yùn)行方案租戶安全報(bào)警系統(tǒng)的運(yùn)行方案智能化系統(tǒng)的維修項(xiàng)目智能化系統(tǒng)維護(hù)項(xiàng)目巡更系統(tǒng)維護(hù)檢查表閉路監(jiān)視系統(tǒng)維護(hù)檢查表業(yè)戶安全報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)檢查表 智能控制中心維護(hù)檢查表智能化系統(tǒng)巡視和保養(yǎng)計(jì)劃項(xiàng)目?jī)?nèi)容周期巡視、檢杳一周監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)半年巡視、檢杳一個(gè)月巡更系統(tǒng)信息讀取器保養(yǎng)半年防盜系統(tǒng)保養(yǎng)一年智能控制中心設(shè)備保養(yǎng)一年冃景音樂(lè)系統(tǒng)保養(yǎng)半年巡視、檢杳一月消防報(bào)警系統(tǒng)保養(yǎng)半年第5章管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度5.1項(xiàng)目服務(wù)機(jī)

24、構(gòu)我們結(jié)合園區(qū)的特點(diǎn)，對(duì)園區(qū)的管理工作進(jìn)行計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和協(xié) 調(diào)，以最為先進(jìn)的理念為業(yè)主/租戶提供最高的服務(wù)質(zhì)量，從經(jīng)營(yíng)者的角度為業(yè) 戶降低營(yíng)運(yùn)成本，創(chuàng)造最高效益。機(jī)構(gòu)崗位設(shè)置原則服務(wù)第一的原則崗位的設(shè)置和各類員工的配備，均以提高園區(qū)物業(yè)服務(wù)的整體水平為前提，充分 體現(xiàn)園區(qū)物業(yè)服務(wù)理念，從組織上和人力資源上確保高標(biāo)準(zhǔn)、高效率、高品質(zhì)地為業(yè)主和租戶提供全天候、全方位優(yōu)質(zhì)服務(wù)。精干高效的原則著眼于管理科學(xué)化和機(jī)構(gòu)扁平化，通過(guò)減少內(nèi)部摩擦系數(shù)，提高員工基本素質(zhì)， 增加管理科技含量，以嚴(yán)格控制管理機(jī)構(gòu)和員工隊(duì)伍的臃腫， 既保證服務(wù)的高質(zhì) 量，又實(shí)現(xiàn)運(yùn)行的低成本，使園區(qū)具有可持續(xù)發(fā)展能力。反應(yīng)迅

25、速原則從行業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)考慮，合并相關(guān)管理服務(wù)工作職責(zé)，從而避免因設(shè)置過(guò)多 平行部門成相互推諉、指責(zé)。簡(jiǎn)化管理層次，以利于項(xiàng)目部對(duì)整體工作進(jìn)行全面、 有效的控制。各部門職責(zé)綱要客戶服務(wù)部資料檔案管理業(yè)主入伙管理二次裝修管理報(bào)修接待管理投訴處理及住戶回訪有償服務(wù)及其他外圍及停車庫(kù)的保潔服務(wù)公用部位管道、消火栓、玻璃窗及設(shè)施設(shè)備的保潔服務(wù)消防通道、扶手及公共走道的保潔服務(wù)樓層電梯層門、轎廂的保潔生活垃圾的收集、清運(yùn) 外墻清洗大理石地坪保養(yǎng) 空置房的清潔綠化養(yǎng)護(hù)滅鼠殺蟲工程部物業(yè)設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收管理設(shè)備的使用管理設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)管理設(shè)施、設(shè)備管理基礎(chǔ)工作二次裝修管理房屋修繕、養(yǎng)護(hù)管理設(shè)備機(jī)房管

26、理設(shè)備安全運(yùn)行管理能源管理保安部治安管理消防管理二次裝修管理突發(fā)事件處置管理交通車輛管理禮儀管理行政財(cái)務(wù)費(fèi)用收繳管理物業(yè)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)管理員工招聘、錄用管理組織員工培訓(xùn)、考核員工出勤管理辦公室內(nèi)務(wù)管理物資采購(gòu)管理對(duì)外聯(lián)絡(luò)及外包合同談判主要崗位管理職責(zé)總物業(yè)經(jīng)理：1.負(fù)責(zé)部署物業(yè)業(yè) / 租戶入伙之一切工作。2.按公司或業(yè)主所授予權(quán)限，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)一切管理事物。3.負(fù)責(zé)制訂策略計(jì)劃， 主要績(jī)效指標(biāo)等， 組織及監(jiān)督所管轄之物業(yè) 服務(wù)工作，以達(dá)到良好管理水平。4.定期（如每月或每周 ） 向業(yè)主、公司匯報(bào)物業(yè)之管理情況，并能積 極地對(duì)各項(xiàng)管理事項(xiàng)提出具有建設(shè)性的意見(jiàn)和建議。5.執(zhí)行公司之政策及指示， 并按需要傳

27、達(dá)及推動(dòng)至各級(jí)員工， 確保 落實(shí)。6.協(xié)助業(yè)主提供、制訂及修訂相關(guān)管理政策。7.監(jiān)察物業(yè)之財(cái)政狀況， 予以檢討及制訂預(yù)算案， 并于每月、 每年 予以內(nèi)部及市場(chǎng)比較，以期降低營(yíng)運(yùn)成本，提高收益。8.與各有關(guān)部門或公司保持良好的業(yè)務(wù)關(guān)系 （ 如：政府部門、集團(tuán) 公司、其他業(yè)主及租戶、建筑單位、設(shè)計(jì)單位等 ）。9.執(zhí)行物業(yè)公共契約之條款。10.定時(shí)或不定時(shí)巡視項(xiàng)目，以監(jiān)察項(xiàng)目之管理工作， 負(fù)責(zé)處理重大、 特別問(wèn)題。11.定期召開員工會(huì)議及培訓(xùn)， 加強(qiáng)溝通和及時(shí)解決工作弊病， 并培 訓(xùn)骨干員工，灌輸管理知識(shí)、技巧。12.每年進(jìn)行年終考績(jī)、總結(jié)、檢討，并根據(jù)當(dāng)年工作業(yè)績(jī)，制訂下 一年的工作計(jì)劃。保安經(jīng)理

28、：1.全面負(fù)責(zé)大廈安全方面的工作， 滿足客戶的需要， 保證物業(yè)服務(wù) 的高質(zhì)量。2.審核/ 制定本部門各項(xiàng)工作計(jì)劃，及年度預(yù)算并落實(shí)執(zhí)行情況， 檢查并指導(dǎo)各項(xiàng)工作的開展， 控制日常工作質(zhì)量， 及時(shí)糾正不合 格現(xiàn)象，提交部門工作報(bào)告。3.負(fù)責(zé)二次裝修物業(yè)管理部門的監(jiān)管工作指導(dǎo)。4.開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高并保持本部門員工的總體業(yè)務(wù)水平。5.貫徹公司開源節(jié)流制度，堵塞各類漏洞，降低管理成本。6.處理重大投訴問(wèn)題。7.負(fù)責(zé)突發(fā)事件的處理。8.完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。9.全面負(fù)責(zé)大廈安保的管理工作，保證業(yè) / 租戶、員工的人身、財(cái) 產(chǎn)安全。10.貫徹執(zhí)行國(guó)家公安部門關(guān)于安全保衛(wèi)工作的方針、 政策和有關(guān)條 例建

29、立、健全項(xiàng)目的各項(xiàng)安全保衛(wèi)制度， 督促員工認(rèn)真執(zhí)行并及 時(shí)加以檢查。11.負(fù)責(zé)維護(hù)項(xiàng)目的內(nèi)部治安秩序， 預(yù)防和查處治安事故， 協(xié)助國(guó)家 公安、保衛(wèi)部門偵破有關(guān)違法、 犯罪案件， 會(huì)同相關(guān)部門共同搞 好項(xiàng)目的安全保衛(wèi)工作。12.負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目的治安、 消防年度工作計(jì)劃及安保部各項(xiàng)費(fèi)用的年 度預(yù)算，并負(fù)責(zé)做好安保部年、季、月度各項(xiàng)總結(jié)工作。13.負(fù)責(zé)安排保安部人員的工作， 并對(duì)其進(jìn)行督查、 培訓(xùn)與考核， 提 出任免意見(jiàn)、建議。14.檢查各項(xiàng)安保措施的落實(shí)情況，每天巡視并認(rèn)真做好有關(guān)記錄。15.組織、協(xié)調(diào)好部門內(nèi)各崗位的分工與協(xié)作， 主持每日的當(dāng)值領(lǐng)班 例會(huì)。16.做好部門內(nèi)員工的思想政治工作， 關(guān)心員工的生活和業(yè)務(wù)水平的 提高。17.寫好工作日記，完成上級(jí)和市、區(qū)安保部門交辦的其他任務(wù)。18.按其職權(quán)所屬， 負(fù)責(zé)本部門員工的培訓(xùn)及考核， 緊密監(jiān)管其轄下 各員工之日常工作。19.負(fù)責(zé)保護(hù)項(xiàng)目?jī)?nèi)一切消防設(shè)施，使其保證完好。20.定期組織消防培訓(xùn)，組建義務(wù)消防隊(duì)，定期舉行消防演練。21.負(fù)責(zé)與消防部門建立良好的協(xié)作關(guān)系，預(yù)防火災(zāi)的發(fā)生?？头?jīng)理：1.全面負(fù)責(zé)大廈客戶服務(wù)、會(huì)務(wù)服務(wù)、清潔、綠化等方面的工作， 滿足客戶的需要，保證物業(yè)服務(wù)的高質(zhì)量。2.審核/ 制定本部門各項(xiàng)工作計(jì)劃，及年度預(yù)算并落實(shí)執(zhí)行情況， 檢查并指導(dǎo)各項(xiàng)工作的開展， 控制日常工作質(zhì)量， 及時(shí)