北京市（二手房）房地產(chǎn)價格指數(shù)

1、北京市（二手房）房地產(chǎn)價格指數(shù)一、前言隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場愈發(fā)紅火，其中北京作為我國首都，其房價的持續(xù)上漲備受矚目。09年國土資源全國城市地價監(jiān)測組所發(fā)布的房價數(shù)據(jù)與國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)存在著相當(dāng)大的差異遭到了的社會輿論的一致炮轟。在本學(xué)期的房地產(chǎn)價格理論與估價方法課程中，我們學(xué)習(xí)了使用hedonic模型來編制更為科學(xué)合理的房價指數(shù)。我們小組通過分工合作，每人研究兩個行政區(qū)的房價變化，綜合四組數(shù)據(jù)后編制北京市總體的房價指數(shù)，并比較北京市總體與各區(qū)域房價指數(shù)走勢，驗證房價是否真的逐漸走低。二、數(shù)據(jù)說明1、數(shù)據(jù)來源類型的選取由于本次作業(yè)若以房屋為單位搜集數(shù)據(jù)，雖可以充分考慮到朝向、面積、

2、樓層、裝修情況等特征因素，但難以獲取各個報告期的價格；若以小區(qū)為單位搜集數(shù)據(jù)，可以從搜房網(wǎng)上獲取各報告期價格，但朝向、面積等因素則會被忽略。經(jīng)過權(quán)衡和咨詢老師，我們小組統(tǒng)一以小區(qū)為單位搜集數(shù)據(jù)。2、搜集范圍小組作業(yè)共搜集了東城（含崇文）、西城（含宣武）、海淀區(qū)、昌平區(qū)、朝陽區(qū)、通州區(qū)、豐臺區(qū)、大興區(qū)共8個城區(qū)，共搜集465個小區(qū)二手房信息，基本覆蓋了北京市六環(huán)以內(nèi)的主要住房區(qū)域。其中按照毗鄰原則，將8個城區(qū)分為四組，丁佳靚負(fù)責(zé)東城、西城，楊雯莉負(fù)責(zé)海淀、昌平，張莉負(fù)責(zé)朝陽、通州，張索迪負(fù)責(zé)豐臺、大興。3、數(shù)據(jù)來源 項目信息搜房網(wǎng)二手房小區(qū)：采集信息：項目名稱、所在城區(qū)、容積率、綠化率、房齡、產(chǎn)

3、權(quán)形式（普通商品房為0，經(jīng)濟(jì)適用房為1）、物業(yè)費、2010年11月至2011年11月的歷史房價。其中項目名稱、所在城區(qū)為項目基本信息，產(chǎn)權(quán)形式因經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量較少因此在回歸中刪去了，容積率、綠化率、房齡反應(yīng)了小區(qū)的質(zhì)量和舒適程度，物業(yè)費在一定程度上反應(yīng)了小區(qū)安保、衛(wèi)生、公共設(shè)施維護(hù)等服務(wù)情況。 空間信息搜狗地圖：采集信息：天安門直線距離、最近地鐵站距離、最近學(xué)校（中、小學(xué)）距離、最近醫(yī)院距離、最近公交車站距離、最近大型商場距離、最近公園距離。其中距天安門直線距離表征小區(qū)的地段，距地鐵站、公交車站的距離表征小區(qū)公共交通便利程度，距中小學(xué)距離表征學(xué)區(qū)房對小區(qū)價格的影響，距大型商場的距離表征其高檔購

4、物、娛樂水平（這也是為何采用大型商場而非一般商店等），距公園距離在一定程度上反映了小區(qū)周邊環(huán)境。（具體統(tǒng)計數(shù)據(jù)見excel表格。）三、建立hedonic模型(各期獨立建模)將統(tǒng)計數(shù)據(jù)中的價格和距離（以km為單位）取對數(shù)，其他特征不做處理，導(dǎo)入stata中，進(jìn)行回歸。得到各期獨立模型如下：2010年11月：擬合r2=0.7297，擬合線性較好log(p) = 4.7243 - 0.0068容積率 + 0.0529綠化率 - 0.0004房齡 + 0.0240物業(yè)費 （0.0318） （0.0029） （0.0502） （0.0010） （0.0028）- 0.4120 log與天安門距離 + 0

5、.0046 log與最近地鐵站距離 （0.0174） （0.0111）- 0.0476 log與最近學(xué)校距離 -0.0081 log與最近醫(yī)院距離 （0.0138） （0.0118）+ 0.0068 log與最近公交車站距離 + 0.0110 log與最近大商場距離 （0.0124） （0.0112）- 0.0429 log與最近公園距離（0.0127）2010年12月：擬合r2=0.7416，擬合線性較好log(p) = 4.7237 - 0.0066容積率 + 0.0593綠化率 - 0.0002房齡 + 0.0243物業(yè)費 （0.0315） （0.0029） （0.0498） （0.00

6、10） （0.0028）- 0.4089 log與天安門距離 + 0.0071 log與最近地鐵站距離 （0.0173） （0.0110）- 0.0497 log與最近學(xué)校距離 -0.0113 log與最近醫(yī)院距離 （0.0137） （0.0117）+ 0.0091log與最近公交車站距離 + 0.0111 log與最近大商場距離 （0.0123） （0.0112）- 0.0433 log與最近公園距離（0.0126）2011年1月：擬合r2=0.7275，擬合線性較好log(p) = 4.7373 - 0.0072容積率 + 0.0668綠化率 - 0.0001房齡 + 0.0235物業(yè)費

7、（0.0321） （0.0029） （0.0507） （0.0010） （0.0029）- 0.4075 log與天安門距離 + 0.0105 log與最近地鐵站距離 （0.0176） （0.0112）- 0.0478 log與最近學(xué)校距離 -0.0068 log與最近醫(yī)院距離 （0.0139） （0.0119）+ 0.00626log與最近公交車站距離 + 0.0103log與最近大商場距離 （0.0125） （0.0114）- 0.0419 log與最近公園距離（0.0129）2011年2月：擬合r2=0.7244，擬合線性較好log(p) = 4.7358 - 0.0067容積率 + 0

8、.0610綠化率 - 0.0001房齡 + 0.0231物業(yè)費 （0.0319） （0.0029） （0.0504） （0.0010） （0.0028）- 0.4002 log與天安門距離 + 0.0074 log與最近地鐵站距離 （0.0175） （0.0112）- 0.0457 log與最近學(xué)校距離 -0.0135 log與最近醫(yī)院距離 （0.0139） （0.0118）+ 0.0080 log與最近公交車站距離 + 0.0051 log與最近大商場距離 （0.0124） （0.0113）- 0.0364log與最近公園距離（0.0128）2011年3月：擬合r2=0.7271，擬合線性較

9、好log(p) = 4.7448 - 0.0078容積率 + 0.0714綠化率 - 0.0002房齡 + 0.0229物業(yè)費 （0.0320） （0.0029） （0.0506） （0.0010） （0.0029）- 0.4073 log與天安門距離 + 0.0099 log與最近地鐵站距離 （0.0176） （0.0112）- 0.0507 log與最近學(xué)校距離 -0.0149 log與最近醫(yī)院距離 （0.0139） （0.0119）+ 0.0057 log與最近公交車站距離 + 0.0066log與最近大商場距離 （0.0125） （0.0113）- 0.0362 log與最近公園距離（

10、0.0128）2011年4月：擬合r2=0.7255，擬合線性較好log(p) = 4.7752 - 0.0096容積率 + 0.0554綠化率 - 0.0004房齡 + 0.0243物業(yè)費 （0.0338） （0.0031） （0.0533） （0.0011） （0.0030）- 0.4326 log與天安門距離 + 0.0160 log與最近地鐵站距離 （0.0185） （0.0118）- 0.0547 log與最近學(xué)校距離 -0.0126 log與最近醫(yī)院距離 （0.0147） （0.0125）+ 0.0055 log與最近公交車站距離 + 0.0074log與最近大商場距離 （0.01

11、31） （0.0119）- 0.0349log與最近公園距離（0.0135）2011年5月：擬合r2=0.7222，擬合線性較好log(p) = 4.7695 - 0.0099容積率 + 0.0668綠化率 - 0.0003房齡 + 0.0249物業(yè)費 （0.0341） （0.0031） （0.0539） （0.0011） （0.0030）- 0.4307 log與天安門距離 + 0.0143 log與最近地鐵站距離 （0.0187） （0.0120）- 0.0549 log與最近學(xué)校距離 -0.0170 log與最近醫(yī)院距離 （0.0148） （0.0126）+ 0.0080 log與最近公

12、交車站距離 + 0.0070log與最近大商場距離 （0.0133） （0.0121）- 0.0361 log與最近公園距離（0.0137）2011年6月：擬合r2=0.7185，擬合線性較好log(p) = 4.7758 - 0.0104容積率 + 0.0693綠化率 - 0.0001房齡 + 0.0264物業(yè)費 （0.0350） （0.0032） （0.0554） （0.0011） （0.0031）- 0.4405log與天安門距離 + 0.0165 log與最近地鐵站距離 （0.0192） （0.0123）- 0.0530 log與最近學(xué)校距離 -0.0153 log與最近醫(yī)院距離 （0

13、.0152） （0.0130）+ 0.0075 log與最近公交車站距離 + 0.0089log與最近大商場距離 （0.0137） （0.0124）- 0.0344 log與最近公園距離（0.0140）2011年7月：擬合r2=0.7195，擬合線性較好log(p) = 4.7762 - 0.0093容積率 + 0.0591綠化率 - 0.0003房齡 + 0.0271物業(yè)費 （0.0354） （0.0032） （0.0559） （0.0011） （0.0032）- 0.4423log與天安門距離 + 0.0171 log與最近地鐵站距離 （0.0194） （0.0124）- 0.0541 l

14、og與最近學(xué)校距離 -0.0154 log與最近醫(yī)院距離 （0.0154） （0.0131）+ 0.0058 log與最近公交車站距離 + 0.0097log與最近大商場距離 （0.0138） （0.0125）- 0.0356 log與最近公園距離（0.0142）2011年8月：擬合r2=0.7184，擬合線性較好log(p) = 4.7753- 0.0095容積率 + 0.0608綠化率 - 0.0002房齡 + 0.0271物業(yè)費 （0.0355） （0.0033） （0.0560） （0.0011） （0.0032）- 0.4401log與天安門距離 + 0.0149 log與最近地鐵站

15、距離 （0.0195） （0.0124）- 0.0552 log與最近學(xué)校距離 -0.0148 log與最近醫(yī)院距離 （0.0154） （0.0131）+ 0.0081 log與最近公交車站距離 + 0.0115log與最近大商場距離 （0.0138） （0.0125）- 0.0367 log與最近公園距離（0.0142）2011年9月：擬合r2=0.6734，擬合線性較好log(p) = 4.7605 - 0.0126容積率 + 0.0494綠化率 - 0.0007房齡 + 0.0308物業(yè)費 （0.0403） （0.0037） （0.0636） （0.0013） （0.0036）- 0.4

16、400log與天安門距離 + 0.0123 log與最近地鐵站距離 （0.0221） （0.0141）- 0.0574 log與最近學(xué)校距離 -0.0224log與最近醫(yī)院距離 （0.0154） （0.0149）+ 0.0039log與最近公交車站距離 + 0.0122log與最近大商場距離 （0.0157） （0.0142）- 0.0435 log與最近公園距離（0.0161）2011年10月：擬合r2=0.7243，擬合線性較好log(p) = 4.7772 - 0.0136容積率 + 0.0747綠化率 - 0.0001房齡 + 0.0323物業(yè)費 （0.0369） （0.0034） （

17、0.0583） （0.0012） （0.0033）- 0.4624log與天安門距離 + 0.0142 log與最近地鐵站距離 （0.0203） （0.0129）- 0.0555 log與最近學(xué)校距離 -0.0185 log與最近醫(yī)院距離 （0.0161） （0.0137）+ 0.0077 log與最近公交車站距離 + 0.0124log與最近大商場距離 （0.0144） （0.0131）- 0.0373 log與最近公園距離（0.0148）2011年11月：擬合r2=0.7218，擬合線性較好log(p) = 4.7827 - 0.0138容積率 + 0.0816綠化率 - 0.0003房齡

18、 + 0.0310物業(yè)費 （0.0372） （0.0034） （0.0588） （0.0012） （0.0033）- 0.4674log與天安門距離 + 0.0141 log與最近地鐵站距離 （0.0204） （0.0130）- 0.0553 log與最近學(xué)校距離 -0.0184 log與最近醫(yī)院距離 （0.0162） （0.0138）+ 0.0084 log與最近公交車站距離 + 0.0109log與最近大商場距離 （0.0145） （0.0132）- 0.0375 log與最近公園距離（0.0149）各系數(shù)綜合表如下：（stata回歸截圖見附錄）表1 各月變量系數(shù)綜合表cons容積率綠化率

19、房齡物業(yè)費log(d_tam)log(d_sub)log(d_school)log(d_hospital)log(d_bus)log(d_shop)log(d_park)nov-104.7243-0.00680.0529-0.00040.0240-0.41200.0046-0.0476-0.00810.00680.0110-0.0429dec-104.7237-0.00660.0593-0.00020.0243-0.40890.0071-0.0497-0.01130.00910.0111-0.0433jan-114.7273-0.00720.0668-0.00010.0235-0.40750.

20、0105-0.0478-0.00680.00260.0103-0.0419feb-114.7358-0.00670.0610-0.00010.0231-0.40020.0074-0.04570.01350.00700.0051-0.0364mar-114.7448-0.00780.0714-0.00020.0229-0.40730.0099-0.0507-0.01490.00570.0066-0.0362apr-114.7752-0.00960.0554-0.00040.0243-0.43260.0160-0.0547-0.01260.00550.0074-0.0349may-114.7695

21、-0.00990.0668-0.00030.0249-0.43070.0143-0.0549-0.01700.00800.0070-0.0361jun-114.7758-0.01040.0693-0.00010.0264-0.44050.0165-0.0530-0.01530.00750.0089-0.0344jul-114.7762-0.00930.0591-0.00030.0271-0.44230.0171-0.0541-0.01540.00580.0097-0.0356aug-114.7753-0.00950.0608-0.00020.0271-0.44010.0149-0.0552-0

22、.01480.00810.0115-0.0367sep-114.7605-0.01260.0494-0.00070.0308-0.44000.0123-0.0574-0.02240.00390.0122-0.0435oct-114.7772-0.01360.0747-0.00010.0323-0.46240.0142-0.0555-0.01850.00770.01240.0373nov-114.7827-0.01380.0816-0.00030.0310-0.46740.0141-0.0553-0.01840.00840.0109-0.0375具體分析見下頁。從上述結(jié)果可以看出，r2在0.72

23、左右，擬合度較好，說明變量對價格的解釋度較高，考慮的因素相對全面。此外，我們還利用vif功能得出了各個變量的膨脹系數(shù)，各個變量膨脹系數(shù)在1.26左右，說明所取變量之間相關(guān)性較小。因此可以認(rèn)為變量選取較為成功。從表1中可以看出，綠化率的提高會顯著提高住房價格（但其顯著性較差），容積率較低均具有一定的價格優(yōu)勢，房齡對二手房價格有非常微弱的反向作用，且顯著性很差；從區(qū)位條件來看，處于城市中心區(qū)的小區(qū)具有較高的價格，同時距離學(xué)校、公園的距離越近，學(xué)區(qū)房和周邊良好環(huán)境可能導(dǎo)致價格的提高。綠化率、物業(yè)費等特征的系數(shù)為正值，容積率、房齡、距天安門距離、到最近學(xué)校、醫(yī)院、公園距離等變量的系數(shù)為負(fù)值，符合我們的

24、預(yù)期和一般居民購房的傾向，較好地切合實際。同時我們也看到，在上述變量中，容積率、物業(yè)費、距天安門距離、距最近學(xué)校距離、距最近公園的距離這幾項有較高的顯著度，說明居民在選擇住宅時對小區(qū)的舒適度、地段區(qū)位、周邊環(huán)境有較高的要求，而房齡在此處的顯著度就較小。但是我也發(fā)現(xiàn)有些項的結(jié)果并不符合：到最近地鐵站的距離、到最近公交車站距離、到最近大型商場的距離等項的系數(shù)為正，這是我們沒有預(yù)料到的，可能有如下原因：（1）搜集數(shù)據(jù)為二手房房主出價平均值，非成交價格，具有較大的賣者主觀性，而不能充分反映買者的選擇傾向，可能會產(chǎn)生上述問題；（2）地鐵站、公交車站雖然會帶來便利的公共出行條件，但也伴隨著噪音、人流密集等

25、不良因素，而且如今的高價房面向群體多為有車一族，對于公共交通出行的依賴較?。挥写笊虉鲈谧》恐苓吂倘荒軌蛱峁┝己玫馁徫飾l件，但同時也會出現(xiàn)道路擁擠等現(xiàn)象，而且如今交通非常便利，人們愿意支付更高的交通成本購物以換取較好的社區(qū)環(huán)境是可以理解的。四、房屋價格指數(shù)編制1、 選取標(biāo)準(zhǔn)住房特征因素標(biāo)準(zhǔn)值選取原則特征因素標(biāo)準(zhǔn)值選取原則容積率2.60平均數(shù)log(d_sub)0.012平均數(shù)綠化率0.35平均數(shù)log(d_school)-0.455平均數(shù)房齡9.03平均數(shù)log(d_hospital)-0.534平均數(shù)物業(yè)費2.09平均數(shù)log(d_bus)-0.709平均數(shù)log(d_tam)1.025平均數(shù)

26、log(d_shop)-0.252平均數(shù)log(d_park)-0.072平均數(shù)2、 求取標(biāo)準(zhǔn)住房各月售價則計算可得標(biāo)準(zhǔn)住房在各月價格如下：月份價格指數(shù)值月份價格指數(shù)值2010/1123491.851002011/0625303.19107.712010/1223974.79102.062011/0725253.90107.502011/0124353.90103.672011/0825281.92107.622011/0224375.13103.762011/0924411.79103.922011/0325475.83108.452011/1024247.18103.222011/0425

27、231.75107.412011/1124407.87103.902011/0525374.46108.012010年11月至2011年11月價格指數(shù)如上圖所示，10年11月至11月2月，價格指數(shù)保持穩(wěn)定有小幅上漲。但2011年3月價格指數(shù)猛增到108.45，為13個月內(nèi)的峰值，并在過后的5個月內(nèi)小范圍浮動：4月，價格指數(shù)有所下降，回落到107.41，隨后的4個月價格指數(shù)均在107.5上下浮動，基本穩(wěn)定；在2011年9月，房價指數(shù)出現(xiàn)明顯下降，回落至103.92，與年初持平，并在最后3個月基本保持穩(wěn)定，與年初價格指數(shù)近似。雖然在2011年1011月北京市二手房房地產(chǎn)價格指數(shù)下降明顯，但同比仍有

28、月4%的增長。從1月到3月，這段時間房價指數(shù)快速上升，同一時期國家及北京市均出臺了一些房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，房價指數(shù)的增長似乎并沒有馬上受到相關(guān)政策的影響，一方面可能是由于連續(xù)幾年的房價快速上漲形成慣性，購房者及賣房者對市場的預(yù)期較好，一些限購和調(diào)控政策未能及時發(fā)生效用，8月后房價才開始出現(xiàn)明顯下降趨勢。因此，雖然今年年初及開始了房地產(chǎn)市場的政策改革，但政策真正發(fā)揮作用是具有明顯的滯后性的，而且調(diào)控效果現(xiàn)在還不明顯?？赡茉蛉缦拢?、搜房網(wǎng)所給出的數(shù)據(jù)是小區(qū)各二手房房主所給價格之平均數(shù)，房主所給出的數(shù)據(jù)具有主觀性，若某一小區(qū)的二手房套數(shù)較少，或不同報告期間二手房套數(shù)變化較大，都有可能導(dǎo)致小區(qū)均價

29、偏離正常交易價格水平；同時，即使二手房套數(shù)長期穩(wěn)定，二手房價格受到個人意愿的影響也比較大；2、我們選用的hedonic模型的特征變量均是以小區(qū)作為衡量對象，如綠化率、容積率、房齡等。這些特征盡管是業(yè)主們在買房會參考的要素，但不是首位要素。業(yè)主們最為關(guān)注的房屋面積、朝向、布局等因素都無法在以小區(qū)為單位的模型下被體現(xiàn)出來。且同一個小區(qū)通常有各種檔次的商品房，其面積、房型都有很大的不同。因而房價也差別很大。將這些因素都濾去，而平均出一個小區(qū)的房價，其本身對結(jié)果的準(zhǔn)確性影響較大。 2、限購令等政策所針對的是房地產(chǎn)市場的投資需求，而二手房市場主要滿足人們的消費需求，因此限購令對于二手房市場的沖擊較??；3

30、、數(shù)據(jù)量較小，不能完全反映整個市場的走勢。五、拓展研究（多期統(tǒng)一建模）將統(tǒng)計數(shù)據(jù)中的價格和距離（以km為單位）取對數(shù)，將2010年11月啞元變量前的系數(shù)設(shè)為1，其他特征不做處理，導(dǎo)入stata中，進(jìn)行回歸。得到多期統(tǒng)一模型如下：擬合r2=0.92，線性較好，說明考慮變量較為充分。從上表可以看出，各月小區(qū)房屋均價呈現(xiàn)以下規(guī)律：容積率、房齡、距天安門距離、距學(xué)校距離、距醫(yī)院距離、距公園距離越大者小區(qū)房價越低，綠化率和物業(yè)費越高者小區(qū)房價越高，距最近地鐵站、公交車站、大型商場距離越遠(yuǎn)者小區(qū)房價越高。這個擬合結(jié)果在大趨勢上與各期單獨建模符合，房齡這一變量的顯著性非常低，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為不可接受，這與我們的預(yù)期

31、很不相符，可能與搜索以小區(qū)為單位而非單個住房有關(guān)，而且一個樓盤往往會分一、二、三多期開發(fā)銷售，同個小區(qū)中房齡也是各不相同的，在搜房網(wǎng)中顯示的往往是樓盤最近一期的建筑年代，這引起的誤差不容忽視；其他變量除距最近公交車站距離這一變量外，其余變量在本模型中顯著性都很高，均在p均在1%以下，可以接受。得到含有啞元變量的hedonic模型利用時間啞元變量前的系數(shù)直接構(gòu)造房屋價格指數(shù)：月份指數(shù)值月份指數(shù)值2010/111002011/06103.172010/12100.892011/07103.092011/01102.532011/08103.182011/02103.062011/09102.842

32、011/03103.492011/10102.092011/04103.042011/11101.662011/05103.36將房屋價格指數(shù)制成折線圖如下：將兩種方法的價格指數(shù)進(jìn)行對比：從上圖可以看出，兩種方法計算得出的價格指數(shù)走勢相近，但分期獨立建模的房價指數(shù)明顯高于多期建立統(tǒng)一模型，可能原因分析如下：1、由于數(shù)據(jù)量僅有465個，分期獨立建模所選擇的標(biāo)準(zhǔn)住房可能不夠具有代表性；2、由于多期建立統(tǒng)一模型時各特征變量的系數(shù)在各報告期內(nèi)保持一致，可能導(dǎo)致房價指數(shù)不能完全反映市場真實情況，不能體現(xiàn)在不同時期人們對于各種特征的偏好；3、分期獨立建模對各變量的敏感度較高，因此雖然在趨勢上兩者相近，但獨

33、立建模的趨勢變化明顯更加劇烈。六、各區(qū)域數(shù)據(jù)對比分析說明：由于各區(qū)域選取的標(biāo)準(zhǔn)住房等條件都不盡相同，因此單獨比較房價不具有可比性；若以北京市2010年11月的房價為100換算各區(qū)房價，也會存在可比性不充分的問題。因此，此處我們?nèi)匀槐３置總€區(qū)域2010年11月房價指數(shù)為100，僅比較幾個區(qū)域間房價指數(shù)趨勢的變化。采取多期統(tǒng)一建模方式北京市及各區(qū)域價格指數(shù)走勢圖從上圖可以看出，在多期統(tǒng)一建模的條件下，北京市大多數(shù)區(qū)域價格指數(shù)走勢與北京市整體價格指數(shù)走勢相符合：在去年11月至今年34月，房價呈現(xiàn)出穩(wěn)定上升趨勢，在相關(guān)政策出臺后，房價穩(wěn)中小幅浮動，直到下半年，房價開始出現(xiàn)較為明顯的下降，其中下降趨勢最為明顯的為通州區(qū)。另外，可以發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)郊區(qū)縣價格指數(shù)受政策影響相比城區(qū)要更為明顯。采取各期獨立建模方式北京市及各區(qū)域價格指數(shù)走勢圖從上圖可以看出，海淀昌平、朝陽、通州與北京市整體價格指數(shù)走勢吻合度較