中海地產(chǎn)建安成本控制要點.doc

1、中海建安成本控制要點一、按照成本科目，逐一分析各項成本。1. 前期工程：一般水平，按建筑面積計算， 單方造價在 20-50元 m2。這項費用，與設(shè)計環(huán)節(jié)無關(guān)。它與項目占地面積大小有關(guān)，與總建筑面積的關(guān)聯(lián)不大。場地的現(xiàn)狀，直接決定它的成本水平。（ 1） 比如，如果存在“場地土方工程”這一項的話，比如坡地項目，或未能進行三通一平交地的項目，其造價水平就高。（ 2） 越是邊遠地區(qū)， 因其配套設(shè)施不齊全， 需要施工的項目多，數(shù)量大，造價也相應地高于市區(qū)項目。前期工程中需注意兩項， 一是場地土方工程， 目前很多項目自然高低于市政標高，都需要大量回填土方，造價不低。能不能有什么巧辦法來降低這一部分的造價？

2、因后面講到地下室還會涉及到土方工程，這個問題留到后面一并解決與回答。另一個注意點就是圍墻， 我們曾經(jīng)有某個項目的臨時圍墻分判花掉三個月的時間， 現(xiàn)在聽上去大家可能覺得比較難以理解， 問其原因就是設(shè)計對于圍墻的方案遲遲未定， 反復修改，當然不排除這個地塊的地理位置、地面以下的地質(zhì)有問題，所以方案會不斷修正，但對于大多數(shù)項目， 至少是同一個地區(qū)公司的項目來講， 臨時圍墻的標準化肯定不是難事， 這樣可以節(jié)省我們很多無謂的時間損耗， 想想三個月的工期就因為臨時圍墻工程而消耗掉是多么痛心的事情。 其次在圍墻設(shè)計上要注意經(jīng)濟性， 對于圍墻來講其主要功用還是圍護且是臨時性質(zhì)，當然局部需要營銷包裝，有些地區(qū)的

3、圍墻全是方管支撐+鍍鋅鐵皮，平均 2.5 米高，每延長米單價高達1300 元/m，部分營銷宣傳路段是 6 米高，想想是比較奢侈的事情。還有一種情況，對于地塊較大的項目，需要分期建設(shè)，但是首期安排在地塊中間，遠離市政交通道路，為了展示和銷售需要，在沒有整個地塊的道路交通系統(tǒng)設(shè)計的情況下，必然要興建一定數(shù)量的臨時道路、臨時圍墻、臨時綠化等等設(shè)施，花費相當大。這是不可取的。2. 基礎(chǔ)工程：對于樁基工程，以總建筑面積為單位計算，目前的造價水平是 80120 元 m2。對于非樁工程， 暫時錄不到規(guī)律數(shù)字，原因一方面是非樁基礎(chǔ)的形式多樣化，差異很大；另一方面是原來的科目沒有這一項， 所有非樁基礎(chǔ)全部并入主

4、體工程中去， 在設(shè)置工程量清單時，混在一起，剝離不開，這是不科學的?；A(chǔ)工程的造價水平， 從嚴格意義上講， 與建筑物的基底面積直接相關(guān)，而與建筑物的層數(shù) （具體地體現(xiàn)在建筑面積上） 關(guān)聯(lián)性較小。以建筑物基底計算的樁基礎(chǔ)工程，其造價為 600800 元 m2。基礎(chǔ)工程的造價水平，顯得較為剛性。（ 1） 地基處理：這項費用，完全與場地的地質(zhì)條件有關(guān)，運氣不好的，將付出大筆金錢，運氣好的，支出很少，甚至不發(fā)生費用。比如佛山地區(qū)地下溶洞較多，處理起來花費大、耗時長；有此地區(qū)會出現(xiàn)換填土現(xiàn)象，比如北京、成都，換填的原因主要是因為可以使用非樁基礎(chǔ)，但在基礎(chǔ)標高的位置土質(zhì)不符合要求。相對來說，換土之后如果能

5、利用天然地基，是相當節(jié)省的，但是，這種方案具有明顯的地區(qū)特征，不是每個城市都可以效仿的。（ 2） 樁基礎(chǔ)：它的造價水平與樁的種類有關(guān)。而樁的種類在多數(shù)情況下，又是無法替換的，因而也顯示出剛性，比如對于人工挖孔樁和高強度管樁之間的選擇， 如果因為地基軟弱導致樁設(shè)計很長， 那是不便選用人工挖樁的，在工期和經(jīng)濟上都沒有優(yōu)勢。除樁型之外，樁的長度是影響造價的重要原因， 而樁長又與地質(zhì)條件直接相關(guān)， 一般地說，樁基礎(chǔ)工程用在華南和華東地區(qū)，明顯地，華東的樁，要比華南的樁長一些，因為土質(zhì)不好，有時被迫使用摩擦樁，直接導致樁的數(shù)量增加較多、樁也很長。在某些情況下，抗撥樁可以用錨桿來代替，經(jīng)濟性顯著。在樁基礎(chǔ)

6、工程施工中，需注意樁機數(shù)量、打樁順序與樁長記錄，尤其是樁長記錄。 端承樁都是按實結(jié)算， 結(jié)算的數(shù)量依據(jù)全是靠現(xiàn)場的打樁記錄匯總而來，不能僅依靠監(jiān)理去驗收，與我們自己人相比，監(jiān)理的誠信度差得太遠。樁基礎(chǔ)工程， 其造價上有相當?shù)膹椥裕?需要我們做專門的優(yōu)化處理。我們部門曾經(jīng)發(fā)出過一份通報， 某個項目的別墅樁基礎(chǔ)工程的造價超過 400 元 m2，究其原因是樁數(shù)太密，承載力太高。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計中心葉總意見，完全可以減少樁數(shù)量而用一塊較厚一些的“板”來作上部柱子的支撐體。 所以，對于樁基礎(chǔ)工程， 大家一定要有 “優(yōu)化”意識?。?3） 非樁基礎(chǔ)：如果能夠避免獨立的筏板基礎(chǔ)的話，基礎(chǔ)工程的造價將會明顯地降低，

7、 比如讓筏板同時兼做地下室的底板。 如果僅有筏板而無地下室的話， 那筏板就可惜了。 對于低樓層建筑使用獨立柱基，是很經(jīng)濟的。3. 地下室：地下室工程的造價，一般是 2,200 3,000 元 m2。目前有不少地區(qū)的地下室造價已經(jīng)達到 4,000 的水平了，非?？膳?！影響地下室造價的因素很多：（ 1） 地下室面積：單個地下室的面積越小，整體造價水平就越高，因為它分攤了四周的墻體，所以多棟高層建筑，其下面的地下室如果是連成一片的話，相對來說，就很經(jīng)濟；而如果每一棟的下部都有一個獨立的地下室，而每個地下室又相互連通，象是“地道戰(zhàn)”一樣，那么多個地下室的造價水平肯定要高于一個地下室。 在這一點上，請設(shè)

8、計部門在評審方案時多加注意。（ 2） 地下室的層數(shù)：一般來說，地下室的層數(shù)多一些，比如2 3 層，其經(jīng)濟性會比 1 層要好，因為底板和頂板這些造價高昂的構(gòu)件將會被分攤。但是，也會出現(xiàn)另外一種情況，因為地下室太深，基坑費用加大，將會增加地下室的單方造價，同時，施工周期也較長，基坑安全風險也將大增。 這一點在城市中心地帶體現(xiàn)得非常明顯， 比如上海的建國東路項目和南京的凱旋門項目， 而在場地開闊、 無不良地質(zhì)的條件下，多層地下室其經(jīng)濟性肯定優(yōu)于單層地下室。 一般來說，我們還很少遇到對地下室層數(shù)的討論，因為影響地下室層數(shù)的因素，往往是固定的，沒有可變的余地。因為：一、地下室的面積，我們總是希望越小越好

9、，最好不建；二、最小面積的地下室如果在項目占地面積足夠大的情況下，自然大家只會做一層，而不會設(shè)計成兩層，相反如果項目占地面積小， 要想獲得足夠數(shù)量的地下室面積，自己只能向地底下要空間。（ 3） 設(shè)計的經(jīng)濟性：具體地體現(xiàn)上鋼筋和砼的用量指標上，這一點極其關(guān)鍵！是地下室建造成本控制的核心！ 。目前的水平是鋼筋140200kg/m2，甚至更多；砼是 1.0m3/m2以上，影響砼用量的是底板厚度。有 500mm厚的，也有 1000mm厚的。當然跟層數(shù)也有關(guān)系，層數(shù)多，攤銷下來的指標就很底。想說明的是，我們在08年 8月底下發(fā)的限額審批意見 中對于鋼筋與砼指標含量沒有提出具體的限額數(shù)據(jù)，原因是全國各個地

10、區(qū)的抗震等級、地質(zhì)條件、人防要求等很多因素不一致， 但應該來說在同一個區(qū)域相對有一定的規(guī)律，或者說研究起來更有指導意義， 文中提出請各個區(qū)域來進行研究并細化具體指標。以下列出目前在建的一些項目的指標含量，可大概看出一個區(qū)間：項目名稱地下室鋼筋含量地下室砼含量（ kgm2）（ m3m2）華南區(qū)深圳康城花園 B 區(qū)130.981.30廣州璟暉華庭二期145.001.09佛山金沙灣東區(qū)一期154.401.25中山翠林蘭溪園三期 B 區(qū)華東區(qū)及上海南京凱旋門項目235.001.74寧波雍城世家一期194.001.98星湖國際項目二期 B 區(qū)201.001.38杭州錢塘山水項目189.001.31上海瀛

11、臺二期223.001.10華北區(qū)北京中海城 R4地塊180.000.99天津御湖翰苑項目170.001.20濟南紫御東郡項目一期180.00 （預測）1.40 （預測）北方區(qū)長春國際社區(qū)一期179.821.16沈陽國際社區(qū)一期180.000.90大連中海華庭項目160.001.04青島中海熙岸項目151.001.21西部成都翠屏灣190.001.70西安國際社區(qū) 4#地119.251.36重慶北濱一號二期600.45（ 4） 頂板覆土：這個因素，影響很大。不少項目，因為地下室占據(jù)了大部分的地面面積， 所以要解決小區(qū)的環(huán)境， 就只能在地下室頂板上想辦法。覆土 1.0 2.0m 是很常見的。因為有

12、覆土，將直接影響到頂板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。因為梁加高，將導致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。 至于覆土影響造價至何種程度，我們目前沒有數(shù)字，因為這一部分不好單獨計算，但可以尋找面積大小、平面布局、層數(shù)都相近的兩個地下室，一個有覆土，一個沒有覆土，求其差異，進而得出相應的結(jié)果。我們建議控制覆土厚度，在地下室頂板部位，不要安排消防通道和大型苗木。（ 5） 基坑支護：涉及到經(jīng)濟性，在能夠保證安全的情況下，盡量優(yōu)化方案，追求最大的經(jīng)濟性。安全性必須要由施工單位來承諾，否則將來我們會面臨被索賠的問題。 在安全性，我們自己要有基本的判斷，在我們與施工單位之間，求得安全性認識的平衡，不

13、能被施工單位牽著鼻子走。（ 6） 土方工程：對于土方工程量較大的項目分期，土方管理是一門學問，也容易被大家忽視，需考慮到開挖土方的可利用性。對于開挖出來的土方， 能否用于本期或該項目的前期回填； 仍需外運的土方，若能聯(lián)系到某些項目正需要大量回填，盡可能 “變廢為寶”，可減少工程造價。目前各地區(qū)土方開挖 +外運的單價一般在 25-50 元/m3之間，而土方開挖的承建商之所以能賺取較多利潤， 很多時候也是拉 A 地的土去填 B地，兩邊收錢。（ 7） 地下室的豪華程度：中海地下室，很豪華。有很多甲級寫字樓和五星級酒店，它的地下室水平，遠遠沒有我們中海的水平高，哪怕我們的項目是個中檔定位的項目。這也是

14、中?！疤珜嵲凇钡囊环N表現(xiàn)。從設(shè)計角度來說，功能齊全，用料經(jīng)久耐用，在使用過程中，物業(yè)管理方面就不會投訴， 否則物業(yè)肯定經(jīng)常性找設(shè)計上的毛病， 我們的設(shè)計人員承擔不起這些背后的議論和指責， 所以，就一次設(shè)計到位。豪華的表現(xiàn)，集中在地面處理上，其次上墻面的處理。地面是不是一定要做一層專用油漆或硬化面層， 要視項目檔次而定， 不能連低檔樓盤都這么做。建設(shè)只有高檔樓盤才考慮面層處理。（ 8） 人防工程：影響造價較為明顯，但因為具體的表現(xiàn)形式是在結(jié)構(gòu)工程上，所以無法拆分出造價水平。加之，人防工程是被動接受的設(shè)計，想不建都不行。（ 9） 防水工程：一般來說，我們只設(shè)計外防水。在外防水上，有不少地區(qū)公司將底

15、板防水層省掉。 如果地下室設(shè)計成內(nèi)外兩層防水的話，那就大可不必了。但外墻防水目前有些地區(qū)是一道，有些地區(qū)公司是兩道防水（卷材 +涂膜或兩層卷材），有些還會再加上一道 JS防水劑，是否有必要這么多道？值得研究。我們強調(diào)，防水層不準做兩道，如果你怕漏，從施工管理上找原因，而不準通過額外花費來補自己管理上的漏洞。地下室哪些部位在設(shè)計上做法上可以優(yōu)化？（ 1） 方柱比圓柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序。每平方米的模板和抹灰至少節(jié)省 10 元，甚至 15 元。（ 2） 墻柱面在用涂料時， 可以考慮將膩子工序省略， 只刷涂料，雖然涂料用量可能會增加，但膩子工序更貴。當然，地下室地涂料，也不必用好的，一般檔次

16、的就行。目前膩子的造價是68 元 m2。（ 3） 天花不要抹灰，直接做涂料（有些地區(qū)天花不抹灰也不刷涂料）。天花因為有大量的梁，所以抹灰面積一般是建筑面積的1.2倍以上，遇有頂板覆土時，因為梁需要加高，天花面積甚至會達到建筑面積的1.5倍。每平方米的抹灰造價按12 元 m2 計算，對于10,000m2的地下室，如果天花抹灰面積是15,000m2，僅此一項就可以節(jié)省 18 萬，夠發(fā)兩個骨干員工的一年工資。（4）少設(shè)計幾盞燈。燈火通明是浪費。（ 5） 如果能做成自然通風的地下室，那么在機電工程上，將會節(jié)省相當?shù)馁M用。比如各種風管和風機，就可以省掉。另外，能使用中壓的通風管就不要用高壓的， 因為這兩

17、種情況下使用的板厚相差較大。（ 6） 地下室的門窗工程，主要是防火門，它的數(shù)量是按規(guī)范確定的，剛性很強，想在設(shè)計環(huán)節(jié)上節(jié)省，不容易。（ 7） 地下室的機電工程，機電成本可以說是個無底洞，管理得好也可以更經(jīng)濟， 而且對于地下室還涉及到很多要與政府壟斷行業(yè)的承建范圍接駁，所以在設(shè)計上需要注意以下幾點：a. 做好管線綜合平衡，防止不必要的設(shè)計變更和現(xiàn)場修改，以致造成浪費；b. 對于電氣部分，有條件的機電圖紙最好能和電力設(shè)計院的外電設(shè)計相匹配（至少需要機電設(shè)計單位了解電力設(shè)計院當?shù)刈龇ǎ?，這樣防止兩者之間的差異較大，而使機電成本無法控制；c. 合理設(shè)置水泵房、消防等控制中心位置，以最適合的位置以減少

18、各管路長度；d. 合理選用各管材： 預埋的電線管用 PVC管，從橋架接至末端設(shè)備之間的管段用鍍鋅電線管（當?shù)赜袕娭埔?guī)定的除外） ；給排水的管材也是， PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和噴淋給水管能用國標鍍鋅鋼管的就不要使用加厚鍍鋅鋼管等等。4. 地面以上建筑：以住宅層的單體造價為例，目前一般是1,650 1,850 元 m2（不含戶內(nèi)裝飾） ，比2006 年平均水平高出300-400 元/m2。項目名稱住宅層竣工時間單方成本（元 m2）多層1,119.94深圳月朗苑小高層1,352.062006 年 10 月高層1,400.53成都格林威治城1,499.962006 年 1

19、1 月（高層）成都常春藤花園小高層1,570.392007 年 05 月高層1,487.82西安中海華庭小高層1,463.842007 年 06 月高層1,368.14佛山萬錦豪園一期小高層1,244.702006 年 12 月高層1,310.09從物業(yè)類型上看，小高層與高層、超高層的造價差別并不大，這一點，可能巔覆了大家的常識。 我們現(xiàn)在的住宅設(shè)計都是要求不露梁不露柱，所以在結(jié)構(gòu)上基本都是“框剪”體系，而與層數(shù)無關(guān)，所以在鋼筋和砼的含量上相異不明顯；但是對于別墅這類低層建筑來說，就完全沒有必要設(shè)計“剪力”或“短肢”了，太浪費！ 。而帶電梯的住宅比不帶地電梯的住宅每平方米高 50 元 m2（

20、1） 建筑工程：此處的建筑工程，已經(jīng)剝離了外立面裝飾、外墻保溫、防水等項目，所以，影響造價水平的因素集中在設(shè)計的經(jīng)濟性上，即鋼筋和砼的用量，以及屋面造型。住宅層在結(jié)構(gòu)形式上，選擇余地不大， 因為成本控制的重點集中在鋼筋和砼的用量上。 這是設(shè)計經(jīng)濟性優(yōu)化的重點！ 影響鋼筋和砼用量指標的， 還有一個隱性的因素，即所謂“贈送面積” 。我們強調(diào)，建安成本所使用的建筑面積，是按照全國統(tǒng)一的建筑面積計算規(guī)則計算的，而不是以各地區(qū)各城市房管部門房屋測繪所掌握的面積計算口徑來計算。在這種情況下， 如果還有“贈送面積”的，應該說明贈送的部位和面積數(shù)量，以便于判斷 成本 本身 的合 理性 。 目 前的水平 ， 鋼

21、筋45 60kg/m2， 砼0.35-0.45m3 m2。目前鋼筋的施工單價約為 5.50-6.00 元 kg，每節(jié)約 5kg 的鋼筋，就可以節(jié)省成本約 30 元 m2。C30 砼的價格約為 350 元 m3，每節(jié)約 0.1m3/m2砼的用量，也可以省 35 元 m2。屋頂造型影響單方造價水平顯明， 越是層數(shù)少的建筑物，分攤的成本越高。（2） 防水工程：此項攤至地上建筑面積一般約為 20-30 元/m2（僅廚衛(wèi)與屋面），但有些地區(qū)還要做外墻防水上，如果外墻全部做防水，造價增加至少 40 元 m2。但是，外墻是不是一定要做防水？可以再作研究， 外墻滲漏主要集中在窗框與外墻的交界處。 墻體滲漏的情

22、況，少見。（ 3） 入戶門工程：如果是木質(zhì)入戶門，其造價與木材的種類有關(guān)，另外，裝飾性的邊條，如果是整塊木料加工而成，造價昂貴，相反如果是多塊木片疊合而成，則相對便宜。這一項費用，剛性明顯，因為數(shù)量固定，每戶一樘，目前來講一般均價在 2000-3000 元/ 樘，高檔一點的可能一樘門的一套鎖都需要 1500 元/ 樘，整樘門可能在 5000 元/ 樘左右，有些可能還要夾鋼板，目前知道的“最高記錄”是聯(lián)排別墅的 3 萬/ 樘。（4）外立面門窗工程：這一項剛性和彈性都很明顯。目前，外立面的門窗與建筑面積 （僅限所在樓層）之比，我們稱之為“窗積比”，約為 0.25-0.3 （北方一般在0.25 左右

23、）。這個指標很重要，如果能控制在 0.25, 是比較恰當?shù)摹ｉT窗造價的剛性就體現(xiàn)在這個比例上，如果這個比例已經(jīng)確定了， 而且已經(jīng)施工了， 那么就無法再修改圖紙了。影響門窗造價的主要是門窗的功能。比如隔熱、雙玻、較好的五金件、玻璃的種類（凈白玻？或是專門顏色？）。如果門窗用后裝法施工，將出現(xiàn)附框的費用，相當于每平方米建筑面積增加造價1015 元。目前普通型材、粉末噴涂、雙玻、較好的五金配件，門窗的平均單價是 350 元 m2；斷橋隔熱大約是 500 元 m2左右，塑鋼門窗（雙玻）大約在 350-400 元/m2 左右。（ 5） 鋁門窗的替代品， 僅塑鋼一種，雖然其具有良好的隔熱性，但塑鋼的檔次明

24、顯低于鋁門窗。所以，在鋁門窗工程上，我們只能從其檔次上注意節(jié)約，比如不輕易使用氟碳噴涂， LOW-E玻璃，對于聯(lián)排別墅不要輕易嘗試木包鋁， 內(nèi)開內(nèi)倒形式的門窗， 這樣的窗的造價是普通的 3 倍（以 350 元/m2 為基數(shù)）！若以 0.3 的窗積比計算，相當于地上物業(yè)的單方造價將增加 210 元/m2（以地上建筑面積計），若按可售，增加的造價將會更高！ 目前各地區(qū)公司在門窗檔次上有跟別人血拼的傾向，這種不顧項目定位、檔次、售價等因素的攀比心理，要不得。（ 6） 保溫工程：屬于地方性工程，與地區(qū)氣候條件有關(guān)。目前以 50mm-110mm苯板保溫為主，華東地區(qū)是采用內(nèi)外兩道保溫砂漿，總的來講，每平

25、方米建筑面積的造價在 80100 元 m2。總體上說，南方地區(qū)節(jié)省了這部分費用。（ 7） 外立面裝飾：這是影響建筑物單體造價水平的又一個重要因素。一是外立面裝飾面積與建筑面積之比，我們稱為“墻積比” ，普遍的數(shù)字是 11.3 ；但少部分項目也有 1.6 1.8 的，這個比例偏高，對于聯(lián)排別墅或獨棟別墅來講， 墻積比目前大部分在 1.8-2.1 之間，甚至更高。如果在設(shè)計上，能夠注意立面的層次不要過多，將會大大地降低墻積比。二是裝飾的檔次，就是用料。以面磚為例，我們現(xiàn)在的集中采購的普通檔次的面磚，是22 元 m2，面磚施工的單價為 45 元 m2，那么外立面的造價是 67 元 m2，按墻積比 1

26、.2 折算成建筑面積，其單方造價是 80.40 元 m2。如果墻積比提高到 1.4 ，則增加建筑面積的造價是 13 元，與門的造價，或防水工程（不包括外墻防水）、或欄桿的造價、或安防系統(tǒng)的造價相當。如果要用較好的外墻磚，比如臺資廠或日資廠，材料價格估計是 50 元 m2，相當于增加建筑面積造價 33.6 元 m2。如果用涂料，目前來說， 30 元 m2 的造價可以做到較好的合資產(chǎn)品。如果用石材，一要看用量比例，二要看石材種類。限額審批意見一文中明確提出了對于各種材料使用面積的比例限制， 但由于石材的價格范圍比較大，沒有對其材料單價提出限額標準， 且涉及到外立面的效果問題，但設(shè)計選型的時候應注意

27、，能用國產(chǎn)就不用進口， 一般來講小業(yè)主是不會有我們建筑師一樣的眼光，分辨不出來進口還是國產(chǎn)的，另外對于聯(lián)排別墅外立面的石材，是濕貼還是干掛，需要斟酌并較早確定下來，有地區(qū)外立面石材裝飾工程分判了幾個月， 最終還沒有確定是干掛還是濕貼。目前來看，高檔的聯(lián)排別墅整項造價以地上建筑面積計約350 元/m2 以下，小高層、高層物業(yè)的外立面裝飾造價在110 元/m2 左右，高檔的在 160元/m2 左右。目前此項造價的“最高記錄”是 520 元/m2，當然只是報成本預測時候的數(shù)據(jù)， 最終不可能按這個指標去批復。 希望各地區(qū)公司在外立面裝飾造價上， 要保持克制！ 一定要認清自己項目的檔次和售價。（ 8）

28、欄桿工程：目前來說，影響造價水平不大。一是欄桿不可能人為地節(jié)省， 有多大的開間，就需要多長的欄桿； 二是設(shè)計標準上，我們比較謹慎， 一般是鐵質(zhì)加玻璃。 只要不是太多花飾或是使用不銹鋼，造價影響就不大。常規(guī)來講欄桿每延米造價約在 300-450 元/ 米范圍內(nèi)，而整項欄桿工程的造價攤至建筑面積約為 30-40 元 /m2。（ 9） 大堂裝飾：影響不大，因為一棟建筑只有一個大堂。裝飾檔次，豪華裝飾一個需要 50 萬元，普通裝飾，一個只需要不到 5 萬元。目前限額審批意見中提到的檔次標準是3500、2500、1500元/m2，此項的單方指標受層數(shù)的影響較大，但一般在10-20 元/m2，最高不超過

29、25 元/m2。（ 10） 公共部位裝飾：主要是電梯廳。目前我們的裝飾標準一般是地面和墻面使用拋光磚， 或者加配一些石材裝飾線條。 電梯門套普通用石材。造價水平是 5060 元 m2建筑面積。以公共部位的面積來計，造價水平約為 980 元 m2，數(shù)字較高的原因是墻體面積大，用料多，再就是公共部分較多，一般來講電梯廳面積在 10m2左右比較常見，但多的也會達到 20-30m2，這需要我們在設(shè)計時盡量減少公共部分空間。對于中低檔項目，在選材上，一定要選小規(guī)格產(chǎn)品，這樣比較經(jīng)濟。另外就是取消石材點綴，比如踢腳線、波打線等。而對于走火樓梯間，如果是配電梯的住宅， 一定要簡單裝修， 不得全地鋪磚，不得使

30、用木質(zhì)扶手。（ 11） 機電系統(tǒng)工程：對于毛坯住宅來說，造價顯得剛性。合計約為 200 元 m2以下，不包括特殊地區(qū)的采暖、中水等系統(tǒng)。在電氣系統(tǒng)上，住宅優(yōu)化的余地不大，隨便生活質(zhì)量的改善，電位數(shù)量總是越來越多，這個源流我們也得適應。但是對于給排水系統(tǒng)，則大有文章可做，一是管材的材質(zhì)，比如排水系統(tǒng)要選用 UPVC，而不是金屬管材；上水管道要選用普通材質(zhì)而不是昂貴的新產(chǎn)品； 二是系統(tǒng)的功能要講究，比如同層排水造價昂貴，不要選用。（ 12） 直飲水工程：意義不大。多數(shù)情況下是開發(fā)商掏錢，運營商想賺錢也沒賺到。但是，因為樓盤需要互相攀比，所以，你有，我也得有。目前的造價水平每戶是 10001500

31、元不等，推銷到總建筑面積里去，相當于 10 元 m2。（ 13） 安防工程：造價有相當?shù)膹椥浴Ｖ饕憩F(xiàn)在功能上，有不少噱頭一類的功能， 盡量不要用。 另外一點就是可視對講顯示器是黑白還是彩色。彩色的貴一倍多。 這項費用，各地區(qū)有明顯的攀比之風，比如顯示器上可以發(fā)布物業(yè)管理處的天氣預報， 或物業(yè)管理處的各類通知等等，有必要嗎？還有家用的可視對講就這么重要嗎？現(xiàn)代家庭生活是越來越簡單了， 一年之中你家有幾批客人拜訪過？我們沒有必要為那么“擺設(shè)”去花那么多的錢。（ 14） 電梯工程：其造價高低一是功能，太多的功能，未必能夠用得到；另外一點是選配的標準， 比如層門是用不銹鋼還是普通的噴漆鋼板？還有一點

32、要注意， 不要盲目地去追新產(chǎn)品。 新產(chǎn)品普通存在功能不穩(wěn)定、價格高，維修運營費用高的特點。電梯的附加功能，你不說，用戶是永遠不知道的。 用戶所需要的就是平安地送他到所在樓層，其他功能對于用戶， 全是多余的。電梯產(chǎn)品的系統(tǒng)有高低檔之分，但是其系統(tǒng)的“標識”都不是顯示在表面的，你不說，別人永遠不知道。電梯工程的單方造價的高低，與其所服務(wù)的面積直接相關(guān)，對于一個 10 層左右的小高層來說，如果是一梯兩戶，其電梯攤銷的成本非常高，如果是一梯三戶或四戶，則成本成倍地下降。目前對于100米高層住宅來說，住宅層電梯造價 50 元 m2是正常的，但是也有個別項目，十幾層高，電梯攤銷超過 200 元 m2。（

33、15） 建筑物的泛光照明工程： 一般來說，安裝在屋頂上的燈光，每棟 5 萬元的造價是適當?shù)摹５?，我們也要注意，不是每個項目都需要泛光的。一個普通的項目，設(shè)置了泛光照明，有什么意義？！除了讓物業(yè)多掏一些電費以外，能起到什么作用？5. 配套設(shè)施：因為物業(yè)的類型、用途不一，不好一概而論，目前我們控制的標準是學校 1600 元 m2全包，會所 35004000 元 m2全包（含建造與裝修） 。6. 配套工程：這一項費用，顯得較為剛性。具備一些彈性的項目是變配電工程，主要體現(xiàn)在設(shè)計上，因為設(shè)計和施工都是壟斷的，所以其設(shè)計的經(jīng)濟性需要甲方專人把握， 甚至需要公關(guān)。 以 KVA為指標，每一單位的成本是 2

34、000 元 KVA左右。但是，其造價水平，又與地方土政策有關(guān)，可注意以下幾點：（ 1） 高低壓柜和元器件在品牌和廠家選擇上很重要，能用合資的就不用進口的， 能用國產(chǎn)的就不用合資的， 因為這些本來就是電力部門管理的， 他們在設(shè)計的時候不會考慮到經(jīng)濟因素， 若能通過公關(guān)然后修改設(shè)計是最好的；（ 2） 對于電纜，能用四芯滿足要求的就不要用五芯電纜（包括插接母線），能用阻燃的就不要用耐火的， 這個存在很大的造價差異；（ 3） 對于地庫面積很大的地庫，如果單獨設(shè)置一個發(fā)電機房，那么每一路應急電源需要從發(fā)電機房引出， 這樣會增加很多造價， 不如將發(fā)電機房分成多個發(fā)電機低壓房， 雖然增加了低壓柜， 但總造價

35、是要減少很多的，對于具體怎么分當然需要在設(shè)計過程中進行論證。另一項是室外管網(wǎng)工程， 尤其是對于聯(lián)排別墅周圍的室外管網(wǎng)工程現(xiàn)場管理大家一直認為是很頭痛的事情， 工期緊，現(xiàn)場的承建商多，工作面也處于交叉狀態(tài)， 工序上也會前后搭接， 容易引起相互的爭執(zhí)，從而直接影響項目進度。 主要還是關(guān)于合同范圍的， 這需要我們在分判的時候劃分好合同范圍， 對于室外工程的土石方開挖與回填分判給一家單位去做，不能消防挖了弱電挖，弱電挖完煤氣挖，外電挖，機電挖，亂成一團。7. 室外工程：造價具有相當?shù)膹椥?。表現(xiàn)在兩方面，一是景觀工程，二是小區(qū)圍墻工程。（ 1） 景觀工程，是現(xiàn)代地產(chǎn)行業(yè)的一張王牌！十年前的任何樓盤，都是

36、種幾顆樹就算了。而現(xiàn)在，是造景。而普遍地看來，開發(fā)商都愿意花大量的錢去造景。 所以說，景觀工程是個無底洞， 理論上說，有多少錢，都可以花出去；這不象毛坯的建筑單體，再怎么做，也就是鋼筋砼而已，墻不可能砌兩層，門窗也不可能再加一層，外立面的材料最貴的就是石材， 但對于住宅來說， 不可設(shè)計成從頂?shù)降锥际鞘?。景觀工程的特點就在于“空間的無限性”和“植物的稀缺性”，這兩個性質(zhì)，可以讓錢貶值！目前室外工程的造價水平，我們一般控制在每平方米建筑面積100120 元 m2，以空地面積來計， 整個室外工程的造價水平是 400 500 元 m2，相當于每一平方米的地面上，放 4 張或 5 張 100 塊的鈔票

37、。個別項目占地小， 空地面積也小的情況下， 室外工程造價略高，可能在 550-750 元 /m2。如何控制景觀工程的造價：a. 軟的多，硬的少：軟景與硬景的比例，要盡量偏于軟景。硬景太多，除了造價昂貴之外，給人的印象也脫離不了“石屎森林” 。b. 普通的多，名貴的少：對于植物，品種和規(guī)格的價格差異非常大。一顆海棗要幾萬甚至 10 萬，而一顆本地的榕樹或樟樹，估計就是 35000 元。相差十倍。再者說，普通的消費者，能夠認識幾十種樹木？他可能更多地注意樹干是不是夠粗， 樹冠是不是夠大， 能不能營造陰涼， 甚至能夠生存多久？十萬塊的樹死了， 那么十萬塊就打了水漂，而 3000 塊的樹死了，花費不多

38、就可以更換。名貴的樹木，就象是古董，但是古董鑒賞家在人群中的比例可能是十萬或是百萬分之一。c. 控制水景：水景造價昂貴，運營費用高，即耗電又耗水， （很多水景工程漏水！）后期不能經(jīng)常使用，就變成擺設(shè)了。（ 2） 小區(qū)圍墻工程：要注意用料盡量地少，漏空多一些，燈光少一些。此外就是注意門樓。門樓也可以說是無底洞，一個門樓花100 多萬，并不罕見。一、 相關(guān)部門工作中存在的問題（一） 設(shè)計管理環(huán)節(jié)1. 設(shè)計圖紙漏項太多， 在施工過程中， 對于增加項目的報價，肯定是施工單位占便宜。 還有一種傾向， 明知有漏項卻不積極地去解決，一味地往后推，給施工單位創(chuàng)造索賠機會。2. 圖紙修改也很有意思，很多情況是剛

39、剛定標，圖紙就全面地修改了，也就是招標用一套圖，施工時卻用另外一套圖，這種情況對工程造價控制極為不利，同時人為地增加了其他部門的工作量。3. 分批出圖，人為地將本可整項發(fā)包的工程分割成若干個小工程，而最終被施工單位通過議標的形式將整個工程“蠶食”下來，這樣在總造價上肯定是對施工單位有利。4. 對材料、工藝研究不透，在設(shè)計上一味依靠“外援” 。一是依靠設(shè)計單位，而大家都知道設(shè)計單位對業(yè)主的造價控制往往是不考慮的，它只需要將圖紙交出去，拿回設(shè)計費就萬事大吉了，業(yè)主花了多少冤枉錢與設(shè)計單位無關(guān)！所以對于設(shè)計圖紙作全面認真的審查，是非常必要的。 二是依靠施工單位提供設(shè)計圖紙或方案， 而我們自己即不作仔

40、細研究，也不作深入復核，以至于本來可以省的錢，白白地花掉了。5. 對于施工單位提出的更改，缺乏應有的警惕，輕易地同意對方的意見。 其結(jié)果可能會出現(xiàn)幾種情況， 一是等到工程更改完成以后，或是工程結(jié)算時，才發(fā)現(xiàn)實際造價較大幅度地突破了合約總價。二是工程更改未達到預定的設(shè)計和建筑效果， 三是在實施過程中發(fā)現(xiàn)更改不妥，造成返工浪費。6. 對工程的建設(shè)標準不能做到恰如其分的把握，材料、工藝及設(shè)計標準與項目的市場定位是緊密相關(guān)的， 一個定位于中檔的樓盤自然不適合大量地使用高檔的材料和造價昂貴的設(shè)計內(nèi)容， 比如普通的、中檔的樓盤，其園林設(shè)計上要盡量少用硬景多用軟景，而軟景中又需要盡量少用名貴苗木。 設(shè)計單位

41、和施工單位對于業(yè)主在項目定位上的體會肯定不及業(yè)主本身深刻， 對于他們來說， 只是需要完成一項設(shè)計或施工任務(wù)而已，而業(yè)主則是需要在控制造價的前提下完成任務(wù)。（二） 合約管理環(huán)節(jié)1. 招標采用無圖分判，限額審批意見 一文中明確提出，“全年主包無圖分判的面積不得超過 50%，非主包工程（除樁基、土方工程外）不得無圖分判，不得以暫定工程量簽署合同。 ”但我們發(fā)現(xiàn)部分地區(qū)對此不予重視，至今為止仍然我行我素，對于欄桿工程、景觀工程這些非主包工程還在進行無圖分判，盡管圖紙不由合約部負責，但對于這些公司規(guī)定合約部應該格外重視， 提醒相關(guān)部門， 否則就是執(zhí)行不力；2. 投標單位少，競標力度不夠，各家有各家的理由

42、，大城市的會說我們這些工程太小， 吸引不了別人， 二級城市會說我們這里建筑市場不成熟，沒什么大單位，都是矛盾，恨不得“跪求”施工單位投標，說到這里我們需要培養(yǎng)一個觀念就是： 善于引導和培養(yǎng)施工單位，讓他們適應我們的管理，包括分判模式、合同條件、現(xiàn)場管理等等；再者就是要抱著開放的姿態(tài)，跳出當?shù)?，站在一個區(qū)域甚至全國的高度來尋找合作單位， 老是那幾家單位中標， 每次都和上一次的中標水平相比，橫向比較太少，如貼磚在南方只需要 50 多元 /m2，但到了北方就要 80-120 元/m2，難以置信，多在與別人的對比中發(fā)現(xiàn)自身的問題，這樣才能找到癥結(jié)所在；3. 招標分判范圍，各標段、分期之間，前后工序搭接

43、上對于范圍的描述不清， 或劃分的范圍不利于現(xiàn)場管理， 土建工程還比較容易描述范圍，一般會以后澆帶為界，但對于機電工程、園林工程、市政工程這些存在工作面交接問題的工程， 合同中描述不清、 圖紙上標注不清將會引起后期現(xiàn)場管理的混亂；4. 策略性不夠，一個工程分判幾個標段一開始就告知給投標人，容易引起投標單位的挑肥揀瘦；5. 不注重合同圖紙管理，圖紙更換頻繁，就把合同圖紙是哪套忘得一干二凈， 要求合約部在定標后立即將合同圖紙逐一蓋章， 三套蓋章后的圖紙分別交項目部、施工單位與自己存檔；6. 對于設(shè)計或施工現(xiàn)場易出現(xiàn)的問題預見性不夠，合約部是成本管理的主控部門， 對某些影響項目成本、 增加工程造價的問

44、題要能提前防患，過程中及時發(fā)現(xiàn)后也應立即提出來，加強與公司領(lǐng)導、各部門之間的溝通，引導大家解決問題。（三） 施工現(xiàn)場管理環(huán)節(jié)1. 項目部單方面更改材料或工藝，或?qū)唧w的材料和工藝認識不清，任由施工單位做主施行， 或是對施工單位可疑的行為沒有警惕性，即不糾正，也不報告。經(jīng)常性地出現(xiàn)施工單位提出修改材料或工藝，而我們工程管理人員對這種更改涉及的造價增減和施工單位責任減免沒有意識， 既不研究這種工程更改有無必要，也不研究施工單位提出工程更改的動機，只是一味地“同意”，結(jié)果是讓對方給鉆了空子。2. 對于施工機械（如人貨梯、塔吊或樁機）數(shù)量、場地平面布置、擬建的公共設(shè)施、和對文明施工的要求，在確定施工單

45、位以前提不出具體要求， 導致施工單位不能準確地理解業(yè)主的意圖而只能提高報價；或者是在招標時提出了過高的、不切實際的要求，而在工程施工過程中， 經(jīng)常會在定標時發(fā)現(xiàn)制定的工期不合理這樣的現(xiàn)象， 這些要求事實上未能或無法執(zhí)行下去。3. 為搶工期，人為地改變施工順序，尤其當兩個工藝分別由兩個施工單位施工時， 改變順序往往會導致其中一個施工單位利益受損，從而引發(fā)索賠事件。4. 不具備施工條件時，強逼施工單位進場，以致于施工單位無工可開，一等再等，或無法大規(guī)模地作業(yè)。如此反復，使得施工單位增加額外支出，直接刺激施工單位的索賠熱情。5. 受施工單位的提議影響或引誘，確認施工單位的方案時不作出關(guān)于造價方面的說

46、明，給對方以索賠的機會。6. 擅自更改合同范圍， 比如原定由土建施工單位完成的抹灰、貼面磚項目， 地盤認為裝飾工程施工單位做得更好， 就單方面口頭決定讓裝飾單位完成，完成后給予簽證。對于土方工程來說，原定場內(nèi)棄土的，地盤口頭就通知施工單位全部外運了。7. 不經(jīng)合約規(guī)定程序，隨意安排施工單位之間代工，或者是指定其他施工單位修復質(zhì)量缺陷，而不將費用支出及時告知責任單位，引起合約糾紛。8. 現(xiàn)場簽證控制不嚴，大多數(shù)現(xiàn)場簽證的數(shù)量，只要是可以“實證”的（依靠圖紙計算，或現(xiàn)場驗證） ，在結(jié)算時都被合約部推翻了，在這一點上施工單位沒有占到便宜，但那些無法“實證”的變更項目呢？另外， 在涉及相互索賠的簽證上

47、， 未能或不愿將索賠的金額及時、有效地通知被索賠的施工單位，這種“鋸箭式”的處理方法容易引發(fā)我方與施工單位之間的經(jīng)濟糾紛。 再者，想通過簽證審核這一環(huán)節(jié)，要求施工單位“聽話” ，不聽話的施工單位我們就拖住對方的簽證不給及時審核， 而等到自己愿意審核時卻發(fā)現(xiàn)錯過了時機， 無法判定對方的工作量到底做了多少。9. 不了解合約原則，空口許諾，一是容易引發(fā)我方與施工單位的經(jīng)濟糾紛， 二是降低了合作雙方的信任感， 三是在發(fā)現(xiàn)違背合約原則時，為了“兌現(xiàn)”自己的諾言，從其他方面為施工單位 “想辦法”。10. 對我方本可以向施工單位索賠的事實沒有意識，如工工期延誤、質(zhì)量缺陷等等，不向相關(guān)部門通報情況， 不作積極

48、的資料準備，而一旦施工單位向我方索賠時， 手中卻沒有工具用于防御， 導致我方在造價控制上陷入被動。二、 如何增強合約和成本意識相關(guān)部門在實際工作中存在的上述問題，有客觀因素，有主觀因素。對于設(shè)計部門來說，客觀因素有兩點：一是設(shè)計環(huán)節(jié)工作時間偏短，這是中海的經(jīng)營文化決定的， 我們的每一個項目都要求在最短的時間內(nèi)完成，那么分配到項目發(fā)展各個環(huán)節(jié)上的工作時間就可能不夠，沒有充足的時間，設(shè)計工作就不可能做到完善、細致；二是評審過程復雜，即要預約時間，又容易出現(xiàn)設(shè)計方案反復，顯得時間更不夠用。對于項目管理部門來說，工程施工周期縮短，工程管理人員壓力加大，沒有精力關(guān)注合約管理方面的協(xié)作問題， 只求能夠按時

49、完成工程施工，所以不僅僅在合約管理方面， 甚至在工程質(zhì)量上都有可能退而求次，無法做到嚴格要求。這些客觀因素決定于公司的經(jīng)營風格， 不是一兩個部門就可以改變的。而對于產(chǎn)生上述問題的主觀因素， 則完全可以依靠通過改進相關(guān)部門的工作方法、加強部門之間的協(xié)作配合、鍛煉員工的個人素質(zhì)、推動不同部門員工之間的工作交流、 提高員工對于公司的責任感等途徑來克服。1. 遵重合約。任何人、任何部門都不要擅自更改合約范圍，不要改變合約條件， 合約條件和范圍的修改， 必須按照規(guī)定的程序進行。個人和部門都不得越權(quán)行事。2. 一旦合同確立，對于施工單位，我們首先要抱著合作的態(tài)度，在心態(tài)上不要搞對抗， 而是盡一切可能幫助對

50、方來按時按質(zhì)地完成工程施工任務(wù)，這才是我們的共同目標。3. 項目部管理人員在工程管理過程中不要越權(quán)，該設(shè)計部門決定的事項項目部就不要自己決定， 屬合約部門處理的事項， 就不要單方面地向施工單位許諾。 各方面的工作人員一定要認識到自己的職責，不能隨心所欲。4. 對與工程有關(guān)的任何事情，不要只看事情本身和表面，對于任何事情要將它折算成金錢來對待， 再將折算的金額與自己的薪水作比較，使我們在“金錢”這個問題上時時處于敏感狀態(tài)。5. 時時把握住設(shè)計這一關(guān)。設(shè)計要求不能含糊不清，任由施工單位發(fā)揮，不同檔次、不同造價水平的材料、工藝不能混在一起而由施工單位任選； 設(shè)計圖紙尤其是裝飾工程類以及室外工程類的圖紙一定要與現(xiàn)場的實物對照檢查， 防止出現(xiàn)設(shè)計錯誤和漏項， 不能只在紙上“談兵”；建筑構(gòu)造做法與工藝要與當前的施工技術(shù)發(fā)展水平和工程施工習慣做法相適應， 因為落后的設(shè)計要求在施工過程中往往需要更改，而過于先進的做法則是往往達不到應有的效果； 對施工過程中發(fā)生的更改和增加項目要有預見性、 及時性，避免實施這些項目時發(fā)生額外的措施性費用支出。6. 重視向施工單位的索賠工作，索賠事實往往不是合約部第一個先發(fā)現(xiàn)的，這就需要項目部和設(shè)計部一旦發(fā)現(xiàn)施工單位違約事實