房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險問題探索與研究

1、房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險問題探索與研究 【摘要】前近年來，全球化趨勢不斷加強，企業(yè)之間的競爭日漸激烈，面臨的風(fēng)險也逐漸呈現(xiàn)出多樣化的特點。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，管理的核心就在于財務(wù)風(fēng)險管理。本文從房地產(chǎn)風(fēng)險管理問題成因入手，對加強房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險管理提出了具體的解決措施。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);財務(wù)管理;風(fēng)險問題 近年來隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展，數(shù)量越來越多，規(guī)模也越來越大，隨之而來面臨的財務(wù)風(fēng)險也越來越多。目前，財務(wù)管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)管理中的重要內(nèi)容，其中最為重要的就是風(fēng)險的問題，只有做好風(fēng)險預(yù)防工作、采取有效措施面對風(fēng)險，才能提高企業(yè)財務(wù)管理效率，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)

2、發(fā)展。 一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀 財務(wù)管理面臨著一個重要的問題就是理財風(fēng)險。在信息化時代下，計算機憑借其自身的優(yōu)勢，在企業(yè)中得到了普遍應(yīng)用，并且逐漸承擔(dān)著越來越重要的任務(wù)。企業(yè)財務(wù)管理工作同樣如此，計算機技術(shù)的引進，使得財務(wù)管理實現(xiàn)了虛擬化，近些年，計算機技術(shù)的快速發(fā)展，使得消息的種類和數(shù)量不斷增加，從目前來看，企業(yè)財務(wù)管理還無法完全應(yīng)對復(fù)雜的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，因此，使得財務(wù)管理工作面臨著一定的風(fēng)險。企業(yè)為了進一步提高經(jīng)濟效益，往往把大部分資產(chǎn)投入到虛擬領(lǐng)域中，而保護措施不當(dāng)，無疑增加了企業(yè)的投資風(fēng)險。過去，企業(yè)主要是通過有形資產(chǎn)實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟增長，而在新時期下，企業(yè)經(jīng)濟增長是有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的共

3、同作用，且無形資產(chǎn)比重要更大。傳統(tǒng)的財務(wù)管理，忽視了無形資產(chǎn)的重要作用，如果還采用傳統(tǒng)的財務(wù)管理，肯定會增加企業(yè)風(fēng)險。此外，隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟體制改革的不斷深入，企業(yè)的規(guī)模和人才隊伍不斷擴大，因此，企業(yè)財務(wù)管理的工作范圍和內(nèi)容也呈現(xiàn)逐漸擴大的趨勢，財務(wù)管理工作在企業(yè)中的作用越來越突出。但是，在實際的運行過程中，企業(yè)在財務(wù)管理人才方面存在著諸多問題，企業(yè)在聘用財務(wù)管理人員方面，門檻較低，被聘用的工作人員，沒有堅實的理論基礎(chǔ)，幾乎沒經(jīng)過任何專業(yè)的訓(xùn)練就直接上崗，更不用說財務(wù)風(fēng)險管理能力。 二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險問題成因分析 （一）籌資風(fēng)險 具體體現(xiàn)在三個方面：（1）負(fù)債金額巨大。房地產(chǎn)行業(yè)本身特

4、點決定了其需要大量的籌資金額。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在成立初期階段往往需要大量投入債務(wù)資金，自有資金占有很少一部分，其運營資金大部分來自銀行貸款。近幾年，貸款率正在持續(xù)走高。受到所謂的高回報驅(qū)使，一些企業(yè)在盲目地四處舉債，使其資金成本提高，財務(wù)風(fēng)險也隨之增加；（2）房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)項目能夠滾動開發(fā)往往會選擇再次籌資。但是很少有房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)ζ鋬?nèi)部資金潛力進行挖掘，沒有做到對積累資金做到有效利用，而是一味地進行貸款。對于一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)集團，甚至產(chǎn)生連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦某一環(huán)出現(xiàn)斷裂，就會給企業(yè)帶來巨大生存危機，而原有風(fēng)險也會進一步擴大；（3）我們知道市場及利率是不斷變化的，而這一變化也

5、會或多或少的增加財務(wù)風(fēng)險，在房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的諸多風(fēng)險中也是最為致命的，并且該風(fēng)險不可預(yù)測。從國內(nèi)外來看，出現(xiàn)了明顯的通貨膨脹，中央銀行為了使通貨膨脹降低到合理水平，曾連續(xù)加息多次。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，匯率編導(dǎo)意味著資金成本增加，預(yù)期收益減少。 （二）項目投資 一些房地產(chǎn)企業(yè)錯誤地認(rèn)為，土地使用權(quán)是獲取收益的重要保障，只要能夠得到它，然后在進行圖紙設(shè)計、施工、投入施工所需資金，就能夠在規(guī)定期限內(nèi)交工，從而獲得經(jīng)濟效益。所以，很多房地產(chǎn)企業(yè)不惜花費巨資獲取土地使用權(quán)，開展“圈地運動”。但是如果土地權(quán)使用權(quán)購置之后在資金運作、回報率等方面并沒有做出科學(xué)預(yù)算，那么其預(yù)期利潤目標(biāo)也就無法實現(xiàn)，更別說對每

6、項成本的測算和具體落實了。很有可能導(dǎo)致企業(yè)盲目操作，增加投資成本。 （三）項目經(jīng)營 一些房地產(chǎn)企業(yè)只關(guān)注項目施工質(zhì)量和施工進度，對財務(wù)管理工作不重視，往往沒有做好財務(wù)監(jiān)督工作，財務(wù)部門自身對財務(wù)管理認(rèn)識不到位，其作用也沒有充分發(fā)揮出來。在成本核算方面只是大概進行簡單的計算，計算過程粗糙，缺乏計算依據(jù)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門并沒有結(jié)合企業(yè)實際情況開展成本管理工作，對成本核算不重視，從而導(dǎo)致實際成本與預(yù)算存在較大的偏差，從而增加企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。 三、加強房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險管理的有效措施 （一）樹立正確的財務(wù)管理理念 企業(yè)的健康發(fā)展離不開有效的財務(wù)管理工作，因此，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層必須樹立正確的財務(wù)管理理

7、念，高度重視財務(wù)管理工作，嚴(yán)格按照相關(guān)要求，對財務(wù)管理工作第一責(zé)任人進行確立，不斷提高對各項制度重要性的認(rèn)識，采取有效措施，最大限度減少人為對財務(wù)管理的干擾，將資金的來源逐項理清，對資金的支出結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化。除此之外，增強財務(wù)管理中的無形資產(chǎn)管理，并將其作為重點內(nèi)容，提高企業(yè)人力資源的質(zhì)量，不斷增強企業(yè)的綜合生產(chǎn)能力和創(chuàng)新能力。 （二）完善風(fēng)險管理機制 資產(chǎn)在使用的過程中，必然面臨著諸多風(fēng)險，因此，需要建立健全風(fēng)險管理機制。首先，企業(yè)要聘用或內(nèi)部選拔專人建立風(fēng)險管理委員會，對財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)防、分析。其次，要建立完善的風(fēng)險預(yù)警機制，由于企業(yè)的財務(wù)面臨著內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境的雙重風(fēng)險，因此，必須建立起

8、行之有效的風(fēng)險管理機制，做到財務(wù)風(fēng)險早發(fā)現(xiàn)、早解決。第三，事業(yè)單位要對財務(wù)狀況進行時時掌握，對于資金的使用要進行嚴(yán)格規(guī)定，以此保證資金的高效運轉(zhuǎn)。 （三）建立財務(wù)預(yù)警體系 所謂財務(wù)預(yù)警體系的簡單來說就是企業(yè)能夠及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險，盡可能規(guī)避或減少風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)任何一個環(huán)節(jié)都離不開風(fēng)險預(yù)警體系。在實際運行中，企業(yè)要根據(jù)自身經(jīng)營和財務(wù)情況、市場競爭情況以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策等，準(zhǔn)確、及時的判斷是否進行預(yù)警。 四、結(jié)語 綜上所述，本文以房地產(chǎn)行業(yè)為例，圍繞財務(wù)管理風(fēng)險問題展開研究，提出了有效的解決方法。房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的財務(wù)管理風(fēng)險問題也是其它行業(yè)需要面對的。因此，其它行業(yè)可以根據(jù)其自身實際情況，對本文所提出的措施進行合理利用。如果沒有及時采取行之有效的方法，就很有可能導(dǎo)致風(fēng)險增加，降低企業(yè)經(jīng)濟效益，甚至對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生重大影