天津雙港鎮(zhèn)地塊策劃報告(項目操作部分)

1、天津雙港鎮(zhèn)地塊策劃報告天津雙港鎮(zhèn)地塊策劃報告（項目操作部分）天津順馳建設(shè)有限公司目 錄4第一部分 地塊現(xiàn)狀 4一、津南區(qū)市場情況 4（一）概況： 4（二）自然資源 4（三）基礎(chǔ)設(shè)施： 5（四）經(jīng)濟(jì)發(fā)展 7（五）房地產(chǎn)市場狀況 9二、雙港鎮(zhèn)基本情況： 9（一）概況 10（二）行政區(qū)劃 10（三）經(jīng)濟(jì)狀況 11（四）城鎮(zhèn)建設(shè)情況 11（五）發(fā)展優(yōu)勢 13三、項目運行情況 13（一）項目基本情況 16（二）未來規(guī)劃趨勢 21第二部分 項目素質(zhì)分析 21一、項目優(yōu)勢 21二、項目劣勢 22三、威脅分析 22四、機(jī)會分析 23五、綜合評價 24第三部分 發(fā)展構(gòu)想 24一、項目總體定位分析 24二、項目總

2、體發(fā)展思路 27（一）項目功能內(nèi)容定位 30（二）項目產(chǎn)品構(gòu)成 32（三）項目發(fā)展需要的外部條件 33第四部分 項目發(fā)展周期計劃 33一、總體發(fā)展模式 33二、項目進(jìn)度安排 33三、開發(fā)規(guī)模安排 35四、開發(fā)程序 39第五部分 項目經(jīng)濟(jì)評估 39一、成本利潤情況 39（一）土地款支付情況 39（二）土地用地情況 40（三）預(yù)計實現(xiàn)土地平均價格 40（四）預(yù)期土地利潤測算 41二、資金情況 41三、項目敏感度問題 第一部分 地塊現(xiàn)狀津南區(qū)市場情況概況：津南區(qū)位于天津市東南部，海河下游南岸，是天津市的四個環(huán)城區(qū)之一，是聯(lián)接市中心區(qū)和濱海新區(qū)的重要通道。東與塘沽區(qū)接壤，南與大港區(qū)毗鄰，西與河西區(qū)、西

3、青區(qū)相連，北與東麗區(qū)隔海河相望。總面積420.72平方公里，耕地22萬畝，人口42萬。津南區(qū)素有天津“金三角”之稱。既是美麗富庶的魚米之鄉(xiāng)，又是正在崛起的外向型工業(yè)重地。自然資源全區(qū)東西長25公里，南北寬26公里，總面積420.72平方公里。現(xiàn)有耕地22萬畝，果園1.03萬畝，林地0.35萬畝，養(yǎng)殖用地2.40萬畝。全區(qū)地下水凈儲量8700萬立方米，地下蘊(yùn)藏著熱水礦、石油天然氣礦、煤和煤成氣礦等資源。年平均風(fēng)速3.7米/秒，有一定開發(fā)利用價值?；A(chǔ)設(shè)施：境內(nèi)交通便利，水陸運輸發(fā)達(dá)?，F(xiàn)有公路總長度440多公里,正在建設(shè)的丹(東)拉(萍)高速、津晉高速聯(lián)通四方；李港鐵路、薊港鐵路橫貫全境；海河二道

4、閘碼頭可停泊3000噸級貨輪，是海河下游物資運輸?shù)闹匾贤ǖ?。郵電通信設(shè)施齊備，有郵電支局、所4個，郵程達(dá)850公里；有電話支局4個，裝機(jī)容量12萬門，可直撥全國及世界各地。津南信息網(wǎng)是天津政務(wù)網(wǎng)的重要組成部分，機(jī)關(guān)、企業(yè)或個人均可通過津南信息網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)平臺實現(xiàn)與國際互聯(lián)網(wǎng)的聯(lián)通。津南區(qū)是全國農(nóng)村能源建設(shè)100個試點縣（區(qū)）之一。全區(qū)電力供應(yīng)充足，接用方便；成品油及煤炭的供應(yīng)網(wǎng)點多，規(guī)模大，能夠滿足生產(chǎn)和生活需要；風(fēng)能和太陽能利用、工農(nóng)業(yè)節(jié)能技改等取得多項成果。市政公用設(shè)施初具規(guī)模。年自來水供應(yīng)量2100萬立方米，排水能力4萬立方米/小時。大沽排污河自西向東橫穿全境，排污排瀝十分方便。天然氣、液

5、化石油氣已為群眾普遍采用。經(jīng)濟(jì)發(fā)展農(nóng)業(yè)歷史悠久農(nóng)業(yè)歷史悠久，是馳名中外的小站稻的發(fā)源地，著名的“魚米之鄉(xiāng)”。已經(jīng)國家工商總局批準(zhǔn)，獲得小站稻證明商標(biāo)。津南區(qū)農(nóng)業(yè)已形成以“一優(yōu)三特”（優(yōu)質(zhì)小站稻、特色蔬菜、特色畜禽、特色水產(chǎn)品）為主導(dǎo)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)。2000年農(nóng)業(yè)增加值2.14億元，生產(chǎn)糧食4000萬公斤，蔬菜1億公斤，肉類690萬公斤，水產(chǎn)品1000萬公斤。擁有總庫容3000萬立方米的中型平原水庫-津南水庫。擁有“日思牌”小站稻、“神農(nóng)”牌蔬菜種子、“宏程”牌蔬菜種子等農(nóng)業(yè)名牌產(chǎn)品。天津津南國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)、海河沿岸名特優(yōu)水產(chǎn)品養(yǎng)殖示范園區(qū)、水庫周邊生態(tài)農(nóng)業(yè)示范園區(qū)、港田蔬菜工廠化科技示范園區(qū)

6、、小站稻開發(fā)公司、津南區(qū)種子公司、雙港蔬菜配送中心、北洋燒雞有限公司、畜牧水產(chǎn)特色養(yǎng)殖服務(wù)公司等重點項目已經(jīng)取得了很好的經(jīng)濟(jì)和社會效益，正在進(jìn)一步完善建設(shè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)支柱鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱現(xiàn)已形成環(huán)保、基建關(guān)聯(lián)產(chǎn)品、交通運輸工具、金屬制品、機(jī)電制品、服裝、食品、化工等支柱行業(yè)。有市、區(qū)級企業(yè)集團(tuán)37家，通過iso9000質(zhì)量體系認(rèn)證企業(yè)30多家，力字牌閥門、東儀牌儀表、寶成牌鍋爐、鳳鳴牌鍋爐、甘泉牌電泵、港田牌摩托、啟明牌螺桿鉆具等7個產(chǎn)品獲市級名牌產(chǎn)品稱號。2000年工業(yè)增加值26.6億元，占全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值的49%。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速第三產(chǎn)業(yè)網(wǎng)點多，領(lǐng)域廣，門類齊全，近年來

7、保持了較快的發(fā)展速度。1998年末全區(qū)擁有三產(chǎn)企業(yè)1.65萬個，從業(yè)人員4.7萬人，全年創(chuàng)造增加值16.4億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的38.8%。何莊子蔬菜批發(fā)市場是全國十大蔬菜批發(fā)市場之一。近年來三產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)綜合化、規(guī)?；?、設(shè)施化、高檔化的趨勢，月壇商廈、長青消閑島娛樂城、同濟(jì)溫泉康樂中心、長青溫泉賓館、京津高爾夫俱樂部等的建設(shè)為滿足群眾的消費需求提供了物質(zhì)條件。科技、信息、中介服務(wù)等新興行業(yè)和超市、連鎖店等新型業(yè)態(tài)也有新發(fā)展。外經(jīng)外貿(mào)事業(yè)取得長足發(fā)展2000年全區(qū)“三資”企業(yè)實現(xiàn)銷售收入22億元，稅收1.26億元，出口創(chuàng)匯1.8億美元，成為全區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。全區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)出口交貨值10億元，

8、自營出口企業(yè)創(chuàng)匯330萬美元。外經(jīng)外貿(mào)的快速發(fā)展推進(jìn)了改革開放的進(jìn)程，促進(jìn)了全區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場狀況津南區(qū)2002年商品房成交狀況分析：2002年全市商品房成交狀況2002年成交件數(shù)（件）成交面積（m2）成交金額（元）成交價格（元/m2）和 平15152068649273908104483河 西8903104046234515825783317南 開727881496726791090043287河 東10377103912727077785862606河 北872982738620116075832431紅 橋627354804712092897012207塘 沽77708

9、1641217397733832131東 麗15951659062973869041793津 南44357953931350401607西 青35683222626753514482096北 辰143613026729484567222632002年津南區(qū)商品房成交面積為57953平米，成交量較少，在全市各區(qū)排名倒數(shù)第一位；商品房成交均價：1607元/平米，成交價格較低。2002年津南區(qū)商品房成交狀況分析按照成交單價區(qū)分：成交均價成交件數(shù)（件）建筑面積（平方米）成交金額（元）所占比例（%）2000元以下417514906777914294.1%200025007271163450921.6%2

10、50030000000300035001882814240.23%350040000000%4000元以上183664187293824.06%按照成交面積區(qū)分：成交面積m成交件數(shù)（件）建筑面積（平方米）成交金額（元）所占比例（%）m<=60平米929910519470.52%60平米<m<=80平米1390812576511.57%80平米<m<=100平米166150841835357926.03%100平米<m<=120平米109114181414182019.7%m>120平米146302445832904352.19%按照成交金額區(qū)分：

11、成交金額q成交件數(shù)（件）建筑面積（平方米）成交金額（元）所占比例（%）q<=12萬元192181001839172419.33%12萬元<q<=20萬元185203542723449028.63%20萬元<q<=30萬元23415759663836.27%30萬元<q<=40萬元13224343105064.53%q>40萬元3013099392319374.12%雙港鎮(zhèn)基本情況：概況雙港鎮(zhèn)地處天津市城鄉(xiāng)結(jié)合部，1998年津南區(qū)政府將開發(fā)區(qū)定位于雙港鎮(zhèn)，目前開發(fā)區(qū)內(nèi)90%土地已經(jīng)出讓，吸引投資12億元人民幣，入駐企業(yè)60多家。目前津南開發(fā)區(qū)已成為

12、津南區(qū)重要經(jīng)濟(jì)增長點。新一輪天津市城市總體規(guī)劃把雙港鎮(zhèn)確定為中心城區(qū)外圍八大組團(tuán)之一（大寺、雙漿、新立、小淀、雙街、楊柳青、咸水沽、軍糧城），承接右中心市區(qū)分流出來的人口和部分功能。因此雙港鎮(zhèn)從地域上看屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，從功能上看具有中心城鎮(zhèn)和城市的雙重功能。根據(jù)天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略布置，工業(yè)發(fā)展中心向東遷移。雙港鎮(zhèn)正處在工業(yè)東移的經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸上，與新立組團(tuán)、軍糧城組團(tuán)、咸水沽組團(tuán)、海河下游工業(yè)區(qū)一起構(gòu)成了天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸上的重要結(jié)點。雙港地塊緊貼外環(huán)線，城鄉(xiāng)結(jié)合部特點更加明顯。行政區(qū)劃雙港鎮(zhèn)位于津南區(qū)西北，距離天津市中心11公里。規(guī)劃城區(qū)面積892公頃。雙港鎮(zhèn)戶藉人口39600人，其中60%勞動力從事

13、二、三產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)狀況截至2000年底，該鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值為48651萬元。其中：第一產(chǎn)業(yè)3640萬元、第二產(chǎn)業(yè)29650萬元、第三產(chǎn)業(yè)15361萬元，三產(chǎn)業(yè)比重為7.5:60.9:31.6。農(nóng)業(yè)：雙港鎮(zhèn)現(xiàn)有耕地大部分為菜田，梨雙路南側(cè)前三合、后三合和西三合地區(qū)為稻田。近幾年，雙港鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件得到了極大改善，特別是農(nóng)業(yè)工廠化試驗區(qū)的建成，給雙港鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來了新的活力。試驗區(qū)生產(chǎn)的無公害蔬菜在天津市乃至北方地區(qū)已開辟了廣闊市場。工業(yè)：目前第二產(chǎn)業(yè)比重超過60%，截至目前全鎮(zhèn)共有工廠企業(yè)200家，門類基本以加工業(yè)為主，其中港田農(nóng)用機(jī)械廠和港鑫化工廠是該鎮(zhèn)利稅大戶。第三產(chǎn)業(yè)：雙港鎮(zhèn)的第三產(chǎn)業(yè)主要以

14、房地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)批發(fā)為主。由于地理位置優(yōu)越，近年來雙港鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)勢頭迅猛，政府領(lǐng)導(dǎo)重點抓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極招商引資，鎮(zhèn)區(qū)和雙港湖目前開發(fā)速度較快。隨著改革開放的不斷深入和雙港鎮(zhèn)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)速度，何莊子蔬菜批發(fā)市場已擠身全國十大蔬菜批發(fā)市場的行列，該市場的年交易額為6.5億元人民幣。城鎮(zhèn)建設(shè)情況在城鎮(zhèn)建設(shè)中，雙港鎮(zhèn)政府重點抓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，近三年來，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)累計投資2億多元。雙港鎮(zhèn)公共服務(wù)設(shè)施，截至到目前有：醫(yī)療設(shè)施十八局醫(yī)院、雙港衛(wèi)生院文化設(shè)施雙港影劇院教育設(shè)施1所中學(xué)、11所小學(xué)商業(yè)設(shè)施蔬菜批發(fā)市場1處、集貿(mào)市場1處、中型超市1處（津工超市）發(fā)展優(yōu)勢優(yōu)越的地理位置：雙港鎮(zhèn)位于城鄉(xiāng)結(jié)合

15、部，緊鄰中心市區(qū)，便于接受市區(qū)的人才、產(chǎn)業(yè)、信息輻射，并為中心市區(qū)人口及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供空間載體。良好的生態(tài)環(huán)境：天津市城市總體規(guī)劃所確定的外環(huán)線500米綠化帶、柳林風(fēng)景區(qū)位于雙港鎮(zhèn)內(nèi)，鎮(zhèn)域西部的雙港湖度假區(qū)正在開發(fā)建設(shè)中，改造后的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田田成方、樹成行，這些良好的生態(tài)環(huán)境為雙港鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展和招商引資創(chuàng)造了條件。另外，目前雙港鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本以輕加工和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，區(qū)內(nèi)無較大的污染企業(yè)，環(huán)境質(zhì)量良好。便捷的交通條件：目前，雙港鎮(zhèn)有四條對外聯(lián)系的主干道，津沽公路是本地區(qū)與市區(qū)聯(lián)系的主要干道，梨雙公路是該鎮(zhèn)與西青區(qū)和大港區(qū)聯(lián)系的主要干道，另外，在鎮(zhèn)域東部規(guī)劃了一條中心城區(qū)與濱海新區(qū)聯(lián)系的海河南

16、路，鎮(zhèn)區(qū)北側(cè)是天津市外環(huán)線。雙港湖東側(cè)近期新打通了一條連接外環(huán)線、梨雙公路和百萬公路的微山路沿長線。適時的發(fā)展機(jī)遇：該鎮(zhèn)在天津市總體規(guī)劃中被確定為中心城區(qū)外圍組團(tuán)，并在2002年又被國家體改委確定為全國示范鎮(zhèn)，隨著該地區(qū)職能的變化和等級的提高，它將享有一定的優(yōu)惠政策，這些優(yōu)惠政策降為本地區(qū)的發(fā)展提供便利。堅實的發(fā)展基礎(chǔ)：津南開發(fā)區(qū)發(fā)展迅速，區(qū)內(nèi)90土地已出讓，入駐企業(yè)近60余家，年銷售收入8.4億元，利稅近3億元。良好的發(fā)展勢頭吸引了大量的人才和先進(jìn)技術(shù)，為雙港鎮(zhèn)的建設(shè)提供了堅實的基礎(chǔ)，新興的工廠化農(nóng)業(yè)和高科技農(nóng)業(yè)已開始成為雙港鎮(zhèn)的拳頭產(chǎn)品和支柱產(chǎn)業(yè)。存在問題：發(fā)展空間狹?。航蚰祥_發(fā)區(qū)1.5平

17、方公里，是全市規(guī)模最小的開發(fā)區(qū)，截止到目前，區(qū)內(nèi)土地90已開發(fā)利用，面對紛至沓來的投資商，后續(xù)發(fā)展空間狹小，嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，作為中心城區(qū)外圍八大組團(tuán)之一，既承接中心城區(qū)分流的人口和產(chǎn)業(yè)，又要滿足全鎮(zhèn)4萬余人口（含外環(huán)線以內(nèi)1.2萬人）的生活和就業(yè)需要，4平方公里的用地規(guī)模不利于其職能的發(fā)揮，滿足不了其作為中心城鎮(zhèn)和中心城區(qū)外圍組團(tuán)功能的需要。布局分散：功能分區(qū)不明確，土地利用不充分，鎮(zhèn)容、鎮(zhèn)貌相對較差。經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡：除鎮(zhèn)區(qū)及其周邊少數(shù)村莊外，其它地區(qū)經(jīng)濟(jì)相對比較落后。項目運行情況項目基本情況宗地地理位置雙港鎮(zhèn)位于津南區(qū)西北部，距天津市中心11公里，距津南區(qū)政府所在地咸水沽鎮(zhèn)9公里。新一

18、輪天津市城市總體規(guī)劃把雙港鎮(zhèn)確定為中心城區(qū)外圍八大組團(tuán)之一，承接由中心市區(qū)分流出來的人口和部分功能。因此，雙港鎮(zhèn)從地域上看屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，從功能上看具有中心城鎮(zhèn)和城市的雙重功能。雙港項目宗地位于雙港鎮(zhèn)東北角，地塊四至為：北至外環(huán)線，南至洪泥河，東靠海河，西至津沽公路。項目的西側(cè)為雙港鎮(zhèn)中心區(qū)域，鎮(zhèn)政府所在地。宗地用地范圍宗地總占地約6.5平方公里，除去沿外環(huán)線規(guī)劃的500米綠化帶，占地1平方公里外，規(guī)劃的住宅用地為5.5平方公里，約550萬平米。是由東側(cè)的海河、南側(cè)的洪泥河、西側(cè)的津沽公路和北側(cè)的外環(huán)線圍合成的，南北長度3800米，東西長度約2500米的不規(guī)則長方形地塊。宗地用地條件宗地內(nèi)沿外環(huán)

19、線和海河沿線有規(guī)劃的500米綠化帶；沿外環(huán)線一側(cè)綠化帶以南，有7個天然氣儲氣罐，在規(guī)劃中將保留；沿洪泥河沿線，貫穿地塊東西，有一條高壓線，對項目的規(guī)劃將產(chǎn)生一些影響，除此之外，地塊內(nèi)所有建筑物將全部拆除，因此地塊的用地情況較為完整。宗地地貌狀況宗地現(xiàn)狀地貌以現(xiàn)狀平房居民區(qū)、農(nóng)業(yè)用地、少量工廠廠區(qū)和倉儲用地為主。宗地基本設(shè)施現(xiàn)狀基本設(shè)施宗地內(nèi)有加油站、中鐵十八局醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場等基本設(shè)施。醫(yī)院和農(nóng)貿(mào)市場為周邊居民就醫(yī)、日常購物的主要場所。新式住宅新式住宅方面有雙達(dá)公寓項目。宗地外圍設(shè)施現(xiàn)狀文化教育方面教育設(shè)施主要有雙港小學(xué)、港田小學(xué)、辛莊中學(xué)；文化設(shè)施有雙港影劇院商業(yè)設(shè)施方面沿津沽公路沿線，分布著

20、很多商鋪，主要為居住樓底商和自建的13層商業(yè)設(shè)施，經(jīng)營的范圍主要以五金電料、汽配維修、餐館為主，經(jīng)營狀況一般；沿梨雙路沿線，也分布著很多底商，經(jīng)營品種有餐飲、娛樂、美容美發(fā)、和雙海綜合超市，在港田大廈一層有津工超市。這兩條道路為雙港鎮(zhèn)最繁華的交通道路，因此其主要的生活配套設(shè)施也集中于此。醫(yī)療設(shè)施方面：除沿津沽公路，屬地塊內(nèi)的中鐵十八局醫(yī)院外，梨雙路上還有雙港鎮(zhèn)衛(wèi)生院。其它公共服務(wù)設(shè)施：在津沽公路和梨雙路沿線，還分布著農(nóng)行、建行、中行等銀行營業(yè)所。交通設(shè)施：道路名稱通路道路狀況大沽南路是津南區(qū)通往市區(qū)的城市道路，以外環(huán)線為界，以北為大沽南路，以南為津沽公路。屬城市道路，路寬50米，通車能力較強(qiáng)，

21、從市區(qū)通往津南區(qū)的公交線路由此經(jīng)過。外環(huán)線進(jìn)入市中心區(qū)域的重要通道城市道路，路寬50米，路況良好，通車能力較強(qiáng)。津沽公路連接地塊與市區(qū)、津南區(qū)和塘沽的主要公路。鎮(zhèn)區(qū)段路面寬26米，路況良好，通車能力較強(qiáng)，同時路兩側(cè)集中了目前區(qū)域內(nèi)大部分的生活配套設(shè)施梨雙路連接津沽公路的重要道路為區(qū)縣級公路，路面寬9米，路況較好，是雙港鎮(zhèn)政府所在地，集中了區(qū)域內(nèi)部分生活配套設(shè)施。公 交 線 路途 經(jīng)629勸業(yè)場葛沽152小劉莊小站652大胡同三號橋808天津站東張莊165小劉莊葛沽通過以上情況可以反映出，地塊周邊的交通道路雖然不多，但大沽南路和外環(huán)線屬于城市道路，津沽公路為市級干線公路，梨雙路為區(qū)縣級公路，這些

22、道路的交通狀況良好，通車能力均較強(qiáng)，為地塊未來的開發(fā)提供了良好的交通條件。但地塊周邊的公交線路大部分為小公共，而且全部為過路車，其通車時間和車次有限，鎮(zhèn)內(nèi)沒有公交線路，反映出目前的公交狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足未來居住人口的出行需求。住宅目前津南區(qū)的商品房項目主要集中于咸水沽鎮(zhèn)，雙港鎮(zhèn)住宅形式大部分以農(nóng)村平房院落為主，鎮(zhèn)內(nèi)的商品房項目只有津沽公路沿線的龍匯公寓，其規(guī)模為4座5層住宅，建筑面積不到20000平米，項目均價1200元/平米，檔次較低；還有位于雙港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的高檔別墅項目玫瑰莊園，銷售情況較差。在地塊內(nèi)和梨雙路沿線，還分布著部分多層住宅樓，多數(shù)為近幾年興建。在外環(huán)線以內(nèi)，靠近大沽南路沿線

23、，有部分商品房項目，其中以金海灣花園為代表。另外，還有本公司的雙林項目、雙馬居住區(qū)、雙林居住區(qū)也將在近期規(guī)劃范圍內(nèi)。這些項目的啟動，將與雙港項目形成競爭。未來規(guī)劃趨勢基礎(chǔ)市政建設(shè)：道路交通規(guī)劃公路建設(shè)項目基本成果津沽公路市級干線公路，技術(shù)等級為一級，寬60米梨雙公路區(qū)縣級公路，技術(shù)等級為二級，寬40米外環(huán)線改造規(guī)劃為50米寬城市快速路大沽南路規(guī)劃為50米寬城市快速路立交橋大沽南路與外環(huán)線交叉處，規(guī)劃為互通式立交軌道交通地鐵一號線。地鐵1號線向南延伸，經(jīng)過地塊內(nèi)西側(cè)。市政公用設(shè)施規(guī)劃供水雙港外環(huán)外地區(qū)水源由市區(qū)至咸水沽引灤600及800規(guī)劃輸水管供水，工業(yè)用水水源為地下水。雙港外環(huán)線外地區(qū)規(guī)劃一

24、座加服務(wù)站，占地3500平方米。污水雙港外環(huán)線外地區(qū)，規(guī)劃雙林污水處理廠，規(guī)模為35萬立方米/日（含外環(huán)內(nèi)地區(qū)污水量6-8萬立方米/日），占地35公頃。規(guī)劃2座污水泵站，其中一座污水泵站，排水能力為0.7立方米/秒，占地1500平方米；一座提升泵站，提升能力為0.2立方米/秒，占地1000平方米。雙港外環(huán)線內(nèi)外地區(qū)污水排向規(guī)劃的雙林污水處理廠經(jīng)過處理后，再排向雙巨排污河。雨水雙港外環(huán)外地區(qū)規(guī)劃2座雨水泵站，排水能力8立方米/秒/座，占地2500平米/座，雨水就近排入海河、外環(huán)河。電力近期保留現(xiàn)有雙港35kv變電站及規(guī)劃范圍內(nèi)35kv、110kv、220kv架空線；現(xiàn)狀架空線走廊寬度為：220k

25、v40米；110kv25米；35kv15米。遠(yuǎn)期220kv、110kv、35kv架空線入地敷設(shè)。規(guī)劃新建該35kv變電站2座（外環(huán)內(nèi)地區(qū)），上級電源由小海地110kv變電站提供。外環(huán)外地區(qū)規(guī)劃一座110kv變電（馬集），上級電源由雙港220kv站提供。工業(yè)區(qū)單獨設(shè)置專用變電站。市話規(guī)劃將利用已建的電話局，逐步增加其裝機(jī)容量。為了適應(yīng)現(xiàn)代化的鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展，遠(yuǎn)期電訊設(shè)備應(yīng)配備有能與國內(nèi)外聯(lián)系的現(xiàn)代化通訊設(shè)備。電信電纜采用全管道敷設(shè)方式，市話局以電纜出現(xiàn)至各個組團(tuán)的電話交換機(jī)，再由電話交接箱將電話電纜接至用戶，滿足規(guī)劃需要。郵政雙港外環(huán)內(nèi)地區(qū)由規(guī)劃柳林郵政局提供服務(wù)，雙港外環(huán)外地區(qū)在津南開發(fā)區(qū)新建一座郵

26、政局占地1500平方米。煤氣氣源均采用天然氣，規(guī)劃在外環(huán)內(nèi)地區(qū)設(shè)置一座煤氣高中壓調(diào)壓站，占地2000平方米，由高中壓調(diào)壓站出中壓管，再接至中低壓調(diào)壓站，由低壓煤氣管道將氣源送至用戶。供熱在雙港外環(huán)內(nèi)地區(qū)由規(guī)劃界限外規(guī)劃雙林鍋爐房提供。在雙港外環(huán)外地區(qū)設(shè)置2座集中鍋爐房，占地3公頃/座，規(guī)模分別為640噸/時/座。綠地系統(tǒng)規(guī)劃雙港地塊內(nèi)沿外環(huán)線及海河沿線，將建成500米綠化帶，占地1平方公里，該綠化帶的建成，將會極大的提高項目的綜合素質(zhì)，改善周邊生活環(huán)境，提升項目檔次。河流改造雙港項目東側(cè)緊鄰海河，南靠洪泥河，具有得天獨厚的自然水景資源，海河沿線的水上風(fēng)情區(qū)景觀規(guī)劃將會為項目提供更大的賣點。能夠

27、對項目產(chǎn)生支撐的外部條件通過上述現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢的總結(jié)，結(jié)合一般性房地產(chǎn)項目的開發(fā)模式，雙港項目的外部支撐點將集中在以下幾方面：支撐點具體內(nèi)容現(xiàn)有條件預(yù)期條件交通現(xiàn)狀交通路況較好，但公交線路匱乏，對項目沒有形成支撐規(guī)劃道路的拓寬，地鐵一號線開通，地鐵站點的設(shè)立，將改善項目的交通條件，但仍存在其他問題，支撐力度有限。自然景觀現(xiàn)狀景觀條件較差，海河沿線沒有突出資源優(yōu)勢。外環(huán)線500米綠化帶、海河水上風(fēng)情區(qū)的建成，將形成區(qū)域內(nèi)的重要景觀資源，支撐力度較大。人文環(huán)境全部為津南區(qū)的農(nóng)業(yè)人口和外來人口，人文素質(zhì)低下，成為項目發(fā)展阻力。項目建成后，形成新式居住大區(qū)，并吸引全市范圍的購買人群，人文環(huán)境有望改善，

28、對雙港鎮(zhèn)的發(fā)展，特別是雙港鎮(zhèn)未來的整體規(guī)劃發(fā)展提供了原始積累。生活配套現(xiàn)有生活配套設(shè)施匱乏，無法形成支撐項目建設(shè)中，將形成大量的生活配套設(shè)施，形成新的居住環(huán)境，預(yù)期支撐能力較大。通過上述條件的列舉，可以看到，雙港項目作為非一般性房地產(chǎn)開發(fā)，面臨的外部支撐條件相對薄弱，需要在開發(fā)前期進(jìn)行全面的整合。綜合評估：雙港鎮(zhèn)作為津南區(qū)的工業(yè)區(qū)，是津南區(qū)與市區(qū)距離最近的區(qū)域。隨著近幾年城市化發(fā)展規(guī)模的不斷擴(kuò)張，市區(qū)可開發(fā)用地的逐漸減少，市區(qū)外圍靠近外環(huán)線以外的城郊區(qū)域?qū)⑹俏磥韮扇陜?nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域。而雙港鎮(zhèn)正處于該區(qū)域之內(nèi)。由此推斷出，河西區(qū)大規(guī)模的城市擴(kuò)張將向雙港方向推進(jìn)。盡管目前雙港鎮(zhèn)的社會經(jīng)濟(jì)、

29、城市面貌、城市功能分布方面還存在著一定的不足。但由于雙港鎮(zhèn)特殊的地理肪?；藥€钅拷洗蟮目婺凰鄣乜橛旁降淖勻瘓骯芻肪常惶旖蚴泄到峁溝淖芴宥憑齠耍巰钅拷晌蚰锨鞘泄芾龐臚晟頻某隹凇?第二部分 項目素質(zhì)分析項目優(yōu)勢地鐵1#線的修建將極大方便該區(qū)域交通，并帶動沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展，緊密雙港與中心城區(qū)的聯(lián)系；緊鄰?fù)猸h(huán)線及大沽南路的延長線津沽公路，距離中環(huán)線及市中心僅為7.5公里和10公里，良好的地理位置與道路交通將為該地塊的發(fā)展提供良好的條件；項目具備一定的規(guī)模，能夠形成一個統(tǒng)一的，具備一定規(guī)模的綜合性項目，形成較強(qiáng)的區(qū)域凝聚力和引導(dǎo)力；地塊北靠外環(huán)線500米綠化帶，東臨海河，南為改造后洪泥河，為以后的景觀營造，地

30、塊開發(fā)創(chuàng)造充分空間，并且西側(cè)為交通狀況較好且通地鐵一號線的津沽公路，地塊本身素質(zhì)較佳；天津市總體規(guī)劃中被確定為中心城區(qū)外圍組團(tuán)之一，并在2002年又被國家體改委確定為全國示范鎮(zhèn)，隨著該地區(qū)職能的變化和等級的提高，將享有一定的優(yōu)惠政策，這些優(yōu)惠政策降為本地區(qū)的發(fā)展提供便利；天津市區(qū)南部經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市重心的南移趨勢，將為雙港的發(fā)展提供良好的依托。項目劣勢地塊行政隸屬津南區(qū)，“郊區(qū)”概念將會成為地塊發(fā)展的最大限制；地塊周邊各種配套設(shè)施較為缺乏，在開發(fā)過程公建建設(shè)所需投資量較大；地塊內(nèi)現(xiàn)狀氣罐將會給客戶帶來較大的心理壓力，對地塊起步區(qū)的啟動形成較大的負(fù)面影響；津沽公路沿線地鐵雖然提供了地塊的交通便利性

31、，但同時地鐵噪音將會對地塊內(nèi)部分住宅形成干擾；大沽南路（黑牛城道以外）沿線在整個河西區(qū)的區(qū)位價值相對較低（如小海地），不利于提升該地塊的土地價值；威脅分析全市房地產(chǎn)市場看，未來5至8年城郊結(jié)合部的大型住宅開發(fā)項目較多，規(guī)劃或已開發(fā)的梅江（含梅江南）、雙林、太陽城、西橫堤等居住區(qū)將相繼投入市場，分流客戶群。從區(qū)域市場角度看，南部地區(qū)在建、待開發(fā)項目具有數(shù)量多、位置集中、規(guī)模普遍較大的特點，梅江、梅江南、雙林、王蘭莊、等大型住宅項目將未來幾年內(nèi)開發(fā)建設(shè)。天津市另外七個外圍組團(tuán)的開發(fā)狀況會影響到該地塊的開發(fā)。機(jī)會分析地鐵1#線將給沿線地區(qū)帶來巨大的社會與經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，該地塊地處地鐵終點站，想象空間極大。

32、雙港鎮(zhèn)作為全國城郊型小城鎮(zhèn)示范區(qū)，并擁有較好的地塊素質(zhì)，開發(fā)潛質(zhì)較大。從天津市的城市發(fā)展進(jìn)程來看，城市擴(kuò)張速度很快，該地塊將會有較大的升值空間。該地塊位于雙港鎮(zhèn)內(nèi)，地塊開發(fā)涉及天津市城市整體規(guī)劃和津南區(qū)的城區(qū)規(guī)劃，可以向政府爭取更大的支持力度。隨著交通系統(tǒng)不斷完善，如地鐵一號線開通、道路系統(tǒng)完善、私車不斷普及等因素，必將給位于城市邊緣區(qū)域的住宅項目帶來較大的發(fā)展機(jī)遇；綜合評價綜合前面天津市住宅市場分析及地塊自身素質(zhì)分析，可以看出，該地塊位于天津市南部延展區(qū)域，并且作為天津市的重要衛(wèi)星城鎮(zhèn)，隨著天津市城市發(fā)展速度的加快，及天津重心南移，該區(qū)域?qū)辛己玫陌l(fā)展前景，同時地鐵1#線的全線貫通，地塊突

33、出的規(guī)模優(yōu)勢以及周邊良好的自然環(huán)境條件，為地塊的后期操作創(chuàng)造了很大的想象空間。與此同時，我們也會注意到在區(qū)域在未來的幾年內(nèi)，將會有多個大規(guī)模居住區(qū)啟動、開發(fā)建設(shè)，對本地塊的后期操作也會形成一定的威脅，因此針對該地塊操作水平的高低，將會起到較為關(guān)鍵的作用。總的來說，在此區(qū)域作為如此大規(guī)模的郊區(qū)住宅項目，如進(jìn)行高水平運作，該地塊將具有極為看好的市場前景。第三部分 發(fā)展構(gòu)想項目總體定位分析新一輪天津市城市總體規(guī)劃把雙港鎮(zhèn)確定為中心城區(qū)外圍八大組團(tuán)之一，承接右中心市區(qū)分流出來的人口和部分功能。因此雙港鎮(zhèn)從地域上看屬城市邊緣區(qū)域，從功能上看具有中心城鎮(zhèn)和城市的雙重功能。雙港鎮(zhèn)正處在工業(yè)東移的經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸上

34、，與新立組團(tuán)、軍糧城組團(tuán)、咸水沽組團(tuán)、海河下游工業(yè)區(qū)一起構(gòu)成了天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸上的重要結(jié)點。雙港地塊作為整個雙港鎮(zhèn)的一部分，將同樣具有一部分中心城鎮(zhèn)及城市的雙重功能。該地塊位于雙港鎮(zhèn)東北角且緊貼外環(huán)線，是津南區(qū)距離市中心最近的一個地塊，該地塊總占地約6.5平方公里，地塊規(guī)模較大，正在實施的地鐵一號線將從該地塊一側(cè)通過，并且地塊周邊自然景觀資源充足，為將來的開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了各種優(yōu)勢條件。地塊定位要充分考慮整體區(qū)域功能屬性及地塊各種優(yōu)勢資源利用性，最大化挖掘地塊價值。即將其定位為擁有良好自然景觀、人文環(huán)境、完善生活配套設(shè)施的大規(guī)模生活城區(qū)，形成強(qiáng)大的區(qū)域凝聚力和引導(dǎo)力。通過引入先進(jìn)規(guī)劃理念及高水平運作

35、，將該項目建設(shè)成為天津市乃至全國大規(guī)模生活城區(qū)的典范。項目總體發(fā)展思路綜合項目自身素質(zhì)，面臨的外部環(huán)境、市場發(fā)展?fàn)顩r及整體地塊定位，項目的發(fā)展思路為：前期將以土地價值培養(yǎng)、提升為主要目標(biāo)與手段，換取未來土地開發(fā)價值提升項目作為一個集土地開發(fā)、住宅開發(fā)、生活設(shè)施及商業(yè)開發(fā)的綜合性開發(fā)項目，由于該地塊距市中心區(qū)域相對較遠(yuǎn)，可以借助的外部配套設(shè)施匱乏，土地價值沒有完全體現(xiàn)，因此，項目的開發(fā)前期將以土地價值的培養(yǎng)、提升為主要目標(biāo)與手段，以換取未來土地開發(fā)價值的提升。借助地鐵1#線及地塊周邊良好自然景觀優(yōu)勢作為地塊發(fā)展切入點在發(fā)展順序上，依市政設(shè)施環(huán)境營造住宅開發(fā)地鐵公建商業(yè)公建住宅開發(fā)的次序，借助地鐵

36、1#線及地塊周邊良好自然景觀優(yōu)勢為發(fā)展契機(jī)，通過對環(huán)境營造及地鐵沿線部分商業(yè)、教育等配套設(shè)施的投入，形成自身鮮明的特點與獨特的競爭優(yōu)勢，充分提升土地價值。堅持超前規(guī)劃，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)實施，實現(xiàn)土地開發(fā)的可持續(xù)性考慮項目的發(fā)展周期較長，整個項目應(yīng)是以多種住宅類型為主體的多種建筑用途的集合體，且要保證項目的整體性、統(tǒng)一性，因此對該項目的前期規(guī)劃提出了很高的要求，這將是整個項目運作及前期工作中的重要環(huán)節(jié)。同時在項目的規(guī)劃設(shè)計中還應(yīng)在確保項目整體、統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，充分考慮到項目后期的可持續(xù)發(fā)展性。項目統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施以項目的規(guī)模，進(jìn)行整體的統(tǒng)一規(guī)劃、開發(fā)及宣傳，提升項目區(qū)域引導(dǎo)力，形成一個包含多重功能

37、的新型生活城區(qū)形象，充分提升整體項目競爭力;與此同時,根據(jù)地塊規(guī)模及規(guī)劃方案進(jìn)行分期開發(fā)實施，并要合理安排開發(fā)節(jié)奏，實現(xiàn)規(guī)劃布局和開發(fā)的系統(tǒng)性、統(tǒng)一性。注重項目起步區(qū)的關(guān)鍵作用，通過高水平規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè)及適度讓利，進(jìn)行首期開發(fā)，迅速樹立項目良好市場形象由于地塊規(guī)模較大，項目的開發(fā)將分為幾期進(jìn)行，并且根據(jù)整體地塊定位，住宅建設(shè)仍然是項目開發(fā)的主體，而在起步階段將項目作為一個大規(guī)模的主題地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)，以迅速拉升地塊整體價值為操作目的。鑒于起步區(qū)的關(guān)鍵作用，建議可以適度讓利為項目前期操作創(chuàng)造良好條件，并通過引入先進(jìn)規(guī)劃設(shè)計理念，高水準(zhǔn)運作進(jìn)行項目操作，以迅速樹立項目良好市場形象。同時在項目整體規(guī)

38、劃運作中，應(yīng)充分考慮各種公建的服務(wù)半徑與服務(wù)周期，合理的安排開發(fā)節(jié)奏，實現(xiàn)各種功能內(nèi)容的價值最大化。充分挖掘地鐵1#線潛在價值進(jìn)行開發(fā)充分重視地鐵1#線的巨大作用，通過對地鐵終點站的建筑及環(huán)境處理，展示城市形象，通過對地鐵附屬商業(yè)設(shè)施的建設(shè)，大力發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟(jì)，提升地塊價值，最終形成區(qū)域性商業(yè)中心。充分利用地塊周邊自然景觀資源，形成強(qiáng)大景觀價值支持充分利用沿外環(huán)線的城市綠化帶、海河景觀帶及洪泥河景觀帶的自然資源優(yōu)勢，融入到規(guī)劃設(shè)計中，可以考慮根據(jù)各自先天景觀特征進(jìn)行不同功能及特色營造，豐富整個項目的景觀內(nèi)容，形成對整體項目強(qiáng)大的景觀價值支撐。充分利用地鐵公司優(yōu)勢，向政府爭取更大的優(yōu)惠政策 由于地

39、塊規(guī)模巨大，一定要充分利用地鐵深厚背景優(yōu)勢，向政府爭取最大化的各種優(yōu)惠政策，為項目操作創(chuàng)造良好開發(fā)條件，提供更大的操作空間，同時更多的優(yōu)惠政策也將為地鐵公司帶來較大的隱形收益，提高整體項目預(yù)期利潤。項目功能內(nèi)容定位根據(jù)地塊總體定位，該項目作為大規(guī)模生活城區(qū)，并從某種角度上說,帶有中心城鎮(zhèn)及城市功能，因此總的來說，項目應(yīng)該具備居住、生活、精神生活等基本功能。項目具體表現(xiàn)為應(yīng)包含如地鐵、高級別道路的城市交通功能；適于人們集中休閑活動廣場、以及良好的對外城市景觀；以及滿足此大規(guī)模生活城區(qū)，人們的生活必須配套設(shè)施（商業(yè)、醫(yī)療等），滿足、豐富人們精神生活的各種文化娛樂、運動設(shè)施、各層次教育等；住宅產(chǎn)品必

40、將以多樣化形式出現(xiàn)鑒于項目定位大規(guī)模生活城區(qū)，該項目將肯定會包含大量住宅，提供隨城市擴(kuò)張和居住條件改善帶來的不同層次的住宅消費。其中，由于項目規(guī)模巨大，從社區(qū)居民構(gòu)成角度及市場角度，整個項目住宅部分將由多種住宅形式構(gòu)成，以豐富項目產(chǎn)品類型降低市場壓力，同時以此豐富居民層次，使社區(qū)居民構(gòu)成合理化。在進(jìn)行各種配套設(shè)施功能確定及分布上一定要強(qiáng)調(diào)其服務(wù)功能的完善性及服務(wù)輻射半徑合理。城市景觀：將充分利用地塊北側(cè)外環(huán)線500米綠化帶及東側(cè)海河景觀，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，營造不同風(fēng)格特色景觀。由于該部分為地塊的主要對外窗口，如能充分挖掘，不僅可以作為地塊對外城市景觀展示效用，同時也為地塊內(nèi)部操作創(chuàng)造了條件。另外，

41、地塊西側(cè)沿津沽公路式通往地塊的主干道，也是地鐵沿線部分，可以將該部分與地鐵效能及沿路價值充分挖掘，結(jié)合各種功能商業(yè)、廣場結(jié)點進(jìn)行氛圍營造，同樣起到城市景觀與服務(wù)項目自身及提升地塊價值效果。基本配套設(shè)施：從規(guī)模、功能角度，一定要齊全完善，成為項目價值提升的另一支撐點配套設(shè)施主要指各種商業(yè)、醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施，商業(yè)設(shè)施將由大型購物場所（shopping mall）、中型綜合性購物場所（超市、綜合商場等）、各種專業(yè)購物場所（家電、家居、餐飲等）、集中小型商鋪（商業(yè)街、風(fēng)情街等）和零散商鋪（臨街商鋪等）組成。大型購物場所將作為項目功能分區(qū)中的一個區(qū)域，完成提升項目總體價值、吸引外來投資； 中型綜合性購物場

42、所作為對區(qū)內(nèi)居住條件的完善和分期開發(fā)中的基本配套；集中小型商鋪和零散商鋪是對各功能分區(qū)內(nèi)居住配套的完善，多種商業(yè)形式的出現(xiàn)及醫(yī)療等生活必須配套設(shè)施的投資建設(shè)，將會為整個社區(qū)居民提供各種完善生活服務(wù)。休閑娛樂、教育等設(shè)施：充分考慮社區(qū)不同層次人群的差異化需求該部分設(shè)施主要指滿足人們休閑、娛樂、運動、教育等生活配套設(shè)施，其中，各種休閑、娛樂、運動設(shè)施要充分考慮到大規(guī)模社區(qū)中不同人群層次、年齡層次休閑需求，豐富各種配套設(shè)施形式,使所有業(yè)主都可以滿足各自不同需求特征；在教育方面，必須考慮到所有客層子女教育需求，建設(shè)不同級別教育設(shè)施，同時考慮與名校聯(lián)合，增加師資力量，組建高質(zhì)量12年一貫制教育機(jī)構(gòu)。其他

43、：考慮在項目操作中后期，以部分純商業(yè)設(shè)施進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，提升整體項目價值，豐富項目功能結(jié)構(gòu)，同時解決部分內(nèi)部就業(yè)，賦予項目更多活力。綜合以上各種景觀、配套設(shè)施的預(yù)計建設(shè)模式，由于如此大規(guī)模生活城區(qū)所需各種配套設(shè)施數(shù)量巨大，投入資金巨大，因此可以結(jié)合以上幾種不同配套設(shè)施建設(shè)，進(jìn)行商業(yè)運作，一方面豐富各種配套形式，提升項目價值，另一方面減輕運作資金壓力，同時可以為項目提供一定的利潤來源。與此同時，該項目必須要將強(qiáng)調(diào)各方面配套設(shè)施功能完善性，形式多樣性，使該項目各層業(yè)主深深感受到大規(guī)模生活城區(qū)的優(yōu)越性，生活品質(zhì)的提升。項目對外的重要營造節(jié)點：北部：外環(huán)線500米綠化帶為項目主要對外窗口，必須加以充分利

44、用，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，并賦予其以一定的功能性進(jìn)行營造；東部：海河景觀沿線，也是項目對外展示的一部分，但其更多的應(yīng)是為項目自身服務(wù)，該部分沿海河距離將近2.5公里，先天景觀優(yōu)勢明顯，并有很大挖掘潛力，如進(jìn)行高水平規(guī)劃設(shè)計并進(jìn)行營造，完全可以成為該項目最主要的景觀特色；西部：津沽公路并且正在建設(shè)實施的地鐵一號線沿道路穿過，該條道路等級較高加之地鐵由此通過，將成為進(jìn)入該項目的主要交通途徑，也是項目對外最主要的展示區(qū)域，所以必須對該區(qū)域加強(qiáng)分析、論證、設(shè)計力度進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。同時要充分考慮其具有特殊性（地鐵沿線各種優(yōu)劣勢）、唯一性（主要交通途徑）的交通、沿街特性進(jìn)行運作，挖掘其商業(yè)價值，使該區(qū)域不僅形成良好

45、的對外展示功能，而且深挖此區(qū)域的土地價值，成為項目一個利潤來源點。南部：規(guī)劃的洪泥河景觀功能，主要為項目內(nèi)部服務(wù)，根據(jù)該區(qū)域沿線目前狀況，有條件做出另一特色的景觀帶，并由此景觀帶與外環(huán)線500米綠化帶、海河景觀帶結(jié)合進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計形成項目獨有的不同功能、特色景觀，成為項目最主要的景觀支撐點。項目產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品內(nèi)容住宅鑒于項目定位大規(guī)模生活城區(qū)，該項目將肯定會包含大量住宅，提供隨城市擴(kuò)張和居住條件改善帶來的不同層次的住宅消費。同時，由于項目住宅建設(shè)規(guī)模巨大，開發(fā)時間較長，從社區(qū)居民構(gòu)成角度及市場角度，整個項目住宅部分將由多種住宅形式構(gòu)成，以豐富項目產(chǎn)品類型降低市場壓力，同時以此豐富居民層次，使社區(qū)居

46、民構(gòu)成合理化，最終達(dá)到項目最大化占領(lǐng)市場的目標(biāo)。住宅部分包括的產(chǎn)品形式主要有：產(chǎn)品形式主要特征聯(lián)排別墅預(yù)計為項目起步區(qū)中主要產(chǎn)品形式，以提升土地價值；后期開發(fā)產(chǎn)品內(nèi)容，最大化體現(xiàn)利潤雙拚、獨棟別墅項目吸引各區(qū)域購買能力和投資的主力，是整個項目中頂級產(chǎn)品，產(chǎn)品配套標(biāo)準(zhǔn)高。預(yù)計為項目起步區(qū)中主要產(chǎn)品形式，以提升土地價值；后期開發(fā)產(chǎn)品內(nèi)容，最大化體現(xiàn)利潤普通磚混住宅與華苑相近似的多層住宅，外檐具備鮮明特色，是項目開發(fā)中期的主要產(chǎn)品形式之一洋房4層或4層半的精致低層住宅，包括平層、錯層、復(fù)式等形式是項目中、后期，產(chǎn)品形式之一，該產(chǎn)品將作為補(bǔ)充產(chǎn)品形式出現(xiàn)小高層項目操作市場型項目不斷確立、鞏固，同時隨市

47、場不斷發(fā)展，該產(chǎn)品形式逐漸成熟，將成為該項目中（后）期主要產(chǎn)品形式，并以此提升整個項目容積率高層住宅是為平衡總體開發(fā)容積率，同時滿足多層次消費的重要補(bǔ)充，該在產(chǎn)品形式將會在項目后期出現(xiàn)，以最大化體現(xiàn)地塊土地價值。公建公建建設(shè)內(nèi)容包括：建設(shè)項目建設(shè)內(nèi)容經(jīng)營性公建大型綜合性購物場所包括shopping mall在內(nèi)的，服務(wù)半徑覆蓋整個區(qū)域的綜合性購物中心，形成該區(qū)域主要吸引力之一中型購物場所超市、大型餐飲、專營商店等集中店鋪根據(jù)規(guī)劃形成的中小型店鋪相對集中的商業(yè)街，考慮成為專業(yè)商業(yè)街商務(wù)、辦公中心結(jié)合規(guī)劃，后期開發(fā)提升土地價值。休閑、娛樂設(shè)施結(jié)合規(guī)劃，隨開發(fā)不同階段進(jìn)行建設(shè)，考慮功能齊全，結(jié)合不同

48、區(qū)域形成特色休閑（如外環(huán)線500米綠化帶、洪泥河景觀帶等）非營業(yè)性公 建體育場場（館）地塊規(guī)模巨大，滿足人們室外活動需求而設(shè)置的集中活動場所（體育場、休閑廣場），另外必須建設(shè)包括室內(nèi)游泳館、網(wǎng)、羽、藍(lán)、排、保齡、健身、專業(yè)美容在內(nèi)的，集休閑、健身、運動為一體的綜合性場館學(xué)校與名校、投資方合作，吸收部分政府投資，建立12年一貫制的優(yōu)秀教育機(jī)構(gòu)醫(yī)療設(shè)施考慮借助地塊周邊自身原有醫(yī)療設(shè)施進(jìn)行改造建設(shè)項目發(fā)展需要的條件外部條件對于該項目的整體宣傳要先期進(jìn)行，擴(kuò)大整體項目的市場影響力；需要對項目所在地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市政管線改造等進(jìn)行前期的施工，為項目起步區(qū)提供良好的開發(fā)基礎(chǔ)條件；由于地塊位置偏遠(yuǎn)，這樣對

49、于交通條件將提出很高的要求，即地鐵一號線能夠按時通車，與此同時，希望能夠提供新的公交線路，為項目運作提供良好的交通設(shè)施；根據(jù)地塊發(fā)展構(gòu)想，該地塊未來將會有一定比例的商業(yè)設(shè)施進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，為了該部分功能能夠順利推進(jìn)，需要政府對在項目內(nèi)進(jìn)行商業(yè)等投資的企業(yè)提供相對優(yōu)惠的稅收政策，形成吸引投資的良好條件。內(nèi)部條件首先，鑒于起步區(qū)開發(fā)對于整個地塊的重要性，對于起步區(qū)的前期投入應(yīng)給與一定的支持，如對于外環(huán)線景觀帶的前期營造；其次，由于該地塊周邊各種配套設(shè)施并不完善，該部分資金投入巨大，可以考慮對于現(xiàn)有配套公建的保留改建，以及結(jié)合地鐵沿線部分以商業(yè)形式進(jìn)行公建開發(fā)等方式減少資金壓力；第四部分 項目發(fā)展周期

50、計劃總體發(fā)展模式項目的發(fā)展模式為，由土地方牽頭進(jìn)行整個項目組織運行，以有實力、豐富操作經(jīng)驗開發(fā)商進(jìn)行主要具體運作，并聯(lián)合各方面相關(guān)業(yè)態(tài)專業(yè)公司、投資方進(jìn)行前期運作，考慮到地塊較為偏遠(yuǎn)，各種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為先導(dǎo)，形成項目的總體模式；尤其項目起步區(qū)開發(fā)在各方面都應(yīng)給與強(qiáng)大支持，以使項目短時間內(nèi)迅速確立形象，提升土地價值。項目進(jìn)度安排項目啟動階段：2004年2006年 項目升級階段：2006年2008年 項目成熟階段：2009年2011年 項目盈利階段：2012年2014年 開發(fā)規(guī)模安排啟動階段（萬平方米）升級階段（萬平方米）成熟階段（萬平方米）盈利階段（萬平方米）合計住宅40 75 100 1153

51、30雙拚、別墅、聯(lián)排多層、小高層、洋房多層、小高層雙拚、聯(lián)排、別墅、小高層、高層經(jīng)營性 公建2 5 10 18 35商業(yè)街、生活配套（如小型超市）商業(yè)街、大型超市、專業(yè)商業(yè)、餐飲購物、中型商業(yè)、shopping mall、商業(yè)街、中型商業(yè)以商務(wù)、辦公中心為主，并完善商業(yè)街非經(jīng)營性公建1 2 7 5 15會所、部分教育設(shè)施社區(qū)服務(wù)、教育設(shè)施教育、社區(qū)管理、醫(yī)療等設(shè)施、運動、休閑公益設(shè)施商業(yè)教育、完善社區(qū)教育設(shè)施、完善公益設(shè)施景觀綠化83 8 37 51 179部分外環(huán)線500米綠化帶、部分津沽公路綠化區(qū)內(nèi)綠化、部分津沽公路綠化部分海河綠化、洪泥河景觀完善外環(huán)線、海河景觀、津沽公路綠化完善區(qū)內(nèi)綠化5 10 10 15 40道路72合計131100164204599 注：住宅部分以容積率1計算，則住宅占地330公頃；以上景觀綠化面積包含了外環(huán)線500米綠化帶面積共約100萬平方米；則綠化占地79公頃、區(qū)內(nèi)占地40公頃；公建部分總占地30公頃；道路占地72公頃；總用地：551公頃開發(fā)程序根據(jù)項目規(guī)模、開發(fā)思路及項目開發(fā)進(jìn)度計劃，預(yù)計整體項目將分為三步驟（4個階段）進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，具體如下