城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價技術(shù)方案和工作流程

1、彭州市丹景山鎮(zhèn)、桂花鎮(zhèn)、新興鎮(zhèn)、白鹿鎮(zhèn)、磁峰鎮(zhèn)、小魚洞鎮(zhèn)、龍門山鎮(zhèn)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價技術(shù)方案xx市xxx鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)、xxx鎮(zhèn)、xxx鎮(zhèn)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價技術(shù)方案與工作流程xxxxxxxxxx評估有限責(zé)任公司2013年10月16日22目錄一、項目區(qū)概況1（一）xx市概況1（二）項目區(qū)概況2（三）經(jīng)濟發(fā)展水平4二、基準(zhǔn)地價范圍8三、工作任務(wù)8四、工作和技術(shù)依據(jù)9五、項目開展時間計劃安排及工作流程11六、技術(shù)路線12（一）土地定級12（二）基準(zhǔn)地價評估12七、技術(shù)操作流程和方法13（一）外業(yè)資料調(diào)查13（二）土地定級的技術(shù)程序與方法16（三）基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)程序與方法17八、項目質(zhì)量保

2、障措施18（一）領(lǐng)導(dǎo)組織保障18（二）本單位工作保障措施18（三）質(zhì)量保證體系及后續(xù)服務(wù)保障措施19九、項目完成后提交成果內(nèi)容20（一）文字成果20（二）圖件成果20（三）表格成果21（四）項目原始資料及中間成果21xx市xxx鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)、xxx鎮(zhèn)、xxx鎮(zhèn)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價技術(shù)方案一、項目區(qū)概況（一）xx市概況xx市屬四川省成都市，位于成都市區(qū)北郊，與德陽市什邡、廣漢交界，與成都市新都、郫縣、都江堰接壤，與阿壩汶川、茂縣為鄰。1993年12月撤縣設(shè)市。xx城區(qū)距離成都市區(qū)19公里，素有“蜀漢名區(qū)”、“天府金盆”美譽，人口80.53萬人，面積1421平方公里。1 、自然地理：

3、xx境內(nèi)地貌類型大體屬四川盆地亞熱帶濕潤氣候區(qū)的“盆地北部區(qū)”，全年氣候溫和，雨量充沛，四季分明，礦產(chǎn)資源、土地資源、水資源和生物資源豐富。xx屬于四川盆地亞熱帶濕潤氣候區(qū)，有國家級白水河森林保護區(qū)，有大熊貓、金絲猴等動植物，氣候溫和濕潤，年均氣溫15.7，森林覆蓋率50.1%，全年空氣質(zhì)量合格天數(shù)在95%以上，工業(yè)廢水排放量達標(biāo)率100%，工業(yè)煙塵排放量達標(biāo)率100%，城鎮(zhèn)生活污水處理率82.3%，社會治安良好，是成都近郊重要的生態(tài)宜居城市。2 、經(jīng)濟發(fā)展：xx緊緊圍繞成都市打造西部經(jīng)濟核心增長極、建設(shè)開放型區(qū)域中心和國際化城市重大部署，深入推進“四二一一”發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)了全市經(jīng)濟社會持續(xù)較

4、快發(fā)展。2012年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值213.09億元，同比增長13.6%；公共財政預(yù)算收入13.06億元，同比增長27.2%；社會消費品零售總額53.62億元，同比增長12.2%；固定資產(chǎn)投資195.8億元，同比增長14.3%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16129元，同比增長17%；農(nóng)村居民人均純收入9793元，同比增長15%。工業(yè)經(jīng)濟保持較快增長。2012年實現(xiàn)工業(yè)增加值103.08億元，同比增長18.6%；規(guī)模以上工業(yè)增加值89.14億元，同比增長19.5%；新增規(guī)模以上企業(yè)38戶，增量居三圈層首位。（二）項目區(qū)概況1 、xxx鎮(zhèn)：xxx鎮(zhèn)，原名九隴鎮(zhèn)，因九隴山而名，即關(guān)口到唐昌的橫山子。

5、太平寰宇記說：“九隴山至永昌連亙至縣界，曲曲而九折也?！惫爬系匿战瓭L滾南流，蜿蜒如帶；巍然屹立的壽陽山、牛心山，夾江對峙。九隴鎮(zhèn)坐落在xx市北面，13公里的湔江出山口，雄居湔江分流之堰首，扼山區(qū)七場之門戶，早有“一夫當(dāng)關(guān)，萬夫莫開”之說，地形非常險要，故人們又稱她“關(guān)口”。2 、xx鎮(zhèn)：xx鎮(zhèn)位于四川xx市境西部、土溪河兩岸。東鄰九隴、隆豐鎮(zhèn)，南連慶興鄉(xiāng)，西接都江堰市，北靠xx鎮(zhèn)。xx鎮(zhèn)地處xx市西北，距城區(qū)17公里，是一個有山、丘、壩的丘區(qū)大鎮(zhèn)。1992年由原xx鄉(xiāng)與豐樂鄉(xiāng)合并后建立杜花鎮(zhèn)。幅員面積64.6平方公里，耕地面積3170畝。轄xx社區(qū)、豐樂社區(qū)兩個社區(qū)和14個村。全鎮(zhèn)總?cè)丝?93

6、85人，其中非農(nóng)業(yè)人口2113人。以漢族為主，有回、藏、羌族等5個少數(shù)民族。鎮(zhèn)政府駐地xx場，距天彭鎮(zhèn)22公里。慶（興）桂（花）公路、彭（州）灌（都江堰）公路呈丁字形過境。此外，鎮(zhèn)內(nèi)有川西旅游環(huán)線南北橫穿，即將新建成的新彭白公路將東西貫穿。3 、xx鎮(zhèn)：xx鎮(zhèn)位于xx市西北部，地處xxx脈前緣湔江河畔，距xx市區(qū)20公里；東經(jīng)10347451035350,北緯度310445310950之間，東鄰葛仙山鎮(zhèn)，西接xx鎮(zhèn)，南與xxx鎮(zhèn)接壤，北靠通濟鎮(zhèn)，彭白公路穿境而過。，境內(nèi)南北長9.4公里，東西寬9.7公里，海拔753米至1282米，山丘壩俱全，屬亞熱帶濕潤氣候區(qū)，湔江河貫穿全鎮(zhèn)，有豐富的冷水資源

7、和林地資源以及可供開發(fā)的成片楠竹林4000余畝，適宜各種農(nóng)作物、經(jīng)濟林木種植，更適宜于旅游、避暑休閑等。全鎮(zhèn)幅員面積31.5平方公里，耕地5365畝，林業(yè)34762畝，其中退耕還林面積6854畝，轄13個行政村，2個社區(qū)，總?cè)丝?.1萬人，其中農(nóng)業(yè)人口13671人；4 、xx鎮(zhèn)：xx鎮(zhèn)位于四川省xx市北部、xx頂東南、xx河上游，距xx市區(qū)36公里，東部與什邡市接壤。xx鎮(zhèn)幅員面積78.8平方公里，屬山區(qū)和林地。xx鎮(zhèn)動植物資源豐富，分布有多種珍稀動植物品種；氣候涼爽宜人，年平均氣溫12攝氏度；礦產(chǎn)資源以煤炭、石灰石為主，蘊藏量較大。5 、xx鎮(zhèn)：xx鎮(zhèn)位于xxx中南段，四川xx市西北部，界跨

8、東經(jīng)1034310348，北緯31053109，年均氣溫14.5，年降雨量1100毫米以上，海拔在7201637米之間，形成西北高，東南低的地貌特征。貼員面積103.2平方公里，鎮(zhèn)轄13個村，140個社，一個居委會，5個居民組，總?cè)丝?萬人。6 、xxx鎮(zhèn)：xxx鎮(zhèn)地處四川盆地西北邊緣，湔江河上游的腹心地帶，位于xx市西北山區(qū)32公里，距成都72公里。東鄰?fù)?zhèn)，南連xx鎮(zhèn)，西與都江堰接壤，北靠大寶鎮(zhèn)，東南與xx接壤。平均海拔1000米至1500米以上，年平均氣溫13，年降水量1100毫米。全鎮(zhèn)幅員面積81.3平方公里，以漢族為主，有回、藏、羌等四個少數(shù)民族。境內(nèi)交通便利，有成（都）白（水河）

9、公路，彭（州）白（水河）鐵路貫穿全境，具有古典建筑風(fēng)格的小城鎮(zhèn)建設(shè)初具規(guī)模，是國家級xxx風(fēng)景區(qū)xxx-陽平觀-銀廠溝旅游線上的一個亮點集鎮(zhèn)。7 、xxx鎮(zhèn)：xxx鎮(zhèn)位于四川xx市北部山區(qū)，距xx市38公里，有省級成白公路相貫其間，并有小火車（彭白鐵路）通往市區(qū)。全鎮(zhèn)幅員面積368平方公里，全境皆山，層巒疊障，磅礴巍峨。最高太子城海拔4812米，山麓平地海拔也達1073米。北接阿壩州，西連都江堰，東鄰什邡縣，南靠xxx ,xxx鎮(zhèn)清末設(shè)場，因境內(nèi)礦藏豐富，取寶藏與焉之義，故名寶興場。解放前于此設(shè)鄉(xiāng)，以駐地得名寶興鄉(xiāng)。1990年撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)取名xxx鎮(zhèn)，鎮(zhèn)人民政府駐地白水河。（三）經(jīng)濟發(fā)展水平1 、

10、xxx鎮(zhèn)：該地區(qū)主要種植水稻、大蒜、玉米、小麥、蔬菜等農(nóng)作物，并以國家推廣的“兩高一優(yōu)”農(nóng)作物為主。林地主要種植松、青杠、千丈、榿木、樺樹及經(jīng)濟林木，其中果樹（桃、李、梨、棗、xx柚等），被xx市列為干果生產(chǎn)基地。現(xiàn)有水庫，主要養(yǎng)殖鯉魚、鰱魚、鯽魚、草魚等，并在不同水域開展養(yǎng)鴨、鵝及旅游等項目。2 、xx鎮(zhèn)：xx鎮(zhèn)地處丘陵區(qū)，平均海拔730米。氣候溫和，年平均氣溫15，年降水量1100毫米。土溪河、蒲陽河流經(jīng)境內(nèi)，絕大部分農(nóng)田屬自流灌溉。農(nóng)業(yè)主產(chǎn)水稻、小麥、玉米、油菜等，經(jīng)濟作物有茶葉、柑桔等，手工業(yè)主營竹器編織。還是xx市的奶牛生產(chǎn)基地。工業(yè)以土陶、琉璃瓦著名，享有陶瓷之鄉(xiāng)的美譽，2006年

11、xx土陶申請成都市非物質(zhì)文化遺產(chǎn)成功，進而申請四川省非物質(zhì)文化遺產(chǎn)成功。目前琉璃瓦、土陶制品戶達39家，年產(chǎn)各式琉璃瓦8000多萬件，產(chǎn)值5000萬元，銷售收入4500萬元，利稅400多萬元?，F(xiàn)已形成以生產(chǎn)機制琉璃瓦、琉璃瓦裝飾件、彩釉墻地磚以及陶制生活用品為主的陶瓷工業(yè)規(guī)模經(jīng)濟。境內(nèi)風(fēng)景名勝旅游地有葛麻庵、張松墓、三圣寺、羅漢洞水庫等。3 、xx鎮(zhèn)：根據(jù)全鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及資源優(yōu)勢，搶抓災(zāi)后重建契機，重構(gòu)產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)格按“3761”的思路（3是指發(fā)展種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)和旅游業(yè)；5是對彭白路沿線的止馬村、陽平村、獅山村、龍懷村石梯村、斷山村和街村社區(qū)進行“七村整體聯(lián)動、統(tǒng)籌推進、共享資源”；6是指六大功

12、能區(qū)，即：海窩子古街旅游區(qū)、止馬壩旅游區(qū)、陽平觀道教養(yǎng)生園區(qū)、陽平村生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、冷水魚養(yǎng)殖區(qū)以及基礎(chǔ)設(shè)施配套功能區(qū)；1是指一村一特色產(chǎn)業(yè)），科學(xué)合理的規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并結(jié)合“兩河流域”的打造促進農(nóng)民走上增收致富之路。4 、xx鎮(zhèn)：經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)：規(guī)劃到2010年全鎮(zhèn)地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長率為9.8%，農(nóng)民人均純收入年均增長10%左右，到2022年全鎮(zhèn)地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長率為9.8%，農(nóng)民人均純收入年均增長8%左右。2010年達11452萬元，年增長率為9.8。5 、xx鎮(zhèn)：以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為目標(biāo)，組建新型合作經(jīng)濟組織。在xx鎮(zhèn)范圍內(nèi)大力鼓勵和引導(dǎo)農(nóng)民發(fā)展各類專業(yè)合作經(jīng)濟組織，不斷提高農(nóng)業(yè)的組織化程度

13、，促進農(nóng)民傳統(tǒng)生產(chǎn)方式的根本轉(zhuǎn)變。一是積極發(fā)展農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織，不斷提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平。xx鎮(zhèn)境內(nèi)有專業(yè)孵抱戶28家，專業(yè)宰殺場16家，大型小家禽養(yǎng)殖場10家，專業(yè)腌鹵店112家，鵝腸火鍋4家，羽絨制品廠14家（其中科瑞羽絨年產(chǎn)值8000萬元，鳴鴻羽絨產(chǎn)值達6000萬元）。年出欄小家禽135萬只，年宰殺小家禽達1000萬只。xx鎮(zhèn)小家禽產(chǎn)業(yè)鏈已初具規(guī)模，成為九尺農(nóng)村經(jīng)濟繁榮支柱產(chǎn)業(yè)。將小家禽產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟有效整合起來，做大做強該項產(chǎn)業(yè)鏈，我們以九尺家禽業(yè)聯(lián)合會為載體，重點建設(shè)好孵抱、養(yǎng)殖、宰殺、腌鹵、火鍋、羽絨等分會，以此來帶動九尺家禽業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈健康、快速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計該產(chǎn)業(yè)鏈能直接容納1100

14、0人就業(yè)，帶動農(nóng)戶達3500戶。二是以投資5000萬元的草字坡食品公司為龍頭，以xx鎮(zhèn)蔬菜協(xié)會(將xx鎮(zhèn)大棚蔬菜協(xié)會、xx鎮(zhèn)蔬菜營銷協(xié)會進行整合后成立)為有效載體，以髙林村大棚蔬菜基地為依托，走公司加協(xié)會加基地加農(nóng)戶的路子，緊緊圍繞九尺蔬菜產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，通過蔬菜深加工，提高其附加值，達到企業(yè)盈利，農(nóng)戶增收的良好效益。三是精心打造好“九尺”鵝腸、板鴨這兩個特色農(nóng)產(chǎn)品品牌，強化品牌意識，保護好、利用好“九尺”這一商標(biāo)品牌，做大做強蔬菜及深加工、小家禽等農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)。四是積極推進土地依法合理流轉(zhuǎn)。在穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系的基礎(chǔ)上，按照“依法、自愿、有償”的原則，引導(dǎo)支持農(nóng)民以轉(zhuǎn)讓、出租、入股等方式，實

15、現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)合理流轉(zhuǎn)。通過啟動高科技蔬菜種植示范基地和鼓勵支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)興建生產(chǎn)、加工基地，優(yōu)化重組土地資源，促進土地適度規(guī)模經(jīng)營，探索和完善土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)辦法，依法維護農(nóng)民和業(yè)主的合法權(quán)益。同時，依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展加強實用技術(shù)培訓(xùn)，面向市場為城鄉(xiāng)居民提供職業(yè)技能培訓(xùn)。主要依托xx市就業(yè)訓(xùn)練中心和xx鎮(zhèn)勞動服務(wù)管理站，抓好我鎮(zhèn)勞動力職業(yè)技能培訓(xùn)基地的規(guī)劃和建設(shè)；健全職業(yè)培訓(xùn)教育制度，整合城鄉(xiāng)各種職業(yè)培訓(xùn)教育資源，加強對職業(yè)技能培訓(xùn)教育，提高就業(yè)能力。今年，預(yù)計完成農(nóng)村勞動力就業(yè)前引導(dǎo)性培訓(xùn)800人；職業(yè)技能培訓(xùn)400人；實用技術(shù)培訓(xùn)2000人，引導(dǎo)失地農(nóng)民就業(yè)200人。6 、xxx鎮(zhèn)

16、：震后，小漁洞鎮(zhèn)堅持從改變黨員和群眾的傳統(tǒng)思想觀念抓起，從調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)抓起，逐步改善全鎮(zhèn)經(jīng)濟社會局面，重點打造綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，大力發(fā)展食用筍竹、中藥材、反季節(jié)蔬菜、獼猴桃的種植，發(fā)展林下養(yǎng)殖業(yè)等產(chǎn)業(yè)項目。7 、xxx鎮(zhèn)：xxx鎮(zhèn)資源豐富。境內(nèi)處沱江水系湔江上游，又是xxx斷裂帶，山泉多、水流急、落差大，蘊藏著萬千瓦的水利資源，是興辦小水電的最佳境地。2008年，全鎮(zhèn)已建小水電站26座，總裝機萬千瓦，居全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)前列，被譽為小水電之鄉(xiāng)。xxx鎮(zhèn)設(shè)施齊全。村村通公路，交通十分方便，彭龍路與銀白路在此相連并貫穿全鎮(zhèn)，連接全鎮(zhèn)5村1社區(qū)。每天往返xx和成都100余次班車。郵電通訊發(fā)展迅速.xxx鎮(zhèn)經(jīng)濟

17、發(fā)達。是全市著名的休閑避暑旅游區(qū)。實行改革開放以來，聰明勤勞富有開拓精神的xxx人民，堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，充分發(fā)揮本地的資源優(yōu)勢，加快興鎮(zhèn)富民的步伐，使全鎮(zhèn)經(jīng)濟和各項事業(yè)迅速發(fā)展.xxx鎮(zhèn)，山青、水青、人更親。是投資開發(fā)的風(fēng)水寶地。二、基準(zhǔn)地價范圍工作范圍：根據(jù)城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程，城鎮(zhèn)土地定級對象是土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地。因此，本次xx市城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價范圍為xx市（xxx鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)、xxx鎮(zhèn)、xxx鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地。三、工作任務(wù)本次項目的工作目標(biāo)是對xx市城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價進行。具體工作任務(wù)：

18、1 、根據(jù)xx市xxx鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)、xxx鎮(zhèn)、xxx鎮(zhèn)當(dāng)前的土地市場實際情況，確定影響各鎮(zhèn)土地價格的因素因子體系，收集資料并整理，指標(biāo)定量化處理。按綜合定級的技術(shù)方法，初步劃分土地級別。2 、驗證并確定土地級別，在劃分土地級別的基礎(chǔ)上，分別測算商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價；3 、制定完整的基準(zhǔn)地價影響因素指標(biāo)說明表和修正系數(shù)表，以及地價指數(shù)、容積率、開發(fā)程度、樓層分配等修正體系，以便于宗地地價評估；4 、編制工作報告、技術(shù)報告及圖件數(shù)據(jù)成果。四、工作和技術(shù)依據(jù)（一）國家、地方政府的法律、法規(guī)與政策依據(jù)1、中華人民共和國土地管理法；2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；3、

19、中華人民共和國土地管理法實施條例；4、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國務(wù)院55號令）；5、四川省中華人民共和國土地管理法實施辦法；6、國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知（國發(fā)200115號）；7、國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國發(fā)200428號）；8、中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務(wù)院138號令）；9、掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部11號令）；10、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部21號令）；11、關(guān)于發(fā)布實施的通知（國土資發(fā)2006307號）；12、國土資源部關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知（國土資發(fā)2008308號）。（二）地方政府的相關(guān)文件 1

20、、四川省人民政府關(guān)于規(guī)范土地出讓行為防止國有土地資產(chǎn)流失的通知（川府發(fā)（2001）23號）； 2、四川省國土資源廳關(guān)于全面推進基準(zhǔn)地價更新、平衡和標(biāo)定地價評估工作建立和完善地價管理體系的通知（川國土資發(fā)2001168號）； 3、四川省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于規(guī)范和調(diào)整征地補償安置標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的意見的通知（川府發(fā)(2004)39號）；4、關(guān)于做好城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新、調(diào)整和城市地價動態(tài)監(jiān)測工作的通知（川國土資發(fā)（2007）101號）；5、關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價調(diào)整和公布工作的通知（川國土資發(fā)（2010）79號）；6、xx市政府土地相關(guān)文件。（三）技術(shù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)1、城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程g

21、b/t 18507-2001；2、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程gb/t 18508-2001；3、土地利用現(xiàn)狀分類。五、項目開展時間計劃安排及工作流程在獲取招標(biāo)公告信息后，我們第一時間對本項目工作區(qū)域的概況進行了解。經(jīng)討論確定項目工作程序是擬采用先外業(yè)后內(nèi)業(yè)，先進行土地定級，再進行土地估價的技術(shù)路線。實際工作中各作業(yè)階段是相輔相承，有機結(jié)合的。經(jīng)公司組織估價師討論初步確定本項目工作分以下七個階段進行：1、準(zhǔn)備階段：從投標(biāo)工作開始至合同簽訂本階段主要完成xx市各鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價工作計劃任務(wù)書的編寫，調(diào)查人員培訓(xùn)，編制調(diào)查方案，設(shè)計調(diào)查表格。2、外業(yè)調(diào)查階段：合同簽訂后約兩個月內(nèi)本階段將進行土地定級與基準(zhǔn)

22、地價的外業(yè)調(diào)查工作。包括調(diào)查人員培訓(xùn)、召開領(lǐng)導(dǎo)小組成員會議，獲取土地定級與基準(zhǔn)地價范圍內(nèi)的基礎(chǔ)資料和基礎(chǔ)圖件，編制工作底圖。在上級有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、專家的支持下，完成各鎮(zhèn)定級因素的選擇及權(quán)重確定，全面收集土地定級所涉及的各個部門的基礎(chǔ)資料，以及地產(chǎn)市場的各種類型的交易樣點，并進行資料的歸類整理，初步審核資料的真實性、完整性。3、內(nèi)業(yè)測評階段：合同簽訂后第二個月和第三個月本階段完成樣點分布調(diào)查工作底圖制作，土地定級工作中圖形錄入、分值計算、單元分值加總，初步劃分土地級別，完成樣點地價評估、修正，進行樣本檢驗，驗證土地級別，測評基準(zhǔn)地價及編制修正體系4、成果編匯及咨詢修改階段：合同簽訂后第三個月本階段根據(jù)

23、內(nèi)業(yè)測評成果，形成相應(yīng)的文字、圖、表及電子文檔資料。包括工作報告、技術(shù)報告及有關(guān)的圖、表和電子文檔資料。5、成果咨詢、修改、聽證階段：合同簽訂后第四個月本階段將形成的初步成果反饋至相關(guān)部門、領(lǐng)導(dǎo)，廣泛征集意見，并完成聽證程序，最終完善成果。6、成果上報驗收階段：合同簽訂后第四個月本階段將成果整理、編匯、打印，上報四川省國土資源廳驗收。7、成果提交階段：合同簽訂后第四個月本階段將修改完善后的工作報告、技術(shù)報告、基準(zhǔn)地價圖打印裝訂，刻制電子光盤最終一并提交給xx市國土資源局。六、技術(shù)路線（一）土地定級崇州市xxx鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)、xxx鎮(zhèn)、xxx鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價工作，我們準(zhǔn)備

24、對每個鎮(zhèn)單獨進行土地定級及基準(zhǔn)地價評估，各鎮(zhèn)分別編制成果。根據(jù)有關(guān)規(guī)程和xx市本標(biāo)段的各鎮(zhèn)特點，擬采用綜合定級方法綜合評定商業(yè)、住宅、工業(yè)土地級。即對影響xx市各鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟、社會、自然因素進行分析，按綜合評價值的差異劃分土地級。同時，輔以土地級差收益或地價測評等手段，驗證土地級別劃分的正確與否。這兩個步驟構(gòu)成土地定級的完整方法體系。（二）基準(zhǔn)地價評估以土地定級為基礎(chǔ)，用市場交易價格等資料評估基準(zhǔn)地價。即依據(jù)土地條件劃分的土地級別成果，以劃定的土地級別為評估基礎(chǔ)，根據(jù)地產(chǎn)市場條件，調(diào)查不同用途、一定數(shù)量的地價樣點，評估各級分用途的平均價格作為相應(yīng)的基準(zhǔn)地價。七、技術(shù)操作流程和方法（一）

25、外業(yè)資料調(diào)查由本公司成立專門外業(yè)資料調(diào)查小組，在xx市國土資源局的配合下進行外業(yè)各資料收集，樣點地價資料由本公司完成，定級所需的部門資料需在xx市國土資源局協(xié)助下完成。為了保質(zhì)保量，按時完成本次各城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價項目，我們將外業(yè)搜集資料小組分成3個小組分別搜集各鎮(zhèn)資料，一個小組由2-3人組成，由土地估價師擔(dān)任組長。初步確定所需資料如下（實際工作中會按工作進展和xx市本標(biāo)段各鎮(zhèn)具體情況有所增減）：a、土地定級部分1、圖件資料（均為電子版）xx市各鎮(zhèn)地形圖、地籍圖，各鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地總體利用規(guī)劃圖、交通圖、各鎮(zhèn)行政區(qū)域圖等。2、文字部分（1）自然資源概況：地形地貌、地質(zhì)狀況、氣候、水文、土地

26、資源等情況的介紹。（2）社會經(jīng)濟概況：主要行政區(qū)劃、人口（村級人口數(shù)目）、交通、經(jīng)濟、基礎(chǔ)設(shè)施等社會經(jīng)濟資料。包括統(tǒng)計年鑒。（3）規(guī)劃文件：近期各鎮(zhèn)所做的鎮(zhèn)域土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃文本、圖件及說明。3、調(diào)查資料（1）商服中心繁華程度資料商服繁華程度資料收集內(nèi)容主要包括：商服中心的位置、數(shù)量、范圍；商服中心的商店數(shù)量、營業(yè)額、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、鋪面租金等。（2）農(nóng)貿(mào)市場狀況資料農(nóng)貿(mào)市場狀況收集內(nèi)容主要包括：農(nóng)貿(mào)市場數(shù)量、位置、占地面積、營業(yè)面積、攤位數(shù)、經(jīng)營種類、購物人數(shù)和年營業(yè)額。（3）交通條件資料交通條件收集內(nèi)容主要包括：道路類型、道路級別、道路長度及寬度、車流

27、量、人流量、道路功能、道路設(shè)施、路面質(zhì)量、交通管制、道路分布；對外交通設(shè)施的類型；長途汽車站、位置、占地面積、建筑面積、發(fā)車次數(shù)、乘車人數(shù)、營業(yè)額、發(fā)車方向數(shù)。（4）基礎(chǔ)設(shè)施狀況資料各鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施狀況資料收集內(nèi)容包括各鎮(zhèn)供水、排水、供電、供氣等設(shè)施類型、位置、數(shù)量、設(shè)施容量、目前供應(yīng)能力、管網(wǎng)及線路在各鎮(zhèn)域分布狀況、各設(shè)施的規(guī)模、級別、技術(shù)水平、服務(wù)水平、使用保證率在各區(qū)域的差異狀況。（5）社會服務(wù)設(shè)施狀況資料社會服務(wù)設(shè)施狀況資料收集內(nèi)容主要包括：教育設(shè)施中的中學(xué)、小學(xué)的位置、數(shù)量、分布、占地面積、建筑面積、重點非重點、班級數(shù)、在校學(xué)生人數(shù)、在職教職工人數(shù)等；醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施主要包括：醫(yī)院和重點診所

28、的位置、數(shù)量、分布及規(guī)模、主要大型醫(yī)療設(shè)備、占地總面積、建筑總面積、營業(yè)額、病床數(shù)、年門診就診人數(shù)，年住院人數(shù)，職工人數(shù)、高級職稱人數(shù)等。（6）環(huán)境條件資料環(huán)境條件資料收集內(nèi)容主要包括：各鎮(zhèn)內(nèi)大氣、噪聲，水污染及污染狀況的各種指標(biāo)。b、估價部分1.近3年土地出讓（含掛牌、拍賣、招標(biāo)、協(xié)議）資料；2.房屋出租、買賣資料；3.房屋買賣資料；4.柜臺出租資料；5.商品房出售資料；6.土地聯(lián)營入股資料；7.土地聯(lián)合建房的分成資料；8.以地?fù)Q房資料；9.土地征用補償、安置補償及地上附著物補償標(biāo)準(zhǔn)；10.房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)、房屋造價標(biāo)準(zhǔn)、房屋經(jīng)營及交易管理費用標(biāo)準(zhǔn)；11.各類房屋重置價格（或造價資料）；12

29、.有關(guān)稅費征收標(biāo)準(zhǔn)；13.土地開發(fā)費用標(biāo)準(zhǔn)（含道路、通水、通電、排水、通氣、場平等）、資本的利息、利潤；14.容積率及其他資料等。（二）土地定級的技術(shù)程序與方法（1）技術(shù)程序?qū)Ρ敬位鶞?zhǔn)地價評估的各鎮(zhèn)分別建立土地定級的因素體系；確定各因素的權(quán)重值；計算各因素的指標(biāo)值和作用分，編制各因素的指標(biāo)值與作用分值的對照表；對本次基準(zhǔn)地價評估的各鎮(zhèn)劃分土地定級的單元；計算各單元內(nèi)各因素分值，加權(quán)求和計算總分值，按總分的分布排列和實際狀況，初步劃分土地級；進行土地收益測算或市場交易價格定級，對初步劃分的土地級進行驗證和調(diào)整；分別編制各鎮(zhèn)土地定級圖件、報告和基礎(chǔ)資料匯編。（2）技術(shù)方法根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程規(guī)

30、定的因素（因子）體系，結(jié)合xx市本次基準(zhǔn)地價評估的各鎮(zhèn)具體情況，通過特爾菲法進行選定。必要時，通過主成分分析法等方法進行篩選；影響各鎮(zhèn)土地級的因素（因子）權(quán)重值采用特爾菲測定法、層次分析法、因素成對比較法中的一種或多種進行；各鎮(zhèn)土地定級因素的作用分計算根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程的計算方法進行計算，按0，100區(qū)間賦分；土地定級單元用網(wǎng)格法劃分；定級單元的總分值計算采用多因素分值加權(quán)求和法；分別對各鎮(zhèn)土地級進行初步劃分，劃分方法采用數(shù)軸法、總分頻率曲線法進行；土地級間的級差收益測算采用交易資料的典型抽樣測定、數(shù)理統(tǒng)計檢驗法驗證。（三）基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)程序與方法（1）技術(shù)程序準(zhǔn)備工作；市場交易資料

31、的調(diào)查與整理；樣點地價評估與修正；樣點地價數(shù)據(jù)檢驗；基準(zhǔn)地價評估與確定；編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表；成果驗收。（2）技術(shù)方法樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查市場交易資料；采用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法等方法進行樣點地價評估，并根據(jù)基準(zhǔn)地價定義進行修正；采用多總體秩和檢驗法，x2檢驗法、t檢驗法、均值一方差法對樣本進行檢驗，并剔除異常數(shù)據(jù)；采用算術(shù)平均法或指數(shù)模型評估與確定基準(zhǔn)地價；采用市場地價資料編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表。八、項目質(zhì)量保障措施（一）領(lǐng)導(dǎo)組織保障xx市城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價項目工作，涉及到不同行業(yè)的各類用地，研究范圍廣，任務(wù)重，技術(shù)要求高，政策性強，是一項艱巨工作，必須通

32、過多層次、全方位的組織機構(gòu)來保障項目的實施。 1.xx市城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價項目領(lǐng)導(dǎo)小組為了保證這項工作順利開展，我們建議以市委領(lǐng)導(dǎo)為組長、xx市國土資源局局長為副組長，相關(guān)部門主要領(lǐng)導(dǎo)為成員，成立該項目領(lǐng)導(dǎo)小組。同時建議在xx市國土資源局設(shè)立該項目辦公室，辦公室主任由國土局局長擔(dān)任，利用科科長任副主任，相關(guān)處室工作人員為成員，以統(tǒng)一協(xié)調(diào)組織具體工作。 2.成立xx市城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價項目組在xx市國土局?jǐn)M成立的“xx市城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價項目領(lǐng)導(dǎo)小組”的組織領(lǐng)導(dǎo)下，我公司將組建“xx市城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價項目組”，全力以赴，完成該項工作。項目組具體承辦xx市城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價項

33、目的各項技術(shù)工作。包括前期技術(shù)方案設(shè)計、編制調(diào)查表格、開展外業(yè)調(diào)查、內(nèi)業(yè)測評、成果編匯等。（二）本單位工作保障措施根據(jù)項目特點，為保證成果質(zhì)量，本公司將組成由朱成派總經(jīng)理牽頭的項目組（組成人員詳細(xì)情況見項目負(fù)責(zé)人員表），項目組共15人，均具有獨立負(fù)責(zé)開展基準(zhǔn)地價評估、的經(jīng)驗，其中，注冊土地估價師5名，能夠很好地保證本項目的成果質(zhì)量。為強化管理，結(jié)合本次工作的特殊性，根據(jù)相關(guān)工作內(nèi)容，項目組將下設(shè) 6 個專業(yè)組：外業(yè)調(diào)查組根據(jù)本次工作的特殊性，我們將按鎮(zhèn)為單位進行調(diào)查。組長由專業(yè)房地產(chǎn)估價師擔(dān)當(dāng)，每組配備2名左右的工作人員。 內(nèi)業(yè)測評組根據(jù)調(diào)查的各項資料，按照要求進行測算，其主要人員由具有豐富經(jīng)驗的專業(yè)估價技術(shù)人員組成。 信息處理組主要人員由xxxxxxxxxx評估有限責(zé)任公司的主要技術(shù)人員、熟悉國土信息管理方面的專家及計算機與制圖方面的專業(yè)人員等組成。 后勤保障組由xxxxxxxxxx評估有限責(zé)任公司主要領(lǐng)導(dǎo)牽頭，抽出部分精干人員成立后勤保障組，對項目的實施提供有力的后勤保障。 協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)組該組織主要在項目運作過程中，與各小組適時聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)，以保障信息暢通；同時根據(jù)工作的進展，與主管部門及專家進行溝通等。 審核檢查組該組織主要針對項目各階段