9月哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、2011年9月哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告一、市場(chǎng)篇1.1全國動(dòng)態(tài) 部分二三線城市房地產(chǎn)銷量下滑庫存日趨加大“限購令”以來，樓市調(diào)控的“螺絲”始終沒有放松，半年下來，全國房價(jià)的漲幅逐現(xiàn)趨緩。在調(diào)控大背景下，部分二、三線城市房地產(chǎn)銷量下滑，庫存問題日趨嚴(yán)重。 目前，35個(gè)大城市房屋庫存相當(dāng)3個(gè)月銷量，這一數(shù)據(jù)在今年下半年很可能繼續(xù)增加，預(yù)計(jì)到年底庫存將上升到相當(dāng)于7個(gè)月的銷量，其中，二線城市的庫存問題將尤為突出。一方面庫存加大，而另一方面許多城市的住房交易量明顯下降。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國各限購城市新建商品住宅成交量環(huán)比均出現(xiàn)了明顯的下滑，其中一線城市成交量環(huán)比減少了29.3%，限

2、購范圍內(nèi)的二線城市也減少了23.3%。記者注意到，交易量的明顯萎縮并沒有使樓市的價(jià)格出現(xiàn)顯著下降。記者采訪的多數(shù)開發(fā)商中，只有少數(shù)幾家表示過去6個(gè)月中，其所在城市的新建住房價(jià)格出現(xiàn)下降。但同比來看，價(jià)格下降的城市卻僅有3個(gè)，其余67個(gè)城市房價(jià)均有所上漲，漲幅回落的城市有28個(gè)。值得注意的是，在明確限購的39個(gè)城市中，6月份新建商品住宅價(jià)格同比漲幅平均為4.23%；而非限購的31個(gè)城市中，價(jià)格的平均漲幅為4.66%。同程視點(diǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)上半年中報(bào)數(shù)據(jù)中占比預(yù)測(cè)，多數(shù)中小型房企上半年利潤增長率出現(xiàn)負(fù)值，僅有少數(shù)大型房企（萬科、保利等）銷售利潤有一定增長，限購令出臺(tái)半年中，全國存房量也迅速增加，下半

3、年多半房企資金緊張，目標(biāo)也為快速回籠資金為主。 房價(jià)停漲庫存上升 “金九銀十”或成泡影未限購城市漲勢(shì)依舊“限購令”無疑是影響房價(jià)走勢(shì)的重要因素。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在全國70個(gè)大中城市中，實(shí)施“限購令”的39個(gè)城市上月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.05%，其他31個(gè)未限購城市則上漲0.14%。除一線城市全面停漲外，在南京、杭州、海口、南寧等省會(huì)城市，房價(jià)環(huán)比已出現(xiàn)負(fù)增長。事實(shí)上，如果考慮到保障房因素，一些城市的房價(jià)已出現(xiàn)明顯下調(diào)。根據(jù)北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，今年17月，北京市新建普通住房（統(tǒng)計(jì)中納入保障房）的成交均價(jià)為13623元/平方米，比去年全年均價(jià)下降8.2%。從5月份以來，該價(jià)格已經(jīng)保持連續(xù)

4、3個(gè)月下調(diào)。最近，北京通州的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目率先出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，個(gè)別項(xiàng)目的后期單價(jià)比前期降低5000元左右。盡管造成了部分前期業(yè)主的“維權(quán)”糾紛，但這被很多業(yè)內(nèi)人士看做是房價(jià)下調(diào)的重要信號(hào)。全國來看，上月房價(jià)上漲較快的城市，仍以二三線城市為主。其中，環(huán)比漲幅超過0.4%的瀘州、南充、岳陽、大理、宜昌、韶關(guān)，均為未限購城市。雖然價(jià)格的環(huán)比漲勢(shì)趨緩，但同比數(shù)據(jù)上，多數(shù)城市的房價(jià)仍高于去年同期。今年7月，僅有三亞一個(gè)城市的房價(jià)指數(shù)同比下降，其余69個(gè)城市均有不同程度的上升。同程視點(diǎn)：國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國70個(gè)大中城市中，7月新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比下降的有14個(gè)，持平的城市有17個(gè)

5、。近幾個(gè)月來，價(jià)格環(huán)比下降和持平的城市持續(xù)增多。值得注意的是，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市的新建商品住宅價(jià)格上月全部停漲，這還是最近3年來的首次。與此同時(shí)，二三線城市仍然是房價(jià)上漲的主力。隨著調(diào)控的繼續(xù)深入，一線城市將率先出現(xiàn)房價(jià)拐點(diǎn)。若限購范圍繼續(xù)擴(kuò)大，二三線城市房價(jià)也將面臨較大的下行壓力。 央行將推存款準(zhǔn)備金新政預(yù)計(jì)凍結(jié)八千億資金從多位銀行業(yè)內(nèi)人士處獲悉，中國人民銀行（央行）已于昨日下發(fā)通知，計(jì)劃將商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍，從9月5日起實(shí)行分批上繳。這意味著大量資金將被凍結(jié)，相當(dāng)于未來6個(gè)月內(nèi)上調(diào)兩至三次存款準(zhǔn)備金率。所謂保證金存款，指的是金融機(jī)構(gòu)為客戶提供具有結(jié)

6、算功能的信用工具、資金融通以及承擔(dān)第三方擔(dān)保責(zé)任等業(yè)務(wù)時(shí)，按照約定要求客戶存入的用作資金保證的存款。而在信貸緊縮和存貸比日均考核的監(jiān)管壓力下，銀行吸儲(chǔ)的方式之一便是開承兌匯票獲得保證金存款。央行網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年7月末，金融機(jī)構(gòu)的人民幣單位項(xiàng)目下保證金存款余額為44222.36億元，如果再加上個(gè)人保證金存款余額192.80億元，共計(jì)44415.16億元。簡單測(cè)算，如將存款準(zhǔn)備金率考慮為21%的平均比例，則商業(yè)銀行體系累計(jì)需上繳的存款準(zhǔn)備金在9500億元左右。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，根據(jù)央行此次通知，目前將納入上繳基數(shù)的保證金存款將包含承兌匯票、信用證、保函三部分。中、農(nóng)、工、建、交及郵儲(chǔ)

7、六大銀行9月5日起分批上繳，而其他銀行則自9月15日起分批上繳。央行還為銀行設(shè)定了一定的“過渡期”，譬如對(duì)大銀行來說，9月5日至10月4日，只需要將保證金的20%按比例補(bǔ)交存準(zhǔn)，然后10月5日至11月4日按60%的基數(shù)補(bǔ)交，11月5日以后才按100%的比例全部計(jì)收準(zhǔn)備金。對(duì)小銀行來說，寬限期則長達(dá)6個(gè)月?！暗偟膩碚f，就按100%計(jì)，還是相當(dāng)于未來6個(gè)月內(nèi)收緊約8000億元資金，接近上調(diào)存款準(zhǔn)備金率三次的效果?！币晃唤灰讍T昨日如是說。上述交易員同時(shí)感慨道，“之前市場(chǎng)預(yù)計(jì)銀行體系內(nèi)的資金最多只能再承受一次存款準(zhǔn)備金的上調(diào)，按目前的情況，如果還要上調(diào)存款準(zhǔn)備金，就意味著整個(gè)銀行體系的資金面臨枯竭。

8、”該交易員估計(jì)，“不排除央行通過公開市場(chǎng)逆回購放松一點(diǎn)流動(dòng)性?！?月中旬，央行在第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中指出，下一階段將實(shí)施好穩(wěn)健的貨幣政策，堅(jiān)持調(diào)控的基本取向不變，繼續(xù)把穩(wěn)定物價(jià)總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。中國銀行間債市昨日現(xiàn)券收益率繼續(xù)上漲，市場(chǎng)早已流傳央行擬擴(kuò)大銀行準(zhǔn)備金的繳存范圍，因補(bǔ)繳準(zhǔn)備金將回籠大量資金，引起市場(chǎng)對(duì)于未來資金面的悲觀預(yù)期。不過，經(jīng)過幾天的“消化”，隔夜市場(chǎng)拆借利率已從23日（存準(zhǔn)基數(shù)調(diào)整消息最早傳出日期）飆至4.2306%后于昨日小幅回落至3.2235%。 全國土地市場(chǎng)邁進(jìn)底價(jià)時(shí)代多城地塊底價(jià)成交廣州日?qǐng)?bào)訊 “金九銀十”到來，全國土地市場(chǎng)卻邁進(jìn)底價(jià)時(shí)代：8月

9、31日，上海20億元出讓四宗地，均以底價(jià)成交；9月1日，在廣州最大規(guī)模的賣地會(huì)上，9分鐘賣9塊地，8塊以底價(jià)成交。除了個(gè)別激進(jìn)型的房企，不少房企采取了不拿地少拿地來分散風(fēng)險(xiǎn)，使得8月全國住宅類用地平均溢價(jià)率僅為10% ，同比下滑13個(gè)百分點(diǎn)。全國不少重點(diǎn)城市前8個(gè)月的土地出讓金收入均出現(xiàn)了明顯下滑。8月全國住宅類用地平均溢價(jià)率10%北京、杭州乃至全國的土地市場(chǎng)都可以用愁云慘淡來形容，底價(jià)成交成為主流。根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，全國133個(gè)城市單位住宅類用地成交量在8月達(dá)到最低，成交面積2018萬平方米，同比減少14%。8月份，全國133個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1203元/平方米，環(huán)比下降6% ；其中住

10、宅類用地成交樓面均價(jià)為1619元/平方米，環(huán)比下降 9% ，同比上漲6% 。全國133個(gè)城市土地平均溢價(jià)率持續(xù)維持在低水平(8%)，較上月減少5個(gè)百分點(diǎn)，同比減少 13個(gè)百分點(diǎn)。各大城市前8月土地收入明顯下降土地市場(chǎng)的冷清已經(jīng)直接影響了各地的土地財(cái)政。在廣州，財(cái)政部門透露，上半年廣州市國有土地使用權(quán)出讓收入163.12億元，同比減收33.75億元。數(shù)據(jù)顯示，從今年前8月京滬廣深以及其他7個(gè)重點(diǎn)城市大半數(shù)土地出讓金收入同比出現(xiàn)了明顯下跌 ，其中跌幅最多的達(dá)四成。北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同認(rèn)為，廣州市要完成全年646.5億元土地出讓金計(jì)劃存在很大難度。有大企業(yè)趁機(jī)低價(jià)拿地萬科近期在土地市場(chǎng)上

11、頻頻現(xiàn)身。9月2日，萬科金地聯(lián)合體以17.05億元拿下北京大興舊宮地塊。近半個(gè)月內(nèi)，萬科分別在北京房山、豐臺(tái)、大興連拿三塊土地。規(guī)劃面積總計(jì)366264平方米，土地出讓金27.64億元?！版溂业禺a(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，萬科在京的連續(xù)拿地行為可能會(huì)預(yù)示著部分資金充裕的大型房企對(duì)于未來一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。同程解析：全國房產(chǎn)企業(yè)多半面臨資金壓力，市場(chǎng)銷售放緩，造成開發(fā)資金回籠速率降低，這也直接影響了發(fā)展商的下部計(jì)劃，政府土地出讓各家拿地都小心謹(jǐn)慎，溢價(jià)率地塊更是少之又少，哈市本月土地成交多集中于平房區(qū)，近階段，開發(fā)土地成交機(jī)會(huì)為低價(jià)，這也表現(xiàn)出開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)未來階段發(fā)展的態(tài)度不容樂觀。 中國銀行

12、稱房地產(chǎn)信貸增速比去年同期大幅下降中國銀行年中報(bào)顯示，上半年凈利潤665.13億元，增長27.86%；每股收益0.24元，同比增長20%。截至6月末，該行平臺(tái)貸款余額為5300億。中行稱，房地產(chǎn)行業(yè)信貸增速比去年同期大幅下降。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，上半年中行實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1659.74億元，同比增24.9%；稅后利潤701.33億元，同比增長28.98%。其中凈利息收入為1102.15億元，非利息收入557.59億元。中行上半年平均總資產(chǎn)回報(bào)率為1.28%，同比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)收益率為19.87%，同比上升0.48個(gè)百分點(diǎn)。截至6月底，中行凈息差為2.11%，優(yōu)于上年同期的2.04%。中行認(rèn)為通

13、過提高中小企業(yè)貸款占比，拓展境內(nèi)外人民幣業(yè)務(wù)提高幣種結(jié)構(gòu)，提升貸款議價(jià)能力等渠道，該行凈息差將進(jìn)一步提高。截至6月末的核心資本充足率則是10.01%，資本充足率12.95%。截至六月末，中行不良貸款率為1%，比上年末下降0.10個(gè)百分點(diǎn)；不良貸款撥備覆蓋率217.29%。風(fēng)險(xiǎn)敞口而言，中行平臺(tái)貸款全覆蓋和基本覆蓋達(dá)到90%左右，償還期限兩年內(nèi)貸款占比17.6%。償還期限五年內(nèi)占比58.2%。行政層級(jí)來看，省市級(jí)平臺(tái)以上貸款占比超過90%，且三分之二投向較為發(fā)達(dá)的東部地區(qū)。中行稱已經(jīng)加大計(jì)提力度，撥備覆蓋率1486%，撥貸比3.86%。1.2本埠動(dòng)態(tài) 哈爾濱8月cpi上漲再創(chuàng)今年以來新高昨天，國

14、家統(tǒng)計(jì)局哈爾濱調(diào)查隊(duì)發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，8月份，我市居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲7.2%，價(jià)格漲幅再創(chuàng)今年以來新高。糧、油、肉、蛋、魚、菜、果等主要食品及服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格升幅較大是影響價(jià)格總水平上漲的主要因素。數(shù)據(jù)顯示，八大類居民消費(fèi)價(jià)格呈“六漲兩降”態(tài)勢(shì)。“六漲”是：食品類上漲14.6%、居住類上漲9.9%、衣著類上漲9.6%、醫(yī)療保健和個(gè)人用品類上漲3.2%、煙酒及用品類上漲3.1%、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類上漲1.0%?！皟山怠笔菉蕵方逃幕闷芳胺?wù)類下降2.5%、交通和通信類下降0.4%。食品價(jià)格漲價(jià)面廣數(shù)據(jù)顯示，8月食品價(jià)格同比上漲14.6%，影響價(jià)格總水平上漲4.4個(gè)百分點(diǎn)，影響程度為6

15、1.1%。在調(diào)查的16個(gè)食品小類中，價(jià)格上漲的有15類，其中，漲幅超過兩位數(shù)的有肉禽及其制品、油脂、糧食、干鮮瓜果、蛋、淀粉及制品，分別上漲33.4%、24.1%、18.9%、18.3%、14.8%、14.3%。從數(shù)據(jù)看，受飼料價(jià)格上漲、“中秋節(jié)”需求量增加及外運(yùn)量增大影響，雞蛋價(jià)格漲勢(shì)迅猛。雞蛋月平均價(jià)格每公斤達(dá)9.6元，8月下旬突破每公斤10元，創(chuàng)歷史新高。居住價(jià)格漲幅較大調(diào)查顯示，受房地產(chǎn)熱影響，居住類價(jià)格漲幅較大，同比上漲9.9%，影響價(jià)格總水平上漲1.6個(gè)百分點(diǎn)，影響程度為22.2%。衣著價(jià)格不斷攀升受棉花價(jià)格上漲影響，衣著材料價(jià)格漲幅較大。衣著類價(jià)格同比上漲9.6%，影響價(jià)格總水平

16、上漲1.1個(gè)百分點(diǎn)，影響程度為15.3%。其中，衣著材料上漲20.6%、服裝上漲12.6%。服務(wù)價(jià)格升幅較高受勞動(dòng)力價(jià)格不斷上漲影響，加工維修服務(wù)、家庭服務(wù)等價(jià)格漲幅較大。服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格同比上漲5.3%,影響價(jià)格總水平上漲1.7個(gè)百分點(diǎn)，影響程度為23.6%。其中，衣著加工服務(wù)費(fèi)上漲14.7%、家庭服務(wù)上漲18.3%。 冰城樓市冷九月開局慘淡成交量比上月減1/3哈市中秋三天假期商品房成交量分別為61、38、66套，同前幾日的成交數(shù)據(jù)相比，成交量出現(xiàn)明顯下跌。記者從哈爾濱網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)看到，截至12日，只有2日、9日兩天的成交量過百，9月前12天商品房交易量只有1046套，與8月同期的1351套

17、相比，成交量減少近1/3?！艾F(xiàn)在購房可享受在8.5折上再9.6折的優(yōu)惠?！?0日，位于南崗區(qū)學(xué)府路上的一處樓盤，置業(yè)顧問正在向購房者介紹該樓盤新推出的優(yōu)惠活動(dòng)，購房者還有機(jī)會(huì)獲贈(zèng)液晶電視、電冰箱等禮品。道里區(qū)埃德蒙頓路上的一處樓盤，則推出了購買高層70平方米以上戶型最高可減16萬元的政策。置業(yè)顧問告訴記者，購買28樓房源立減房款12萬，每高一層多減房款1萬，32樓則可減房款16萬。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，無論是新開盤的、還是在售許久的小區(qū)，大都針對(duì)小長假期間推出了“中秋優(yōu)惠”活動(dòng)，如買閣樓贈(zèng)露臺(tái)、1萬抵10萬等。然而面對(duì)開發(fā)商如此花樣繁多的優(yōu)惠活動(dòng)，購房者卻多表示“看看再說”，大多數(shù)人認(rèn)為樓價(jià)還有松

18、動(dòng)的空間。記者12日在群力新區(qū)一家售樓處看到，前來選房的市民寥寥可數(shù)，“過幾天就到房展會(huì)了，相信開發(fā)商會(huì)在現(xiàn)在的優(yōu)惠基礎(chǔ)上再打些折扣，所以不用著急?！闭诳捶康内w女士認(rèn)為哈市房價(jià)仍有降價(jià)空間。“月初我們便將中秋優(yōu)惠的消息通過短信發(fā)送出去，但這兩天來看房的人卻少得可憐。”香坊區(qū)某樓盤的置業(yè)顧問告訴記者，節(jié)日期間看房的人少，成交的就更少了。江北區(qū)域樓盤的成交量更是少得可憐。哈爾濱網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，9月前12天，松北區(qū)交易量只有20套，呼蘭區(qū)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示為“0”。10日上午，松北區(qū)丁香大道的一處樓盤正在舉行“購房送轎車”的活動(dòng)，該樓盤最低價(jià)為4900元/平方米，繳納1萬元誠意金即可進(jìn)行預(yù)約排號(hào)

19、，全款購房還將獲贈(zèng)雪弗蘭轎車或者抵10萬元房款。而在距離不遠(yuǎn)處的另一家樓盤，則推出了購買50平方米以下減5萬元、50平方米以上減10萬元的優(yōu)惠政策。與松北區(qū)相比，呼蘭利民開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠幅度更大，但卻少人問津。一處位于利民大道旁的樓盤為迎接中秋銷售旺季的到來，特地推出上百套閣樓和高層房源，該樓盤置業(yè)顧問向記者介紹，活動(dòng)期間，閣樓買一層送一層，高層買兩室送一室。記者發(fā)現(xiàn)，即便推出如此優(yōu)惠的措施，多數(shù)看房者仍是詢價(jià)后便轉(zhuǎn)身離去。同程解析：樓市素有“金九銀十”的說法，而隨著中秋假期這個(gè)傳統(tǒng)銷售旺季的到來，冰城商品房市場(chǎng)卻并未沾上節(jié)日的喜氣?！耙蝗f抵十萬”、“全款8.5折”、“買50平方米以上減10萬元”

20、等促銷手段層出不窮，但對(duì)開發(fā)商給出“跳樓”優(yōu)惠，多數(shù)購房者仍持觀望態(tài)度。 哈市新房價(jià)格同比上漲2.3%居副省級(jí)城市12位國家統(tǒng)計(jì)局哈爾濱調(diào)查隊(duì)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，八月份，我市新建住宅價(jià)格同比上漲2.3%，低于全國15個(gè)副省級(jí)城市平均水平1.5個(gè)百分點(diǎn)，按降序排列居第十二位。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，八月份我市新建住宅價(jià)格漲幅比最高的廣州市低4.7個(gè)百分點(diǎn)，比最低的寧波市高1.1個(gè)百分點(diǎn)。在東北地區(qū)4個(gè)副省級(jí)城市中居末位，比平均水平低1.9個(gè)百分點(diǎn)，比沈陽、大連和長春市分別低3.7、2.6和1.1個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)悉，今年七月份，我市新建住宅價(jià)格同比上漲4.0%，與15個(gè)副省級(jí)城市平均水平持平。 22所中小學(xué)落哈

21、西繼紅花園等名校匯聚教育高地為滿足5年后35萬新居民的教育需求，哈西地區(qū)初步規(guī)劃32萬平方米教育用地，規(guī)劃建設(shè)22所中小學(xué)，繼紅小學(xué)、花園小學(xué)等名校分校入駐，哈西地區(qū)將打造規(guī)模最大的教育“高地”。哈西客站地區(qū)建設(shè)辦公室規(guī)劃處處長段毅介紹，哈西地區(qū)依托南崗區(qū)優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育資源、科教文化資源，科學(xué)規(guī)劃，加速配置學(xué)前教育、基礎(chǔ)教育、高等教育的優(yōu)質(zhì)學(xué)校，打造生態(tài)型文化學(xué)區(qū)。目前，松雷中學(xué)將竣工招生，可容納5000余名學(xué)生就讀；花園小學(xué)哈西分校也將啟動(dòng)建設(shè)，可容納1250名學(xué)生就讀；繼紅小學(xué)哈西分校也啟動(dòng)建設(shè)，該校小學(xué)部共有50個(gè)班，分為5個(gè)年級(jí)，設(shè)計(jì)規(guī)?？扇菁{2500名學(xué)生就讀。此外，六十九聯(lián)中二期、哈

22、市青少年活動(dòng)中心也將相繼開工，多家大型知名幼兒園等也將相繼進(jìn)駐。據(jù)悉，哈西地區(qū)與哈爾濱工業(yè)大學(xué)、黑龍江大學(xué)等十幾所高校毗鄰，在此優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，哈西地區(qū)的初高中、小學(xué)、幼兒教育機(jī)構(gòu)將逐步完善，滿足該地區(qū)5年后35萬居民的教育需求。規(guī)劃部門將從500米服務(wù)半徑及居住區(qū)規(guī)模兩個(gè)方面為依據(jù)開展規(guī)劃，保證居民能夠在最近的距離接受高品質(zhì)的基礎(chǔ)教育。同程視點(diǎn)：哈西新區(qū)是今年哈市房地產(chǎn)開發(fā)的新寵，隨著哈西客站的修建，道路網(wǎng)的逐步完善，哈西新區(qū)各個(gè)房產(chǎn)企業(yè)紛紛在此投資，哈西新區(qū)的商品房價(jià)格也一度逆市上漲，教育學(xué)校的選址進(jìn)入，又為哈西新區(qū)帶來了新的賣點(diǎn)，學(xué)區(qū)房是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)新的衍生品，為了孩子不輸在起跑線上，學(xué)

23、區(qū)房、包括名校周邊，已成為客群選房的重點(diǎn)選擇，學(xué)區(qū)房近期更是逆市上揚(yáng)收到哈市客群的大力追捧。二、土地篇2.1土地供應(yīng) 9月我市土地供應(yīng)環(huán)比下降22.25%9月份我市土地供應(yīng)總量為889，328.9，環(huán)比下降了22.25%，經(jīng)營性土地為198，506，工業(yè)用地為690822.9。 9月 全市土地供應(yīng)共13宗，松北區(qū)供應(yīng)較多共有7宗地塊供應(yīng)。9月份土地供應(yīng)環(huán)比增加，供應(yīng)土地來源主要還是集中于松北區(qū)與香坊區(qū)。松北區(qū)土地供應(yīng)環(huán)比上月增幅大242%，南崗區(qū)的土地供應(yīng)分別位于保健路6號(hào)與2011hth007規(guī)劃伊春路與哈雙公路交角以西地段。世茂大道規(guī)劃路以南2011hts020有商業(yè)用地供應(yīng)。 9月工業(yè)用

24、地土地供應(yīng)占比78%。 經(jīng)營性土地供應(yīng)僅占22%。 9月經(jīng)營性土地供應(yīng)多近三月降幅達(dá)84.4%本月全市經(jīng)營性土地供應(yīng)共計(jì)5宗，土地用途分商業(yè)用地、住宅用地、商住用地，公告面積198，506，環(huán)比上月下降74.8%，規(guī)劃建筑面積539，007.96，環(huán)比下降67.5%。經(jīng)營性土地供應(yīng)加速萎縮，近三月降幅達(dá)84.4%。 工業(yè)用地本月環(huán)比大幅上漲9月哈爾濱市工業(yè)用地面積共計(jì)690，822.9，環(huán)比上月增長94% 。7月土地供應(yīng)一覽 2.2土地成交 9月土地成交環(huán)比下降13.25%本月哈爾濱市土地成交量767,035.70，環(huán)比上月上漲下降13.25%，規(guī)劃建筑面積1，004，063.8，環(huán)比下降52

25、.29%。 9月平房區(qū)土地成交持續(xù)走高，占比全市成交95.72%本月我市土地共計(jì)19宗成交地塊，工業(yè)用地12宗，經(jīng)營性土地7宗.絕大部分土地成交來源于平房區(qū)成交占比為95.72%。2011htg044、2011htg045、2011htg046地塊土地面積共計(jì)333，303.20由 哈爾濱凱盛源置業(yè)有限責(zé)任公司成交。群力區(qū)2011htq006地塊由 黑龍江未來置業(yè)銘誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成交商務(wù)用地，溢價(jià)率167%，該地塊樓面價(jià)達(dá)5718元/。9月土地成交經(jīng)營性土地居多本月我市經(jīng)營性土地成交451，094,工業(yè)用地成交315,941.7。19宗土地成交中，住宅用地6宗，成交面積436,425.8

26、，全部來自平房區(qū)。商務(wù)用地1宗，成交面積14，668.2，位于群力新區(qū)。工業(yè)用地12宗全部被平房區(qū)包攬。 9月經(jīng)營性土地成交面積環(huán)比下降67.17%9月我市經(jīng)營性土地成交面積451，094，環(huán)比下降67.17%，規(guī)劃建筑面積759，199，環(huán)比下降63.93%。9月經(jīng)營性土地成交性質(zhì)中，商業(yè)成交14，668.2，環(huán)比下降73%，規(guī)劃面積22，002，環(huán)比下降59.6%，住宅成交436，425.8，環(huán)比下降47.3%，規(guī)劃面積737，197，環(huán)比下降61.7% 9月土地價(jià)、樓面價(jià)均大幅跳水9月我市土地成交土地均價(jià)1597元/，環(huán)比下跌65.6% ，樓面均價(jià)949元/，環(huán)比下跌51.5% 。本月土

27、地單價(jià)，樓面價(jià)雙雙跳水，創(chuàng)下今年新低。本月成交土地絕大部分來自平房區(qū)，平房區(qū)土地價(jià)及樓面價(jià)較低造成我市土地價(jià)及樓面價(jià)走勢(shì)下降。 9月土地市場(chǎng)供求比1:0.439月我市土地市場(chǎng)供應(yīng)889，328.9，成交767，035.7，供求比為1:0.86，開發(fā)企業(yè)拿地現(xiàn)階段都較為謹(jǐn)慎。由于平房區(qū)土地價(jià)格低廉，延續(xù)上月土地成交多集中于此。平房區(qū)新區(qū)預(yù)計(jì)成為新的開發(fā)熱潮。三、市場(chǎng)篇3.1商品房供應(yīng) 8月我市商品房供應(yīng)量環(huán)比增長20.13%。9本月商品房供應(yīng)面積1，300，367.82，環(huán)比上月增長20.13%，同比下降35.7%,供應(yīng)套數(shù)10068套，環(huán)比增長11.5%。本月商品房供應(yīng)道里區(qū)居首，其次是南崗區(qū)

28、，松北區(qū)的恒大綠洲預(yù)計(jì)在10月開盤銷售。3.2商品房成交 9月我市商品房成交面積302，913.34環(huán)比下降32.54%本月哈爾濱市商品房成交共計(jì)302，913.34，環(huán)比下降32.54%，同比增長12.5%，成交套數(shù)3282套，環(huán)比下降26.3%。我市商品房成交進(jìn)入金九銀十階段，但成交量并未有所回升，反而繼續(xù)下降，成交單戶型面積也有所下降。9月我市商品房成交南崗區(qū)、香坊區(qū)居多，南崗區(qū)悅城項(xiàng)目及柒零捌零項(xiàng)目開盤帶動(dòng)哈西人氣。 小戶型或精裝公寓再成 焦點(diǎn)9月商品房成交個(gè)區(qū)間市場(chǎng)成交熱點(diǎn)集中于（080）之間，成交量占總成交的34%，成交套數(shù)1392套。小戶型房源或精裝公寓再成交焦點(diǎn)，投資比重增加。

29、 9月商品房成交均價(jià)7509元/本月商品房成交均價(jià)7509元/，環(huán)比下降0.15%,本月房展會(huì)個(gè)項(xiàng)目大打促銷價(jià)格戰(zhàn)，致使商品房成交均價(jià)有所下降。 9月我市住宅成交面積281，3049月我市商品房住宅成交量281，304，環(huán)比上月下降31.34%。成交套數(shù)3112套。 9月第33界秋季房展會(huì)的到來并沒有給我市商品房銷售帶來動(dòng)力，本月商品房成交繼續(xù)呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)持幣觀望氣氛濃厚，打折促銷活動(dòng)并未觸動(dòng)消費(fèi)者的神經(jīng)。 9月我市商業(yè)成交環(huán)比下降64.31%本月商品房商業(yè)成交面積13，205，環(huán)比下降64.31%。9月全市商業(yè)成交南崗居首9月我市商業(yè)成交面積13，205，環(huán)比下降64.31%。成交套數(shù)

30、95套，環(huán)比下降61%。本月商業(yè)成交南崗區(qū)獨(dú)豎一幟，占比全市商業(yè)成交的一半以上，成交面積6204，成交套數(shù)49套。9月我市商品房供求比1:0.239月份我市商品房的供求比為1:0.23，本月商品房市場(chǎng)供求關(guān)系繼續(xù)拉大，市場(chǎng)成交量再度放緩，供應(yīng)量而繼續(xù)持續(xù)在高位。四、媒體分析4.1平面媒體投放分析月哈市平面媒體共投放477次,環(huán)比上月下增長33.6%,同比去年上升了61.1%。本月由于秋季房展會(huì)的到來個(gè)項(xiàng)目都加大了報(bào)廣的投放力度，為盡量爭取市場(chǎng)份額，本月報(bào)廣的投放量477次也創(chuàng)歷史之最。環(huán)比春季房展會(huì)當(dāng)月增幅37%，可見在市場(chǎng)低迷的情況下，媒體推廣越來越成為項(xiàng)目營銷的重要手段之一。本月阿城、賓西

31、、利民的項(xiàng)目投放比重更是加大。9月份新晚報(bào)、生活報(bào),投放占比趨于均衡。各版面投放中,整版占391次,跨版占45次,半版占41次。9月份媒體投放中,南崗區(qū)以117次位列第一,其次是道里區(qū)和松北區(qū),繼上月阿城區(qū)報(bào)廣項(xiàng)目投放后賓西區(qū)本月也有媒體投放4次。各區(qū)域報(bào)廣投放樓盤數(shù)量及投放次數(shù)9月報(bào)廣投放中,恒大綠洲項(xiàng)目投放最多,為18次，該項(xiàng)目即將開盤銷售;哈西萬達(dá)廣場(chǎng)報(bào)廣投放力度一直未減,.本月南崗區(qū)有25個(gè)樓盤投放了廣告,投放次數(shù)117次位列第一,其次是道里區(qū)26個(gè)項(xiàng)目樓盤投放了105次報(bào)廣.五、各區(qū)域市場(chǎng)分析5.1道里區(qū)9月道里區(qū)土地?zé)o供應(yīng)，土地成交面積1.4萬，環(huán)比上月下降94%。至9月道里區(qū)經(jīng)營

32、性土地合計(jì)成交155.17萬。2011htq006群力新區(qū)啟動(dòng)區(qū)齒輪路與群力第六大道交角地塊，成交單位黑龍江未來置業(yè)銘誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，溢價(jià)率167.2%。9月道里區(qū)商品房新增供應(yīng)量84.32萬，成交量6萬， 近兩月群力區(qū)新增商品房供應(yīng)量增加，本月商品房項(xiàng)目盛和世紀(jì)開盤供應(yīng)，本月道里區(qū)商品房供求比1:0.16，供需關(guān)系拉大，道里區(qū)成交量繼續(xù)萎縮。 5.2道外區(qū) 道外區(qū)土地市場(chǎng)無供求今年1月至9月，道外區(qū)土地供應(yīng)共計(jì)6.3萬，土地成交共計(jì)9.7萬，商品房供應(yīng)面積共計(jì)18.9萬，成交面積共計(jì)41.1萬，本月道外區(qū)商品房無新增供應(yīng)項(xiàng)目，成交面積3.7萬。5.3南崗區(qū) 南崗區(qū)商品房銷售競(jìng)爭激烈9月南崗區(qū)土地供應(yīng)4.5萬，土地成交1.76萬，南崗區(qū)近階段，土地供應(yīng)較少，2011年1月至9月南崗區(qū)土地供應(yīng)共計(jì)48.5萬，成交土地面積93.34萬。南崗區(qū)哈西客站地區(qū)新建設(shè)的西寧南路、西寧北路、沿鐵道快速路等7條街路十一通車。這也預(yù)示著哈西核心區(qū)東區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)已初步完成。9月南崗區(qū)商品房新增供應(yīng)量27.1萬，成交面積8.4萬，環(huán)比下降46%。南崗區(qū)商品房供求大部分都集中于哈西新區(qū)，本月哈西項(xiàng)目悅城、柒零捌零開盤銷售。國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2011年國際科技合作