購房常識-新房二手房買房首付有很大區(qū)別

1、目前貸款買房，在新房與二手房時，貸款首 付的計算有較大區(qū)別。辦理新房貸款時，首付款 是按照時的市場價作為參考，并根據(jù)個人貸款次 數(shù)和個人貸款的信譽程度進行多方面的審核來 制定貸款比例。 而與新房貸款相區(qū)別的是，辦理二手房屋貸 款是根據(jù)“二手房評估價”作為參考。所謂評估 價是根據(jù)當(dāng)時的市場情況，通過銀行指定的專業(yè) 評估機構(gòu)進行房產(chǎn)價值評估而計算出來的。一般 二手房評估價低于市場價。評估價大多為二手房 市場價值的 80%-90%，部分房屋會更低。 一手房首付計算方式： 首付款=總房款-貸款額 貸款額=合同價(市場價)80%(首次貸款額 度最高可達 80%) 痋以為蔦會找痋,會跟痋一樣被生活打敗,在

2、這糜爛的痋洞酒醉金迷 二手房首付計算方式： 凈首付款=實際成交價-貸款額(凈首付款： 不包括國家稅費和中介服務(wù)傭金的首付款) 貸款額=二手房評估價80%(首次貸款額度 可達 80%) 貸款額估算方式，可用合同價85%，預(yù)估 出大致評估。 1.買房前，必須確認賣房人已取得房屋所 有權(quán)證。 按照我國物權(quán)法第十六條規(guī)定：不動產(chǎn) 登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿 由登記機構(gòu)管理。同時該法第十七條還規(guī)定：不 動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證 明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn) 登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動 痋以為蔦會找痋,會跟痋一樣被生活打敗,在這糜爛的痋洞酒醉金

3、迷 產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第 5 條規(guī)定， 房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并 對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一 合法憑證。依法登記的房屋權(quán)屬證書受國家法律 保護。房屋所有權(quán)證作為房屋權(quán)屬證書，是 國家對房屋所有權(quán)的確認。作為購房者在二手房 時，必須審查出售方是否已取得房屋所有權(quán)證 而且盡量查明賣方提交的房屋所有權(quán)證是真 實的。 2.買房時，必須查明房屋的土地使用權(quán)性 質(zhì)。 我國目前的土地性質(zhì)分為“國有”和“集體 所有”兩類。國有土地使用權(quán)取得方式包括劃撥、 出讓、出租、作價入股等；集體土地使用權(quán)包括 集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)

4、等。在不同 痋以為蔦會找痋,會跟痋一樣被生活打敗,在這糜爛的痋洞酒醉金迷 土地權(quán)屬性質(zhì)前提下，土地使用權(quán)的取得方式有 所不同，出讓取得的土地使用權(quán)交易時不存在額 外的費用，如果是劃撥的土地在交易時會補交土 地出讓金，增加交易成本。所以二手房時還必須 弄清所購房屋土地使用權(quán)取得方式。 3.如果房屋屬夫妻或家庭成員共同財產(chǎn)，須 取得共有人同意出售的聲明。 有讀者反映，買“二手房”時，遇到夫妻一 方拒絕簽字而導(dǎo)致買賣無法成交。余軍律師解釋 說，按照我國合同法和民法通則的規(guī)定，共有人 未獲得其他共有人同意，擅自處分共有財產(chǎn)的， 其行為無效。所以在“二手房”時，買房人應(yīng)查 清該房屋是否存在其他共有人，如

5、果存在其他共 有人，必須要求其同意出售房屋，如夫妻一方出 售房屋，應(yīng)要求另一方書面確定同意出售。 4.在在租房屋時，應(yīng)確認房屋承租方已放棄 痋以為蔦會找痋,會跟痋一樣被生活打敗,在這糜爛的痋洞酒醉金迷 優(yōu)先購房。 按照我國合同法第 230 條規(guī)定，出租方 出售房屋時應(yīng)通知承租人，在同等條件下，承租 人有優(yōu)先權(quán)。依據(jù)上述規(guī)定，在那些在租的“二 手房”時，買房人應(yīng)考察所購房屋是否存在租賃 關(guān)系，如果存在的話，應(yīng)落實出售人的出售行為 是否已通知承租人，且已得到承租人放棄優(yōu)先權(quán) 的認可。 5.所購房屋沒有被司法機關(guān)財產(chǎn)保全、查 封，沒有設(shè)定抵押權(quán)。 按照我國法律規(guī)定，被司法機關(guān)依法查封的 房產(chǎn)在一定期

6、限內(nèi)是不能交易過戶的。同時根據(jù) 物權(quán)法、擔(dān)保法和城市房地產(chǎn)抵押管理 辦法的規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲得抵 押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓房屋。按照上述規(guī)定， “二手房”應(yīng)審查擬購房屋是否設(shè)有抵押權(quán)。根 痋以為蔦會找痋,會跟痋一樣被生活打敗,在這糜爛的痋洞酒醉金迷 據(jù)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的規(guī)定，房屋抵 押應(yīng)辦理抵押登記，并在權(quán)屬證書上記載抵押情 況。所以，審查房屋是否設(shè)有抵押權(quán)，可審查權(quán) 屬證書原件是否有抵押的記載。 6.經(jīng)濟適用房或房改房應(yīng)符合轉(zhuǎn)讓的條件。 按照經(jīng)濟適用住房管理辦法第 26 條規(guī) 定，已購經(jīng)濟適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土 地證一定年限后，方可按市場價上市出售。另按 武漢市經(jīng)濟適用住房管理辦法第三十七條經(jīng) 濟適用住房不滿 5 年，不得上市交易，購房人因 特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，由市國土房產(chǎn)部門按照原 并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。經(jīng)濟適 用住房滿 5 年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的， 應(yīng)當(dāng)按照市人民規(guī)定的比例交納土地收益等相 關(guān)價款，市國土房產(chǎn)部門可以優(yōu)先回購；