飛洲國(guó)際廣場(chǎng)招商策劃書（DOC 34頁）

1、目目目目目目 錄錄錄錄錄錄 商業(yè)招商概括.2 招商策略.5 大型商業(yè)物業(yè)招商策略.5 本案場(chǎng)分析（飛洲國(guó)際廣場(chǎng)）.11 優(yōu)勢(shì).13 弱勢(shì).14 機(jī)遇.14 本案招商策劃方案.15 一、招商原則.15 二、招商策略.15 三、品牌形象定位.15 四、實(shí)施方案（分割出租）.16 五、商場(chǎng)布局.17 六、人員配備計(jì)劃：.18 七、招商人員崗位職責(zé).18 八、商場(chǎng)租金預(yù)測(cè).20 周邊租金調(diào)查.20 本公司推薦方案.26 后續(xù)：商場(chǎng)招商管理.27 招商管理原則.27 商業(yè)招商概括商業(yè)招商概括商業(yè)招商概括商業(yè)招商概括商業(yè)招商概括商業(yè)招商概括 完好的執(zhí)行方案和進(jìn)行招商的實(shí)際操作是招商成功的關(guān)鍵所在，而這一過

2、 程的一些細(xì)節(jié)問題不容忽視。第一是招商隊(duì)伍的組建及招商人才的培訓(xùn)。 由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回籠資金、快速組建市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)、 快速將產(chǎn)品送抵終端；“三省”是指對(duì)招商的生產(chǎn)廠家來講，節(jié)省人力，節(jié) 省物力和財(cái)力，節(jié)省時(shí)間和精力。 ）的特點(diǎn)，其中“三省”中就有一條是節(jié)約 人力。因?yàn)闃O大程度上動(dòng)用了代理商的人力資源，招商的企業(yè)在人員上自 然緩解了大量壓力。不是說招商的企業(yè)就不需要引進(jìn)人才，進(jìn)行隊(duì)伍建設(shè)。 相反的，由于企業(yè)招商工作繁雜、細(xì)瑣，不僅需要招商人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)， 更要有敬業(yè)精神和團(tuán)結(jié)協(xié)作的態(tài)度。企業(yè)要想長(zhǎng)期的發(fā)展，通過招商培養(yǎng) 和鍛煉隊(duì)伍更應(yīng)是企業(yè)發(fā)展的重中之重。 制定非常好的招商

3、策略，而在招商實(shí)施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那 么一切都前功盡棄，一個(gè)富有熱情、精干、強(qiáng)大的招商隊(duì)伍是招商的工作 的關(guān)鍵。 第一步是招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定，主要是對(duì)人才個(gè)體的技能的 鎖定和對(duì)團(tuán)隊(duì)的整體規(guī)劃。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度看，招商應(yīng)配備以下幾方面人 才： 1、 招商經(jīng)理 1 人，需對(duì)本項(xiàng)目所在行業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)（尤 其要擅長(zhǎng)招商運(yùn)作） ，懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。 2、 大區(qū)招商經(jīng)理若干，分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商大區(qū)的工作：大區(qū)經(jīng)理應(yīng)具備 一定的招商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)于說服、鼓勵(lì)性的談判，具團(tuán)隊(duì)合作精神、 服從意識(shí)和大局觀念。 3、 區(qū)域協(xié)銷經(jīng)理若干，主要職責(zé)是協(xié)助 開發(fā)市

4、場(chǎng)，完成銷售。協(xié)銷經(jīng)理 需人品正直，勤懇敬業(yè)，具備較佳的溝通和組織管理能力，并能長(zhǎng)駐 外埠。 4、 商務(wù)助理若干，主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)（資料物品、 來電來函、來人洽談、信息收集等）和會(huì)務(wù)組織等工作。 5、 其它服務(wù)人員如文案、平面設(shè)計(jì)、接線及接待人員。 招商隊(duì)伍組建之后，必須進(jìn)行培訓(xùn)。一方面，通過培訓(xùn)是團(tuán)隊(duì)了解項(xiàng)目的 現(xiàn)狀、產(chǎn)品，了解招商策略和操作步驟，同時(shí)也是進(jìn)行磨合的過程。招商 的培訓(xùn)主要有以下幾個(gè)方面： 1、 項(xiàng)目及產(chǎn)品知識(shí)，以使團(tuán)隊(duì)成員對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)狀有清楚的認(rèn)識(shí)。 2、 溝通技巧（如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等） ，以培養(yǎng) 團(tuán)隊(duì)成員的職業(yè)感。 3、 招商專業(yè)知識(shí)

5、（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項(xiàng)等） 。 4、 招商要旨（招商策略說明及合同解讀等） 。 招商工作開始后面臨許多實(shí)際的實(shí)施工作，在產(chǎn)品的核心概念基礎(chǔ)上撰寫 招商文案、制定招商手冊(cè) 、制定媒體發(fā)布計(jì)劃、準(zhǔn)備合同文本、準(zhǔn)備各 類產(chǎn)品和項(xiàng)目的宣傳資料等等，必要的準(zhǔn)備將為招商實(shí)施打下良好的基礎(chǔ)。 只有進(jìn)行有效溝通，把握“求租者”的洽談與管控技巧，招商工作才能順利 開展。 從第一篇招商廣告發(fā)布下去，接到第一個(gè)咨詢電話開始，招商進(jìn)入了實(shí)際 運(yùn)做的階段。從“求租者”打進(jìn)第一個(gè)電話到招商的合作主體-各分銷商和 代理商簽訂協(xié)議，進(jìn)行產(chǎn)品銷售這一過程是整個(gè)招商工作的核心部分，直 接決定著招商的質(zhì)量和數(shù)量，

6、也就決定了整個(gè)過程的成敗。主要目的是吸 引好的“求租者”加入到企業(yè)的體系中來，共同把產(chǎn)品推向市場(chǎng)。想要吸引 “求租者”的加盟，有效的溝通顯得非常重要。 招商中與“求租者”接觸的整個(gè)程序，一般如下： 第一次信息的處理（來函、來電）-第一次信息回復(fù)-第二次信息處理（二 次來函、復(fù)電、咨詢、商洽）-第二次信息回復(fù)（信息升級(jí)有選擇發(fā)送實(shí) 質(zhì)性資料）-招商總部零星接單（上門洽談、簽約）-招商會(huì)議的籌劃、準(zhǔn) 備（全國(guó)性會(huì)議、區(qū)域性會(huì)議）-發(fā)出會(huì)議邀請(qǐng)（曾經(jīng)問詢者、熟悉者及看 報(bào)來電者）-接收?qǐng)?bào)名、督促參會(huì)-召開會(huì)議并簽約-督促履約-收款發(fā)貨。 在這過程中，首先面臨的是對(duì)“求租者”信息的處理和選擇，好的招商

7、廣告 發(fā)布后，招商總部將面對(duì)大量的反饋信息，對(duì)于第一次來電或來函，主要 注意對(duì)“求租者”按已經(jīng)設(shè)定的招商區(qū)域歸類，對(duì)求租者姓名、地址、電話、 基本狀況和問題做以記錄，同時(shí)給對(duì)方發(fā)去有關(guān)產(chǎn)品和項(xiàng)目的基本資料 （包括項(xiàng)目介紹、產(chǎn)品介紹、招商活動(dòng)的安排） ，同時(shí)對(duì)于各地區(qū)實(shí)力較強(qiáng) 或行業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者一類的“求租者”做重點(diǎn)標(biāo)注，用以綜合的研究。在這過程 中，不必在電話中向詢問者做過多有關(guān)招商的說明，對(duì)于“求租者”提出的 問題也不必急著回答（主要避免“求租者”因了解不夠而以偏概全，自我估 計(jì)或防止競(jìng)爭(zhēng)者和惡意攻擊者獲取一手信息） 。在“求租者”研讀了有關(guān)資料 后第二次咨詢過程，招商部門則應(yīng)該選擇性的介紹關(guān)于

8、招商情況和產(chǎn)品信 息，并根據(jù)“求租者”表現(xiàn)的誠(chéng)意，發(fā)去部分“該求租者”重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容資 料，并力爭(zhēng)邀請(qǐng)對(duì)方參加招商會(huì)議。 對(duì)于一些急于了解情況的“求租者”，招商部門要有專人負(fù)責(zé)接待和談判， 帶領(lǐng)來訪者參觀項(xiàng)目、了解運(yùn)作方案等，以免流失“加盟商”。 面對(duì)面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會(huì)議的成功開展是“求租者” 加盟的關(guān)鍵一步。在與“求租者”談判之前，一些細(xì)節(jié)的準(zhǔn)備十分重要，如 招商辦公場(chǎng)所的布置、人員的工作狀態(tài)、對(duì)來訪者的接待，這些都直接影 響洽談的結(jié)果。在溝通的過程中，應(yīng)該向來訪者潛移默化的傳遞以下幾點(diǎn) 信息。 1、 有實(shí)力：與強(qiáng)者合作才能更強(qiáng)，加盟者希望企業(yè)的力量雄厚，解除后 顧之憂

9、。 2、 有決心：堅(jiān)定的信念和強(qiáng)有力的推廣策略將使加盟商感受到項(xiàng)目推廣 項(xiàng)目的決心，用數(shù)字說明項(xiàng)目的力度是最好的方法。 3、 有信譽(yù)：一味的夸大其辭根本無法聯(lián)合有實(shí)力的經(jīng)銷商，態(tài)度真誠(chéng)、 有理有據(jù)，最大限度的為“求租者”考慮是雙方共同發(fā)展的基礎(chǔ)。 4、 有辦法：詳細(xì)、可行的營(yíng)銷方法對(duì)于經(jīng)銷商有極大的吸引力。 5、 有利益：歸根結(jié)底，成功的推廣應(yīng)該有豐厚的利潤(rùn)，項(xiàng)目留給加盟者 的利益應(yīng)該十分可觀。 與“求租者”簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，后 續(xù)零星的招商工作開展可以抽取部分力量，而工作的中心轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品的全 面推廣階段。 招商過程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說服、

10、培訓(xùn)工作，工 作內(nèi)容非常細(xì)瑣，實(shí)際的過程中會(huì)遇到一些具體問題，對(duì)“求租者”提出的 問題給予良好的解答將大大增強(qiáng)其信心。 招商策略招商策略招商策略招商策略招商策略招商策略 大型商業(yè)物業(yè)招商策略大型商業(yè)物業(yè)招商策略 大型商業(yè)物業(yè)招商策略大型商業(yè)物業(yè)招商策略大型商業(yè)物業(yè)招商策略大型商業(yè)物業(yè)招商策略 第一部：招商原則和準(zhǔn)備過程 招商目標(biāo)的選擇 企業(yè)招商的目的是為了吸引知名商家，出租經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的使用權(quán)，更好地提 高項(xiàng)目整體市場(chǎng)吸引力。因此招商目標(biāo)的選擇要根據(jù)市場(chǎng)需求和項(xiàng)目定位 情況來確定，具體說應(yīng)考慮以下因素： (一)項(xiàng)目自身的市場(chǎng)定位； (二)項(xiàng)目所在地的消費(fèi)狀況； (三)投資商和發(fā)展商的自身資金情況；

11、 (四)擬引進(jìn)商家的市場(chǎng)定位、發(fā)展戰(zhàn)略。 招商談判原則的確定 招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合招商企業(yè)的目標(biāo)和利益需要。 要達(dá)到目的，招商談判必須針對(duì)談判的特點(diǎn)，確定一些基本原則。 (一)招商談判的特點(diǎn) 1、 談判對(duì)象的廣泛性、多樣性和復(fù)雜性 商場(chǎng)的交易活動(dòng)不受時(shí)空限制，而具體的談判對(duì)象交易條件又是多樣 的、變化的。這就要求項(xiàng)目的談判人員要圍繞本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)范圍，廣 泛收集信息，了解市場(chǎng)行情，并選擇適當(dāng)?shù)姆绞脚c社會(huì)各方面保持廣 泛的聯(lián)系。 2、 談判條件的原則性與靈活性 項(xiàng)目招商的目標(biāo)要具體體現(xiàn)在談判條件上。條件具有一定的伸縮余地， 但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅(jiān)持的

12、原則。 這一特點(diǎn)就決定了項(xiàng)目談判人員要從實(shí)際出發(fā)，既要不失原則，又要 隨機(jī)應(yīng)變具有一定的靈活性，以保證實(shí)現(xiàn)招商談判的基本目標(biāo)。 3、 談判口徑的一致性 在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判 過程往往需要反復(fù)接觸。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧， 注意語言表達(dá)和文字表達(dá)的一致性。談判人員要有比較好的口才和文 字修養(yǎng)能力，也要有較強(qiáng)的公關(guān)能力。 (二) 招商談判的原則 根據(jù)招商談判的特點(diǎn)，談判雙方要取得共識(shí)，促使談判成功應(yīng)遵循以 下原則： 1、 堅(jiān)持平等互利的原則 2、 平等互利原則，要求談判雙方在適應(yīng)對(duì)方需要的情況下，公平 交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提

13、。 3、 堅(jiān)持信用原則 信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協(xié)議。重信譽(yù)、守 信用是商家基本的職業(yè)道德。在談判過程中；應(yīng)注意不輕易許諾， 但一旦承諾，就應(yīng)履行，保證言行一致，取信于對(duì)方，以體現(xiàn)真 誠(chéng)合作的精神。 4、 堅(jiān)持相容原則 相容原則要求談判人員在洽談中要對(duì)人謙讓、豁達(dá)，將原則性 和靈活性有機(jī)結(jié)合起來，以更好地達(dá)到談判的目的。 招商談判的準(zhǔn)備 所謂招商談判的準(zhǔn)備就是指在思想上、物質(zhì)上和組織上為談判進(jìn)行充 分的準(zhǔn)備工作，主要包括： （一） 招商宣傳是招商成功的先導(dǎo)，招商手冊(cè)是宣傳的重要環(huán)節(jié)，是 項(xiàng)目招商的基本宣傳資料，關(guān)系到項(xiàng)目的形象，該手冊(cè)突出如 下關(guān)鍵點(diǎn)： 1、通過鉆石地段選擇項(xiàng)目選

14、址的正確性，樹立基本點(diǎn)核心地 段的商業(yè)物業(yè)。 2、通過事實(shí)列舉項(xiàng)目投資商與發(fā)展商業(yè)績(jī)與榮譽(yù)，突出其在 項(xiàng)目所在地的地位。 3、 招商策劃和承租戶的選擇關(guān)系購物中心的成敗，在招商過 程中，有必要對(duì)每個(gè)承租戶進(jìn)行分級(jí)評(píng)價(jià)，預(yù)測(cè)他們的經(jīng)營(yíng)前景，作為 店面出租的指導(dǎo)。 4、 第一 承租戶的選擇確保租金的來源。 5、第二 需要保證購物中心的商品種類的完整性。 6、 第三 需要保證購物中心經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的多樣性與綜合性。 （二）準(zhǔn)備談判的依據(jù) 1、 明確談判目標(biāo)，包括最優(yōu)期望目標(biāo)、實(shí)際需求目標(biāo)、可接 受目標(biāo)、最低目標(biāo)等； 2、 規(guī)定談判策略，包括了解談判對(duì)象的狀況，談判的焦點(diǎn)、 談判可能出現(xiàn)的問題及對(duì)策； 3、

15、 選定談判方式； 4、 確定談判期限。 （三）組成談判小組 1、挑選談判小組的成員； 2、制定談判計(jì)劃； 3、 確定談判小組的領(lǐng)導(dǎo)人員。 第二部：確定招商方式與渠道 商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目招商的方式 1、項(xiàng)目洽談會(huì)。 項(xiàng)目洽談會(huì)是招商最為常見的一種形式。它是由招商單位攜擬與 合資、合作或引進(jìn)的項(xiàng)目，有針對(duì)性地與商家洽談。其特點(diǎn)是針 對(duì)性強(qiáng)，易于吸引有興趣的客商。影響大，實(shí)效性好，主辦者可 以派遣技術(shù)專家與客商直接進(jìn)行接洽。 2、項(xiàng)目發(fā)布會(huì) 項(xiàng)目發(fā)布會(huì)是招商經(jīng)常采用的方式。它是由項(xiàng)目主辦者在一定的 場(chǎng)合公布擬引進(jìn)合資、合作的項(xiàng)目，闡述招商項(xiàng)目的特點(diǎn)和技術(shù)、 資金要求，以期吸引客商。 3、經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作交流會(huì)

16、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作交流會(huì)是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。 其特點(diǎn)是層次較高，范圍較大?？梢允嵌喾N行業(yè)的招商。 4、投資研討會(huì) 投資研討會(huì)是一種較小型、時(shí)間較短的招商形式。它通常是由政 府部門、經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)舉行的區(qū)域性投資戰(zhàn)略、政策、現(xiàn)狀和發(fā) 展趨勢(shì)的研究討論會(huì)。其特點(diǎn)是靈活，即是務(wù)虛，又重務(wù)實(shí)，主 辦單位可以公布一些項(xiàng)目進(jìn)行招商，可以介紹本地區(qū)的投資環(huán)境 和利用外資的政策，達(dá)到宣傳的效果。 5、登門拜訪 登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動(dòng)。招商單位專門派出招商 小分隊(duì)或在國(guó)內(nèi)外舉辦集會(huì)式招商活動(dòng)之余，拜訪跨國(guó)公司、投 資咨詢顧問公司、會(huì)計(jì)師行及其他中介機(jī)構(gòu)，宣傳投資環(huán)境，具 體介紹投資項(xiàng)目

17、，探討佳作事宜。其特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活，針對(duì)性強(qiáng)， 氣氛融洽，容易引起被訪者的興趣。 第三部：制訂談判策略 明確談判目的 招商談判的目的就是招商洽談的主要目標(biāo)，或招商洽談的主題。在整個(gè) 招商洽談活動(dòng)中，招商洽談?wù)叩母黜?xiàng)工作都要圍繞招商洽談的目的而開 展。 在招商洽談的目的確定以后，就需要確定招商洽談的各個(gè)具體目標(biāo)；在 達(dá)到各個(gè)具體目標(biāo)后，招商洽談的主要目標(biāo)即招商洽談的目的就可以實(shí) 現(xiàn)。 招商洽談的目標(biāo)可以分為三個(gè)等級(jí)： 第一級(jí)的目標(biāo)是最高等級(jí)的目標(biāo)，如能達(dá)到這一級(jí)的目標(biāo)，整個(gè)招商洽 談可謂是獲得圓滿成功； 第二級(jí)的目標(biāo)是基本達(dá)到接受的目標(biāo)，如能達(dá)到這一級(jí)目標(biāo)，整個(gè)招商 洽談可謂是獲得了基本成功； 第

18、三級(jí)的目標(biāo)是最低接受目標(biāo)，如能達(dá)到這一級(jí)的目標(biāo)，整個(gè)招商洽談 可謂是達(dá)到了最基本的要求。 招商洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最佳利益目標(biāo)。 在確定了招商洽談目標(biāo)的同時(shí)，還要確定招商洽談的地點(diǎn)。招商洽談的 地點(diǎn)對(duì)招商洽談的成功與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點(diǎn) 時(shí)要慎重，應(yīng)考慮以下幾方面的問題:談判中各方力量的對(duì)比，可選擇地 點(diǎn)的多少和特色，各方的關(guān)系及可能發(fā)生的費(fèi)用等。 本案場(chǎng)分析（飛洲國(guó)際廣場(chǎng)）本案場(chǎng)分析（飛洲國(guó)際廣場(chǎng)）本案場(chǎng)分析（飛洲國(guó)際廣場(chǎng)）本案場(chǎng)分析（飛洲國(guó)際廣場(chǎng)）本案場(chǎng)分析（飛洲國(guó)際廣場(chǎng)）本案場(chǎng)分析（飛洲國(guó)際廣場(chǎng)） 一、徐家匯商圈背景介紹一、徐家匯商圈背景介紹一、徐家匯

19、商圈背景介紹一、徐家匯商圈背景介紹一、徐家匯商圈背景介紹一、徐家匯商圈背景介紹 徐家匯商業(yè)中心界定北起廣元路，南至南丹路，東起天平路，西至漕溪北 路，座落于上海最大的地鐵一號(hào)線徐家匯站上。30 多條公交線路連通四方， 漕溪北路立交橋、中山南路內(nèi)環(huán)線高架一同構(gòu)筑起現(xiàn)代立體交通框架。徐 家匯商業(yè)中心占地 3.3 平方公里，共計(jì)大小商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 1000 多個(gè)，商業(yè)營(yíng)業(yè) 面積達(dá) 45 萬平方米，占全區(qū)營(yíng)業(yè)面積的 1/3，徐家匯商業(yè)中心附近已建有 二條市級(jí)特色街，即衡山路歐陸風(fēng)情街和宜山路建材家具街，分別以休閑 娛樂和建材家具聞名于滬上。目前徐匯區(qū)正積極培育新的二條商業(yè)特色街， 一條是以依托上海交大的高新

20、技術(shù)孕育而成的廣元西路慧谷電子街，另一 條是以面向大眾消費(fèi)的天鑰橋路餐飲街，起到了為商圈相輔相成的作用。 徐家匯商業(yè)中心目前已構(gòu)成融購、娛、賞、食、游為一體的綜合消費(fèi)商業(yè) 布局，其中百貨商廈、餐飲業(yè)、娛樂文化已成為商業(yè)中心的主力業(yè)態(tài)。徐 家匯商業(yè)中心集天時(shí)、地利、人和的優(yōu)勢(shì)，尤其經(jīng)過新一輪精心打造和調(diào) 整后，得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。首先徐匯區(qū)是人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，吸收了靜安、 盧灣、黃浦等地區(qū)的動(dòng)遷居民，為徐匯區(qū)帶來了客流，并且徐匯區(qū)人群中 以知識(shí)分子、海外僑胞、高收入人為主，為創(chuàng)建商業(yè)中心奠定了基礎(chǔ)。徐 家匯投資多元化，招商注重徐家匯商圈特色經(jīng)營(yíng)。商圈內(nèi)有市上第一家滬 港合資的東方商廈，滬臺(tái)合資的太平

21、洋百貨，滬港合資的港匯廣場(chǎng)以及中 英合資的匯金百貨等商業(yè)企業(yè)，吸引了大批不同消費(fèi)水平的消費(fèi)者。注重 錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。商圈率先倡導(dǎo)“錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)”和“個(gè)性化經(jīng)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)理念，從 消費(fèi)方式、購物環(huán)境、商品結(jié)構(gòu)到文化氛圍、功能設(shè)施，創(chuàng)造了商圈相依 互補(bǔ)，共存發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，形成了商圈整體的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足了不同消 費(fèi)者的個(gè)性需求。一是注重發(fā)掘商家本身的經(jīng)營(yíng)能力，形成了不同氛圍和 水準(zhǔn)的商家企業(yè)；二是注重業(yè)態(tài)錯(cuò)位。商圈內(nèi)率先引進(jìn)了電腦市場(chǎng)，百腦 匯、太平洋電腦成為了全市電腦業(yè)的旗艦店，占全市的電腦銷售的 50。 美羅城在引進(jìn)百腦匯的同時(shí)把美食廣場(chǎng)、音響廣場(chǎng)引入商圈，使整個(gè)商圈 的業(yè)態(tài)更為齊全、合理。 徐家匯商業(yè)中

22、心現(xiàn)有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實(shí)業(yè)、新 路達(dá)吉買盛、匯聯(lián)商廈、美羅城百貨商廈營(yíng)業(yè)面積達(dá) 30 萬平方米，占總面 積的 64，2003 年度銷售達(dá) 39 億人民幣，占社會(huì)消費(fèi)品總額的 30.7。 東方商廈以其“禮在東方”的服務(wù)宗旨享譽(yù)全市，并以其國(guó)際知名品牌吸 引各方來賓。滬臺(tái)合作的太平洋百貨定位于“流行的領(lǐng)導(dǎo)者” ，在年輕女性 顧客中極具號(hào)召力，憑借其卓越的經(jīng)營(yíng)理念和靈活多樣的促銷手段，迅速 在百貨業(yè)嶄露頭角。六百實(shí)業(yè)首推“自然式服務(wù)” ，以規(guī)范嚴(yán)格的現(xiàn)代化管 理模式和溫馨的服務(wù)在行業(yè)內(nèi)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。定位于“現(xiàn)代都市型百貨”的匯 金百貨于 98 年開業(yè)，一流的服務(wù)設(shè)施、濃郁的文化氣息

23、和諸多的品牌深得 白領(lǐng)人士的青睞。2000 平方米的地室超市以生鮮食品為特色，為周邊住家 提供了極大的方便。 營(yíng)業(yè)面積達(dá) 7 萬平方米的港匯廣場(chǎng)是上海目前最大規(guī)模的購物中心 （shopping mall） 。商場(chǎng)引進(jìn)商戶 250 家，包括 30 間特色餐廳及 5000 平 方米的國(guó)際美食廣場(chǎng)、15000 平方米的富安百貨、8500 平方米的西式主題 樂園及大型超市、專業(yè)運(yùn)動(dòng)城的進(jìn)駐。即將開幕的橋外橋主題樂園，設(shè)有 室內(nèi)模擬高爾夫球場(chǎng)、立體動(dòng)感游戲、賽車、3 維音像、迷宮、激光戰(zhàn)斗 游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜總會(huì)等，無論購物、休閑、餐飲、娛樂 在港匯均能滿足各階層消費(fèi)群體的需要。 徐家匯商業(yè)

24、中心內(nèi)有電腦專業(yè)市場(chǎng)百腦匯電腦、太平洋電腦、盈河電腦 3 家，徐家匯的電腦廣場(chǎng)目前成為上海最大的計(jì)算機(jī)及其配件、耗材和其他 信息產(chǎn)品的集散地之一。 餐飲娛樂業(yè)有 40 戶，營(yíng)業(yè)面積 10.1780 萬平方米，占總面積的 31.86。 位于徐家匯商業(yè)中心的美羅娛樂城總體面積達(dá) 6.5 萬平方米，獨(dú)特的巨球 建筑綴滿新穎的滿天星頂燈，將購物、休閑融為一體，品種豐富的休閑小 吃、白領(lǐng)光顧的舒適堡健身中心及令學(xué)生、市民喜愛的思考樂書局、柯達(dá) 影院等已逐步成為市民消費(fèi)的新熱點(diǎn)。并構(gòu)成徐家匯商圈休閑娛樂業(yè)態(tài)主 流。天鑰橋路餐飲街以品牌著稱，以家常為特色，使得工薪階層慕名而來， 成為聚朋小酌的好場(chǎng)所。 徐家

25、匯商業(yè)中心現(xiàn)有賓館業(yè) 3 戶，營(yíng)業(yè)面積 4.1400 萬平方米，占總面積的 12.96。徐家匯附近有著四星級(jí)的建國(guó)賓館和二星級(jí)的西亞大酒店以其便 利的交通條件和適中的價(jià)格吸引著周邊省市的賓客近悅遠(yuǎn)來。 二、背景分析二、背景分析 二、背景分析二、背景分析二、背景分析二、背景分析 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 經(jīng)營(yíng)面積大，可以體現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)效應(yīng)，可以經(jīng)營(yíng)不同規(guī)模的商品，有較強(qiáng) 的滿足力和挑選力。 交通優(yōu)勢(shì)：地鐵 1 號(hào)線、4 號(hào)線直達(dá)本案 b1，并設(shè)有出口，每天數(shù)萬人流 能保證經(jīng)營(yíng)者的利益，高架內(nèi)環(huán)線近在咫尺，輕軌明珠線距本案步行 10 分 鐘路程。 商圈優(yōu)勢(shì)：徐匯商圈的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已日趨繁華，本案距徐家

26、匯商圈 10 分鐘路 程，其發(fā)展前景也非?？捎^。 物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)：國(guó)際金牌管理集團(tuán)，高效統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一回報(bào)。 同步世界先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念，國(guó)際品牌管理公司擔(dān)綱物業(yè)管理工作，展現(xiàn)國(guó)際 商業(yè)氣象。 發(fā)展優(yōu)勢(shì)：徐匯區(qū)是上海市的中心城區(qū)，這里集聚了上海的科技資源優(yōu)勢(shì)、 人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)和徐家匯商圈品牌優(yōu)勢(shì)。近年來，徐匯區(qū)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市 管理和社會(huì)事業(yè)的發(fā)展等方面，都取得了令人矚目的成就，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力 在上海 10 個(gè)中心城區(qū)中名列前茅，是上海市首批可持續(xù)發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)。 徐家匯地區(qū)，已經(jīng)成為上海最繁華的現(xiàn)代化商業(yè)中心之一，上海三年大變 樣的標(biāo)志性地區(qū)之一。 32 米挑高中廳，電梯直達(dá) 5f、6f，盡顯

27、貴賓級(jí)非凡品質(zhì)，31 部瑞士迅達(dá) 電梯、自動(dòng)扶梯、觀光梯、垂直電梯應(yīng)有盡有，商業(yè)運(yùn)作暢通無阻，意大 利原裝 cofsi 進(jìn)口中央空調(diào)系統(tǒng)。 弱勢(shì)弱勢(shì) 弱勢(shì)弱勢(shì)弱勢(shì)弱勢(shì) 處于次星級(jí)地理位置。 徐匯商圈日趨成熟，已形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，本廣場(chǎng)尚處于起步階段，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 招商價(jià)格無明顯優(yōu)勢(shì)。 機(jī)遇機(jī)遇 機(jī)遇機(jī)遇機(jī)遇機(jī)遇 足夠的廣告預(yù)算支持廣告及公關(guān)活動(dòng)。 市政府政策的有利傾斜。 由于近徐家匯商圈，商鋪需求量大。 周邊高檔的固定消費(fèi)群體 強(qiáng)大的地鐵消費(fèi)群 寫字樓固定的消費(fèi)群體 本案招商策劃方案本案招商策劃方案本案招商策劃方案本案招商策劃方案本案招商策劃方案本案招商策劃方案 一、招商原則一、招商原則 一、招商原

28、則一、招商原則一、招商原則一、招商原則 巧妙利用逆向思維，懸念轉(zhuǎn)播的各類異手法，讓本次招商跳出百貨業(yè)招商 日趨同質(zhì)化的怪圈。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間達(dá)到 樹立品牌概念的“一石二鳥”的多元效果。 二、招商策略二、招商策略 二、招商策略二、招商策略二、招商策略二、招商策略 樓層功能區(qū)劃按照各類品牌間的經(jīng)營(yíng)互動(dòng)原則，進(jìn)行局部科學(xué)規(guī)律整合。 嚴(yán)格控制招商品牌的層次，利用自身優(yōu)勢(shì)吸納國(guó)內(nèi)國(guó)際亮點(diǎn)品牌。這是 保證整體層面上檔次先決條件。 店鋪采取定價(jià)租賃制和協(xié)議扣點(diǎn)制，以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣點(diǎn)。 店鋪定價(jià)租賃的切入點(diǎn)與眾不同的懸念招商策略。 與徐匯區(qū)政府有關(guān)部門合作，打出公益事業(yè)牌

29、。孕育徐匯社區(qū)系列廣場(chǎng) 文化活動(dòng)。為眾商鋪聚集人氣，使發(fā)生購買行為提供沖要條件，培育 本商圈目標(biāo)受眾的習(xí)慣性消費(fèi)行為，為目標(biāo)業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)成功的有利 保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點(diǎn)。 三、品牌形象定位三、品牌形象定位 三、品牌形象定位三、品牌形象定位三、品牌形象定位三、品牌形象定位 鑒于本商圈潛在消費(fèi)層面頗高，本次招商對(duì)象也應(yīng)該頗具品牌知名度。利 用系統(tǒng)的品牌傳播策略，打造成一個(gè)國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌匯聚的大舞臺(tái)。以 服務(wù)品牌化，個(gè)性化模式為先導(dǎo)，以迅速的宣傳手段傳播飛洲國(guó)際廣場(chǎng)在 本商圈內(nèi)的行業(yè)標(biāo)志與先驅(qū)的形象地位。 四、實(shí)施方案四、實(shí)施方案 四、實(shí)施方案四、實(shí)施方案四、實(shí)施方案四、實(shí)施方案（分割

30、出租） （分割出租） （分割出租）（分割出租）（分割出租）（分割出租） 定位的基本依據(jù) 地段決定原則 前面已經(jīng)提到，本項(xiàng)目屬于上海市傳統(tǒng)商業(yè)中心徐家匯商業(yè)圈，距徐家 匯中心約 1 公里的路程，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區(qū)域 具有一定的商業(yè)氛圍。然而，因?yàn)樾旒覅R商業(yè)中心僅在方圓 200 米密集， 與本項(xiàng)目相連的漕溪北路是快車道，沒有休閑步行道，形成了一定的商 業(yè)斷層。因此，在不能充分地與徐家匯商業(yè)中心共享人流、互通商氣的 現(xiàn)實(shí)格局下，須有精準(zhǔn)市場(chǎng)錯(cuò)位的經(jīng)營(yíng)定位，將消費(fèi)者吸引在本案地鐵 站下車。 互補(bǔ)原則 由于本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，前期定位是寫字樓的配套部分，因此不能簡(jiǎn) 單的定位與上述徐家

31、匯商業(yè)中心同質(zhì)業(yè)態(tài)，要走專業(yè)、高檔、精品的路 子。引進(jìn)高利潤(rùn)的專業(yè)餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會(huì)所是本項(xiàng) 目對(duì)市場(chǎng)的互補(bǔ)。 業(yè)態(tài)演變?cè)瓌t 傳統(tǒng)的商場(chǎng)只是購物的場(chǎng)所，隨著人們的生活水平的提高、消費(fèi)行為的 轉(zhuǎn)變，休閑購物成為主流，休閑、餐飲、娛樂將極大的滿足消費(fèi)者購物 外的需求，并且其規(guī)模也將趕超購物的規(guī)模。 商圈擴(kuò)大原則 同樣，因?yàn)楦叨说纳虡I(yè)市場(chǎng)定位，在我們的消費(fèi)群定位上就要充分考慮 整個(gè)上海市城市中心區(qū)域，擴(kuò)大服務(wù)半徑和商圈，吸引最多的優(yōu)質(zhì)消費(fèi) 群，實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的持續(xù)繁榮。 五、商場(chǎng)布局五、商場(chǎng)布局 五、商場(chǎng)布局五、商場(chǎng)布局五、商場(chǎng)布局五、商場(chǎng)布局 飛洲國(guó)際廣場(chǎng)定位為高檔商業(yè)中心，招商客戶群為

32、：1、國(guó)際知名品牌， 國(guó)內(nèi)知名品牌廠商；2、國(guó)際連鎖集團(tuán)。 1、主營(yíng)項(xiàng)目 地下一層：高檔超市休閑系列。 一 層：進(jìn)口化妝品（cd、姿生堂、嬌蘭等） 、高檔珠寶（謝瑞琳等） 、世界極品服裝(阿瑪尼 杰尼亞等)、高檔手表、高檔皮具 （路易威登等） 、高檔工藝品、高檔筆。 二 層：高檔女裝系列、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品 褲店、女士?jī)?nèi)衣。 三 層：高檔男裝系列、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精 品褲店、男士?jī)?nèi)衣、領(lǐng)帶。 四 層：兒童服裝、高檔床品、進(jìn)口飾品店、精品工藝品、體育服 裝、體育器材。 五 層：餐飲。 六 層：娛樂休閑。 2、配套項(xiàng)目 a、 家私、布藝、古玩、畫廊、廚房用品、書

33、屋。 b、 肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、羅杰斯、茶葉店、酒吧。 c 、屈臣氏、醫(yī)療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、 寫真工作室、數(shù)碼工作中心、藥店?duì)I銷理念。 六、人員配備計(jì)劃：六、人員配備計(jì)劃： 六、人員配備計(jì)劃：六、人員配備計(jì)劃：六、人員配備計(jì)劃：六、人員配備計(jì)劃： 組成一支強(qiáng)有力，專業(yè)的招商，租戶物業(yè)管理，企劃隊(duì)伍，具體如下： 招商經(jīng)理（1 人） 招商主管（4 人） 入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（2 人）（人選可由開發(fā)商提供） 企劃主管（1 人） 籌備期商品部人員總編制 8 人 七、招商人員崗位職責(zé)七、招商人員崗位職責(zé) 七、招商人員崗位職責(zé)七、招商人員崗位職責(zé)七、招商人員崗位職責(zé)七

34、、招商人員崗位職責(zé) 副總經(jīng)理/兼招商部經(jīng)理 主要職責(zé)： 根據(jù)購物中心經(jīng)營(yíng)方針與要求，制定招商部計(jì)劃，并組織實(shí)施。 負(fù)責(zé)購物中心整體商場(chǎng)策劃，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，公司整體 企劃，促銷等，確保商廈經(jīng)營(yíng)指標(biāo)達(dá)成。 組織，管理招商，企劃團(tuán)隊(duì)，培訓(xùn)及輔導(dǎo)招商人員。 對(duì)招商部門廠商引進(jìn)，人員招聘，促銷方案及相關(guān)合同及發(fā)生交際費(fèi)用 審核等負(fù)責(zé)。 招商主管（4 人） 主要職責(zé)： 負(fù)責(zé)整個(gè)樓層招商，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，確保招商品 100 達(dá)成。 配合公司整體布局，完成公司下達(dá)指標(biāo)。 入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（2 人） （人員由開發(fā)商提供） 主要職責(zé)： 入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理，維護(hù)管

35、理商場(chǎng)的整體工程運(yùn)行，同 時(shí)滿足正常開業(yè)。 協(xié)助經(jīng)理開展工作。嚴(yán)格審查招商戶經(jīng)營(yíng)資格及入住手續(xù)。 負(fù)責(zé)租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認(rèn)真履行招商合同。 企劃主管（1 人） 主要職責(zé)： 貫徹執(zhí)行本企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商，經(jīng)營(yíng)需求，結(jié)合實(shí)際制 定本公司廣告策劃并組織實(shí)施。 負(fù)責(zé)對(duì)商場(chǎng)宣傳布署總體規(guī)劃工作，作出建設(shè)性的意見，統(tǒng)籌安排促銷， 成列，美工工作。 八、商場(chǎng)租金預(yù)測(cè)八、商場(chǎng)租金預(yù)測(cè) 八、商場(chǎng)租金預(yù)測(cè)八、商場(chǎng)租金預(yù)測(cè)八、商場(chǎng)租金預(yù)測(cè)八、商場(chǎng)租金預(yù)測(cè) 周邊租金調(diào)查 周邊租金調(diào)查周邊租金調(diào)查 商鋪?zhàn)饨鸨容^表（人民幣/平方米/ 天） 漕溪北路沿街商鋪?zhàn)饨鸨恚?物業(yè)名稱 性 質(zhì) 地址 租金

36、 (元) 面積(平 方米) 備注 季諾休閑餐廳 商 鋪 漕溪北路 41 號(hào) 11.5250 圣愛廣場(chǎng) 商 場(chǎng) 漕溪北路 88 號(hào) 9 5000(f1 f4) 底樓 1470 平方米出售 6 萬元/平方（62289999） 小上海家常菜 商 鋪 漕溪北路 439 號(hào) 12500 建國(guó)賓館底樓商鋪 商 場(chǎng) 漕溪北路 450 號(hào) 8.51000 在租 江南證券 商 鋪 漕溪北路 458 號(hào) 300 丹尼美發(fā)沙龍 商 鋪 漕溪北路 506 號(hào) 15100 同藝裝潢 商漕溪北路 1260 鋪508 號(hào) 海納服裝店 商 鋪 漕溪北路 512 號(hào) 1660 蔡家食鋪 商 鋪 漕溪北路 518 號(hào) 10400

37、 異度空間音樂餐廳 商 鋪 漕溪北路 559 號(hào) 10300 瑞士美發(fā)中心 商 鋪 漕溪北路 583 號(hào) 12150 麥當(dāng)勞 商 鋪 漕溪北路 642 號(hào) 200 必勝客 商 鋪 漕溪北路 646 號(hào) 150 商 鋪 漕溪北路 681 號(hào) 12110 3 年前承租（64688221） 良宵酒樓 商 鋪 漕溪北路 682 號(hào) 10600 國(guó)美電器 商 場(chǎng) 漕溪北路 730 號(hào) 10600 中興百貨 商 場(chǎng) 漕溪北路 740 號(hào) 10800 金韻貿(mào)易行 商 鋪 漕溪北路 780 號(hào) 10250 南丹東路沿街商鋪?zhàn)饨鸨恚?物業(yè)名稱性質(zhì)地址租金(元)面積(平方米)備注 達(dá)封房產(chǎn)商鋪南丹東路 4 號(hào) 9

38、100 黛兆美容 spa商鋪南丹東路 10 號(hào) 12100 吉多服飾商鋪南丹東路 22 號(hào) 12100 上海銀行商鋪南丹東路 38 號(hào) 300 浪漫一生咖啡店商鋪南丹東路 88 號(hào) 10150 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商鋪南丹東路 101 號(hào) 5.6100 利亞意式餐廳商鋪南丹東路 102 號(hào) 10300 紅星眼鏡公司商鋪南丹東路 133 號(hào) 18100 滬邦房產(chǎn)商鋪南丹東路 141 號(hào) 8100 金梓羅飾品商鋪南丹東路 145 號(hào) 11100 手抓小龍蝦商鋪南丹東路 151 號(hào) 1250 南丹 東路 漕溪 北路 口的 亞都 國(guó)際 名苑 的裙 房租 金價(jià) 格 15 20 元/ 天/ 平方 天鑰橋路沿街

39、商鋪?zhàn)饨鸨恚?物業(yè)名稱性質(zhì)地址租金(元)面積(平方米)備注 西亞集團(tuán)商場(chǎng)天鑰橋路 20 號(hào) 103500 匯聯(lián)集團(tuán)商場(chǎng)天鑰橋路 21 號(hào) 扣率 25（有保底） 香榭?jī)釙r(shí)尚百貨商場(chǎng)天鑰橋路 88 號(hào) 282000 64384538（王先生） 立好信房產(chǎn)商鋪天鑰橋路南丹東路8（25） 60 2 年前租 嘉匯廣場(chǎng)商場(chǎng)天鑰橋路南丹東路 181800062370088 漕溪路沿街商鋪?zhàn)饨?表： 物業(yè)名稱性質(zhì)地址 租金(元)面積(平方米) 漕龍沈記酒樓商鋪 漕溪路 121 號(hào) 3.5500 巴比饅頭專賣商鋪 漕溪路 123 號(hào) 7.250 儂家儂休閑小還號(hào)商鋪 漕溪路 127 號(hào) 6.3150 宜家家居

40、商場(chǎng) 漕溪路 128 號(hào) 自己買 下 2500 旺家房屋商鋪 漕溪路 129 號(hào) 5.350 可的便利商鋪 漕溪路 167 號(hào) 4.7200 五十鈴汽車展示廳商鋪 漕溪路 190 號(hào) 5300 好裝飾家超級(jí)購物廣場(chǎng)商場(chǎng) 漕溪路 210 號(hào) 3.72000 百貨商場(chǎng)： 物業(yè)名 稱 性 質(zhì) 地址租金(元)備注 太平洋 百貨 商 場(chǎng) 肇嘉 浜路 1 f 35 - 50 共八層，營(yíng)業(yè)面積近 3 萬平方米 2 f 30 - 40 3 f 25 - 30 1 f 40 - 50 2 f 30 - 40 3 f 17 港匯廣 場(chǎng) 商 場(chǎng) 虹橋 路 4 f 12 共六層，營(yíng)業(yè)面積 7.5 萬平方米， 第五層美

41、食廣場(chǎng)，第六層電影院 1 f 38 2 f 36 美羅城 商 場(chǎng) 肇嘉 浜路 3 f 28 共八層，第六層是舒適堡，第七層 是好樂迪，第八層巴西烤肉，營(yíng)業(yè) 面積為 6.7 萬平方米 4 f 18 5 f 11 上海市商鋪區(qū)域平均租金（元/天） 商業(yè)中心商業(yè)中心 地區(qū)地區(qū) 次商業(yè)中心次商業(yè)中心 地區(qū)地區(qū) 次中次中 心城心城 區(qū)區(qū) 城市邊緣城市邊緣 地區(qū)地區(qū) 2003.072003.0733.47.652.2 2003.082003.0834.77.85.052.21 2003.092003.0935.27.95.12.31 2003.102003.1035.67.752.4 2003.11200

42、3.1134.2852.1 2003.122003.1234.585.12 2004.012004.0134.57.95.22 2004.022004.0234.88.251.9 2004.032004.0334.98.34.91.9 據(jù)以上調(diào)查及經(jīng)驗(yàn)，本案租金預(yù)算為據(jù)以上調(diào)查及經(jīng)驗(yàn)，本案租金預(yù)算為： 出租形 式 面積 （m2） 平均租金（m2/天） 年租金 10 年租 金 15 年租 金 分割 28000 6.62（0.8 美金） 67656400 6.76 億10.15 億 分層 28000 4.55（0.55 美金） 46501000 4.65 億6.98 億 整幢 28000 3.31

43、（0.4 美金） 33828200 3.38 億4.44 億 注：整幢出租分層租金另算，其中分割，分層物業(yè)管理費(fèi)收入沒計(jì)入其中。 出租形式分割出租分層出租整幢出租 平均租金/m26.62（0.8 美金）4.55（0.55 美金）3.31（0.4 美金） 年租金（靜態(tài)） 676564004650100033828200 10 年租金（靜態(tài)）6.76 億4.65 億3.38 億 13 年 202969200139503000101484600 10 年 租金 （動(dòng) 45 年 1420784409765210071039220 67 年 14918236210253470474591180 89 年

44、 15664148010766144078320740 態(tài)） 第 10 年 822367775652225641118388 總計(jì)7.33 億5.04 億3.66 億 綜合以上靜態(tài)和動(dòng)態(tài) 2 種收益數(shù)據(jù)計(jì)算結(jié)果，可得出： 分割出租： 靜態(tài) 10 年的租金總收入 6.76 億。 動(dòng)態(tài) 10 年的租金總收入 7.33 億 整棟出租： 靜態(tài) 10 年的租金總收入 3.38 億 動(dòng)態(tài) 10 年的租金總收入 3.66 億 根據(jù)以上分割出租、整棟出租的數(shù)據(jù)來看，兩者 10 年的租金總收入相差 50。 按商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)來看： 靜態(tài)租金：收入預(yù)計(jì)在 10 年左右； 動(dòng)態(tài)租金：收入預(yù)計(jì)在 8 年左右； 注：以

45、上數(shù)據(jù)未包括商業(yè)中心外墻的廣告收益。 九、招商周期九、招商周期 預(yù)計(jì) 2005 年 5 月 1 日對(duì)外開業(yè) 1、2004 年 9 月為招商準(zhǔn)備期 2、2004 年 10 月正式招商2005 年 3 月招商結(jié)束 3、2004 年 12 月主力店進(jìn)場(chǎng)裝修2005 年 3 月裝修結(jié)束 4、2005 年 2 月一般租戶進(jìn)場(chǎng)裝修2005 年 3 月裝修結(jié)束 5、2005 年 4 月租戶進(jìn)場(chǎng)布置 6、2005 年 5 月對(duì)外試營(yíng)業(yè) 本公司推薦方案本公司推薦方案本公司推薦方案本公司推薦方案本公司推薦方案本公司推薦方案 一、整幢出租與分割出租的優(yōu)劣分析一、整幢出租與分割出租的優(yōu)劣分析一、整幢出租與分割出租的優(yōu)

46、劣分析一、整幢出租與分割出租的優(yōu)劣分析一、整幢出租與分割出租的優(yōu)劣分析一、整幢出租與分割出租的優(yōu)劣分析 整幢出租 優(yōu)勢(shì)：可以一次性回籠一筆資金。 簡(jiǎn)化招商，減少招商工作量。 便于管理。 劣勢(shì)：租金較低，影響總體收入（見租金對(duì)比表） 不利于商場(chǎng)整體發(fā)展。 對(duì)出租者有出租風(fēng)險(xiǎn) （如對(duì)方租約 15 年，第一次付了 5 年租金，由于經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致 商場(chǎng)形象聲譽(yù)等受損，而后不再續(xù)約） 分割出租 優(yōu)勢(shì)：租金較高，定期經(jīng)營(yíng)總收益大幅提高（見租金對(duì)比表） 可自行總體規(guī)化，經(jīng)營(yíng)管理，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 可以做出自己的品牌形象，增加企業(yè)無形資產(chǎn)。 潛在資金收入 根據(jù)各行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，在 3 年以后每年（或每 2 年）遞

47、增 5左右的 租金，提高年租金收益。 劣勢(shì)：租金回籠慢（一般付三押一） 要投入一筆預(yù)期費(fèi)用（開業(yè)前） 例：裝潢費(fèi)、廣告費(fèi)等。 二、本公司力推分割出租方案二、本公司力推分割出租方案二、本公司力推分割出租方案二、本公司力推分割出租方案二、本公司力推分割出租方案二、本公司力推分割出租方案 雖然先前要投入一筆可觀的資金，但總體收益不可同日而語，另外還有潛 在的資金收入可以挖掘。還可以做自己的品牌形象，增加企業(yè)的無形資產(chǎn)， 真正做到名，利雙收，所以本公司力推分割出租方案（主要方案見上） 租金按動(dòng)態(tài)方案，回報(bào)率預(yù)計(jì) 8 年左右。 后續(xù)：商場(chǎng)招商管理后續(xù)：商場(chǎng)招商管理后續(xù)：商場(chǎng)招商管理后續(xù)：商場(chǎng)招商管理后續(xù)

48、：商場(chǎng)招商管理后續(xù)：商場(chǎng)招商管理 招商管理原則招商管理原則 招商管理原則招商管理原則招商管理原則招商管理原則 第一基本原則：要維護(hù)購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都 比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂 52：18：30 的這個(gè)購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例， 此比例特別適用于大型綜合性的購物中心，招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè) 經(jīng)營(yíng)比例（當(dāng)然不是絕對(duì)的） 。 第二基本原則：要維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。購物中 心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個(gè)無序的大雜燴，購 物中心必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商 要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。

49、 第三基本原則：購物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異 業(yè)互補(bǔ)。同業(yè)差異就是市場(chǎng)有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進(jìn)入。 譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)招來兩家基本上都是經(jīng)營(yíng)食 品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想像的。異業(yè) 互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提 高其消費(fèi)興趣。譬如百貨、超市因?yàn)榻?jīng)營(yíng)品項(xiàng)不同，可以互補(bǔ)；讓顧客逛 得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等等。 第四基本原則：購物中心經(jīng)營(yíng)方式的選擇原則。購物中心的經(jīng)營(yíng)方式基本 有三種：自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和租賃。筆者認(rèn)為，購物中心畢竟是一個(gè)以零售為主 的商業(yè)組織形式

50、，而零售是一個(gè)精細(xì)化管理的產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化管理要求管理 者加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度；另外，相對(duì)于非主力零售商戶的招商條件，核心主 力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且 招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。 ，購物中 心的發(fā)展商以前不管是房地產(chǎn)商或是零售商，在條件容許的情況下，核心 主力零售店盡量自營(yíng)一部分或全部，這樣一可以加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度，有利 于購物中心長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；其次可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心；第三可以提 高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商盡量以聯(lián)營(yíng)為主、 租賃為輔，這樣也可以增強(qiáng)發(fā)展商對(duì)購物中心的整體控制力度。 第五基本原則：招商順序原

51、則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零 售購物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。 第六基本原則：核心主力店招商布局原則。核心主力店的招商對(duì)整個(gè)購物 中心的運(yùn)營(yíng)成敗，購物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個(gè)超 級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購物中心的順利招商與 管理。另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購 物中心的形態(tài)。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng) 軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，這樣才能達(dá)到組織 人流的效果。 第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。 “以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng)是購物中心 特別是超大型綜合性購物中心的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。特

52、殊商戶是指具有較高文化、 藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位，對(duì)它們給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起 到增強(qiáng)文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。例如深圳華僑城 mall 購物中 心就專門邀請(qǐng)三百硯齋，展示中國(guó)的硯文化。當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營(yíng)范圍要 與購物中心的經(jīng)營(yíng)主題及品牌形象相吻合。 第八基本原則：租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚的原則。因?yàn)橘徫镏行慕?jīng)營(yíng)具有長(zhǎng) 期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)購物中心作熱，而后根 據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長(zhǎng)。 放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意的原則。 第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)。 統(tǒng)一服務(wù)包

53、含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服 務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場(chǎng)布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服 務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)不但要體現(xiàn)在思想上和招 商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動(dòng)中。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)就是要求“服務(wù) 出購物中心的品牌與特色來。 第十基本原則：購物中心要具備完善的信息系統(tǒng)，為購物中心管理者、廣 大簽約商戶和顧客都提供便利。當(dāng)然，便利各有不同，有管理便利、財(cái)務(wù) 核算便利、營(yíng)銷便利、經(jīng)營(yíng)決策便利、結(jié)算便利、消費(fèi)便利等等。購物中 心有必要建立完善的信息系統(tǒng)，以便在招商時(shí)就能夠承諾對(duì)顧客與商戶提 供信息技術(shù)支持服務(wù)，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。 在購物中心發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，發(fā)展商對(duì)購物中心的