銀行項(xiàng)目評(píng)估指引

1、項(xiàng)目評(píng)估指引目錄第一章 總則2第二章 項(xiàng)目評(píng)估的原則2第三章 項(xiàng)目評(píng)估參數(shù)設(shè)定2第四章 項(xiàng)目評(píng)估前提條件3第五章 項(xiàng)目評(píng)估的操作流程3第六章 固定資產(chǎn)及項(xiàng)目融資貸款評(píng)估報(bào)告的要點(diǎn)4第七章 房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告的要點(diǎn)15第八章 附則20第九章 模板21第一章 總則第一條 為加強(qiáng)xx銀行（以下簡(jiǎn)稱“本行”）固定資產(chǎn)貸款項(xiàng)目管理，規(guī)范評(píng)估工作，保證評(píng)估質(zhì)量，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高貸款效益，特制定本指引。第二條 本指引適用于本行對(duì)固定資產(chǎn)投資、項(xiàng)目融資及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放的本外幣貸款（包括銀團(tuán)貸款）。第三條 項(xiàng)目評(píng)估是指本行根據(jù)固定資產(chǎn)貸款、項(xiàng)目融資及房地產(chǎn)開發(fā)貸款的效益性、安全性和流動(dòng)性要求，運(yùn)用定量

2、與定性相結(jié)合的方法，進(jìn)行全面、系統(tǒng)的評(píng)估，為貸款決策提供客觀、公正、準(zhǔn)確的依據(jù)。第四條 項(xiàng)目評(píng)估的內(nèi)容主要包括對(duì)借款人評(píng)價(jià)、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)、市場(chǎng)評(píng)估、項(xiàng)目建設(shè)成本估算和籌資評(píng)價(jià)、償債能力評(píng)估、貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià)等方面進(jìn)行調(diào)查和分析，提出貸款是否可行的意見(jiàn)或建議。第五條 評(píng)估報(bào)告為本行審批固定資產(chǎn)、項(xiàng)目融資及房地產(chǎn)開發(fā)貸款的必備要件，須隨信貸業(yè)務(wù)申報(bào)材料一并提交相應(yīng)審批層級(jí)作為審批貸款的依據(jù)。第二章 項(xiàng)目評(píng)估的原則第六條 項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)尊重事實(shí)、客觀公正；對(duì)原始數(shù)據(jù)、資料等基礎(chǔ)信息搜集整理應(yīng)堅(jiān)持真實(shí)性原則；對(duì)數(shù)據(jù)資料的選取及成本費(fèi)用、效益的界定應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則；評(píng)估報(bào)告反映的信息應(yīng)遵循重要性原則，對(duì)

3、重點(diǎn)問(wèn)題要充分揭示，客觀評(píng)價(jià)。第七條 項(xiàng)目評(píng)估實(shí)行主評(píng)估人負(fù)責(zé)制，主評(píng)估人應(yīng)參與評(píng)估的全過(guò)程，并對(duì)評(píng)估質(zhì)量和評(píng)估結(jié)論負(fù)責(zé)。第八條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)在下達(dá)評(píng)估通知后1個(gè)月內(nèi)完成，疑難復(fù)雜項(xiàng)目評(píng)估給予0.5個(gè)月延展期。第三章 項(xiàng)目評(píng)估參數(shù)設(shè)定第九條 項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)遵循以下標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)：一、國(guó)家產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和布局政策，財(cái)政稅收政策，行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，國(guó)家和行業(yè)的可行性研究設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及參數(shù)；二、監(jiān)管機(jī)構(gòu)和本行的信貸政策及固定資產(chǎn)/項(xiàng)目融資指引以及本指引。三、政府有權(quán)部門對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及有權(quán)部門的論證意見(jiàn)；四、借款人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等有關(guān)資料；五、中央和地方政府有關(guān)的城市建設(shè)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、消防、安全衛(wèi)生

4、、運(yùn)輸、勞動(dòng)保護(hù)等有關(guān)法規(guī)和規(guī)定。第四章 項(xiàng)目評(píng)估前提條件第十條 項(xiàng)目評(píng)估的啟動(dòng)應(yīng)具備以下前提條件：一、符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品及布局政策和投資項(xiàng)目審批程序；可行性研究經(jīng)權(quán)威部門論證；二、借款人的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)、項(xiàng)目資本金來(lái)源及比例符合國(guó)家規(guī)定以及本行對(duì)于借款人評(píng)級(jí)及準(zhǔn)入規(guī)定；三、項(xiàng)目總投資及投資構(gòu)成明確、擬采用工藝技術(shù)基本定型、擬購(gòu)進(jìn)設(shè)備已完成詢價(jià)；四、借款人前3年財(cái)務(wù)報(bào)表及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料、項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、可行性研究報(bào)告等基礎(chǔ)資料齊全。第十一條 進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估的項(xiàng)目須符合本行信貸政策規(guī)定的評(píng)級(jí)以及本行準(zhǔn)入政策要求。第五章 項(xiàng)目評(píng)估的操作流程第十二條 項(xiàng)目評(píng)估由經(jīng)辦分支行在營(yíng)銷本指引所列需要進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估

5、的信貸業(yè)務(wù)時(shí)，經(jīng)篩選符合本行信貸政策規(guī)定的評(píng)級(jí)以及本行準(zhǔn)入政策，并在項(xiàng)目已經(jīng)具備第十條前提條件的基礎(chǔ)上，向總行信貸監(jiān)控部提起項(xiàng)目評(píng)估申請(qǐng)。第十三條 總行信貸監(jiān)控部依據(jù)本行信貸業(yè)務(wù)政策獨(dú)立評(píng)估和篩選相應(yīng)項(xiàng)目，對(duì)于符合本行相關(guān)信貸政策的，組織項(xiàng)目評(píng)估小組。第十四條 評(píng)估小組的成員由總行信貸監(jiān)控部主管及信貸評(píng)估員、分行行長(zhǎng)及分行營(yíng)銷部綜合員組成。其中由信貸監(jiān)控部主管擔(dān)任主評(píng)估人。第十五條 項(xiàng)目評(píng)估小組成立后， 主評(píng)估人應(yīng)遵循如下步驟，完成評(píng)估報(bào)告及附表的撰寫和填列：一、根據(jù)項(xiàng)目的評(píng)估時(shí)間要求制定工作計(jì)劃對(duì)評(píng)估中的調(diào)研工作、落實(shí)相關(guān)條件、分析和撰寫評(píng)估報(bào)告的時(shí)間和任務(wù)等項(xiàng)做出合理安排；二、安排人員通過(guò)

6、實(shí)地調(diào)查、專家咨詢、查閱檔案資料等方式，調(diào)查收集評(píng)估報(bào)告附件所列有關(guān)文件、資料和技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，并進(jìn)行資料的整理；三、安排人員根據(jù)調(diào)查核實(shí)后的數(shù)據(jù)資料，對(duì)資料進(jìn)行分析、審查；四、組織小組成員按照評(píng)估辦法規(guī)定，共同對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析和論證，填制評(píng)估報(bào)告附表；五、依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果，安排評(píng)估小組成員分頭撰寫評(píng)估報(bào)告各個(gè)章節(jié)；六、主評(píng)估人審核、修改，總纂形成評(píng)估報(bào)告。第六章 固定資產(chǎn)及項(xiàng)目融資貸款評(píng)估報(bào)告的要點(diǎn)第十六條 評(píng)估報(bào)告須采用本指引所附固定資產(chǎn)/項(xiàng)目融資貸款評(píng)估報(bào)告及附表模板。第十七條 評(píng)估報(bào)告各章節(jié)應(yīng)包括并不限于以下內(nèi)容：第十八條 一、借款人評(píng)價(jià)（一）概括性評(píng)價(jià)：對(duì)借款人/主

7、要項(xiàng)目發(fā)起人的經(jīng)濟(jì)地位、經(jīng)營(yíng)管理范圍、與本次建設(shè)項(xiàng)目的關(guān)系、主要領(lǐng)導(dǎo)者整體素質(zhì)及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)負(fù)債及償債能力、信用、發(fā)展前景等情況進(jìn)行全面分析、綜合論證。（二）分項(xiàng)評(píng)價(jià)：1.新設(shè)項(xiàng)目法人：因該主體專門為被評(píng)估項(xiàng)目實(shí)施而注冊(cè)成立，僅負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和管理，各種債務(wù)責(zé)任完全依靠該建設(shè)項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益承擔(dān)。重點(diǎn)分析論證：主要領(lǐng)導(dǎo)者的學(xué)識(shí)、信用、能力及歷史業(yè)績(jī)。2.既有法人：因該主體在被評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)前已經(jīng)存在，本次建設(shè)項(xiàng)目是在原來(lái)的基礎(chǔ)上進(jìn)行改建、擴(kuò)建、技術(shù)改造或者產(chǎn)品更新。重點(diǎn)分析論證：法人本身的經(jīng)濟(jì)地位、經(jīng)營(yíng)范圍、歷史業(yè)績(jī)、發(fā)展前景、項(xiàng)目建成對(duì)其行業(yè)地位和經(jīng)營(yíng)的影響等。3.承諾履行評(píng)價(jià)：

8、在項(xiàng)目投資協(xié)議或合同中，主要發(fā)起人對(duì)項(xiàng)目和企業(yè)管理、技術(shù)或銷售等方面做出承諾的：另需根據(jù)承諾內(nèi)容進(jìn)行針對(duì)性評(píng)價(jià)，分析評(píng)價(jià)相應(yīng)主體對(duì)于所作承諾的履約能力。第十九條 二、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)（一）概括性評(píng)價(jià)：對(duì)項(xiàng)目建設(shè)必要性、進(jìn)展過(guò)程、工藝技術(shù)、建設(shè)和生產(chǎn)條件、環(huán)境保護(hù)等進(jìn)行綜合論證分析。（二）分項(xiàng)評(píng)價(jià)（包括并不限于）：1.項(xiàng)目建設(shè)必要性評(píng)價(jià)：（1）從國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展規(guī)劃等項(xiàng)目建設(shè)背景出發(fā)，說(shuō)明國(guó)家在該行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策；（2）借款人/項(xiàng)目發(fā)起人投資該項(xiàng)目的原因、建成后的意義作用；（3）該項(xiàng)目與借款人/項(xiàng)目發(fā)起人現(xiàn)有主營(yíng)業(yè)務(wù)的關(guān)系，分析項(xiàng)目計(jì)劃與借款人/

9、項(xiàng)目發(fā)起人的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃有何關(guān)系；（4）借款人/項(xiàng)目發(fā)起人進(jìn)行項(xiàng)目與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比有何相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)以上分析判斷項(xiàng)目建設(shè)的合理性。2.項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程評(píng)價(jià)：（1）項(xiàng)目建議書、可行性研究、初步設(shè)計(jì)、新開工、概算調(diào)整等文件的批復(fù)單位、批復(fù)時(shí)間及批復(fù)內(nèi)容；（2）項(xiàng)目已開工的：增加形象進(jìn)度、投資完成及各項(xiàng)資金到位情況分析。3.項(xiàng)目工藝技術(shù)設(shè)備評(píng)價(jià)：（1）審查項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位的資格和水平；（2）論述項(xiàng)目采用的工藝技術(shù)、生產(chǎn)流程和主要設(shè)備的先進(jìn)性、合理性、可靠性和適用性，（3）該技術(shù)是否涉及到專利、技術(shù)訣竅轉(zhuǎn)讓等知識(shí)產(chǎn)權(quán)方面的問(wèn)題（如有）；（4）主要設(shè)備供應(yīng)商（制造商）按時(shí)交貨的可靠性；（5）國(guó)內(nèi)外同類工藝

10、技術(shù)和設(shè)備的生產(chǎn)或運(yùn)轉(zhuǎn)情況；（6）借款人/項(xiàng)目發(fā)起人是否具有使用、維護(hù)該類技術(shù)及設(shè)備的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)力量。4.項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)條件評(píng)價(jià)：（1）調(diào)查分析項(xiàng)目建設(shè)及生產(chǎn)所需用地、原材料、燃料、動(dòng)力來(lái)源的可靠性；（2）分析交通、運(yùn)輸、通訊和生活保障設(shè)施及投資區(qū)域環(huán)境等條件與項(xiàng)目需要的適應(yīng)性；（3）已經(jīng)選定主要單項(xiàng)工程施工企業(yè)的：施工企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、施工水平、技術(shù)力量、以往施工的工程質(zhì)量等情況。5.環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)：（1）項(xiàng)目涉及環(huán)境保護(hù)方面的問(wèn)題及項(xiàng)目的建設(shè)和投產(chǎn)對(duì)生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生的影響（包括廢水，廢氣，廢渣，生態(tài)平衡，拆遷，等等）；（2）項(xiàng)目主體擬采取的環(huán)境保護(hù)措施；（3）環(huán)保方案是否已得到有權(quán)環(huán)境監(jiān)管部門的審

11、批、審批文件名稱（文號(hào)）、審批文件的結(jié)論。第二十條 三、市場(chǎng)評(píng)估（一）概括性評(píng)價(jià)：通過(guò)對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)供求現(xiàn)狀的調(diào)查和對(duì)產(chǎn)品供求發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)以及項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的分析，判斷項(xiàng)目產(chǎn)品銷售的前景和潛力。（二）分項(xiàng)評(píng)價(jià)： 1.產(chǎn)品的用途、消費(fèi)對(duì)象、市場(chǎng)需求總量及其區(qū)域性、時(shí)間性等特點(diǎn)；2.產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，是否具有壟斷性，壟斷的程度；3.國(guó)內(nèi)現(xiàn)有同類產(chǎn)品的生產(chǎn)能力、產(chǎn)品產(chǎn)量及生產(chǎn)能力利用情況；4.國(guó)內(nèi)在建和擬建生產(chǎn)同類產(chǎn)品項(xiàng)目的生產(chǎn)能力及預(yù)計(jì)建成投產(chǎn)時(shí)間；5.產(chǎn)品近兩年進(jìn)出口數(shù)量及進(jìn)出口主要來(lái)源；6.預(yù)測(cè)未來(lái)若干年內(nèi)（一般為五年左右）產(chǎn)品需求總量分析；7.價(jià)格變化情況和預(yù)測(cè)及依據(jù)；8.項(xiàng)目產(chǎn)品與國(guó)內(nèi)

12、外同類產(chǎn)品相比在性能、質(zhì)量、價(jià)格方面的競(jìng)爭(zhēng)能力；9.產(chǎn)品市場(chǎng)定位和市場(chǎng)開發(fā)計(jì)劃、銷售措施分析10.產(chǎn)品營(yíng)銷策略（主要包括產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、分銷渠道策略、促銷策略等）；11.出口項(xiàng)目項(xiàng)下出口可能性預(yù)測(cè)及國(guó)際市場(chǎng)供求狀況和價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)。第二十一條 四、項(xiàng)目建設(shè)成本估算和籌資評(píng)價(jià)（一）概括性評(píng)價(jià)：對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資估算和各項(xiàng)資金來(lái)源的合理性和可靠性進(jìn)行分析論證。（二）定量分析：評(píng)價(jià)投資估算合理性和來(lái)源的可靠性，填制附表：“固定資產(chǎn)投資估算表”、“固定資產(chǎn)投資資產(chǎn)分類表”、“投資計(jì)劃與資金籌措表”，各分項(xiàng)內(nèi)容及公式如下： 1.項(xiàng)目總投資：項(xiàng)目總投資是指固定資產(chǎn)投資與流動(dòng)資金投資之和。其中：項(xiàng)目建設(shè)期投入

13、物價(jià)格按時(shí)價(jià)確定，即按照項(xiàng)目建設(shè)期各年可能發(fā)生的實(shí)際支付價(jià)格確定。2.固定資產(chǎn)投資：固定資產(chǎn)投資包括靜態(tài)投資和動(dòng)態(tài)投資。其中：靜態(tài)投資包括建筑工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、其他費(fèi)用和基本預(yù)備費(fèi)；動(dòng)態(tài)投資包括建設(shè)期利息、匯率變動(dòng)部分、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（目前暫緩征收）及國(guó)家新批準(zhǔn)的稅費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備金。3.項(xiàng)目建設(shè)期利息：項(xiàng)目建設(shè)期利息是項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)每年應(yīng)計(jì)利息之和。建設(shè)期每年應(yīng)計(jì)利息（公式）=（年初貸款累計(jì)本年發(fā)放貸款總額/2）年利率 n t-14.漲價(jià)預(yù)備金（公式） it（1f） -1 t=1式中：n-計(jì)算期年數(shù)it-計(jì)算期第t年的建筑安裝工程費(fèi)用和設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)f-投資價(jià)格指數(shù)

14、t-計(jì)算期第t年5.鋪底流動(dòng)資金：鋪底流動(dòng)資金按項(xiàng)目建成投產(chǎn)后為維持正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所占用的周轉(zhuǎn)資金的30%進(jìn)行測(cè)算。（三）需核實(shí)事項(xiàng)提示：1.項(xiàng)目評(píng)估時(shí)需要對(duì)客戶提交的可行性研究報(bào)告數(shù)據(jù)進(jìn)行核實(shí)；2.固定資產(chǎn)投資估算主要核實(shí)因素：（1）工程內(nèi)容和費(fèi)用是否齊全？是否任意擴(kuò)大取費(fèi)范圍和提高標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大規(guī)模？（2）投資估算中有無(wú)漏項(xiàng)、少算或人為壓低造價(jià)等情況；（3）分析投資構(gòu)成比例是否合理及不合理的原因；（4）分析審查投資估算是否包括了不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)和價(jià)差費(fèi)；（5）根據(jù)價(jià)格升降相應(yīng)調(diào)整項(xiàng)目建設(shè)期間建筑材料、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)用投資增減數(shù)額。第二十二條 五、資金來(lái)源評(píng)估（一）概括性評(píng)價(jià)：對(duì)項(xiàng)目權(quán)益性資金和

15、債務(wù)性資金的可靠性和資金成本進(jìn)行分析。其中：權(quán)益性資金包括借款人、其他相關(guān)人對(duì)項(xiàng)目投入的資本金、借款人等對(duì)項(xiàng)目投入的無(wú)需返還的資金、折舊、發(fā)行股票募集的資金；債務(wù)性資金包括銀行貸款、發(fā)行債券、融資租賃及其他需付息還本的資金。（二）分項(xiàng)評(píng)價(jià)：1.可靠性評(píng)價(jià)（1）對(duì)于貨幣方式的資本金根據(jù)各投資者提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和分年度資金安排承諾函，在對(duì)各投資者近三年財(cái)務(wù)報(bào)表的現(xiàn)金流量以及所有者權(quán)益指標(biāo)（包括資本金、資本公積、盈余公積和未分配利潤(rùn)等）分析評(píng)價(jià)各投資者投入資金來(lái)源的可靠性；（2）擬以發(fā)行股票籌資的，需核查“國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)”批準(zhǔn)發(fā)行的正式文件；查看發(fā)行規(guī)模、價(jià)格、時(shí)間、方法和說(shuō)明書；了解證券市場(chǎng)

16、的情況，以確認(rèn)能否按時(shí)按計(jì)劃籌集資金；分析確定各投資者用于本項(xiàng)目的資本金數(shù)額及分年度計(jì)劃實(shí)施的可靠性；（3）擬以于實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)等方式投入的資本金，需核查是否經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)；估價(jià)方法是否符合法律、法規(guī)的要求；出資比例是否符合有關(guān)規(guī)定等；（4）擬以債務(wù)性資金籌資的，需核查債務(wù)性資金的籌措數(shù)額、籌措方式、籌資成本、計(jì)劃安排及審批情況；（5）擬以發(fā)行債券（公司債券、企業(yè)債券、可轉(zhuǎn)換公司債券）籌資的，需核查“國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)”批準(zhǔn)發(fā)行的正式文件；查看發(fā)行規(guī)模、價(jià)格、時(shí)間、方法和說(shuō)明書；了解證券市場(chǎng)的情況，分析確定按計(jì)劃籌集資金的可靠性。2.資金成本評(píng)價(jià)（

17、1）分析來(lái)源資金（包括自有資金）的使用都必須付出相應(yīng)的代價(jià)，包括：為籌集資金而花費(fèi)的全部代價(jià)。含籌措成本和使用成本（一般用成本額占所籌資資金的百分比表示，稱為：資金成本率）。（1）資金來(lái)源較多時(shí)，用加權(quán)平均資金成本計(jì)算其總成本率。注：資金成本率是項(xiàng)目必須獲得的最低收益率，以補(bǔ)償企業(yè)經(jīng)營(yíng)這個(gè)項(xiàng)目所付出的代價(jià)，本行原則上不得敘做項(xiàng)目收益率低于資金成本率的項(xiàng)目。第二十三條 六、償債能力評(píng)價(jià)（一）概括性評(píng)價(jià)：在基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算與分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度及有關(guān)規(guī)定，測(cè)算財(cái)務(wù)效益評(píng)估指標(biāo)，定量分析考核項(xiàng)目的盈利能力和清償能力，并進(jìn)行不確定性分析，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。（二）定量分析：填制附表

18、“總成本費(fèi)用估算表”、“損益表”、“貸款償還期計(jì)算表”、“全部投資現(xiàn)金流量表”。 分析內(nèi)容及公式列示如下：1.項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期投入物和產(chǎn)出物價(jià)格預(yù)測(cè)：（1）項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期投入物和產(chǎn)出物價(jià)格預(yù)測(cè)采用項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年以建設(shè)期末物價(jià)總水平為基礎(chǔ)，并考慮生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期相對(duì)價(jià)格變化后的同一預(yù)測(cè)價(jià)格；（2）對(duì)項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期投入物和產(chǎn)出物價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，需進(jìn)一步考慮其現(xiàn)實(shí)價(jià)格的合理性、市場(chǎng)供求狀況及國(guó)家有關(guān)政策等因素對(duì)價(jià)格變化趨勢(shì)的影響； 2.項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)：包括：總投資、資金來(lái)源、計(jì)算期與生產(chǎn)負(fù)荷、成本與費(fèi)用、銷售收入與銷售稅金及附加、利潤(rùn)總額與利潤(rùn)分配等。計(jì)算方法及公式如下：（1）項(xiàng)目計(jì)算期：包括

19、建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期。確定項(xiàng)目計(jì)算期，需充分考慮產(chǎn)品市場(chǎng)供求情況及技術(shù)進(jìn)步因素；（2）生產(chǎn)負(fù)荷（亦稱生產(chǎn)能力利用率）：項(xiàng)目建成投產(chǎn)后各年實(shí)際產(chǎn)量與設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的比值。需在具備相應(yīng)依據(jù)的前提下確定項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期各年的生產(chǎn)負(fù)荷；并考慮原材料、燃料、動(dòng)力供應(yīng)、產(chǎn)品市場(chǎng)需求及工藝技術(shù)等因素變化對(duì)生產(chǎn)負(fù)荷的制約和影響作用。（3）總成本費(fèi)用：項(xiàng)目各年為生產(chǎn)和銷售產(chǎn)品而花費(fèi)的全部成本和費(fèi)用。計(jì)算公式：總成本費(fèi)用產(chǎn)品制造成本管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用（4）產(chǎn)品制造成本：企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中實(shí)際消耗的直接材料、直接工資、其他直接支出和制造費(fèi)用。其中：直接材料包括企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中消耗的原材料、輔助材料、備品備件、外購(gòu)半成

20、品、燃料、動(dòng)力、包裝物以及其他直接材料；直接工資包括從事產(chǎn)品生產(chǎn)人員的工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼；其他直接支出包括從事產(chǎn)品生產(chǎn)人員的職工福利費(fèi)等；制造費(fèi)用包括企業(yè)各個(gè)生產(chǎn)單位為組織和管理生產(chǎn)所發(fā)生的生產(chǎn)單位管理人員工資、職工福利費(fèi)、生產(chǎn)單位房屋建筑物及機(jī)器設(shè)備等的折舊、油田維護(hù)費(fèi)、礦山維簡(jiǎn)費(fèi)、租賃費(fèi)、修理費(fèi)等及其他制造費(fèi)用。（5）管理費(fèi)用：企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、土地使用費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、壞帳損失及其他管理費(fèi)用。（6）財(cái)務(wù)費(fèi)用：企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)

21、費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)以及籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。評(píng)估時(shí)一般只考慮長(zhǎng)期負(fù)債利息支出和短期負(fù)債利息支出，其中生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間的長(zhǎng)期負(fù)債利息凈支出一般采用“滯后計(jì)息法”即假定各年的還本付息在年末發(fā)生，計(jì)算出各年的財(cái)務(wù)費(fèi)用后再計(jì)算當(dāng)年的還本付息資金來(lái)源。（7）銷售費(fèi)用：企業(yè)在銷售產(chǎn)品、自制半成品和提供勞務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及下設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。（8）經(jīng)營(yíng)成本：總成本費(fèi)用扣除固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、維簡(jiǎn)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費(fèi)和利息支出以后的全部費(fèi)用。計(jì)算公式：經(jīng)營(yíng)成本總成本費(fèi)用固定資產(chǎn)折舊費(fèi)維簡(jiǎn)費(fèi)無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費(fèi)利息支出（9）產(chǎn)品銷售收入：項(xiàng)目建成投產(chǎn)后在一定時(shí)期內(nèi)銷售產(chǎn)品而取得的收入，按含

22、稅價(jià)格計(jì)算。（10）銷售稅金及附加：項(xiàng)目建成投產(chǎn)后在一定時(shí)期內(nèi)因銷售產(chǎn)品而發(fā)生的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、資源稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加等。增值稅計(jì)算公式： 增值稅當(dāng)期銷項(xiàng)稅額當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額銷項(xiàng)稅額=銷售額*稅率=銷售收入（即含稅銷售額）/（1+稅率）*稅率進(jìn)項(xiàng)稅額=外購(gòu)原材料、燃料、動(dòng)力/（1+稅率）*稅率（進(jìn)項(xiàng)稅額中以農(nóng)產(chǎn)品為原料者為進(jìn)貨價(jià)*10%)注：1.無(wú)論銷項(xiàng)稅額還是進(jìn)項(xiàng)稅額，都應(yīng)按貨物品種和適用稅率的不同分別估算；產(chǎn)品增值稅屬于銷售環(huán)節(jié)的稅，評(píng)估中作為銷售稅金。2.確定產(chǎn)品銷售價(jià)格時(shí)，采用估算時(shí)的實(shí)際價(jià)格或一段時(shí)期內(nèi)的平均價(jià)格，并加以預(yù)測(cè)及分析。3.項(xiàng)目產(chǎn)出物有外銷時(shí)，應(yīng)計(jì)算外匯銷

23、售收入，并按評(píng)估時(shí)的匯率折算成人民幣，再計(jì)入銷售收入總額。（11）銷售收入與銷售稅金及附加的估算與審查：隨項(xiàng)目具體情況而定。分別按生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各年的生能力利用率（生產(chǎn)負(fù)荷）進(jìn)行計(jì)算，產(chǎn)品銷售價(jià)格按現(xiàn)實(shí)情況和市場(chǎng)變化趨勢(shì)分析確定；各種稅金及附加的計(jì)算按國(guó)家規(guī)定分析確定。（12）利潤(rùn)及利潤(rùn)分配估算：需按按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度測(cè)算項(xiàng)目利潤(rùn)及利潤(rùn)分配數(shù)據(jù)。指標(biāo)及計(jì)算公式：產(chǎn)品銷售利潤(rùn)銷售收入總成本費(fèi)用產(chǎn)品銷售稅金及附加其他銷售利潤(rùn)利潤(rùn)總額銷售利潤(rùn)投資凈收益營(yíng)業(yè)外收入營(yíng)業(yè)外支出（13）盈利能力估算：項(xiàng)目盈利能力分析包括計(jì)算銷售利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等指標(biāo)。計(jì)算公式：項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期年平均利潤(rùn)總

24、額/生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期年平均銷售收入100投資利潤(rùn)率：項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期各年利潤(rùn)總額的年平均數(shù)與項(xiàng)目總投資之比率。計(jì)算公式:投資利潤(rùn)率生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期年平均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資100財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年差額凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零的折現(xiàn)率，它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利水平。n -t表達(dá)式為: （cico）t（1irr） 0 t=1式中：irr-內(nèi)部收益率ci -現(xiàn)金流入量co -現(xiàn)金流出量（ci-co）t-第t年的凈現(xiàn)金流量n -計(jì)算期（14）清償能力估算：本指標(biāo)為計(jì)算貸款償還期指標(biāo)。貸款償還期是指借款人/項(xiàng)目發(fā)起人從支用第一筆借款之日起到還清全部借款本息之日止的時(shí)間，亦即以項(xiàng)目建成投產(chǎn)

25、后可用于還款的利潤(rùn)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)等攤銷費(fèi)及其他還款資金償還固定資產(chǎn)貸款本金和利息所需要的時(shí)間。計(jì)算公式：貸款償還期貸款償還后開始出現(xiàn)盈余的年份貸款開始支用的年份當(dāng)年償還貸款數(shù)/當(dāng)年可用于還款的資金數(shù)注：1.本公式為綜合貸款償還期估算。如項(xiàng)目存在多種貸款來(lái)源渠道的，另應(yīng)按各種貸款的還款條件估算各類貸款償還期。2.涉及外資的項(xiàng)目，境外借款部分的還本付息應(yīng)按已經(jīng)明確的或預(yù)計(jì)可能的貸款償還條件（包括償還期限和償還方式）計(jì)算。3.如各種貸款的償還條件未確定，應(yīng)采用以下兩種方式計(jì)算貸款償還期：一種按先貸先還、后貸后還的方式計(jì)算；另一種按各種來(lái)源渠道的貸款資金占貸款資金總額的比例，分?jǐn)?/p>

26、償還貸款的方式計(jì)算。第二十四條 七、不確定性分析：包括盈虧平衡點(diǎn)分析和敏感性分析（一）盈虧平衡點(diǎn)分析：在一定的市場(chǎng)、生產(chǎn)能力的條件下貸款項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系的分析。需根據(jù)正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品產(chǎn)量或銷售量、可變成本、固定成本、產(chǎn)品價(jià)格和銷售稅金等的年平均數(shù)據(jù)，計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)。一般以生產(chǎn)能力利用率表示，計(jì)算公式：bepcf/(scvt) 100式中：cf- 年平均固定總成本s- 年平均銷售收入cv- 年平均可變總成本t- 年平均銷售稅金及附加（二）敏感性分析：在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中和投產(chǎn)后的若干主要的不確定性因素發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益所帶來(lái)的影響程度而進(jìn)行的定量分析。需分析建設(shè)工期、投資、生產(chǎn)負(fù)荷

27、、生產(chǎn)投入物價(jià)格、銷售價(jià)格、匯率等因素變化以及項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率、貸款償還期等指標(biāo)，判別項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力；應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目進(jìn)行單因素/多因素的敏感性分析。第二十五條 八、貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià)（一）概括性評(píng)價(jià)：對(duì)借款人提供的保證、抵押、質(zhì)押等貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施的可行性、可靠性等方面進(jìn)行分析論證。需對(duì)本行支持項(xiàng)目獲得的間接收益情況進(jìn)行銀行相關(guān)效益評(píng)估分析。（二）分項(xiàng)評(píng)價(jià)：1.風(fēng)險(xiǎn)防范評(píng)估：分析項(xiàng)目本身以及本行投資有哪些主要風(fēng)險(xiǎn)，以及降低，規(guī)避，和分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)的措施。包括：擔(dān)保措施評(píng)估：保證措施評(píng)估、抵押措施評(píng)估和質(zhì)押措施評(píng)估。（1）法律風(fēng)險(xiǎn)：評(píng)價(jià)貸款合同、抵押、保證、承諾、土地使用權(quán)、外匯許可、項(xiàng)目法

28、律文件的審批、政府政策、法規(guī)、稅收、環(huán)保、勞動(dòng)用工等方面是否存在有待澄清、解決的法律問(wèn)題；借款人/項(xiàng)目發(fā)起人是否與任何第三方有未解決、清算的重大法律糾紛以及簡(jiǎn)要介紹項(xiàng)目所在地地方法律環(huán)境。（2）項(xiàng)目技術(shù)、市場(chǎng)、資金、財(cái)務(wù)等各方面存在的問(wèn)題。（二）銀行效益評(píng)價(jià)：1.流動(dòng)性指標(biāo)評(píng)估：借款人/項(xiàng)目發(fā)起人在本行開立基本結(jié)算戶或資金分流情況計(jì)算存貸比率指標(biāo)。計(jì)算公式： 存貸比率企業(yè)存款/（固定資產(chǎn)貸款流動(dòng)資金貸款）100式中：（1）企業(yè)存款是指借款人/項(xiàng)目發(fā)起人正常生產(chǎn)年份在本行的各類存款，包括結(jié)算戶存款和其他存款的平均余額；（2）結(jié)算戶存款平均余額可按銷售收入的一定比例測(cè)算；（3）其他存款按企業(yè)正常生

29、產(chǎn)年份的折舊和未分配利潤(rùn)兩項(xiàng)的滯留額（企業(yè)計(jì)劃以后年份使用部分）估算；（4）固定資產(chǎn)貸款和流動(dòng)資金貸款系指本行對(duì)借款人/項(xiàng)目發(fā)起人將要承諾的兩類貸款的總額；2.銀行相關(guān)效益分析：包括分析項(xiàng)目建設(shè)后銀行的結(jié)算業(yè)務(wù)增長(zhǎng)情況；行業(yè)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)信息情況；與地方政府和主管部門關(guān)系情況；業(yè)務(wù)發(fā)展和機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)情況；社會(huì)知名度和業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)能力情況等。第二十六條 九、總評(píng)價(jià)（一）概括性評(píng)價(jià)：通過(guò)對(duì)借款人評(píng)價(jià)、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)、市場(chǎng)評(píng)估、項(xiàng)目建設(shè)成本估算和籌資評(píng)價(jià)、償債能力評(píng)估、貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià)等方面的評(píng)估論證，進(jìn)行全面歸納總結(jié)，指出項(xiàng)目存在的問(wèn)題，提出落實(shí)和解決有關(guān)問(wèn)題的建議，形成評(píng)估總體意見(jiàn)，供決策參考。（二）

30、分項(xiàng)情況匯總：將各分項(xiàng)評(píng)估得出的結(jié)論進(jìn)行整理歸類和對(duì)比分析，形成對(duì)項(xiàng)目各方面的全面、客觀的概括總結(jié)。（三）問(wèn)題與建議指出項(xiàng)目存在的、可能會(huì)給本行貸款帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，以及尚未解決或無(wú)法解決的問(wèn)題;以及本行以往類似項(xiàng)目操作的異同，及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。在此基礎(chǔ)上提出有效解決這些問(wèn)題的措施和建議，并對(duì)問(wèn)題落實(shí)解決做出方案說(shuō)明。（四）總體評(píng)估意見(jiàn)對(duì)本行能否貸款支持項(xiàng)目建設(shè)提出決策建議。包括：1.基本條件：借款人/項(xiàng)目發(fā)起人已在或承諾在本行開戶情況；與本行簽訂銀企合作協(xié)議或承諾在本行保持穩(wěn)定的結(jié)算量和存款余額等。2.借款人/項(xiàng)目發(fā)起人資信：借款人/項(xiàng)目發(fā)起人近三年保持比較高的盈利水平；截止上年底的資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)低于

31、70，流動(dòng)比率應(yīng)高于150，速動(dòng)比率應(yīng)高于80；借款人/項(xiàng)目發(fā)起人現(xiàn)有長(zhǎng)期負(fù)債有穩(wěn)定可靠的還款來(lái)源。3.投資估算：固定資產(chǎn)投資估算中，工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)率應(yīng)高于10，投資價(jià)格指數(shù)根據(jù)屆時(shí)國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及國(guó)家計(jì)委頒布的投資價(jià)格指數(shù)而定。4.資金來(lái)源：工業(yè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資中要有不少于25的資本金；流動(dòng)資金中要有不少于30的資本金；流動(dòng)負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債不得作為企業(yè)的資本金。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的金額，不得超過(guò)項(xiàng)目資本金總額的20。借款人/項(xiàng)目發(fā)起人及項(xiàng)目投資者對(duì)其他法人累計(jì)投資額不超過(guò)企業(yè)注冊(cè)資本金的50。5.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率原則上應(yīng)高于平均籌資成本4個(gè)百分點(diǎn)；貸款償還期，大中型基本建

32、設(shè)項(xiàng)目一般不超過(guò)8年，小型基本建設(shè)項(xiàng)目不超過(guò)3年；限額以上技術(shù)改造項(xiàng)目一般為5年，最長(zhǎng)不超過(guò)6年，限額以下技術(shù)改造項(xiàng)目一般為3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年。外匯貸款（轉(zhuǎn)貸）項(xiàng)目的貸款償還期，應(yīng)符合貸款或轉(zhuǎn)貸協(xié)議要求。6.風(fēng)險(xiǎn)防范：項(xiàng)目貸款的保證人應(yīng)當(dāng)具備擔(dān)保能力；采用抵押方式的，不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)的抵押率應(yīng)低于70。第七章 房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告的要點(diǎn)第二十七條 評(píng)估報(bào)告須采用本指引所附房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告及附表模板。第二十八條 評(píng)估報(bào)告各章節(jié)應(yīng)包括并不限于以下內(nèi)容：第二十九條 一、概要簡(jiǎn)要介紹貸款項(xiàng)目背景，對(duì)項(xiàng)目貸款進(jìn)行總評(píng)價(jià)，提出貸與不貸，貸多貸少的明確意見(jiàn)，指出擬建項(xiàng)目及借款人存在的問(wèn)題，提出改進(jìn)意見(jiàn)

33、和避險(xiǎn)措施；第三十條 二、借款人評(píng)價(jià)：（一）借款人概況：借款人的歷史沿革、地理位置、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成（或所有制）、組織形式、職工人數(shù)及構(gòu)成；分析企業(yè)形象、主導(dǎo)產(chǎn)品、在行業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用。對(duì)涉及企業(yè)體制、主營(yíng)業(yè)務(wù)方向、對(duì)外投資及訴訟等重要事項(xiàng)應(yīng)作進(jìn)一步調(diào)查分析。（二）股東及經(jīng)營(yíng)者情況介紹：法定代表人和領(lǐng)導(dǎo)班子成員的經(jīng)歷、業(yè)績(jī)、信譽(yù)、品德和能力，評(píng)價(jià)其經(jīng)營(yíng)管理水平。（三）經(jīng)濟(jì)實(shí)力評(píng)價(jià)：借款人近3年的總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、固定資產(chǎn)凈值、在建工程、長(zhǎng)期投資以及工藝技術(shù)裝備水平等變化情況，分析借款人近幾年業(yè)務(wù)拓展及經(jīng)濟(jì)實(shí)力增長(zhǎng)情況。（四）資產(chǎn)負(fù)債分析：借款人主要資產(chǎn)負(fù)債情況，計(jì)算近3年資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比

34、率、速動(dòng)比率等指標(biāo)，分析主要資產(chǎn)負(fù)債項(xiàng)目的增減變化情況和原因，在綜合考慮或有負(fù)債的情況下，評(píng)價(jià)其短期和長(zhǎng)期償債能力。（五）信用狀況評(píng)價(jià)：借款人的基本賬戶開立、信用等級(jí)等情況；近3年短期借款和長(zhǎng)期借款本息的償還情況；本行對(duì)借款人全部存量貸款的風(fēng)險(xiǎn)度狀況；借款人的商業(yè)信用與本行的業(yè)務(wù)合作現(xiàn)狀；計(jì)算存貸比率和銷售款歸行率。（六）發(fā)展前景評(píng)價(jià)：借款人所在行業(yè)的特點(diǎn)、發(fā)展方向及中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃及借款人的發(fā)展前景。第三十一條 三、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性評(píng)價(jià)：調(diào)查項(xiàng)目提出的背景，項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)、特點(diǎn)、地理位置、占地面積、總建筑面積及分類建筑面積，建筑密度、容積率、綠化率、車位數(shù)量等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；

35、項(xiàng)目的拆遷安置計(jì)劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案綜合分析項(xiàng)目所在地區(qū)有關(guān)商品房開發(fā)的政策環(huán)境和發(fā)展規(guī)模；項(xiàng)目建設(shè)的目的和社會(huì)效益，以此評(píng)價(jià)項(xiàng)目建設(shè)的必要性。（二）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程情況評(píng)價(jià)：項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究、規(guī)劃、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開工許可證直至開工的進(jìn)程狀況；1.未開工項(xiàng)目：項(xiàng)目開、竣工時(shí)間及其進(jìn)度安排預(yù)測(cè)；2.已開工項(xiàng)目：工程建設(shè)的形象進(jìn)度、投資完成情況、各項(xiàng)資金到位情況，項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工時(shí)間，已取得商品房屋銷（預(yù)）售許可證并對(duì)外銷售的，說(shuō)明銷（預(yù)）售情況；3.追加投資項(xiàng)目：需增加設(shè)計(jì)變更、概預(yù)算調(diào)整情況分析。（三）項(xiàng)目技術(shù)條件評(píng)價(jià)：核查項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位的資格和水平；論述項(xiàng)目采用的工藝技術(shù)、生產(chǎn)流程和主要

36、設(shè)備的先進(jìn)性、合理性、可靠性和適用性；項(xiàng)目技術(shù)是否涉及到專利、技術(shù)訣竅轉(zhuǎn)讓等知識(shí)產(chǎn)權(quán)；主要設(shè)備供應(yīng)商（制造商）按時(shí)交貨的可靠性；國(guó)內(nèi)外同類工藝技術(shù)和設(shè)備的生產(chǎn)或運(yùn)轉(zhuǎn)情況；借款人是否具有使用、維護(hù)該類技術(shù)及設(shè)備的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)力量。（四）拆遷評(píng)價(jià)分析：項(xiàng)目拆遷的難易程度，以及可能對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程產(chǎn)生的影響。（五）項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)：政府有關(guān)部門的立項(xiàng)批復(fù)；土地使用權(quán)獲取的方式，如果是出讓土地出讓合同簽訂、土地出讓金交納、國(guó)有土地使用權(quán)證辦理情況；項(xiàng)目所需拆遷許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理情況；城市基礎(chǔ)設(shè)施的供應(yīng)（如水、電、煤氣、供熱等）的政府部門承諾；建設(shè)工程開工（施工）許可證和商品

37、房屋銷（預(yù)）售許可證辦理情況；優(yōu)惠政策情況。六（環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)：項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)的環(huán)境狀況；項(xiàng)目是否可能引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化；項(xiàng)目為環(huán)保擬采取的措施；環(huán)保方案的批復(fù)文件（文號(hào)）及結(jié)論情況。第三十二條 四、市場(chǎng)評(píng)估（一）市場(chǎng)供求現(xiàn)狀及趨勢(shì)評(píng)估：國(guó)家及地方的經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策；項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度；項(xiàng)目主要消費(fèi)群體的收入水平、居住水平以及對(duì)同類項(xiàng)目的需求情況及變化趨勢(shì)；該區(qū)域目前已建與在建、擬建同類項(xiàng)目的供給情況、價(jià)格水平及變化趨勢(shì)，以及對(duì)本項(xiàng)目的影響。（二）土地成本分析：土地出讓價(jià)格與同區(qū)域、可比項(xiàng)目的比較分析。（三）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力評(píng)估：項(xiàng)目地段、小區(qū)規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)、質(zhì)量、

38、環(huán)境、配套設(shè)施、建設(shè)進(jìn)度、營(yíng)銷策略、物業(yè)管理、企業(yè)品牌等方面與周邊區(qū)域同類項(xiàng)目的比較優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)能力。（四）項(xiàng)目銷售前景評(píng)估：項(xiàng)目的銷售策略、銷售方案、銷售渠道等銷售措施的制定和落實(shí)；分析和評(píng)價(jià)其可行性和有效性；估算項(xiàng)目未來(lái)的租售價(jià)格水平、租售進(jìn)度安排以及各時(shí)段內(nèi)的租售面積。第三十三條 五、項(xiàng)目建設(shè)成本估算和籌資評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目建設(shè)成本估算1.土地費(fèi)用包括：（1）土地使用權(quán)出讓金，是指國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)有償出讓給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付的價(jià)款。（2）土地征用費(fèi)，是指征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用，主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)（青苗補(bǔ)償費(fèi)、樹

39、木補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)）、新菜地建設(shè)基金、耕地占用稅等。（3）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，包括拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（4）城市建設(shè)配套費(fèi)，是指因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來(lái)水廠，污水處理廠、煤氣公司和城市道路等的建設(shè)而由受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。2.前期工程費(fèi)包括：（1）項(xiàng)目可行性研究費(fèi)；（2）勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)：勘測(cè)費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)及其它；（3）“三通一平”費(fèi)：包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆遷費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。（4）建筑安裝工程費(fèi)：包括土建工程費(fèi)和設(shè)備及安裝工程費(fèi)。（5）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、綠化、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)等工程發(fā)生的支出。（6）公共配套

40、設(shè)施費(fèi)：包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，這些公共配套設(shè)施包括行政用房、文教用房、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、人防工程、消防、車棚等。（7）開發(fā)期間稅費(fèi)：包括開發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用，主要包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、建筑工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費(fèi)、供水增容費(fèi)、供電增容費(fèi)、城市占道費(fèi)等。3.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)包括：項(xiàng)目建設(shè)期所發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用之和。管理費(fèi)用包括：企業(yè)管理部門為管理和組織房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、租售等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。銷售費(fèi)用包括：開發(fā)建設(shè)單位在租售項(xiàng)目過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用包括：籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息、匯兌損失等。注：1.本行須對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告數(shù)據(jù)進(jìn)行核查；2.主要核查項(xiàng)目工程內(nèi)容和成本費(fèi)用是否齊全；有無(wú)任意擴(kuò)大取費(fèi)范圍和提高標(biāo)準(zhǔn)；擴(kuò)大投資規(guī)模；投資估算中有無(wú)漏項(xiàng)、少算或人為壓低造價(jià)；分析投資構(gòu)成比例合理與否及原因。（二）資金來(lái)源測(cè)算1.借款人自有資金來(lái)源評(píng)估：（1）擬以實(shí)物或土地使用權(quán)等方式投入自有資金的，審查資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；估價(jià)方法是否符合法律、法規(guī)的要求；所占比例是否符合有關(guān)規(guī)定；（2）對(duì)以貨幣方式投