2693855897銀行個(gè)人住房貸款管理辦法

1、銀行個(gè)人住房貸款管理辦法第一章總則第一條為了規(guī)范個(gè)人住房貸款管理，促進(jìn)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展，根據(jù)貸款通則和中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法的規(guī)定，結(jié)合河北省農(nóng)村信用社實(shí)際，制定本辦法。第二條個(gè)人住房貸款（以下簡(jiǎn)稱貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買住宅用房的貸款。貸款人發(fā)放貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。第三條本辦法適用于河北省農(nóng)村信用社用信貸資金發(fā)放的個(gè)人住房貸款。第二章貸款對(duì)象、條件第四條貸款對(duì)象是指具有完全民事行為能力的自然人，同時(shí)借款人具備以下條件：（一）具有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸?；（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（三）具有購(gòu)買住房的合同或協(xié)議；（四）能夠

2、支付最低不低于購(gòu)房全部?jī)r(jià)款的一定比例的首期付款；（五）同意以所購(gòu)房屋作為抵押物，或提供農(nóng)村信用社認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由具備擔(dān)保資格和足夠代償能力的單位或個(gè)人作為連帶責(zé)任的保證人；（六）同意按農(nóng)村信用社指定的保險(xiǎn)公司和要求的險(xiǎn)種、期限辦理抵押財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)，并在保險(xiǎn)單正本載明農(nóng)村信用社為保險(xiǎn)的第一受益人；（七）農(nóng)村信用社規(guī)定的其他條件。第五條農(nóng)村信用社應(yīng)優(yōu)先滿足購(gòu)買首套中小戶型自住住房借款人的借款需求。第三章貸款的期限、額度和利率第六條貸款期限：根據(jù)實(shí)際情況合理確定，但貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)25年。對(duì)男性自然人，其還款年限不得超過(guò)65歲；對(duì)女性自然人，其還款年限不得超過(guò)60歲。第七條農(nóng)村信用

3、社應(yīng)要求借款人按誠(chéng)實(shí)守信原則，在住房借款合同中如實(shí)填寫所借款項(xiàng)用于購(gòu)買第幾套住房的相關(guān)信息。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由各縣級(jí)聯(lián)社根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定。此項(xiàng)規(guī)定隨國(guó)家房貸政策的調(diào)整而隨時(shí)調(diào)整。第八條以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子

4、女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向農(nóng)村信用社申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)當(dāng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計(jì)部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，其他均按第二套房貸執(zhí)行。已利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭，再次向農(nóng)村信用社申請(qǐng)住房貸款的，按前款規(guī)定執(zhí)行。第九條借款人應(yīng)與農(nóng)村信用社制定還本付息計(jì)劃，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行按季結(jié)息，到期還本，貸款期內(nèi)如遇利率調(diào)整，執(zhí)行合同利率。貸款期限在一年以上的，按月分期歸還貸款本息，貸款期內(nèi)如遇利率調(diào)整，

5、于下年1月1日起按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。第十條貸款利率執(zhí)行中國(guó)人民銀行公布的利率。第四章 貸款程序第十一條經(jīng)辦聯(lián)社對(duì)期（現(xiàn)）房樓盤進(jìn)行審查認(rèn)定，并與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂個(gè)人購(gòu)房貸款項(xiàng)目合作協(xié)議（見(jiàn)附件三）和售房款監(jiān)管協(xié)議（見(jiàn)附件四）。第十二條受理借款人貸款申請(qǐng)借款人直接向縣級(jí)聯(lián)社客戶部門提出貸款申請(qǐng)，填寫個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表（見(jiàn)附件五），并如實(shí)提供下列資料：（一）借款人身份證 件（指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證 件）及婚姻證明（已婚者提供）；（二）買賣房屋雙方簽訂的購(gòu)房合同或協(xié)議；（三）借款人家庭財(cái)產(chǎn)和穩(wěn)定收入的證明（包括由工作單位出具的個(gè)人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動(dòng)產(chǎn)證明、有價(jià)證

6、券等）；（四）抵（質(zhì)）押物權(quán)屬證明、抵（質(zhì)）物清單以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；（五）保證人同意擔(dān)保意向書和保證人資信證明；（六）經(jīng)辦聯(lián)社要求提供的其他資料。第十三條貸前調(diào)查?？蛻舨块T主要調(diào)查借款人的資格和還貸能力，內(nèi)容包括：（一）借款人所提供資料的真實(shí)、合法性；（二）借款人及主要家庭成員職業(yè)、年齡、學(xué)歷、品行及專業(yè)技能，有無(wú)影響還款能力的不 良品行和不 良信用記錄；（三）借款人及家庭主要財(cái)產(chǎn)和收入狀況；（四）借款人申請(qǐng)借款金額及期限是否與家庭收入、還款能力相符等；（五）著重考核借款人還款能力。應(yīng)將借款人住房貸款的每月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，每月所有債務(wù)支出與收入比

7、控制在55%以下(含55%)。房產(chǎn)支出與收入比的計(jì)算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入所有債務(wù)與收入比的計(jì)算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月均償付額)/月均收入上述計(jì)算公式中提到的收入應(yīng)該是指申請(qǐng)人自身的可支配收入，即單一申請(qǐng)為申請(qǐng)人本人可支配收入，共同申請(qǐng)為主申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人的可支配收入。但對(duì)于單一申請(qǐng)的貸款，如信用社考慮將申請(qǐng)人配偶的收入計(jì)算在內(nèi)，則應(yīng)該先予以調(diào)查核實(shí)，同時(shí)對(duì)于已將配偶收入計(jì)算在內(nèi)的貸款也應(yīng)相應(yīng)的把配偶的債務(wù)一并計(jì)入。第十四條貸款的審查和審批?？蛻舨块T調(diào)查完畢后，按照縣級(jí)聯(lián)社確定的審批權(quán)限進(jìn)行審查、審批，審批意見(jiàn)中必須載明貸款金額

8、、期限、利率和擔(dān)保方式。第十五條借款合同簽訂和貸款發(fā)放（一）審批同意后，客戶部門與借款人簽訂個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同（附件七）和委托劃款扣款授權(quán)書（附件九）。個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同內(nèi)容涵蓋了保證擔(dān)保借款合同、抵押擔(dān)保借款合同、質(zhì)押擔(dān)保借款合同；（二）辦理房屋保險(xiǎn)、公證及房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記；（三）填制借款借據(jù)并簽章，根據(jù)委托劃款扣款授權(quán)書，將貸款劃付售房方。第十六條以所購(gòu)房屋作為抵押物，借款人必須辦理房屋保險(xiǎn)。（一）房屋保險(xiǎn)可一次性投保，也可分段投保，投保金額不得少于房屋購(gòu)買價(jià)格，投保期限（分段購(gòu)買投保期限累加）不得短于貸款期限。抵押期內(nèi)，保險(xiǎn)單正本由信用社保管，保險(xiǎn)單上要載明信用社為第一受益人；（二）

9、保險(xiǎn)費(fèi)由借款人支付。在抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)，否則，貸款人代其續(xù)保，所墊付的費(fèi)用由借款人承擔(dān)；（三）在保險(xiǎn)期間，被保險(xiǎn)的抵押物如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任以內(nèi)的毀損，借款人必須將理賠款償還所欠的貸款本息；如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任以外的毀損，由借款人承擔(dān)全部責(zé)任，并須提供新的擔(dān)?；蛱崆皟斶€所欠的全部貸款本息。第十七條對(duì)開發(fā)商開發(fā)樓盤提供個(gè)人住房貸款的，要嚴(yán)格審查開發(fā)商資質(zhì)、項(xiàng)目的合法合規(guī)性，監(jiān)督開發(fā)商資金使用，防止因資金不到位和挪用貸款造成樓盤不能按時(shí)竣工，形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。第五章貸款擔(dān)保第十八條借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款必須提供擔(dān)保，擔(dān)保方式分為抵押、質(zhì)押、保證和抵押加階段性保證等。第十九條借款人以所購(gòu)

10、住宅現(xiàn)房作為貸款抵押物的，必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押，并到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門辦理相應(yīng)的抵押登記，將辦妥抵押登記的手續(xù)一并交縣級(jí)聯(lián)社客戶部門保管。第二十條借款人所購(gòu)房屋是期房的，必須采取抵押加開發(fā)商階段性保證擔(dān)保方式。這種擔(dān)保方式適用于售房人為開發(fā)商的個(gè)人住房貸款。借款人在未取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，除了辦理房屋產(chǎn)權(quán)預(yù)登記外，開發(fā)商要為其提供保證擔(dān)保，并將房屋回購(gòu)保證金(不低于購(gòu)房?jī)r(jià)款的5%)存入信用社。一旦借款人取得房屋產(chǎn)權(quán)證后立即辦理房屋抵押登記。第二十一條借款人采取質(zhì)押方式擔(dān)保的，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書面質(zhì)押合同，需要辦理登記的，應(yīng)當(dāng)辦理質(zhì)押登記手續(xù)。辦理質(zhì)押貸款的動(dòng)產(chǎn)必須是所有權(quán)無(wú)爭(zhēng)議、易變現(xiàn)

11、、易保管的。權(quán)利質(zhì)押只限于銀行存單和國(guó)債。以存單質(zhì)押的，必須向存單簽發(fā)行（信用社）核實(shí)存單的真實(shí)性，并取得該行（信用社）簽署的在質(zhì)押期間停止支付和不予掛失的回執(zhí)。第二十二條采取保證擔(dān)保貸款方式的保證人必須符合中華人民共和國(guó)擔(dān)保法第七條的要求。保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在經(jīng)辦聯(lián)社開立存款賬戶，并存有不低于5%的保證金。保證人為自然人的，應(yīng)當(dāng)有固定經(jīng)濟(jì)來(lái)源，具有足夠代償能力，并且在經(jīng)辦聯(lián)社存有不低于5%的保證金。保證人與債權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立保證合同。保證人發(fā)生變更的，必須按照規(guī)定辦理變更擔(dān)保手續(xù)，未經(jīng)經(jīng)辦聯(lián)社許可，原保證合同不得撤銷。第三方保證的貸款，貸款期限不得超

12、過(guò)五年（抵押加保證的按揭貸款除外）。第六章貸款償還第二十三條借款還款方式分為按季結(jié)息到期還本和分期還款兩種方式。貸款期限在一年（含一年）以內(nèi)的，按季結(jié)息，到期還本。貸款期限在一年以上的，實(shí)行按月分期歸還貸款本息。經(jīng)辦聯(lián)社按月制作還款憑證，交借款人作為已償還當(dāng)月貸款本息的依據(jù)。具體還款可采取銀行卡、活期存折扣收或現(xiàn)金方式償還。第二十四條分期歸還貸款通常采用等額本息還款法和等本遞減還款法進(jìn)行計(jì)算。（一）等額本息還款法：（二）等本遞減還款法（三）條件成熟的地方，經(jīng)辦聯(lián)社可以選擇其他還款方式。第二十五條借款期限在一年以上的貸款還款日的確定。自貸款后次月起進(jìn) 入還款期，實(shí)行每月20日為約定還款日，如遇雙

13、休日或節(jié)假日順延。借款人可以提前全部或部分還清剩余貸款本金。借款人要提前還款時(shí)，須提前3天向經(jīng)辦聯(lián)社提出書面申請(qǐng)。提前還款的當(dāng)期仍計(jì)收貸款利息。提前還款金額必須為一萬(wàn)元整數(shù)倍。第二十六條貸款展期。個(gè)人住房貸款原則上不予展期。借款人因不可預(yù)見(jiàn)原因?qū)е虏荒馨雌谶€款需要展期的，須在結(jié)清已到期貸款本息后，向經(jīng)辦聯(lián)社提出展期書面申請(qǐng)，取得擔(dān)保人的書面同意，并辦理延長(zhǎng)抵（質(zhì)）押登記、保險(xiǎn)手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后辦理展期手續(xù)。展期后貸款總年限不得超過(guò)25年。第七章 貸后管理第二十七條貸后管理（一）信貸人員要及時(shí)跟蹤掌握借款人職業(yè)、收入、抵押物等情況變化，定期對(duì)借款人執(zhí)行借款合同和還貸能力進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)采取措

14、施加以防范。（二）實(shí)行貸款本息回收登記制度，及時(shí)掌握借款人貸款本金及利息收回情況，監(jiān)測(cè)貸款質(zhì)量。第八章風(fēng)險(xiǎn)處置第二十八條逾期貸款處理借款人在約定還款日營(yíng)業(yè)終了，沒(méi)有按照合同約定的還款計(jì)劃還款，以及借款人沒(méi)按雙方簽署的各種協(xié)議規(guī)定還本付息，經(jīng)辦聯(lián)社將應(yīng)還款額轉(zhuǎn)入相應(yīng)的逾期科目，利息轉(zhuǎn)入逾期利息科目，并計(jì)算利息，計(jì)算公式為：逾期利息=當(dāng)月應(yīng)還本息逾期利率逾期天數(shù)。公式中的逾期天數(shù)從約定還款次日算起，逾期利率按人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。借款人歸還貸款后，停止加罰息，由逾期貸款科目轉(zhuǎn)入正?？颇?。第二十九條出現(xiàn)下列情況之一的，經(jīng)辦聯(lián)社有權(quán)終止借款合同，有權(quán)提前收回已發(fā)放借款、行使抵（質(zhì)）押權(quán)或/和要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，有權(quán)宣布借款人與貸款人簽訂的其他借款合同項(xiàng)下借款立即到期或采取其他資產(chǎn)保全措施。（一）借款人在還款期內(nèi)死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無(wú)繼承人或受饋贈(zèng)人；（二）借款人的法定繼承人、受饋贈(zèng)人拒絕履行借款合同的；（三）在借款合同期內(nèi)，借款人不按合同規(guī)定的還款計(jì)劃歸還貸款本息；（四）借款人提供虛假文件或資料，已經(jīng)或可能造成貸款損失的；（五）未經(jīng)經(jīng)辦聯(lián)社同意，借款人將設(shè)定抵押權(quán)的房屋出 首、贈(zèng)與、重復(fù)抵押；（六）借款人阻撓經(jīng)辦聯(lián)社信貸人員對(duì)貸