青家園項目申請報告

1、 青春家園二期工程項目項目申請報告滄州眾泰工程咨詢有限責任公司二0一一年一月目 錄第一章 申報單位及項目概況2第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析17第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析20第四章 節(jié)能方案分析21第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析32第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析33第七章 經(jīng)濟影響分析39第八章 社會影響分析43第九章 結(jié)論45第一章 申報單位及項目概況1.1項目申報單位概況滄州市千萬間房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)。公司現(xiàn)設(shè)有營銷策劃部、市場調(diào)研部、綜合管理部、財務部、工程部、房地產(chǎn)交易部、物業(yè)管理部等多個職能部門。公司一貫重視知識創(chuàng)新和人才發(fā)展，培養(yǎng)了一支學歷

2、高、能力強、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)隊伍，現(xiàn)有員工25人，大中專學歷以上占95%，其中有中、高級職稱者19人，技術(shù)力量雄厚。自公司成立以來，始終倡導現(xiàn)代化家居觀念、傳播現(xiàn)代居住文明、創(chuàng)新時代生活空間的指導思想，秉承“質(zhì)量為生命，客戶為上帝，服務為發(fā)展”的經(jīng)營理念。使公司在激烈的房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭中不斷得到發(fā)展、壯大和完善。公司成功總結(jié)了一套適合自身發(fā)展、適合本地區(qū)特點的成功經(jīng)驗，從而成為滄州市頗具競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。雄厚的經(jīng)濟實力，具有極強凝聚力、開拓性、前瞻性的領(lǐng)導集體，高素質(zhì)的技術(shù)骨干隊伍，使公司完美的完成了太陽八九點等房地產(chǎn)開發(fā)項目，受到了業(yè)界的好評。公司始終把創(chuàng)新視為企業(yè)發(fā)展的源動力。唯有

3、不斷創(chuàng)新，企業(yè)才會擁有旺盛的活力。創(chuàng)新是“朝氣”的具體表現(xiàn)，更是“可靠”的智慧源泉。創(chuàng)新是企業(yè)長盛不衰的靈魂，是引領(lǐng)時代，啟迪未來的遠見卓識，是前進永無止境的綿綿動力。真正的領(lǐng)先集體從不滿足于過去，企業(yè)每時每刻都在推陳出新，不懈追求理想。創(chuàng)新已經(jīng)深深融入千萬間房地產(chǎn)人的靈魂之中，使公司在復雜多變的市場環(huán)境里處于不敗之地。企業(yè)以變應變，不斷優(yōu)化組織機構(gòu)，適應形勢的發(fā)展。員工思維大膽活躍，每時每刻都在追求理想。其產(chǎn)品將傳統(tǒng)和現(xiàn)代文明的最新精華運用于本土產(chǎn)品，打造始終領(lǐng)先的房地產(chǎn)典范。預知客戶未來的服務需求，產(chǎn)品價值由此延伸。滄州市千萬間房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是富有朝氣、勇于創(chuàng)新、高效務實的集體！是為理

4、想而堅持的團隊！力求每一件作品都能成為傳承當代文明的經(jīng)典。1.2項目建設(shè)背景隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人們的生活水平得到了很大的改善，人們對物質(zhì)生活和精神生活的要求不斷提高，對房子的需求不再停留在住的下、住的開的水平上，而是要求更寬敞，更舒適、健康、環(huán)保、以及完善的物業(yè)管理。原來舊的住房格局已經(jīng)不適應人們的心理需求，棄舊換新是許多人的夢想。一些百姓手中存有部分現(xiàn)金，在負利率時代人們一直在尋求保值渠道，股市債市低迷、眾多投資者為手中閑余資金急尋一個非常合適的出口，在房地產(chǎn)不斷升值的情況下，房地產(chǎn)對這些人產(chǎn)生了極大的誘惑力，雖然面臨著宏觀調(diào)控帶來的不小壓力，全國房地產(chǎn)價格高速攀升的勢頭將受到明顯遏制，但

5、由于人們對住房及商業(yè)樓的需求量依然很大，再加上土地的供應吃緊，直接影響房地產(chǎn)價格的預期，因此滄州市房地產(chǎn)價格保持了穩(wěn)中緩升的走勢。改善需求、新增需求、投資需求并列為住宅及綜合辦公樓三大需求。因富裕農(nóng)民進城居住及經(jīng)商需求有所增加，而且市民換房和購置第二套住宅、投資商業(yè)用房將成為房地產(chǎn)市場越來越重要的需求來源。由此可見，市場需求估計會有強勁的后勁。雖然政策上還有些不確定性，例如國家可能出臺一些限制消費的措施，但為了避免市場的大起大落，估計力度不會太大。主要是中國的房地產(chǎn)欠賬實在太多了。整個計劃經(jīng)濟時代，基本上沒有多少好房子。從1998年開始房改，到現(xiàn)在才十幾年時間，也不可能完全滿足需求?，F(xiàn)在很多城

6、市，尤其是二、三線城市的房地產(chǎn)很火，需求很強烈。加息無論對購房人還是開發(fā)商影響都不大，不會對房地產(chǎn)需求造成太大的影響。以后估計還得繼續(xù)加息，但幅度也不可能太大，對房地產(chǎn)影響始終不是非常大。1.3項目擬建地點擬建項目位于滄州市黃河東路與交通大街交口處。周圍基礎(chǔ)設(shè)施齊全，交通便利，環(huán)境整潔，擬建設(shè)用地地勢平坦。1.4主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模本項目占地面積15畝，占地面積為10000平方米，總建筑面積24318.5平方米?？偼顿Y5600萬元，全部由企業(yè)自籌。綜合辦公樓建筑面積19254.4平方米（其中主樓為16層，建筑面積為12839.2平方米；配樓為4層，建筑面積為6415.2平方米）；2#住宅樓為多層

7、，共4個單元，建筑面積為5064.1平方米（4個戶型：分別為68.91平方米和66.80平方米合計51戶，119.85平方米的6戶，120.33平方米的6戶）。本項目主要經(jīng)濟指標如下：項目名稱數(shù)量總占地面積（平方米）10000建筑占地面積（平方米）1338.72總建筑面積（平方米）24318.5其中綜合辦公樓（平方米）19254.4住宅面積（平方米）5064.1 戶型分類68.91平方米和66.80平方米合計51戶，119.85平方米6戶，120.33平方米6戶。建筑層數(shù)綜合樓16層，配樓4層；多層住宅住宅總戶數(shù)63住宅總?cè)藬?shù)189（平均每戶按3人計算）容積率2.4建筑密度14.3%綠化率33

8、%1.5項目實施進度項目審批后，開始項目的正式籌建工作，建設(shè)期為12個月。計劃開工日期2011年3月15日，竣工日期為2012年3月15日。1.6項目產(chǎn)品:住宅和綜合商務辦公樓1.7工程技術(shù)總體方案的確定在建筑布局上，結(jié)合本身特質(zhì)，并且考慮到居住建筑的朝向要求，建筑平行排列。建筑布置疏密有致，高低錯落，緊湊而有韻致。公共建筑與小區(qū)配套設(shè)施結(jié)合景觀節(jié)點合理，分布于住宅和綜合樓的低層。樓宇、草樹、花木，彼此映襯對比，相得益彰。整個建筑合理有致，典雅清新，比例得當，層次分明。建筑平面經(jīng)濟合理，通過有組織的自然氣流進行總體布局，以形成舒適有效的外部環(huán)境；而住宅所有房間力求達到最好朝向，充分利用自然通風

9、、采光條件。本項目在房型設(shè)計中按實際需要采用了多種大小不同的房型，來適應不同用戶的需求。并以70平方以下的房型為主導，體現(xiàn)了我們?yōu)榻鉀Q低收入職工的住房需要而建設(shè)經(jīng)濟適用房的目標。各種房型的設(shè)計地塊在住宅單體設(shè)計方面注重戶型朝向和方位的設(shè)計合理性，充分利用本地塊周邊的景觀環(huán)境，使住宅樓都有暢通無阻的視野景觀，同時營造小區(qū)良好的景觀條件。綜合辦公樓是本項目的核心組成部分。主要包括低層商業(yè)、寫字樓、電子信息與商務中心、會議中心、商會集聚中心、行政管理服務中心，以及涵蓋第三方物流、研發(fā)、創(chuàng)意、貿(mào)易、人力資源服務、培訓、管理咨詢、金融、通訊等各類服務的綜合性商貿(mào)服務中心。建筑單體設(shè)計：住宅套內(nèi)設(shè)計以起居

10、室為中心，家庭內(nèi)部公私分離、居寢分離、盥廁分離、室內(nèi)布置緊湊，設(shè)計盡可能控制開向起居室的門洞數(shù)量，走道短捷，提高面積的使用率和舒適程度。另處，單體設(shè)計始終遵循適應現(xiàn)代生活方式要求，且結(jié)合角窗設(shè)計，視覺上擴大了室內(nèi)空間，豐富了窗景觀。主臥室朝南，廚房設(shè)計考慮系統(tǒng)櫥柜與冰箱機位。住宅每個空間均考慮空調(diào)位，空調(diào)機室外機或結(jié)合陽臺，或結(jié)合遮陽板，在立面上都經(jīng)過仔細推敲，力求外立面清爽美觀。根據(jù)滄州市城總體規(guī)劃（2002-2020）、滄州市城土地利用總體規(guī)劃，本著合理利用土地和空間，節(jié)約建筑能耗，追求社會綜合效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益相互協(xié)調(diào)的原則進行設(shè)計。1、國務院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定（國發(fā)20062

11、8號 ）2、中華人民共和國節(jié)約能源法2007年10月28日修訂3、滄州市人民政府關(guān)于印發(fā)滄州市固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查暫行辦法的通知（滄政發(fā)20104號）；4、中國節(jié)能技術(shù)政策大綱（2006年）5、河北省民用建筑節(jié)能條例6、公共建筑節(jié)能設(shè)計標準db13(j)81-20097、屋面節(jié)能建筑構(gòu)造06j2048、民用建筑設(shè)計通則gb5035220059、外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程 jgj 144200410、建筑照明設(shè)計標準gb50034-200411、建筑采光設(shè)計標準gb/t50033-200112、關(guān)于完善節(jié)能分析篇相關(guān)內(nèi)容的通知（石發(fā)環(huán)資2008226號1.8建筑設(shè)計方案建筑的戶型設(shè)計完全符

12、合人體工程學及環(huán)境心理學尺度,所有戶型都能達到南北通透、對流通風，小進深，符合采光系數(shù)和對健康住宅設(shè)計的要求。南向三面采光外飄窗，滿足日照需要，實用廚房，面寬3米，完全可以做到餐廚一體化，與廚房連接的生活陽臺配有上下水，可作為獨立洗衣間，隔離干濕，方便使用，功能完備，動靜分明。根據(jù)1999年11月10日河北省人民政府、省軍區(qū)1999第20號令河北省結(jié)合民用建筑修建防空地下室管理規(guī)定，本工程防空為六級防空工程，住宅樓建有地下室。小區(qū)道路及場地設(shè)計必須符合殘疾人無障礙通行要求，交通組織應避免擾民。小區(qū)管網(wǎng)應合理規(guī)劃，統(tǒng)一布置，統(tǒng)一施工，地下鋪設(shè)，并積極采用共溝技術(shù)。建筑小區(qū)的硬質(zhì)景觀設(shè)計應突出觀賞

13、性和趣味性，體量和尺寸適宜，少而精，標志設(shè)計應簡潔醒目，照明設(shè)計應營造安靜優(yōu)雅的生活氣氛。綜合辦公樓是本項目的核心組成部分。主要包括低層商業(yè)、寫字樓、電子信息與商務中心、會議中心、商會集聚中心、行政管理服務中心，以及涵蓋第三方物流、研發(fā)、創(chuàng)意、貿(mào)易、人力資源服務、培訓、管理咨詢、金融、通訊等各類服務的綜合性商貿(mào)服務中心。其應當作為地標性建設(shè)進行設(shè)計施工。預制混凝土異型步磚道，用于人行道和居民活動場地鋪裝有較好的透氣性和透水性能，便于行走，同時可使鋪裝場地土壤的水氣狀況滿足植物根系生長的需要，減少地表徑流。1.9結(jié)構(gòu)設(shè)計設(shè)計依據(jù)1、混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 gb5001020022、建筑抗震設(shè)計規(guī)范

14、gb5001120013、建筑結(jié)構(gòu)荷載設(shè)計規(guī)范 gb5001020024、建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 gb5000720025、中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖 gb183062001根據(jù)民用建筑設(shè)計通則，項目建筑為二類建筑，擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)。外維護墻體采用混凝土空心砌塊填充，內(nèi)墻采用加氣混凝土空心砌塊填充，現(xiàn)澆樓板，做墻體外保溫。根據(jù)中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（gb183062001），滄州地震動峰值加速度為0.10g（度），抗震設(shè)防類別為乙類，建筑結(jié)構(gòu)的安全等級二級；項目設(shè)計住宅使用年限70年，綜合商務樓使用40年；配套建筑設(shè)計使用年限40年，耐火等級為二級。基礎(chǔ)形式將根據(jù)地質(zhì)勘察報告，并進行技術(shù)經(jīng)

15、濟比較后確定。1.10供熱采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范提供的相關(guān)的氣象資料。氣象資料：采暖室外計算溫度 -9冬季通風室外計算溫度 -4夏季空氣調(diào)節(jié)室外計算干球溫度 34.8夏季空氣調(diào)節(jié)室外計算濕球溫度 26.8冬季空氣調(diào)節(jié)室外計算相對溫度 55%夏季空氣調(diào)節(jié)室外計算日平均溫度 29.6夏季通風室外計算相對溫度 62%冬季室外風速 3.2m/s夏季室外風速 2.1m/s冬季大氣壓力 1024.7hpa夏季大氣壓力 1002.6hpa供熱管道的線路布置與總圖規(guī)劃統(tǒng)籌考慮，力求簡捷。管道敷設(shè)方式采用地溝敷設(shè)，以保證小區(qū)的美觀，小區(qū)采暖方式，采用集中供暖。綜合辦公樓采用地源熱泵，取暖用水經(jīng)循環(huán)后回注地下

16、，不外排。1.11配電系統(tǒng)自滄州市電網(wǎng)接入二路10kv高壓電源由小區(qū)高壓開閉所分別引至各高低壓變配電所，高壓開閉所采用放射式向各高低壓變配電所供電。由變配電所向小區(qū)提供低壓電源。低壓配電采用“放射式樹干式”供電，分戶計量。電壓等級：高壓為10kv、低壓為380v/220v；高壓進線穿鋼管埋地引入。為使變電房靠近負荷中心，在地下設(shè)置變配電房，均采用聚脂干式s10型變壓器，并保證整個項目的用電需求。1.12通訊本工程需要的電話由滄州電話經(jīng)營企業(yè)引入，信息光纜埋地引至電話信息機房，再由電話機房引電話電纜及信息光纜至住宅弱電管井。電話干線為大對數(shù)銅纜，支線為四芯電話線。信息干線為光纜，支線為五類線。每

17、一住戶設(shè)有兩對電話直線和一路網(wǎng)絡線。除電話、有線電視等網(wǎng)絡外,擬考慮進行家庭電腦信息網(wǎng)絡的建設(shè),為住戶在信息高速公路的馳騁提供條件,實現(xiàn)足不出戶而知天下事。1.13防雷與接地本項目防雷級別為二類，在屋面沿墻、屋脊明敷10鍍鋅圓鋼作為接閃器。利用建筑物構(gòu)造柱內(nèi)二根主筋作為接地引下線；利用基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作為接地極，并焊接成可靠的電氣通路，接地電阻不大于1歐姆。小區(qū)內(nèi)每個單體電源入戶處設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)。在每個衛(wèi)生間、設(shè)備房均設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)，接地與防雷共用，接地方式為“tn-s”系統(tǒng)。1.14消防項目高層樓設(shè)置消防電梯，防煙樓梯間及前室，有條件時均利用可開啟外窗自然排煙，不能利用自然排煙的樓梯間及前室利用

18、風井加壓送風至防煙樓梯間內(nèi)，通過余壓閥排入前室，維持前室的正壓在2530pa。項目內(nèi)外車行道與消防車道合用，區(qū)內(nèi)主道路設(shè)計為雙車道，最窄處為6米，次道路為4米寬，平常供人、普通車出入，緊急情況下消防車可通行，通行路線順暢，道路均能形成回路，沒有死角和盡端道路。1.15投資規(guī)模和資金籌措方案1.15.1投資規(guī)模本項目總投資5600萬元，全部自籌。（詳見總投資估算表）。1.15.2投資估算依據(jù)1.估算參考河北省2008年概算定額、取費標準及有關(guān)規(guī)定。2.近期的滄州市工程造價信息。3.類似工程造價指標。4.市場詢價及價格分析。1.15.3投資估算內(nèi)容1.建安工程包括住宅建筑及公共建建筑土建工程及室外

19、配套工程。2.建設(shè)工程其它費包括：土地費用、前期咨詢、環(huán)評費、勘察費、設(shè)計費、審圖費、工程招投標費、工程監(jiān)理費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、墻改基金等。3.預備費：基本預備費，漲價預備費。1.15.4費用估算本項目總占地面積15畝，總建筑面積：24318.5平方米，總投資5600萬元，其中工程費4294.02萬元；土地取得費504萬元；工程前期費用為576.4萬元，基本預備費225.58元，詳見下表：總投資估算表 單位：萬元項目名稱數(shù)量（平方米）基價費用（萬元）一、 工程費用1主體工程3744.021.1住宅5064.11500元/759.621.2綜合辦公樓19254.41550元/2984.42、室外

20、工程4102.1室外土建工程902.2室外給、排水工程1202.3室外電氣工程2003、道路硬化804、綠化工程60工程費用小計4294.02土地費用面積（畝）單位價格（萬元）504土地費用1533.6504小計504 其他費用計算標準費用（萬元）建設(shè)單位管理費工程總概算55工程監(jiān)理費工程費用+聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費88.1工程地質(zhì)勘察費建筑物占地面積18可行性研究費估算投資額3工程設(shè)計費工程費用+聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費85施工圖編制費工程設(shè)計費10%8.5施工圖審查費工程設(shè)計費8%6.8環(huán)境影響評價費估算投資額4臨時設(shè)施費60工程保險費工程費用1%3.5招標代理服務費工程招標4.5市政配套設(shè)施費180墻體材料基

21、金60小計576.4（一）+（二）+（三）+（四）合計5374.42 預備費基本預備費225.58漲價預備費0.00 小計225.58建設(shè)期貸款利息 建設(shè)投資合計合計56001.15.5資金籌措方案本項目總投資5600萬元，全部由企業(yè)自籌。1.16組織機構(gòu)與人力資源配置為保證項目的順利實施，公司調(diào)集企劃部、工程部、財務部、銷售部、物業(yè)管理部得力人員，全力營造團結(jié)、向上、富有活力、和諧一致的運營機制，組織機構(gòu)設(shè)置如下：總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理工程部策劃部財務部銷售部物業(yè)管理部該項目將在不同時期，派遣相關(guān)人員介入項目的建設(shè)，預計將有20人參與項目的籌劃及建設(shè)工作。1.17招投標1.17.1依據(jù)1、中

22、華人民共和國招標投標法(1999年8月30日)(第九屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議通過)。第三條 在中華人民共和國境內(nèi)進行下列工程建設(shè)項目包括項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進行招標：(一)大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目；(二)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；(三)使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。3、工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定(2000年5月1日)(國家計委令第3號)。4、工程建設(shè)項目施工招標投標辦法(2002年3月8日)(國家發(fā)改委、建設(shè)部、鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、水利部

23、、民航總局第30號)。5、工程建設(shè)項目勘察設(shè)計招標投標辦法 (2003年6月12日) (國家發(fā)改委、建設(shè)部、鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、水利部、民航總局、廣電總局第2號)。6、河北省實施中華人民共和國招標投標法辦法(2001年9月27日) (河北省第九屆人大常委會第二十三次會議通過)。1.17.2招標投標形式：工程采取公開招標投標方式。1.17.3招標投標內(nèi)容：工程勘察設(shè)計、工程施工和工程監(jiān)理招標。本項目勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、均采用公開招標方式，全部委托有資質(zhì)的招標代理機構(gòu)實施；重要材料采購采用邀請招標方式，自行招標。招投標范圍為2#住宅樓一棟和綜合辦公樓一棟（配樓），標段待定。見招標不招標

24、申請表：河北省建設(shè)項目招標方案和不招標申請表項目名稱滄州市千萬間房地產(chǎn)開發(fā)有限公司青春家園二期工程項目項目建設(shè)單位滄州市千萬間房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目單位負責人及電話項目聯(lián)系人及電話建設(shè)內(nèi)容計劃建設(shè)住宅樓1棟，綜合商務辦公樓一棟。項目建設(shè)地點和時限地點：滄州市黃河東路與交通大街交口處。建設(shè)期為24個月總投資額5600萬元資金來源及構(gòu)成全部企業(yè)自籌合同估算額（萬元）招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式全部招標部分招標委托招標自行招標公開招標邀請招標勘察103.00設(shè)計建筑工程4294.02安裝工程監(jiān)理88.10重要材料擬選擇的招標公告發(fā)布媒介河北省招標投標綜合網(wǎng)、河北日報。情況說明： 項目建

25、設(shè)單位（蓋章） 年 月 日第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析2.1發(fā)展規(guī)劃分析國家制定的“國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要中明確提出，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費信貸和保險。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場化程度。對房地產(chǎn)市場存在的一系列問題,建議指出：要加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投機需求，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。這一系列要求,都指向未來要確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。未

26、來幾年，將繼續(xù)重點規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,打擊捂盤惜售、囤地、哄抬房價、虛假宣傳等過去長期得不到根除的問題；要建立一個公開公平的交易市場信息平臺，確保商品房市場有效暢通供應；通過增加釋放開發(fā)商手中的存量土地、囤積的房源，加大住房供應總量，緩解供需矛盾，以實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標。總之，2011年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點和趨勢：將以住房保障為核心，加大力度規(guī)范市場，同時，繼續(xù)加強宏觀調(diào)控，確保房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。滄州市制定的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要中也明確提出，繁榮房地產(chǎn)市場，堅持開發(fā)與改造相結(jié)合，加速推進“三年大變樣”工程建設(shè)。由此可見，本項目符合國家的發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。滄

27、州市服務業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃中，也明確指出居住服務要以深化改革、擴大需求、改善供給、搞活流通、增加信貸為重點，加快產(chǎn)業(yè)化發(fā)展步伐，房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增長15%左右。加強一級市場調(diào)控，大力發(fā)展以普通住宅和經(jīng)濟適用房為主的城鎮(zhèn)住宅供應體系，不斷優(yōu)化結(jié)構(gòu)，增加供給。進一步激活二級市場。完善各級房屋交易市場功能，實現(xiàn)住宅買賣、交換、抵押、評估一條龍服務。發(fā)展住房消貸和住房保險，完善個人住房融資機制。規(guī)范和加強物業(yè)管理，大力推進房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的行業(yè)經(jīng)營。2.2產(chǎn)業(yè)政策分析。 發(fā)展普通住宅是建立與社會主義市場經(jīng)濟相適應的住房供應體系的重要組成部分，也是當前培育住房市場、啟動住房消費的重要舉措。展望未

28、來10年，房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其屋”的目標遠沒有實現(xiàn)，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。首先，高房價帶來的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，將影響房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，嚴重影響經(jīng)濟增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產(chǎn)的進一步發(fā)展和發(fā)揮對經(jīng)濟增長的推動作用，過高的價格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內(nèi)需和消費的增長。 可以預期的是，2011及之后的中國房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢： 第一，房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進發(fā)展的趨勢。如果相關(guān)調(diào)控政策及時有力，化

29、解當前房地產(chǎn)泡沫的風險，并推動其健康發(fā)展，則會實現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在10年內(nèi)有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和政策的組合作用。 第二，保障性住房將得到加強。從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設(shè)，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。 第三，中國房地產(chǎn)在10年內(nèi)經(jīng)歷較快的發(fā)展過程。這是由于未來中國經(jīng)濟增長和城市化發(fā)展的現(xiàn)實需要決定的，所以中國房地產(chǎn)預計不會出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。

30、第四，目前的房地產(chǎn)價格基本達到高位頂點，2009年、2010年繼續(xù)大幅上漲的局面應該不會出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開始對房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。 另外，國家發(fā)展改革委第40號令公布的產(chǎn)業(yè)政策目錄中，對別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目予以限制，對普通的住宅開發(fā)項目沒有限制。由此可見，本項目的建設(shè)是符合國家產(chǎn)業(yè)政策的，是國家提倡的。 2.3行業(yè)政策分析2.3.1行業(yè)準入分析本項目由滄州市千萬家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司任承擔，公司技術(shù)力量雄厚，人員素質(zhì)較高，具有開發(fā)實力。因此說本項目具備了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)準入標準。2.3.2政府房地產(chǎn)開發(fā)政策本項目根據(jù)滄州市城鎮(zhèn)面貌三年大變樣實施辦法，為了盤活城區(qū)土地存量資

31、源，優(yōu)化城鎮(zhèn)空間布局，落實完善城鎮(zhèn)規(guī)劃，改善居（村）民生活環(huán)境，提升城鎮(zhèn)品位，改善城鎮(zhèn)形象，現(xiàn)擬對項目所在地塊實施房地產(chǎn)開發(fā)。因此,本項目的建設(shè)是符合行業(yè)準入標準的,也是符合國計民生要求的，符合市場需求，因此是非?？尚械摹５谌?資源開發(fā)及綜合利用分析3.1資源開發(fā)方案及資源利用方案。本項目不是資源開發(fā)類項目，項目所需原材料雖然為沙子、水泥等建筑材料，但主要采取購買方式，項目建設(shè)期用水量不是很大，建成后居民供水由滄州市統(tǒng)一供排水。因此不會對地表（下）水等其它資源造成什么不利影響。 3.2資源節(jié)約措施。本項目為房地產(chǎn)項目，建設(shè)過程主要是建材消耗，施工期間注意并做到建筑節(jié)材，采取有效的節(jié)約措施，節(jié)

32、約利用，節(jié)省資源。項目建成后，主要是用水、用電，對居住區(qū)居民進行節(jié)約資源知識培訓，提高居民的節(jié)能意識。為構(gòu)建和諧小區(qū)、和諧社會做出應有的貢獻。本項目符合資源節(jié)約和有效利用的相關(guān)要求。第四章 節(jié)能方案分析4.1用能標準和節(jié)能規(guī)范擬建項目所遵循的國家和地方的合理用能標準及節(jié)能設(shè)計規(guī)范主要有：中華人民共和國節(jié)約能源法民用建筑節(jié)能設(shè)計標準jgj2695民用建筑照明設(shè)計標準gbj133-90節(jié)能監(jiān)測技術(shù)通則（gb/t15316）設(shè)備熱效率計算通則gb/t2588-2000）綜合能耗計量與測試導則（gb/t6422-1986）4.2能耗狀況和能耗指標分析一、能源消耗種類項目主要用能源種類為水、電、熱和天然

33、氣。二、能源消耗總量1、水消耗量按照全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施節(jié)能專篇-給水排水(2009年) 用水指標規(guī)定計算如下：序號名稱用水量用水用水最高日時變化最大時單位小時(m3/d)系 數(shù)用水量標準單位(m3/h)1居民生活用水80l/人d1898.00 30.00 2.00 7.50 2辦公生活用水40l/人d2008.00 8.00 2.50 2.50 3綠化用水0.5l/m2d30801.00 1.54 1.00 1.54 4未預見及漏損3.95 5合計43.49 6室內(nèi)消防用水15l/s7室外消防用水25l/s年總用水量=43.49x365=1.59萬噸2、電能消耗量. 項目綜合照明及其

34、他用電負荷預測按照全國建筑工程設(shè)計技術(shù)措施節(jié)能專篇-電(2007年) 用電指標規(guī)定計算如下：序號用電單元建筑面積單位面積功率（w/）工作需要功率計算計算負荷負荷系數(shù)因數(shù)系數(shù)有功無功（kw）（kx）costg（kw）（kvar）abcdefe=a*bf=e*d1居住建筑5064.130177.36 0.60 0.80 0.75 106.42 79.81 2制冷機組800.00 0.60 0.80 0.75 480.00 360.00 3地源熱泵900.00 0.60 0.80 0.75 540.00 405.00 4消防水泵30.00 0.60 0.80 0.75 18.00 13.50 5電梯

35、11.00 0.80 0.80 0.75 8.80 6.60 6綜合辦公樓19254.435673.90 0.60 0.80 0.75 404.34 303.26 70.60 0.80 0.75 0.00 0.00 80.40 0.70 1.02 0.00 0.00 9室外照明單獨計算200.60 0.80 0.75 12.00 9.00 10合計2612.26 1569.56 1177.17 11同時系數(shù)0.900.90.800.751412.601059.4512電容器補償-543.56 13補償后低壓側(cè)負荷0.950.331569.56515.89根據(jù)計算，本項目用電設(shè)備總裝機容量約為2

36、612.26kw,據(jù)此可得該項目低壓電氣計算負荷為：有功功率1569.56kw，無功功率1177.17kvar。經(jīng)采用電容器無功補償，補償后本項目有功功率為1412.60kw，無功功率為1059.45kvar。補償后功率因數(shù)可達0.95。廠內(nèi)擬安裝容量為1000kva變壓器2臺，可滿足項目生產(chǎn)及生活用電需求！計算用電量：有功功率*時間（最大負荷利用小時數(shù)）年總用電量=1569.56x8x365=458.31萬kwh3、熱消耗量序號采暖單位采暖面積采暖指標熱指標（w/）采暖熱負荷（kw)備注居住面積5064.130 151.92小計5064.1 151.92管網(wǎng)熱損失5%7.60合計159.52

37、單位數(shù)量采暖期時間120天天120達到室內(nèi)溫度溫度19室外平均溫度溫度-5室外計算溫度溫度-10單位gj折算系數(shù)0.0864計算實物量gj1710.94說明：1wh=3.6kj,24wh=86.4千焦，1000兆焦=1gj(吉焦）1000千焦=1吉焦4、天然氣消耗量本項目天然氣由滄州市市政天然氣管網(wǎng)供給。供氣量預測：按照全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施-暖通空調(diào)動力(2009年)，該項目居民生活用氣指標取值參照北京地區(qū)居民生活用氣指標：居民生活用氣量指標有集中采暖用戶為：27213140 mj/（人年），天然氣熱值為35530kj/ m3。即滄州市居民生活用氣指標：2721mj/（人年）1000/

38、35530 kj/ m3=76.58m3/（人年）。3140 mj/（人年）1000/35530 kj/ m3=88.37m3/（人年）。即滄州市居民生活用氣指標范圍為76.5888.37 m3/（人年），本項目取80 m3/（人年）。未預見用氣量按住戶和公建用氣之和的10%計算，所以總需氣量見下表。生活用天然氣量預測序號用能類型數(shù)量耗氣指標單位耗氣指標值需氣量(m3/y)1住宅生活用天然氣189m3/y.人77151202未預見用氣量10%15123每年用氣量合計166325、耗能設(shè)備一覽表序號名稱規(guī)格及型號備注1離心式冷水機組1200rt,n=700kw/380v/50hzcvhe2離心式

39、冷水機組600rt,n=356kw/380v/50hzcvhe3水泵xbd11.7140-150*20*6 2臺（1臺備用）4電梯sks-hk-1f(7.5-11kw)2部5地源熱泵機機組rsl3700m 2臺（套）6、能源年消耗總量主要能源的品種及年需要量序號主要能源及耗能工質(zhì)名稱計量單位年需要量其中備注購入量自產(chǎn)量其它實物標煤實物折算系數(shù)折標煤（tce) 實物實物實物折標煤（tce)折標煤（tce)折標煤（tce)1電萬kwht458.311.229563.26563.262新水ktt1.590.08570.1360.1363天然氣萬m3t1.663212.14320.19620.1964

40、熱gjt1710.940.03412 58.3858.385年總需要折標煤（t）641.98641.98總建筑面積24318.5平方米單位面積能耗kgce/m226.42002年全國寒冷地區(qū)單位建筑面積耗能指標為27.3 kgce/m2，該項目能耗指標為26.4kgce/m2，擬建項目低于規(guī)定指標，符合節(jié)能標準。4.3節(jié)能措施和節(jié)能效果分析4.3.1節(jié)能措施一、建筑節(jié)能重視建筑節(jié)能設(shè)計，強制執(zhí)行有關(guān)建筑節(jié)能技術(shù)標準，在保證室內(nèi)熱環(huán)境及衛(wèi)生標準的前提下，做好建筑采暖以及采光照明系統(tǒng)節(jié)能設(shè)計，充分利用自然采光和自然通風的能力，增強建筑圍護結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能和提高采暖設(shè)備能效比，與未采取節(jié)能措施前相比

41、，采暖、通風、空調(diào)、照明的總能耗應減少50%-60%。確保單位建筑面積能耗達標。1、住宅建筑圍護結(jié)構(gòu)：（1）外墻：外墻為剪力墻，保溫材料采用聚苯乙烯保溫板（eps），南北外墻面為60mm，km0.5w/m2k，密度為20kg/m3，東西外山墻面為：75mm，km0.45w/m2k，密度為21kg/m3，c為0.33w/（mk）。其墻體傳熱系數(shù)k0.6w/(m2k)；地下室外墻傳熱系數(shù)為：k0.52 w/(m2k)。（2）屋地面：屋面板為鋼筋混凝土板，不上人屋面保溫材料為：250mm聚苯保溫板，km0.04w/m2k，密度40kg/m3；地面?zhèn)鳠嵯禂?shù)為：k0.50 w/(m2k)。（3）外窗：外

42、門窗采用斷橋鋁合金中空玻璃（4低透光low-e玻璃+12空氣+6透明）內(nèi)平開窗（懸窗）100型材系列，門窗洞口處保溫采用聚苯保溫顆粒，外門窗框與門洞洞口之間的縫隙采用聚氨酯填實，并用密封膏嵌縫，不低于建筑外門窗氣密、水密、抗風壓性能分級及檢測方法gb/t 7106-2008規(guī)定6級。 2、住宅建筑體型系數(shù)建筑體形設(shè)計力求簡單，其體形系數(shù)符合下表的規(guī)定。建筑凹凸變化時，應盡量可能使其凹口部分面向夏季主導風向，避開冬季主導方向。滄州地區(qū)居住建筑的體形系數(shù)限制建筑類型10層體形系數(shù)0.263、住宅建筑窗墻比居住建筑不同朝向的窗墻面積比朝向窗墻面積比南（偏東45到偏西300.40北（偏東45到偏西60

43、0.25東（偏北45到偏南45西（偏北30到偏南600.30水平0.054、滄州地區(qū)城鎮(zhèn)居住建筑各部外圍護結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)不應超過下表中規(guī)定的數(shù)值。滄州地區(qū)建筑圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)圍護結(jié)構(gòu)部位傳熱系數(shù)w/(m2k)屋面3層0.53層0.40外墻3層0.63層0.45（單元式建筑外山墻）0.45外窗（含陽臺門透明部分）2.8陽臺門下部門芯板1.7不采暖公共部分隔墻1.6戶門2.0地板接觸室外空氣地板0.5不采暖地下室頂板0.55地面周邊0.52非周邊0.3本項目體形系數(shù)、窗墻面積比和傳熱系數(shù)均在規(guī)定的限制范圍之內(nèi)。5、建筑群的規(guī)劃設(shè)計，單體的平、立面設(shè)計和門窗的設(shè)置考慮冬季利用日照并避開主導風向，夏季

44、利用涼爽時段的自然通風。建筑物的朝向采用南北或接近南北，主要房間避免夏季受東、西向日曬。建筑的東西向門窗設(shè)計遮陽窗。6、公共建筑物的體型系數(shù)按照公共建筑節(jié)能設(shè)計標準db13（j）81-2009規(guī)定，建筑物體形系數(shù)應小于或等于0.40。二、電氣節(jié)能1、供配電系統(tǒng)節(jié)能。供電變壓器配置無功補償系統(tǒng)。為了降低低壓電氣線路過長造成的電能消耗，配變電所位置選擇應接近負荷中心，以減小低壓電氣線路長度。在開關(guān)柜內(nèi)采用節(jié)能高效分斷能力高的斷路器，保證電力的正常運行，減少停電事故。變電所變壓器選用s10型高效率、低能耗產(chǎn)品，這種變壓器的優(yōu)點：降低變壓器空載損耗約1025，依變壓器容量而變；降低空載電流，一般為疊片

45、鐵心的5o；變壓器噪音小，減少對城鎮(zhèn)噪音污染。低壓配電母線上設(shè)集中電容補償，采用功率因數(shù)自動補償。樓梯間采用紅外聲控感應節(jié)能照明開關(guān)。采用s11型節(jié)能變壓器，其裝機容量為1000kva，共2臺，可以滿足項目的需求。采用電容補償裝置，提高功率因數(shù)，減少無功損耗。2、主要用電設(shè)備的節(jié)能。配合動力、暖通、給排水等合理采用節(jié)能型電動機、水泵、通風機等設(shè)備，根據(jù)實際情況對使用的風機、水泵安裝變頻調(diào)速裝置以便達到節(jié)能，提高效率，延長設(shè)備壽命及減少維護費用的目的3、采用變頻水泵供水，根據(jù)用水量調(diào)節(jié)，節(jié)約電能。本項目水泵的電動機采用變頻調(diào)速器，使其在負載下降時，采用變頻的方式，自動調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)速，使其與負載的變化相

46、適應。采用這種方式，可提高電機在輕載時的效率，達到節(jié)能的目的。三、采暖節(jié)能項目采用地板輻射采暖。1、本項目采用地板輻射是國家鼓勵的采暖方式，有效地提高熱舒適度。2、居民樓采用雙管垂直并聯(lián)系統(tǒng)，一戶一閥，一戶一表，可以單獨對用戶進行調(diào)節(jié)、關(guān)斷、計量，不會影響其他用戶，做到分戶計量。3、采用地板輻射節(jié)能地面輻射供暖系統(tǒng)以其節(jié)能、舒適性高等突出特點，公認為最理想、最舒適、最先進的采暖方式之一。在相同的室內(nèi)設(shè)定溫度下，采用地面輻射供暖系統(tǒng)的房間墻壁內(nèi)表面溫度明顯高于其它采暖形式的房間，室內(nèi)各表面溫度的提高也使得平均輻射溫度升高，提高了人體的熱舒適感，同時在保證同樣的實感溫度前提下可以略降低室內(nèi)空氣溫度

47、，達到節(jié)能的目的，根據(jù)實際使用情況來看節(jié)能率在10%以上。四、給水節(jié)能1、本項目采用分區(qū)供水方式，可節(jié)約采用市政直接供水部分樓層的加壓能源，無法直接利用市政供水直接供水的樓層使用變頻加壓給水設(shè)備。2、本項目使用內(nèi)壁光滑的供水管材，減少管道沿程水頭損失；使用低阻力閥門和倒流防止器等，減少管道局部水流損失。五、電梯節(jié)能使用頻率相對較高的電梯，設(shè)計配置高效無齒曳引機，能量再生變頻控制運行，無二氧化碳排放的綠色環(huán)保節(jié)能型電梯。通過能源再生變頻器將電梯在輕載上行、重載下行的過程中產(chǎn)生的勢能轉(zhuǎn)換為清潔電能，經(jīng)過收集和濾波處理后，返回系統(tǒng)電網(wǎng)，提供給樓宇內(nèi)的其他用電設(shè)備。相對于普通電梯，配備能源再生技術(shù)的綠

48、色電梯可節(jié)約3070%的電能。六、節(jié)能管理該項目建成投入使用后，設(shè)置兩名物業(yè)經(jīng)理專門負責項目的節(jié)能降耗工作，同時與項目所在街道辦事處共同組成節(jié)能領(lǐng)導小組，隨時記錄水、電消耗量，加強主要用能設(shè)備的監(jiān)控，設(shè)置水電用量的儀表計量裝置，嚴禁設(shè)備的無效使用。每月要進行用能標準比較，找出節(jié)能的具體措施，積極改造維護項目設(shè)備。加強節(jié)能宣傳與培訓。在項目活動場所組織開展經(jīng)常性的節(jié)能宣傳與培訓，重點組織好每年一度的“全國節(jié)能宣傳周”活動。定期組織能源計量、統(tǒng)計、管理和操作人員業(yè)務學習和培訓，主要耗能設(shè)備操作人員未經(jīng)培訓不得上崗。加強公共節(jié)約型文化宣傳指導，提高資源憂患意識、節(jié)約意識和環(huán)境意識，增強社會責任感。

49、44節(jié)能效果分析本項目是充分利用滄州市當?shù)刈匀毁Y源和能源供應優(yōu)勢條件綜合及住宅項目。項目采用目前國內(nèi)先進的墻體保溫工藝及節(jié)能設(shè)備，與當?shù)噩F(xiàn)有建筑比較，具有成本低、效率高、節(jié)能降耗效果好、產(chǎn)品品質(zhì)高的特點。采取相應的節(jié)能措施，達到在相應的室內(nèi)環(huán)境舒適參數(shù)的條件下，與八十年代初設(shè)計建成的建筑相比，全年的總能耗減少65，達到節(jié)能的指標規(guī)定。本項目整體達到并滿足節(jié)能設(shè)計標準，是節(jié)能建筑。本項目不采用國家明令禁止或淘汰的落后工藝、設(shè)備，在節(jié)能措施中積極采用新技術(shù)、新產(chǎn)品，設(shè)計節(jié)能效果可達到國內(nèi)領(lǐng)先水平。單位面積的綜合能耗指標低于全國同行業(yè)平均水平。項目使用的主要能源種類合理，能源供應有保障，從能源利用和

50、節(jié)能角度考慮，項目是可行的。第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析5.1項目選址及用地方案5.1.1項目建設(shè)地點: 擬建項目位于滄州市黃河東路與交通大街交口處。周圍基礎(chǔ)設(shè)施齊全，交通便利，環(huán)境整潔。擬建設(shè)用地地勢基本平坦。5.1.2占地面積:項目占地15畝?？偨ㄖ娣e為24318.5萬平方米。其中：綜合辦公樓面積19254.4平方米，住宅面積5064.1平方米。 5.1.3土地利用狀況、占用耕地情況項目地為通過土地局招拍掛競標取得，沒有占用基本農(nóng)田。項目選址不會壓覆礦床和文物，對防洪和排澇沒有影響，當?shù)貨]有重要的航道和軍事設(shè)施，不會影響通航及軍事設(shè)施等。因此項目的建設(shè)不會造成相關(guān)不利影響。5

51、.2土地利用合理性分析擬建項目符合滄州市土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模合理，適應其建設(shè)規(guī)模；符合集約和有效使用土地的要求等。附近居民為改善居住條件有在此買房的動機，再加上房地產(chǎn)投機者和周邊的富裕戶的加入，銷售前景非常樂觀。5.3征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案本項目不涉及征地拆遷及移民安置等問題，故本報告不做評價。第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析6.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀。6.1.1項目場址的地理環(huán)境滄州市地處北緯38度5分至38度3分，東經(jīng)116度27分至117度9分之間。全縣地質(zhì)構(gòu)造為冀中凹陷中部，隨著歷史的變遷，形成了低平原地貌，地勢自西南向東北逐漸降低。氣候?qū)俚湫痛箨懶约撅L氣候，受季風影響，四季分明，溫差較大，春季受蒙古大陸性氣團的影響，干燥多風，降雨稀少，蒸發(fā)強烈；夏季受太平洋副熱帶高壓控制，東南風將海洋上的暖濕氣流吹入內(nèi)陸，遇冷空氣極易形成暴雨；秋季受高壓控制，天高氣爽，少雨干旱，冬季受西伯利亞氣流的影響，盛行西北風，寒冷干燥。年平均氣溫12.4，1月份最冷，平均氣溫-4.6，7月份最熱，平均氣