關于產(chǎn)權式商鋪的利好與風險分析

1、產(chǎn)權式商鋪的利好與風險分析鏈接投資者在購買時與開發(fā)商簽訂兩份合同，一份是商品房買賣合同，另一份是房屋租賃合同。此前，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的操作模式是抬高價格，并且以優(yōu)厚的條件出售商鋪產(chǎn)權，急于回籠周轉(zhuǎn)資金，分割出售小產(chǎn)權的大型商業(yè)物業(yè)。 這種高租金承諾和高售價圈錢的做法，已經(jīng)使“返租賣鋪”式的銷售模式成為陷阱：一旦商鋪經(jīng)營慘淡或者租約到期，投資者很可能面臨租金不?；蛘吡慊貓蟮娘L險?！疽c】 1.小產(chǎn)權分割商鋪和帶租約出售商鋪的區(qū)別。2.產(chǎn)權式商鋪有哪幾大優(yōu)勢？概念：在商鋪銷售市場，我們常常見到一些返租銷售及投資回報對比廣告，如“10年返租”、“投資回報率高達10%”等等，這些廣告在實際銷售運用上

2、，起到了很好的功效，也掀起了一陣陣投資浪潮。這種以借助大商家承租商場，發(fā)展商長期包租的銷售模式，簡稱為“產(chǎn)權式商鋪”銷售。目前商鋪銷售分為兩種模式：一種是由大商家承租商場，發(fā)展商長期包租銷售模式，也稱“虛擬產(chǎn)權式商鋪”；另一種是獨立經(jīng)營店鋪，短期返租銷售的商鋪。而事實上，目前市場的商鋪銷售主要還是以“虛擬產(chǎn)權式商鋪”為主，只不過“虛擬產(chǎn)權式商鋪”的銷售形式變換了方式，過去可能由開發(fā)商同小業(yè)主簽署的“包租”換成了大商家同小業(yè)主簽訂。隨著商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)升溫，產(chǎn)權式商鋪成為了風險最大，但同時投資回報也最為豐厚的物業(yè)類型。投資者如果能明辨其發(fā)展前景、出手準確的話，確實能夠?qū)崿F(xiàn)很高的回報，這也是近年來產(chǎn)

3、權式商鋪個人購買投資升溫的一個主要的原因。產(chǎn)權式商鋪是西方發(fā)達國家及我國開放發(fā)達城市流行的一種房產(chǎn)投資方式，實際上是一種所有權和經(jīng)營權分離的房地產(chǎn)商鋪商品形式，主要是商鋪業(yè)主出于投資目的將產(chǎn)權商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報。 按照行銷方式的不同，在市面上可供投資的產(chǎn)權商鋪主要有兩種形式，即“小產(chǎn)權分割商鋪”和“帶租約出售商鋪”。 小產(chǎn)權分割商鋪。小產(chǎn)權分割商鋪是將產(chǎn)權和經(jīng)營權分離，這意味著投資者在購買了商鋪之后，成為該商鋪的業(yè)主。但投資者無需插手商鋪的經(jīng)營管理或者轉(zhuǎn)租，只需與發(fā)展商簽訂合同，將商鋪交由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)主即可根據(jù)與發(fā)

4、展商的合同約定，坐等回報或者共擔風險。 小產(chǎn)權分割商鋪一般會打出35年內(nèi)8%10%的年投資回報率的承諾，以投資回報率10%來計算，大約56年可收回投資成本。由于拆分后的單位面積小，投資門檻相對較低，對中小投資者尤其具有吸引力。雖然這種投資模式起點較低，但缺點同樣顯而易見。對于開發(fā)商而言，面積分得越小就越有利于迅速回籠資金，但對于投資者來說，產(chǎn)權面積分得越散，后續(xù)經(jīng)營越難以保證，投資風險也在無形之中增大了。上文中的碧溪家居廣場就是小產(chǎn)權分割商鋪失敗的典型代表。 帶租約出售商鋪。帶租約出售商鋪實質(zhì)上是售后返租的改良，客戶購買產(chǎn)權式商鋪的同時，即與開發(fā)商簽定租約，將所購房產(chǎn)租給開發(fā)商，租期三五年不等

5、，有的甚至長達十年。租賃期內(nèi)，業(yè)主可定期從發(fā)展商處得到定額的租金回報，一般為樓價的7%至8%（每年)。租約期內(nèi)由開發(fā)商將統(tǒng)一房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營，最大限度地確保商場的興旺。帶租約出售方式對業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組織要求較高，由于劃分面積較大，相對于小產(chǎn)權分割商鋪，買家可以更清晰地了解到購買單位租約合同以及經(jīng)營狀況。 為了保證投資安全，在購買帶租約出售的鋪位時，投資者首先要了解這些鋪位是不是已經(jīng)有租約合同或者有意向租戶，同時要在商鋪買賣合同上注明租賃時間，以及附帶的租金遞增等條款。利好：只要操作得當就可買賣虛擬產(chǎn)權式商鋪雖然問題眾多，但在大多數(shù)發(fā)展商還沒有找到很好融資渠道的今天，立即取締顯然不太現(xiàn)實。只要方法得

6、當，可以有效規(guī)避風險時，買賣還是可以進行的。首先應該是招商在先，買賣在后。開發(fā)商應該把招商工作進行完畢之后，再行買賣，這樣可以避免將來無法招商的情況出現(xiàn)。其次，開發(fā)商應該還投資回報率以真實面目。開發(fā)商為了便于銷售作出8%甚至更高的投資回報率往往不切實際，這樣除了起到推動銷售作用外，還抬高了投資者的期望值。剩下的便是給自己背了一個沉重的包袱。一旦出現(xiàn)效益不佳或者中途退出，回報率便無法兌現(xiàn)，糾紛由此產(chǎn)生。按照大連目前的情況，發(fā)展商承諾的回報率在5%左右即可。當出現(xiàn)合同期滿或者中途終止時，應當由第三方出面統(tǒng)一協(xié)調(diào)，經(jīng)營權暫時由第三方統(tǒng)一收管，再進行招商，這樣便可以避免混亂局面的出現(xiàn)。產(chǎn)權式商鋪的四大

7、優(yōu)勢產(chǎn)權式商鋪作為一種新型的商業(yè)品種，一經(jīng)推出就得到眾多投資者的青睞，這與其本身存在的優(yōu)勢不可分割。產(chǎn)權式商鋪的獨特魅力，在于它具有房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高成長性。它擴大了投資平臺，分解了投資風險，是廣大普通百姓、工薪階層等穩(wěn)定職業(yè)者的理想投資項目。產(chǎn)權式商鋪的優(yōu)勢主要有以下幾點：1.進入門檻較低。產(chǎn)權式商鋪投資額相對較小，無須參與經(jīng)營管理，收益穩(wěn)定，因為降低了置業(yè)門檻而吸引了大量的中小投資者。一般而言，投資者首付一定比例的資金，剩余款項通過銀行的按揭貸款，即可擁有產(chǎn)權式商鋪，實現(xiàn)了廣大消費者置業(yè)投資的夢想。2.投資回報穩(wěn)定。與股票、儲蓄、住宅相比，產(chǎn)權式商鋪以其可觀的回報收益和升值潛

8、力成為投資者較理想的投資品種。值得強調(diào)的是，產(chǎn)權式商鋪通過鋪位的劃分有效地控制了鋪位總價，從而使之成為了大部分投資者都可選擇的一種投資方式。以第三極文化中心為例，作為綜合性文化商廈，通過以圖書銷售為主要經(jīng)營品種的特色，實現(xiàn)了集文化用品、體育用品、休閑、娛樂、餐飲等文化商業(yè)、教育服務和商務辦公于一體，其合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃將有助于投資回報的順利實現(xiàn)。3.減緩資金壓力。對于發(fā)展商來說，一旦商業(yè)規(guī)模達到了一定體量，如何實現(xiàn)資金回籠便成了一大難題。有關專家表示，大規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營需要業(yè)態(tài)的支撐，需要大型商家的拉動。而對于大型的零售商來說，高效的流動資金周轉(zhuǎn)率是他們成功運營的基礎。即使是資金規(guī)模龐大的商業(yè)旗艦，

9、如沃爾瑪、家樂福等跨國經(jīng)營的公司，都不可能大把地掏出資金來購買大面積的商業(yè)鋪面，租賃經(jīng)營始終是他們考慮的首選方式。同時，大面積商業(yè)鋪面所需要的資金也是一般的小投資者不敢想的，因此產(chǎn)權式商鋪無疑為發(fā)展商解決了一道難題。4.降低經(jīng)營成本。經(jīng)營商以承租的方式獲得了商場使用權，而不需要直接購置，減少了流動資金的占用，也省卻了占領市場的大筆資金，不僅維持了合理的流動資金周轉(zhuǎn)率，降低了經(jīng)營風險，同時由于是通過發(fā)展商或第三方公司承租，不直接參與商鋪買賣，因此也不會出現(xiàn)過多的法律問題。售后包租對各方確有好處：對開發(fā)商而言，能夠很快的以高價售出，讓資金快速回籠，獲得收益；對銀行來說，40的首付相對一般住宅項目而

10、言，按揭比例并不高，10年還清，期限也不長；對于投資者，包租期內(nèi)能獲得穩(wěn)定的收入，而且包租期越長，風險就越小，因為幾乎沒有人會在包租期間就還不起按揭。甚至還會出現(xiàn)只要一次首付，按揭都不用自己還同時還有租金回報的現(xiàn)象。這就是售后包租能夠“點燃”人們投資熱情的根源所在。風險：產(chǎn)權式商鋪存在的主要風險：開發(fā)模式、經(jīng)驗缺乏、經(jīng)營不善、承諾擔保。根據(jù)建設部2001年6月1日實行的商品房銷售管理辦法第11條之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。“售后包租”其實是一個被政府管理部門“限制”的經(jīng)營手段。虛擬

11、產(chǎn)權商鋪意在圈錢虛擬產(chǎn)權商鋪沒有將產(chǎn)權明晰，沒有獨立鋪位，容易造成業(yè)主所購買的鋪位與經(jīng)營的鋪位不一致，有的業(yè)主甚至根本找不到自己的鋪位在哪里。開發(fā)商往往承諾十年包租，在十年內(nèi)發(fā)展商負責招商，業(yè)主只要按照回報率收取租金即可，然而這個環(huán)節(jié)最易出現(xiàn)問題。如果進駐的賣場經(jīng)營不佳，中途退出，業(yè)主收益從何而來，開發(fā)商的高回報率承諾如何兌現(xiàn)？開發(fā)商的利潤從何而來？即使在包租期滿后，小業(yè)主們又將如何面對新的招商工作？如果幾百甚至上千業(yè)主來進行招商，根本無法想象。建設部已經(jīng)明確規(guī)定商鋪的單間鋪位面積不得低于6平方米，而且要有獨立的門牌號碼。一些城市已經(jīng)在對虛擬產(chǎn)權商鋪的長期包租進行查處，大連目前的虛擬產(chǎn)權式商鋪

12、仍舊大行其道，不少開發(fā)商都在玩文字游戲，宣傳中不出現(xiàn)長期包租等字眼，實際操作并無改變。近幾年來，“虛擬產(chǎn)權式商鋪”層出不窮，在1015年包租、年回報高達8%甚至10%的誘惑下，“虛擬產(chǎn)權式商鋪”有了“鼎盛時期”，當不少投資客只顧看好眼前利益的時候，“虛擬產(chǎn)權式商鋪”也帶來了諸多隱患，給市場提出了諸多問題。那就是1015年包租后，小業(yè)主該怎么辦，還有在承租期間，如果大商家經(jīng)營不善，開發(fā)商怎樣確保小業(yè)主利益，換句話說，如果開發(fā)商經(jīng)營不善，大商家也經(jīng)營不善，小業(yè)主又該怎樣保障自己的利益？產(chǎn)權式商鋪存在的四大風險產(chǎn)權式商鋪的架構中存在著三方利益的沖突：發(fā)展商關心的是售價，業(yè)主關心的是投資回報率，經(jīng)營者

13、希望租金越低越好。由于產(chǎn)權分散在不同的主體身上，三權分立的局面，使得產(chǎn)權式商鋪實際上蘊含著很大的風險。因此，投資者要根據(jù)商業(yè)項目的具體情況而作出恰當?shù)耐顿Y舉措。開發(fā)模式的風險。目前，市場上很多產(chǎn)權式商鋪的開發(fā)商是做住宅項目出身的，他們的投資目的是要實現(xiàn)“短、平、快”的收益回報，為了促使資金的迅速回籠，而抬高經(jīng)營項目的價格，以實現(xiàn)更多的附加價值，從而人為的改動了商業(yè)業(yè)態(tài)的自然升級。案例中的碧溪家居廣場為了高價銷售商鋪，獲取套現(xiàn)，不惜以夸大其詞的廣告宣傳來吸引投資者，使這種本來風險相對比較小的投資方式變成了高風險投資。歸根到底，是開發(fā)商將其本身的風險轉(zhuǎn)嫁給了投資者。一旦出現(xiàn)問題，開發(fā)商可以人去樓空

14、，而風險則由投資者自己承擔。專業(yè)經(jīng)驗缺乏的風險。雖然產(chǎn)權式商鋪是一種良好的商業(yè)模式，但由于大部分開發(fā)商和經(jīng)營管理公司都處于“摸著石頭過河”的階段，對于如何經(jīng)營好產(chǎn)權式商鋪，則缺乏實戰(zhàn)經(jīng)驗。開發(fā)企業(yè)雖然也在努力學習國外的先進管理經(jīng)驗，但對商業(yè)項目的經(jīng)營管理上仍存在著一定程度的差距。而一些國外的商業(yè)管理公司，雖然擁有先進的管理水平，卻因為不能很好地了解國內(nèi)消費者的生活方式和消費習慣，而產(chǎn)生“水土不服”的情況。經(jīng)營不善的風險。在長期的承租期中，如果經(jīng)營管理不善，不僅不能實現(xiàn)預期的經(jīng)營目標，更無法向投資者提供承諾的租金收益。仍以碧溪家居廣場為例，商家雖然在運營前期按合同約定正常返還業(yè)主租金，但在營業(yè)一

15、年之后，因為經(jīng)營管理上的錯漏頻出，無法按時支付投資者應得的租金收入，從而導致了業(yè)主狀告開發(fā)商的最終結(jié)果。此外，開發(fā)商出售產(chǎn)權式商鋪，但是投資者能否得到產(chǎn)權仍是個問題。分割銷售后所帶來的產(chǎn)權分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾，也一直是產(chǎn)權式商鋪所要解決的問題。承諾擔保的風險。在承諾回報中很多投資者認為有擔保最可靠，很多商鋪承諾每年810的回報，并有各種形式的擔保。但是擔保問題是一個非常復雜的法律問題，有些擔保虛到無以保障，即使有開發(fā)商所說的數(shù)十億元集團資產(chǎn)作擔保也并非就高枕無憂。有些開發(fā)商承諾用自己產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營收入作擔保，然而項目未來的運作情況具有眾多不可確定的因素，如果經(jīng)營效益不好，承諾的投資回報將無法實

16、現(xiàn)。即使有項目用集團數(shù)十億元資產(chǎn)作擔保，可是投資者很難知道該集團的資產(chǎn)債務關系，而小債權人的權利是要排在大債權人之后。還有些開發(fā)商通過擔保公司來實現(xiàn)承諾，但問題是很多擔保公司實力不強，有的甚至是開發(fā)企業(yè)下屬的子公司，根本不能實現(xiàn)所謂的承諾回報?！疤摂M產(chǎn)權式商鋪”事實上成了不少發(fā)展商資金回籠的工具，這種銷售方式，商鋪可以賣，酒店套房也可以賣，甚至連公共廁所都可以賣了，反正是包租十年。而真正的問題在于，十年包租期內(nèi)會不會出問題，十年包租期滿后業(yè)主怎么辦？因此，“虛擬產(chǎn)權式商鋪”就像一顆“定時炸彈”，已經(jīng)為市場埋下了隱患，以10年包租期來說，如果10年包租期內(nèi)，由于發(fā)展商或大商家任何一家經(jīng)營不善或倒

17、閉，這顆“定時炸彈”極有可能提前引爆。問題在于虛擬產(chǎn)權式商鋪，其鋪位分割與實際經(jīng)營賣場不吻合。虛擬產(chǎn)權式商鋪，絕大部分為大商家長期包租或者以百貨賣場的形式經(jīng)營，而超市、百貨的開放式賣場布局，導致經(jīng)營的鋪位與銷售分割的鋪位完全不一致，投資者購買的鋪位有的成了貨架，有的成了通道，有的成了裝飾物。其次，包租期內(nèi)可能出問題，包租期滿后難以為繼。一方面虛擬產(chǎn)權式商鋪包租期滿后，業(yè)主找不到自己的鋪位。由于經(jīng)營鋪位與銷售鋪位不一致，業(yè)主在包租期滿后根本找不到自己的鋪位，如何再出租？有的商場包租銷售，通道劃分根本不符合經(jīng)營的需要，這樣的項目即使全部銷售出去，將來又如何招商經(jīng)營？另一方面，超市百貨大賣場一般采取

18、統(tǒng)一收銀扣點模式，而不是直接向租戶收取租金，包租期滿后，小業(yè)主將來如何向租戶收租？大商家整體租賃的租金相當于同地段租金的一半以下，包租期滿后，小業(yè)主接受不了大商家的過低的租金要求怎么辦？大商家談不好租金撤走了，商場如何再經(jīng)營？投資的價值如何體現(xiàn)？根本上是一些中小開發(fā)商所為，更要引起注意的是，由此產(chǎn)生了回購、免首期、變向漲價向銀行套錢的促銷手段，其負作用非同一般。而這一銷售模式前兩年之所以火爆，主要是低門檻、低月供，吸引了并無商鋪投資經(jīng)驗的白領階層，隨著長期返租銷售的問題日益暴露，市場對此已漸不認同。虛擬產(chǎn)權式商鋪存在種種問題，這些問題都是無法協(xié)調(diào)的，將是包租期滿之后的“定時炸彈”，而且這顆炸彈

19、還可能在包租期內(nèi)提前引爆，所謂的長期包租最有保障只不過是一張“空頭支票”。一些專業(yè)人士指出，虛擬產(chǎn)權式商鋪是一些發(fā)展商“套錢融資”的手法，一方面發(fā)展商用低租金招大商家進場，另一方面卻要給小業(yè)主高回報，無疑是利益的損失者，一旦其資金回報率達不到年回報8%，必然要虧損甚至倒閉；另一方面，小業(yè)主在包租期內(nèi)和包租期滿后風險都很大，小業(yè)主也是利益損失者，在不發(fā)生發(fā)展商和大商家經(jīng)營倒閉的情況下，小業(yè)主在10年左右的包租期可能得到穩(wěn)定的回報，但是10年內(nèi)小業(yè)主的投資還沒有回本，而10年后產(chǎn)權分離商場難以為繼。事實上，國家有關部門早已禁止長期包租銷售的虛擬產(chǎn)權式商鋪、公寓等物業(yè)，目前重慶、合肥等地的產(chǎn)權式商鋪

20、、公寓已有多個被查處，同時不少銀行也對虛擬產(chǎn)權式商鋪、公寓不再提供按揭。在2005年后，在中國各地出現(xiàn)“商業(yè)地產(chǎn)問題現(xiàn)象”，產(chǎn)生諸如回報不能兌現(xiàn)、商場關張、大量的租售糾紛、競爭壓力增大等情況。產(chǎn)權式商鋪規(guī)避風險的原則 產(chǎn)權式商鋪作為新生的商業(yè)地產(chǎn)模式，可謂是“優(yōu)勢與風險并存，利益與矛盾交織”，作為普通的投資者可以通過以下方式，規(guī)避可能出現(xiàn)的經(jīng)營風險。了解開發(fā)商的實力。具有實力和好口碑的開發(fā)商從物業(yè)選址建設到銷售都會有全盤的考慮，選擇他們的物業(yè)投資風險相對較低。業(yè)界有句名言叫“地段，地段，還是地段”，選擇合適的地段對商鋪投資是至關重要的。有眼光的開發(fā)商會在城市變遷中捕捉到商機，從而實現(xiàn)高額的經(jīng)營利潤。投資者可以通過了解開發(fā)企業(yè)的背景，