淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題及對策

1、淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題及對策 【摘 要】未來中國經(jīng)濟的發(fā)展存在很多不確定的因素，房地產(chǎn)行業(yè)也將告別暴利時代，在這種形勢下，這就更需要進行精密的計劃，合理降低成本，以盡可能少的耗費取得盡可能多的經(jīng)營成果，增加企業(yè)經(jīng)濟收益。同時企業(yè)根據(jù)自身情況特點，提升企業(yè)成本管理水平，以保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本信息的真實性與完整性。本文論述了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的內(nèi)容，分析了現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)成本核算出現(xiàn)的問題，并提出了解決對策。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；問題及對策 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的內(nèi)容 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算

2、出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。 1.土地及建筑安裝工程費 土地及建筑安裝工程費是房地產(chǎn)開發(fā)成本中的主要內(nèi)容。第一，土地費用主要包括土地出讓金、取得土地時支付的各項稅費及拆遷補償費用等。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得開發(fā)用地，通常采用政府招拍掛的方式取得開發(fā)用地，目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占30%左右，并且由于土地的特殊性質(zhì)，土地費用占開發(fā)成本的比例有進一步上升的趨勢。第二，建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發(fā)生的土建工程費、安裝工程費、裝修工程費等，該部分成本在整個項目開發(fā)成本費用構(gòu)成中所占比例相對較大，約占整個成本的40%左右。企業(yè)在決定是否對某一項目開發(fā)前，首先需要計

3、算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），并根據(jù)項目審批的容積率合理預(yù)估開發(fā)產(chǎn)品的單位土建及安裝工程成本，對項目進行可行性評估，為企業(yè)決策提供可靠依據(jù)。 2.前期工程費 前期工程費主要是指在取得土地之后，開發(fā)之前發(fā)生的項目整體報批報建費、規(guī)劃設(shè)計費、“三通一平”費等開發(fā)費用。該部分費用在整個開發(fā)成本中占比較小。但前期工程費中某些財政收費支出如散裝水泥資金，墻改資金等屬于押金性質(zhì)，該類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，比較隨意，后期很難能夠全部收回。 3.基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施費 基礎(chǔ)設(shè)施費主要是指項目開發(fā)過程中，小區(qū)紅線以內(nèi)，發(fā)生的道路、水、電、煤氣、有

4、線電視等線路管道及設(shè)備的安裝、綠化費等費用。配套設(shè)施費主要是指開發(fā)項目內(nèi)為居民提供配套服務(wù)的非營利性的公共設(shè)施及配套設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院、物業(yè)用房、變電室等，該部分生活服務(wù)性設(shè)施是整個項目不可缺少的組成部分，在整個項目開發(fā)成本中的占比為20%左右。 4.開發(fā)間接費 開發(fā)間接費主要包含項目開發(fā)管理費及籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點。房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源主要渠道包括，自籌資本金、銀行借款、企業(yè)借款等。隨著近年來，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)借款的限制，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道更多的依靠企業(yè)的資金拆借進行。因此，產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出，成為開發(fā)成本的重要組成部分

5、。項目管理費用主要包含項目現(xiàn)場工程管理人員工資成本、辦公費用等。 二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題 1.成本對象設(shè)立具有隨意性 針對目前房地產(chǎn)企業(yè)取得面積較大的綜合體的土地，如果同時進行住宅、商業(yè)及各項配套設(shè)施等多業(yè)態(tài)產(chǎn)品建設(shè)開發(fā)，將給企業(yè)人、財、物等各方面資源帶來巨大壓力，于此同時項目建設(shè)的持續(xù)時間長，不利于企業(yè)長期發(fā)展。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)均采用分期滾動開發(fā)的方式，將前期銷售回籠的資金做為后期開發(fā)的資金來源，循環(huán)周轉(zhuǎn)，使企業(yè)的各項資源得到合理利用及有效配置。這種分期滾動開發(fā)及多業(yè)態(tài)類型產(chǎn)品同時建設(shè)的行業(yè)特點，會計準則對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象沒有規(guī)定明確的劃分標準，由此導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)各企業(yè)間或

6、是同一企業(yè)不同項目，在進行開發(fā)成本核算時具有較大的隨意性，根據(jù)企業(yè)自身利益來確定成本核算對象。 2.成本費用的歸集和分配的方法不確定 （1）成本費用的歸集不統(tǒng)一 房地產(chǎn)成本核算體系龐大、核算周期長、涉及面廣，可變因素多，部分支出在成本預(yù)算初期無法準確估算，具有不可預(yù)見性。另外，有些行業(yè)押金如人防異地費押金、墻改基金等由行業(yè)主管部門執(zhí)行征收，可否收回也具有不確定性。企業(yè)在成本核算時，土石方工程、主體工程、電氣安裝、裝修工程費等成本費用支出名目繁多，專業(yè)性比較高，做為財務(wù)人員對工程成本相對陌生，在進行成本費用的歸集時由于專業(yè)知識的局限性，容易混淆各類成本歸類，造成財務(wù)口徑與工程業(yè)務(wù)口徑，項目建設(shè)過

7、程中各類工程造價成本不一致；另外由于開發(fā)項目建設(shè)工期較長，人員流動性的特點，也可能造成財務(wù)核算前期后期成本費用的歸集不統(tǒng)一。 （2）成本費用的分配混亂 開發(fā)建造的直接成本應(yīng)直接計入各成本對象，而共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，有的甚至要進行二次分攤。成本分攤方法也復(fù)雜多樣化，具體分攤方法有占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價法，不同成本項目所采取的分攤方法也有所區(qū)別。對于項目內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施成本費用的分攤，開發(fā)過程中將其作為一個成本核算對象進行成本費用的歸集。待公共配套工程完成計算出總成本后，按照何種成本分攤方法記入有關(guān)房屋等

8、開發(fā)成本中，會計準則中沒有明確確定，在實際的工作中，類似于該類間接成本費用的分攤，具有較大的可操作空間。 3.會計核算的賬面成本與實際工程成本不一致 從施工單位提報結(jié)算申請，到監(jiān)理、預(yù)算部等相關(guān)專業(yè)人員的出具的工程量報告，再到完成付款審批需要較長的時間，這期間工程施工一直都在持續(xù)進行，而財務(wù)核算僅掌握截止上次請款時工程進度情況，具有滯后性；而對于綜合體開發(fā)項目，項目內(nèi)公共配套設(shè)施與開發(fā)產(chǎn)品不是同步開發(fā)建設(shè)，在先建房產(chǎn)并銷售，后建配套設(shè)施的情況時，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，財務(wù)成本核算時可根據(jù)公共配套設(shè)施預(yù)算成本或計劃成本，預(yù)提建造成本，分配結(jié)轉(zhuǎn)至可售房產(chǎn)成本中，因此造成財務(wù)核算帳面成本大于實際工程成本。

9、三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對策 1.參照行業(yè)規(guī)范，結(jié)合企業(yè)實際，明確成本核算對象 開發(fā)過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要在遵守國家的有關(guān)法規(guī)和制度基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)的實際情況、行業(yè)特點，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度，加強和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業(yè)成本核算水平和會計信息質(zhì)量的提高。目前房地產(chǎn)企業(yè)在確定成本對象時參照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法六大原則的規(guī)定，將項目內(nèi)功能相同、開工、竣工時間相近的建筑作為一類成本核算對象；將單獨建筑的停車場、幼兒園、會所等作為一類成本核算對象。合理劃分核算對象有利于成本、收入正確的配

10、比進入產(chǎn)品成本中去。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，以保證成本核算的一貫性和合理性。 2.完善成本費用歸集與分配流程 房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算中，根據(jù)國家頒布的有關(guān)準則、制度及公司管理要求，制定相關(guān)管理制度與核算方法，設(shè)置專人專崗。由于工程支出類型繁多，日常工程款支付時，應(yīng)由施工方提出結(jié)算申請，監(jiān)理方、總包方及公司業(yè)務(wù)部門對申請中的內(nèi)容進行復(fù)核，并請相關(guān)專業(yè)人員在付款申請單中注明本次付款所屬建設(shè)項目、合同名稱、施工單位、成本類型等相關(guān)資料，建立工程合同付款臺賬，定期與業(yè)務(wù)部門進行對賬；針對施工過程中購進的材料物資，進貨時填寫一式三聯(lián)入庫單，供貨商、采購員及材料保管員簽字確認后，辦理入庫手

11、續(xù)。材料領(lǐng)用時，逐次逐筆填寫一式三聯(lián)出庫單，單據(jù)上注明“領(lǐng)料單位”、“工程名稱”、“所屬項目”等信息，由材料保管員、領(lǐng)料單位人員簽字后辦理出庫手續(xù)。并將上述進、出庫單做為成本費用歸集及工程結(jié)算的原始憑據(jù)。 對于開發(fā)建造過程中發(fā)生的共同成本和不能分清負擔(dān)的間接成本，按照誰受益誰承擔(dān)及配比原則分配至各成本對象。如利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，首先作為項目的公共配套設(shè)施進行歸依完成后，再在各成本對象中進行分配。 3.按照權(quán)責(zé)發(fā)生制進行成本核算，提高可靠性 成本核算的最終目的是計算銷售成本和開發(fā)項目的總成本，最終能夠可靠的計算出企業(yè)的經(jīng)營利潤。實踐操作過程中，企業(yè)財務(wù)人員及時取得工程決算報告，根據(jù)工程決算報告計提成本費用，對于未結(jié)算工程施工項目，應(yīng)定期向工程業(yè)務(wù)人員取得工程進度割算值報告，并據(jù)此計提成本費用。按照成本核算對象進行歸依，結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品總成本。以便反映企業(yè)真實的盈利水平。 四、結(jié)束語 目前，房地產(chǎn)行業(yè)由高速發(fā)展進入了調(diào)整期，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)銷售不暢，資金短缺，