土地報價研究案

1、土地報價研究案例目錄第一章 總論第二章 市場調研與產品定位第一節(jié) 篩選產品類型第二節(jié) 市場研究第三節(jié) 產品方案初步優(yōu)化第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章 投資估算第五章 財務評價第一節(jié) 投資分類第二節(jié) 投資使用計劃第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計算第四節(jié) 資金籌措計劃的編制第五節(jié) 土地基本報價方案第六節(jié) 多因素變化土地價格臨界點分析第七節(jié) 風險分析第一章 總論一、項目名稱蘇園（2002）01號地塊土地使用權競買可行性研究報告。二、報告編制單位蘇州市新天地工程造價咨詢事務所、蘇州銘星軟件科技有限公司。三、地塊位置及環(huán)境本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內的金雞西岸，呈東西向長條形，長372.8

2、7米，寬144.75至176.5米。東臨湖畔，北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，西面隔河為星港街。南面為空地。1、園區(qū)概況蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設7年多來，取得了令人矚目的成績。園區(qū)的房地產開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產于1996年開始開發(fā)建設。近年來，園區(qū)房地產蓬勃發(fā)展，從當年開發(fā)10多萬平方米到2001年的開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。2001年8月底，區(qū)內累計住宅開工面積130.7萬平方米，竣工交付74.8萬平方米。在園區(qū)管委會的大力推動下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。目前在園區(qū)樓市，

3、小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到2001年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在40幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個熱點，成為園區(qū)一道亮麗的風景線。目前，園區(qū)房地產產銷兩旺，銷售量一直遠大于竣工量，房地產項目大多在預售階段就銷售一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。園區(qū)住宅建設緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢？關鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進住宅建設，努力走上“高起點規(guī)劃、高水平設計、高質量施工、高標準管理”的四高之路。2、園區(qū)總體規(guī)劃蘇州工業(yè)園區(qū)是引進國外資金和管理經驗開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人

4、。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術產業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。3、金雞湖景觀規(guī)劃金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地7.4平方公里。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。1998年初，園區(qū)管委會委托國際著名跨國公司美國易道（edaw）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個特色景區(qū)。金雞湖的總體規(guī)劃已經中國、新加坡

5、和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計劃委員會批準。該項工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。4、環(huán)境中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅持國際化標準，注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設的經驗、新特點，力邀國際知名大師參與，編制設計了具備世界一流水平的科學規(guī)劃體系。同時，本著“先規(guī)劃、后建設”和“先地下、后后地上”的指導方針，積極實施高標準的基礎設施開發(fā)，不僅形成了與高科技產業(yè)發(fā)展相適應的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質生活環(huán)境。5、配套設施蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經驗，住宅區(qū)所有商業(yè)服務、社會服務設施都集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內規(guī)劃19個鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文

6、化、社區(qū)服務于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務設施設計新理念的設施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務；同時，園區(qū)還新建了職業(yè)技術學院、新加坡國際學校、九年一貫制的星海學校、新城花園小學及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務設施的設計新理念的實施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設成功的重要因素。6、本地快環(huán)境綜述園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一，2001年開發(fā)量70萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。本地塊北面的瀾韻園二期工程正在開發(fā)，45幢獨立別墅尚在施工，已基本售完，而且，價格由一期工程

7、的每平方米4200元增長到二期工程的7500-8000元，前后相差不到一年。此外，開發(fā)區(qū)政府工作效率高。由此得出結論：該地塊投資環(huán)境很好。四、報告編制依據(jù)和用途根據(jù)蘇園土拍（2002）第1號蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權拍賣公告，蘇州市新天地工程造價咨詢事務所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，組織市場營銷、規(guī)劃設計、工程造價及經濟評價等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的土地報價研究決策軟件，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場調查的基礎上，通過市場調研與產品定位研究、初步規(guī)劃、投資估算和經濟分析，以及多方案分析論證，提出了蘇園（2002）01號地塊競買的最高限價及其風險決

8、策指標。供參加拍賣的房地產企業(yè)和提供貸款的金融機構參考。五、評價指標及建議土地拍賣項目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價，以及接受該限價需要冒多大的風險。確定土地最高限價，是首先確定企業(yè)可接受的最低收益率（基準收益率），然后倒推土地價格。較高的土地最高限價，獲得土地的機會就越大，所冒的風險就越大，反之，較低的土地最高限價風險較小，但獲得土地的機會越小。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。本報告分別從三個層次對土地報價進行分析，土地基本報價方案分析、多因素變化土地臨界點分析、風險分析。土地基本報價方案：是取投資、售價、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設定其不會變化，詳見表1“土地報價

9、方案計算依據(jù)”。通過財務分析，計算每個報價方案的經濟評價指標。本地塊起拍價12000萬元，我們按14600萬元起算， 每次加價200萬元測算報價方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動測算了19個報價方案。列表打印詳見表2“土地報價基本方案”。這種方法模擬土地拍賣情景，土地價格由低到高，每上一個臺階經濟效益降低一定幅度，直至出現(xiàn)虧損為止，很直觀。每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準收益率不同，加上每個企業(yè)家的冒險精神不同，可以有不同的最高限價。建議如下：當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時

10、，基準收益率可取10%，建議的土地最高報價15800萬元；一般情況下基準收益率810%為宜，建議的土地最高報價16400萬元；當企業(yè)土地存量不足時，基準收益率68%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價17000萬元；當企業(yè)無土地存量時，基準收益率46%為宜（相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價17800萬元；當企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報價18000萬元。基準收益率低于4%可能虧損，報價18200萬元，全部投資內部收益率3.56%，將虧損186萬元。多

11、因素變化土地臨界點：房地產企業(yè)在進行土地報價研究決策過程中，經常會為投資及售價的確定爭論不休，因為客觀上講投資及售價會在一定范圍內變化，要將不是很確定的數(shù)據(jù)確定下來，不同的人存在不同看法是正常不過的。為了解決這個問題，可以針對不同的意見（不同的參數(shù)取值）進行多方案分析，計算出每個方案（多因素變化組合）的評價指標。由于多因素變化組合比較多，不可能象基本報價方案一樣為每個多因素變化組合計算大量的報價方案，所以只能每個多因素組合根據(jù)基準收益率倒推出土地價格，這個土地價格就是土地價格的臨界點。本報告根據(jù)專家們對投資、售價同時變化的不同意見，計算了10個多因素變化組合，每個變化組合都分別以基準收益率10

12、%、8%、6%、4%、2%計算了5個土地價格臨界點。分析結果詳見表3“多因素變化土地價格臨界點分析”。分析認為，本項目的別墅單位造價1200元和售價9200元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結果，即：當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最高報價17097萬元；一般情況下基準收益率810%為宜，建議的土地最高報價17765萬元；當企業(yè)土地存量不足時，基準收益率68%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價18496萬元；當企業(yè)無土地存量時，基準收益率46%為宜（相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價19289萬元；當企業(yè)在

13、異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報價19289萬元。風險決策指標：多因素變化臨界點分析雖然比基本報價分析前進了一步，但還是沒有將每個人的看法綜合起來，綜合的最好方法就是概率分析方法（又稱風險分析）。這種分析才是最高層次上的決策分析。本項目分別咨詢若干專家，每人對產品售價分別估算其概率。對所有人估算的概率加權平均，得到了售價的概率分布。投資變化的概率分布也是如此操作。根據(jù)參數(shù)的概率分布計算出土地價格臨界點、內部收益率期望值、達到基準收益率的概率和收益率小于0的概率。將參數(shù)的概率分布輸入土地報價軟件，

14、計算全部由計算機完成。計算結果詳見表4“風險決策指標（概率分析）”。結論如下：當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最高報價16492萬元，內部收益率小于0的概率6.57%，風險很小；一般情況下基準收益率810%為宜，建議的土地最高報價17147萬元，內部收益率小于0的概率13.14%，風險加大一倍，但還可以接受；當企業(yè)土地存量不足時，基準收益率68%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價17837萬元，內部收益率小于0的概率17.19%，還可以接受；當企業(yè)無土地存量時，基準收益率46%為宜（相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最

15、高報價18586萬元，內部收益率小于0的概率28.87%，風險較大。綜合上述分析，建議以風險分析的結論為主，建議的最高報價17800萬元。土地報價方案計算依據(jù)表1序號項目名稱單位1數(shù)量1技術經濟指標指標名稱單位2數(shù)量21土地1.1土地面積平方米52415.00以畝為單位畝78.621.2起拍價格萬元12000.00以畝為單位萬元/畝152.631.3土地報價起算價格萬元14600.00以畝為單位萬元/畝185.712銷售產品數(shù)量平方米69790.012.1獨立別墅出售平方米12250.012.2多層住宅出售平方米29900.002.3中高層住宅出售平方米19140.002.4汽車車位出售平方米

16、8000.002.5商業(yè)配套出售平方米500.003銷售產品平均價格元/平方米4778.053.1獨立別墅出售元/平方米8800.003.2多層住宅出售元/平方米4000.003.3中高層住宅出售元/平方米4000.003.4汽車車位出售元/平方米3500.003.5商業(yè)配套出售元/平方米3000.004總投資萬元27751.24每平米造價元/平方米27854.1建筑安裝工程費用萬元8108.30元/平方米6250.004.1.1獨立別墅萬元1470.00元/平方米1200.004.1.2多層住宅萬元2541.50元/平方米850.004.1.3中高層住宅萬元2296.80元/平方米1200.

17、004.1.4汽車車位萬元1760.00元/平方米2200.004.1.5商業(yè)配套萬元40.00元/平方米800.004.2土地價格萬元14600.00每平米地價元/平方米2785.464.3前期費用萬元593.53占建安費用比例%7.324.4基礎設施萬元1619.13單位建筑面積元232.004.5公共配套設施萬元32.43占建安費用比例%0.404.6開發(fā)期稅費萬元333.46占收入比例%1.004.7其它工程費用萬元183.25占建安費用比例%2.264.8開發(fā)間接費萬元占建安費用比例%4.9管理費用萬元180.00占建安費用比例%180.004.1銷售費用萬元833.65占收入比例%

18、2.504.11不可預見費萬元600.00占建安費用比例%600.004.12財務費用萬元667.49利率%5494.13經營資金萬元土地報價方案表2序號指標名稱單位方案1方案2方案3方案4方案5方案6方案7方案8方案9方案101土地報價方案萬元146001480015000152001540015600158001600016200164001.1每畝地價萬元/畝1861881911931961982012042062091.2每平方米地價元/m227852824286229002938297630143053309131292項目總投資萬元2775127966281832840028617

19、28834290512926629483297003資金籌措萬元277512796628183284002861728834290512926629483297003.1資本金萬元60006000600060006000600060006000600060003.2長期借款萬元104041059610789109821117611369115631172411920121163.3預租售收入萬元113571138111406114311145611481115061156111583116064營業(yè)收入萬元33346333463334633346333463334633346333463334

20、6333465營業(yè)稅金及附加萬元18511851185118511851185118511851185118516土地增值稅萬元158147136125114103928171607利潤總額萬元35863382317629702764255823522148194217358所得稅萬元1184111610489809128447767096415739稅后利潤萬元240322662128199018521714157614391301116310全投資內部收益率%14.3513.612.8612.1211.410.689.989.358.728.1111資本金內部收益率%22.0720.731

21、9.3518.0216.715.3514.0112.7211.4210.0912投資利潤率%12.9212.0911.2710.469.668.878.17.346.595.8413資本金利潤率%40.0537.7735.4733.1730.8728.5626.2623.9821.6819.3814借款償還期年1.75222222222序號指標名稱單位方案11方案12方案13方案14方案15方案16方案17方案18方案191土地報價方案萬元1660016800170001720017400176001780018000182001.1每畝地價萬元/畝2112142162192212242262

22、292321.2每平方米地價元/m23167320532433282332033583396343434722項目總投資萬元2991830135303523056930787310043122131438316593資金籌措萬元2991830135303523056930787310043122131438316593.1資本金萬元6000600060006000600060006000600060003.2長期借款萬元1231212508127041290113098132961349313689138943.3預租售收入萬元116281165111673116951171611738117

23、5911782117984營業(yè)收入萬元3334633346333463334633346333463334633346333465營業(yè)稅金及附加萬元1851185118511851185118511851185118516土地增值稅萬元4938272222222222227利潤總額萬元15291323111790468746925235-1868所得稅萬元5054373692982271558312-619稅后利潤萬元102588674860646031416923-12410全投資內部收益率%7.56.96.35.715.164.624.093.563.0411資本金內部收益率%8.857.

24、66.325.053.782.481.2-0.02-1.312投資利潤率%5.114.393.682.962.231.510.810.11-0.5913資本金利潤率%17.0814.7712.4710.097.675.242.820.39-2.0714借款償還期年22222222.752.75多因素變化土地價格臨界點分析表3參數(shù)影響因素指標名稱基本方案變化次數(shù)/變化后數(shù)量12345678910投資獨立別墅單位造價(元/m2)12001100110011001100110012001200120012001200多層住宅單位造價(元/m2)8508008008008008008508508508

25、50850中高層住宅單位造價(元/m2)12001100110011001100110012001200120012001200汽車車位單位造價(元/m2)22002000200020002000200022002200220022002200商業(yè)配套單位造價(元/m2)800750750750750750800800800800800其它費用變化率(%)售價獨立別墅出售開盤價(元/m2)8800840088009200960010000840088009200960010000多層住宅出售開盤價(元/m2)4000360038004200440046003600380042004400460

26、0中高層住宅出售開盤價(元/m2)40003600380042004400460036003800420044004600汽車車位出售開盤價(元/m2)35003500360037003800390035003600370038003900商業(yè)配套出售開盤價(元/m2)30003100320033003400350031003200330034003500指標方案一基準收益率（%）1010101010101010101010土地價格臨界點（萬元）14269156451763118864200961371215110170971832919561利潤總額237223382488258726872

27、3192319247025712670稅后利潤1590156616671733180015541554165517221789投資利潤率8.868.288.198.168.138.648.198.118.098.07方案二基準收益率（%）88888888888土地價格臨界點（萬元）14964162621831219586208611424215689177651903920313利潤總額1636170217851842189817681690178018381895稅后利潤1096114011961234127211851132119312311269投資利潤率5.955.895.745.67

28、5.616.455.845.715.655.59方案三基準收益率（%）66666666666土地價格臨界點（萬元）15562169111905620376216971496916318184961981521136利潤總額98910051018102810339911007102710381043稅后利潤662673682689692664675688695699投資利潤率3.513.393.193.082.973.523.403.213.113.00方案四基準收益率（%）44444444444土地價格臨界點（萬元）162151761319875212472261815606170041928

29、92067122043利潤總額27924217012375299262195147100稅后利潤18716211482502001751309967投資利潤率0.970.790.520.360.211.040.860.590.430.28方案五基準收益率（%）22222222222土地價格臨界點（萬元）16933183882076322214236421630617761201352159123047利潤總額-505-611-784-891-998-465-570-740-848-955稅后利潤-338-409-525-597-669-312-382-496-568-640投資利潤率-1.70

30、-1.96-2.32-2.52-2.70-1.57-1.83-2.19-2.40-2.59風險決策指標（概率分析）表4參數(shù)指標名稱基本方案變化次數(shù)/變化后數(shù)量1234567獨立別墅單位造價(元/m2)120011001200獨立別墅概率1.000.400.60多層住宅單位造價(元/m2)850800850多層住宅概率1.000.400.60中高層住宅單位造價(元/m2)120011001200中高層住宅概率1.000.400.60汽車車位單位造價(元/m2)220020002200汽車車位概率1.000.400.60商業(yè)配套單位造價(元/m2)800750800商業(yè)配套概率1.000.400.

31、60其它費用變化率(%)獨立別墅出售開盤價(元/m2)880080008400880090009200960010000獨立別墅出售概率1.000.080.100.180.150.180.200.13多層住宅出售開盤價(元/m2)40003500360038004000420044004600多層住宅出售概率1.000.080.150.250.250.150.080.05中高層住宅出售開盤價(元/m2)40003500360038004000420044004600中高層住宅出售概率1.000.050.080.150.250.250.150.08汽車車位出售開盤價(元/m2)350035003

32、50035003500350035003500汽車車位出售概率1.000.150.150.150.150.150.150.10商業(yè)配套出售開盤價(元/m2)30003000300030003000300030003000商業(yè)配套出售概率1.000.150.150.150.150.150.150.10指標基準收益率（%）10.00土地價格臨界點（萬元）16492內部收益率期望值（%）10.32內部收益率大于基準收益率的概率（%）51.36內部收益率小于0的概率（%）6.57基準收益率（%）8.00土地價格臨界點（萬元）17147內部收益率期望值（%）8.18內部收益率大于基準收益率的概率（%）5

33、1.36內部收益率小于0的概率（%）13.14基準收益率（%）6.00土地價格臨界點（萬元）17837內部收益率期望值（%）5.77內部收益率大于基準收益率的概率（%）51.36內部收益率小于0的概率（%）17.19基準收益率（%）4.00土地價格臨界點（萬元）18586內部收益率期望值（%）3.32內部收益率大于基準收益率的概率（%）51.36內部收益率小于0的概率（%）28.87基準收益率（%）2.00土地價格臨界點（萬元）19415內部收益率期望值（%）0.77內部收益率大于基準收益率的概率（%）43.62內部收益率小于0的概率（%）36.06第二章 市場調研與產品定位第一節(jié) 篩選產品類

34、型蘇園（2002）01#地塊地處蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔，拍賣文件規(guī)定的規(guī)劃條件全文摘錄如下：該地塊為居住用地，地塊面積5.24公頃，容積率小于1.2，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。1建筑退線1）建筑退后小區(qū)地界建筑須退所有地界5米，其中沿界至少3米為綠化帶，至少2米為間距緩沖帶，綠化帶內不能用做停車場。高層住宅退各邊界線不小于8米。如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。2）低層住宅最小建筑退后戶基地線主建筑正面：5米；側面：2米；后面：3米。停車房正面：0米；側面：2米；后面：0米。2日照間距日照間距系數(shù)低層住宅取1.4，多層住宅取1.2，計算方法應滿足蘇州工業(yè)園區(qū)

35、規(guī)劃管理技術規(guī)定的要求。中高層住宅需做日照分析報告，滿足相關要求。3小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù)1）小區(qū)建筑密度不超過，獨立式住宅每戶建筑密度最大不超過40%。2）低層住宅每戶基地參數(shù)獨立式住宅不得小于400平方米。半獨立式住宅不得小于300平方米。排屋式住宅不得小于150平方米（中間戶）和200平方米（轉角戶）。3）每戶基地面寬：獨立式住宅不得小于10米。半獨立式住宅不得小于8米。排屋式住宅不得小于6米（中間戶）和8米（轉角戶）。 場地地坪標高和住宅建筑高度1）沿主干道場地地坪標高設計不低于3.12米，場地其它地坪標高不低于2.82米（黃海高程）。2）低層建筑不超過3層，建筑檐口高度不超過12

36、米。3)多層、中高層層數(shù)不超過14層。 綠地綠地率不少于40。 道路與停車位1）通車道路：路面不小于米，路面兩側至每戶基地/地界不得少于米作為綠化種植帶。2）非通車道路：兩側設不小于米的綠化種植帶。3）停車位：每戶個小汽車位。出入口小區(qū)出入口設于地塊南部，出入口寬度4-8米（單向/雙向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于米。圍墻圍墻高度一般不得超過1.8米，宜采用金屬欄桿漏空形式，其實心底座高度低于0.3米。圍墻基礎不出紅線，其中沿公共道路圍墻外邊線后退道路紅線0.5米，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。其它1）規(guī)劃設計、人防、消防、環(huán)保、抗震等方面應符合國家規(guī)范及有關管

37、理部門的意見。2）服務于本區(qū)內的商業(yè)面積不超過總建筑面積的1%（具體功能設置詳見蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設施的意見）。3）除低層別墅外，用作公共活動空間的架空層的面積至少應達到建筑基地面積的，且不能用作停車等其它用途。4）閣樓原則上不應設平臺。太陽能熱水器、空調室外機等生活配套設施，在設計中應預先設計，預留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。5）在單體設計前可先報若干總平面構思草圖方案，確定后再做深化設計。6）正式報批設計方案時還應提供“新建項目規(guī)劃批準呈遞申請的清單”上要求提供的其它文件。由此可見，可以產出的產品有限，用規(guī)劃條件篩選，最多只能做三種產品：沿湖一半土地面積必須做別墅，

38、不超過3層；多層；中高層（層數(shù)不超過14層）。第二節(jié) 市場研究主要就蘇州工業(yè)園區(qū)住宅需求與供給進行分析。1、市場需求預測據(jù)有關資料，購買園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會員占43.6%，城區(qū)人占43.3%，外地人占13.1%。區(qū)內公積金會員購房人數(shù)絕對量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年1-8月1780人，累計5231人。園區(qū)現(xiàn)有公積金會員30900人，還有很大的潛力。根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；

39、第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術產業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。60萬人口，按三口之家計算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方米，預測園區(qū)住宅每年的需求量見表5。在2015年累計可達到2769萬平方米。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2015年用22年時間達到60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預測是完全可能實現(xiàn)的，甚至可能提前。需求量統(tǒng)計和預測表5 單位：萬平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅-80%276%11

40、1%65%88%20%18%16%14%數(shù)量14.472.7810.4421.9936.2268.188196111128累計14.4717.2527.6949.6885.9154.1235331442570價格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%數(shù)量143157173190209226244264285308累計713870104312331442166819122176246127692、目前供需狀況今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預測今年全年

41、可達到80萬平方米左右。開發(fā)量1997年至2001年平均增幅31.6%，銷售量等于開發(fā)量。每年預測的需求量由新的供應量來彌補。3、產品價格價格漲幅1997年至2000年，平均漲幅9.5%，1997年至2001年，平均漲幅13.2% ，已超過古城區(qū)。由于環(huán)金雞湖優(yōu)美的環(huán)境，多層及中高層商品住宅預計房價將逐步逼近每平方米6000元，近幾年售價仍將會以10%左右幅度上漲。獨立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工，45幢二層別墅只剩6-7套，每平方米7500-8000元。瀾韻園土地成本相對較低，若通過拍賣獲得土地，成本一般不會低于8000元，因此，存量土地用完之后，湖邊別墅價位應該還會提高，首期拍賣

42、的蘇園（2001）01#地塊，雖然尚未開盤，據(jù)傳別墅價格將定位在10000元左右，我們認為價位在800010000元之間很有可能。因此，本項目評價基本分析，別墅售價取8800元。關于多層住宅與中高層住宅之間的價格比較，分析認為，當每平方米土地價格超過1500元之后，多層住宅的成本將超過小高層。本地塊土地起拍價已超過2000元，因此，多層住宅成本高于小高層。小高層使用年限比多層長，但物業(yè)管理費用稍高，因此，二者售價應該相近。故本報告改變高層價格高于多層的習慣做法，將二者定價相同。本地塊由于湖邊風景優(yōu)美，擁有一套湖邊住宅已成為園區(qū)住戶二次購房的向往，參加本項目咨詢的專家一致認為應該比其它地段同類產

43、品售價高1020%?；痉治雒科椒矫资蹆r定為4000元。若干專家預測的平均值，產品價格及收入的概率分布如下表：售價分析表表6產品項目加權平均售價及概率獨立別墅售價910980008400880090009200960010000概率0.0750.10.1750.150.1750.20.125多層住宅售價39433500360038004000420044004600概率0.0750.150.250.250.150.0750.05高層住宅售價40703500360038004000420044004600概率0.050.0750.150.250.250.150.075商業(yè)配套按每平方米3000元

44、計算，汽車車位每個約7.7萬元。4、關于產品結構分析本地塊為工業(yè)園區(qū)環(huán)境最好的地塊之一，地價較高，宜建中高檔住宅，規(guī)劃要求一半為別墅用地，以園區(qū)投資商及高級白領階層為對象，消費人群較少，但產品數(shù)量也不多，供需基本平衡，與其緊鄰的別墅銷售速度明顯比多層及高層慢，因此，從市場需求角度，后一半不宜再建別墅。中高層住宅已得到蘇州市民的認同，由于土地成本升高，中高層住宅的成本及價格與多層趨于統(tǒng)一，適合主要用戶群。第三節(jié) 產品方案初步優(yōu)化該地塊土地面積52415平方米，預計每平方米土地價格不會低于2500元，至少一半即26208平方米為別墅用地，最高容積率1.2，見表7。擬建產品參考容積率、售價、造價等參

45、數(shù)見表8。1、計算每種產品的土地增值，土地增值（扣土地費）計算：土地增值=售價（1-營業(yè)稅率及附加）建安造價每m2其它費用售價其它費用占收入比例建安造價其它費用占建安費比例參考容積率每平方米土地費用土地增值（不扣土地費）計算：土地增值=售價（1-營業(yè)稅率及附加）建安造價每m2其它費用售價其它費用占收入比例建安造價其它費用占建安費比例參考容積率計算結果詳見表9。地塊信息表7項目參數(shù)代號單位數(shù)量土地面積dm252415土地價格dj元/m22500最高容積率rzm2/ m21.2擬建產品表8產品名稱（選）最大需求量（）參考容積率（選）售價建安造價每m2其它費用 其它費用占收入比例其它費用占建安費比例

46、參數(shù)代號risjizjiqt1iqt2iqt3i獨立別墅0.48880012002503.57.26多層1.5140008502003.57.26高層2.98400012001803.57.26每平方米土地增值表9產品名稱每平方米土地增值(扣土地費)（元）每平方米土地增值（不扣土地費）（元）變量z1iz2i獨立別墅603.93103.9多層1314.73814.7高層3795.56295.52、根據(jù)地塊規(guī)劃控制的最大容積率，找出最佳的產品組合。設各種產品用地比例可表達為xi每種產品的容積率ri ，最高容積率rz ，土地面積d，每種產品的土地增值zi，變量限制條件：0xi1 （1）xi1（2）數(shù)

47、量限制條件：xi*rirz （3）目標函數(shù)（土地增值）：ymax=（z2i*xi dj）d /10000（4）表9比較結果，建別墅增值最小，建多層其次，建高層增值最大。由于從需求角度分析不宜增加別墅，所以，本項目的優(yōu)化主要是確定多層與高層的比例。本項目別墅用地已經確定，設多層用地比例x1，高層用地比例x2，按規(guī)劃條件規(guī)定總建筑面積不能超過1.252415=62899平方米,別墅用地26208平方米建筑面積12580平方米，剩下可建面積50319平方米及土地面積26208平方米，容許多層和高層平均容積率50319/26208=1.91。本項目優(yōu)化的方法是，每種產品分別取比例0，1%，2%，3%，

48、100%進行排列組合，滿足式（1）、式（2）、式（3）條件的組合為可行解，y獲值最大的為最優(yōu)解。理論上的最優(yōu)解列于表10。整個優(yōu)化過程全部由計算機自動完成，只需輸入表7“地塊基本信息”、表8“擬建產品”， 計算機計算得到表9、表10。3、優(yōu)化結果說明（1）上述優(yōu)化結果受到參數(shù)的影響，特別是土地價格的影響，結果不一定十分準確，但指明了方向。（2）優(yōu)化方案還需經過建筑總平面布置規(guī)劃才能確定。所以還不能作為經濟分析參數(shù)。 (3)優(yōu)化計算篩選了所有可能的產品結構組合，計算結果科學嚴謹，工作量巨大，全過程均由計算機完成。最優(yōu)方案表10產品名稱用地面積容積率建筑面積土地增值計算式d *xiriri*d *xid *xi*zi多層188701.5128494高層73382.9021280合計262081.9497745327第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化產品初步規(guī)劃的目的主要是通過建筑平面布置，根據(jù)初步優(yōu)化指明的產品定位（方向），驗證初步優(yōu)化的產品方案在技術上是可行的，或經過微調之后確定產品數(shù)量，估算工程量。從而使確定的產品方案在技術上是可行的，經濟上是合理的。畫出總平面布置圖，并標明用地面積、各種產品的建筑面積、道路面積、總戶數(shù)、各種輔助設施建筑面積、車庫面積、綠化面積、總建筑面積、容積率，以及其它規(guī)劃條件要求的內容。根據(jù)規(guī)劃條件及方案優(yōu)化初步結果，本例做了三個方案的規(guī)劃設計，方案三是參考理論